一级土地开发基金融资

一级土地开发基金融资（共6篇）

篇1：一级土地开发基金融资

私募基金创新模式：为城市土地一级开发“解僵局”

为解决城市新区土地一级开发融资难，运城市人民政府邀请中国房地产业协会专家领导一行十人于2012年9月5日，在山西运城市市委南风厅联合举办“中国（山西）城市发展股权投资基金知识讲座”。

山西省依靠传统的煤、焦、冶金、电力四大能源密集型产业在过去十年中成为我国经济发展增速较快的大省，自国家整合小型煤矿开始，山西省亟需寻求经济发展新增长点。素有“关公故里”之称的山西省运城市是山西省南部人口集中城市，作为黄河金三角三省四市的中心点，北通太原，东至郑州，西接西安，高铁的通车无疑为城市区位优势锦上添花。

运城市在山西省内的特殊之处还在于其经济构成大部分为农业，无煤矿资源。农业总产值占山西省首位。高铁的通车将带给运城市新的发展契机。随着将于2014年6月全面通车的大西高铁的工程建设，位于运城北郊的“高铁低碳周边片区土地一级开发项目”建设势在必行。然而随着国家对于地方城市建设融资平台的清理整治，土地一级开发前期缺乏抵押物的项目特质，该项目难以直接向银行以贷款形式融资。

为解决城市新区土地一级开发融资难，运城市人民政府邀请中国房地产业协会专家领导一行十人于2012年9月5日，在山西运城市市委南风厅联合举办“中国（山西）城市发展股权投资基金知识讲座”。会议由运城市副市长陈竹琴致开幕词，运城市人民政府闫勇副秘书长主持召开。由中房协苗乐如秘书长、朱中一副会长和住建部研究中心秦虹主任等专家和领导，围绕着当今形势下我国房地产发展趋势，及二三线城市发展建设机遇展开热烈讨论。会上清华北大MBA资本运作特聘教授、北京嘉富诚董事长郑锦桥，专门针对私募股权投资基金创新模式解决运城市高铁站周边片区城市开发之可行性进行讲解。会后由运城市市城投、北京嘉富诚股权投资基金管理有限公司、托管银行、山西华商盛天城市建设有限公司等多方签署战略合作协议，共同组建山西省第一支城市发展专项基金“华商城市发展股权投资基金合伙企业（有限合伙）”，预计募集资金3亿元人民币作为该项目前期启动资金，指定中房协会员单位北京嘉富诚出任基金执行事务合伙人，对基金进行管理及募集工作。

北京嘉富诚股权投资基金管理有限公司管理的华商城市发展基金，属于有限合伙型城市建设投资基金。基金由专业股权投资基金管理机构联合地方政府共同发起，将成熟投资者的资金集中并形成独立资产，由基金管理人进行专业化透明的封闭式管理，投资于特定城市开发项目的一种利益共享、风险共担的新型城市建设的融资工具。相比其他

融资模式（银行贷款、信托、发债、增发），基金具有融资时间短、融资较为容易、政策风险低、资金监管松、退出机制灵活、对被投资项目要求相对较低等优势。

城市发展基金委托管理公司对基金运营情况的管理是保障多方利益的核心，合格的城市发展基金管理公司应该具有：1，成熟的城市发展型基金结构设计能力,；2，多年与政府城市建设部门合作经验；3，快速募资能力；4，投后管理，土地一级开发后续服务能力。嘉富诚作为基金管理方的优势在于：1，对基金财产在土地一级开发中使用的全面监管。基金的资金按用途分块，项目方提出用款计划，管理方结合其他项目经验与实际情况，制定使用细则，与战略合作银行共同实施监管。2，对项目的中后期能投提供专业而且持续的退出服务。嘉富诚利用已有城市开发经验和地产开发商网络资源，在项目后期指导与服务项目公司，实现土地一级开发项目的顺利退出。

2012年12月17日，该基金已经完成募集、投资及法律合同签署，并顺利召开全体合伙人大会。最终基金规模为3.57亿元，以夹层基金形式全部投资于该项目，投资期为1+1年。目前运城市高铁周边片区土地一级开发项目配合大西高铁运城客站建设进程已经全面开工。在未来的几年里，相信以高铁经济带动下而形成的新城市增长级，私募股权投资基金配合土地一级开发项目的金融创新模式，将在我国当前经济在山西省内及全国各地发挥着更加巨大的作用。

篇2：一级土地开发基金融资

一、资产证券化

传统的土地储备制度融资，是运用市场机制，通过征用、收购等方式取得土地，出让土地以满足城市各类建设用地及基础设施建设需求，没有完善基础设施之前，土地的潜在价值无从体现；反之，开发公司必须投入大量人财物力，将土地充分熟化出让后，以土地出让金补充地块周边市政基建投入。我认为，基建投入与卖地收入在资金用量、回款额度以及推进程度、时间节点上的不断波动，是造成资金链接难以稳定、资金池枯竭的问题所在，要解决它，就要把土地开发与基础建设之间的时间接点悬置出来，把缺乏资产流动性的毛地，通过一定法律程序和融资组织安排，变成能够产生可预见、稳定的现金流的有效资产：

1、园区管委会授权其土地开发公司将A片区地块收储，作为建设B道路的融资抵押品，开发公司可自行引进社会投资人对A地块进行开发；

2、开发公司在取得A地块的发改立项批复、规划选址意见及国土征转用指标等要件后，即确定了对该地块的所有权及未来收益权。由开发公司委托地方土储中心对地块价值进行评估，将其未来可预期收入转让给专业金融机构,把这部分可预期的收入证券化后,在资本市场上进行融资；

