浅谈土地一级开发与二级开发

浅谈土地一级开发与二级开发（通用6篇）

篇1：浅谈土地一级开发与二级开发

浅谈土地一级开发与二级开发

近年来，各大城市纷纷兴起了城中村改造和城市更新的热潮，民众对土地的关注度亦提升到了一个新的高度。根据相关法律法规的规定，我国的土地所有权性质分为国家所有土地和集体所有土地，无论是何种性质的土地，在其开发过程中均伴随着一级开发与二级开发。土地一级开发与二级开发都是一个复杂的过程，本文将从土地一级开发和二级开发的概念、程序出发，进行简要分析论述。

（一）土地一级开发的概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或农村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设

施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准的土地开发行为。“三通一平”是指：通路、通电、通水及宗地内土地平整；“五通一平”是指：通路、通电、通给水、通讯、通排水及宗地内场地平整；“七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构实施。

（二）土地一级开发的流程土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、土地利用计划、土地供应计划（国有土地不受土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。具体流程如下：1/原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。2/市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。3/通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织

编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。4/编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革局、规划部门、建设部门、交通部门、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业

政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。5/通过联审会的项目确定土地开发主体。土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。6/土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。7/如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。8/在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。9/组织验收。建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关部门进行验收，验收审核的内容：审核土地一级开发成本、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费、纳入市土地储备库。

（三）土地一级开发中涉及的法律问题土地一级开发在各个阶段涉及土地征收、评估、拆迁、拆除、基础设施建设等诸多具体工作。内容分为两部分：一是在农村集体土地所有权向国有土地所有权转变的过程中，征收农民土地涉及的土地补偿、人员安置、地上建筑物拆除、土地平整、基础设施建设等；二是开发城市国有土地涉及的拆迁居民安置、国有企业拆迁补偿、地上建筑物拆除、土地平整、基础设施建设等。土地征收及拆迁补偿土地征收的特点1（1）征收土地的主体必须是国家。只有国家才享有征收集体土地的权利，实际行使征收权的是各级土地管理机关和人民政府，他们对外代表国家具体行使。（2）土地征收是国家行政行为，具有强制性。（3）土地征收是国家为了公共利益的需要。（4）土地征收必须以土地补偿为必备条件。土地征收是有偿的行政强制行为，土地被征收的集体经济组织及成员应当依法取得经济上的补偿。（5）土地征收的标的只能是国有土地或集体所有的土地。国有土地，国家可直接行使处分权利，但对土地使用权人应作相应补偿。土地征收补偿问题是征收工作中的至关重要的一个环节。征地补偿协议是指权利人在土地管理部门发布的征地补偿、安置方案后，权利人和土地管理部门达成征收国有土地使用权的补偿、安置方案的协议。依据各地有关征地拆迁安置的相关规定，征收国有土地使用权的安置、补偿协议的内容大致包含以下内容：实行货币补偿的，应载明补偿标 准、补偿金额、补贴金额、结算方式、付款期限；实行产权调换的，应载明安置房屋的权属、安置地点、建筑面积、用途、结构、搬迁过渡期限和方式、产权调换差价款金额、差价结算方式、交款期限；违约责任和解决争议的方式；搬迁当事人需要订立的其他条款。搬迁公有住宅房屋的，搬迁人应当与被搬迁人、房屋承租人签订搬迁补偿安置协议。土地一级开发协议2当政府委托企业进行土地一级开发时，就涉及《土地一级开发协议》、《土地一级开发、监管委托协议》等相关协议。

二、土地二级开发

（一）土地二级开发的概念土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程，包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。

（二）土地二级开发流程以房地产项目为例，大体上分为五个阶段：1.项目决策阶段房地产开发项目书面决议（股东大会，股东会，董事会皆可以形成书面决议文件）。项目可行性研究并出具可行性研究报告（项目可行性研究专家会涉及律师，房地产市场分析师，环境评估师，会计师，税务师等），可行性主要分为三方面的可行性投资，收益的可行性，大致性的可行性方案与详细的可行性论证方案，其中包括法律方案，选址方案，财务方案，涉税方案，环境方案等。另外要有充裕的资金保证，对于房地产开发决策阶段，前期可能的项目融资或其他融资方式，律师早期即可以介入项目。2.前期准备阶段>>>>向土地管理部门取得《土地使用权证》其方式包括划拨，出让，兼并收购，招，拍，挂的方式等等，必须符合法律规定。其中涉及众多的合同审查，文件 的报批备案，应该有专业律师进行风险控制。>>>>征地拆迁，向政府或专项拆迁管理部门获得《房屋拆迁许可证》、《房屋拆迁验收合格证》拆迁过程中的涉及的程序，方式，文件的取得，拆迁安置补偿协议等，都应有律师介入。>>>>规划设计，向建设规划部门取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》随后凭以上一书一证取得《建设工程规划许可证》以及《建设用地批准书》，同时取得《建设用地划拨决定书》或签订《国有土地使用权出让合同》（根据土地取得的方式不同），然后到地籍部门办理《国有土地使用权证》，拆迁部门办理《拆迁许可证》。其后凭《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》取得《建筑规划方案批准意见书》。随后申办《建设工程规划许可通知书》，接到通知后办理《施工许可证》。其中还涉及到很多费用的收据与证明，应妥善保存。>>>>项目报建登记，申请招标办理投标手续，确定勘验、设计、施工、监理队伍，确定具体实施人的资质，申请《建设工程项目报建申请表》，保存相应收费凭证，充分准备申请投标手续，确定中标，签订成交确认书，并及时签订招标投标合同。

（三）土地二级开发中涉及的法律问题一.转让以出让方式取得的土地使用权在土地二级开发市场中，在土地使用权流转之前，对土地使用权出让合同的法律审查尤为重要，下面就土地使用权出让合同的主要法律问题作一阐述：01.土地使用权出让合同的法律性质土地使用权出让合同(以下简称“出让合同”)是国有土地使用权出让行为的法律表现形式。出让合同是一种比较特殊的合同，出让合同属于民事合同还是行政合同，理论界一直存有争议，但主流观点认为其是民事合同。国家机关无疑具有行政主体资格，但是国家机关也可以参与民事活动。虽然出让合同中往往会包括土地管理部门的行政管理职能以及单方解除、变更合同之类的内容，但是该等内容本身出于法律、行政法规的强制性规定，并非是因为双方约定而有效。任何一个典型的民事合同都默认一个基本前提，即不得违反法律、行政法规的强制性规定，该等规定不论双方是否在合同中具明，均是客观存在且双方必须遵守的，合同的性质也不会因为是否在其中具明了该等强制性规定就发生变化。就出让合同而言，在法律、行政法规的强制性规定之外，如土地位置、面积、价格、期限、违约责任等事宜，合同双方系按平等自愿的原则达成合意而订立的，完全符合民事合同的基本特征。02.出让标的物的范围出让标的物为国有土地使用权。依据法律规定，土地使用权出让制度只是针对国有土地实行的一种土地利用制度，《土地管理法》第 63 条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。该法第 43 条、第 44 条还规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《城市房地产管理法》第 8 条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该土地的使用权方可有偿出让。可见，集体土地使用权本身不可以作为出让合同标的物，除非依法转化为国有土地使用权，然后才可以用于出让。03.出让价格的形成方式与协议作价的效力>>>>出让价格的形成。主要包括两种方式：市场形成(通过招、拍、挂)和协议形成。根据《城市房地产管理法》第十二条的规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式,协议作价的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部【2002】第 号令，以下简称《规定》)对经营性用地只允许采用招、拍、挂的方式形成出让价格,不允许采用协议作价的方式。>>>>协议作价出让合同的效力。根据《规定》，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，不得协议作价。经营性用地协议作价出让合同是否一概无效,就此《城市房地产管理法》第十二条作出了例外规定，如果没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，如无人参与竞买或者投标 的情形，允许采取协议作价出让的方式。该《规定》出台背景和初衷是可以理解的，即防止暗箱操作，杜绝腐败行为，防止国有资产流失。问题是，如果符合《城市房地产管理法》第十二条之例外规定，协议作价的方式在特定情况下是允许的。根据我国《合同法》第五十二条的规定，合同在违反法律、行政法规的强制性规定的情况下才是无效的。另，根据 我国《立法法》的规定，《规定》属于部委规章层次的规范性法律文件，其效力比法律、行 政法规为低。

