收回土地使用权的请示

收回土地使用权的请示（通用12篇）

篇1：收回土地使用权的请示

市政府:

根据市政府办公室20XX年3月31日第22号《会议纪要》精神，安庆市氮肥厂为服从城市规划需要,实施改制、搬迁、扩建工程。市双百指挥部对氮肥厂搬迁予以批复，并对氮肥厂开展认证。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定，决定收回安庆市氮肥厂位于大湖风景区原厂区的115亩(以实际测量数据为准)国有划拨土地使用权，有关补偿事宜由大观区人民政府牵头落实。

妥否，请批示。

XX

XXXX年XX月XX日

篇2：收回土地使用权的请示

为合理利用土地资源，提高土地的产出率，改善集镇面貌，我镇决定将安徽省皖西羽绒厂等4宗地国有土地使用权收回。本次收回的4宗地面积共计8426.62㎡，分别为六土裕国用(20XX)第c.b：7526号，面积20XX.85㎡，用途：工业;六土裕国用(20XX)第C.B：8074号，面积5413㎡，用途：工业;六土裕国用(20XX第7152号，面积591.94㎡，用途：住宅;六国用(98)字第06145号，面积441.83㎡，用途：办公(详细见附件)。该4宗地收回拟将改变用途，规划为商业用地，与其他存量土地一并上报裕安区土地储备交易中心按照法定程序公开出让。

特此请示，请予批准。

XX

篇3：收回土地使用权的请示

按照《城市房地产管理法》的要求, 各级政府在办理土地使用权出让时, 一般会在土地出让合同中约定土地开发建设的相关要求, 特别是时限要求、投资强度要求等。比如, 要求受让土地的企业在取得土地使用权后的一定时间内 (通常为1~2年) 开工建设, 企业逾期未开工建设又不申请延期开工建设的或者是经申请延期后还不能在延期时限内开工建设的, 政府可以无偿收回土地使用权。为遏制房价过快上涨、推进土地集约使用, 国家土地监管政策趋严, 各级政府开始严格执行土地出让合同, 并陆续出台相关的《闲置土地处理办法》, 避免土地长时间闲置或土地开发商囤积土地、助推房价上涨。据媒体报道, 近年来很多企业因未按照土地出让合同要求开工建设而被当地政府无偿收回其已经取得的土地使用权。下面, 简要分析这种情况下企业应该如何作会计和税务处理。

1.会计处理。在上述情况下, 企业取得的土地使用权之所以被政府无偿收回, 就是因为企业违反了土地出让合同的约定, 这可以视为企业为自己的违约行为承担的一种后果。由于土地出让合同的一方为地方政府国土资源管理部门且土地出让管理实际上是政府的一种行政行为, 这就使得企业在土地出让合同中的权利和义务不同于一般经济合同中的权利和义务, 它更类似于一种行政相对方应履行的权利和义务。因此, 从这个意义上讲, 笔者认为企业因未履行土地出让合同约定的开发义务而被政府无偿收回土地使用权应视为企业的一种非常损失并计入当期营业外支出。由于房地产开发企业和非房地产开发企业对土地使用权的初始确认是不一样的, 因此其对土地使用权无偿收回的会计处理有所不同。 (1) 房地产开发企业:借:营业外支出;贷:存货。 (2) 非房地产开发企业:借:营业外支出, 无形资产摊销;贷:无形资产。

2.税务处理。对企业而言, 其土地使用权被政府无偿收回涉及的税务问题主要是因此所形成的损失能否在企业所得税前扣除。

(1) 房地产开发企业。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》 (国税发[2009]31号) 明确规定:企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失, 可作为财产损失按有关规定在税前扣除。可见, 房地产开发企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失是可以在企业所得税前扣除的, 但应该按照《国家税务总局关于发布<企业资产损失所得税税前扣除管理办法>的公告》 (国家税务总局公告2011年第25号) 的要求向主管税务机关提交相关证据、履行申报程序。

(2) 非房地产开发企业。对非房地产开发企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失, 是否可作为财产损失在企业所得税前扣除, 税法并无明确规定。

《企业所得税法实施条例》和《财政部国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》 (财税[2009]57号) 界定的损失是指, 企业在生产经营活动中实际发生的、与取得应税收入有关的资产损失, 包括现金损失, 存款损失, 坏账损失, 贷款损失, 股权投资损失, 固定资产和存货的盘亏、毁损、报废、被盗损失, 自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。这一定义从字面上看没有涉及企业的无形资产损失。

但依据上述两个文件出台的国家税务总局公告2011年第25号则明确规定, 《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》所称资产除包括企业的各类货币性资产外, 还包括存货、固定资产、无形资产、在建工程、生产性生物资产等非货币性资产, 以及债权性投资和股权 (权益) 性投资。同时, 《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》第3条规定, 准予在企业所得税税前扣除的资产损失, 是指企业在实际处置、转让上述资产过程中发生的合理损失 (即实际资产损失) , 以及企业虽未实际处置、转让上述资产, 但符合财税[2009]57号文件和本办法规定条件计算确认的损失 (即法定资产损失) 。该办法在“非货币性资产损失的确认”章节又进一步以第38条明确了确认企业无形资产损失应提交的各类证据。因此, 税法对企业符合条件的无形资产损失是允许税前扣除的。此外, 税法对房地产开发企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失明确规定允许税前扣除。故笔者认为, 从税收立法的公平原则出发, 非房地产开发企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失可在税前扣除。

二、政府有偿收回企业土地使用权的会计与税务处理

(一) 会计处理

2009年6月11日, 财政部《关于印发企业会计准则解释第3号的通知》 (财会[2009]8号) 对此进行了明确:企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁, 收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款, 应作为专项应付款处理。其中, 属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的, 应自专项应付款转入递延收益, 并按照《企业会计准则第16号———政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的, 应当作为资本公积处理。企业收到除上述之外的搬迁补偿款, 应当按照《企业会计准则第4号———固定资产》、《企业会计准则第16号———政府补助》等会计准则进行处理。尽管财政部对此作了明确规定, 但由于房地产企业的特殊性, 其会计处理与非房地产企业的会计处理仍有所差异。

1. 房地产开发企业。

一般来讲, 房地产开发企业不会遇到上述问题, 但是如果其开发的房地产项目正好因为城市规划原因需要迁址时就需要面对这个问题。在这种情况下, 按照上述规定, 应分别作如下会计处理。

(1) 收到搬迁补偿款A的会计处理。借:银行存款A;贷:专项应付款A。

(2) 停工损失的会计处理。在搬迁前房地产开发企业开展的各项前期工作会因政府要求搬迁而停止, 相关合同也会因此而暂停或终止。在此情况下, 房地产开发企业为暂停或终止合同给予合同对方的各项合同赔偿损失额B就不应继续计入该开发项目的价值, 而应这样处理:借:营业外支出B;贷:银行存款B。借:专项应付款B;贷:递延收益B。借:递延收益B;贷:营业外收入B。

由于政府要求搬迁, 对于企业已开发完工或正在开发的商品房就不得再面向市场出售了, 因而也就失去了其市场价值, 其可变现净值为0, 由此造成的存货减值损失就应该为该项目的账面价值C减去其可变现净值0, 即为:C-0=C。对此应作如下会计处理:借:存货跌价准备C;贷:资产减值损失C。借:专项应付款C;贷:递延收益C。借:递延收益C;贷:营业外收入C。

