中国建设银行房贷利率

2024-05-07

中国建设银行房贷利率（精选14篇）

篇1：中国建设银行房贷利率

银行置业房贷利率优惠

过完春节假，首次置业市民节前有望享受到的房贷利率优惠也告结束，而且还需承担兔年首次加息的支出。昨天，记者采访多家商业银行发现，中、农、工、建、交五大银行均已将首套房贷利率升至基准以上。

上月中旬，记者在探访中获悉，深圳交行等多家银行还能受理首套房贷利率九折优惠的申请。昨天，记者再次致电交行位于福田区的一间支行时，被明确告知：首套房贷利率九折优惠取消了，目前执行的首套房贷利率为基准的1．1倍。深圳建行知情人士透露，春节前该行已将首套房贷利率提高到基准的1．1倍，节后的政策是，根据客户实际情况，首套房、二套房贷款利率的可波动区间为基准的1．0－1．1倍。深圳中行有关人士回复称，节后首套房贷利率按基准的1．05倍执行。深圳农行一间支行的行长告诉记者，首套房贷利率优惠没有了，已经恢复到基准利率水平。

工行深圳市分行有关人士表示，该行首套房贷利率已经提高到基准以上。具体为什么水准，这位人士不愿细说。记者从工行一间网点的个贷经理处获悉，深圳工行内部已吹风，拟将首套房贷利率提高到基准的1．15倍。如果确实按此标准执行，深圳工行的首套房贷利率将创下本地区新高。

早在1月初，深圳民生银行、光大银行率先将首套房贷利率恢复至基准。而深发展深圳分行率先将首套房贷利率升至基准的1．1倍。昨天，一位深发展个贷专业人士接受记者咨询时说，该行二套房贷利率已经升至基准的1．2倍了。

仍有个别银行保留了首套房贷利率的小许优惠。中信银行深圳分行有关人士称，该行首套房贷利率为基准的九五折，不过，很快将升至基准水平。

据测算，去年4月楼市调控启动前，首套房贷利率普遍为基准利率5．94％的七折，即4．158％。经三次加息且取消利率优惠后，首套房贷利率普遍执行标准为6．6％，利息涨幅接近六成；如果按基准的1．1倍7．26％交息，利息涨幅则达到七成五。

业内人士分析，商业银行迅速而普遍地将首套房贷利率从一个多月前的八五折涨至基准以上，主要原因有三，一是央行自去年以来连续七次上调存款准备金率，连续三次加息，商业银行可发放的贷款规模受到严格控制，资金正日益成为稀缺资源。二是当太多的需求追逐偏紧的资金时，银行自然开始挑客户了，涨价了。据了解，银行发放中小企业贷款，利率可以达到基准的1．8倍。三是大小银行银根都偏紧，都期待以较少的放贷获取尽可能多的利润，升息已成为业界一致的利益诉求，不用担心升息导致客户流向竞争对手。

篇2：中国建设银行房贷利率

业内分析人士称，房贷告别“折扣时代”已是大势所趋，对于想圆住房梦的“刚需族”来说，面临的真正障碍是房价能否与收入相匹配，只要房价是合理稳定的，房贷利率将不再是牵肠挂肚的问题。

优惠“可望而不可即”

“我的首套住房八五折贷款申请已经提交近5个月了,云端工作室，却没有一点动静，按揭公司说早就把材料递交上去了，但银行迟迟都没批下来。卖家已经等得不耐烦了，天天催，再等下去，交易恐怕就要泡汤了。”广州市民孙女士焦急地说。

办理按揭业务的人士告诉记者，时下，与孙女士有相同遭遇的购房者比比皆是。银行对房贷业务的收紧导致房贷优惠申请难、审批慢，建议尽快以基准利率重新申请，或者尝试转向其他银行。

记者了解到，本周广州地区的一些银行已经陆续调整房贷政策：中行本周开始将首套房贷利率调整至基准利率；工行首套房贷利率在政策规定的浮动范围内确定利率浮动水平，一般不低于基准利率的0.85倍；农行首套房贷利率根据客户情况差异化定价，最低八五折；交行、招行首套房贷利率最低八五折。

而上述银行首套房贷款的首付比例均为30%，二套住房贷款的首付比例不低于60%；二套房贷利率则暂时维持原政策，不低于基准利率的1.1倍。

然而，通过采访广州一些中介机构和购房者反馈的信息显示，尽管银行声称对首套房贷尚有一定的优惠政策，但实际执行过程中普遍存在“挑客户”、手续繁、审批慢的问题。这意味着，对于普通购房者来说，首套房贷的优惠实际已经“可望而不可即”。

“我申请房贷的那家银行只对存款规模达到50万以上的贵宾客户提供八五折优惠。普通客户想尽快放款，就要购买一定数额的理财产品。即便这样，从审批到放款，最少也需要四个月左右的时间。”广州购房者陈先生说。

为何不再是“香饽饽”

曾经是商业银行竞相角逐的住房贷款市场，如今为何备受冷落？业内分析人士称，受国家房产调控政策影响以及银行自身业务结构调整等多因素，不少银行已经开始重新规划房贷业务在整体业务构成中的占比。

广证恒生证券咨询有限公司地产行业分析师认为，“国五条”的出台显示中央对房地产调控政策不会放松。目前房价仍然偏高，伴随而来的房贷风险也随之加大。出于风险和收益平衡的考虑，银行对房贷采取谨慎态度，上调首套房贷利率也是情理之中。

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随着商业银行业务多元化发展，对业务的调整空间更宽，价格方面的掌控能力更强。目前，小微企业的资金需求量大，贷款利率上浮空间大，已经形成了与住房按揭贷款的竞争格局，在一定程度上也会推升住房按揭贷款利率。

根据申银万国的研究报告测算，目前的贷款利率市场化竞争已经基本成型，小微企业贷款的风险-收益比迅速降低，导致原来低于基准利率的按揭贷款对于银行缺乏吸引力，银行自然会选择回报更高的产品。

“近年来，小微企业贷款的收益率在逐年提高，银行有更多的议价空间。相比之下，住房贷款的收益率就低得多，而且资金回笼时间长。在信贷额度有限的情况下，从收益最大化的角度出发，银行自然会多留额度出来给收益更高的业务品种。”房地产分析人士称。

此外，对近期央行收紧信贷的担忧，也使得不少银行预先留出一定的额度，短期内不急于放贷。目前，货币政策已趋于稳健，一般而言，房贷执行利率下限由监管部门规定，而上浮比例则受货币松紧情况即信贷额度影响。

“信贷额度对按揭贷款利率影响显著，当信贷额度宽松时，房贷执行利率会降低，信贷额度偏紧时，房贷执行利率将上浮，不会按照利率下限执行。”广证恒生证券咨询有限公司地产行业分析师说。