协议作价低于国家确定的底价时出让合同的效力认定有观点认为，《城市房地产管理法》第十二条已明确规定，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价，其目的就在于防止出让人和受让人随意甚至恶意串通，以极低的价格获取土地使用权，导致“炒地”现象大量出现，损害国家和社会公共利益。《民法通则》第五十八条、《合同法》第五十二条对恶意串通、损害国家和社会公共利益的行为均明确规定为无效。因此，出让金低于当地政府按国家规定所确定的最低价的，出让合同整体无效。对此，《解释》第三条规定：“经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规

定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。”

由此可见，司法界的态度是价格条款无效，过错方因此承担相应责任，并赋予受让方以合同解除还是继续履行的选择权。二.转让以划拨方式取得的土地使用权根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，若土地使用权来源为划拨土地使用权，则该土地在土地使用权人签订土地使用权出让合同并向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金后才能依法予以转让、出租、抵押。同时根据《解释》第 11 条，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准

办理出让手续的，应当认定合同有效。另外，根据该《解释》第 12 条、13 条，若经有批准权的人民政府批准，可以由受让人直接办理土地使用权出让手续或由人民政府将该划拨土地直接划拨给受让人使用，土地使用权人与受让方的合同按照补偿合同来处理。若目标土地的土地来源为划拨土地，受让方若想取得土地使用权，均需首先获得有批准权的人民政府批准。

篇2：浅谈土地一级开发与二级开发

【课程说明】

 主

办：中房商学院

中房博越  时

间：2014年6月7-8日  地

点：深

圳

【课程背景】

随着城市化进程，土地开发重心：

1、从城市中心向城市郊区转移

2、从一线、省会城市向三四线城市、区域中心城市转移

3、从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变

4、从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变

由于城市郊区、三四线城市与一二线城市、省会(中心)城市在基础设施、产业结构方面存在较大差异，土地成片开发最重要环节就是前期的土地一级开发。而企业参与一级开发的目标之一就是一二级开发联动。

所以：随着城市化进展，特别是城市化与城镇化相结合的发展道路的确立，以及三四线城市财政限制，企业参与土地一级开发的机会将越来越多。

【课程收益】

1、梳理土地开发流程，了解土地一级开发、二级开发的差异性

2、解析五种土地一级开发模式并掌握各种开发模式的特点，参考成功案例进行深入的理解

3、重点理解一级开发、一二级联动开发中各存在的问题、风险及开发的实现方式、政

企合作模式等，结合案例分析一二级联动开发的企业商业模式

【学员对象】

房地产企业董事长、总经理、开发部主管部门领导及其他相关人员

【金牌导师】

杨老师：

现任世联地产集团战略顾问总经理、华东区域顾问业务总经理，具有12年房地产、城市战略咨询经验区域开发、产业地产与旅游地产领域资深专家;清华大学、南京大学、西南交大等高校房地产总裁班客座教授，并先后为多家房地产标杆企业如中建、中铁、海尔等企业进行内训。

【课程大纲】

一、土地与土地开发基础

Part 01：土地开发流程与一、二级开发：

1、土地生命周期

2、土地开发的几个环节

(1)城市进入性(2)区域开发商业模式设计(3)定位与规划

(4)区域运作策略与土地营销(5)区域增值

3、一、二级开发的差异性

4、土地开发的法律问题

(1)国家对土地开发的法律规定(2)地方政府对土地一级开发中的相关法律问题

(3)相关规定带来的操作问题二、一级开发的模式与案例

Part 02：一级开发模式分析

1、全程运营模式

(1)模式解析(2)全程运营模式的要点(3)案例研究：亚龙湾一级开发浅析

2、主导整合模式

(1)模式解析(2)操作要点与成功要素(3)案例研究：海南清水湾一级开发浅析

3、一级主导开发模式

(1)模式解析(2)操作要点与成功要素(3)案例研究：天津泰达城一级开发浅析

4、一二级联动开发模式

(1)模式解析(2)操作要点与成功要素(3)案例研究：南京吉山产业园一级开发浅析

5、公建代建开发模式

(1)模式解析(2)操作要点与成功要素(3)案例研究：阜阳一级开发浅析

Part 03：国内一、二级土地联动开发成功案例分析

1、成功案例标准

2、案例01：金融街惠州金海湾项目--陌生区域一、二级开发捆绑案例

(1)发展历程讲解(2)发展定位与规划调整(3)合作方式

(4)排他性土地控制策略(5)土地获取方式(6)启动策略

(7)城市设施建设与区域土地开发

3、案例02：扬州广陵新城开发----典型三线城市一级开发

(1)发展历程讲解(2)定位思考与功能确定

(3)历史文化名城与区域开发的价值结合

(4)一级开发中的政企合作(5)

一、二级开发联动实现措施

(6)一级价值兑现实现流程

4、案例03：青岛即墨 南山嶺海(8000水城)----大都市边沿一级开发

(1)发展历程讲解(2)开发企业介入机会与土地获取条件

(3)定位与规划调整策略(及效果分析)

(4)公共设施(会展中心、五星级酒店等)开发与在一级开发中的作用

(5)二级市场价值定义一级土地价值的开发策略(6)一级开发控制二级土地的措施

(7)二级开发与公共设施开发的互动性分析(8)政府对一级开发的支持三、一级开发、一二级联动问题解析

Part 04：(结合案例)企业参与一级开发应明确的核心问题

1、土地流转方式

(1)土地性质、土地指标(2)土地流转进程安排(3)土地流转中的成本概算

2、资金流转方式

(1)合作投资方式(2)投资概算(3)投资计划(、季度)

(4)投资与收益关系概算(、季度)(5)资金监控方式

3、合作方式(合作协议中明确)

(1)合作方的权利(2)合作方的责任(各方干什么)(3)合作决策机制

(4)土地增值收益分成方式与核算机制

Part05：基于一二级联动开发的企业商业模式模拟分析

1、项目情况(城市/区位/用地指标等)

2、项目利益相关者目标要求分析(政府/企业/市场消费者/投资者等)

3、土地一级开发中的产业、商业及公共建筑问题

(1)产业用地(含产业、物流、专业市场等)的处理方式及关键问题

(2)商业用地(含商业用地、商务用地、综合体用地等)的处理方式及关键问题

(3)其他用地(旅游用地等)的处理(4)公共设施的建设、运营特征

(5)一级开发中公共设施处理建议

4、项目商业模式简析(相关利益者的关系)