(3) 对新建项目予以补偿的会计处理。若政府同意从上述补偿款A中对房地产开发企业新建项目予以一定补偿, 则相应补偿额D的处理为:借:存货D;贷:银行存款D。借:专项应付款D;贷:递延收益D。借:递延收益D;贷:营业外收入D。

(4) 补偿款结余的会计处理。收到的补偿款扣除上述停工损失等后还有余额的, 其余额E (A-B-C-D) 的会计处理为:借:专项应付款E;贷:资本公积E。

2. 非房地产开发企业。非房地产开发企业的会计处理相对房地产企业来说要简单一些, 具体如下:

(1) 收到搬迁补偿款A的会计处理:借:银行存款A;贷:专项应付款A。

(2) 在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失的会计处理:借:营业外支出B, 累计折旧, 固定资产减值准备, 无形资产摊销, 无形资产减值准备;贷:无形资产, 固定资产清理, 银行存款。

(3) 对新建资产进行补偿的会计处理。企业新建有关资产, 如能从收到的上述补偿款中得到补偿时:借:固定资产C, 无形资产D;贷:银行存款C+D。借:专项应付款C+D;贷:递延收益C+D。借:递延收益C+D;贷:营业外收入C+D。

(4) 补偿款结余的会计处理。收到的补偿款扣除上述停工损失等后还有余额的, 其余额E (A-B-C-D) 应这样处理:借:专项应付款E;贷:资本公积E。

(二) 税务处理

1. 营业税。

根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》 (国税函[2008]277号) :纳税人将土地使用权归还给土地所有者时, 只要出具县级 (含) 以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件, 无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金, 该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为, 不征收营业税。可见, 上述情况下企业收到政府拨付的搬迁补偿款是不征收营业税的。

2. 企业所得税。

为规范这种行为的企业所得税处理, 2009年3月12日, 国家税务总局发布了《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》 (国税函[2009]118号) , 其中规定: (1) 企业根据搬迁规划, 异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务, 用企业收到的搬迁补偿款购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权 (即重置固定资产) , 或对其他固定资产进行改良, 或进行技术改造, 或安置职工的, 准予其搬迁补偿款扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额, 计入企业应纳税所得额。 (2) 企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告, 应将搬迁补偿款加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额, 计算缴纳企业所得税。 (3) 企业利用政策性搬迁补偿款购置或改良的固定资产, 可以按照现行税收规定计算折旧或摊销, 并在企业所得税税前扣除。 (4) 企业从规划搬迁次年起的五年内, 其取得的搬迁补偿款暂不计入企业当年应纳税所得额, 在五年期内完成搬迁的, 企业搬迁补偿款按上述规定处理。

同时, 该文件还要求各地税务机关重点审核有无政府搬迁文件或公告, 有无搬迁协议和搬迁计划, 有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项, 是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。如不满足这些条件, 则不得按上述规定作企业所得税处理。

参考文献

篇4：划拨土地收回的法理思考

关键词：划拨土地；使用权收回；补偿

中图分类号：DF452 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）03-0068-01

一、概念源由之厘清

划拨土地，又称土地划拨。是经批准取得国有土地使用权的一种方式。它是长期以来中国土地使用者取得国有土地使用权的主要途径。

划拨土地收回制度可以追溯至1958年的《国家建设征用土地办法》，尽管当时并没有土地使用权这一说法。由此可见，土地收回制度从一开始起就与土地划拨联系在一起的，并作为土地划拨的后续配套制度而设置的，可以说是土地行政划拨制度的产物。到1982年《国家建设征用土地条例》通过，该条例继续沿用《办法》规定的国有土地的行政划拨与土地收回制度，正式使用“划拨”一词。可以说，土地使用权收回制度从设立开始起就打上了时代的烙印。

二、所涉及的相关法律法规

我国现有的、涉及到划拨土地收回制度的法律法规主要有：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《基本农田保护条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地复垦规定》、《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等。粗看此发现，划拨土地收回制度在我国的土地管理法律中并不是一项统一完整的制度，只是以粗略的构造，凌乱的分布，简单而模糊的形式呈现着。

与划拨土地收回制度相关度最甚的便是：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的第47条、《土地管理法》的第58条、《城区房地产管理法》的第19条、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的第42条。

三、法理透析

从概念和历史脉络的罗列中不难看出，划拨土地收回制度的产生较晚，发展缓慢，并不能十分安好的指导实践。下面仅以现有的理论，从法理学的角度，将一起真实的案例做一法理浅析，以期能找到修整完善划拨土地收回制度的突破口与落脚点。

（一）案例再现

安富农场系四川省沪州市纳溪区管辖内的一家城镇个体所有制企业，其生产、办公和住宅房所使用的土地均系国家划拨使用的国有土地。2002年10月16日，沪州市人民政府以沪市府地发（2002）95号文件作出《关于纳溪区2001年第三批乡镇建设用地农用地转用的批复》，同意纳溪区2001年第三批乡镇建设所涉及的安富农场6. 4727公倾农用地转为建设用地。2002年8月9日，沪州纳溪工商行政管理局发布公告，吊销了安富农场的营业执照。并与原安富农场在职职工、退休职工签订了安置补偿协议。2002年12月16日，当事人却以“未按法律规定补偿，未按土地法及实施细则程序操作，具体行政行为违法”为由将纳溪区人民政府告上法庭。

（二）法理浅析

本案反映的是我国通过划拨方式取得的土地使用权收回及其补偿方式。从具体要件分析来看：

1.主体要件正当。依据我国《宪法》第13条“国家为了公共利益需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”和《土地管理法》第58条的规定，本案中主体的行政行为并无不当。这是我国划拨土地使用权收回的宪法基础和基本法根据，它确立了我国划拨土地使用权收回的法定理由之一。但应指出，“为了公共利益的需要”只是收回土地使用权的法定事由之一，而不是全部。而本案恰是以“行政处理”方式为了公共利益的需要收回土地使用权的，不带有惩罚性，所以需要给予相对人合理的补偿。

2.程序基本合法。我以为，收回划拨土地使用权的行政行为应遵循：首先，要经法定部门（一般为区级以上的人民政府）的审批。其次，被批准后，双方依法平等协商，并签订协议及时给付补偿金。本案也基本符合了这样的程序。

3.补偿近乎合理。依据我国《土地管理法》第58条、《城区房地产管理法》第19条、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第42条之规定，本案中的沪州市纳溪区人民政府与安富农场签订了《收回国有土地协议》，并已全部履行。因此，在合理给付补偿金的要件上，本案被诉的行政行为也是合法的。

（三）法理思考

在划拨土地收回这一法律问题上，归根结底要回到对行政相对人的补偿问题上。在实践中，惯有思想认为“划拨土地使用权是无偿取得的，国家也应无偿收回国有土地使用权”，这便不得不引起我们对这样的认识产生的原因做一浅显的法理推析：

1.计划经济时期留下的印记：若是为了“公共利益”的需要，无论是集体还是个人，都理应无条件给国家让位。

2.我国传统的行政划拨的实践：第一，土地使用者如果需要土地，不是通过购买或租赁方式获得，而是按照一定的建设用地程序，由政府有关主管部门无偿拨给；第二，国家因经济、文化、国防、建设或兴办社会公共事业，如果需要使用土地使用者正在使用的土地，也不是通过购买或租赁方式取得，而是运用行政手段无偿调用。

参考文献：

[1]张先贵，金俭. 因公益需要提前收回国有土地使用权的补偿制度[J]. 社会科学辑刊，2012，03：81-85.