3、A地块的融资贷款专项用于B道路建设，待建成后又可将B道路产权办至开发公司或管委会名下，再行融资贷款，以满足A地块建设需要；

4、A地块熟化出让后，其收入按一定比例经地方土储中 心返还开发公司，按约定还本付息，进行滚动开发。

这种融资方式的关键在于是否存在稳定的可预期的收入。但是,由于资产证券化方式隔断了开发公司自身的风险和项目资产未来现金收入的风险,使其清偿债券本息的资金仅与项目资产的未来现金收入有关,加之在高等级证券市场发行的债券是由众多的投资者购买,从而分散了投资风险。工业园区拥有庞大的资产，拥有持续增长的土地收入及税收返还收入来源，完全具备了发行资产支持证券化的条件。

二、融资—建设一体化

工业园区由于建设周期长、投资大、难度高，往往以“先规划后建设”为核心理念，斥资邀请著名设计公司，对全区进行整体规划，量体裁衣、精心打造，以保证园区的均衡、持续发展。

尽管制定了科学合理的建设规划，但没有一个与之配套的完整的投融资体制和成熟的融资运营平台，园区的开发肯定会遇到阻碍。园区建设的通病就是，投融资与建设的兼容如何平衡。因此，我主张在规划确定之后，立即引进一家与园区生产方向配套的，兼顾政府政策与市场运行的金融机构

作为投资主体，如国家开发银行、农业发展银行，园区的所有投资均委托该机构运作。具体操作如下：

1、园区管委会委托A地块的土地开发权及出让收益权给开发公司，该公司作为贷款人向指定B银行贷款；

2、开发公司承诺将获得的土地出让收益权质押，同时承诺在有关部门办理质押登记；

3、建立土地定额回流还款机制，开发公司承诺根据土地出让进度动态还款；

4、管委会、开发公司、B银行共同设立专项资金账户，借款人承诺在贷款承诺到位后，开发公司将在B银行指定开立质押专户，并按照合同约定，将还贷资金及时划入质押专户，专项用于偿还贷款。B银行对专用账户实施监管；

5、园区承诺：给予B银行对园区未来5年内管委会计划或规划的项目优先提供贷款的权利，以及对后续融资服务享有优先权。开发公司与B银行签订财务顾问协议，开发公司承诺在其未来进行资本市场运作时，给予B银行优先的市 场先入机会，并在债券承销、财务顾问等业务上给予其优先合作机会。

这样的话，现金流可以在前期投入很大的情况下，有稳定的银行贷款足额补充，后期通过土地收入、政府税收等进行平衡和弥补，该模式的成功关键在于具有完整的融资规划与融资操作平台，并找到了基于土地升值的现金流全程覆盖

信贷的风险控制方法。

三、公私合伙制

工业园区的征地拆迁是园区建设的一个必然问题，主要集中在以下几方面：

1、园区开发面积动辄十几、数十平方公里，即使划片区分期开发，一般也不低于上百公顷，动迁规模大，需要协调的关系十分庞杂；

2、园区开发多位于城乡结合部，或老城区，为人口聚集区，牵涉事务关系较多、地方维稳情况复杂，征拆标准意见难以统一，动员工作不易开展；

3、征地拆迁资金短缺，且大量征拆资金投入后要长期沉淀，在土地出让后才能逐步收回，还贷周期长、风险大、成本高。

综上，可以借助资产债券化的模式，将征地拆迁的对象（资产）权益化，以政府公信力为依托，以第三方金融机构为推手，把被征拆资产、市政基础设施打包成为一个金融产品，一个让被征拆方看到其资产可以在将来有更大收益的产品，政府运用政策及市场的推力将土地收益放大后，他们可以通过股权、分红、合营等多种方式获得更大利益。通过这种公私合作模式，各方可以得到比单独行动更有利的结果。合作各方参与某个项目时，政府并不是把项目的责任全部转移给私人，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。这种模式就是公私合营：

1、园区管委会委托土地开发公司将A地块作为政府储备用地进行收储，开发公司引进B银行，与被征拆方C街道办事处合作成立A地块开发领导小组。开发公司代表管委会作为土地开发主体，B银行作为投融资主体，C街道办代表地方政府作为征地拆迁主体，对该地块进行合作开发；

2、领导小组委托第三方资产评估机构对A地块总资产进行评估，评估结果经管委会审计部门审计，结果由领导小组认可后，三方以合同形式对各自所占资产比例进行划分认定，如开发公司以“三通一平”建设资金及管委会未来财政收益，B银行以融资贷款本息，C街道办以被征拆的土地、房屋，分别入股认筹；

3、征拆工作启动后，管委会通过开发公司向B银行贷款，拨付C街道办一定安置费用，C街道办在管委会统筹下协调被征拆方自行解决安置问题，同时明确在约定时间内A地块必须建成回迁，回迁村民除安置房外，还可以享有其股份认定的分红；

4、B银行对A地块后续基础设施建设独家持续投资，形成一定规模可满足首批企业入驻后，管委会承诺：给予B银行对园区未来5年内管委会计划或规划的项目优先提供贷款的权利，以及对后续融资服务享有优先权。开发公司与B银行签订财务顾问协议，开发公司承诺在其未来进行资本市场运作时，给予B银行优先的市场先入机会，并在债券承销、财务顾问等业务上给予其优先合作机会；

