房地产公司造价人员访谈实录 作者

房地产公司造价人员访谈实录 作者（精选4篇）

篇1：房地产公司造价人员访谈实录 作者

房地产公司造价人员访谈实录

2010年，我们对某房地产公司的造价人员方工进行了专访。方工先生今年27岁，中等身材。2003年毕业后，先后在造价咨询公司、建筑施工企业工作过，目前在**一家民营房地产公司工作，主要负责协助项目负责人进行房地产开发项目及成本管理。

1、老造：您认为房地产公司造价人员的主要做什么工作?您如何评价您目前的工作? 方工：我目前在武汉某民营房地产公司做项目管理、造价管理等相关工作。主要做的工作有：方案设计阶段的经济评价;建筑施工总包合同、材料采购合同以及各类分包合同的起草;项目全阶段的预结算。由于公司对造价部门的要求不高，所以感觉工作有些枯燥。我感觉在造价人员所参与的工作中，合同管理最重要。合同是各类经济行为关系的基础和前提，是权利和行为的有效保证。合同起草必须细致，环环相扣，需要整体思维。在做项目之前，我们常常会有一个“合同规划”或叫“合同策划”。首先要有一个明确的规划，整个项目要签多少个合同，如何签，都是已规划过的。合同规划就跟设计深度要求一样，尽量要细致到每一个必须签订的合同。但非常遗憾，我感觉到目前房地产行业的管理方法还较原始，成文的、可操作的合同策划程序基本没有。目前基本上都是负责人自己心里有个谱，按经验操作。

2、老造：作为房地产公司的一名造价人员，您目前工作中感觉自己的技能最缺憾点什么，或者说哪些方面感觉有点力所不及需要充电? 方工： 我感觉技术上没有壁垒，经历以及经验数据需要不断积累。目前感觉最迫切需要充电的是怎样科学、高效地管理造价。一个房地产开发企业的好坏要看公司管理水平和员工个人素养。很多人说在房地产公司做造价人员轻松。我认为说轻松一方面可能因为管理水平的高效率，另一方面也可能是老板的低要求和宽容。说不轻松更多的是混乱的管理和不够明确的决策。个人的素养能够决定造价人员实力的培养，我更看重主观因素而不是客观的背景条件。

3、老造：您认为在建设单位、施工单位、咨询单位或其他，在哪类单位更能锻炼自己?您感觉自己更合适在哪类单位工作? 方工:每种单位的造价工作都有不同的侧重，建设单位更多的是管理，施工单位有着最真实的技术体验，咨询单位要知识全面，设计单位造价人员侧重于造价控制。我觉得一名造价人员最理想的职业锻炼经历应是：设计单位——施工单位——咨询单位——建设单位。我个人目前感觉自己的性格比较适合在建设单位。

4、老造：如果一名工程造价专业的大学生毕业后直接到房地产公司单位工作，您认为他将如何做能快速适应工作?毕竞在学校学的理论多一些,接触实际许多学生常感觉无从下手。

方工：我认为人际关系处理至观重要，它能够有效弥补你在技术及经验上的缺憾，当然这只是比较现实的状态。而理想的状态是一名工程造价专业毕业的大学生并不适合直接去建设单位工作，特别是造价岗位。

(待续)

篇2：房地产公司造价人员访谈实录 作者

具有房地产公司工程造价管理经验:熟悉房地产开发建设程序、房地产开发过程成本控制及成本控制指标的编制考核;熟练掌握建筑工程招投标程序，具备建筑工 程、材料设备、监理招标的理论知识及实践经验;熟悉北京市、天津市定额及取费标准;精通各种土建预算及投标报价，能熟练使用广联达、神计妙算、同望等预算 软件，能独立完成标书的制作(施组、报价、商务)，多次独立完成天津、北京、内蒙、湖北、山西等地的投标报价，并中标，熟悉清单计价及定额计价，工作能力 强，爱岗敬业多次获得局处先进个人。

篇3：房地产公司造价人员访谈实录 作者

1 加强合同管理, 控制工程造价

1.1 贯彻合同法, 严谨地签订建设工程施工合同

建筑工程施工合同, 是建设工程合同中非常重要、非常典型的一种常见合同方式, 它是为完成建筑安装工程项目, 明确甲、乙双方权利和义务的协议。它一经签订, 是严格受到国家法律保护的。所以, 我们必须增强对合同的法律意识, 把握合同条款的内涵, 精心推敲合同文字的措词, 增强合同条款的严密性。在承包合同中, 要明确合同的内容和范围以及合同文本界限, 做到资料齐全、文字严密、避免含糊其词, 这样才能保证合同的顺利履行。完善的、有效的合同也可以预防纠纷的发生, 有效地减少、避免施工索赔, 减少工程费用的发生。