[2]殷琳. 浅议收回划拨土地使用权的补偿[J]. 中国地产市场，2004，08：84-86.

[3]汪莉. 企业破产收回划拨土地使用权问题[J]. 法学论坛，2009，04：139-144.

篇5：土地使用权收回的法律规定

（一）为公共利益需要使用土地的；

（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”

《城市房地产管理法》第二十条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”

第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。。。满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

590号 第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

出让与转让条例 ：

第十七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

篇6：国有土地收回的程序

1.拟定收回方案 县土管部门根据县政府的批准调整用地的文件，将拟收回国有土地使用权事宜通知原土地使用权人，并告之听证的权利。（法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第58条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条、47条）

2.听证 土地使用权人要求听证的，应当在接到收回国有土地使用通知后的一定期限内向县政府土管部门提出，土管部门接到听证申请后，应当在《国土资源听证规定》规定的期限内组织听证。

3.报批 土管部门在组织听证后规定的一定期限内，将所拟订的收回国有土地使用权方案连同听证结果根据审批权限报市县政府审批。

4.下达收回决定书 根据县政府批准的收回国有土地使用权方案，土管部门应当在批准之日起一定期限内，向原土地使用权人下达《收回国有土地使用权决定书》，同时告知原土地使用权人申请复议和提起诉讼权利。对收回土地使用权决定不服的，可以在接到收回土地使用权决定书后一定时限内（《行政复议法》规定一般是60天），依法向上级行政机关或者人民法院申请行政复议或者起诉。

5.注销登记 土管部门在下达《收回国有土地使用权决定书》后，由原登记发证机关注销土地登记，收回国有土地使用权证。并发布收回国有土地使用权公告（在《中国国土资源报》上公告）。对于原来为出让的土地，还应当依法终止国有土地使用权出让合同。

被收回土地已经设定抵押的，在收回土地使用权之前，由抵押人与抵押权人协商解除抵押合同，并向登记机关办理注销抵押登记手续

6.补偿 对因公共利益需要收回土地使用权的，由新的土地使用权人负责补偿。采用货币补偿的，其补偿标准由县政府在评估的基础上，依据实际使用年限和开发土地的实际情况确定。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。收回的土地为国有出让的要依据《物权法》第148条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

《中华人民共和国土地管理法》

第五十八条 有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

（一）为公共利益需要使用土地的；

（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第十七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。

未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

第四十二条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

第四十七条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。

对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条便的规定予以出让。

无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

第四十条“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。

《物权法》

篇7：收回国有土地使用权协议

收回国有土地使用权协议

（适用于有抵押抵债或者查封类）

甲 方：【镇/街道办/管委会】

乙 方：【土地使用权人】

丙 方：【抵押权人、申请执

行人】

甲方根据增城市国土资源和房屋管理局、增城市土

地开发储备中心的委托，收回乙方位于

【坐落】的亩国有土地使用权（以下简称“该

土地”），并移交增城市国土资源和房屋管理局注销该土

地权属证书后，移交增城市土地开发储备中心储备。经

甲乙丙三方充分协商，特签订本协议。

一、土地基本情况

经向增城市国土资源和房屋管理局了解，并经三方

确认，该土地基本情况如下：

（一）土地使用权人、面积及坐落

土地使用权人：；

面积：平方米（折合亩）；

坐落：，四至为：东

至，南至，西至，北至；

证号（批文号）：【土地使用权、房屋

所有权】；

（二）土地用途：用地；

（三）规费缴交情况：；

（四）抵押查封情况：该土地于年月日

抵押给丙方贷款万元，年月日被

【法院】查封。

二、补偿约定

（一）补偿内容及依据

经甲乙丙三方确认，该土地补偿的内容包括土地补

偿、地上建筑物、构筑物拆迁补偿、解决乙方企业职工

安置费用和等，结合【评估公

司】的价值评估，经三方协商，补偿价格为：

１、土地补偿：土地补偿总面积亩，补偿

单价为万元/亩，总价为万元。

２、地上建筑物、构筑物拆迁补偿：地上建筑物和

构筑物建筑面积共平方米，补偿单价为元/平方米，总计万元。

３、乙方企业职工安置费用万元。

【补偿内容视具体情况增减】

上述补偿款共计万元，平均万元/亩。

（二）补偿款的支付方式

甲方在个月内将上述补偿款万元分

期支付给乙方（丙方）。第一期在签订本协议日起个

月内支付总补偿款的%；第二期在签订本协议日起个月内支付总补偿款的%；第三期在签订本协议日

起个月内支付总补偿款的%。【视具体情况分期

或采取一次性付款】

上述款项由甲方汇入乙方（丙方）指定的银行账户：

账户名称：；

开户银行：；

账号：。

三、甲乙丙三方权利和义务

（一）本协议签订时，乙丙方应确保对该土地拥有

无可争议的处分权，确保土地权属清晰，且没有任何涉及债权债务纠纷等问题。

（二）【乙方（丙方）】收到第一期补偿款后，乙丙双方必须及时到市土地行政主管部门办理该土地的涂销抵押登记，涉及查封的，应在个工作日内向执行法院申请解除查封。

（三）本协议签订后，乙丙方不得再对该土地主张本协议约定以外的权利。乙方同意甲方凭本协议直接向市土地行政主管部门申请注销土地登记，乙丙方应当在本协议签订后日内将上述土地的国有土地使用权权属凭证及地上建筑物权属凭证原件、用地红线图原件等相关资料交给甲方，由甲方查验后移交土地行政主管部门完善注销归档手续。

（四）乙方须在本协议签订后个月内负责将地上建筑物或构筑物搬迁完毕。

（五）土地移交前,乙方须与甲方会同有资质的测绘单位进行现场指界,共同确认用地红线界址，并出具乙方的指界图、红线图。

若仍存在用地红线重复、边界争议或土地债权债务问题，乙方须于日内彻底解决后交地，否则，甲方有权在补偿款中优先扣除因上述问题所产生的相关费用。

（六）本协议签订后，乙方须协助甲方处理该土地在开发利用过程中出现的不可预见的遗留问题。

（七）本协议签订后，甲乙丙三方应认真履行，自觉遵守。如任何一方违约，应赔偿违约行为给对方造成的损失。

四、其他事项

（一）本协议项下内容，如与国家法律法规有冲突的，以法律法规规定为准。

（二）本协议未尽事宜，由甲乙丙三方另行签订补充协议约定。三方对履行本协议发生争议的，可协商解决；协商不成的，可依法向土地所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

（三）本协议自签订之日起生效，一式七份，甲方执三份，乙丙双方执一份，送增城市国土资源和房屋管理局、增城市土地开发储备中心备案各一份。

附件：1.土地位置示意图

2.乙方营业执照、工商年检证明、组织机构

代码证【核对后加盖公章】

3.【其它必要文件】【其它事项的内容视土

地具体情况增减】

甲方（盖章）：

法定代表人：

地址：

联 系 人：联系电话：

乙方（盖章）：

法定代表人：

地址：

签约代表：

联 系 人：联系电话：

丙方（盖章）：

法定代表人：

地址：

签约代表：

联 系 人：联系电话：

篇8：土地期满收回·房产税试点

1月6日, 在上海2011年住宅地块第一批土地拍卖中, 上海嘉定高台路以南、沪宜公路以西地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》显示:土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值。一时间“土地期满收回”之说引起社会热议。

