划拨土地拆迁补偿请示

划拨土地拆迁补偿请示（精选8篇）

篇1：划拨土地拆迁补偿请示

关于要求依法处理被征用土地及拆迁房屋补偿的请示

我们是阳山县七拱镇塘坪村委会蛇坑村蛇三小组的村民。原是本县太平镇牛鼻村委会单竹村民小组村民，单竹村是石灰岩山区，石灰岩山区最突出的特点是七分石头三分土，耕作条件十分差。我们的口粮是靠在旱地上种植玉米及其它旱地作物为来源。遇上天气干旱，农作物就处于失收或半失收状态，日常生活就靠国家统销粮来维持。石头山上难以发展经济，一年到头每家每户只靠养1-2头猪和7-8只鸡的收入来维持日常开支。食水更为困难，每年有8个月是食天下雨在山沟积蓄的水，其余4个月则要到相距5公里的牛鼻河挑水食。交通不便，农用化肥等生产生活物资需在公路肩挑5公里才到住址。子女无法就近入学，有病无法就近求医，生活非常艰苦。为求生存、谋发展，为下一代子孙着想，走出穷山沟，于1990年得到七拱镇塘坪管理区蛇坑村一队、二队全体村民的同情和支持，同意我们五户搬迁到该村建房居住，并在集体农户水田腾出田地给我们永久性耕作，以解决我们的温饱问题，直至2008年长达18年之久。在未进行农业税费改革前，我们五户移民均按时到七拱镇财政所（设立专户）交纳国家农业税和各项统筹粮，从不拖欠。18年来，我们五户移民与当地群众亲如兄弟，和睦相处，相互团结，扎根该村发展生产和经济，1998年该村民小组同意接纳我们五户移民，并办理了户口迁移手续，正式成为该村的村民，享受该村村民福利。近年，县委、县政府及当地党委、政府为了充分利用本地有利的资源优势，建造一个绿色工业园区，修建与清连高速公路相接的二级公路，把珠江三角州民营企业引入来，发展工业生产，振兴当地经济。这对山区经济发展起了带动作用，切实解决农村劳动力就近就业问题，需征用土地、拆迁房屋，我们都给予支持和配合。为此，我们蛇三小组村民请求被征用的田地和房屋的补偿款按照国家政策规定的补偿标准补偿，并对我们五户人今后的生活、居住给予合理的安置。以上请示，恳请批复。

此致

敬礼

附件：

1：户口簿复印件；2：身份证复印件。

蛇坑村蛇三小组村民：

2008年 月 日

篇2：划拨土地拆迁补偿请示

请示

市局: 寅寺镇位于汶上县境西部，距县城7.5公里，面积52.8平方公里，辖68个自然村，32个村民委员会，有10911户，4.5万人。其中个体经营企业总产值6.8亿元。有中学2处，小学13处，在校学生共4000人。

我局寅寺支局现有员工7人，其中支局长1人，营业员4人，投递员2人，2010年完成业务收入77.45万元，上半年累计完成业务收入63.63万元，较去年同期增长91.94%，其中物流收入完成7.93万元。截至7月23日，邮储余额达到5344.37万元，2010年全年净增1579万元。该支局现有代发工资企业9家，代发1400余户，每月代发额200万元，其中在职教师以及离退休人员等高端客户600余户。

寅寺支局目前所用房屋产权为租赁，营业面积56㎡左右（分上下两层，无物流直营店和投递室，底层面积约为56㎡），营业室内十分拥挤，客户等待时间较长，群众时常有怨言，对支局业务发展十分不利。另一方面，部分代发企业对邮政代发能力提出质疑，曾表现出终止合作的意向，经我局与寅寺镇政府主要领导多次协商，才使双方合作关系得以维持。为解决以上问题，综合各种因素，经过局办公会研究，我局拟在寅寺镇驻地镇一中南购买土地3、75亩。在购买土地上筹建营业室4间、物流直营店2间、投递室一间、大门一间。根据当地镇政府要求所建房屋必须达到两层以上。

如土地购买成功，寅寺支局营业厅面积将有效扩大，为人民群众提供一个更优良的用邮环境，对促进业务发展，提高邮政服务质量将起到积极推动作用。另一方面，物流分销直营店亦能更好的进行产品展示，进而逐步提高农资产品销售量，壮大业务规模。

当否，请批示。

汶上县邮政局

年7月29日

篇3：划拨土地拆迁补偿请示

(一) 土地征用的法律、法规不完善

《宪法》第十条规定“城市市区的土地属于国家所有, 农村和城市郊区的土地, 除法律规定属于国家所有的以外, 属于集体所有, 宅基地和自留地、自留山, 也属于集体所有。”《城市房屋拆迁管理条例》保护了国有土地上建筑物的拆迁, 而我国立法机关还并未从法律角度规范农村集体土地上的建筑物拆迁。尽管在土地管理法中已经较为明确的提出了征地补偿安置规定, 包括详细的计算标准, 但是规定中将集体土地上的房屋和住宅仅被包含在“附着物”之中。《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定:征用土地的, 按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准, 由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准, 由省、自治区、直辖市规定。在具体的土地征用过程中, 部分省级政府将权利下放到市、县级政府, 本无权制定补偿标准的基层政府及有关部门, 以行政文件、命令、通知等形式确定补偿标准, 造成不同地区土地征用标准相差迥异, 广西省不同省市地区的征地标准就不一样。