(1)项目平台价值分析(2)土地升值价值(3)市场二级开发价值

(4)规划的多维度分析(5)多目标实现分析(6)开发空间或资源的平衡性分析

(7)市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析(8)项目风险控制点分析

(9)拆迁分析(10)规划变更分析;融资渠道及成本分析

(11)政府信约束分析(政府领导变更/供地指标计划/拆迁进度控制/供地价格变更等)

(12)基于项目规划定位的目标实施策略

(13)举例旅游地产：重点旅游设施选择与运营，一级土地和二级地产与旅游的配合开发(节奏/规模/质量);关键品牌资源的整合开发(酒店/高尔夫等)/经济分析

(14)商业模式构建

(15)企业：主体开发权/规划控制权/开发控地权(指标供应/土地上市价格/优先取地/开发时间和空间顺序和进度)和利益分成(分成比例/资金流转方式和时间节点效率/);政府责任(审批和办证等/主导拆迁/外围基础设施建设/区域价值营销等)四、一级开发与一、二级联动中的成本、风险

Part 06：一级开发中的成本构成

1、总的成本构成2、各成本项的构成与比例关系

3、各成本项的影响因素

4、各成本项对一级开发总成本的影响

5、成本控制风险与关注因素

Part 07：(结合案例)土地一及开发与一、二联动开发中风险与控制

1、一级开发收益来源及影响要素

2、影响一级开发收益因素

(1)收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理„

3、投入成本风险

(1)拆迁成本的不可控(2)政府成本的不可控(管理成本的不可控)

(3)关键设施的假设成本不可控(4)开发周期的不可控

4、规划实现的风险

(1)商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实现、规划导致经济不可实现

5、进程不可实现风险

(1)政府换届导致的剔出风险(2)土地出让实现风险

6、土地开发中的拆迁问题

(1)拆迁难题(拆赔比、安置、赔付方式及土地置换)(2)拆迁的成本、变化

(3)拆迁风险及控制

7、增值收益分成实现风险

(1)土地财务管理制度(2)制度导致的企业财务风险(3)产业基金资金流转

(4)设立政府企业设施投资资金流转(5)分块取地转让(合作)资金流转

(6)成功案例一级开发分成收益财务实现流程

8、规避一级开发收益风险的模式设计探索五、一二级联动开发中土地控制方式

Part 08：

一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)

1、土地控制含义及控制方式

2、合作协议控制

3、规划控制(1)控制要点、城市案例启示

4、关键设施控制

(1)控制要点、城市案例启示

5、流程控制

(1)控制要点、城市案例启示

6、其他控制方式 六、一级开发与一、二级联动开发中的政企合作模式

Part 09：政企合作模式

1、政企合作投资模式

(1)股份构成关系(2)出资方式与界定

(3)企业垫资(代垫政府股本)返还方式与计息方式(4)股份与增值收益的关系„

2、政府合作的管控模式

(1)管理架构设计(2)管理层人选界定(3)决策机制与流程

(4)资金管理、投资决策机制与管理„

3、政企合作中权、责、利界定

(1)政府的权、责、利(2)投资企业的权、责、利(3)合作组织的权、责

Part 10：政企合作协议要点(结合案例)

1、一级开发协议的主要内容与结构

2、结合案例(成功合作协议、失败合作协议)合作协议的关键点讲解

(1)合作协议中关于“股份构成”的规定

(2)合作协议中关于“土地指标”的规定

(3)合作协议中关于“投资强度与节奏”的规定

(4)合作协议中关于“公共设施投资与管理”的规定

(5)合作协议中关于“投资方及其合作单位获取土地方式”的规定

(6)合作协议中关于“经营性基础设施投资”的规定„„

【课程说明】

【组织机构】：中房商学院 中房博越

【时间地点】2014年6月7-8日 深圳(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)

【培训费用】人民币4800元/人(含学习费、场地费、资料费、茶歇)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

篇3：浅谈土地一级开发与二级开发

我国政府在实施土地储备制度的过程中经历了一个不断深化认识的过程, 从各省市政府印发的相关政策文件中也可窥见一斑。1996年, 上海市政府为实现“盘活闲置土地、帮助国企改革”等目标, 成立了我国第一家土地储备机构———上海市土地发展中心;1997年3月, 上海市印发了《上海市国有土地使用权收购、储备、出让试行办法》, 办法中规定“收购, 是指由市房地局依法征收土地、置换土地收回国有土地使用权的行为;储备, 是指市政府对收购、收回的土地进行前期开发, 并予以储存的行为。”此文件中, 土地收购主体与土地储备主体不同, 土地收购主体是市房地局, 土地储备主体是市政府。土地收购、储备主要环节包括土地取得、整治和储存。

2002年4月, 北京市人民政府批转市国土房管局《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》 (京政发[2002]4号) 中规定, 土地收购储备制度是“指由政府依照法律规定, 运用市场机制, 按照土地利用总体规划和城市总体规划, 通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地, 直接或进行前期开发后储备, 并以公开招标、拍卖等方式按需供应土地, 调控各类建设用地需求的制度。”土地储备主体是市政府, 储备环节主要包括土地取得、整治储存和出让。

2007年12月, 国土部、财政部、中国人民银行联合发布了《土地储备管理办法》 (国土资发[2007]277号) , 该办法认为“土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标, 依法取得土地, 进行前期开发、储存以备供应土地的行为。”该办法是国内目前最具权威性的部门规章, 也是我国各级政府实施土地储备的主要法律依据。

综合国土资源部门以及各个地方政府关于土地储备的定义, 其内涵集中体现在以下几个方面。一是制度及目的。土地储备制度是政府土地利用制度的基本制度, 其间接目的盘活存量土地资产, 优化土地资源配置, 保障土地合理利用;最终目的是提高建设用地保障能力, 加强土地市场调控, 高效、有序、集约进行土地利用和供应。二是相关主体职能。土地储备主体是政府授权成立的土地储备中心, 负责对各类用地进行统一收购或收回;由土地储备中心或土地储备中心委托的市场化机构, 负责土地整理和前期开发 (主要指市政基础设施和配套设施建设) ;土地储备中心再通过国土资源局等部门, 以招拍挂的方式将土地进行出让和供给。三是环节及内容。土地储备包括土地征购 (或取得) 、土地整理和前期开发、土地存储和出让三大环节。土地征购 (或取得) 指通过征收、收购、收回、置换等方式取得, 如集体土地征收, 国有土地收购 (回) , 国有土地上房屋征收等内容;土地整理和前期开发包括拆迁、安置、市政基础及配套设施建设等内容, 其主要目的是将“生地”或“毛地”变为“熟地”, 达到土地招拍挂出让条件;土地存储和出让, 是指土地根据用地计划有序地实现出让和市场供应的过程。