其实, 早在2010年9月21日上海规划和国土资源管理局发布的沪预申请告字 (2010) 第02号文范围内多幅地块的预申请须知中就已经出现类似表述, 其土地期满后采取“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等方法, 其地块用途分别为商办用地、公用设施用地和普通商品房。

很多人指责这种提法与《物权法》的精神不符, 且没有广泛征求民意, 是公然对抗民权。1月17日, 上海市规划和国土资源局在其官方网站上发布了《关于预申请须知所载出让合同信息中“土地期满后的处理方法”相关内容说明的通知》:预申请须知中的“土地期满后的处理方法”, 是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第28条的内容, 明确该宗土地出让期限届满, 土地使用者申请续期未获批准的, 该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。也就是说, 预申请出让须知提到的“土地期满后的处理方法”, 其实是摘选了土地出让合同的部分语句。外界普遍没有机会看土地出让合同书, 此次公布出来后, 便形成了对“使用期满土地要收回”的误解。

《上海市国有建设用地使用权出让合同》第27条规定:“住宅建设用地使用权期限届满的, 自动续期。出让人同意续期的, 土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续, 重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同, 支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。”第28条规定:“土地出让期限届满, 土地使用者申请续期, 因社会公共利益需要未获批准的, 土地使用者应当交回国有土地使用证, 并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记, 国有建设用地使用权由出让人无偿收回。”

在住房成为民生第一要义的现实中, “土地期满无偿收回”即使只是传言, 其社会影响之大也是可想而知的。尽管《物权法》已经明确“住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期”, 但由于当初立法时争议很大, 期满后是无偿续期还是有偿续期, 一直牵扯民众的神经, 并在一次次的立法争议中让民众饱尝煎熬。

虽然上海市相关部门的澄清来得比较及时, 但公众的疑虑显然没有释怀。从《上海市国有建设用地使用权出让合同》第27条和第28条看, 如果使用期满, 住宅建设用地出现“社会公共利益需要”时, 到底该参照哪一条执行呢?是让其自动续期, 还是无偿收回?众所周知, 所谓“公共利益”, 在时下界定非常模糊, 其外延的弹性实在是太大了。并且在多方的博弈中, 地方政府无疑占据着绝对主导地位。届时可能会出现以“公共利益”作为新的突破点, 将建设用地期满后“无偿收回”看成地方财政又一个新增长点。土地财政的巨大影响, 使这种担忧远非杞人忧天。

预计10年后将会有大量房屋的土地使用权到期。因此, 有关部门应以此次事件为契机, 抓紧相关法律法规的制定及修改。土地期满后无偿收回, 让民众的房子“飘”在空中, 或者高价续期再卖一次地皮, 让土地财政变成“收地财政”, 都是令人无法接受的!

●房产税试点

关于房产税的话题, 在整个2010年都处于一种持续升温的状态, 是否开征房产税也牵动着大众的敏感神经。

今年年初, 重庆市就率先明确“开征高档商品房房产税”。2011年1月6日, 上海市市长韩正也在《上海市政府工作报告》中指出“上海将按照国家部署做好房产税改革试点各项准备工作, 抑制投资投机性需求, 促进房地产市场平稳健康发展”。

据悉, 重庆、上海的房产税征收标准已日趋完善, 大概范围也基本确定, 只是两地的侧重点各有不同。重庆市房产税将侧重于针对豪宅的征收, 计入征收房产税商品房的建筑面积或将为144平方米以上, 多套房建筑面积实施累加制, 超过200平方米也可能被征收房产税, 其税率暂定为房地产当年市场价格的0.5%～1.5%。而上海房产税征收方案的重点则是对住房增量进行调节, 针对新购房者人均面积超过70平方米以上征收房产税, 并会逐步过渡到存量房, 其税率暂定为0.5%～0.6%。

目前, 两地已将房产税试点方案上报中央相关部门审批, 具体实施方案或于今年一季度出台。

房产税试点的实质性推进将对房地产市场产生多大的影响?这是当下市场高度关注的问题。

从短期来看, 房产税试点可能会对相关城市的房地产市场造成利空影响, 将有助于抑制投资、投机性需求, 稳定房价, 甚至使房价有所下跌。但这种影响的程度可能有限, 房产税试点改革的推行更大程度上仍是对购房者心理预期的影响。囿于试点阶段税基窄、税率低、不涉及存量等因素, 其很难对房价造成大力度的压制。

不过从中长期来看, 通过征收房产税, 增加房产保有环节的成本, 有利于实现收入的良性再分配, 推动房地产市场的稳健发展。同时, 房产税制的改革有利于政府在履行职责和财政来源上建立一种内在契合的良性循环, 为地方政府提供较为稳定的收入来源, 在一定程度上改变地方政府过于依赖“土地财政”的状况。

但是, 在这项制度的起步阶段, 还需要解决不少操作层面的实际问题, 其全面推行宜缓不宜急。

首先是避免“误伤”中低收入家庭。征收房产税的目的是遏制投资投机、调节收入分配、体现社会公平, 一旦出现对投资者影响小、对中低收入家庭反而增加负担的情况, 则有悖于初衷。因此, 在制度设计时, 应该特别注重保护中低收入家庭, 如对中低收入家庭实行低税率等。

其次要解决“怎么收”的问题。从国际上来看, 房产税更多对应的是地方公共服务。而我国目前在房地产开发、交易环节中, 个人住宅实际上已经承担了大量与基础设施和公共服务配套相关的税费。因此, 在实际操作过程中, 应当相应取消有关税费, 才能避免重复征缴等问题。

篇9：划拨土地收回的法理思考

关键词：划拨土地；收回；利益

中图分类号：D922 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）07-0069-01

根据《划拨土地使用权暂行管理办法》第2条、第5条规定，我们可以发现划拨土地使用权的两个明显特征：第一，土地使用权人通过无偿方式取得划拨土地使用权；第二，该方式取得的土地使用权是无期限的。可以看出，划拨方式取得的土地使用权是在行政权力作用下产生的。因此，依照法理来讲，无法在市场上进行自由交易。

一、划拨土地使用权收回的原因及类型

划拨土地使用权收回的原因包括三种类型。第一类是国家或省、市主管部门对某一划拨土地的利益与功能已经利用完成或者是不能完成，或是用地关系因期限届至、条件成立或不成立而结束，导致地上活动客观上已经没有存续必要时，主管部门将之收回。不过因为划拨土地是无期限性质的土地权利，除出让土地使用权有使用年限之外，理论上不应有期限之设定，此处的期限届至是指某一事务的活动因为特定期日的届至而完成或结束，并非出让土地使用权的使用期限。这里所提的用地活动或事务的期限届至、条件成立或不成立而结束，应由该事务主管部门判断，依主管该事务的权责部门决定，此并非土地使用权管辖部门的范围。这一类型的收回如某公共场所废止，或公益性事业的裁撤、政府组织的合并或撤除，国有企业的解散消灭等等。①

第二类是关于划拨土地使用权的转让与出让有关的收回，此类型的收回应该是划拨土地使用权另有其他用途而需移转于其它使用权利人，原因包括抵押实现、作价出资入股、破产清偿等等，其中移转的方式多半以出让完成，进而使该用地权利性质发生变更，因土地管理部门基于原划拨土地不得径直作为转让的客体，从而先予回收，再以出让或其它方式处置该用地权利。

