农村土地征收

农村土地征收（精选十篇）

农村土地征收 篇1

我国实行土地所有权归国家和集体所有的基本制度, 因此在我国, 土地征收是指国家为了公共利益需要, 依照法律规定的程序和权限将集体所有的土地转化为国有土地, 并依法给予被征地的农村集体和个人合理补偿和妥善安置的法律行为。《宪法》第10条规定:“国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并予以补偿。”从根本大法的高度对土地征收制度进行了确立。相应地, 《土地管理法》及其实施细则、《物权法》均对相关制度进行了细节性和可操作性的规定, 构建起了我国土地征收制度。

从征收的内涵可见其法律特征:首先, 土地征收具有法定性, 根据行政合法性原则, 必须符合法律和行政法规的规定, 遵循一定的法律程序;其次, 土地征收具有强制性, 征收是国家强制取得他人土地所有权的行为, 并不以取得征得被征地人的同意为必要条件;再次, 土地征收具有公益性, 即土地征收必须符合公共利益。

2 制度下实践操作中的违法现象

在我国现行土地征收制度的规制下, 实践中出现的问题和违法现象屡见不鲜, 以下以近年来较为常见的“化整为零”和“以租代征”这两种常见的规避法律的手段为例略作说明。

“化整为零”是一种将非法征地合法化的常用手段, 市政建设用地的面积每年会有国家具体的规划, 落实到县乡两级政府, 法律规定每次具体征收土地的面积不能超过一定的标准, 土地管理法也是按照批地数量来划分中央和地方土地审批权限的。但在实践中, 地方政府往往将超出自己审批权限的同一项目用地划分很多小块, 分开审批, 非法扩充自己的征地权限, 即所谓的“化整为零”。

“以租代征”是通过租用农民土地的形式, 未经审批, 擅自将农用地用于非农建设, 在规划之外扩大建设用地的规模。《土地管理法》明确规定, 除非兴办乡镇企业、村民建设住宅或者建设乡镇公共设施、公益事业, 任何单位和个人进行建设需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地。这表明, 任何形式占有农用地进行非农建设的行为都是违法的, 以租代征行为则是当然的违法行为。

上述两种现象只是对实践中常见的违法征地行为冰山一角的说明, 从整个实践操作来看, 各种问题之所以层出不穷, 其根源在于制度缺陷。因此, 有必要追本溯源, 对现行征地制度的各方面逐一分析, 以寻求完善之道。

3 现行土地征收制度缺陷分析

3.1 “公共利益”界定不科学

“为了公共利益的需要”是启动土地征收制度的前提条件。公共利益一词最早可追溯到公元前五六世纪的古希腊, 在当时的城邦制度下, 公共利益被视为一个社会的存在所必需的一元的、抽象的价值, 是全体社会成员的共同目标。在土地征收程序中, 只有从公共利益出发, 才能最有效地处理好个人与社会利益之间的平衡点。

对于公共利益的界定, 学界存在不同看法。一种观点认为公共利益由于其本身内容和调整对象的不确定性、宽泛性和发展性, 不宜做具体的界定, 而应做抽象概括表述, 持这种看法的如王利明教授。另一种观点以梁彗星教授为代表, 建议采用列举式, 明确公共利益的范畴。我国《物权法》就此问题采用了抽象化的表述。但是, 在土地征收中在实践中往往因为自由裁量范围过大而不能达到预期效果, 容易导致行政主体滥用征地审批权等现象的出现。

3.2 土地征收补偿制度中存在的诸多问题

土地征收补偿制度是对被征地农民权益保护的关键所在, 在我国, 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费, 主要存在以下三个方面的缺陷。

(1) 补偿原则。

《土地管理法》第47条第1款规定:“征收土地, 按照被征收土地的原有用途给予补偿。”可见我国征地补偿原则是“按土地原有用途补偿”。但是, 这样的原则并不合理, 因为它既没有体现出土地本身的巨大价值, 也无法顾及土地对于农民长远发展的意义。具体来说, 一方面, 土地是农民赖以为生的资源, 不仅保障了农民现阶段的生活, 解决了庞大的农民群体就业等长远问题, 更为他们的下一代提供了可持续的发展空间;另一方面, 作为最稀缺的资源, 土地本身的价值是巨大的, 农村集体土地通过征收程序转为国有后, 经过招、拍、挂等公开竞争方式出让建设用地使用权, 将产生巨额的经济利益, 而这笔由土地创造的财富, 根本无法惠及农民。

(2) 补偿标准。

根据《土地管理法》第47条的相关规定, 征收耕地的土地补偿费, 为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍;安置补助费, 每一个需要安置的农业人口按该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍;地上附着物和青苗的补偿标准, 由省、自治区、直辖市规定。这一规定确立了我国征地补偿的主要标准即“年产值倍数法”, 并且立法限定了最高倍数, 即土地补偿费和安置补助费的总和不得超过前三年平均年产值的三十倍。这种做法至少有三点不足:①以年产值为标准衡量补偿款, 将导致“同地不同价”的不合理现象, 假设有两块相邻的同等条件的土地, 一块种植普通蔬菜, 而另一块种植珍贵林木, 它们的年产值必然差异巨大, 如果被征收, 按照“年产值倍数法”计算出来的补偿金额也会是相差悬殊。②法律规定了年产值倍数范围, 却没有规定具体的衡量标准, 这就成了政府自由的裁量范围, 地方政府往往会刻意压低倍数以节省征地成本。③随着经济增长, 以及土地价值的不断升温, 三十倍的最高补偿额必然会限制征地补偿制度的发展, 加重实践中征地工作的困难和障碍。

(3) 补偿对象。

《土地管理法实施细则》第26条规定, 土地补偿费归农村集体经济组织所有;安置补助费由负责安置工作的农村集体经济组织或单位统一安排;农民个人直接得到的补偿, 只有地上附着物及青苗补偿费。《物权法》明确规定土地补偿的对象是集体土地所有权。这样一来, 实践中下发的补偿款往往被层层截留, 最后分到农民手上的已经所剩无几, 农民的土地权益维护相当困难。

3.3 被征收人话语权不充分, 救济途径不足

依据我国现行法律规定, 一个征地方案从提出申请到国务院或省级人民政府批准生效, 政府和需用地人没有义务将征地信息告知被征地人, 被征地人对征地决定亦没有发言权, 只有在审批通过以后, 政府才有义务公布补偿安置方案, 听取被征地人的意见。

另外, 当被征地农民认为自己的合法权益受到损害时, 他们寻求救济的途径也是相当不足的。如对征地补偿存有争议的, 根据《土地管理法实施细则》、《行政复议法》的规定, 当事人只能寻求行政救济, 如政府协调、行政复议, 这就导致行政权力过大, 难以实施有效的监督机制;另外, 由于法律规定征地补偿、安置争议不影响征地方案的实施, 这意味着即使农民反对并提出异议, 政府也可以无视这些异议而强行征地, 无法保证最终的补偿方案等是合理的, 这样的救济制度, 未免会有形同虚设之嫌。

4 我国土地征收制度改革方案的建议

我国自古是一个农业大国, 即使是现在农民数量仍然庞大, 13亿人口中拥有农村户口的占9亿之多。正所谓“一方水土养一方人”, 国家征收的土地越多, 农民生存的空间就越少, 大量失地农民流入城市, 又不具备城市的生存技能, 当他们将所得的不多的补偿金用完以后, 生活将彻底失去保障, 另一方面, 这股“盲流”毫无疑问会成为社会稳定的隐患。对现行土地征收制度进行改革, 保障失地农民的生存权, 事关民生, 事关社会和谐稳定。