(二) 征地补偿费用较低

当前, 广西钦州征地费用主要是按《土地管理法》规定的农业用途的年产值为主要依据计算的。在市场经济条件下, 土地用途发生了较大的变化, 土地价格也相应的在变化, 如果以农业用地用途通过较低的价格进行征地, 而又以较高的价格将土地转让出去, 这样, 农民情绪上就不容易接受这之间出现的巨大差价, 导致相应的社会矛盾频频出现。尽管《土地管理法》中明确规定了每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准, 为该耕地被征用前三年平均年产值的4~6倍, 不得超过被征收前三年平均年产值的15倍, 但是土地作为农民最基本的生产资料, 当农民失去土地之后就失去了保障其生存的最根本来源, 当前的补偿标准依然不能满足农民的生活实际需要。如表1所示的由钦州市人民政府办公室发出的《关于印发钦州市集体土地上房屋征收补偿及安置建设管理暂行办法的通知》钦政办[2012]217号文件中规定的被拆迁的集体土地房屋重置指导价格标准。

二、解决广西忻州土地征用及拆迁补偿费用问题的策略

(一) 完善土地征用法律法规, 依法执行土地征用及拆迁政策

针对于目前我国土地管理法不完善的问题, 国家立法机关要综合考虑不同地区实际情况, 切实关心农民的生存与发展问题, 制定更加科学合理的土地征用政策, 解决农民失地之后的后顾之忧。相关征拆部门要严格按照法律规定执行土地征用及拆迁任务, 切忌作风粗暴、工作方法简单和强征强拆, 杜绝土地拆迁费用暗箱操作等违法行为的出现, 严肃处理非法违规现象, 遏制抢栽、抢种、抢建等行为。

(二) 提高拆迁补偿费用标准

尽管提高征拆补偿标准会在一定程度上增加政府财政负担, 但是从解决民生问题的长远角度来讲, 这种付出是值得的。忻州市政府发出的农民集体土地征用补偿标准规定, 每户只能安置一处宅基地, 每个安置人员30平方米, 每户不得超过100平方米。如被搬迁户家庭成员较多, 可以分户, 但其分户人员只能选择公寓式安置。按被搬迁房屋合法建筑面积计算的, 临时过渡补助费为每月每平方米8元, 每户每月不足500元的补足500元;按被搬迁户需安置的人口计算的, 临时过渡补助费为每人每月400元。据2013年5月广西壮族自治区国土资源厅发出的统计数据显示, 广西省整体比上轮征地统一年产值标准平均上调12.1%, 年均上涨4.03%, 这是一个很好的趋势, 还有待进一步提升。

摘要：中国经济的高速发展加速了城市化进程, 城镇建设用地也逐渐增多, 出现了大量农村集体土地被征用的情况。而由于现行土地征用制度及拆迁补偿费用存在问题, 农民的合法权益不能得到保障, 出现了各种由此引起的社会问题。因此, 文章主要以广西钦州土地征用及拆迁补偿费存在的问题为例进行分析, 并提出了一些具体的解决措施。

关键词：土地征用,拆迁补偿费,存在问题

参考文献

[1]线多峰.农村集体土地拆迁中的问题及其对策研究——以沈阳市于洪区为例[D].沈阳师范大学, 2011.

篇4：划拨土地拆迁补偿请示

[关键词]城市房屋拆迁;土地使用权;土地使用权补偿

随着城市化进程的加快,房屋拆迁成为关系到社会稳定和城市建设的重要工作,但拆迁中暴露的问题和矛盾比较多,而其中最富争议的问题之一就是城市房屋的土地使用权补偿问题。我国法律中没有明文规定对城市房屋拆迁过程中的土地使用权进行补偿,国务院《城市房屋拆迁管理条例》中缺失土地使用权补偿的有关条款,理论研究中对集体土地征收、土地储备等方面所作的理论研究较多,取得的实践经验也较丰富,而对城市拆迁中土地使用权补偿方面开展的研究和出台的政策文件却不多,这就引发了对城市房屋拆迁土地使用权补偿问题的争论。

一、城市房屋土地使用权属性分析

我国实行的土地所有制是城市土地国家所有,城郊和农村土地集体所有。房屋所有人只享有土地使用权而没有所有权,房屋所有权和土地使用权是互相分离的。

《物权法》第四十七条规定:“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第八条规定:“城市市区的土地属国家所有。农村和城市郊区的土地,除法律有规定的外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”《城市房地产管理法》规定:“国家土地使用权依法可出让、划拨,依法取得的土地使用权可以转让、抵押、出租、作价入股。”《物权法》第三编“用益物权”第一百三十五条和第一百三十七条规定:“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”“设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。”这就以立法的形式确认了国有土地使用权全新的涵义:经依法取得的国有土地所有权中分离出来的土地使用权,成为一种新的不动产物权形式,成为了用益物权。

由上可知,我国合法的城市房屋所有人虽不都拥有土地所有权,但都享有该房屋占有范围内的国有土地使用权。因此,土地使用权是合法土地使用权人所拥有的重要资产。明确了土地使用权是一项用益物权——财产权的法律属性,也就确立了城市房屋拆迁中实现对土地资产即土地使用权补偿的理论基础。既然法律赋予被拆迁人享有土地使用权,就要依法保护被拆迁人的合法权利,国家如果需要征用或征收,被拆迁人可以出让,但前提并不是无偿出让,而是应当给予合理的补偿。因为被拆迁人的土地使用权受到了侵害,就应当给予合理的补偿。

二、相关法律法规的规定及其不足

虽然现行的《宪法》与现行的《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规对土地征收(用)补偿都有补偿责任的规定,但是在补偿额度方面确有很大差异,反映在“给予补偿”、“给予相应的补偿”和“给予适当补偿”的文字表述的内涵上,这对城市房屋拆迁管理的实践必然会产生疑义,在拆迁人与被拆迁人之间引起权益争议,产生利益纠纷。如我国现行的《城市房屋拆迁管理条例》在房屋拆迁补偿的规定上使用了“区位”这个模糊的概念,对承认和补偿被拆迁人土地使用权的界定较为含糊,没有对被拆迁人土地使用权的补偿作单独规定,仅将土地使用权价值被隐含在房屋价格之中,土地资产价值未得到显化。