5、园区建成后的所有有形资产，包括商品房、回迁房、商铺、厂房、道路、管线、学校、医院等，均由第三方评估机构再次评估，报管委会审计认定后，由领导小组协调进行股份分成，原则上基础设施的产权及权益必须归管委会所有。如B银行按约定无偿取得A地块某100亩土地产权，其开发权益全部归B银行所有，开发公司有A地块管线产权，则B银行需向开发公司支付一定管线使用租金，才能接水用电。

公司合伙制的特点是，政府与私人部门合作，政府赋予私人部门组成的特别目的项目组，将公共项目的特许开发权打包，由该项目组承担部分政府公共物品的生产或提供公共服务，政府购买项目组提供的产品或服务，或给予项目组以收费/经营特许权，或政府参与项目组以合伙方式共同营运等方式，来实现政府公共物品产出中的资源配置最优化，效率和产出的最大化。

篇3：土地一级开发模式及策略

一、土地一级开发模式

由于城市化进程的加快和社会经济活动的不断发展, 以及土地的绝对稀缺性, 导致了必须科学规划和布局, 以合理、高效、经济地开发利用土地。目前, 土地一级开发主要有以下几种典型模式:

模式一:一二级联动开发模式。由于房地产行业明显受制于政策因素, 因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合, 以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导, 所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。房地产企业通过土地一二级联动开发, 在获得一级开发阶段收益的同时, 既保证了企业未来的可持续发展, 也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该模式也存在一定的问题, 如不利于政府控制市场地价, 政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍, 近期可能存在机会, 但长远看, 其空间越来越窄。

模式二:完全政府控制模式。完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理, 完全控制熟地开发及供应市场, 形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该

□文/姚进1孙珺2

模式完全由政府组织实施土地一级开发, 仅以招标方式确定施工企业。这种模式可以保证政府完全控制地价, 土地开发为熟地后的增值收益不流失, 且土地一级开发法律关系单纯, 便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大, 融资渠道窄。

模式三:政府和法定机构协作模式。政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发, 如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”, 从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。

模式四:由政府主导的市场化运作模式。由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两头, 放中间”。“抓两头”即由政府控制土地储备计划和供应计划, “放中间”, 即充分利用社会力量实施土地一级开发。该模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。这种模式中, 政府根据土地市场调查确定土地需求状况, 以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让, 提前确定土地使用权受让人, 并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。政府通过招标等方式确定具备资格的企业, 在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为符合土地受让人要求的条件 (熟地) , 土地开发完成经验收合格后, 政府与土地受让人正式移交土地。由政府主导的市场化运作模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效地利用市场资源, 减轻政府开发资金压力。

二、土地一级开发融资模式

土地一级开发是资金密集型行业, 在一级开发过程中, 征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等都需要投入大量资金, 而且资金需求量主要集中在征用土地和房屋拆迁等前期。当开发完成的土地不能马上投入市场或者一时转让不出去时, 土地就会产生持有成本, 积压资金, 降低资金流动性。储备机构要继续“吸进”土地, 开发企业要实现资金周转, 从而形成进一步融资需求。因此, 资金是土地一级开发的瓶颈和成功的关键因素之一。现行的土地一级开发融资模式有以下四种:

融资模式一:土地储备机构直接安排融资, 并承担融资安排中的责任和义务。该模式基本流程为:土地储备机构与金融机构签订借款合同, 并承担相应的责任和义务;金融机构将资金拨付给土地储备机构;土地储备机构通过招标方式选择一级开发主体, 再将资金拨付给一级开发主体进行一级开发;土地开发完成后, 通过招拍挂方式将熟地转让给二级开发企业;二级开发企业将土地出让款一部分支付给土地储备机构;最后由土地储备机构将借款偿还给金融机构, 并支付利息。这种融资模式的主要优点是, 整个融资过程与相关法规保持一致, 解决了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题。但是, 土地储备机构的融资能力受到较大制约。

融资模式二:一级土地开发主体直接融资, 土地储备机构本身或委托其他担保机构承担担保责任。该模式基本流程为:一级开发主体与金融机构签订借款合同, 并承担相应的责任和义务;由土地储备机构或者由其委托的担保机构提供担保;金融机构将资金拨付给一级开发主体, 由一级开发主体使用该资金进行土地一级开发;土地开发完成后, 通过招挂拍方式将熟地转让给二级开发企业;二级开发企业将土地出让款一部分支付给土地储备机构;再由土地储备机构支付给一级开发主体, 用于弥补一级开发主体的开发成本及额定收益;最后, 一级开发主体将借款偿还给金融机构, 并支付利息。这种融资模式虽然解决了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题, 但并未解决金融机构承担风险和融资能力受到较大制约的问题。

融资模式三:土地开发主体自行安排融资并承担融资安排中的责任和义务。该模式基本流程为:一级开发主体以自有资产抵押或信誉担保, 与金融机构签订借款合同, 并承担相应的责任和义务;金融机构将资金拨付给一级开发主体, 由一级开发主体使用该笔资金进行土地一级开发;土地开发完成后, 通过招拍挂方式将熟地转让给二级开发企业;二级开发企业将土地出让款一部分支付给一级开发主体, 用于弥补一级开发主体的开发成本及额定收益;最后, 由土地一级开发主体将借款偿还给金融机构, 并支付利息。这种融资模式大大增加了企业融资难度, 抬高了进入一级开发的门槛。但是, 因为这个过程中需要由二级开发企业向一级开发主体支付开发费用, 就会常常发生拖欠现象。