1.2 严格合同管理, 控制合同变更

工程造价是建设工程合同的重要内容之一, 加强合同管理是提高工程造价管理水平的重要方法和手段。要加强合同的备案审查, 审查其内容是否符合有关的法律、法规和规章, 与招标投标过程中的要约和承诺是否一致。部分建设单位和施工单位企业对招标投标中的要约和承诺任意变更, 私下签订价款结算办法、施工工期、供应材料范围等条款。这些行为所引发的后果就是产生违约责任。所以在合同实施过程中建立健全的合同履约跟踪检查制度, 加强监督, 提高合同履约率, 发现问题及时纠正, 巩固招标投标的成果, 从而更有效地控制工程造价。

2 加强图纸会审

在项目的方案设计、扩初设计和施工图设计中, 开发商与设计公司已经进行了多次的图纸审查, 待建项目的功能定位、建设标准和某些特殊要求都已经体现在施工图纸上了, 而这里所说的图纸会审, 是在招标完成并确定总包方后, 由开发商牵头, 承包商、设计公司、监理等单位参加的一次最大范围的设计交底及图纸审查会议, 虽然, 此次图纸会审是在招标完成后进行的, 大多数问题的解决只能增加工程造价, 但是能够在正式施工前解决, 可以减少签证, 减少返工费用及承包商的施工索赔, 而且随着承包商和监理公司的介入, 可以从施工及监理的角度审核核图纸, 发现错误和不合理因素。

引申开来, 作为开发商的施工管理人员应以图纸会审为起点, 在施工阶段不断地对照施工图纸与施工实际, 控制工程变更, 使造价控制的主动性掌握在开发商手中, 为造价控制的稳定性提供保证。

3 加强施工现场管理工作

3.1 优化施工组织设计, 选择技术先进、经济合理的施工方案

施工方案是否先进、合理不仅直接关系到施工质量, 也常常会影响工程造价。在工程实施过程中, 除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外, 还应对施工过程中的专题施工方案进行审查, 运用价值工程法等方法通过不断地对项目做多方案的技术经济比较分析, 努力挖掘节约工程投资的潜力, 从而达到节约投资, 创造更高效益的目的。

3.2 尽可能减少设计变更

在建设工程施工过程中, 设计变更会引起工程造价的上升。引起设计变更的原因很多, 如:工程设计粗糙, 工程实际与发包时提供的图纸不符;当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等等。要减少设计变更, 首先应严禁通过设计变更擅自扩大建设规模, 提高设计标准, 增加建设内容, 一般情况下不允许设计变更, 除非不变更会影响项目功能的正常发挥。其次, 认真对待必须发生的设计变更, 及时核算有关设计变更的造价, 对于有问题或者费用偏高的项目可重新考虑, 进行多方案比较, 不能一味求快, 而应求精。

3.3 加强现场工程量签证的监督和管理工作

现场签证是工程建设过程中一项经常性的工作, 许多工程由于现场签证的不严肃, 引起工程造价失控, 这方面的教训是非常多的。据统计, 由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达15%～25%, 个别的甚至更高, 如果不慎重对待工程量签证, 工程造价控制极易出现漏洞, 造成资金的大量浪费。

4 做好设备、材料的认质认价工作

房地产公司为了追求利益的最大化, 肯定会把一些材料设备确定为甲方供应, 其实, 甲供材料设备的价格控制包含了以下两层意思。

第一是对于开发商自身的管理。设备材料的采购必须经过招标, 只有竞争才能得到性价比高的产品。招标前, 甲方的专业人员首先要充分了解所采购的产品的数量、性能要求、规格型号和市场行情等, 其次, 编制招标文件时要制定完整的技术规格, 合理的付款方式, 明确的服务内容, 因为招标文件既是供应商投标和招标方评标的依据, 更是合同签定的依据。只有这样, 才能切实做到为公司采购到价格实惠、质量可靠的设备材料。如果甲方人员对于甲供材料设备所关联的事宜做不到心中有数, 就会发生供应不周全、不及时, 从而影响施工进度。比如, 一般情况下, 水泵等设备的隔震垫作为附件, 供应商往往会免费赠送的, 但招标采购时如果未予提及, 供应商不供, 施工单位就会提出索赔, 此时, 要么增加费用, 要么就拖延设备的安装。