4.1 明确界定公共利益内容

笔者认为, 鉴于公共利益本身的特点, 单纯的概括式或列举式规定都是不可取的, 因为前者由于过于抽象而缺乏可操作性, 后者则不能穷尽其外延。建议采用“概括+列举”式, 这样可以同时从内涵和外延两个方面对公共利益进行界定, 使这一概念既具有确定性, 又充分考虑到其发展性。根据这一思路, 可将公共利益界定为“社会规范调整的秩序中形成的带有社会普遍性的利益。包括国防建设;公共交通、水利、能源等公共事业或市政建设;教育、科学、文化、卫生、环保、慈善机构等社会公共事业;国家重大经济建设项目, 但以具有公益为限;其他以公益为目的具有社会普遍利益的事业”。

4.2 土地征收补偿制度的改革

(1) 确立公平补偿的原则。

一项制度的原则是指导制度运行的罗盘, 具有十分重要的地位。考虑到补偿的目的是使受损权益得以恢复, 应当将“公平补偿”作为补偿原则, 即国家支付的补偿额与被征收人所受损害程度相当, 符合“损益相当”的要求。另外, 还应综合考虑土地征收给被征收人造成的各种现实和预期损失, 从而制定对被征收人最合理的补偿方案。

(2) 制作补偿标准时参考市场价格。

根据目前世界各国关于征地补偿标准的主流意见, 要求补偿金额应遵循经济规律并在政府的承受能力范围内, 使得被征收人不会因为征收而感受到明显的不公平或生活水平的明显下降。因此, 笔者建议对于土地补偿费和安置补助费, 应当根据土地所处位置、基础设施条件以及周边相同地块使用权流转价格确定该块土地的市场价格, 以此为参照综合考虑实际情况制定;至于青苗补偿费和地上附着物补偿费, 可按现有标准继续实行。

(3) 将土地使用权纳入补偿对象。

农村土地所有权与使用权分离是我国的现状, 使用权的持有者即农民处于弱势地位, 国家在补偿时应该侧重农民的个体利益。另外, 考虑到用益物权的独立性, 有必要将土地使用权单独作为补偿对象, 使村民可以作为受偿主体直接获得补偿金。这样一来, 可以从根本上防止土地补偿费等征地补偿从集体到个人的过程中被非法截留, 有效地维护农民个体权益不受侵害。

4.3 加大公众参与力度, 建立完善群众监督制度

首先, 征地方案应当经过听证程序, 并且举行听证的费用应纳入政府财政预算之中;其次, 应当畅通群众诉求的渠道, 如有关单位要向社会公开电话, 并应派专人受理群众信访举报, 对于群众举报的情况, 应及时处理;再次, 打破行政救济的终局性, 将司法救济纳入土地征收争议救济途径中来, 防止行政权力过分扩张;最后, 实行公开办事制度, 细化公开的内容, 做到凡事能公开的事项全部公开, 例如:有关土地征收征用、补偿标准、安置方案等情况。

5 结语

农村集体土地征收具体程序 篇2

一、告知征地情况

报批前由市、县国土局研究通过后将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，书面告知被征地集体经济组织和农户，并告知相关房产管理、工商、公安等部门停止办理相关手续。

二、确认征地调查结果

市、县国土局对拟征土地的权属、地类、面积及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，并将调查结果与集体经济组织及农户确认。

三、组织征地听证

在征地依法报批前，市、县国土局应告知农户就拟证土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利，如有申请按《国土资源听证规定》举行听证。

四、报批

市、县国土局将调查及听证结果拟定土地征收方案，报县人民政府，有县人民政府向有批准权的政府（国务院或省政府）上报审批。

五、征收土地公告

被征收土地所在的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告。

六、征地补偿安置方案制定及公告

市、县国土局应根据批准会同有关部门制定征收土地方案，在征

收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟定征地补偿、安置方案并予以公告。

七、报批征地补偿安置方案

市、县国土局将征地补偿、安置方案报市、县人民政府审批，报批时应附被征收地农村集体经济组织、农户或其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的还应当附具听证笔录。

八、批准征地补偿方案

市、县人民政府批准征地补偿方案，报省国土资源管理部门备案，叫市、县国土局组织实施。

九、土地补偿登记

被征地集体经济组织及农户或者其他权利人在公告期内到指定地点办理补偿登记手续，为如期办理的以市、县国土部门调查为准。

十、实施补偿、交付土地

对市、县国土局未按规定程序征收土地，可申请行政复议对复议不服可以提起行政诉讼。

福建合立律师事务所

衷孙连律师

青岛着力规范农村土地征收收益分配 篇3

《通知》强调，要严格落实土地征收补偿政策。征地补偿安置费用是对被征地农民和村集体的补偿，包括土地征收补偿安置费（土地补偿费和安置补助费）、地上附着物和青苗补偿费。土地征收补偿安置费要严格执行省政府公布的征地区片综合地价标准，不得随意降低。地上附着物和青苗补偿费按照市政府公布的标准执行。把土地征收补偿安置费列入财政预算，建立征地预存款制度，做到征地报批前资金先行到专账、征地批準后资金兑付有保障。批准征收3个月内将土地征收补偿安置等费用，按照规定足额支付给被征地村集体和农民。

《通知》规定，合理分配土地征收补偿安置费。依法依规将土地征收补偿安置费在村集体和土地承包户之间进行合理分配，维护农村土地集体所有权和农民土地承包经营权的权益。对实行家庭承包的土地，全部或部分被征收且没有条件调整承包土地的，土地征收补偿安置费的80%按照承包合同和确权登记面积支付给土地承包户，其余20%支付给被征收土地的村集体。对依法实行其他形式承包的土地（荒山、荒沟、荒丘、荒滩等）和机动地、农村田间道路和沟渠等，土地收补偿安置费应支付给村集体，归全体成员所有，由村集体制定分配使用方案，经全体成员讨论通过后实施。

农村土地征收制度改革的建议 篇4

根据2004年全国人大通过的《中华人民共和国宪法修正案》, 区分了“土地征收”和“土地征用”的概念, 本文主要阐述的是土地征收制度的改革。《中华人民共和国土地管理法》规定:“国家为了公共利益的需要, 可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”即国家可以将农民集体所有的土地通过相关程序转变为国有土地[1]。

2 我国现行土地征收制度面临的问题

2.1 征地范围界定不严

我国《宪法》和《中华人民共和国土地管理法》明确了土地征收的前提是“公共利益的需要”, 而《土地管理法实施条例》规定了公共利益的两个方面:一是在土地利用总体规划规定的城市用地范围内, 为实施城市规划需要占用土地;二是能源、交通、水利、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的建设用地范围外的土地。而在实际征地过程中, “公共利益”的界定是比较模糊的, “公共利益”的尺度容易被放宽[2]。

2.2 征地补偿标准和土地增值的差距较大

根据《土地管理法》的规定, 我国现行的土地征收补偿范围主要有:土地补偿、安置补助和青苗补偿, 补偿包括土地被征收前3 a平均产值的6~10倍土地补偿费、4~6倍的安置补偿费和附着地青苗补偿费, 两者之和最高不超过被征收前3 a平均产值的30倍。

而当集体土地征收转变为国有土地后, 出让价格往往高于土地征收补偿价格许多倍, 征地补偿标准和土地增值收益的差距一定程度上损害了农民应得的利益[3]。

2.3 土地征收后续保障制度不够完善

现行的土地征收补偿主要为一次性经济补偿, 且补偿标准较低, 无法满足农民今后的生活需求。同时, 征地后国家对失地农民以后的生活保障措施较少, 而农民本身又缺乏就业技能, 因此不利于农民生活的“可持续发展”。

3 农村土地征收制度改革的几点建议

3.1 明确土地征收范围

首先, 应该改革和完善现行土地征收制度, 严格界定“公共利益”和“非公共利益”;详细说明“公共利益”用地的种类, 将该概念具体化, 出台相关指导性解释条款。其次, 政府应严格把关审批制度, 对建设项目的土地使用者主体、土地使用用途等严格界定, 建设项目不属于公共利益需求的, 不予审批[4]。