第三类是因为违法使用土地而遭致土地权利被收回的情形，如用于阅览书籍的图书馆，其划拨土地使用权被作为设立公司经营商业活动的出资财产，以致该土地主管部门将土地使用权予以收回。此处具体的违法滥用土地使用权情形以及是否不符合该用地权利人依法运作的功能与目的，主管该事务之专责部门应先认定，该主管部门认定确为违法使用后使予以收回。

实体法律上，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称<暂行条例>、《房地产管理法》及《土地管理法》对划拨土地使用权收回的均有规定，分析如下：

（一）《暂行条例》第42条条文并未明确规定划拨土地或出让土地，且属于原则性、概要性规定。

（二）《暂行条例》第47条第1款及第2款相当精确的指明无偿取得的划拨土地使用权，在使用权人发生迁移、解散、撤销、破产或者其它原因而停止使用土地，或在政府根据城市建设发展的需要以及城市规划的要求等条件下，无偿收回，此条文充分的展现了国家对于土地管理配置的高度支配性。②

（三）《土地管理法》第19条揭述关于收回类型的第一类与第三类，即主管监督部门对已经无存在必要者，不符合特定条件者，行使公权力予以收回土地使用权的情形。

（四）《土地管理法》第58条第1款与《暂行条例》第42条一致，即国家作为土地支配管理权责，对土地进行整体配置管理等处置，另外，条文虽特别提及划拨土地使用权收回的情形，但不能理解为划拨土地使用权的收回仅限于第四项，其它各项未显然提及出让土地使用权者，划拨性质用地仍得收回之。除此之外，尚有指明当符合因公共利益需要及城市规划改建需要者，对土地使用权人应给予补偿的特别规定，反之，其第四项及第五项显然属不予补偿的情形。

二、划拨土地使用权收回的法律性质及补偿

划拨土地的收回与补偿问题是相牵连的，但法律条文并未有妥善完整的规定。用地单位已经撤销或者迁移的，或未经原批准机关同意，连续二年未使用的，或不按批准的用途使用的，公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，土地管理部门报县级以上人民政府批准，依法收回用地单位的国有划拨土地使用权；土地使用者未按出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门无偿收回出让的国有土地使用权；因迁移、解散、撤销、破产或者其它原因而停止使用土地，需要依法收回国有划拨土地使用权的；根据城市建设发展需要和城市规划的要求，市、县人民政府无偿收回国有划拨土地使用权，以上这些均属于“行政处理决定”。 ③

划拨土地使用权是基于国家公共目的与公益性，无需取得一定对价就能于其上经营私有营利性活动。违背、怠于将土地使用权利交付给特定用地单位，其重点应是土地监督部门或者该用地单位事务的监管部门，对该用地单位督促、指正、裁并、迁移，这些管理手段如果涉及到土地权利被收回，仍然是一种高层监管部门对下层部门的行政控制，是管理手段之一，不是行政处罚。所以，若管理造成土地利用人的损害，应该补偿。

注释：

①崔英子.划拨土地使用权抵押的法律问题研究[D].西南交通大学，2014（3）.

②房绍坤、关滔.论我国土地使用权与建筑物所有权的关系[J].新西部1995第 5 期（6-7）.

③卫芷言.划拨土地使用权制度之归整[D].华东政法大学，2013（175）.

参考文献：

[1]陈健.中国土地使用权制度[M].北京：机械工业出版社，2003.

[2]王利明.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社，2008.

[3]张春生.划拨土地使用权相关法律问题研究[J].理论探讨，2011.

[4]王哲.对划拨土地使用权抵押及破产处置的法律思考[J].法制与社会，2010（1）.

[5]郑美珍.划拨土地使用权抵押管理的难点与对策[J].现代农业科技.2008（21）.

[6]曹裕霖.划拨土地使用权法律问题研究[D].南昌：南昌大学，2007.

篇10：国有土地使用权收回通告

特此公告。

联系电话：

大连市国土资源和房屋局长兴岛国土资源分局

篇11：收回国有土地使用权补偿法律问题

国土资源部门依据职权或举报，发现土地使用人：1，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续二年未使用的;2，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。满二年未动工开发的;3，未按合同规定的期限和条件开发、利用土地情节严重的。应当按收回国有土地违法案件立案调查。

第二步：处罚前履行告知、听证

无偿收回国有土地是一种严厉的行政处罚行为，因此应依据《行政处罚法》规定的程序，处罚机关履行告知、听证等法定义务，确保处罚的公正性。

第三步：下达无偿收回行政处罚决定

在履行了法定处罚程序的前提下，依法由市县人民政府作出处罚决定，决定收回国有土地使用权，同时就有关补偿事项作出决定。

第四步：执行决定收回土地

下达决定后，告知被处罚人行政争议的救济途径。处罚决定在法定期限内被处罚人没有提出行政复议或行政诉讼，或者经复议或诉讼维持了处罚决定的，处罚决定生效。生效后被处罚人拒不履行的申请法院强制执行。

(三)“无偿”收回补偿原则

1、行政处罚性“收回”方式，作为对土地使用者违法行为的惩罚措施，从理论上讲，不应向其支付任何费用，即“无偿”收回。但如果土地使用者在取得土地使用权前单独替政府承担了征地补偿费、征地规税费的，笔者认为;因为这些费用依法应由政府承担，因此，应按土地使用者已经支付的费用标准由政府返还。而拆迁补偿费、土地出让金在行政处罚性“收回”土地使用权方式下，不应返还。

2、土地使用权期满的“收回”，由于是依据《土地使用权出让合同》的约定收回土地使用权，且土地使用者原支付的各类土地成本已在其数十年的土地使用过程中折抵完毕，即土地成本的现值为“零”，因此不应向其支付任何费用。然而，土地成本的现值为“零”并不等于土地没有价值。在土地增值并可能是现时价值数倍于原土地价值，且房屋仍有实际价值和使用价值的情况下，虽然《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”，但是，对因购买商品房而取得土地使用权的购房人来讲，该规定显然与现行《物权法》有抵触，依据《物权法》规定属于“自动续期”的使用权人，不应无偿收回应给予补偿。

【 参考 文献 】

1， 中华人民共和国土地管理法;

2， 中华人民共和国物权法;

3， 中华人民共和国城市房地产法;

4， 中华人民共和国行政处罚法;

5， 中华人民共和国城乡规划法;

6， 国务院《城市拆迁条例》;

篇12：收回土地使用权的请示

吕国华

随着经济发展，我国各地政府经常以公共利益为名提前收回已经出让的国有土地使用权。出让期限届满之前收回国有土地使用权的，是否需要对土地使用权人予以补偿?如何对土地使用权人进行补偿，成为一个无法回避的法律课题。然而，我国土地市场法律体系仍然处于逐步完善的过程之中，现有法律对提前收回出让的国有土地使用权补偿问题进行了规范，但规范得比较笼统，缺乏可操作性，甚至法律规范之间相互冲突，致使出让人和受让人要么无所适从，要么矛盾不断，难以取得一致意见。各地政府在土地补偿问题上态度各异，乱象丛生，既不利于维护我国土地法治的统一建设，也不利于土地市场的科学发展。随着我国改革开放的深入进行，我国经济已经进入了新一轮发展周期，在这一过程中，势必将有更多出让的国有土地使用权被以公共利益之名提前收回。如何在提前收回出让的国有土地使用权补偿问题上平衡各方利益，既保障法律得到正确贯彻实施，又有利于土地市场的可持续发展，笔者试图在解决这一问题上进行有益地探索。