融资模式四:一级土地开发主体专门成立项目公司, 由项目公司直接进行融资, 一级开发主体提供担保责任。该模式基本流程为:一级开发主体专门成立项目公司, 项目公司与金融机构签订借款合同, 并承担相应的责任和义务;由项目公司投资人为项目公司融资提供担保;金融机构将资金拨付给项目公司, 由项目公司使用该笔资金进行土地一级开发;土地开发完成后, 通过招拍挂方式将熟地转让给二级开发企业;二级开发企业将土地出让款一部分支付给项目公司, 用于弥补一级开发主体的开发成本及额定收益。这种融资模式可以通过几家企业联合组建项目公司的方式投标获得土地一级开发权, 并扩大项目公司的融资平台, 但仍然没有避免二级开发企业拖欠一级开发主体开发费用的问题。

三、土地一级开发盈利模式

在土地一级开发过程中, 市场化开发主体通过与当地政府协商, 创造了多种盈利模式。

盈利模式一:从土地一级开发本身获利。土地一级开发获利的关键在于严格控制各项成本费用。在各项成本费用中, 比重与控制难度最大的是征地拆迁费用, 这就要求开发商具备较强的与当地政府、居民、企事业单位进行沟通、协调的能力, 在转居安置等方面妥善解决当地政府和农民的后顾之忧, 同时能够最大限度地降低成本, 实现多赢。而整体成本费用的控制在于系统周密的安排。对于大面积的土地一级开发, 需要分批次批地、征地和拆迁, 应严格控制整合各步骤的节奏。例如, 先盖转居房, 原居民再搬迁, 企业再征地拆迁, 再安置劳动力, 资金安排则贯穿始终。通过各步骤的无缝衔接, 使企业人员和资金效率达到最高, 政府和农民的满意度也达到最高。

盈利模式二:分享土地增值收益。一些城市实行了在政府、开发商和原使用者等各个主体之间按一定比例分享增值收益的机制。这样, 开发商可以通过创新性的开发活动, 最大限度地提升土地价值, 从而获得最大利益。该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围, 以及分批出让计划的安排。

盈利模式三:持有部分公共建筑。在一些城市土地一级开发中, 授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施, 开发商则可以通过提供公共配套设施服务而获得长期现金流。该盈利模式的前提在于是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设。对开发商而言, 该盈利模式的最大挑战在于对公共配套设施的投资决策, 以及后期的运营管理能力。

盈利模式四:为二级拿地铺垫。土地一级开发主体通过与政府协商, 出于主观意愿或客观原因, 总是能够创造一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目。该盈利模式的前提是政府愿意让一级开发商取得一部分二级开发权。该模式要求一级开发商具有卓越的二级开发能力, 通过二级开发弥补一级开发收益的不足, 实现一级开发和二级开发的联动。

四、土地一级开发面临的风险及对策

相比房产二级开发, 土地一级开发面临更大的不确定性和风险性。

风险一:开发投入超出专业机构评估确定的基准地价。拆迁成本可能超过专业机构评估确定的基准地价, 而超出部分的“熟地”不能入市交易。如果政府不同意分享一级开发的增值收益, 则开发上面临亏损风险。而《物权法》的通过, 进一步加大了拆迁成本。

风险二:长期占用大量资金。对于只是用于储备的土地, 经土地储备中心验收后, 由其用自有资金偿付给开发商, 欠款风险加大。如果拆迁工作不顺利, 也会推迟整个项目的完工时间。

风险三:政府违约行为风险。在土地一级开发过程中, 地方政府的强势地位是绝对的。虽然开发企业可以通过多种法律文件进行约束, 从而与政府方面的利益紧密捆绑, 但仍不能消除地方政府违约发生的风险。

风险四:政策风险。与土地二级市场的“招、拍、挂”及房地产开发而言, 土地一级开发的政策不全面, 全国性的政策规定比较原则, 操作性不强。在地方政府层面, 其政策风险因素主要为省、市根据地方情况而改变有关土地利用政策。

为规避风险, 应当采取以下应对策略:一是优化运作流程, 提升管理能力, 有效控制成本。一级开发企业在土地整治和储备过程中, 涉及到征地、拆迁、基建、土地出让等诸多环节。同时, 一级开发又是一个综合性、系统性工程, 涉及众多与政府对口以及与外部合作单位谈判的环节, 因此优化运作流程、提升管理能力对一级开发企业的成本控制有着重要作用;二是加强规划能力, 挖掘区域潜在的价值。土地一级开发的价值要素中最重要的是规划。土地的特征使其一旦开发短期内不可能复原, 而规划的优劣对区域功能的实现具有决定性作用, 区域功能又对区域价值有根本性的影响;三是把握行业波动周期, 控制开发节奏。这就需要企业有敏锐的市场触觉, 并且能够与政府需求保持较高程度的一致性, 做到根据市场需求控制开发节奏, 从而提升区域土地价值。

限公司)

摘要：对于开发企业而言, 参与土地一级开发所带来的赢利具有相当的吸引力。但为了抵御土地一级开发所面临的资金、政策、违约等风险, 又要求土地一级开发主体必须采取相应的策略。