3.2 规范征地行为、细化征地程序

完善征地程序, 落实“两听证、一登记”制度。听证制度, 即征地之前做好征地社会稳定风险评估, 召开听证会, 政府必须对该征地行为作出详细的解释说明, 让被征地农民了解被征用土地的用途、面积、市场价格和所获得的相应补偿等具体信息。协商和表决, 与农户进行谈判, 听取意见, 在农户同意补偿款并经过整体规范有监督的表决下, 方能继续开展后续征地工作。公告, 前面两步听证、协商程序走完, 便对征地结果和相关事宜进行公告, 确保每一户农户收到该公告通知书[5]。听证、协商和表决以及公告程序应该做到全面、彻底、透明, 并遵循公平、公开和公正的原则来进行。设立专门的土地征收仲裁委员会, 该委员会应由地方政府代表、村民代表和相关专家组成设立。成立目的是为出保护农民的合法权益, 同时对政府的征地行为进行必要的监管。

3.3 完善土地征收标准和探索多元化保障机制

3.3.1 应该改进土地征收补偿标准的计算方法

综合考虑土地区位和用途、当地的经济水平、人均收入等情况, 合理确定土地补偿费和安置补助费的标准。征地中涉及征收农民住房的, 应契合实际采取重新安排宅基地或提供安置房等方式, 保障和改善农民的居住条件, 确保农民的利益不受损失。

3.3.2 政府应探索多元化的保障机制

例如, 积极探索制定被征地农民纳入社会保障的具体办法, 安排被征地农民社会保障费用, 将符合条件的被征地农民全部纳入养老、医疗等城镇社会保障体系;积极开拓就业绿色通道, 设立就业指导部门, 在农民土地被征收之后对失地农民进行就业指导, 该部门与多方企业建立合作关系, 为企业推荐具备基本技能的农民以就业机会;积极开展技能等相关培训, 对于想多掌握一份技能或者有意愿进入城市务工的农民, 应该为其提供技能培训[6]。

3.4 探索土地增值收益合理的分配机制

对农村土地征收后产生的土地增值收益, 应探索兼顾国家、集体、个人三方面的分配机制。首先核算土地实际的增值收益, 然后根据各地实际情况探索土地增值收益在各方之间的分配比例, 以及增值收益在农民集体内部合理的分配办法。

4 结语

综上所述, 农村土地征收制度不尽完善, 农村土地征收制度的改革迫在眉睫, 在充分考虑国家的经济建设和广大农民的切身利益前提下, 国家应凝聚各方力量深化农村土地征收制度改革, 保护农民的切身利益, 实现国家稳定发展。

参考文献

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[2]李红娟.我国农村土地征收法律制度改革的问题与对策[J].创新与创业, 2014 (1) .

[3]帅阳, 杨姣姣, 江潇潇.论我国征地制度改革及其完善[J].卷宗, 2014 (5) .

[4]都首锋.我国农村征地制度改革的对策研究[J].北华大学学报2008, 12 (6) .

[5]周生贤.前瞻中国农村征地制度改革[J].资源与人居环境2011, 4 (6) .

农村集体土地房屋征收补偿计算方法 篇5

最近，笔者在电视、网络、新闻媒体中看到一些，有关关于农村征地拆迁补偿的新闻，地方政府是怎么怎么的为农民着想，又是怎么怎么的对农民进行了合理补偿。不过，笔者读后心里总不是滋味。

前几天，笔者看到一则对农民征地补偿新闻,一个城市征收农民土地，一块同样的，两个价，80%的土地按每亩8万（120元/平方米）给付，20%的土地按每亩100万（1500元/平方米）给付，这说明农民的土地至少值1500元1平方米的，同一块儿地能给出两个价来，不知道当地政府是怎么考虑的，土地要是你的，这种征收法，你会同意吗？耐人寻味。还有，在农权网上看到一则帖子，征收农民的房屋政府给补偿每平方米400元，不知道当地政府是怎么的想的，以笔者当地农民建房为例，农民建设一所新房子，每平方米就得花约1500元，试想，这样的补偿，让农民怎么购建房屋，又怎么来生活。还有，就是农民的土地同地不同价，给农民的土地分片定价。无锡调整征地补偿标准 全市划分为一、二类地区。这就好比说，同样的土地种稻子，你能说同样的大米在市场卖出两个价？农民的土地作为生产、生活必要的要素，不能完全等同于市场，要考虑农民的长远生计，显然这种征地补偿方式是不合理的。

目前建于，集体土地、房屋的征收法律法规滞后，不健全。那么，在情况下，农民在征地拆迁中，怎样来计算补偿款才合理？尊重农民，保障农民长远生计？在征地拆迁补偿款计算中，农民应当必要考虑的因素，应当注意的问题，只有抓住要点才能在征地拆迁中得到较合理的补偿。这里笔者，给农民朋友一个思路，供农民在征地拆迁维权中参考。

农民在计算土地、房屋补偿款时，首先要了解：集体土地所有权、使用权及土地市场价值等相关法律常用名词，才能更好地维护农民合法的权益 集体土地所有权

《土地管理法》（2004年8月28日修正）第八条：土地所有权归属，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞国土﹝籍﹞字第26号 自1995年5月1日起施行）第十九条规定：集体土地所有权，“土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实施《六十条》时确定为集体所有的土地，属农民集体所有。”

依据《中华人民共和国土地管理法》第4条之规定，我国实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转用建设用地、控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用。因此，凡是未按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的行为都属于非法占用农用地的范畴。地方政府非法占用农用地的情形主要有以下五种：弄虚作假，主要是指使用土地的地方政府，虽然占地经过有权机关批准并且取得了用地手续，但是他的用地手续是通过弄虚作假骗取来的，因此不具有合法性。地方政府最常用的手法是，将基本农田或其它农用地撂荒成未利用地向有具有土地审批权的管理机关申报。少报多占，主要指超出批准用地的面积占用土地。比如，某建设项目被批准占用土地50亩，在实施建设的过程中，却占用了500亩，超占的50亩不具有合法性。未批先占，是指用地地方政府未取得占用土地的批准文件以及办理用地手续即占用土地的行为。未转先占，即未经依法批转土地利用就占用农用地的违法行为。未征先占，即未经土地征收程序改变土地权属就占用农用地的违法行为。由此可见，没有取得手续批文违法占地，农民有权拒绝征地。土地使用权《土地管理法》第九条规定：土地使用权，“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞国土﹝籍﹞字第26号 自1995年5月1日起施行）第四十三条规定：集体土地建设用地使用权，“乡（镇）村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。”

现行的土地管理法律将土地的所有权和使用权相分离的基本原则，也就是说，虽然国家和农民集体拥有土地，但是政府机构、企事业单位、社会团体、个人等都可以在符合法律规定的情况下，办理相关合法的手续，取得合理利用土地的权利关获得收益。但是，这并不意味着其对土地的使用可以不受任何限制，还是应当承担保护，管理和合理利用土地的义务，根据土地的属性不同，科学合理使用土地。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。因此，强占乱占侵犯农民土地使用权的行为都错误的违法行为。

依据《宪法》、《民法》、《物权法》、《农村土地承包法》等相关的国家法律上来看，农村土地的承包经营权是一种用益权，物权最重要的特征就是直接支配和保护之绝对性。物权的直接支配性，指物权人得依自己的意思，无须他人意思或行为之介入，对标的物为管领处分的权利。物权的绝对性，指物权人于其标的的物之支配领域内，非经其同意，任何人均不得侵入或干涉，否则即构成违法。对于农村集体所有的土地，农民作为农村集体经济的成员取得其承包经营权，属于用益权。这种用益权一经设立，就具有物权的属性，即具有排除包括有权人（发包人）在内的一切人的干涉和侵害。还有，温家宝总理在十届人大四次会议结束后举行的记者招待会上，答中外记者说的话：“中国的总理懂得一个道理，就是知难不难，迎难而上，知难而进，永不退缩，不言失败。我们说要给农民的土地经营权以长期的保障，15年不变，30年不变，就是说永远不变。必须实行最严格的耕地保护制度，必须保护农民对土地生产经营的自主权，占用农民土地必须给予应有的补偿。土地出让金主要应该给予农民。必须依法严惩那些违背法律、强占乱占农民土地的人。” 《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（2009年中央1号文件）也明确规定：“稳定农村土地承包关系。抓紧修订、完善相关法律法规和政策，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系保持稳定并长久不变。强化对土地承包经营权的物权保护，做好集体土地所有权确权登记颁证工作，将权属落实到法定行使所有权的集体组织；稳步开展土地承包经营权登记试点，把承包地块的面积、空间位置和权属证书落实到农户，严禁借机调整土地承包关系，坚决禁止和纠正违法收回农民承包土地的行为。”