房价稳定才能不“牵肠挂肚”

“其实，人们买房特别是首次置业者考虑更多的并不是房贷利率，而是房价是否合理。就像我，跑遍了整个广州去看房，首先考虑到因素是能否承担起首付，能否按时支付月供才是关键。”正准备买房结婚的广州市民刘先生告诉记者。

业内分析人士称，调整房贷利率是银行从风险和收益平衡出发，采取的谨慎举措。但利率调整只是治标之策，想要治本还有赖于房地产市场的健康发展。只有当房价与国民收入相匹配的时候，房贷业务才能再次成为银行的一项稳定收益产品。那时，银行自然会根据市场信号作出反应，而房贷利率也就不再是牵肠挂肚的问题了。

在银行方面，为了防止房贷风险，不能一味地依靠利率杠杆，而要根据贷款人的真实收入情况，审慎发放贷款，建议将纳税证明作为收入依据，严格按照实际收入的一定比例发放贷款。

广州某股份制银行信贷部负责人坦言，房贷一旦给了没有还款能力的人，银行将面临巨大的违约风险，美国的次贷危机就是证明。为了防范风险，银行应根据贷款人可靠的收入证明来决定是否放款，而且必须严格控制每月还款额度不能超过收入的50%或更低。

“如果通过纳税证明来核实收入，我们就可根据客户资质来灵活调整利率，既能避免误伤低风险的贷款人，又可将高风险的贷款申请者区分开来。”该负责人说。

（经济参考报）

篇3：中国建设银行房贷利率

贷款利率的下调同样对个人产生较大的影响。其中, 对房贷影响最大的五年期以上的商业贷款利率在调整后为6.8%。以100万元的商业贷款为例, 在等额本息的还款方式下, 以基准利率计算, 则原每月还款7783.03元, 现每月还款7633.40元, 每月减少149.63元;如果按1.1倍利率计算, 则原每月还款8212.57元, 现每月还款8043.71元, 每月减少168.86元。与此同时, 五年期以下公积金贷款利率为4.2%, 五年期以上公积金贷款利率为4.7%。

因此, 如果在贷款时选择了“按月调整利率”的贷款人, 从7月份开始, 就将按照降息后的利率进行房贷的偿还;对于大部分使用“按年调整”规则的贷款人来说, 则需要等到明年1月1日之后。

事实上, 此次降息对贷款利率下限的调整对新增贷款人来说, 影响更大。今年以来, 多家银行已经将首套房商业贷款的优惠利率调整为基准贷款利率的85折至9折, 而贷款利率的浮动区间下限调整为基准利率的0.8倍, 则为住房贷款利率的优惠增大提供了更大的空间。

据悉, 广东某些银行已经对首套房贷的申请者提供最低为7折的利率优惠。而一些银行已经开始酝酿, 对首套房贷的申请者提供8折的利率优惠。

篇4：银行调整房贷利率为何不同？

最近王女士心情很不好，对银行意见很大。王女士2005年9月从中国银行贷款50万，在北京买了一套住房。目前，为了刺激消费，人民银行下调了人民币贷款基准利率。

这对于贷款买房的王女士来说应该是好消息，但王女士却高兴不起来，原来王女士贷款的中国银行有规定，王女士贷款的利率要到第二年的9月才能进行调整，这对于期盼降息的王女士来说，近在眼前的降息一下变成了镜中花，水中月，多少让人觉得有点沮丧。

不同的降息方式

目前，买房贷款的人都有同样的困惑，如果国家出台新的利率调整政策，那么他们的房贷还款究竟会受多大影响?

为了能清晰地了解各银行处理房贷利率调整的方式，《小康·财智》记者走访中国银行、交通银行、北京农村商业银行后发现，除中国银行采取等年等月等日调整房贷利率的方式外，其余几家银行均采取次年1月1日调整房贷利率的方式。

等年等月等日的方式是指如果银行利率调整，贷款人的利率调整方式为：从贷款人贷款日起算至次年贷款日为止算一年，次年贷款日才能进行利率调整。次年1月1日调整的方式是指不管贷款人是哪一天贷款，次年1月1日开始利率都会按照规定自动进行调整。

中国银行的相关工作人员对记者说，2005年3月以后的住房贷款合同，他们均采用等年等月等日的方式调整利率，3月之前采用的是次年1月1日调整的方式。当记者问到购房者还贷会“吃亏”的问题时，中国银行方面称，所有的贷款人和银行都签有合同，合同中怎么约定，银行就会怎么执行。

至于记者提到的别的银行都采取次年1月1日调息的方式，中国银行说，每家银行都有不同的操作方式，别的银行采用次年1月1日调整方式，肯定也是有合同方面的约定。

北京农村商业银行的工作人员告诉记者，一直以来他们都是按照次年1月1日的规定来执行利率调整，他们认为，次年1月1日进行调整好像是行业的规则，但是国家究竟有没有这方面的规定，工作人员称并不清楚。但是，中国银行的工作人员说，国家在这方面没有明确的政策约束。

不同源自银行竞争

中国人民银行在2008年已经四次降低银行贷款利息，贷款利率调整如下表所示：

举例来说，假设牛先生2008年5月份从银行贷款50万，期限10年，不管是等年等月等日调整还是次年1月1日调整，牛先生贷款的利率都是7.83，现在利率已经调整到6.12，降幅达1.71。

如果次年1月1日调整，牛先生就可以马上享受降幅达1.71的新利率，如果是等年等月等日调整，牛先生要到2009年5月才能享受新利率，记者大概估算了一下，这五个月牛先生要多支付利息约590多元。

篇5：不同银行房贷利率调整不同

房产调控正在悄然加码，多数银行再次提高首套房贷利率，有的从8.5折提至9折，有的提至9.5折，部分甚至回归基准利率。如贷款70万元、20年期的房贷，按基准利率贷款的月供将比8.5折利率贷款的月供增加386元。

不同银行房贷利率调整不同

上周二，记者以客户身份咨询了在榕一些银行网点，当时一些银行网点人员均表示首套房贷利率最低仍可打8.5折。但昨日记者咨询古田路上的建行网点，工作人员表示，目前首套房贷中的一手房按揭贷款利率调至基准利率，首套房如是二手房，利率则可能为基准利率上浮10%;广达路上的中信银行网点人员也表示，首套房贷利率已调至基准利率。

与此同时，其他银行首套房贷利率也不同程度地有所提高：中行省分行营业部网点工作人员表示，现首套房贷利率原则上要9折以上;农行台江支行网点工作人员也表示，首套房贷利率为9.5折。

在榕招行相关人士表示，该行首套房贷政策因人而异：资信状况一般的客户贷款利率要调至基准利率;优质客户则仍可享受8.5折。在榕另一家股份制银行个贷负责人则坦言：“该行房贷政策刚刚调整，普通客户首套房贷利率调至基准利率，只有少数优质客户最低仍为