第二是对于供应商及工程承包商的管理。开发商应督促承包商及时反馈施工进度, 及早作出设备材料的采购计划。在甲方与供货商的合同中, 必须考虑与工程承包的衔接, 比如卸货、接货、搬运等, 供货时间必须与承包商充分协商。签定合同后又要随时掌握供应商的设备材料质量和到货情况, 以减少施工阶段承包商的工期和费用索赔的机会。总之, 开发商要保证采购信息的公开顺通, 让承包商、监理方及项目的其他参与者都知道设备材料的供应计划、实施状况, 这样才能调动起大家的积极性和主动性, 避免带来额外的费用开支。

但是, 甲供材料设备有利有弊, 开发商应再三权衡。

首先, 材料设备的采购需要花费开发商大量的人力和物力。

其次, 从浙江省新的计价依据中可以看出, 主管部门也并不赞成材料设备的甲供。因为, 它规定若材料设备甲供, 则材料设备的采购及保管费全部归施工方所有。过多的甲供材料设备, 势必会压缩承包商合理的利润空间, 影响承包商的施工积极性和重视程度。另外, 甲供的材料设备往往价值较大, 而甲方并无专门的仓储地方, 此时, 即使采保费全部给了施工承包方, 也会引起保管责任的扯皮以及二次搬运费的索赔。

5 结语

总之, 施工阶段的造价管理完全是个动态过程, 它所包含的内容也不仅仅只是以上四点, 房地产公司只有采取全员、全过程、全方位的管理原则, 才能使工程造价始终置于有效的控制之下。

参考文献

[1]常庆.浅谈房地产公司的项目管理和成本控制[J].山西建筑, 2009 (8) :252～253.

篇4：房地产公司造价人员访谈实录 作者

【关键词】房地产公司；项目开发；全过程；造价管理

房地产项目开发中，工程造价管理是其中最重要的一个工作环节，其不仅会对房地产公司的工程质量造成影响，还会对房地产公司的声誉造成影响。因此房地产在对投资项目进行施工建设的过程中，一定要做好工程造价管理工作，通过工程造价管理工作对工程项目的施工质量以及工程成本进行严格控制，避免对房地产企业的声誉造成影响，在实现企业经济效益提升的同时，树立起企业的品牌形象，扩大其在行业市场上的影响力。工程造价管理环节在房地产项目开发中具有较重要的作用，为了能够使房地产开发企业意识到工程造价管理的重要性，接下来，本文就将对房地产开发项目中全过程工程造价管理模式进行详细分析。

一、全过程工程造价管理模式的重要性

（一）调整工程款支付方式，确保公司经济效益

房地产公司工程款支付方式的不同，对施工单位施工情况的影响程度也不同，如果房地产企业在工程款支付上能够对施工单位进行有效约束，就能够有效提升施工单位的施工效率，同时也能够对工程造价进行有效控制。通过全过程工程造价管理模式，可以对房地产公司工程款的支付模式进行有效調整。当房地产公司资金比较充足的时候，应该采用“进度控制”的方式对工程款进行支付，即以工程的施工进度为参考标准对工程款进行支付，以此来约束施工单位如期完工。而当房地产公司的资金较为紧张的时候，房地产公司应该以“质量控制”的方式对工程款进行支付，在支付工程款的过程中，以工程的施工质量为主要参考依据对工程款进行支付，如果满足施工质量要求，则支付安全工程款；如果工程施工质量满足不了施工质量要求，则按照合同规定对工程款进行扣减，以此来在确保施工单位的施工质量的同时对工程造价进行有效控制。

（二）对合同索赔进行有效预防

在对工程造价进行管理的过程中，预防合同索赔是房地产企业对工程施工过程进行有效控制和确保公司经济效益的基础保障[1]。在全过程管理过程中，在工程开始施工之前，房地产公司应该进行实质性的图纸会审，并要求施工单位对设计图纸进行仔细研究和分析，找出设计图纸中存在的相关问题，对工程设计的可行性进行分析。然后，在此基础上对建筑材料的采购进行有效控制，以此来控制工程造价。

（三）严格控制施工，杜绝材料浪费

在全过程工程造价管理过程中，最重要的工作就是对工程施工进行严格控制，杜绝施工材料的浪费。否则，如果不能对工程的施工进行严格控制，提高施工材料的使用效率，即使在施工准备环节已经对工程造价进行了有效控制，也很难将工程造价降下来。在工程造价管理中，房地产公司的监理工程师一定要发挥工程监理作用，在施工时对材料的有效利用进行个严密规划和严格管制，决不能出现施工大手大脚，肆意浪费、破坏材料现象的出现。同时，在房地产公司方面，也应该针对施工单位的施工情况定制完善的奖惩体系，奖省罚费，将施工单位的绩效和工程款与材料的利用率挂钩，因此来对其施工进行约束，提高施工单位的节约意识，进而达到提高材料利用率，大幅度提升企业经济效益的目的。