此外,《物权法》第一百四十八条的立法本意是确定出让土地的征收补偿原则,但是,这个补偿原则并未顾及土地投资和房地产投资开发后对当前土地价格及其未来房产、地产增值收益的影响因素。《物权法》只是通过退让剩余年限出让金来对原土地使用权人进行补偿,并未考虑其已有的投资开发对土地资产增值的贡献,没有顾及对原土地使用权人未来收益损失的补偿,也没有对城市房屋拆迁中划拨土地使用权做一个明确的规定,对城市房屋拆迁中土地资产的补偿规定,显然不够全面和明确。在当今市场经济制度下,房地产投资人关注的是土地的市场需求和未来房地产增值收益(土地转让的增值收益由国家税制调节),以简单的“退还出让金”让原有的出让土地使用权人丧失未来一定的土地收益,恐有失公允。而划拨土地的房屋所有人虽然没有像转让土地上的房屋所有人那样转移支付土地使用权出让金,可其在补交国有土地出让金后,与转让土地房屋所有人享有同样的土地使用权。在划拨土地房屋所有人未补交国有土地出让金前房屋拆迁的,也应对被拆迁人的土地使用权进行补偿,只是需对划拨土地使用权价格在房屋所有人和土地所有者之间加以分配而已。而《物权法》并没有提及划拨土地的补偿问题。因此,加快立法和规范法律是解决城市房屋拆迁管理的关键所在。

三、城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的解决途径

为了维护土地使用权人的合法正当权益,减少城市房屋拆迁补偿纠纷,笔者认为,以下几个方面可以作为处理城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的突破口。

(一)加快立法进程和规范立法管理,在相关的行政法规和地方性法规应明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利

当前城市房屋拆迁活动的最高层次的规范性依据是2001年11月国务院修订实施的《城市房屋拆迁管理条例》,但该条例并未明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利。而各地方政府所制定的规范性文件在拆迁补偿方面一般也只规定房屋的区位、建筑结构、房屋类型、实际新旧状况和建筑面积为考虑因素,很少有考虑土地使用权的补偿。

因此,建议有关机关尽快对有关拆迁的行政法规和地方性立法进行一次全面的审查,按照宪法和法律的要求进一步规范和完善。统一规范立法程序和管理,加快房地产管理的立法进程,使城市房地产拆迁补偿在实践中有统一的法律依据。

(二)制定相关的土地使用权补偿的具体操作标准

在规定被拆迁人对土地享有补偿权的同时,有必要确定补偿的具体操作标准。要充分考虑土地具体使用的方式不同会给被拆迁人带来不同的经济利益,因此,可以参照有关土地征收补偿政策,在对被拆迁人所享有的土地使用权进行评估的同时,应结合房屋的具体用途和土地使用的特殊情况(如停车场等)适当予以增加,以切实维护被拆迁人的合法财产权。

在制具体操作标准过程中需要处理好以下几个问题:

1.房屋和土地使用权的分离评估。房地产价值巨大,其中土地使用权价值占有相当大的比重,房地分离评估可以避免房地混在一起引起的歧义,清晰地显示土地使用权和建筑物各自的真实价值。此外,不同的房屋土地占用面积相差很大,一般平房的建筑面积小于或等于土地面积,楼房的建筑面积往往大于土地面积,高层建筑的建筑面积远大于所占用的土地面积,房地分离估价有利于体现房屋建筑依附于土地的房地产特性,真实显示土地使用权的市场价值。

2.房屋及其以外场地的土地使用权补偿。实施拆迁的真正目的是取得拆迁范围内可供利用的土地,拆迁人以获取他人土地使用权为第一目的,因此,不仅房屋及房屋占地需要分别补偿,而且大于房屋建筑面积以外的其他附属物和场地用地部分的土地使用权也要给予补偿。

3.房屋土地使用权的市场价值补偿。房屋拆迁土地使用权的补偿应注重对其市场价值的补偿。为此,需依据土地级别和基准地价建立土地使用权价格评估体系和评估标准,并从市场价格出发,实行以市场为导向的土地使用权价格浮动机制。在确定土地使用权评估价格时,还应考虑土地使用权剩余年限、拆迁后土地级差变化等不同因素,设定相应的调节系数。

(三)实际评估中评估方法的选择要认真慎重

实际操作中,估价应符合房地产估价的基本原则——替代原则,如若同一供需范围内有较发达的交易市场,用市场比较法评估。有收益的房地产选用收益法求取土地价格,并慎重确定土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率。道路规整、宗地排列整齐的地段可选择路线价法。选择基准地价修正法应注意基准地价的内涵、构成、表达方式不同时,修正的内容和方法之区别。划拨土地的使用权评估可先求取得该宗土地法定最高使用年限价格,然后扣除出让金等款项,此时应注意划拨土地的权利限制。或者应用成本法,依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使用者的权益。

(四)司法机关以个案审理的方式,解决房屋拆迁各方当事人之间因补偿安置等问题所产生的争议。任何人认为自己的合法权利被非法剥夺、受到限制、侵害或减损的,都应有权诉请司法机关依照法定程序进行审查并作出最终裁判。

因此,在拆迁补偿时,必须采取科学合理的方法对土地使用权进行补偿,以尽快改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿剥夺的不合理状况,对被拆迁人进行土地使用权价值的补偿。

[参考文献]

1.王群,谢小平.城市房屋拆迁指南.中国民主法制出版社,2002.