这些规定都远远地突破了《土地管理法》、《农村土地承包法》中农民土地使用权限的所规定，都足以证明，农民的土地承包权使用长久不变。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所规定的，来进行征收，这对农民都是不公平、不合理的。

了解了土地的所有权、使用权，可以说，地方政府目前的征地拆迁90%以上的都是违法的，因此，农民可要求最高的补偿。土地自身价值

价值规律是商品经济的基本规律，是商品生产和商品交换的基本规律。只要存在商品生产和商品交换，就存在价值规律。（1）价值规律是商品经济的基本规律，但并不是商品经济中唯一的经济规律。商品经济中有许多经济规律，价值规律是基本的规律。（2）价值规律作为商品经济的基本规律，同其他任何规律一样，是客观的，是不以人的意志为转移的。土地作为三大生产要素之一，在社会经济可持续发展战略中起着基础性、决定性作用。土地有偿使用，要符合价值规律。同样的土地，国有土地就有市场价值，集体土地就不具有市场价值，显然，这是不符价值规律，也是不符合逻辑的。

便于农民朋友理解，这里多提一嘴，什么是土地自身价值？如果农民的土地不值钱，那政府、开发商就不会对农民的土地眼红了。打个不确切比方，就是农民的土地很值钱，假如说农民的土地是一个聚宝盆，年年会给农民家送钱，就是秋天土地里的收成，因为农民的收成有了钱就可以无忧无虑世世代代地去生活。这时候，有人要卖农民的“聚宝盆”，要断了你的生路，对农民而言“生路”值多少钱？事实上这个“生路”就是这里所讲的土地自身价值。因此，农民为了生存，为了活命，就不能轻易要卖掉的。即使是卖也应是合理的，得保障农民自身的长远生存。尽管集体土地，还沿用着计划经济的落后的管理模式，但土地自身的市场价值以充分显现出来，如果农民的土地不值钱，那在征地拆迁中就不会制造流血伤亡事件了。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过）文件精神提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”这改变了农村集体土地只能被行政征收才能成为建设用地的做法，体现了追求城乡协调发展的科学精神，摆脱传统建设用地管理模式的束缚。

征地拆迁中，有这样一句话：“中国最便宜的是农民的土地，最贵的也是农民的土地”。简直就是对农民的侵略。不给农民一个合理的市场价格，进行合理的补偿，放到谁的头上，谁也不会干的，最终的结局就是抗争，以死来抗争。在征地拆迁中，真正体现土地自身的市场价值，才是对农民最公正的，才是构筑和谐社会，社会主义价值观的充分体现。关于对同地价的理解，将农民的土地分类划分等级进行征收的作法不是符合中央文件政策精神

什么是同地同价，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年10月21日 国发〔2004〕28号）：(十二)完善征地补偿办法，征地补偿做到同地同价。笔者理解文件精神是，同地同价应当是指土地在同一地区的的价格应当是相同的价格，不是地方政府所讲的同地同价，是同村的土地相同价格，也不是事先由地方政府按照距离城市城区远近等因素，将农民的土地进行分类划分等级后，所说的同地同价，事实上，这就是同地不同价。地方政府先入为主对农民的说，你的土地是二类土地价格。地方政府为了获取更的土地出让利润，一般将农民的土地划分为二类或三类，有的地方政府甚至划分的更多一些，可达四类或五类。以笔者所在地的延吉市为例，就是把农民的土地划分四个等级，笔者认为，这是不符合中央对农民征地要到合理补偿，保障农民长远生计的政策精神的。

道理很简单，征收农民土地、房屋，政府给农民在不同的区域的内的价格不同，但最终征收农民土地都是以现金兑现的。假如说农民的房屋被征收了，农民首要的是解决住的问题，于是就同开发商说，你的房子价格50万，可政府是按五类区给补偿的就10万元，那开发商为了社会责任，也把你的同样的房子价格，按照五个价格来卖，农民可以10万元，买你的房子了。这可能吗？现实中，政府无论将征收农民的土地分成几类价格，但在同省同一市（或一县）的农民生存生活成本是一样的，同一市场，同一商品的价格不可能有三六九等的，这显然是对被征地拆迁农民的不公。

农民的土地作为生产、生活必要的要素，不同其他，也不能完全理解为市场行为，土地是农民的生存基础。再者，我国农民土地人均不足1市亩，城市郊区的农民所占的土地更少，以延吉市朝阳川东丰村农民为例，现在每人拥有土地不中400平方米。这么少的土地，地方政府做不到同地同价，在将土地划分成几个等级，钱，利润是政府赚了，可接下来的问题是，农民怎么去生活？试想，我们政府的这么人民公仆们，如果土地你的，给你这么划分片区等级，然后对你进行补偿，你干吗？？

因此，农民在征地补偿中，不能让地方政府的红头文件、公告给忽悠住了。文件政策法规服从的原则，地方服从中央，地方政策由违背中央的，按中央的执行。农民拿中央的文件进行与地方政府发布的同类的文件进行对照，由违背中央意愿的，农民有权拒绝执行。地方政府把土地分成几个片几个价，这些都是蒙人的。建议，农民平时多学些相关征地拆迁的法律法规政策，这样在征地拆迁补偿中，就没有敢欺负你了，我们毕竟社会主义法制社会，主动权就会把握在农民的手中。

集体土地、房屋征收补偿计算方法

在土地征收中，国家的对农民的政策是：合理补偿、妥善安置，保障农民的长远生计（根据国家相关的征地法律法规综合整理，相关的征地拆迁法律法规可查阅笔者的博客草根的心声，博客中的相关法律分类）。农民在征地补偿中应当考虑土地的自身市场价值、土地的附加值（农地的年产值）、通货膨胀、最后才是安置费用。为什么要考虑通货膨胀呢？通货膨胀是经济发展的必然产物，是不可否认的事实。那么，什么是通货膨胀，简单地说，就是让你手中的钱贬值，举个例子：假如，你手中有100元钱，你不花，就在手中，如果通货膨胀率平均为5%，15年后购买力就只是现在的46%；如果平均是10%，就只剩下21%；如果平均是15%，购买力就仅仅是现在的9%了。

征地将农民世代赖以生存的饭碗砸了。如果农民在征地中不这样综合性地去考虑问题，就目前各地政府给补偿的那点钱一般仅够2年的生存费用，政府就什么也不管了。对农民来说，生存都成问题，就更别说什么长远生计了。所以，在征地中，以上这些因素是农民必须要考虑的。

1、承包土地（口粮地）的补偿计算方法

《土地管理法》第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。” 《土地管理法》规定的土地征收补偿制度单纯以土地原用途和前三年内的经济产出平均率计算, 导致农村土地被征收后农民仅能获得土地补偿款的1—5%左右，而且土地征收补偿款的分配不尽合理。据相关调查发现, 耕地转为商业用地时, 政府与集体和农民所得收益比最高可达99∶1;未利用土地转为商业用地时, 政府与集体和农民所得的收益比最高可达199∶1 , 在沿海经济发达地区甚至可达千比一，与政府取得的土地出让收益相比, 农民得到的征地补偿款仅为冰山一角，有的连基本生活都难以得到保障。此外，集体经济组织与农民之间对补偿款的分配亦不尽合理。