8.5折。”在榕工行相关人士表示，目前该行首套房贷政策没有变化，接下来是否调整将依市场情况而定。

信贷额度趋紧是主因

去年11月初，第二轮房产调控实施，在榕银行接到通知，连贵宾客户首套房贷利率最低也只能打8.5折。眼下贷款利率再次上调意味着作为房产调控的一部分，信贷政策再次加码收紧。

对于房贷利率为何再次上调，一位不愿透露姓名的股份制银行相关负责人表示，1月份随着新额度的发放，该行此前积压的一些单子正在消化，贷款排队得到缓解。但去年央行已多次上调存款准备金率，加之今年实行稳健货币政策，今年贷款额度整体较紧，眼下同业拆借利率也有所提高。另据其介绍，今年监管部门的监管方式也是多维的，开始采用日均存贷比等指标，这对银行放贷提出更严的要求。

另一位业内人士表示，今年银行在放贷时会更注重均衡放贷，年初投放量也会有所控制，避免贷款发放大起大落。在此背景下，银行在最低下限基础上自主调整房贷利率水平。70万元房贷月供增加386元

随着眼下首套房贷利率优惠幅度减少甚至回归基准利率，贷款成本无形中增加不少。去年12月26日再次加息后，5年期以上贷款利率打8.5折为5.44%，70万元20年期房贷，月还款额将为4791.52元;如采用基准利率6.4%，同样贷款和期限，月供将增至5177.88元，月供多出386.36元，20年总利息将多支付9万余元。

昨日个别市民认为，房产调控主要是为了使房价回归合理价位，不过首套房的购房者多为刚性需求，利率调至基准利率无形增加了购房者的负担，应防止银行随意以贷款额度紧作为贷款“涨价”的理由。

篇6：深圳银行7折利率抢房贷转按揭

央行个人住房贷款新政已出台多日，尽管多数银行尚未下发明确的房贷细则，但是深圳地区不少银行对第一套房均采取利率下浮30%的规定，有的银行甚至称即使是个人名下的第二套房亦能享受利率下浮30%的优惠。另外，银行间为了争夺存量客户，以前严令禁止的转按揭业务也开始“公开”登陆深圳。

利率普遍下浮30%

虽然多数银行的房贷新政策细则并没有出台，但记者了解到，深圳不少银行对于第一套房均采取利率下浮30%的规定，首付两成。但是对“第一套房”的概念则各有不同。有些银行为了抢夺客户资源，不仅模糊第二套房概念，甚至称即使是个人名下的第二套房亦能享受利率下浮30%的优惠。

有银行信贷部人士告诉记者，现在政策比去年松了，就算是客户个人名下的第二套房，并且客户名下第一套房是在该行贷的款，该行对于客户的第二套房仍可给予利率七折优惠。

而之前规定的?“90平方米”和“144平方米”这两个门槛，似乎已成为两个无关紧要的数字。记者调查发现，有些银行确实遵守了这两个门槛原则，但某些银行为了吸引更多客户，已经摒弃了这些条件限制。转按揭吸收存量客源

房贷转按揭已被叫停许久，但最近记者发现转按揭在深圳地区的银行又开始流行起来了。对于转按揭，银行并不忌讳，反而有高调趋势。记者发现深圳福田区某商业银行网点就为转按揭打起广告，称房贷转到该行，能享受更多的优惠。

昨日，记者以客户身份致电深圳地区多家银行，包括招商银行、中国银行、建设银行等，这些银行均表示银行可以为客户提供转按揭业务，并且能提供30%的利率优惠。

目前，不少银行存量客户一般享受的是利率下浮15%的优惠，但是通过转按揭到别的银行，就可以享受利率下浮30%的优惠。一商业银行个贷部人士告诉记者，存量客户一般都是银行的优质客户，争取这方面的资源对银行来说很重要。而对于这些客户而言，通过转按揭能少给利息，这些客户更倾向这种贷款方式。该个贷部人士告诉记者，他最近已经接了好些转按揭的客户，并且这些客户均来自同一家银行，因为这家银行并没有给予存量客户利率优惠。

对于银行间存量客户的抢夺，光大证券金融分析师金麟有这样的见解：一些想发展的小银行吸收新增贷款较为困难，但是如果大银行不给存量客户利率七折优惠的话，小银行就能轻取这些存量客户，银行的规模考核使得客户争夺成为一种趋势。?

银行选择“客户为王”

按揭利率的下调进一步缩小银行相关贷款的息差，对于银行利润无疑是较大打击。之前有分析师称，银行在利益损失下，不会愿意普遍为客户提供利率下浮30%的优惠。但目前大多数银行在竞争压力下，被迫接受。招商银行个贷部人士告诉记者，即使需要做转按揭的房子不是第一套房，转到该行还是能够享受30%的优惠。同时他告诉记者，利率下浮30%是个亏本的生意，并不是每个银行都愿意这么做，但是他认为在客户和亏本之间，先选择客户。

对于银行是否亏损的问题，金麟认为，银行的收益肯定比过去明显减少，但银行还是挣钱的，只是比过去少多了。

篇7：中国建设银行房贷利率

相信大家都知道许多银行都推出了住房按揭贷款产品，在申办贷款时，许多人不知道选择哪一款比较好。那么问题来了，申请住房按揭贷款那个银行房贷利率最低？你们了解吗？接下来，贷上我小编来给大家详细解答一下。

通常情况下，导致房贷利率低的原因有以下三点：

1、银行贷款利率不同。

不同的银行，所以房屋按揭贷款利率也不一样。当借款人在申请房屋按揭贷款的时候，建议大家先了解当地各大银行的贷款利率，这样才能知道哪一家银行的贷款利率最低。

2、贷款年限不同。

不同的房贷年限，所以房屋按揭贷款利率也不一样，另外，贷款年限不同，即使贷款额度相同，但是所对应的利率也不一样。

3、还款的方式不同利息也不同。

相信大家都知道房贷的还款方式包括有：等额本息还款、等额本金还款。另外，相同的贷款年限及贷款额度，选择的还款方式不同，所产生的利率也不一样。

由此可看，当申请人在申办贷款的时候，小编建议借款人应前往当地银行或者是贷款机构咨询了解下。

篇8：商业银行房贷经营问题

一、房地产业与商业银行关系密切, 二者利益共享、风险共担

随着近20年来中国经济的国际化, 不论从发展模式上还是发展速度上, 各行各业的发展都取得了质的变化。其中, 房地产业与银行业经营息息相关, 银行业与房地产业相互依赖、相互促进。银行为地产企业提供贷款, 保证企业的资金链前后衔接, 地产企业的巨额收益占据银行贷款收益的比重很大, 可以说, 银行、地产是互补性质的两个行业。