二、土地一级开发的概念及内涵

2000年12月, 北京市人大常委会通过的《中关村科技园区条例》中首次提到“土地一级开发”一词, 但并未对土地一级开发的涵义做出明确界定。2002年12月, 北京市国土资源和房屋管理局印发了《北京市土地一级开发管理暂行办法》 (京国土房管出[2002]1100号) , 第一次从立法角度对土地一级开发做了较为详尽权威的界定。2005年印发了《北京市土地储备和一级开发暂行办法》 (京国土市[2005]540号) , 该文与前文相比, 土地一级开发概念有所变化, 前文提出的“一级开发”概念变为后文提出的“土地储备和一级开发”。后文中规定:“本办法所称土地储备和一级开发, 是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地, 并组织实施拆迁和市政基础设施建设, 达到土地供应条件的行为。”土地储备和一级开发主体是政府, 主要环节包括土地征购、拆迁、基础设施建设。

2006年5月, 北京市国土资源局印发了《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》 (京国土市[2006]290号) , 其中第七条规定“土地储备机构作为土地一级开发项目的招标人, 负责组织编制土地一级开发项目实施方案、组织实施项目招标投标活动、与中标人签订土地一级开发委托协议, 以及对中标人在土地一级开发过程中实施监督管理。”, 且第十条中规定“拟实施土地一级开发的工作内容, 包括前期手续办理、征地拆迁组织和市政基础设施建设等。”该办法表明, 土地一级开发主体为土地储备机构通过招标方式确定的中标人, 开发内容主要是指土地平整及前期开发。

综合有关政府部门及研究学者关于土地一级开发的定义, 其内涵集中体现在以下几个方面。从一级开发目的来看, 是使“毛地”或“生地”变为“熟地”, 达到土地出让的条件和标准, 是为土地出让所做的前期准备, 即为土地储备中的土地整理及前期开发环节;从一级开发的内容来看, 主要包括前期手续办理、征地拆迁组织、市政基础设施和市政配套设施建设;从土地开发市场分类来看, 土地一级市场是土地一级开发存在的前提和条件, 它是以土地使用权出让为主的市场, 并且土地一级开发主体仅仅是获得了一级土地的开发权, 而非使用权或其他权项;从土地出让方式的变迁来看, 土地一级开发是在土地储备制度建立后逐步提出的, 土地储备制度的核心是由改变由传统的“生地出让”、“毛地出让”向“熟地出让”, 改变由传统的房地产开发商一级、二级联动开发的模式政府主导一级开发模式, 改变传统的协议出让为招拍挂出让。从土地储备制度对土地一级开发的影响来看, 我国土地储备制度的产生及存在, 意味着土地一级市场从开发主体、开发模式上发生了根本性变化, 也体现出了土地一级开发主体的专业性和市场地位;土地储备内容包含土地一级开发内容。

三、土地储备与土地一级开发的联系及区别

结合上述理论分析, 土地储备与土地一级开发在实施主体、实施目的、土地权属等方面具有一定的互相联系, 但实施内容内容方面具有包含与被包含的相互关系, 详见表1。

参考文献

[1]于芳.城市土地储备资金短缺解决机制研究[D].中国地质大学, 2013.

[2]刘明皓.土地储备经济分析[D].西南大学, 2008.

篇4：土地一级开发环评缺失隐患大

土地一级市场开发环评未有强制性要求

毒地开发的背景是正在进行中的城市“退二进三”计划。在工业结构调整和城市用地结构调整之中，占据市区优越位置的一些劣势工业企业，纷纷通过易地、搬迁改造，退出繁华地段（二环路），进入城市边缘（三环路）；或者退出第二产业，兴办第三产业，这一计划使产生于50多年前“大跃进”时期的众多高污染工业企业关闭、搬迁，大量毒地亦随之被暴露于城市的阳光之下。由于其地理位置往往优越便利，几乎所有的地块都被开发。其中，有不少毒地未经治理，就被“正常使用”。

而在“未经治理”之前，是土地收储和规划阶段环评的缺失或者监管不力。2009的3月，北京环保局出台了一项重要意见，并自当年“4月1日起取消土地一级开发环评审批”，“本市将不再对土地一级开发项目进行环境影响评价文件审批，建设单位和环评机构只需报送相关资料，由市环保局出具是否同意土地一级开发的正式意见函即可。”因为“此举可大大提高环评审批的效率。”

而在长沙，笔者曾分别致电湖南省环保厅和长沙市土地储备中心，得到的答复是长沙没有强制规定在土地一级开发时进行必要的土壤污染检测环节，同时也没有在土地收储阶段进行环评勘测。

目前，中国对毒地的监管和修复并没有明确的立法。2003年全国施行的《环境影响评价法》里要求，“对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估”，并不包含对用地的历史情况调查，因此不能有效过滤毒地。

有学者指出：现有的环评是在工程开工动土前进行，而并未在土地收储和规划环节有相应强制性要求。因此，土地储备中心、规划局等缺失对开发的场地进行污染环评和勘察，此为源头监管失守。目前，全国仅有北京、重庆两地环保部门设有污染场地管理科，并明确规定工业用地原址在二次开发利用前必须进行场地环境评价。重庆还规定，生产经营单位在转产或搬迁前，应当清除遗留或排放的有毒有害物质，并对被污染的土壤进行治理。

其他城市并无强制性要求开发必须进行场地污染调查分析，基本处于监管真空。

环评缺失，土地储备中心赔偿1.2亿

武汉长江明珠经济适用房有2400户规模，建在武汉长江化工厂原址上。环评报告书认为，项目场地存在金属锑污染和局部有机物污染。重金属很难在环境中自然降解，金属锑会刺激眼、鼻、喉咙及皮肤，持续接触可破坏心脏及肝脏功能，吸入高含量锑会导致中毒。而有机物污染的土地，短期内根本不适合作为居住用地。

但2010年11月底被媒体曝光时，该小区已基本建好。在武汉市环保局要求之下，毒地采取覆盖土工膜将污染土壤进行隔离，而土工膜隔离修复方法在业内专家看来只是规避风险，而非彻底修复策略，由于污染物没彻底消除，今后进行开挖建设时仍可能引发污染。至今，小区业主已陆续无奈地入住。一位小区业主接受媒体采访时表示，唯一能做的是，“今后让孩子少到小区里玩土”。

由于没有专门针对土壤污染的法律法规，使其后的追责也苍白无力。武汉长江明珠经济适用房未做污染土地修复，没有环评报告，就在毒地上建房。事发后，武汉市环保局仅批复要求：“鉴于本批复下达以前项目已开工建设且部分住宅已建成的事实，你公司除须积极补救，对于幼儿园以外部分建筑可能存在的环境问题和隐患，你公司应当根据承诺负责妥善处理并承担相应的法律责任。”

在采取了覆盖土工膜将污染土壤进行隔离的规避手段，而非彻底修复措施后，居民已然入住， 此事亦不了了之。

源头监管的缺失，除了会对环境和人民群众健康带来隐患，而更为重要的是，做地单位如土地储备中心有可能承担相关损失。

2006年3月，武汉三江航天房地产公司（下称“三江地产”）竞得一块总面积280亩，处于汉水南岸，离武汉市中心仅20分钟车程的绝版地块，然而这块地整整荒芜了4年。原来，这块黄金宝地，是一块被有害化学物质重度污染过的“毒地”。直至开发商施工中毒后，毒地复出水面，引出一系列的连锁反应。

武汉市土地储备中心的重大失误在于，当初收储该地时未作环评和勘测。而另一说法是武汉土地储备中心在收储整理时，发现该地被污染，但只能通过正常出让来“处理”。不料内部诸多知情者与开发商过从甚密，“毒地”的风声很快走漏，唯有三江地产等少数企业不知底细。