2.李国光,高圣平.拆迁法律及配套规定新释解析.人民法院出版社,2006.

3.王才亮.房屋拆迁疑难问题解答.中国法制出版社,2006.

[作者简介]张春媚,女,浙江省青田县人,宁波大学法学院2008级民商法研究生;刘海林,男,河南南阳人,浙江同舟律师事务所律师。

篇5：土地征收拆迁补偿案例

最高人民法院8月29日公布了10件有代表性的人民法院征收拆迁典型案例，这批案件均为2013年1月1日后作出的“民告官”行政诉讼案件生效裁判。这10大案例中，有5件涉及房屋征收补偿决定，2件涉及房屋征收决定，2件涉及房屋强制拆迁，1件涉及违法建筑拆除。其中，行政机关的行政行为被法院判决依法撤销或确认违法的有6件。

六、霍某某诉上海市黄浦区人民政府房屋征收补偿决定案

（一）基本案情

上海市顺昌路281-283号283＃二层统间系原告霍某某租赁的公有房屋，房屋类型旧里，房屋用途为居住，居住面积11.9平方米，折合建筑面积18.33平方米。该户在册户口4人，即霍某某、孙某某、陈某某、孙某。因旧城区改建需要，2012年6月2日，被告上海市黄浦区人民政府作出黄府征[2012]2号房屋征收决定，原告户居住房屋位于征收范围内。因原告户认为其户经营公司，被告应当对其给予非居住房屋补偿，致征收双方未能在签约期限内达成征收补偿协议。2013年4月11日，房屋征收部门即第三人上海市黄浦区住房保障和房屋管理局向被告报请作出征收补偿决定。被告受理后于2013年4月16日召开审理协调会，因原告户自行离开会场致协调不成。被告经审查核实相关证据材料，于2013年4月23日作出沪黄府房征补[2013]010号房屋征收补偿决定，认定原告户被征收房屋为居住房屋，决定：

一、房屋征收部门以房屋产权调换的方式补偿公有房屋承租人霍某某户，用于产权调换房屋地址为上海市徐汇区东兰路121弄3号204室，霍某某户支付房屋征收部门差价款476,706.84元；

二、房屋征收部门给予霍某某户各项补贴、奖励费等共计492,150元，家用设施移装费按实结算，签约搬迁奖励费按搬迁日期结算；

三、霍某某户应在收到房屋征收补偿决定书之日起15日内搬迁至上述产权调换房屋地址，将被征收房屋腾空。

原告不服该征收补偿决定，向上海市人民政府申请行政复议，上海市人民政府经复议维持该房屋征收补偿决定。原告仍不服，遂向上海市黄浦区人民法院提起行政诉讼，要求撤销被诉征收补偿决定。

（二）裁判结果

上海市黄浦区人民法院认为，被告具有作出被诉房屋征收补偿决定的行政职权，被诉房屋征收补偿决定行政程序合法，适用法律规范正确，未损害原告户的合法权益。本案的主要争议在于原告户的被征收房屋性质应认定为居住房屋还是非居住房屋。经查，孙慰萱为法定代表人的上海杨林基隆投资有限公司、上海基隆生态环保科技有限公司的住所地均为本市金山区，虽经营地址登记为本市顺昌路281号，但两公司的营业期限自2003年12月至2008年12月止，且原告承租公房的性质为居住。原告要求被告就孙慰萱经营公司给予补偿缺乏法律依据，征收补偿方案亦无此规定，被诉征收补偿决定对其以居住房屋进行补偿于法有据。据此，一审法院判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，各方当事人均未提出上诉。

（三）典型意义

本案典型意义在于：对如何界定被征收房屋是否属于居住房屋、进而适用不同补偿标准具有积极的借鉴意义。实践中，老百姓最关注的“按什么标准补”的前提往往是“房屋属于什么性质和用途”，这方面争议很多。法院在实践中通常依据房产登记证件所载明的用途认定房屋性质，但如果载明用途与被征收人的主张不一致，需要其提供营业执照和其他相关证据佐证，才有可能酌定不同补偿标准。本案中原告未能提供充分证据证明涉案房屋系非居住房屋，故法院不支持其诉讼请求。

七、毛某某诉永昌县人民政府房屋征收补偿决定案

（一）基本案情

2012年1月，永昌县人民政府拟定《永昌县北海子景区建设项目国有土地上房屋征收补偿方案》，向社会公众公开征求意见。期满后，作出《关于永昌县北海子景区建设项目涉及国有土地上房屋征收的决定》并予以公告。原告毛某某、刘某某、毛某（系夫妻、父子关系）共同共有的住宅房屋一处（面积276平方米）、工业用房一处（面积775.8平方米）均在被征收范围内。经房屋征收部门通知，毛某某等人选定评估机构对被征收房屋进行评估。评估报告作出后，毛某某等人以漏评为由申请复核，评估机构复核后重新作出评估报告，并对漏评项目进行了详细说明。同年12月26日，房屋征收部门就补偿事宜与毛某某多次协商无果后，告知其对房屋估价复核结果有异议可依据《国有土地上房屋征收评估办法》，在接到通知之日起10日内向金昌市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。毛某某在规定的期限内未申请鉴定。2013年1月9日，县政府作出永政征补（2013）第1号《关于国有土地上毛某某房屋征收补偿决定》，对涉案被征收范围内住宅房屋、房屋室内外装饰、工业用房及附属物、停产停业损失等进行补偿，被征收人选择货币补偿，总补偿款合计人民币1842612元。毛某某、刘某某、毛某认为补偿不合理，补偿价格过低，向市政府提起行政复议。复议机关经审查维持了县政府作出的征收补偿决定。毛某某、刘某某、毛某不服，提起行政诉讼，请求撤销征收补偿决定。