开发商为了储备土地资源, 作为自己的生产资料以备日后生产所用, 需要稳定的资金链作为后盾。一旦资金链断裂, 开发商在购买地块、建筑楼房等环节就会出现生产停滞, 延误工期, 产生经营风险。如果房屋价格过渡膨胀, 当泡沫破裂时房屋价格下降, 房屋销售量下降, 开发商存货增加, 周转率下降产生风险。银行对于开发商的经营风险十分敏感, 开发商的经营风险通过资产负债表效应隐性地转移给了商业银行。由于商业银行为地产商提供贷款, 地产商经营亏损不能偿还贷款, 银行贷款产生坏账, 从而给银行经营带来风险。当房屋价格下降演变成整体市场价格下降的时候, 非系统性风险变成系统性风险, 风险根源深化。

从零售信贷业务的角度来看, 个人房屋贷款占银行资产的比重不容忽视。因为中国人口数量巨大, 房屋作为人们生活的必需品存在着需求刚性, 价格的变动在短期内不会对需求产生很大的影响, 相反由于房屋的需求刚性, 当房价上涨时人们的恐慌心理, 预期未来房价过高难以承受, 便会加大目前的投资, 对于房地产市场价格起到了助涨的作用。当房屋价格小幅下降, 由于人们的需求量过大, 短期内房屋成交量的加大会抑制价格的下跌, 巨大的需求使得地产市场量价齐升。由于以上诸因素, 个人住房贷款量逐年上升, 在银行贷款业务中的比重不断加大, 可以说这是对于个人的资产负债表效应。

二、通过次贷危机分析虚拟经济泡沫产生与破灭的过程和带来的危害

如果中国经济产生系统性风险使得住房价格下降, 由于银行贷款业务收益与风险与房地产行业的经营具有显性联系, 地产价格与开发商收益下降会对银行贷款收益产生很大影响, 以下通过美国次贷危机的产生机制分析房屋价格风险对于金融业风险的影响。

(一) 明基时刻与危机的产生。

2000年网络泡沫破灭之后, 美国经济为了寻找新的利润增长点, 在低利率的背景之下, 房地产市场蓬勃兴起。在加息的影响下, 人们的偿债压力加大, 导致违约开始增加。当资产收益大于资产成本时, 这时叫做明基时刻, 明基时刻可以说是次贷危机爆发的起始点, 由此导致一连串的危机。早在2001年, 英国房屋租赁价格开始出现下降趋势, 靠房屋租赁购买住房支持月供的方法难以为继, 明基时刻在英国率先展开。但在美国, 次贷市场蓬勃发展, 机构参与者增多, 杠杆加大, 成交量呈几何倍数增加。

(二) 去杠杆化加剧了危机, 对经济带来巨大打击。

在明基时刻之后, 在2008年危机来临之后, 由于经济体内爆发系统性风险, 经济增长缓慢, 房屋价格大幅回落, 住房贷款违约增加并且导致一系列的MBS、CDO、CDS等产品违约率加大, 对于金融体系造成重创。人们预期未来损失更大, 纷纷抛售手中的证券, 导致证券市场流动性不足, 卖方需求几乎减少为零, 证券价格与信用评级大幅下降。这种大幅低价抛售资产的现象称之为去杠杆化, 去杠杆化使得金融市场体系接近崩溃。

(三) 通过债务通缩理论对现实进行分析。

由于大量金融部门参与杠杆化衍生品交易, 当违约率与违约相关性上升时, 各大金融机构相继产生巨额亏损, 难以偿还债务。次贷危机转变为经济危机, 由于大厂商与金融机构破产, 使得经济下滑、复苏缓慢。加上人们的悲观预期使得社会总需求不足, 商品与资产价格下降, 伴随着金融机构与企业的坏账增加, 产生债务通缩现象。

三、中国由于没有次级贷款, 也没有相关的衍生品, 所以不存在机构的过度投机问题, 但是系统性风险导致的地产企业的风险带给商业银行的贷款风险同样不可忽视

(一) 商业银行流动性与资产结构。

从商业银行贷款的期限结构上看, 个人住房贷款存在着如下问题:首先, 房屋贷款的期限较长, 一般在10~30年不等。由于人们住房贷款的还款能力有限, 住房贷款利率一般维持在5%左右, 对于资信评级高、信用记录良好的客户还可以实行七折利率。中国目前要求商业银行资本充足率8%, 核心资本充足率4%。由于大量长期的低息贷款使得银行资本流动性较差, 资源没有得到高效利用。资产证券化产品的创新可以使长期贷款表外化, 达到提高资金使用效率、降低银行风险、加大流动性的目的。

(二) 加大创新力度, 提高交易规模。

中国一直受到全世界金融危机的影响, 这主要是因为中国的经济依赖出口所致。相比来讲, 中国金融体系并没有被广泛波及。这主要有两点原因:首先中国的资本项目没有放开。我国实行以供求为基础, 盯住一篮子货币, 有管理的浮动汇率制度。资金在资本项目下不能自由流动, 热钱的流动对中国金融业冲击较小;再有, 中国资产证券业发展十分落后。除了2005年建行发行建元资产证券化信托产品之外, 之后没有相继的产品产生。所以, 中国金融体系在此次危机中没有受到冲击, 跟我国商业银行产品创新力不足有直接关系。我们应该通过此次危机吸取教训, 大力发展中国的资产证券化产品创新, 通过资本市场的作用加大市场供给, 为资金投资需求创造条件。建立多层次的资本市场体系, 大力培育机构投资者投资创新产品, 提高市场流动性, 增加市场稳定性。

(三) 大力推广表内双担保债券。

我国通过借鉴此次次贷危机的经验教训, 推行表内双担保债券。表内双担保债券是银行等存款机构以住房抵押贷款等高质量资产为抵押担保, 组成担保资产, 直接或通过SPV间接发行债券, 担保资产仍然保留在资产负债表上, 银行为此保留一定的资本金。一旦风险发生, 投资者可以向发行体求偿或者要求处置担保资产。CB可以被视为优先支付的有担保债券, 一般采用固定利率。由于CB的投资者具有双重追索权, 银行不能把风险像“发起-配售”模式那样完全转嫁出去, 所以投资者的权益可以得到保证, 有利于金融稳定。

参考文献

[1]程惠鑫.次贷危机与中国住房贷款证券化创新研究.合作经济与科技, 2010.3.

[2]宣昌能.金融创新与金融稳定:欧美资产证券化模式的比较分析.金融研究, 2009.5.

篇9：房贷利率7折:银行的画饼?