按照原用途给予补偿，这是根本上就是不合理的。农民当然就不会接受。那么，在征地中怎么样补偿才算合理。在集体土地没有市场化，《土地管理法》没有修改的现实下，土地是按照原用途给予补偿。那农民怎么算，技巧在土地承包使用权的长久不变。长久不变你能说是200年不变，还是500年不变，显然，按照《土地管理法》的计算是站不住脚的。保障农民的长远的生计，是政策所规定的，为了保障农民的长远的生计，那将年产值先算200年的吧。

假设，1平方米的年产值为50元，即：200年×50元＝10000元/平方米。当然土地所种作物不同，年产值也就不同，还有有没有温室棚，若有还要将1年能出几季，考虑进去的。一般温室棚北方1年到少能出2—3季。值得注意的是，如果地方政府将农民土地分成几等级定价，如果是违背中央文件精神愿意的，农民可以拒绝不理他，只要在征地补偿中，时刻把握住中央对农民土地的政策是长久不变，只有这样，才能保障农民的长远生计。

分析到这里，就一目了然了，这里我们还没有计算土地的自身的市场价值。有人说农民贪婪，漫天要价，事实胜于雄辩，不攻自破。

2、集体土地上的房屋征收补偿计算方法

实际征收中可能有二种可能，一是只征收了房屋，没有征收承包地；二农民的房屋、承包地同时被征收。

如果只征收了农民的房屋，没有征收承包地的，在这种情况下，建议农民置换，要求拿同样的地面积同样的房屋面积来换，这样是为了便于农民生产，同时也比较合理。一般各省土地条例都规定了农民的宅基地的使用面积。比如《吉林省土地条例》中规定一农户宅基地的使用面积为330平方米。如果不能置换，应考虑购买同样的房屋的价值，宅基地使用的其他土地面积应当考虑土地的市价值。什么意思，你让我没有房子住了，我总得去再卖一所吧，同时，还得考虑便于农业生产。

如果农民的房屋、承包地一起被征收了，那么，没有农业生产了，这时就全都市化了，农村房屋拆迁补偿应借鉴《国有土地上房屋征收与补偿条例》的四个原则进行要求。因各地情况不同，笔者没有进行具体的计算分析。这里只是给农民一个思路，仅供农民在实际房屋征收中参考。关于土地维权方面的笔者另有文章，请查阅笔者博客。许多地方政府为追求经济发展和政绩，以牺牲被征地农民利益为代价，任意扩大征收权，土地征收工作中明显存在对农民不公平行为，征地补偿标准偏低，政府低价征高价卖、与民争利以及征地补偿分配混乱导致一些地区在土地征收实现土地用途转移过程中，不同程度地存在开发区和工商企业盲目圈占耕地、肆意扩大城市建设规模以及在征地过程中对被征地农民安置不足，严重地侵犯了被征地农民利益。土地权利的易手，伴随着被征地农民的赤贫噩梦，造就了地方政府的光辉政绩和商人的暴富。在商业利益和政治资本的双重利益驱动下，许多农民在工业化、城市化进程中大量失地失业失去社会保障，成为种田无地、就业无岗、社保无份的人。

农民只有团结，只有斗争，才会有公平、公正、合理，一盘散沙，只能永远是任人宰割的羔羊！

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农村土地征收 篇6

关键词:土地征收补偿;途径

土地征收是指国家为了公共利益的需要,依法定程序强制收取他人土地所有权并给予合理补偿的行政行为。因为土地征收的对象绝大多数是农村集体土地所有权或使用权,所以完善、改革土地征收或征用制度,对于保护农民利益,减少耕地流失、维护农村稳定意义重大。

1、我国农村土地征收补偿制度存在的法律缺陷

(1)法律框架不完善

我国虽然在2004年的宪法修改中明确了补偿条款,但是对补偿的原则却没有明确,征地补偿原则缺乏宪法基础。《宪法》第10条第3款虽规定了国家对土地的征用,但强调的是国家征收权的行使,而没有为这种权力的行使划定范围?界限?方式和程序,我国现行《民法通则》也缺乏关于征收的一般规定?《物权法》规定了不动产的征收前提是公共利益,然而并没有界定何为公共利益。这种只强调授权?不关注限权的规定,难以形成有效保障财产权?制约政府权力的制度,容易造成权力滥用? (2)补偿标准低

土地征收补偿标准虽然几经修改,但目前仍然是采用“一刀切”的做法,既不能反映土地地租差?土地位置?地区经济发展水平?土地市场交易价格?人均耕地面积等影响土地价值的因素,也不能体现同一宗土地在不同投资水平或不同投资情形下出现差别的真实价值?低成本征地,极易导致有关国家机关征地行为的随意性,严重侵害相对人权益? 尤其是在我国对“公益利益”界定模糊的情况下,大量的非公益性质的土地征收行为除了不符合社会正义原则?降低土地配置效率?延迟土地开发时机之外,较低的征地成本带来了较高的交易费用和延迟成本?现行的征地补偿标准也已经难以保证被征地农民维持现有的生活水平? (3)补偿范围涉及面小

征收补偿主要是土地补偿费?劳动力安置费?附着物补偿费等?我国土地征收补偿的状况是直接补偿不充分,而对与被征收客体有间接关联以及因此而延伸的一切附带损失未予以补偿,如残余地损害?营业损失和租金损失等间接损失?因此,征地补偿内容不完整? (4)征地程序不透明

国外一些国家规定征地机关必须通过正式邮件或定期报纸的形式公告有关征地的内容,并经土地所有者申请举行听证会,使土地所有者或其他权利人参与到征地中来,然而我国在整个征地调查?征地补偿分配过程中,农民通常是被排除在外的?目前征地程序的不透明主要表现在:一是政府行为的不透明,哪一块地需要征?应征多少?补偿标准等都不清楚:二是被征收者无法行使一定的权利阻止政府对自己土地的不合法或不合理征收,没有形成一定的制衡机制;三是被征收者中仅有部分人了解情况,如村委会主任,而广大的共有人农民对此了解很少或不了解?

2、 完善我国土地征收补偿制度法律方面的思考

(1)完善相关法律体系

我国没有专门的《土地征收补偿法》,土地征收补偿主要由行政法及部门规章调整。土地补偿制度包括补偿的宪法基础、标准、范围、安置方式等内容,其相关规定散见于宪法、物权法、土地管理法和一些部门规章等各类不同效力等级的法律法规中。目前从相关的土地管理法律、法规规定的情况来看,在征收农村土地时一般坚持的是“完全补偿”的原则。值得指出的是,虽然法律法规规定了“完全补偿”的原则,但执行的情况并不容乐观。就我国目前行政补偿原则的现状来讲,不同程度地存在着随意性大、抚慰色彩浓的特点,不能为当事人正当权益提供有力保护。可借鉴国外宪政经验,在宪法“征收”条款中体现控权、程序、补偿等内容,以为具体征用法律法规确立原则、指明方向。要建立关于土地征收补偿的具体法律,为土地征收补偿提供具体的法律依据。

(2)完善相关补偿制度

补偿标准方面。现阶段可以采取由土地原用途价格和社会保障费用两个部分组成的“征地综合区片价”补偿办法?随着经济的发展,征地补偿标准也要不断提高?这样确定的补偿标准就能较充分考虑市场因素? 采取这种办法确立的补偿标准,将基本上保证农民不因土地征收降低生活水平?