与此相反的情况是，北京土地储备中心2007年出让一块“毒地”时，其操作公开透明。北京出让毒地前，北京市土地储备中心已对其化学污染情况做了详细环评，并经过北京市环保局批准。而且，考虑到治理成本因素，最后让万科低价竞得该地。

这起全国最大“毒地”被退事件成为武汉土地储备中心最讳莫如深的隐痛。2010年春节，该地被“退还”给武汉市土地储备中心，开发商并未因囤地而遭政府处罚。相反，武汉市土地储备中心还向开发商赔偿了1.2亿元。

概念混淆，项目环评无关土壤健康

据了解，开发商拿到地块后所进行的项目环评，一般不涉及地块，主要是针对项目施工过程和完工后对周边的大气、声、光、水文、地表等环境的影响，以及周边环境对项目的影响。如果是住宅项目，还要考虑周边环境对居住在里面的人有什么影响。

某住宅项目的工程部负责人表示，“我们开发商做的是项目的环评，地块的环评我们一般是不需要做的。一般情况下，在拿地之前，尤其是住宅用地，我们也会对地块的历史进行调查，找机构评估，如果污染太大的，一般也不会考虑。”

据了解，一般情况下，工业地块的环评需要做的多点，而且根据之前工业生产产品和过程的不同，环评的要求和内容也不尽相同。当然，像化工、医药、农药、化肥、冶金等污染较重的企业的遗址，环评显然是必不可少的。

显而易见的是，项目环评的标准和内容与土地环评是不同的，土地是否“健康”，开发商提供的项目环评并不能说明什么。

2008年，北京市环境影响评价评估中心研究员鱼红霞在研究论文《土地一级开发环境影响评价初探》一文中认为，“……目前，在土地一级开发环境影响评价实践中，由于对评价对象、评价内容、评价目的和作用等理解的偏差，往往导致将土地一级开发环境影响评价与土地二级开发（建设项目）环境影响评价混淆，……而忽略了一级开发自身环境影响评价应解决的项目选址、污染排除的可行性等问题分析，最终造成土地一级开发环境影响评价有效性大打折扣，环境影响评价的作用也显得苍白无力。”

链接

超富集植物大战“毒地”

超富集植物，是指可以超量累积某些化学元素的植物。这些植物的地上部组织对该化学元素的吸收量，可超过普通植物100倍以上，且不影响正常生命活动。不过，有相当一部分超富集植物生物量较少或者专一性较强，或者较难繁殖，难以大面积推广应用。

迄今为止，全世界共发现约500种超富集植物，其中金银花、蜈蚣草、鱼腥草、薰衣草、杠板归、凤眼莲、香蒲等都是对重金属离子具有吸附作用的超富集草本植物。

蜈蚣草，学名肾蕨，是一种多年生草本植物，在长江以南地区分布广泛。在湖南各地，漫山遍野的蜈蚣草展现出顽强的生命力。

它直立丛生，叶片较大、叶色淡绿且具光泽，叶片展开后下垂，形态优雅，广泛地应用于客厅、办公室和卧室的美化布置。

它还能入药，主治清热利湿、宁肺止咳等，一些感冒药里，就含有蜈蚣草的成分。

而蜈蚣草能吸收土壤中的砷，则是近些年来的新发现。

中科院地理科学与资源研究所环境修复中心主任、首席研究员陈同斌是我国植物修复领域的主要开创者。从1997年开始，他在全国寻找治理砷污染的超富集植物，最终将目光锁定湖南石门。

石门盛产雄黄矿，雄黄主要成分是砷。陈同斌等人认为，有砷的地方，那里的植物就有耐砷特质，可能具备吸附重金属的功能。他们去当地研究了好几个月，最终找到了蜈蚣草。

经过实证研究，陈同斌发现，蜈蚣草可吸附砷、铅等重金属并转移到地面的枝叶里，它吸收土壤中砷的能力超过普通植物20万倍。

2001年，陈同斌带着他的重金属污染土壤植物修复团队来到邓家塘村，并租下黄长宇的4亩地，种起了蜈蚣草。这是世界上第一个砷污染植物修复基地。

最初的检测结果显示，被污染土壤的砷含量超出国家标准两三倍。种植蜈蚣草一年之后，土壤的砷含量下降了10%，而收割的蜈蚣草叶片含砷量高达0.8%。三年后，土壤砷含量进一步下降至30%-40%，五年后砷含量降至安全范围。

2005年，陈同斌获广西支持，率领环江毛南族自治县的农民种植了1280亩的蜈蚣草，并创造了以超富集植物与经济作物间作的修复模式。三年之后，曾被砷污染过的土地经检测达标，又交回农民手中。农民尝试性地种植了萝卜、豌豆、胡萝卜、玉米，经过检测，砷含量没有超标。

2007年，陈同斌又在云南个旧开辟了500亩试验田，对蜈蚣草修复技术进行推广和深化研究。五年后检测结果显示，蜈蚣草同样不负众望——每亩蜈蚣草每年“吸走”的砷高达7-13公斤，是名副其实的“食毒草”。

篇5：土地一级开发流程

第一章土地一级开发流程

1、选地

由政府或开发商针对土地储备整理或拟定的项目进行项目选址。2、土地前期开发申请

原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地前期开发申请。3、土地开发项目预审

市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。4、土地开发实施方案预审

通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

5、土地开发方案修改

编制了开发实施方案的项目由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地前期开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。、确定土地开发单位

土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发管理委托协议。

通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发委托协议 7、办理相关用地手续

土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市

发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施

单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。8、确定实施规划方案

开发单位委托编制可行性研究报告，规划方案，工程造价预算和具体设计实施方案等。

9、办理拆迁安置及市政基础建设

在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁市政基础设施建设等相关手续。（征用集体土地与征用划拨土地的程序不同，详见《征用集体土地及划拨土地的程序》）组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。、组织验收开发土地

建设项目的土地前期开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 审核土地前期开发成本

组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 纳入市土地储备库

11、办理建设用地规划许可证 办理建设用地规划许可证申请材料： 用地申请报告 法人营业执照 立项批文

县以下建制镇应出具镇政府证明

经审查批准详细规划或总平面设计图纸（一式2 份）12、办理建设用地委托钉桩

建设单位需委托测绘单位对建设项目规划用地进行测绘钉桩，由测绘院按照建设用地钉桩成果及绘制要求绘制地形图。、办理国有土地使用权出让申请

国有土地使用权出让申请一般指协议出让申请，申请用地者应当同时向市城市规划局、市土地局提出用地申请，并提供下列文件： 申请用地报告书；

国家投资的建设项目应当提供有关部门关于建设项目的批准文件； 在地区注册登记的企事业单位应当提供有关批准成立（设置）机构的批准文

件、营业执照。未在 经济特区注册登记的国内其他公司、企业、其他组织应当提供上级主管部门的批准文件、营业执照。境外公司、企业、其他组织应当提供有效的营业注册登记证件（开业执照）、章程、董事会成员名单、注册所在地的公证机关和律师事务所出具的证明文件及注册银行开具的资信证明。个人申请用地的应当提供合法的身份证件。在 省、市营业的银行存款的资信证明书； 大型、重点项目需提供项目建议书、环境保护分析报告、初步规