一从一个案例说起

10月，笔者接受江苏某市市民陶先生的委托，代理其与该市国土资源局关于提前收回出让的国有土地使用权补偿问题的法律事务。陶先生受让的土地上有上千平方米的建筑物，提前收回出让的国有土地使用权涉及地上物拆迁。隶属于该市国土资源局的土地储备机构在给予陶先生房屋补偿款时明示不包含土地补偿款项，有关出让土地补偿问题另行解决。该市国土资源局提前收回出让给陶先生的国有土地使用权，却拒绝给予陶先生任何土地补偿，认为房屋补偿款已经包含了土地补偿。在陶先生据理力争并委托律师进行交涉的情况下，该市国土资源局虽然同意给予土地补偿，但是只同意给予剩余年限的土地出让金，并说自己是严格依据我国物权法的规定给予补偿的。

二走出补偿问题的误区

提前收回出让的国有土地使用权，究竟是否需要补偿?如何补偿?在这一问题上，众说纷纭。我国各地政府在收回出让国有土地使用权进行补偿实践上也是乱象丛生。有的地方只对土地使用权人的房屋给予补偿，拒绝对土地使用权进行补偿。有的地方同意对土地使用权进行补偿，但是认为土地使用权补偿已经包含在被征收房屋补偿中。有的地方同意对土地使用权进行补偿，但以退还剩余年限的土地出让金为限。有的地方同意在退还剩余年限的土地出让金的同时，给予同期银行利息。有的地方对剩余年限的出让土地使用权进行市场价评估，根据评估价给予补偿。有的地方根据土地使用权市场评估价给予适当补偿。有的地方将土地使用权补偿纳入房屋补偿中，认为所谓的土地使用权补偿问题就是被拆迁房屋市场评估时考虑的“区位”因素。有的地方缺乏这方面的统一规定，是否给予补偿，给予多少补偿，因人而异，因事而异，完全由出让人单方面决定。根据我国相关法律规定，笔者认为，为了公共利益提前收回出让的国有土地使用权的，应当给予补偿。补偿数额应当根据剩余年限的土地使用权的市场评估价格确定。提前收回的出让国有土地使用权涉及房屋拆迁的，土地使用权补偿应当包含在被拆迁房屋补偿中，作为被拆迁房屋补偿的一部分。出让人在就土地使用权对土地使用权人依法补偿的基础上，向土地使用权人退还剩余年限的土地出让金。

三法律规范之间的冲突

我国多部法律对提前收回出让的国有土地使用权补偿问题都作出了规定。但是这些规定有的相互一致，有的却彼此冲突，成为我国收回出让国有土地使用权补偿方面矛盾频发的制度诱因之一。《中华人民共和国物权法》第一百四十八条规定“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”我国物权法将退还相应的出让金和补偿问题作出了区别性规定，退还出让金不等同于依法补偿，而是在依法补偿的基础上再退还出让金。但是，我国不少地方政府对之作出了错误理解，作出了不少和物权法相冲突的地方性规定，认为提前收回出让的国有土地使用权，只需要退还相应的出让金即可，不需要再进行补偿。这显然大错特错。我国物权法规定出让人需要退还出让金给受让人，同时规定了对受让人在土地使用权之上的不动产也要依法补偿，而对不动产补偿本身应当依法包括对土地使用权的补偿。由此可见，提前收回出让的国有土地使用权，土地使用权人至少享有三个方面的权益：一是对地上不动产的补偿，二是对土地使用权的补偿，三是要求退还相应的出让金。只不过，按照我国法律规定，对土地使用权的补偿和对地上不动产的补偿统一以对地上不动产补偿的形式出现。如此以来，土地使用权人的权益就表现在两个方面，对地上不动产的补偿和退还相应的出让金。分析到这里，我们就不难理解，为什么对土地使用权的补偿不是指退还相应的出让金，也不是可有可无，而是隐含于地上不动产补偿之中真实存在着。至于被拆迁房屋补偿估价应当包含土地使用权补偿估价，被拆迁房屋货币补偿款应当包含对土地使用权的补偿，《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》和《对北京市人民政府法制办公室〈关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示〉的答复》(国法秘函15号)均对之作出了明确规定。我们来看看它们是如何规定的。《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》规定：“依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。”《对北京市人民政府法制办公室〈关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示〉的答复》(国法秘函【2002】15号)规定：“11月1日起施行的现行《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：‘货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。’根据上述规定，月1日以后实施的拆迁，货币补偿款中包括对土地使用权的补偿。今后，对被拆除房屋的补偿应当按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定执行。”既然被拆迁房屋评估价应当包含土地使用权的评估价，而被拆迁房屋又必须依法根据市场评估价确定(《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”)，那么土地使用权的评估价显然也是市场评估价，土地使用权的补偿也就必须根据市场评估价确定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”根据我国城市房地产管理法的规定，为公共利益提前收回出让的国有土地使用权的，在确定土地使用权补偿时应当考虑两个因素：一是土地使用者使用土地的实际年限，二是土地使用者开发土地的实际情况。而且，根据我国城市房地产管理法的规定，出让人只需要给予土地使用权人相应的补偿，如何认定这里的“相应”?如何理解“土地使用者开发土地的实际情况”?这显然与我国物权法规定的土地使用权补偿根据剩余年期土地使用权市场评估价确定不相一致。我国土地管理法的规定与物权法、城市房地产法的规定也不一致。《中华人民共和国土地管理法》第58条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;(四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”如何理解这里的“适当补偿”?补偿多少才“适当”?给予适当补偿参考的因素是哪些?是否需要参考土地使用者使用土地的实际年限，开发土地的实际情况或者土地使用权的评估价?剩余年限的土地出让金如何处理?提前收回出让的国有土地使用权和收回划拨的国有土地使用权在补偿方面有何区别?我国土地管理法没有给出这些问题的答案。实际上，我国土地管理法关于收回国有土地使用权的粗线条的描述，不但使其规定不具有可操作性，而且其和物权法、城市房地产法规定的不一致，导致了我国土地补偿秩序的严重混乱。实践中，出让人和受让人在补偿方面出现分歧，往往“各说各的理”，一方引用物权法的规定，另一方就引用土地管理法的规定。这些互相冲突的规定也经常为仲裁庭上和法庭上的律师提供了唇枪舌战的“机会”，给法官和仲裁员审理案件适用法律增加了难度。

四两种情形下的补偿方法

实践中，应当注意区分两种情形下的土地使用权补偿方法。一是不涉及地上物的提前收回出让的国有土地使用权的补偿情形，二是涉及地上物的提前收回出让的国有土地使用权的补偿情形。二者在补偿主体、补偿程序和补偿标准上有着重大区别。

提前收回出让的国有土地使用权不涉及地上物的，如何补偿?根据我国相关法律规定，市、县人民政府是出让国有土地使用权的法定主体，也是收回出让的国有土地使用权的法定主体，市、县人民政府的土地行政主管部门负责具体的收回实施工作。提前收回出让的国有土地使用权不涉及地上物的，由出让人依法收回出让的国有土地使用权，与土地使用权人签订收回国有土地使用权补偿协议。出让人按照剩余年限的土地使用权的市场评估价向土地使用权人支付土地使用权补偿，另外退还剩余年限的土地出让金。