二、全过程造价管理的模式分析

（一）确定工程造价

在房地产公司以往的工程造价管理和控制过程中，通常只重视对工程施工过程中的造价进行管理和控制，通过对工程施工进行严格控制，刻意的缩减施工流程、降低施工标准或者是使用廉价的材料来达到降低工程造价的目的。但是，这种方法虽然能够对工程成本进行控制，却容易因为保证不了工程施工质量而形成安全隐患，并且，这种方法由于只是对工程施工过程进行控制，而没有贯穿整个工程，没有达到全过程控制工程造价的目的，所以具有一定的局限性，无法达到理想的工程造价控制的目的。而全过程造价管理模式，则是从工程施工设计开始，通过对施工设计进行严格控制来从全局上对建筑材料的采购、工程的施工流程等进行全面控制，并最终通过概预算确定工程造价，达到控制工程造价的目的。

（二）控制工程造价

1、工程设计阶段

在工程设计阶段，房地产公司应该要求设计单位以控制工程造价为目的，设计出多种可供选择的不同设计方案，然后由房地产公司通过对比和选择，选取最合适的建筑结构设计方案[2]。在对设计方案进行确定之后，设计单位还要在满足建筑工程抗震以及整体结构设计要求的前提下，通过优化设计来进一步缩减建筑工程材料的使用量，并尽可能降低施工难度，从而达到对建筑工程造价进行有效控制的目的，全面降低建筑工程的成本。

2、材料采购阶段

在全过程工程造价中，虽然设计阶段对整个工程的造价控制具有比较重要的影响，但是其设计费用仅仅占据了其中的1%，而包括材料、设备以及机械等在内的材料费用，却足足占据了整个建筑工程总造价近70%。因此，在对建筑工程造价进行控制的过程中，房地产公司一定要对材料的控制引起足够重视。首先，在对材料进行采购的过程中，应该做好监督工作，避免暗箱操作，中饱私囊等问题的出现；其次，在采购材料时，应该做好货比三家，尽可能在满足材料质量、规格等要求的基础上以最低的价格购买材料，降低成本；最后，在建筑工程施工的过程中，应该做好材料储存工作，避免材料损伤，造成不必要的浪费，扩大成本。

3、施工阶段

在工程施工阶段，对工程施工进行控制主要指的是对施工工艺流程以及材料的使用情况进行控制，避免出现延误工期、不按照使用流程进行施工以及施工中材料浪费等问题，进而导致工程施工成本的增加[3]。首先，在施工过程中，房地产公司应该聘请专业的监理工程师对工程施工进行全程监理，以保证施工的顺利进行；其次，应该加强施工中对材料使用的控制，规定施工单位材料的使用额度，奖省罚费，以确保施工人员能够在进行过详细规划和计算之后再对材料进行使用，避免出现浪费。

4、工程竣工结算阶段

工程竣工结算也是全过程工程造价控制中比较重要的一部分，但是，在当前的绝大多数房地产公司的全过程工程造价管理中，并没有对其引起足够重视，工作中敷衍了事，影响了工程造价的控制效率。在全过程造价管理模式下，房地产公司就应该对工程竣工结算阶段的造价控制引起足够重视，首先，房地产公司应该对施工前、施工中签订的合同进行详细核对，避免出现细节上的错误，以影响工程经济效益最大化的实现。其次，在工程竣工结算的控制阶段，一切都要以事实为参考依据，切实反映实际成本，让自身和施工方都了解到该工程的造价问题，在对工程造价进行有效控制的同时，避免日后出现纠纷，保障公司自身的经济效益。

结束语：

在项目开发过程中，加强工程造价的管理对提升房地产公司的经济效益具有较为重要的影响，而在以往的项目开发过程中，房地产公司在对工程造价进行管理的过程中存在一定弊端，无法确保自身经济效益最大化的实现。因此，在对项目进行开发的过程中，房地产公司就应该通过应用全过程管理模式对工程造价进行管理，进而达到不断提升自身经济效益的目的。

参考文献：

[1]彭中伟.建设项目应用全过程造价管理时存在的问题及对策研究[D].北京交通大学，2012（12）.

[2] 王中华. 房地产开发企业项目开发决策中机会识别研究[D].中国社会科学院研究生院，2013.