划方案；法定代表人身份证明书、法定代表人授权委托书及其他应当提交的文件。14、主管部门实地勘察 房地产项目用地单位将《城镇建设用地批准书申请审批表》返回行政主管部门，带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察，查明土地状况。、委托地价评估、办理核定地价手续

建设单位委托有相关资质的土地评估公司对所规划用地进行评估，必须经市、县、自治县国土局批准，并核定的地价标准登记手续。

16、土地估价报告的预审

根据《国家土地管理局土地估价报告预审制度实施方案》，对需经国家土地管理局确认估价结果的土地估价报告，承担估价的中介机构可在向委托方提交土地估价报告前，向国家土地管理局提出预先审查申请，由国家土地管理局组织有关人员对土地估价报告进行预审，经预审合格后，再向委托方提交土地估价报告，由委托方按规定程序向国家土地管理局申请土地估价结果确认。

17、办理土地出让审批、举行土地出让活动（招、拍、挂）

土地前期开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地前期开发，生地变成熟地之后项目骏工验收合格后3 个月之内政府优先对土地进行招标、拍卖、挂牌，开发企业有优先竞争权。、签订国有土地使用权出让合同

国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表土地所有者——国家，作为出让方与受让方（土地使用者）按照平等、自愿、有偿的原则，对出让土地的范围、面

积、年限、用途、出让土地的交付、土地使用权出让金的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、土地使用权期限届满、不可抗力、违约责任等问题友好协商、达成一致意见后，依法签订的书面协议。国有土地使用权出让合同应按照平等、自愿、有偿的原则签订。、交付土地出让金 21、领取临时国有土地使用证、领取正式国有土地使用证

按合同的约定支付余款。付清地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。

第二章 土地一级开发办理拆迁安置全流程

一、征用集体土地的拆迁安置 1、征用集体土地用地申请

房地产开发公司提出用地申请时，应当提交建设项目用地申请书，申请书中应包括以下各项主要内容： 申请单位名称

项目的基本情况，包括立项、规划选址等情况

建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等

房地产开发公司提出用地申请时，在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料：

用地单位有关资质证明

项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件 土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告 初步设计或者其他有关批准文件 建设项目总平面布置图

占用耕地的，必须提出补充耕地方案

建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告 2、到拟征地所在区（县）房地局立案

行政主管部门收到房地产开发公司提出的征用申请后，应自申请之日起30 日内拟定各项征地方面方案：拟定各项征地方案后逐级上报审批立案：农用地转用方案，报请市、县审查同意；市、州签署意见。、签订征地协议、签订补偿安置协议

征地协议书的签订必须体现自愿、公开、公正、平等、有偿的原则，既不能阻碍国家建设，又不能伤害集体和农民的利益。拆迁安置补偿协议由拆迁人与被拆迁房屋所有人协商签订。被拆迁人应当在房屋拆迁公告规定的期限内，携带房屋所有权证、土地使用权证或者其

他合法证件，到公告指定的地点与拆迁人办理房屋拆迁补偿安置手续。4、确定补偿安置方案

区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案。并且对征地补偿、安置方案进行公告，修改、确定、审批。其一般操作过程如下：征地补偿、安置方案的公告→征地补偿、安置方案公告的实施→征地补

偿、安置方案的意见→征地补偿、安置方案的确定→征地补偿、安置方案的审批要求→征地补偿、安置费用的管理、区（县）房地局审核各项协议、市政府下文征地

区（县）房地局审核各项协议通过后，市政府下达具有国家强制性的征地批文。征地事由、征地范围、征地的审批权限、审批程序、实施征地的主体、实施征地程序等都由法律具体规定。、交纳各项税费

缴纳耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等各项税费。各项税费由区局开单，银行收费，分别转到区财政局（耕地占用税）、菜田建设费（市蔬菜办）、征地管理费（区国土局）、粮差费（市粮食局）。、办理批地文件、批地图、办理冻结户口、调查户口核实劳动力

拆迁范围和拆迁方案确定后，区、县国土房管局通过公安机关办理户口冻结手续。拆迁人持《建设用地规划许可证》向国土房管局提出户口冻结申请，调查户口核实劳动力，国土房管局确定拆迁范围。、办理农转工工作、农转居工作、办理超转人员安置工作 到市国土局核农转非指标，然后由村收取户口本，最后到派出所、公安局、劳动局等办理农转非及劳动力安置手续，办理农转工手续，落实需要安置农业人口的安置途径、安置工作。

根据《土地管理条例》，国家按照征用土地的比例分期分批将被征地单位的农业户口转为非农业户口。每次转为非农业户口的人数，按照被征用的耕地面积除以征地时该单位的人均耕地面积计算。被征地单位的农业户口转为非农业户口，由所在市、县、自治县人民政府按照规定的条件审批。

10、地上物作价补偿工作

拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济

组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。根据《 城市房屋拆迁管理条例》，实行作价补偿的，作价补偿的金额可以按所拆房屋面积的重置价格结合成新，乘以130％结算。、征地结案、申请《建设用地批准书》

办理“核减耕地通知书”及征用土地结案函，房地产开发公司需提供： “三表”原件 耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等缴交证明或收据 农转非办结证明原件 征地补偿协议（复印件）征地补偿款付清证明（由村出）

用地单位办理建设用地批准书时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料： 办理《建设用地批准书》的申请;市政府批准征(占)地的批文;《建设用地规划许可征》附件和附图;与《建设用地规划许可证》附图同比例尺的地形图4 份;钉桩坐标成果通知单;工程进度计划;计划任务结转单，但当年批准征(占)地的免交。12、委托进行拆迁工作

当房地产开发公司采用委托拆迁形式时，按照房屋拆迁法规的规定，需要办理委托手续并交纳一定比例的代办费，由委托代办单位具体实施拆迁。、办理拆迁申请

根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁人应当持以下文件向当地房屋拆迁行政主管部门申领拆迁许可证： 拆迁申请书；

建设项目批准文件和资金证明； 规划部门选址意见或者规划批准文件； 建设用地批准文件附图；

拆迁计划和方案（包括对被拆迁人安置地点、补偿形式、临时安置补助、搬迁过 渡期限和搬迁方式等）。

14、审批、领取拆迁许可证

市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30 日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，核发房屋拆迁许可证。根据《城市房屋拆迁管理条例》，任何单位和个人需拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。、签订房屋拆迁责任书

房屋拆迁责任书是拆迁人实施拆迁时需签署的书面文件。拆迁人在领取房屋拆迁许可证时，与被拆除房屋所在地的区、县国土房管局签订责任书。、办理拆迁公告与通知 根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，建设单位的房屋拆迁申请被批准后，由当地房屋拆迁行政主管部门向各被拆迁房屋的所有人或使用人发出《房屋拆迁通知书》，并通知各有关行政主管部门协助；同时，房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将拆迁入、拆迁范围、拆迁期限等以房屋拆迁公告或其他形式予以公布；房屋拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30 日；但是，房屋征收范围较大的，公告时间不得少于60 日。

17、办理户口冻结 18、暂停办理相关事项

房屋征收部门在应 “房屋拆迁公告”时一并通知暂停办理相关手续。拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动：