（二）裁判结果

金昌市中级人民法院审理认为，县政府为公共事业的需要，组织实施县城北海子生态保护与景区规划建设，有权依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收原告国有土地上的房屋。因房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，县政府具有依法按照征收补偿方案作出补偿决定的职权。在征收补偿过程中，评估机构系原告自己选定，该评估机构具有相应资质，复核评估报告对原告提出的漏评项目已作出明确说明。原告对评估复核结果虽有异议，但在规定的期限内并未向金昌市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。因此，县政府对因征收行为给原告的住宅房屋及其装饰、工业用房及其附属物、停产停业损失等给予补偿，符合《甘肃省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》的相关规定。被诉征收补偿决定认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。遂判决：驳回原告毛某某、刘某某、毛某的诉讼请求。宣判后，各方当事人均未提出上诉。

（三）典型意义

本案典型意义在于：人民法院通过发挥司法监督作用，对合乎法律法规的征收补偿行为给予有力支持。在本案征收补偿过程中，征收部门在听取被征收人对征收补偿方案的意见、评估机构选择、补偿范围确定等方面，比较充分到位，保障了当事人知情权、参与权，体现了公开、公平、公正原则。通过法官释法明理，原告逐步消除了内心疑虑和不合理的心理预期，不仅未上诉，其后不久又与征收部门达成补偿协议，公益建设项目得以顺利推进，案件处理取得了较好法律效果和社会效果。

八、廖某某诉龙南县人民政府房屋强制拆迁案

（一）基本案情

原告廖某某的房屋位于龙南县龙南镇龙洲村东胜围小组，2011年被告龙南县人民政府批复同意建设县第一人民医院，廖某某的房屋被纳入该建设项目拆迁范围。就拆迁安置补偿事宜，龙南县人民政府工作人员多次与廖某某进行协商，但因意见分歧较大未达成协议。2013年2月27日，龙南县国土及规划部门将廖某某的部分房屋认定为违章建筑，并下达自行拆除违建房屋的通知。同年3月，龙南县人民政府在未按照《行政强制法》的相关规定进行催告、未作出强制执行决定、未告知当事人诉权的情况下，组织相关部门对廖某某的违建房屋实施强制拆除，同时对拆迁范围内的合法房屋也进行了部分拆除，导致该房屋丧失正常使用功能。廖某某认为龙南县人民政府强制拆除其房屋和毁坏财产的行为严重侵犯其合法权益，遂于2013年7月向赣州市中级人民法院提起了行政诉讼，请求法院确认龙南县人民政府拆除其房屋的行政行为违法。赣州市中级人民法院将该案移交安远县人民法院审理。安远县人民法院受理案件后，于法定期限内向龙南县人民政府送达了起诉状副本和举证通知书，但该府在法定期限内只向法院提供了对廖某某违建房屋进行行政处罚的相关证据，没有提供强制拆除房屋行政行为的相关证据和依据。

（二）裁判结果

安远县人民法院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十二条、第四十三条及《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十六条之规定，被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当在收到起诉状副本之日起10日内提供作出具体行政行为时的证据，未提供的，应当认定该具体行政行为没有证据。本案被告龙南县人民政府在收到起诉状副本和举证通知书后，始终没有提交强制拆除房屋行为的证据，应认定被告强制拆除原告房屋的行政行为没有证据，不具有合法性。据此，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项之规定，确认龙南县人民政府拆除廖某某房屋的行政行为违法。

该判决生效后，廖某某于2014年5月向法院提起了行政赔偿诉讼。经安远县人民法院多次协调，最终促使廖某某与龙南县人民政府就违法行政行为造成的损失及拆除其全部房屋达成和解协议。廖某某撤回起诉，行政纠纷得以实质性解决。

（三）典型意义

本案的典型意义在于：凸显了行政诉讼中行政机关的举证责任和司法权威，对促进行政机关及其工作人员积极应诉，不断强化诉讼意识、证据意识和责任意识具有警示作用。法律和司法解释明确规定了行政机关在诉讼中的举证责任，不在法定期限提供证据，视为被诉行政行为没有证据，这是法院处理此类案件的法律底线。本案中，被告将原告的合法房屋在拆除违法建筑过程中一并拆除，在其后诉讼过程中又未能在法定期限内向法院提供据以证明其行为合法的证据，因此只能承担败诉后果。

九、叶某胜、叶某长、叶某发诉仁化县人民政府房屋行政强制案

（一）基本案情

2009年间，仁化县人民政府（下称仁化县政府）规划建设仁化县有色金属循环经济产业基地，需要征收广东省仁化县周田镇新庄村民委员会新围村民小组的部分土地。叶某胜、叶某长、叶某发（下称叶某胜等三人）的房屋所占土地在被征收土地范围之内，属于未经乡镇规划批准和领取土地使用证的“两违”建筑物。2009年8月至2013年7月间，仁化县政府先后在被征收土地的村民委员会、村民小组张贴《关于禁止抢种抢建的通告》《征地通告》《征地预公告》《致广大村民的一封信》《关于责令停止一切违建行为的告知书》等文书，以调查笔录等形式告知叶某胜等三人房屋所占土地是违法用地。2009年10月、2013年6月，仁化县国土资源局分别发出两份《通知》，要求叶某发停止土地违法行为。2013年7月12日凌晨5时许，在未发强行拆除通知、未予公告的情况下，仁化县政府组织人员对叶某胜等三人的房屋实施强制拆除。叶某胜等三人遂向广东省韶关市中级人民法院提起行政诉讼，请求确认仁化县政府强制拆除行为违法。