2009年，北京“房奴”张卫华的经济压力将会稍稍减轻。

自从去年初，31岁的张卫华从民生银行贷款35万元、分20年还清，买下位于北京南三环的一套二居室商品房后，每月他就不得不把一半多的工资——约2890元用于偿还房贷。不过，今年他的月供将降低到2150元左右，比之前省了近四分之一。

月供的减少缘于两项费用的降低。

2008年，由于中国人民银行的5次降息，张卫华今年的房贷利息已经从购房时的7.83%下调到5.94%，因此房贷月供减少了395元；1月7日上午，他又接到了民生银行客服人员的电话，得知从1月15日起，房贷利率将由原先的8.5折优惠，调低到7折，因此房贷每月又可少还345元。两项合计，张卫华2009年的房贷月供比上一年少了740元。

2008年10月27日，为扩大内需，提振楼市，中国人民银行出台了《扩大商业性个人住房贷款利率下调幅度、支持居民首次购买普通住房》的文件，宣布自当日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。

此前，这一下限为0.85倍，也就是商业银行通常给予首套商品房购房者贷款利率8.5折优惠。但是否执行7折优惠利率，以及执行的对象的界定——新增房贷还是存量房贷——中国人民银行新闻发言人称，这些将取决于商业银行，并非强制性规定。

也就是说，并非所有贷款买房者，都能像张卫华这样，享受到房贷利率7折的优惠。

银行筑起优惠门槛

中国人民银行的文件公布之后，张卫华们就开始翘首以盼，等待银行给予房贷利率7折优惠。

然而，银行对此文件普遍采取了观望态势。直到2008年底，国有四大商业银行才基本敲定对首套房贷新贷款者7折利率优惠的基本政策，而存量房贷款能否享7折优惠的讨论则一直持续到2009年。

2009年1月初交通银行、杭州银行率先推出房贷利率7折优惠后，四大国有商业银行方才陆续跟进。而在门槛设置上，四大国有商业银行的审核标准也普遍高于股份制银行。

截至记者发稿时，国内四大国有商业银行中除中国工商银行外的中国建设银行、中国银行、中国农业银行，以及招商银行、光大银行、民生银行等绝大部分全国性股份制银行共计14家银行，均宣布2008年10月27日前发放的房贷——也就是存量房贷利率给予7折优惠。

除中国农业银行、光大银行、民生银行宣布，无须贷款人申请，银行将通过内部的计算机系统，将30万以上额度的贷款利率从8.5折优惠自动调整到7折优惠外，其他大部分商业银行均设置了不同程度的门槛，须贷款人提交申请，等待银行审核。

对于“存量房贷”利率的折扣评估，中国人民银行在其官方网站上做如下说明，“存量房利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。”

银行设置的门槛主要集中在对贷款总额及时间、房屋面积，以及贷款人资质认定上。

几乎所有银行都要求，所购房屋为第一套住房、贷款总额须30万以上，房屋面积在140平米以下的普通商品房。

《中国新闻周刊》致电华夏银行客服获知，该行规定申请房贷7折的房屋必须是首套自住房；总面积不超过140平方米；商业贷款额度在50万元以上。办理时还需出示工资证明、身份证等有效证件等。

大部分银行对于贷款人的资格认定，主要强调综合信用方面。招商银行客服对《中国新闻周刊》称，对贷款人的考核综合信用度，除了信用卡、房屋贷款的还贷能力等的综合考察之外，部分城市可能会调取水电费、物业管理费等的缴纳情况。

此外，少数银行还将贷款人是否优质客户，与享受房贷利率7折相挂钩。

浦东发展银行要求，须贷款金额500万元及以上，且借款人家庭净资产达100万元及以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达1000万元及以上的，才可按照7折的最惠利率标准予以调整。

由于商业银行在房贷利率7折执行及判定上拥有自由裁量权，一些银行对客户抱持恩赐心态。“这次是我们行里给的优惠，不属于国家给的优惠政策。”北京银行阜成支行个人信贷部的一位工作人员在接受《中国新闻周刊》采访说。

优惠实属无奈

银行针对贷款者设置的房贷利率7折的种种门槛，其实是源于未来盈利的焦虑。

按照央行本次降息后的利率，对于当前5.94%的人民币5年以上贷款基准利率而言，最低0.7倍的优惠利率为4.158%，这个数字与5年期存款3.6%的基准利率相去不远。海通证券金融分析师范坤祥认为，存贷利差过窄将导致商业银行失去放贷动力。

个人房贷资产一度被视为国内商业银行的优质资产。国家统计局数据显示，截至2008年11月末，全国个人住房贷款余额为2.95万亿元，占同期金融机构人民币贷款总额的1成。

但由于2008年以来，全国房地产市场的低迷，银行对商业性房地产贷款增速明显放缓。由国家统计局编制的国房景气指数，截至2008年11月已经连续12个月下滑。

中国人民银行的数据显示，目前商业性房地产贷款增速明显放慢。2008年第三季度末，全国商业性房地产贷款余额(含个贷余额)为5.3万亿元，同比增长14.3%，比上年同期低15.3个百分点。其中，房地产开发贷款余额、购房贷款余额增速分别比上年同期回落了14.9个百分点和15.5个百分点。

中国银行、建设银行和工商银行的住房按揭贷款总额排在前三位，均在5000亿元以上，三家合计发放了全国70%以上的购房贷款，远超其他股份制银行。

海通证券金融分析师范坤祥对《中国新闻周刊》表示，如果将首套商品房贷款利率从8.5折调至7折，中国银行、工商银行和建设银行的利润损失均超过25亿元以上，而北京银行、南京银行、宁波银行的利润损失均在6000万以下。

此外，兴业银行、浦发银行、宁波银行、招商银行等股份制银行虽然在个人房贷规模上不及四大国有商业银行，但个人房贷在其贷款总额比例上要高，占比均超过10%，范坤祥称，房贷收入的变化对其影响较大。

中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇认为，2009年国内银行将面临较大业绩压力。郭田勇在接受《中国新闻周刊》采访时预测，今年银行将面临三大不利因素：一是经济增长持续减速；二是不良贷款率会有所反弹；三是央行未来可能降息，继续收窄利差。

郭田勇认为，国内银行仍然没有摆脱过度依赖存贷利息差的经营格局。

篇10：房贷利率演变表

1、我国的利率水平自1990年代的经济过热以来，经过八次降息之后，商业银行房地产抵押贷款利率为5.04%。

2、2004年10月29日，5年以下自营性个人住房贷款利率由4.77%上升至4.95%的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。)；5年以上房贷利息由5.04%加到5.31%(说明：在2005年3月17日之前一段时间，央行单独公布自营性住房贷款利率)。

3、2005年3月16日，中国人民银行宣布，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比现行优惠利率5.31%高出0.20个百分点。