提前收回出让的国有土地使用权涉及地上物的，如何补偿?根据我国相关法律规定，市、县人民政府是提前收回出让国有土地使用权的法定主体，具体收回工作由市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。但是，由于土地使用权补偿包含在被拆迁房屋补偿中，而被拆迁房屋补偿依法由拆迁人向被拆迁人(土地使用权人)支付，因此，土地使用权的补偿也随被拆迁房屋补偿由拆迁人向被拆迁人(土地使用权人)支付。在这种情况下，出让人即市、县人民政府土地行政主管部门不再与土地使用权人签订收回国有土地使用权补偿协议。与土地使用权人签订补偿协议的是市、县人民政府房屋拆迁管理部门许可的拆迁人。签订的补偿协议也不再是收回国有土地使用权补偿协议，而是被拆迁房屋补偿协议。对土地使用权的补偿成为被拆迁房屋补偿的一部分。拆迁人按照估价单位对被拆迁房屋及土地使用权的市场评估价向被拆迁人(土地使用权人)支付补偿。

另外，我国有些地方采取房屋和土地分开评估、分别补偿的办法，这种情况下，支付土地使用权补偿的主体应当是当地的土地行政主管部门呢，还是房屋拆迁管理部门许可的拆迁人呢?到底应当由谁和土地使用权人签订收回土地使用权补偿协议呢?在这种情况下，不仅使用权人迷惑，即便国家机关的工作人员也会困惑。拆迁人和出让人往往相互推诿责任，都认为对方才应当向土地使用权人支付补偿。受害的最终是土地使用权人。

实践中还有一种情况，就是市、县人民政府为了公共利益提前收回国有土地使用权，将收回的土地纳入土地储备。市、县人民政府一般依法将收回国有土地使用权的工作交给隶属于市、县人民政府土地行政主管部门的土地储备机构实施。如果收回出让的国有土地使用权不涉及地上物拆迁的，市、县人民政府土地行政主管部门委托土地储备机构和土地使用权人签订土地使用权补偿协议。如果收回出让的国有土地使用权涉及地上物拆迁的，土地储备机构应当依法申领房屋拆迁许可证，取得房屋拆迁许可后，参照城市房屋拆迁的有关规定执行。也就是说，土地储备机构作为拆迁人应当和土地使用权人就其地上物签订补偿协议，有关土地使用权的补偿应当包含在地上物补偿之中。

五良善土地补偿制度的建构

提前收回出让的国有土地使用权，是否需要补偿?应当由谁支付补偿?如何补偿?根据我国法律的现有规定，应当区分不同情况，分别处理。但是这对于法律知识相对薄弱的土地使用权人来说，不是一件容易的事情。实践中，当土地使用权人面临其受让的土地被提前收回时，往往不知道如何要求土地使用权的补偿。我国各个法律规范之间的冲突以及理论界和实务界对之理解的偏颇，导致在这个领域“众说纷纭”，土地使用权人往往无所适从。即使对于地方人民政府土地行政主管部门的工作人员来说，虽然土地管理是他们的专业工作，但是对于提前收回出让的国有土地使用权补偿问题的理解，他们中的不少人也往往要么“雾里看花，不得要领”，要么“理解偏狭，出现误区”，给提前收回出让国有土地使用权工作造成许多不必要的困难。在办理收回出让国有土地使用权补偿案件的过程中，各地国土资源管理部门经常询问笔者的问题是：“既然土地使用权补偿应当包含在被拆迁房屋的补偿中，为什么还要我们支付土地使用权的补偿?”“既然物权法要求的只是退还出让金，为何还要我们支付土地使用权的补偿?”土地使用权人经常询问笔者的问题是：“我该向谁要土地使用权补偿?按理说应该是谁收走了土地，谁支付补偿才对呀;既然收走土地的是政府，就应该由政府补偿。为何律师建议我向拆迁人要求土地使用权的补偿?”问题究竟出在哪里?又是什么原因造成的?我想法律规范的制定者或者大学的大师们可能很少想到这么实际的问题，很少想到当初他们制定或者参与制定的几个法条会制造出这么多层出不穷的“问题”来。既然如此，我想，如果他们不深入实践，估计也很难想出解决问题的办法来。作为经常接触此类案件、经常对这些问题有所思、有所想的实务界的律师来说，为解决这些问题进行探索，争取提供一些好的路径，也许就责无旁贷了。

讲到这里，我们必须先阐明现有制度的几个缺陷，如此才能为我们完善现有制度提供动力和方向。

缺陷一：土地使用权人受让土地是基于契约即《国有土地使用权出让合同》(国家为了表明重视这个问题，国土资源部和国家工商管理总局特别制定了供全国各地适用的合同范本)。土地使用权人被收回土地也应当基于契约。国有土地使用权出让合同既然对于为了公共利益收回出让的国有土地使用权情形进行了约定，出让人和受让人就应当遵守这个约定。根据合同的相对性原则，有关土地使用权的补偿属于出让合同双方之间的权利义务关系，不应当涉及第三人。根据权利义务的相一致原则，谁收回，就应当由谁补偿。显然，有关土地使用权的补偿不应当由房屋拆迁管理部门许可的拆迁人承担。而我国现有法律制度中，对于收回出让的国有土地使用权涉及地上物拆迁的，规定由拆迁人支付包含土地使用权补偿在内的被拆迁房屋的补偿，显然不妥。

缺陷二：拆迁人有些情况下也是新的土地使用权人，其使用土地需要和政府部门签订国有土地使用权出让合同。如果对原土地使用权人就土地使用权的补偿需要由新的土地使用权人支付，那么无异增加了新的土地使用权人的负担。这意味着新的土地使用权人使用土地需要支付两个对价：一是国有土地使用权出让合同约定的出让金，二是对原土地使用权人就收回土地使用权要求的补偿。这不符合权利义务的对等原则。

缺陷三：如果把退还剩余年限的土地出让金也作为补偿的内容之一，由谁来退还剩余年限的土地出让金?如果由出让人即市、县人民政府土地行政主管部门退还，就形成了同一收回行为存在两个支付补偿义务主体的情况。一方面，由出让人退还剩余年限的土地出让金;另一方面，由拆迁人支付土地使用权的补偿。如果这样，法律关系将更加错综复杂。反之，如果由拆迁人退还剩余年限的土地出让金，缺乏法理支持。首先，拆迁人未曾收取原土地使用权人缴纳的出让金，谈何退还?没有权利就没有义务。拆迁人没有享受过受领出让金的权利，却让其承担退还出让金的义务，法理上显然说不通。其次，如果拆迁人受出让人的委托退还出让金，也说不通。既然是委托，那就是一种代理行为，实际上支付退还出让金这种补偿的义务主体还是出让人，仍然无法摆脱刚才所述的两个补偿义务主体并存的困境。最后，拆迁人取得一块土地的使用权，却需要支付至少两个对价，一是向出让人缴纳出让金，二是向原受让人退还剩余年限的土地出让金。这样不但增加了拆迁人的负担，从长远来看，也不利于我国土地市场的健康发展。