（二）裁判结果

广东省韶关市中级人民法院认为，虽然叶某胜等三人使用农村集体土地建房未经政府批准属于违法建筑，但仁化县政府在2013年7月12日凌晨对叶某胜等三人所建的房屋进行强制拆除，程序上存在严重瑕疵，即采取强制拆除前未向叶某胜等三人发出强制拆除通知，未向强拆房屋所在地的村民委员会、村民小组张贴公告限期自行拆除，违反了《中华人民共和国行政强制法》第三十四条、第四十四的规定。而且，仁化县政府在夜间实施行政强制执行，不符合《中华人民共和国行政强制法》第四十三条第一款有关“行政机关不得在夜间或者法定节假日实行强制执行”的规定。据此，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条的规定，判决：确认仁化县政府于2013年7月12日对叶某胜等三人房屋实施行政强制拆除的具体行政行为违法。宣判后，各方当事人均未提出上诉。

（三）典型意义

本案的典型意义在于：充分体现了行政审判监督政府依法行政、保障公民基本权益的重要职能。即使对于违法建筑的强制拆除，也要严格遵循《行政强制法》的程序性规定，拆除之前应当先通知相对人自行拆除，在当地张贴公告且不得在夜间拆除。本案被告未遵循这些程序要求，被人民法院判决确认违法。《行政强制法》自2012年1月1日起至今施行不久，本案判决有助于推动该法在行政审判中的正确适用。

十、叶某某诉湖南省株洲市规划局、株洲市石峰区人民政府不履行拆除违法建筑法定职责案

（一）基本案情

2010年7月，株洲市石峰区田心街道东门社区民主村小东门散户111号户主沈某某，在未经被告株洲市规划局等有关单位批准的情况下，将其父沈汉如遗留旧房拆除，新建和扩建新房，严重影响了原告叶某某的通行和采光。原告于2010年7月9日向被告株洲市规划局举报。该局于2010年10月对沈某某新建扩建房屋进行调查、勘验，于2010年10月23日，对沈某某作出了株规罚告（石峰）字（2010）第（462）行政处罚告知书，告知其建房行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，属违法建设。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条之规定，限接到告知书之日起，五天内自行无偿拆除，限期不拆除的，将由株洲市石峰区人民政府组织拆除。该告知书送达沈某某本人，其未能拆除。原告叶某某于2010年至2013年通过向株洲市石峰区田心街道东门社区委员会、株洲市规划局、株洲市石峰区人民政府举报和请求依法履行强制拆除沈某某违法建筑行政义务，采取申请书等请求形式未能及时解决。2013年3月8日，被告株洲市规划局以株规罚字（石2013）字第6021号对沈某某作出行政处罚决定书。认定沈某某的建房行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条和《湖南省实施（中华人民共和国城乡规划法）办法》第二十五条之规定，属违法建设。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和《湖南省实施（中华人民共和国城乡规划法）办法》第五十一条之规定，限沈某某接到决定书之日起，三日内自行无偿拆除。如限期不自行履行本决定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条和《湖南省实施(中华人民共和国城乡规划法)办法》第五十四条及株政发（2008）36号文件规定，将由石峰区人民政府组织实施强制拆除。由于被告株洲市规划局、株洲市石峰区人民政府未能完全履行拆除违法建筑法定职责，原告于2013年6月5日向法院提起行政诉讼。

（二）裁判结果

株洲市荷塘区人民法院认为，被告株洲市石峰区人民政府于2010年12月接到株洲市规划局对沈某某株规罚告字（2010）第004号行政处罚告知书和株规罚字（石2013）第0021号行政处罚决定书后，应按照株洲市规划局的授权积极履行法定职责，组织实施强制拆除违法建设。虽然被告株洲市石峰区人民政府在履行职责中对沈某某违法建设进行协调等工作，但未积极采取措施，其拆除违法建设工作未到位，属于不完全履行拆除违法建筑的法定职责。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条、《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第三款的规定，判决被告株洲市石峰区人民政府在三个月内履行拆除沈某某违法建设法定职责的行政行为。宣判后，各方当事人均未提出上诉。

（三）典型意义

篇6：城市房屋拆迁的土地使用权补偿

在城市房屋拆迁纠纷案例中，对于公民依法所享有的土地使用权是否应当给予适当的补偿，实践中有不同的认识，对此主要有两种观点：一种认为城市房屋拆迁管理条例中没有规定对土地使用权给予补偿，所以不应补偿。另一种认为土地使用权同样属于公民的私有财产权，具有相当的经济价值，应当给予适当的补偿。

笔者同意第二种观点。试分析如下：

一、学理基础

我国实行的土地所有制是城市土地国家所有，城郊和农村土地集体所有。房屋所有人只享有土地使用权而没有所有权，房屋所有权和土地使用权是互相分离的。土地使用与土地占有存在着密切的联系，占有是前提，使用或收益是目的，土地占有权是对土地的实际控制权，它是行使土地所有权和使用权的`基础。另外，有权利就应有救济，有损失就应有补偿，这是一条最基本的法律原则，既然法律赋予被拆迁人享有土地使用权，就应该对该权利的行使提供保障和救济，土地使用权受到侵害，应给予补偿。

二、立法依据

（一）宪法层面

3月14日全国人大通过了新的宪法修正案，明确规定了“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用，并给予补偿。”从而为实践中大量的征收（用）、拆迁、补偿等纠纷的解决在宪法层面上提供了切实的制度保障。

（二）法律层面

土地管理法第五十八条规定：“由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；……依照前款第（一）、（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”可以说，土地管理法从法律上为房屋拆迁中的土地使用权人设定了享有补偿的权利，拆迁人在拆迁中应当按照法律的规定对被拆迁人的土地使用权予以补偿。