4、2006年8月18日，中国人民银行宣布，商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。

篇11：房贷继续紧优惠利率时代结束

期盼中的房贷“年初放松”并未实现，春节后反而有继续收紧趋势，部分银行首套房贷在基准利率上再上调，北京辉同资产贷款顾问总银行信贷部人士了解到，近2个月内房贷利率不会宽松，不排除继续上浮。

“招商银行上个星期才上调了房贷利率，从原来的9.5折调到基准，这也是去年年底唯一还存在首套房贷款利率优惠的银行。”一位业内人士向北京辉同资产贷款顾问反映，不断收紧的首套房房贷利率，致使购房者出现一定程度的观望。“今年2月办理房贷的业务量和去年同期相比下降了不少。”招商银行相关人士对北京辉同资产贷款顾问说道，并证实首套房贷款利率已上调到基准。

实际上，其他银行早已结束房贷优惠利率时代，邮储、浦发、华夏等的首套房贷款均参照基准利率上浮10%，广发银行则宣布“已基本不做房贷业务”。“正月初八上班后放了几天款，现在又开始额度不够，估计接下来也只有月初额度会宽松一点。”中行内部人士向北京辉同资产贷款顾问反映。

篇12：中国建设银行房贷利率

2018年最新房贷利率！终于迎来开门红~

播放GIF2017年房贷利率不断上涨，不仅上涨，还带来了限购，让贷款越来越难！这次房贷利率上，可以看出，首套利率还是松动了。首套房贷利率基本上浮5%，房贷时间基本在1个月内就可以批了！同时，银行没有停贷的，生活依旧美好！但是，还是有部分银行，贷款相对紧张，汇丰银行春节前紧张，出证后一周放款。而交通银行、兴业银行、平安银行、渤海银行、民生银行、中信银行都没有明确的放款时间，可以看出这几家银行贷款额度还是有点紧张的。预计春节后，房贷市场有所改变！最新楼盘资讯房价房源信息楼盘优惠领取关注你的优惠

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篇13：房地产市场与银行房贷风险分析

宏观调控将成为2008年房市下跌的导火索, 现在有些地区楼市已经出现了有价无市的局面, 预计未来一到两年内我国房地产市场将陆续进入调整期。作为房地产市场主要的资金供应者, 银行与地产有关的资产价格将会受到影响, 地产业蕴藏了大量金融风险。

一、影响房地产价格主要因素

房地产作为一种商品是由供求决定的, 影响楼市市场价格需求方面的因素主要是满足自住需要和投机需求, 供给方面则源于开发商的开发成本和交易成本。目前的房价已含有很大的虚高成分, 投机炒房、开发商囤地、捂盘是导致供求矛盾的主要原因之一。当前我国的房地产市场, 特别是北京、上海、深圳这样的大城市房地产投资中, 投机之风非常盛行。2007年12月, 央行副行长刘士余曾指出, 我国房地产市场问题除了住宅供不应求和地皮供应紧张等因素外, 居民投资和炒房也是重要因素。部分居民在拥有自住房后, 将住宅作为投资选择, 从而产生较为普遍的投资与炒房行为, 加剧了供需矛盾, 推动房价上涨。

数据来源:Wind资讯

2007年完成土地开发面积占购置土地面积比重呈现明显下降的趋势, 该比重从2007年2月份为107%下降到12月份的66.17%, 12月份同比下降8.5%。房地产租赁价格指数比较能够反映出真实的住房需求。如果住房需求旺盛, 在房地产销售价格大幅度上涨的同时, 作为替代产品的房地产租赁价格也会随之上涨。但市场显示并非如此, 与土地交易价格指数相比, 房地产租赁价格指数走势十分平缓, 并无大起大落的现象。这说明主要是投资需求和投机需求助推地产价格快速上涨。而且土地交易成本也是房地产价格的主要组成部分, 经计算土地交易价格指数与房地产销售价格指数相关系数为0.68。

二、房地产开发投资资金来源

房地产投资的主要资金来源是国内贷款、自筹资金、企事业单位自有资金以及定金及预付款, 近七年来占总资金来源的平均比重分别为:22.8%、31.8%、17.6%、33.51%。2007年出现较明显的变化是利用外资这一项出现较大幅度增长, 较上年增速为73.85%, 表明房地产企业利用外资增势强劲, 2007年上半年, 房地产业实际利用外资规模占同期全国实际利用外资总计的比重达到24.1%, 比2006年全年比重提高近11个百分点。受宏观调控的影响, 国内贷款2007年增幅有所下降, 但来自定金及预付款这一项的资金同期增幅较快, 二者增速呈反向变动态势。

房地产开发企业对银行贷款依赖性很强, 定金及预付款中大部分来自于个人住房消费贷款, 间接来自于银行, 因此, 房地产开发投资资金约45%左右来自于银行贷款。如果包括建筑企业流动性贷款和土地储备贷款在内, 实际数据可能要在50%以上。而银行的信贷资产也约有一半与房地产价格有关。

三、2008年房地产市场将进入调整期

由于房价虚高, 房地产市场2007年底就出现了有价无市的局面, 成交量萎缩, “金九银十”这一传统销售旺季并没有出现。去年10月份, 上海、深圳和广州的房价都出现了下降的拐点, 这种下跌的趋势一直持续到去年12月份。而且据相关数据显示, 2008年第一周, 全国主要城市商品房市场整体成交量出现了大幅萎缩现象, 另有资料显示, 北京房价在2007年的最后四周中只有一周在上涨, 其他三周都出现了不同程度的下跌。

2008年中国的房地产市场会遭遇银行信贷总量控制、季度审核、利率上调三方面的宏观调控。银行会总体上收紧个人和开发商的贷款发放总量, 提高贷款利率的标准。

上海银监局发布的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》显示, 房地产开发贷款增长明显趋缓, 住房开发贷款出现大幅萎缩。至2007年底, 上海中资银行房地产开发贷款余额为2009.72亿元, 比年初增加36.94亿元, 同比减少390.07亿元;房地产开发贷款余额同比增速为6.8%, 下滑22.6个百分点。自2007年4月以来, 住房开发贷款连续9个月出现负增长现象;自2006年6月888.97亿元高点之后至2007年底的657.39亿元, 住房开发贷款累计减少231.58亿元, 下降幅度为26.1%。

外资投入这一来源也十分的不稳定。受益于多年来经济高速增长、人民币升值, 国际资本以各种形式流入我国, 导致国内资产大幅升值, 房地产市场也包括在内。但是资本和金融项下并非有进无出。在经历了近两年的价值重估后, 部分资本有十分强烈的获利回流的倾向, 在资产价格接近投资者的心理预期时, 资本流出将会更加频繁。国内用于房地产投资或投机的资本也会获利回吐, 转移他处。“完善住房保障制度, 增加保障性住房供给, 调整住房供应结构, 抑制投资性需求”的房地产调控思路也会影响人们对楼市价格的心理预期。