篇4：一级土地整理多元化融资模式分析

关键词：一级土地 整理 多元化 融资模式

1、概述

土地一级开发，主要就是指在土地出让以前，对土地进行整理，进而再进行投资和开发这一过程。实质上，就是让开发者根据城市的功能规划、拆迁安置、土地整理、相关设施建设等，使土地出让标准与土地开发相符合的一种行为。土地一级开发主要是指土地出让以前运作方式，开发的部门可以是土地所在地政府或者是附近的一些企业。而要实施一级土地开发这一行为，使得土地真正地了没有货出来，大多数城市是政府操作，或者是政府委托以下企业来操作，政府仅仅来对其行为进行监督。

2、邯郸市农村土地综合整理融资现状分析

自从2009年开始，邯郸市就开始考虑如何利用社会资金进行土地整理。到目前为止，该市共从社会引进资金13984.14万元。在这其中，投资最大的就是2011年的北山镇圣毅园现代农庄，共投资1.4亿元。所有的具体的投资情况部分统计于表1。

就投资类型而言，2009-2013年邯郸市开展土地整理工作，总共获得投资226470.6万元，所有的投资都是政府财政投资，其中的社会投资仅有13984.01万元，占总投资的比例不到5%，而且在整个投资中，市级财政投资是主要的用于邯郸市的土地整理工作的资金来源，共占总投资的65.34%，在整个政府投资中占64.33%。其余类型的投资分别可以参照下图1，其中国家投资共有13094.01万元，在总投资中占比5.78%；省级投资22086.45万元，在总投资中占比9.75%；县级投资31617.66万元，在总投资中占比13.96%（见图1）。

3、主要问题

按照土地资源循环利用的基本思想，在河北省邯郸市农村土地整理的融资问题中，存在以下几个问题：

其一，政府财政投资在一级土地整理项目投资中占比较大，而社会资金所占的比例较小，由下面的图1，我们不难发现，就当前来看，邯郸市一级土地整理项目中政府投资占了绝对的多数，共为93.83%，而其中的社会投资却不到10%。这一点充分表明了，在邯郸市的农村一级土地整理项目中，还没有完全地考虑到利用社会闲散资金来参与此项目的建设，多元化的融资模式，融资格局和融资方案还没有得到确认。如果出现政府财政资金偏紧亦或其他用途的竞争时，土地整理很可能会被迫中断，从而使这一进程受到阻碍。

根据邯郸市的财政部门的建议，所有的资金要用于2009年市级土地整理项目，但即便如此，还差2.024亿元资金。所以，根据这一情况，从2009年开始，邯郸市市本级土地整理项目资金缺口一直较大。此外，农村土地综合是一项涉及到许多部门的系统工程，是建设社会主义新农村和开展城乡统筹工作的一部分。而当前，由于体制没有理顺，协调出现问题，使得各部门无法形成合力，甚至还有重复投资的情况发生，最终出现了不必要的浪费现象。

4、邯郸市农村土地综合整治融资模式保障措施

4.1、加大政府财政对农村土地综合整治的投入力度

按照“渠道不乱、用途不变、专帐管理”的基本原则，全面发挥各使用部分的资金的效益，使得政府在农村一级土地整合中发挥其主导作用，也就是说政府要把财政尽可能地向土地整理方向倾斜。要根据自己已有的财力，政府要加大对农村土地综合整理投入的总量和提高投入的幅度。还要进一步加大在农村土地综合整治的投资中固定资金的比例，以及专项资金的数额。

4.2、吸引社会资金投资农村土地综合整理工作

采取一切措施，鼓励各种合法的融资平台公司通过各种方法融资，使农村土地融资渠道得到进一步拓宽，并吸引社会各方参与到一级农村土地的整理工作中来。同时还要对这一工作进行全面规划，并且根据多筹多补、多干多补的原则，调动农民参与土地整理工作的积极性。

再次，可以加大招商力度，使更多的商人参与到农村土地的整理工作中，让更多的企业和个人都能够参加这一工作，使农村土地综合整理工作焕发出新的生机和活力，并在农村建立完善的土地交易市场。

5、结束语

为了对一级土地开展整理工作，我们一定要以市场为主强化资源的优化配置工作，并以法律为主要依据，充分地让政府在其框架范围内发挥政府在土地资源中对资源的配置作用。通过实践一再表明，随着多元化的融资模式参与到土地整理工作中来，使得土地的利用向高效化和节约化的方向发展，以此就能逐渐地实现城乡一体化建设，以促进社会的和谐发展和国家的繁荣富强，并最终达到个人和国家共赢的良好局面。

参考文献：

[1]高海.土地承包经营权之收益权融资担保[J].安徽大学学报（哲学社会科学版），2012（04）.

[2]马建辉，吴克宁.我国褐色土地整治融资渠道的探究[J].国土与自然资源研究，2012（05）.