补偿范围方面。我国土地征收补偿仅应从具体国情出发,结合国外经验,适当扩大征收补偿范围,将残余的分割损害?正常营业损害以及其他各种因征地而支出的必要费用等可确定?可量化的财产损失列入补偿范围,以确保被征收人的合法权益不受侵犯?这一举措也有利于被征收人积极配合土地征收工作,保证征收活动的顺利进行? 补偿方法方面。在现有的土地征收补偿标准不宜大幅提高的情况下,丰富土地征收补偿的方式是一种可行的做法。我国可学习日本?英国等国的经验,规定一些例外的补偿方式?这可根据农民的现实需要,由法律做出概括性规定,在实践中灵活掌握?例如改一次性的货币补偿为分期和终身的货币补偿,改货币补偿的单一方式为包括货币安置、社会保险安置、土地使用权入股安置等多种形式的复合安置式。 补偿程序方面。借鉴国外立法条例,结合我国现行管理体制,我国的土地征收补偿程序可以设置如下: 1)前置程序?除国防?交通?水利?公共卫生或环境保护事业,因公共安全原因急需使用土地,来不及与土地所有权人协商外,需用地人应先与土地所有权人协议价购或以其他方式取得土地;所有权人拒绝参与协商或经协商未能达成协议的,方可提出征收申请? 2)征收申请与审批程序?由需用地人向省政府或国务院提出征收土地申请(按照土地地类和面积划分审批权限),审批部门受理后,通知市县土地行政主管部门将申请内容予以公告,利害关系人可以在公告期间提出意见,必要时,可以要求召开听证会?批准决定作出后,由市县土地行政主管部门予以公告?公告后,被征收人禁止实施改变土地用途?抢栽抢建等行为?同时,征收土地价格也被固定下来?被征收人或者利害关系人对于审批决定不服,可以申请复议或提起诉讼? 3)补偿裁决程序?在批准征收决定作出后,需用地人与被征收人可以对征收补偿继续协商,协商不成的,可申请土地征收委员会裁决?对裁决不服的,可以申请复议或提起诉讼,但不影响征收继续实施?复议或诉讼要求补发补偿差额的,在结果确定后发放? 4)土地征收完成?

参考文献:

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[6] 吕丽丽,董彪.我国土地征收补偿制度的缺陷与完善[J].资源行政管理与法制建设,2006。

浅析中国农村土地征收纠纷解决机制 篇7

土地征收是有权行政主体基于公共利益以法定程序征收公民、法人或其他组织的土地并承担补偿责任的法律制度。2007年10月1日开始实施的《物权法》第42条明确规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。”近年来,过度征收、违法征收甚至野蛮暴力征收农民土地的现象屡见不鲜,农村土地征收纠纷已经成为农民维权活动的核心内容。在城市化进程中,城郊集体土地成为土地征收纠纷的重灾区,并继而向农村推进。违法征地、暴力征地使得征地纠纷成为目前社会纠纷中极其突出的热点问题。农村土地纠纷已取代税费争议而成为影响农村和谐的主要因素。

二、农村土地征收纠纷产生的根源

中国农村土地征收之所以纠纷不断,主要根源在于:(1)地方财政制度弊病促使“征地忙”。2001年后,随着税费改革推行,农民负担开始逐步减轻,并使税费矛盾趋向缓和。长期依靠税费收入的地方财政被迫进行结构性转嫁,土地成为地方财政收入的重要来源。(2)部分地方政府追求政绩,盲目招商引资。(3)集体所有权主体虚位,农民维权能力薄弱。(4)征地程序设置不合理,透明性和公正性不足,农民在征地程序中的平等协商权、知情权没有得到保护。(5)征收补偿安置制度不合理,拖欠情况严重。(6)征地裁决机制不健全,纠纷解决机制不畅通,行政复议、行政诉讼、信访等救济途径没有发挥作用。

虽然中国宪法、土地管理法和物权法等都规定,国家征收土地是出于公共利益的需要。但是,在土地管理法中又规定,建设用地只能为国有土地,因此任何集体土地要进行开发建设必须先转化为国有土地。这实际上意味着供应土地可以出于任何目的,也使政府征收土地的目的难以被有效限定在公共利益之上。在实践中,地方政府绝大多数土地征收都属于商业开发,而非公共利益。土地的增值被政府和开发商所分享,这刺激了政府储备大量土地备而不用,大量征地引发大量纠纷也就不足为奇。

三、完善土地征收纠纷解决机制的建议

完善中国农村土地征收纠纷解决机制,必须从源头、过程、结果三个方面,同时着手,方能力求标本兼治。首先,要坚持“政府仅能在公共利益需要情况下征收土地”这一基本原则,对于非公益性用地,应尽快完善农地入市的有关制度,以农民自主出让土地为核心要素。在目前所有制情况下,政府将集体土地变更权属关系改为国有,只能也应当是“公共利益”,如果政府是出于非公共利益的原因使用土地,也应当按照农地入市的规则进行。关于公共利益如何界定有多种主张,为避免政府以各种各样的办法“演绎”公共利益,“包装”公共利益,比较多的是主张立法予以明确,先给出概括定义,然后明确列举。笔者主张,即便是公用事业用地亦不当然优先于农业用地,学校、医院等用地依然需要进入市场机制。对公共利益的目的认定需要在征地程序中构成单独的环节,并且需要经过听证,若有争议,应以法院的认定为最终裁决。其次,建立与被征地农民和被拆迁居民平等协商的机制,保障被征地农民的知情权、参与权和申诉权。征地前,有关部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农民。有关部门应对拟征土地及地上附着物的现状进行调查,调查结果应与被征地农村集体经济组织、农民和地上附着物产权人共同确认,并且赋予被征地农村集体经济组织和农民对拟征土地的补偿标准、安置途径申请听证的权利。任何征地项目和拆迁项目都要与被征地农民集体、被征地农户和被拆迁居民充分协商,补偿安置工作没有落实的,征地和拆迁不得进行。再次,完善征地补偿制度,建立公平、公正、可行的土地征收纠纷裁决制度。农民失去土地使用权所遭受的损失和预期的利益都应当得到公正的弥补,从结果上看,补偿是充分的、合理的、及时的。征地补偿必须考虑对失地农民的安置,在帮助农民维持简单生计的基础上,保证农民失地后选择就业、改善生活条件等基本需要,使之获取良好的居住、就业和生存保障(包括教育、就医、养老)。补偿还要“遵循控制耕地非农化趋势的原则,以确保工业化和城市化对农地的占用纳入合理利用和保护有限的土地资源,实现生态经济持续协调发展。”应当根据土地的区位和相应的使用权市场转让价格制定的补偿数额。土地补偿费、青苗及建筑物、构筑物补偿费等主要补偿项目的补偿价格参照当前土地市场的价格,实行公平补偿。除了上述补偿外,还应适当增加补偿费用,具体包括:(1)残地损失,主要是被征地块剩余的非征地,因建设或公共工作所遭受的损害;(2)土地区位价差;(3)其他间接损失,如个人营业损失及适当的精神损失等;(4)当地经济发展水平和居民最低生活保障水平。

在具体确定土地补偿标准的程序上,既可以推行价格听证制度,也可以由法院在具体个案裁决中决定。应该设立专门的机构对土地征收纠纷予以裁决,该裁决机构独立于批准和实施征地的政府机构,裁决人员既可以是专职的、具有充分任职保障的、中立的官员,也可以仿效商业仲裁采取委员会制,组成人员可以由官员和专家组成。对裁决的申请时效、程序、裁决期限等都应当有详细的规定,更为重要的是应当将裁决的受理范围扩大,不仅仅是补偿和安置问题,对听证、公告、征地实施等程序的异议都可以提请裁决机构解决。对裁决机构做出的裁决不服,可以针对原征地决定提起行政诉讼。