银行收紧银根、上调利率, 中央严厉的宏观调控, 部分投资或投机资本转移这三点将会使2008年的房地产市场更加底气不足, 进入调整期将成为必然。

四、警惕银行房贷风险

房地产企业的融资方式使得市场风险和信贷风险主要集中在银行。一旦房地产市场遭遇寒流, 银行将首当其冲。我国的商业银行一直都将个人放贷视为优质资产, 个人贷款业务增长迅速。我国商业银行房贷占个贷比重一般都在90%左右, 截至2007年11月末, 14家国有银行和股份制商业银行的个贷增量总计约8000亿元, 较2006年增长近4倍。但是房贷并不总是安全的, 2007年美国的这一领域发生了次贷危机, 商业银行诸如花旗、高盛等国际巨头均损失惨重。

美国的次级债危机虽然对我国经济的直接影响十分有限, 但不能天真地认为我们国家不会出现类似情况。前车之鉴, 后车之师。我国房地产市场景气与否直接影响到银行信贷资金的安全。银行房贷风险主要来源于三方面。

一是2008年宏观经济形势十分严峻, 物价又可能由结构性上涨演变为全面通胀, 2月份CPI同比上涨8.7%。为抑制通胀, 利率仍然存在上调的空间。贷款利率提高会加重购房者的还款负担, 导致信用状况恶化, 房贷的不良贷款比率上升。上海银监局的数据显示, 截至2007年2月末上海中资银行房贷不良率已达到0.95%, 2004年只有0.1%左右, 三年间增长了约10倍, 近期这一指标还会上升, 值得警惕。

二是银行收缩信贷, 房地产企业面临资金链断裂的风险。中国的房地产企业采取的是“滚动开发”的模式, 在信贷开发过程中, 信贷资金全程参与了房地产业的资金流动过程。2008年地产将面临更加严厉的宏观调控, 银行收缩信贷, 后期投入资金减少, 导致有些工程可能无以为继, 这会直接影响前期的房地产开发贷款的偿还率。

篇14：中国建设银行房贷利率

关键词:房地产;贷款;利率;存在;问题;建议

中图分类号:F830.33 文献标志码:A文章编号:1002—2589(2010)20—0053—03

近年来,海南省房地产业正处于恢复性增长阶段,积压房地产处置完毕,市场运行总体上是健康的,但海南建设国际旅游岛战略获批后,目前海南省房地产市场投资、交易异常火爆,出现了投资大幅增加、价格快速上涨、房屋库存下降的现象。海南国际旅游岛建设文件出台后,房地产价格出现了跳跃性上涨,目前房屋交易量开始回落,价格趋于稳定,但房地产价格较去年年底普遍上涨了五成至一倍,价格上涨加重了购房者贷款供楼的负担,贷款银行应审慎对待,适当提高首付标准,以抵御房价可能高位回落所产生的风险。

一、2008年四季度以来辖内房地产市场运行情况

(一)房地产开发投资情况

根据海南省建设厅公布的数字,2006—2009年房地产投资分别为89.2亿元、126.9亿元、198.8亿元、287.4亿元,分别占全省固定资产投资的20%、25.28%、28.34%,31.6%。2006—2008年海南房地产投资平均增幅为24.54%。2009年房地产开发投资增势强劲,增幅为51.9%。在列入统计20个投资行业中投资规模位于第一,增长44.3%。其中,住宅投资261.78亿元,增长51.9%。

(二)房地产贷款总体风险可控

截至2010年3月末,海南省房地产贷款余额为372.4亿元,同比增长85.96%,房地产贷款在贷款总额中的占比为17.54%。其中,房地产开发贷款余额152.62亿元,同比增长136.09%;个人住房贷款余额195.81亿元,同比增长56.83%;个人住房贷款逾期率为0.51%。以目前情况看,金融机构介入房地产业不深,总体风险可控。

二、2008年四季度以来辖内金融机构落实商业性个人住房贷款利率政策执行情况

(一)落实房贷利率政策采取的主要措施

自2008年四季度以来,海南省各商业银行为贯彻落实《中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》(银发[2008]302号)、《中国银监会关于加强个人住房贷款风险管理的通知》(银监发[2008]71号)和2010年初国务院办公廳下发了《关于促进房地产市场平衡健康发展的通知》等有关文件精神,工行、中行、农行海南省分行制定了相关实施细则,确保个人住房贷款政策得到有效贯彻。以上的细则均由各银行零售贷款部(个人信贷部)制定,组织个贷客户经理、个贷经理、零售信贷风险部审批及出账人员、各经营单位负责人、具备个贷业务操作资格的综合客户经理学习贯彻。并通过营业场所视频播放、广告栏告示、客户经理解释等方式做好对社会各界人员对房贷政策的宣传和解释工作。

(二)房贷利率实行风险定价的实际情况

1.房贷利率风险定价的原则和特点。海南省各商业银行房贷利率定价一是严格按照人总行的有关利率政策执行,房贷利率风险定价的原则遵循贷款风险定价基本原则:风险收益对称、全面成本覆盖、效益市场兼顾、审慎风险决策。其特点是:区别对待、合理确定。

2.房贷利率风险定价的具体操作情况。海南省各商业银行房贷利率风险定价的具体操作情况是:对首次利用贷款购买普通自住房的客户,贷款利率不低于基准利率的0.7倍,首付比例不低于20%;对购买改善型自住房的客户,贷款利率不低于基准利率的0.7倍,首付比例不低于20%;改善型自住房认定标准由分行根据当地政府相关规定或根据当地同业竞争实际情况自主确定。已结清贷款不计住房套数;对购买二套(含)以上住房的客户,在确保贷款利率不低于基准利率的0.75倍,且首付比例不低于40%的前提下,按照首付比例越高、客户综合贡献度越大,则利率相对优惠的原则执行。不允许同时执行最低利率和最低首付比例,且不得低于当地同业标准。

3.房贷利率风险定价在不同地区的情况。海南省各商业银行个人住房贷款业务以海口、三亚和东线沿海地区为重点区域,对房贷利率风险在不同地区未进行区分,全省房贷利率均遵循风险定价的原则,根据相关文件规定及借款申请人的具体情况合理确定。

(三)房贷利率变动情况

1.房贷利率变动情况及原因。从海南省各商业银行房贷利率定价变动情况看,自央行扩大了个人住房贷款利率下限后,2009年上半年,海南省各商业银行个人住房贷款加权平均利率浮动幅度有所下降,但从四季度开始海南省各商业银行利率上浮的贷款占比由年初的13.16%上升到16.68%,下浮利率贷款占比下降了2.83个百分点,年末贷款加权平均浮动幅度开始上升,到2010年3月末个人住房贷款加权平均浮动幅度已比年初提高了0.79%。比去年同期提高了0.67%。