（三）法规层面

城市房屋拆迁管理条例第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”要正确解读这一条，关键是要弄清“等因素”所包含的内容，既然货币补偿的金额以“房地产市场评估价”来确定，则能够影响被拆迁房屋的市场价的因素均应被列入。那么，在房地产评估时，不但要考虑房屋本身，还要考虑房屋占用的土地和被拆迁人拥有的其他土地使用权及相应的附属设施。因此，“等因素”也应当包括对被拆迁房屋的价值产生重要影响的土地使用权。

此外，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十二条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。”有些地方立法对此也有明确的规定，如《陕西省城市房屋拆迁补偿

篇7：划拨土地拆迁补偿请示

上 海 市 物 价 局

上海市房屋土地资源管理局

沪价商[2002]024号

关于发布本市征用集体所有土地居住房屋拆迁补助费标准的通知

各区县物价局、房地局及有关单位：

根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》的规定，现将本市征用集体所有土地居住房屋拆迁补助费费用标准通知如下：

一、临时安置补助费

1、拆迁征用集体所有土地居住房屋以期房调换的，拆迁人与被拆迁人应当在拆迁安置补偿协议中约定临时安置过渡期。在约定的临时安置过渡期内，拆迁人应按本通知的规定发放给被拆迁人临时安置补助费，发放标准按被拆除房屋的每平方米建筑面积每月8元计算。每户每月低于600元的，按600元发放。

2、超过约定临时安置过渡期的，拆迁人应在原有基础上增发临时安置补助费，凡超过期限3个月以内（含3个月）的，增发50%；超过期限3个以上的，增发100%；

二、搬家补助费

拆迁人应当向房屋的被拆迁人发放搬家补助费。发放标准按被拆除房屋的每平方米建筑面积10元计算，每户低于500元的，按500元发放。以期房调换的，应增加一倍计费，并一次付清。

对强制执行的被拆迁人，不发给搬家补助费。

三、家用设施移装费

1、电话移装费，按现行有关规定。

2、煤气拆装费，按现行有关规定。

3、有线电视移装费，按现行有关规定。

4、空调拆装费，每台400元。

5、热水器拆装费，每台300元。

由供电部门批准安装并由被拆迁人出资的10安培以上电表移装费，按现行有关规定；其他家用设施移装费标准，由各区县物价局会同房地局核定。

四、对违反本通知规定的收费行为，由本市价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》进行行政处罚。

篇8：划拨土地拆迁补偿请示

关键词：城市房屋拆迁,土地使用权,土地使用权补偿

随着城市化进程的加快, 房屋拆迁成为关系到社会稳定和城市建设的重要工作, 但拆迁中暴露的问题和矛盾比较多, 而其中最富争议的问题之一就是城市房屋的土地使用权补偿问题。我国法律中没有明文规定对城市房屋拆迁过程中的土地使用权进行补偿, 国务院《城市房屋拆迁管理条例》中缺失土地使用权补偿的有关条款, 理论研究中对集体土地征收、土地储备等方面所作的理论研究较多, 取得的实践经验也较丰富, 而对城市拆迁中土地使用权补偿方面开展的研究和出台的政策文件却不多, 这就引发了对城市房屋拆迁土地使用权补偿问题的争论。

一、城市房屋土地使用权属性分析

我国实行的土地所有制是城市土地国家所有, 城郊和农村土地集体所有。房屋所有人只享有土地使用权而没有所有权, 房屋所有权和土地使用权是互相分离的。

《物权法》第四十七条规定:“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第八条规定:“城市市区的土地属国家所有。农村和城市郊区的土地, 除法律有规定的外, 属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山, 属于农民集体所有。”《城市房地产管理法》规定:“国家土地使用权依法可出让、划拨, 依法取得的土地使用权可以转让、抵押、出租、作价入股。”《物权法》第三编“用益物权”第一百三十五条和第一百三十七条规定:“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利, 有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”“设立建设用地使用权, 可以采取出让或者划拨等方式。”这就以立法的形式确认了国有土地使用权全新的涵义:经依法取得的国有土地所有权中分离出来的土地使用权, 成为一种新的不动产物权形式, 成为了用益物权。

由上可知, 我国合法的城市房屋所有人虽不都拥有土地所有权, 但都享有该房屋占有范围内的国有土地使用权。因此, 土地使用权是合法土地使用权人所拥有的重要资产。明确了土地使用权是一项用益物权——财产权的法律属性, 也就确立了城市房屋拆迁中实现对土地资产即土地使用权补偿的理论基础。既然法律赋予被拆迁人享有土地使用权, 就要依法保护被拆迁人的合法权利, 国家如果需要征用或征收, 被拆迁人可以出让, 但前提并不是无偿出让, 而是应当给予合理的补偿。因为被拆迁人的土地使用权受到了侵害, 就应当给予合理的补偿。

二、相关法律法规的规定及其不足

虽然现行的《宪法》与现行的《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规对土地征收 (用) 补偿都有补偿责任的规定, 但是在补偿额度方面确有很大差异, 反映在“给予补偿”、“给予相应的补偿”和“给予适当补偿”的文字表述的内涵上, 这对城市房屋拆迁管理的实践必然会产生疑义, 在拆迁人与被拆迁人之间引起权益争议, 产生利益纠纷。如我国现行的《城市房屋拆迁管理条例》在房屋拆迁补偿的规定上使用了“区位”这个模糊的概念, 对承认和补偿被拆迁人土地使用权的界定较为含糊, 没有对被拆迁人土地使用权的补偿作单独规定, 仅将土地使用权价值被隐含在房屋价格之中, 土地资产价值未得到显化。