必须指出的是,农村土地征收,必须遵循和谐社会理念,建立和健全农村社会保障机制,采取多项措施解决农民生活和生存问题。目前中国社会保障机制尚没有覆盖农村,对失地农民的安置也仅侧重于金钱补偿,如果缺乏计划和理财的能力,有限的补偿款将很快花光,农民将陷入赤贫状态,对生活和生存都将构成严重威胁,同时对社会秩序和安定局面也将造成重大影响。因此,必须建立和健全农村社会保障机制,建立养老保障制度和失地生活保障制度,并将失地农民纳入最低生活保障制度,对养老、医疗、就业等保险进行推广。此外,还需要采取各项有效措施解决被征地农民的生存问题,比如采取留地安置、社会养老保险安置、土地入股安置和生产资料置换安置等多种形式,解决被征地农民的长远生计。笔者以为失地农民的保障,将最终通过调整和优化社会保障政策,实现城乡社会保障制度的对接来解决,政府可以通过对土地转让征收特别税来加速这一变革的进程。

摘要：根据中国农村土地征收纠纷的特点,完善中国农村土地征收解决机制,已经成为中国制度建设的重点。相关的制度建设应该包括:建立与被征地农民和被拆迁居民平等协商的机制,保障被征地农民的知情权、参与权和申诉权;政府只能在“公共利益”需要情况下征收土地;完善征地补偿制度,推行补偿标准听证;建立和健全农村社会保障机制,采取多项措施解决农民生活和生存问题;建立公平、公正、可行的征地纠纷裁决制度;完善诉讼等救济途径等。

农村土地征收补偿的困境与出路 篇8

1 现行征地补偿标准与市场经济不相适应

我国现行征地补偿制度始建于计划经济时期。当时正值第一个五年计划开始,国家的一切经济行为都围绕工业化建设而展开,征地也不例外。就当时的经济体制而言土地不是商品,所以土地价值无从体现,国家以实现工业化为建设宗旨,对农民的土地补偿是低水平的,有时甚至是无偿的。在相当长的时期内我国征地补偿标准采用被征收土地年产值乘以补偿倍数的办法,即年产值倍数法。这种补偿观念和补偿方法一直延续了50多年,直到2005年国土资源部下发了《关于开展制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》(以下简称《通知》),确定并开始实施了新的征地补偿标准即征地统一年产值标准和征地区片综合地价标准。征地补偿新标准首次以地价的名义命名土地补偿费,补偿方法也试图与现代估价方法靠拢,表明我国征地补偿开始走向市场。但由于征地补偿的基本理念没有改变,现行征地补偿制度在市场经济环境中显示出很强的不适应性。

1.1 按原用途补偿不符合地价形成规律

我国现行的征地补偿依据是按照征地前的原用途进行补偿。《土地管理法》第四十七条规定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。”新的征地补偿标准虽然考虑了多种因素对地价的影响,但是按照土地原用途进行补偿的基本思路并没有改变,依然将征地补偿限定在农地价格范畴之内。从理论角度而言,土地之所以具有价格,正是因为土地具有预期收益性,购买土地是为了取得未来的收益,土地价格要反映土地的未来收益情况。西方经济学家认为土地价格是地租的资本化,地价是土地未来净收益的贴现值之和。现代估价理论将预期收益原则与最高最佳利用原则作为不动产估价的基本原则,当土地用途发生改变时要按照城市规划允许的新用途确定土地价格。将此原理用于征地补偿,则应以土地被征收后建设用地的收益来计算征地补偿费。对被征收土地而言,建设用地是城市规划允许的最大收益用途,也是使土地价值到达最大化的利用方式。

按原用途的土地收益测算的征地补偿费远低于土地市场价格。据统计,2012年国土资源部公布的全国土地出让面积和合同成交价款分别为32.28万公顷和2.69万亿元,每亩的价格约为56万元。按此粗略估算,农民土地被征收后所获得的补偿款只有最终卖价的10%。这种抵偿性凸显我国征地补偿的非理性:(1)城市土地及其他生产要素均已采取市场机制进行配置,并按市场价格进行交换,而唯独农村集体土地还实行计划经济条件下的配给制征收和补偿;(2)农民在社会生产过程中按照市场价格购买生产资料,但他们所拥有和使用的土地却被国家以偏低的价格征收;(3)在市场经济条件下,土地不仅是农民的基本生活保障和重要生产资料,也是农民的一大财富,土地的财富属性在征地补偿过程中没有得到体现。

1.2 政府定价割裂了征地补偿与土地市场之间的有机联系

征地统一年产值标准从传统的产值倍数法演变而来,所不同的是前者的年产值与倍数已经脱离了被征土地的实际状况而变成单纯的计算数据,体现在征地补偿费的统一性和标准性。统一性要求在一定区域内采用统一的产值和补偿倍数作为补偿依据,不再考虑被征收地块的实际产值;标准性要求征地补偿费必须由当地政府制定并执行。标准式的征地补偿费与土地的真实价格脱节。由于土地的特性之一就是独一无二性,加之土地市场的不完全性使土地价格存在地域差别,不同地区之间地价不同。将相同的价格强加于不同的地块是不符合地价形成规律的,这样会产生新的不公平。另外,标准式的征地补偿有较长的停滞期,难以灵活地适应土地市场的变化。现实中我们看到多数地区都在执行5年前制定的年产值和区片价“标准”。这期间国家经济形势和土地供求关系均已发生较大的变化,以此相对静止的“标准”计算的征地补偿费必然滞后于土地市场。

2 征地补偿的出路在于建立市场化的征地补偿机制

2.1 以公平市场价格作为征地补偿标准

遵循公平市场价格原则进行征地补偿是市场经济体制的要求。在市场经济条件下,一切产品的生产和交易应体现市场机制和经济规律,农村土地征收应以“公平市场价格”为准则来确定征地补偿费用。综观世界各地,几乎所有的宪政国家都坚持公平补偿的原则,征地补偿标准基本是以土地市场价值为基础,按照被征收土地的正常市场价格计价赔偿。如美国法律确立土地征收以公平补偿为原则,“未经公正补偿,私有财产不得充作公用”。加拿大对土地征用的补偿是建立在被征土地的市场价格基础上,依据土地的最高和最佳用途,按当时的市场价格补偿。英国也明确规定土地征用补偿原则是:土地征用补偿以愿意买者与愿意卖者之市价为补偿的基础,补偿以相等为原则,损害以恢复原状为原则。鉴于此,我国应完善宪法的征地补偿条款,或设立《土地征收法》,依法确立土地征收补偿原则为“公平补偿”,明确补偿依据、补偿范围、补偿方法,不管用地性质是否为公益性用地都应按公平市场价格给予补偿。

2.2 建立城乡一体化的土地价格评估体系

农村土地征收 篇9

1.1 土地征收的概念。

发展中国家在城镇化过程中, 必然要建设大量的公共设施、大力发展建设项目。而土地的有限性的特征, 驱使政府需要通过征收农村土地来满足需求, 农村土地转化为非农业用地是不可避免。总的来说, 土地征收是国家或政府为了公共利益的需要, 通过公权力强制取得土地的所有权并给予补偿的行政行为。

1.2 农村土地征收的利益冲突。

农村土地征收的利益冲突主要是社会公共利益与失地农民的私人利益。在国家土地征收过程中, 公共利益相对于个人利益具有优先性, 这是社会价值所决定的。但是由于我国现行土地制度的特殊性以及土地征收立法缺陷, 造成土地征收过程中公共利益被政府无穷放大, 侵害私权的情况日益严重, 并造成严重的社会后果。因此, 政府在平衡公共利益与失地农民私人利益的利益冲突中有着至关重要的作用。

1.3 我国农村土地征收问题。

“3.28”血洗晋宁富有事件、“3.22”山东平度征地焚烧事件等等社会上爆发的农村流血事件, 无不突显农民在土地征收中束手无策, 难以维护自身利益的处境。当前土地征收实践中存在的问题, 都与土地权被滥用、失地农民利益被侵害有关, 主要表现在以下三个方面:

1.3.1 征收泛滥, 浪费严重。

在我国实行国家所有与集体经济组织所有的土地双轨制以来, 我国多个省份出现泛滥征收农村土地的情况, 甚至有些地区浪费土地占征收土地40%以上。而国务院也多次出台要求节约土地的文件。