2.房贷利率分布区间变动情况及原因。2008年以前,海南省各商业银行个人住房贷款利率的浮动幅度基本上按照5%的倍数进行上下浮动,下浮幅度基本统一按最低下限执行,上浮利率分布在10%、15%、20%三个浮动幅度区间。从2009年4月开始,海南省各商业银行分支行开始出现更多的浮动值,先是上浮利率出现上浮11%、12%、16%、17%等浮动区间,接着进一步细分下浮幅度区间,分别有-30%、-29%、-25%、-20%、-15%、-10%等区间,由于议价定价能力的提高,使海南省各商业银行贷款收益率提高的同时,更细化了客户结构,有效地防范贷款风险。

(四)房贷利率政策效果

1.房贷业务发展的基本情况。截至2010年2月末,海南省房地产开发贷款余额为127.49亿元,同比增长89.2%。个人住房贷款余额达到184.11亿元,同比增长48.3%。尽管房地产贷款同比增速仍维持高位,但近期已显现调整迹象,其中房地产开发贷款增速回落和新增减少。

2.房贷业务的收益情况。海南省各商业银行个人住房贷款业务稳健发展,特别是2009年海南省各商业银行围绕实现各自的发展战略目标,密切跟踪市场变化,积极应对同业激烈竞争,推动个人信贷产品、营销策略和业务运行机制的完善和优化。突出重点产品,组织开展竞赛活动,加大营销力度,打造优势品牌,提升市场竞争能力,促进了各行个人信贷业务持续、快速和稳健发展。至2009年年末海南省各商业银行个人住房贷款迅速增加,贷款收益率为4.9%,取得了良好成绩。

3.房贷资产风险情况。截至2010年2月末,海南省房地产贷款不良率为1.0%,比上年同期下降1.9个百分点,不良额同比减少42.9%。其中房地产开发贷款不良率为1.2%,比上年同期下降4.3个百分点,不良额同比减少57.0%。个人住房贷款不良率仅为0.7%,比上年同期下降0.6个百分点,不良额同比减少19.7%。

(五)银行业协会等银行自律组织在房贷利率定价过程中如何发挥作用

一是发挥沟通的平台作用;二是发挥检查督导的作用,避免恶性竞争;三是牵头制订和规范当地房贷利率定价的政策,避免各家银行打价格战。

三、目前辖内金融机构商业性个人房贷业务所面临的主要问题及原因分析

1.高位房价带来的风险。随着国家拉动内需政策措施的实施,海南省房价有了较大幅度的上升,虽然国家也出台一些抑制投机性购房政策,但对房价的抑制没有起到根本的作用,特别是海南国际旅游岛上升为国家战略的宣布,全国各地投资者蜂拥海南购房,海南省房价大幅上升,给银行房贷带来一定风险。

2.不良个贷处置进度受诉讼程序、执行等因素影响,“双降”工作任重道远。在海南省建行不良个贷中,有70%以上贷款已进入诉讼阶段,其中45%以上贷款的诉讼期已超过两年,受诉讼程序烦琐、执行难等多种因素影响,不良处置进度比较缓慢。该行目前房贷不良率为0.6%,均为2003年和2004年发放的存量贷款。

3.部分房产证办证时间过长。根据房贷业务标准的房产证办证时间规定,期房交付使用后,房产证须在两年内办理完毕,以便银行完成相关的抵押登记手续的办理。但目前部分楼盘期房交付使用五年后,房产证仍未办理完毕,给银行房贷业务带来了风险。主要原因是开发商办证手续不齐全以及政府相关职能机关审批时限过长,导致房产证迟迟不能办出,无法落实抵押登记。

4.抵押登记办理时间过长。目前房贷业务平均抵押登记办理时间是10个工作日,但部分市县的办证时间其实已经达到40天以上。由于房贷业务多为凭抵押回执出账,这种模式要求需在1個月内办妥抵押登记手续、权证入库。但由于实际办证时间过长,造成银行此类业务出现权证未能及时入库的风险。

5.房贷业务两证抵押未合一。目前海口地区房产证和土地证需要分开办理抵押登记手续,增加了抵押登记的办理流程,降低了房贷业务办理的效率。建议采用将房产和土地抵押登记统一办理,提高抵押登记的办理效率。

6.外省人员个人住房贷款占比大,贷后管理难度加大。由于部分房贷业务由外省人员申请办理,对贷后跟踪管理带来了一定的困难和风险。

四、2010年辖内金融机构个人房贷业务的发展规划及主要考虑

1.正确处理开发贷款和按揭贷款的协调关系。优先支持符合国家政策、能增加按揭资源的优质住房开发贷款需求,对按揭资源实行封闭管理,挖掘资源发展潜力重点加强与国土、规划、城建等政府职能部门的沟通联系,从源头上抓住房地产开发项目信息,落实大项目、大企业跟踪营制度。建立开发贷款项目负责制,通过走访、项目蹲点等方式,动态掌握项目进度,有效做好个人住房按揭业务的转化和引导,提高楼盘的按揭比例。

2.正确处理优势业务和新业务的发展关系。整合按揭贷款客户资源,根据客户的行业、年龄、行为特征等维度进行归类,制定相应措施,深度挖掘住房按揭贷款客户资源,延伸客户价值链;完善纯按揭贷款项目资源信息库,加大考核力度,以品牌、规模、服务、效率等优势争抢纯按揭贷款市场;重点加强与业务规模大、客户资源优良、管理规范、信誉好的二手房经纪公司建立合作关系,实施专人定点营销,稳步推进二手房贷款业务发展。

3.正确处理好业务发展和风险防范的关系。严把客户准入第一头,在贷款调查中特别注重贷款的真实性、完整性和有效性,从源头上把控贷款风险;面对高房价,个人按揭贷款在成数上要从严把握,在定价上既要把握政策,又要注意提高收益率;加大风险管理和动态监测力度,及时启动对关注类贷款的催收程序,防止贷款劣变。

4.强化培训,做精房贷业务。一是培训内容主要包括个贷政策、个贷产品销售工具、营销技巧和客户沟通等,全面提高客户经理业务素质和销售能力。二是采取集中培训、视频、例会等多种形式,对全辖客户经理进行轮训和再培训,并通过阶段性考试,强化培训效果。三是采取绩效考核机制,根据个贷客户经理准入淘汰机制,吸纳优秀人才,淘汰低效能人员,优化个贷销售队伍。

参考文献:

[1]商业银行个人住房贷款风险分析及防范[J].经济师,2005,(12).

[2]个人住房按揭贷款业务风险及防范[J].现代商业银行,2006,(6).

[3]个人住房贷款的风险及防范[J].现代金融,2005,(12).

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