此外, 《物权法》第一百四十八条的立法本意是确定出让土地的征收补偿原则, 但是, 这个补偿原则并未顾及土地投资和房地产投资开发后对当前土地价格及其未来房产、地产增值收益的影响因素。《物权法》只是通过退让剩余年限出让金来对原土地使用权人进行补偿, 并未考虑其已有的投资开发对土地资产增值的贡献, 没有顾及对原土地使用权人未来收益损失的补偿, 也没有对城市房屋拆迁中划拨土地使用权做一个明确的规定, 对城市房屋拆迁中土地资产的补偿规定, 显然不够全面和明确。在当今市场经济制度下, 房地产投资人关注的是土地的市场需求和未来房地产增值收益 (土地转让的增值收益由国家税制调节) , 以简单的“退还出让金”让原有的出让土地使用权人丧失未来一定的土地收益, 恐有失公允。而划拨土地的房屋所有人虽然没有像转让土地上的房屋所有人那样转移支付土地使用权出让金, 可其在补交国有土地出让金后, 与转让土地房屋所有人享有同样的土地使用权。在划拨土地房屋所有人未补交国有土地出让金前房屋拆迁的, 也应对被拆迁人的土地使用权进行补偿, 只是需对划拨土地使用权价格在房屋所有人和土地所有者之间加以分配而已。而《物权法》并没有提及划拨土地的补偿问题。因此, 加快立法和规范法律是解决城市房屋拆迁管理的关键所在。

三、城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的解决途径

为了维护土地使用权人的合法正当权益, 减少城市房屋拆迁补偿纠纷, 笔者认为, 以下几个方面可以作为处理城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的突破口。

(一) 加快立法进程和规范立法管理, 在相关的行政法规和地方性法规应明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利

当前城市房屋拆迁活动的最高层次的规范性依据是2001年11月国务院修订实施的《城市房屋拆迁管理条例》, 但该条例并未明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利。而各地方政府所制定的规范性文件在拆迁补偿方面一般也只规定房屋的区位、建筑结构、房屋类型、实际新旧状况和建筑面积为考虑因素, 很少有考虑土地使用权的补偿。

因此, 建议有关机关尽快对有关拆迁的行政法规和地方性立法进行一次全面的审查, 按照宪法和法律的要求进一步规范和完善。统一规范立法程序和管理, 加快房地产管理的立法进程, 使城市房地产拆迁补偿在实践中有统一的法律依据。

(二) 制定相关的土地使用权补偿的具体操作标准

在规定被拆迁人对土地享有补偿权的同时, 有必要确定补偿的具体操作标准。要充分考虑土地具体使用的方式不同会给被拆迁人带来不同的经济利益, 因此, 可以参照有关土地征收补偿政策, 在对被拆迁人所享有的土地使用权进行评估的同时, 应结合房屋的具体用途和土地使用的特殊情况 (如停车场等) 适当予以增加, 以切实维护被拆迁人的合法财产权。

在制具体操作标准过程中需要处理好以下几个问题:

1.房屋和土地使用权的分离评估。房地产价值巨大, 其中土地使用权价值占有相当大的比重, 房地分离评估可以避免房地混在一起引起的歧义, 清晰地显示土地使用权和建筑物各自的真实价值。此外, 不同的房屋土地占用面积相差很大, 一般平房的建筑面积小于或等于土地面积, 楼房的建筑面积往往大于土地面积, 高层建筑的建筑面积远大于所占用的土地面积, 房地分离估价有利于体现房屋建筑依附于土地的房地产特性, 真实显示土地使用权的市场价值。

2.房屋及其以外场地的土地使用权补偿。实施拆迁的真正目的是取得拆迁范围内可供利用的土地, 拆迁人以获取他人土地使用权为第一目的, 因此, 不仅房屋及房屋占地需要分别补偿, 而且大于房屋建筑面积以外的其他附属物和场地用地部分的土地使用权也要给予补偿。

3.房屋土地使用权的市场价值补偿。房屋拆迁土地使用权的补偿应注重对其市场价值的补偿。为此, 需依据土地级别和基准地价建立土地使用权价格评估体系和评估标准, 并从市场价格出发, 实行以市场为导向的土地使用权价格浮动机制。在确定土地使用权评估价格时, 还应考虑土地使用权剩余年限、拆迁后土地级差变化等不同因素, 设定相应的调节系数。

(三) 实际评估中评估方法的选择要认真慎重

实际操作中, 估价应符合房地产估价的基本原则———替代原则, 如若同一供需范围内有较发达的交易市场, 用市场比较法评估。有收益的房地产选用收益法求取土地价格, 并慎重确定土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率。道路规整、宗地排列整齐的地段可选择路线价法。选择基准地价修正法应注意基准地价的内涵、构成、表达方式不同时, 修正的内容和方法之区别。划拨土地的使用权评估可先求取得该宗土地法定最高使用年限价格, 然后扣除出让金等款项, 此时应注意划拨土地的权利限制。或者应用成本法, 依据划拨土地的平均取得和开发成本, 评定划拨土地使用权价格, 作为原土地使用者的权益。

(四) 司法机关以个案审理的方式, 解决房屋拆迁各方当事人之间因补偿安置等问题所产生的争议。

任何人认为自己的合法权利被非法剥夺、受到限制、侵害或减损的, 都应有权诉请司法机关依照法定程序进行审查并作出最终裁判。

因此, 在拆迁补偿时, 必须采取科学合理的方法对土地使用权进行补偿, 以尽快改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿剥夺的不合理状况, 对被拆迁人进行土地使用权价值的补偿。

参考文献

[1].王群, 谢小平.城市房屋拆迁指南.中国民主法制出版社, 2002.

[2].李国光, 高圣平.拆迁法律及配套规定新释解析.人民法院出版社, 2006.