1.3.2 补偿不足, 分配不公。

在我国《土地管理法》中规定了较低的补偿标准, 而由于行政环节过多, 往往失地农民的实际补偿更加不足。根据估算, 目前被征土地收益分配格局大致是:地方政府占20%-30%;企业占40%-50%;村级组织占25%-30%;农民仅占5%-10%。

1.3.3 行为失范, 腐败频发。

在土地征收实践中, 违规操作十分严重, 广泛存在违法审批、先征地后审批、征地不公告、账目不公开等违法现象。而政府与开发商勾结谋私的情况也频频发生。

2 农村土地征收中政府的角色定位

2.1 农村土地征收中我国政府角色定位现状。

显而易见, 我国大部分农村群体事件大多数是开发商与农民的土地纠纷, 而应该作为主导作用的政府却不见身影。这种程序性错误是, 而政府的容忍与不作为更是违背其在土地征收过程中的主导性作用。

集体经济组织所有的土地用作建设用地, 本应先进行建设项目审批, 政府进行征收转为国家所有土地, 再进行建设项目建设。但是, 现实中往往出现本末倒置的现象, 即先征收后审批, 甚至是先建设后审批的现象。另外, 政府与开发商勾结, 由开发商充当黑面角色进行土地征收也屡见不鲜, 此时政府是完全对立于失地农民, 更不用谈及维护失地农民的利益了。

2.2 农村土地征收中我国政府角色定位分析。中共十八届四中全会于2014年10月23日通过了《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》, 针对土地征收过程, 主要是政府应该贯彻依法行政、严格执法的战略方针。依法行政是指行政机关必须根据法律法规的规定依法取得和行使其土地征收权力, 对其后果承担相应的责任。严格执法则要求行政机关在土地征收过程中坚持严格规范公正文明执法。依法行政、严格执法的规定, 平衡公共利益与失地农民个人利益, 保证达到双赢局势。农村土地征收过程中政府的具体角色定位应当包括以下:

2.2.1 土地征收项目的决策者。

土地是稀缺的资源, 征收农村土地关乎农民的生存和发展, 也关乎土地资源的有效利用。因此, 政府在审批土地征收项目时, 必须依照《土地管理法》依法依程序进行, 必须考虑项目是否符合公共利益的需求, 必须权衡各方面的利益关系。

2.2.1 土地征收程序的制定者。

土地征收项目的审批过后, 政府必须参与到土地征收程序的制定中, 结合本地的风俗习惯与地方特色, 保证项目的实施科学、人性化, 并且保证农民的失地赔偿的有效落实。

2.2.2 土地征收的实行者。

地方政府作为一个权力机关, 相对于开发商而言, 由于有更多监督机制的制约, 能够公正、合理地开展土地征收活动。而根据我国法律法规, 只有地方政府才是土地征收的唯一主体, 决不能将权力转移到开发商手中。

2.2.3 土地征收的监督者。

虽然现今土地征收问题被更多公众所关注监督, 但是设立独立的监督部门, 是能有效防范强行征地、暴力征地的恶性行为的发生, 也能将征地补偿的发放落实到个人上。

3 总结

“土地问题”是我国三农问题的核心之一, 农村土地征收的有序进行更是影响着社会的稳定安宁。农村土地征收是失地农民私人利益对公共利益的让步, 政府应该主导农村土地征收进程, 权衡各利益关系, 应该以“土地征收项目的决策者”、“土地征收程序的制定者”“土地征收的实行者”、“土地征收的监督者”的角色维护失地农民的利益, 将土地征收控制在依法治国框架中。

参考文献

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[2]佟丽华.中国农村法治热点问题研究[M].北京:法律出版社, 2010, 24.

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[4]冯乐坤.对我国土地征用补偿方式的反思—一种社会保障的视角[J].法商研究, 2005, (5) :65-68.

农村土地征收 篇10

全面的农村土地征收补偿制度改革应该包括三个基本方面。

第一, 要确定征地行为发生的条件和征地的范围。政策研究界通常认为, 征收农村土地的前提是区分用地项目的公益性和非公益性, 且只有公益性建设项目才可以征收农村土地。以笔者之见, 仅有这种区别还不够。某些公益性建设项目完全可以不用征用农村集体土地。例如, 因城市扩张, 一个村庄进入了城市版图, 政府可以通过投资提升这个村庄原有的幼儿园、养老院的水平, 而对其所使用的土地不必征收为国有土地。只有重大公益性建设需要使用农村集体土地, 才可以通过征收办法将农村集体土地转变为国有土地。理论是不易区分重大公益性建设和一般公益性建设, 但可以使用列举法来界定这种区别, 并明确由一定层次的人民代表大会确定本级政府辖区的重大公益性建设项目。有了这方面的规定, 就可以防止错误的征地行为。至于非公益性的商业占地, 就完全不必以征地的办法解决土地来源问题。工商业项目需要使用农村土地时, 可以让当事各方讨价还价, 自然也就没有补偿标准问题。讨价还价形成的价格会发生分配问题, 也需要有一个公正的处理办法。

第二, 要解决征收土地的程序问题。这个环节虽然很重要, 但政策研究界的歧义很少, 这里不比细论。

第三, 最重要的是征地行为发生后的补偿标准问题, 相关的还包括因讨价还价而发生的商业性占地高额报酬的分配问题。这方面政策研究界多有似是而非的看法, 实在需要澄清。

以笔者之见, 确立所谓标准的前提是必须区分农业用地和农村建设用地这两类土地, 并建立不同的征收补偿机制。

在大多数国家, 农业用地的交易如果不涉及土地用途变化, 交易价格不会太高;一块农业用地的买卖价格, 大体上是这块地所发生的地租的10倍左右, 超过20倍已经属于不正常。如果超过多了, 那已经是一个政治行动, 而不是商业行动。如果发生用途转变的情形, 农业用地被征收后转到了二级市场卖了高价, 农民或农村集体要不要分享“增值收益”, 笔者以为并非一定要分享。道理很简单, 增值收益是由用途变化造成的, 而用途变化是政府规划造成的, 政府占有增值收益自是应当。至于政府拿了这个钱是否需要返还一部分给农村、农民, 那又是一个政治问题, 经济学家不易回答。

农村本来的建设用地 (主要是农民的宅基地) 被征用就完全不同了。因为农民的这类土地本来属于建设用地, 并不是政府规划赋予它这个属性, 所以, 以笔者之见, 征用这类土地应该参照当地城市建设用地市场来确定补偿标准, 例如, 一亩地该1百万就1百万, 该1千万就1千万。农民因此而发大财也不必惧怕, 可征收一种累进性的特别税加以调节, 决不能因为公益性建设的理由拒绝支付这样一个“市场价”。现在的政策在确定征地补偿费时完全不区别农业用地和农村建设用地, 严重地侵害了农民利益, 极为不妥。

综合各种因素判断, 国务院关于农村土地征收补偿制度的改革很难考虑以上意见, 一是因为细节的设计有难度;二是要多方面的配套改革, 一时半会儿不好协调以及认识程度不到位。如果急于出台改革举措, 又不能触及较深的机制问题和认识问题, 笔者觉得可暂缓出台。

国务院的改革意图披露以后, 坊间流传补偿标准将提高10倍的消息, 笔者以为是无稽之谈。这还是一种计划经济的思路。未来不论怎么样改革, 中央政府都不必由自己确立一个全国通行的标准, 更不必一刀切出10倍的增长幅度, 现在各地的基础标准不尽相同, 怎么会在此基础上增长10倍。

农村土地制度改革是一件大事, 需要慎重决策。2008年中共十七届三中全会曾有很好的改革指导思想, 但落实不力, 一直拖到现在。事已至此, 再用一点时间做认真研究, 更广泛地征求各界意见, 使得改革办法更成熟一点, 也不失为明智之举。