篇5：土地一级开发流程

1、征地、拆迁补偿及有关税费；

2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；

3、市政基础设施建设有关费用；

4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；

5、贷款利息；

6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。收益：

委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。

委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。

对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标檔中提出方案，作为评标参考。

一级开发的土地范围

1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的；

2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其它成片开发，需六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容

1、根据土地储备开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院)确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。

2、属于新增建设用地的，提交征地（农转用）政府批文及征地结案檔；

3、属于存量划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其它权属证明文件；

4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案檔；

5、有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。其中：属于中央在京单位的，应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件；属于军队的，应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准檔。

6、有效的规划意见书和其它规划文件。要求规划意见书公示的，须先进行公示。

7、原则上，入市公开交易的土地（含：符合458号文项目、由开发企业和储备中心完成一级开发的项目）应该达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整（简称“五通一平”），实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力（简称“七通一平”），并达到市政综合，取得所有的管线图。

8、对于可以独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其它可独立出让的

2、市国土局在进行一级开发项目建设用地进行预审；、市国土局委托市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案；

4、市国土局（或市危改办、市绿隔总指挥部）将项目提交市土地储备开发联席会议讨论（平均两个月召开一次），联席会对一级开发实施方案提出原则意见。程序二：确定一级开发单位 政府主管部门： 市国土局、市建委等部门 主要工作内容：

1、市国土局会同相关部门直接委托土地储备机构实施土地一级开发或者通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目，由市建委从资质、注册资金、项目资本金（一般不低于单期投资的35%）等方面提出建设意见，市国土局据此确定招标条件；

2、下达土地一级开发批复；

3、签订土地一级开发合同。

程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）

对于部分重点项目，需根据联席会议要求到市建委办理建设意见。程序四：办理交通评价檔审批（根据联席会要求办理）下列项目需要办理交通影响评价：

（1）规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目；

市园林局监督检查处 审查标准：

1、申办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式；

2、凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字迹清楚；

3、树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。所需文件资料：

1、北京市园林局避让保护古树名木措施申请表。申请内容包括申请人；联系电话；申请避让保护古树名木的详细地点；申请树种、规格、数量、标牌号、原因；申报单位意见（盖章）；古树名木产权业主单位意见（盖章）；

2、规划意见书及附图；

3、避让保护古树名木措施（含具体避让保护方案）。办理时间： 20个工作日

——办理避让古树名木移植许可 政府主管部门： 市园林局城市绿化处 审查标准：

1、是否属于因特殊情况必须移植的；

2、古树名木移植方案是否符合要求；

市政府或市发改委审核的项目在市环保局环境影响评价管理处办理，区县项目在区县环保局环境影响管理科办理。审查标准：

1、符合《北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录》的要求；

2、符合国家产业政策；

3、符合城市功能区划和环境保护规划；

4、要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏；

5、采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；

6、污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准；

7、满足国家和地方规定的污染物总量控制要求；

8、建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求。

9、建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施。

10、能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其它方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外；

11、离辐射防护与辐射源安全基本标准》（GB18871-2002）和《电磁辐射防护规定》（GB8702-88）及其导出标准中的强制性规定。

12、地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响；

13、围产生污染的工业项目保持一定的防护距离；

报告书60日、报告表30日、登记表15日。程序八:办理规划意见书 政府主管部门：

规委（市规委建设用地管理处或区县规划分局建设用地管理科）审查标准：

1、实体审查

（1）符合各类城市规划（《城市规划法》和《北京市城市规划条例》）。

（2）新征（占）用地的建设项目，市计划主管部门对项目建议书的批复檔原件1份(中央和部队在京项目,为市建设主管部门的批复檔);自有用地的建设项目，需有建设单位（个人）的用地权属文件。

2、形式审查

（1）环保部门批准的环境影响评价檔。

（2）无线电主管部门对产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目的审查同意意见；

（3）广播电视主管部门对拟搬迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内的建设项目审查同意意见；

所需文件资料：

1、申请书；

2、用地说明书；

3、地形图3份(1：500，1:2000,1:10000)；

4、平面设计图1份；

5、环评、交评审批意见；

5、地区布局合理；

6、主要产品未对国内市场形成垄断；

7、未影响我国经济安全；

8、合理开发并有效利用了资源；

9、生态环境和自然文化遗产得到有效保护；

10、未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响；

11、房地产企业开发资质证明文件；

12、项目申报单位具有承担相应项目建设的能力。所需文件资料：

1、由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份（主要内容包括：项目申报单位元情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析等）；

2、一级开发批复；

3、项目用地预审意见；

4、征地补偿安置初步协议；

5、法人资格证书（开发企业）；

6、中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；

7、环评、交评审批意见；

8、其它材料。办理时间：

区县发改委20个工作日，市发改委20个工作日

15、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件（符合土地利用总体规划的免）。办理时间：

分局30个工作日，市局30个工作日 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）

一级开发项目用地内涉及拆迁的，需要办理拆迁许可证，完成拆迁，并办理拆迁结案表后方可入市。对于工厂搬迁，签订搬迁协议，并完成厂房腾空即可。政府主管部门：

所在区县建委（或房地局）拆迁科 所需文件资料：

1、申请书；

2、《规划意见书》及附图；

3、一级开发批复和建设项目用地预审意见；

4、一级开发项目立项核准檔；

5、拆迁实施方案；

6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明檔；

7、其它材料。办理时间： 30个工作日

程序十二：编制市政基础设施实施方案 政府主管部门：

市国土局会同有关部门 主要工作内容：

完成一级开发后的土地纳入土地储备库，依据土地供应计划出让或者直接入市交易（目前以直接入市交易为主）。纳入储备库的，由市国土局根据委托合同和成本审核结果支付相应土地开发费或管理费；直接入市交易的，由受让方支付土地开发建设补偿费。在入市交易前，开发企业要提供相关材料，协助市国土局编制入市交易文件，同时，国土局应会同有关部门确定入市交易底价，具体步骤如下：