房屋及其附属物的新建、扩建、改建、装修； 改变房屋和土地用途； 租赁房屋。

19、确定拆迁安置方案

确定拆迁方案：拆迁人按照拆迁方案的各项内容，制作拆迁预分方案表，确定拆迁方案。方案审批备案：拆迁人确定的拆迁方案报经区、县国土房管局审批后，报市国土房管 局备案。、签订拆迁补偿书面协议

房屋拆迁补偿安置书面协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须 经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。

拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议；拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。协议的主要内容有：

拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限； 安置用房面积、标准和地点；

产权调换房屋的差价支付方式和期限； 搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式； 违约责任和争议解决的方式； 当事人约定的其他条款。、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

拆迁人召集被拆迁人或拆迁单位参加，由国土房管局主持，召开拆迁动员会议。拆迁人进行被拆迁人的搬迁、周转，进行拆迁安置。拆迁安置完成后，原房屋作价拆除，做到场平地净。、发放运作拆迁补偿款

发放运作拆迁补偿款一般程序：开立资金专户→出具存款证明→资金使用监督→开具领款凭证→支取补偿款项

23、拆迁施工现场防尘污染管理

拆迁人及其委托的拆除单位在进行房屋拆迁施工的同时必须严格按照标准落实扬尘治理措施。

24、移交拆迁档案资料

拆迁人应当在被拆迁人全部搬迁完毕后1 个月内向区、县国土房管局移交拆迁档案资料并办理有关手续。

25、房屋拆迁纠纷的裁决

拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时，拆迁人、被拆迁人双方任何一方均可向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

26、强制拆迁

二、征用划拨土地拆迁安置 1、国有土地使用权划拨用地申请

用地单位办理划拨用地申请时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料： 划拨国有建设用地申请书，填写《××市城镇建设用地批准书申请审批表》，计划行政主管部门核发的立项批复和项目可行性研究报告批复，中央单位的建设

项目还需提交市建委的《规划设计项目计划通知书》，属于危旧房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书，属于经济适用住房项目需提交经济适用住房立项批复。

规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》及附图、《审定设计方案通知 书》及附图，建设用地范围内有中央产、军产、宗教产、文物的需提交有关用地协议； 与《建设用地规划许可证》附图相同比例尺的地形图3 份（蓝图）；

建设项目资金来源证明；

建设单位的工商营业执照和企业开发资质批准证书。2、主管部门现场勘察

交表：用地单位将《城镇建设用地批准书申请审批表》返回行政主管部门。勘察：用地单位带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察，查明土地状况。、划拨用地申请的审核、报批

根据《土地管理条例》，国有土地使用权划拨应当坚持以项目带土地的原则，且必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划。

国有土地使用权划拨用于非农业建设的： 县级（含县级市）人民政府１公顷以下，地级市人民政府２公顷以下。超过限额的，报省人民政府批准。

行政主管部门进行划拨用地申请的审查时，用地单位须提交以下各项文件、资料： 划拨国有建设用地申请书，填写《××市城镇建设用地批准书申请审批表》； 计划行政主管部门核发的立项批复和项目可行性研究报告批复，中央单位的建设

项目还需提交市建委的《规划设计项目计划通知书》； 属于危旧房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书； 属于经济适用住房项目需提交经济适用住房立项批复；

规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》及附图、《审定设计方案通知 书》及附图；

建设用地范围内有中央产、军产、宗教产、文物的需提交有关用地协议； 与《建设用地规划许可证》附图相同比例尺的地形图3 份（蓝图）； 建设项目资金来源证明；

建设单位的工商营业执照和企业开发资质批准证书。4、取得划拨用地批准

划拨用地申请的批准：行政主管部门代人民政府拟文批复同意用地单位用地，并核发《城镇建设用地批准书》及拨地红线图。划拨用地申请的备案：区、县国土房管局核发《城镇建设用地批准书》后15 日内，应将区、县政府划拨城镇建设用地批复、《城镇建设用地批准书附件》及拨地红线图各一份，报送市国土房管局备案。办理划拨用地批准手续时，用地单位需准备以下各项文件、资料：交纳税费证明； 区、县政府划拨建设用地批复；××市城镇建设用地批准书及附件、拨地红线图。

第三章 相关税费、地价款（土地出让金）

地价=土地取得费+土地开发费+利息+土地增值收益，其中土地取得费包括征地费即三项补偿费（土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费）；各类税费（耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、以及地级城市收取的新菜地开发建设基金）；新增建设用地有偿使用。根据《土地管理条例》，土地使用权受让人合同生效之日起10日内支付土地使用权出让金、余额应当在90 日内付清。逾期未付清出让金的，从逾期之日起每日加收未付部分１‰的违约金，逾期达90 日仍未付清的，土地行政主管部门有权解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附着物，并可以请求赔偿。、土地使用费

这里土地有偿使用费主要指的是新增建设用地土地有偿使用费。根据国家财政部、国土资源部、中国人民银行《关于天调整新增建设用地土地有偿使用费用政策等问题的通知》。、外商投资企业土地使用费

财政部指出外商投资企业缴纳的场地使用费或支付的土地出让金，都作为土地资源的取得成本进行财务处理，同时应当依法缴纳城镇土地使用税。外商投资企业依法批准使用土地的，须与国土和房屋管理部门签定用地合同，合同中确定应纳费额。、防洪工程建设维护管理费

防洪工程建设维护管理费按照以下各项标准收取：

对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用地规划许可证确定的土地面积，按每平方米20 元的标准征收。

对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建设用地批准书确定的土地面积，按每平方米20 元的标准征收。

对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地面积，按每平方米每年2元的标准征收。

5、土地闲置费

按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》(国土资源部第5 号)和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的知》

(国办发〔2006〕37 号)有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收。、土地权属调查、地籍测绘费 7、城镇土地使用税

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》标准收取。经省人民政府批准，经济落后市、县、自治县土地使用税的使用税额标准可适当降低，但最低额不得超过以上最低税额的30%。、地价评估费

根据国家计委国家土地局《关于土地价格评估收费标准的通知》（计价格〔1994〕2017 号）规定，一般宗地评估采取差额定率累进计费，按一般宗地地价评估收费标准”执行。一般宗地评估收费标准为最高限标准。

9、出让土地预订金

根据《土地管理条例》，受让人应从土地使用权出让合同生效之日起10 天内缴纳地价款总额10％作为定金，其余的在90 天内付清，所付定金可抵充地价款。

10、征地管理费、土地补偿费和安置补助费

土地补偿费+安置补助费=征地统一年产值

省范围内征收农民集体所有土地，均根据《 省征地统一年产值标准》中《ＸＸ市/县征地统一年产值标准表》标准收取。、青苗及树木补偿费

在 省范围内依法征收农民集体所有土地涉及青苗及地上附着物补偿的，均按《征地青苗及地上附着物补偿标准》执行。同一地块上间种或套种其他种类作物的，其套种或间种的青苗补偿标准由市、县土地行政主管部门实施征地时按照实际情况与产权人协商确定。《征地青苗及地上附着物补偿标准》中的青苗不包括花卉、景观苗木、名贵树木、特大树木等特殊苗木。涉及特殊苗木补偿的，应委托有相关资质的估价机构评估确定其补偿标准，取得产权人同意的也可以按照议价方式确定其补偿标准。

13、地上物补偿费 根据《征地青苗及地上附着物补偿标准》规定，地上附着物的补偿标准由各市、县政府按照各类建筑物、构筑物的市场重置价格制定并公布实施。涉及补偿被征收土地上的电力、通讯、水利、交通等设施的，应委托有相关资质的估价机构评估确定其补偿标准。、新菜田开发建设基金