缺陷四：正如笔者在“法律规范之间的冲突”中所述，如何理解和正确适用土地管理法规定的“适当补偿”原则?城市房地产管理法规定的“土地使用者使用土地的实际年限”和“土地使用者开发土地的实际情况”原则?物权法规定的“对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”原则?收回出让的国有土地使用权，究竟是否需要对土地使用权人按照市场评估价进行补偿?这几部基本法律显然作出了不同的回答。建设部制定的房地产估价规范似乎进一步佐证了物权法的规定凸显的法律精神，即包含土地使用权补偿在内的被拆迁房屋补偿应当建立在市场评估的基础上根据评估价确定。但是这些不尽一致的规定造成了实践中的混乱，严重影响了我国土地市场秩序，不利于我国土地市场经济的可持续发展。

缺陷五：在拆迁人委托评估公司评估时不依法考虑土地因素而只是对被拆迁房屋进行评估的情况下，如果土地使用权人和出让人在出让合同中对有关收回出让的国有土地使用权如何补偿进行了约定，土地使用权人应该向谁要求土地使用权的补偿?出让人，亦或拆迁人?现有的法律制度没有给出明确的答案，导致土地使用权人无所适从。

缺陷六：在出让人和拆迁人都不支付土地使用权补偿的情况下，土地使用权人的权利如何救济?土地使用权人起诉拆迁人，如果拆迁人以收回出让的国有土地使用权属于土地出让合同终止的一种情形，有关土地使用权补偿应当按照出让合同的约定处理，自己不属于出让合同的主体，不应当为政府部门的收回行为承担补偿义务进行抗辩，土地使用权人怎么办?土地使用权人起诉出让人，如果出让人以被拆迁房屋补偿应当包含土地使用权补偿，拆迁人委托评估单位评估不考虑土地因素是评估单位的责任，拆迁人不给予土地使用权补偿是拆迁人的责任，与自己无关进行抗辩，土地使用权人又该如何救济自己的权利?

缺陷七：收回出让的.国有土地使用权是一种由市、县人民政府土地行政主管部门行使职权的土地管理行为。如果土地使用权人和拆迁人或者出让人就土地使用权的补偿无法达成一致意见，土地使用权人拒绝交出土地(事实上也意味着拒绝交出房屋)，在这种情况下，市、县人民政府房屋拆迁管理部门是否有权作出行政裁决?有无法律依据?显然，对于收回出让的国有土地使用权补偿分歧，属于行政机关和公民、法人或者其它组织之间的分歧，如果该争议不属于民事争议(注意：法律至今没有对这一争议的性质作出回答)，我们认为作为另外一个行政机关的房屋拆迁管理部门就无权对此作出行政裁决。行政裁决只适用于民事争议。在我国法律没有就国有土地使用权出让合同的性质以及提前收回出让国有土地使用权性质进行明确规范的情况下(国土资源部《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》认为：“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，人民政府或者土地管理部门依照法律程序提前收回出让的国有土地使用权，属于行政处理决定。”)，房屋拆迁管理部门作出裁决也没有法律依据。

缺陷八：法律规范过于笼统，缺乏可操作性。以物权法为例，该法规定在依法对地上不动产进行补偿的同时退还相应的出让金。如何理解这里的依法补偿?依法补偿是否包括对土地使用权的补偿?仅仅通过物权法是难以澄清这些疑惑的，为了更准确地理解这些问题，甚至还必须结合建设部的规章和国务院法制办的批复解释等等。由于建设部的规章和国务院法制办的批复解释严格来说并不具有法律效力。因此，地方政府部门的工作人员和法官往往在理解物权法上将部门规章或者国务院法制办的批复解释抛在一边。对物权法的错误理解造成了一种危险的倾向：只对地上不动产进行补偿，对土地使用权不予补偿或者虽然补偿，但是限于退还相应出让金。这种危险的倾向势必严重破坏我国脆弱的土地市场秩序。如果在确定土地使用权补偿时，不考虑土地开发的实际情况，“土地开发好坏一个样”“土地开发与不开发一个样”，在提前收回时都以“退还相应的出让金”了事，“奖惰罚勤”，谁还愿意在土地上进行投资?其结果势必影响我国土地经济的长远发展。尤其是在我国目前缺乏“公共利益”认定程序规范的情况下，以退还剩余年限的出让金作为收回出让国有土地使用权的对价，势必进一步打击面临随时被低成本收回土地风险的土地投资者的信心，进一步助长地方政府的违法“圈地运动”，进一步膨胀“土地财政”，不利于我国经济的健康稳定发展。

我国有关提前收回出让的国有土地使用权补偿法律制度存在着严重的缺陷。如何构建良善的土地使用权补偿制度，稳定我国土地市场秩序，实现土地市场的科学发展，笔者认为，从法律层面上，我们应当在以下几个方面作出努力。

首先，统一收回出让国有土地使用权补偿义务主体。由市、县人民政府土地行政主管部门作为签订国有土地使用权出让合同的法定主体。将提前收回出让国有土地使用权作为出让合同终止的一种法定情形。根据相关法律规定和合同约定，以提前收回出让国有土地使用权形式终止出让合同的，由出让人向土地使用权人统一支付土地使用权补偿。

其次，制定严格的收回出让国有土地使用权补偿程序。提前收回出让的国有土地使用权，无论是否涉及地上物拆迁，一律由出让人支付土地使用权补偿，出让人是支付土地使用权补偿的法定义务主体。涉及地上物拆迁的，由出让人委托拆迁人就土地使用权进行补偿，拆迁人就土地使用权补偿所为行为由出让人承担法律后果。

再次，实现收回出让国有土地使用权补偿法律规范的一致。我国法律应当就有关提前收回出让的国有土地使用权补偿作出统一规定，即为公共利益提前收回出让的国有土地使用权的，出让人应当根据土地使用权评估价予以补偿，并退还剩余年限的土地出让金。涉及地上物拆迁的，出让人应当委托拆迁人根据土地使用权评估价格予以补偿，并退还剩余年限的土地出让金。对土地使用权评估的，由出让人和土地使用权人共同协商确定评估单位;评估单位原则上由双方共同委托，协商一致的，也可以由其中的任何一方委托。

最后，完善土地使用权人的补偿权利救济制度。我国法律应当明确规定提前收回出让国有土地使用权的，土地使用权人有根据约定申请仲裁或者进行诉讼的权利。法律应当明确规定国有土地使用权出让合同是民事合同，为公共利益提前收回出让的国有土地使用权作为不可抗力，是该民事合同终止的一种法定情形。出让人或者其委托的拆迁人不履行支付土地使用权补偿法定义务的，土地使用权人根据国有土地使用权出让合同的约定和法律规定，可以申请仲裁或者诉讼。土地使用权人提起诉讼要求出让人支付土地使用权补偿的，法院应当作为民事案件受理。提前收回出让国有土地使用权涉及地上物拆迁的，由出让人委托拆迁人支付土地使用权补偿，拆迁人所为行为由出让人承担法律后果。()拆迁人与土地使用权人因为土地使用权补偿分歧不能签订补偿协议，拆迁人向市、县人民政府房屋拆迁管理部门申请裁决的，市、县人民政府房屋拆迁管理部门不予受理;拆迁人以其它理由申请裁决的，市、县人民政府房屋拆迁管理部门受理裁决申请后经查实发现拆迁人与土地使用权人就土地使用权补偿有争议的，应当中止裁决，待土地使用权人和出让人及其委托的拆迁人就土地使用权补偿申请仲裁或者进行诉讼案件结果出来后，根据案件结果决定是否作出裁决，房屋拆迁管理部门的裁决应当以仲裁委员会裁决或者法院裁判的土地使用权补偿结果为依据。

【结语】