1、市国土局和市发改委根据评估机构评估的市场价格提出土地入市交易底价初步建议；

2、市国土局组织由市发改、规划、建设、财政等相关部门和有关专家组成的地价评审委员会进行审议；

3、市国土局会同市发改委根据审议意见确定底价，特殊情况与市发改委共同报市政府批准。

按照目前的运作模式，土地在入市交易前还要再上一次市联系会议讨论，但基本都能通过。今后土地供应计划和储备开发计划完善后，预计此步骤可省去。

直接确定开发企业的一级开发项目程序

当前，土地一级开发项目招标管理办法尚未出台，由企业实施的一级开发项目以政府直接确定开发企业为主要方式。具体如下： 程序一：确定土地一级开发项目

5、授权委托书（原件2份）；

6、代理人身份证（复印件2份）；

7、该宗地的情况说明（包括：宗地四至范围、宗地权属介绍、宗地面积、用途、地上物情况说明）（2份）；

8、项目所在区域控规（复印件盖章2份）； 9、1：2000或1：500地形图（原件2份）；

10、无抵押、无法院查封等他项权利限制说明（原件盖章2份）；

11、国有土地使用证或权属证明文件（验原件、留盖章复印件2份）；

12、原土地方同意进行一级开发的意见；

13、项目所在区县、乡镇政府或原土地方上级主管部门同意进行一级开发的意见；

14、演示文稿（电子版）；

15、其它数据。

程序三：签订土地一级开发合同

一级开发项目经联席会议同意后，由市国土局对一级开发企业下达土地一级开发批复，双方签订一级开发合同。程序四：办理建设项目用地预审 政府主管部门：

拟进行一级开发的单位先向国土分局市场科提出预审申请，经同意后，开发单位再将材料上报到市国土局市场处。审查标准：

1、选址符合总体规划（在总归图纸上没有，但是如果在文字中有体

下面的程序与“土地一级开发一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

九、符合458号文的一级开发项目程序

根据市国土局《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知》（京国土出2004）458号），对于以下三类用地在符合先行有关政策的前提下，准许其以原建设单位为主体，继续完善前期相关批准手续并进行征地、拆迁、市政基础设施建设等前期工作，使土地达到入市交易条件：

（1）2004年1月9日前已经取得项目建议书批复或规划批准檔,且到2004年8月31日至少有一个檔依然有效的用地；

（2）2004年8月31日前已取得市危保办或区政府核发规划论证意见函的房改带危改项目用地；

（3）2004年8月31日前，符合绿化隔离带相关政策并已进入实施阶段的项目用地。

这三类项目的一级开发程序如下：

程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见

所需提交的材料除了授权委托的一级开发项目上会需提交的材料外，还应提交项目符合458号文要求的檔。程序二：办理建设项目用地预审 与授权委托的一级开发项目相同

下面的程序与“土地一级开发一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。

开发企业（以下简称开发企业）承担。这个规定为开发商参与土地一级开发提供了政策方面的合法身份，使得参与土地一级开发有了政策层面的保证。但政府主导、市场化运做的原则决定了开发商参与土地一级开发活动必须认真研究分析政府的相关政策，充分理解和利用相关规定，以保证自身的目标利益的实现。同时必须加强对当前发展形式的分析与评估，对房地产市场的发展趋势有所评判，对政策进一步完善的方向有所把握，毕竟开发商的身份只是一个协助实施者，并非是土地一级开发市场正常运转的必须参与主体。

2、开发商参与土地一级开发的利益保障

房地产开发商参与土地的一级开发有两种形式：一种是受托管理，一种是受托实施。对于受托管理方式，文件第十三条规定：土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。对于受托实施以及开发的，文件第十四条规定：通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。开发商可以有两种方式进入一级开发市场，前一种主

发生时，就会出现前期投入很大但二级开发很难取得，而一级开发可以实现的利益远远不能满足预期要求的被动局面。

5、对一级开发一些细节的建议

5.1、加强对一级开发成本范围的研究和掌握，在保证一级开发利润的基础上，为二级开发设置一个较为有利的特定便利条件。要做好对一级开发的成本的掌握与利用，就要认真理解土地储备开发成本构成各项目的内涵以及外延，充分利用这种范围上的模糊地带，更好的计划和安排开发总成本。比如收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用是否存在关联交易和补偿性交易等情形，市政基础设施建设有关费用分摊范围的变化等问题，经同级财政和土地主管部门核准的其它支出的具体内容等的界定问题等等。总是，必须以按照预期方向控制开发总成本来安排所有成本项目的支持方式、内容、时间、附加条件等，尽可能实现一级开发利润，同时也是保证了二级开发的取得。

5.2、加大在土地一级开发过程中额外收入的开发力度，争取更大的预期收益。如待开发土地在开发周期内短期使用的收益，开发贷款在开发周期内合理运转，待拆除房屋的短期利用，城市文化视觉资源：路、桥等冠名权，道路、路灯、车站广告等经营权的短期开发利用等。

5.3、采取有效、合理、灵活的挂牌策略，精心准备相关文件资料、后续事宜条件等文件，尽最大可能的提高外部公司进入的难度。主要表现在：相关挂牌文件对项目描述的灵活性、后续义务条款的可伸缩性、其他相关问题的可协商性等等。

5.4，开发贷款利息的计算周期，即起点和终点的确认问题。因为开

开发中的特定优势。

北京市一级开发实施步骤

一、土地一级开发地块确定

1、一级开发单位上报一级开发项目到市储备中心或各分中心，由市中心汇总初审后报市国土房管局（一级开发项目必须符合土地利用总体规划，具备区域总体规划、控制详细规划）

2、市国土局会同市计委、市规委、市建委、市财政局等部门联合会审，并报市政府批准

3、会审合格后，由市国土局授权一级开发单位进行一级开发

二、办理计划手续（向发改委申请办理计划手续）

1、编制一级开发可行性研究报告（代项目建议书）

2、征用农村集体土地的，申办计划手续时应签订征地补偿协议（或意向书）

3、国有土地涉及单位的，应签订单位拆迁意向书

4、具备控规的，附控规批准文件

三、办理规划手续（向规划部门申请办理规划意见书）

1、计划批准文件

2、控规批准文件

3、地形图（1：2000或1：500）

篇6：土地一级开发框架协议

框架协议书

甲方：云南省安宁市人民政府

乙方：安宁市太平新城投资有限公司

安宁山汇房地产开发有限公司

安宁市太平镇是，经双方协商，本着公平、互惠、互利的原则，达成如下协议：

一、合作范围及内容

第一条甲方委托乙方对进行土地一级开发，控制范围和位置以批准的该项目控制性详细规划范围为准。总体规划，分片实施，分片签订合作协议，分片开发，具体内容为该项目范围内的土地一级开发：土地征收（用）、拆迁、安置、三通一平工程建设工作。

二、双方的权利和义务

第二条 甲方负责协调办理完成上述范围内所需用地的征收（用）、拆迁及建设项目立项等行政审批手续；并将上述用地明确为政府储备用地。

第三条 甲方负责协调规划、市政、园林、城建、环保等相关审批单位，办理上述范围内建设用地的各部门审批手续。

第四条 乙方由安宁市太平新城投资有限公司及安宁山汇房地产开发

有限公司组成企业联合体，负责在上述政府预储备用地范围内的土地一级开发，并配合甲方进行控制性详细规划的编制工作；自筹资金组织实施规划范围内土地的征收（用）、拆迁及安置工作；片区土地三通一平工程建设，产生的费用成本，按相关法律法规测算，并经审计确认。

第五条 该区域项目的招商引资工作由甲、乙双方共同配合完成，但必须符合太平新区总体规划和太平奥林匹克体育小镇开发建设规划，并经甲方批准。

第六条 乙方自协议生效之日起年内履行完成协议中双方约定的条款内容。

三、收益分成第七条 本区域开发由乙方根据项目进度滚动分次开发，开发的进度及期限由双方另行协商约定。协议项目下的土地完成一级开发后，交由甲方组织公开交易，土地交易所获得的净收益上交省市后，安宁部分甲方按净收益的分成，乙方按净收益的分成；收益分成按成交地块分次决算。

第八条 土地招拍挂底价，不应低于该土地一级开发成本，若低于土地开发成本的地块，应先补足开发成本，再同时向乙方支付土地开发成本总额的的管理费。但行政划拨土地使用权的用地可以成本供地，且不交纳管理费。

四、违约责任

第九条 本协议一旦签署生效，甲方不得单方面取消本协议或者与其

他第三方签订协议范围内地块的土地一级开发协议；否则，视为甲方违约。甲方在收到乙方退款书后一个月内须一资退还乙方支付的全部费用及银行同期贷款利息，并向乙方支付的违约金罚款。

第十条 本协议一旦签署生效，乙方不得单方面擅自退出本协议；否则，视为乙方违约。乙方自行承担乙方已支付的全部费用及银行同期贷款利息，并向甲方支付的违约罚款。

第十一条 本协议一旦签署生效，若因非甲乙双方的其他原因导致本协议不能执行，双方应将已有偿出让成交土地分次进行决算分成，对于乙方已投入的全部费用须一次性退还乙方并支付银行同期贷款利息。前述事宜完成后，双方合同自动解除。

第十二条 任何一方由于自然灾害、战争等不可抗力因素造成的部分或不能履行协议的可免除（第十、十一条）相应的违约罚款责任。但应在条件允许下采取必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。第十三条 本协议为框架性的协议，待该项目控制性规划编制完成及批准后，在不违背本框架协议的基础上或双方协商自愿的情况下，双方再另行签署地块成本、三通一平等细化协议。

第十四条 该项目规划区内的原有单位、企业，在协议签署日前已同政府签订开发协议的项目，以及甲乙双方共同认为规划地块周边不需做一级开发的地块，不受该协议约束。

第十五条 乙方的融资、项目开发的经济行为等一切责任由乙方自行负责。

第十六条 如果一方未履行本协议规定的义务，应承担相应的违约责

任。因执行协议发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，按属地管理原则，双方均可选择向人民法院提起诉讼。

第十七条 上述与国家法律法规相冲突的合作条款，甲乙双方均不视为违约，不承担违约责任。

五、其他

第十八条 本协议要求或允许的通知及通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。双方的地址为：

甲方：安宁市人民政府

地址：云南省安宁市人民路1号

任何一方可变更以上通知和通讯地址，在变更后3日内将更新的地址通知另一方。

第二十条 本协议一式十份，甲乙双方各执五份，经双方法定代表人签字并盖章后生效。

甲方：（签章）

法定代表人（签字）

乙方：（签章）