新菜地开发建设基金是指国家征用城市郊区菜地时，有用地单位支付的，用于开发新菜地费用。15、耕地占用税

国有农场（含县、市、自治县管的农、林、牧、茶、渔、盐场）的适用税额按所在县、市、自治县税额标准执行。、耕地开垦费 区域因素修正系数：

其中在集体土地征用时拆迁安置各项费用：

1、房屋拆迁补偿费

货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。、搬家补助费

根据《城市房屋拆迁管理条例》，被拆除房屋使用人因拆迁而搬迁的，由拆迁人按被拆除房屋建筑面积每平方米不低于5 元的标准，付给搬家补助费。3、提前搬家奖励费

提前搬家奖励费是指被拆除房屋使用人在规定的搬家期限届满前搬迁的，拆迁人可以对这部分使用人支付一定的提前搬家奖励费。一般由拆迁人自行制定奖励标准。、临时安置补助费（周转费）

临时安置补助费付给时间从被拆迁人交出房屋之日起至拆迁人通知被拆迁人迁入安置用房之日止，超过协议规定时间的，从逾期之月起，按原标准的200％付给。、停产停业综合补助费

对因征收非住宅房屋造成停产、停业的，应当给予适当补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》，因拆迁造成停产停业的损失，以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。补偿期限最长不得超过18 个月。利润的计算以税务部门核准的纳税申报为准。拆除被拆迁人的商业用房，因拆迁影响不能营业的，根据以税收为准的营业额给予补偿；补偿最高限额每月不超过停业前3 个月平均月营业额的8％。、房屋拆迁服务费

房屋拆迁服务费，由承担拆迁服务的单位按照一般不超过房屋拆迁补偿安置费用的15%向拆迁人收取。

开发商参与土地一级开发应注意的法律问题

1、项目合法性问题

对于土地一级开发商来说，在投资开发土地一级开发项目时，首先需要考虑的问题是土地一级开发项目是否合法。由于目前国家对土地一级开发没有法律层面的规定，各地规定并不一致，而且各地地方政府操作也比较乱，实践中有些项目的合法性方面存在问题。若项目合法性方面存在瑕疵，将会给开发商带来很大的潜在法律风险，因此，开发商应重视项目的合法性问题。开发商可主要从以下几个方面对土地一级开发项目的合法性进行审查：（1）项目是否符合城市总体规划和土地利用总体规划

实践中，有些地方政府急于进行城市建设，甚至在城市总体规划和土地利用总体规划还没有编制和批准的情况下，就委托开发商开始进行土地一级开发，这对于开发商来说风险很大，若将来城市总体规划和土地总体利用计划得不到批准，地方政府又无力偿还开发商已发生开发的成本，开发商将面临投入资金无法收回的风险。（2）立项文件的合法性

开发商在签订合同之前应认真审核项目立项文件的合法性，比如是否经有审批权限的政府批准立项、是否存在立项文件的内容与实际操作不一致的情形，等等。在实践存在着一些须经省级政府批准但只有地方县级政府或经济开发区管委会的批文的情形，若出现上述情形，开发商须对立项文件进行补充和完善。（3）其他相关项目文件的合法性

开发商还应认真审核其他项目文件的合法性，比如控制性规划文件是否已经批准，征地拆迁文件合法性等。另外，开发商为外商投资企业的，须注意审查自身是否符合《外商投资产业指导目录》等相关外商投资的法律法规的规定。

2、签约程序问题

综合分析各地有关土地一级开发的规定，大多规定政府要求通过招标方式确定土地一级开发商。但实践中，很多地方政府并未严格遵守招标确定开发商的程序，而是直接与开发商签订土地一级开发协议。对于开发商来说，则须注意签约程序的合法性，以防上级政府以未通过合法程序而不认可开发商的一级开发主体地位。就此问题，即使地方政府已就一级开发事宜与开发商协商一致，开发商也应建议地方政府按照规定通过招标形式签约。当然，由于有关土地一级开发的地方规定并非属于法律或行政法规层面，即使不通过招标形式通常也并不会因此导致一级开发合同无效。

3、开发商应把握的土地一级开发合同中的要点

开发商签订一份内容完善的土地一级开发合同，能够有效防范土地一级开发过程中的各种风险，比如拆迁难风险、政策变化风险、土地出让价格风险等。从开发商的角度而言，签订土地一级开发合同时应注意把握以下要点：（1）约定征地拆迁安置补偿工作由政府负责承担

对于开发商来说，在目前国情下很难自主完成拆迁安置补偿工作。在此情况下，开发商应要求在土地一级开发合同中约定征地拆迁安置补偿工作由政府方面承担，开发商只负责承担相关费用。通常情况下，开发商可采取如下两种方式承担费用：政府包干和据实支出。政府包干，即开发商与政府约定一个包干费用，由政府包干完成征地拆迁安置补偿工作。据实支出，即开发商根据政府拆迁安置工作的进展逐步据实支出费用。开发商可根据项目具体情况决定采取适当的费用承担方式。（2）约定分期分块滚动开发、减轻资金压力

对于开发商来说，土地一级开发占用资金量大、周期长、利润率低，因此，若想减轻资金压力，可在合同中约定采用分期分块滚动开发的方式，即将项目范围内的土地，根据规划情况分割成不同的区域地块，按照优先顺序分期先后投资开发各区域地块，成熟一块、出让一块，出让后收回成本和收益再投入下一区域地块，这样滚动开发可有效减轻资金压力，同时也可降低投资风险。（3）约定政策变化时由政府承担责任

政策变化风险对开发商来说是不可预知的风险，比如国家或上级政府对项目规划作出重大调整或被撤。对于该等风险，开发商可在合同中约定由政府承担政策变化风险。但须注意的是，在约定土地出让收益分成方式时，若项目重大调整或被撤时尚无土地出让收入，则存在开发商投资回报落空的风险，在此情况下，须明确约定政策变化时开发商收回资金和收益的方式。（4）约定土地开发成本的组成

土地开发成本是土地一级开发合同重要条款之一，开发商订立合同时必须明确约定。通常情况下，开发商应将就土地一级开发项目支出的所有费用均计入土地开发成本。但须注意的是，开发商计入的成本最终须经政府审核确认，若开发商的某项支出政府审核后不认可，且也未在合同中列明，开发商将不得不自行承担该等费用。同时，在合同中列明土地开发成本有利于开发商预估和控制项目投资总额，也可使开发商有理由拒绝投入政府要求承担的合同中未列明的费用。

值得注意的是，各地政府规定的土地开发成本（主要包括征地拆迁补偿、市政基础设施建设费用等）虽然大致相同，但也有很多不同之处，开发商须根据各地规定灵活掌握。比如，对于融资成本（贷款利息）各地约定就不一致，北京相关规定中明确规定土地开发成本包含贷款利息，而成都相关规定中就明确约定不能将融资成本（利息）作为开发成本。（5）约定收益分配方式

对开发商来说，可根据项目具体情况约定不同的收益分配方式。通常情况下，土地一级开发的收益分配方式有如下几种：

A．固定收益：开发商的投资收益=土地开发成本×固定收益率。也可约定每年固定收益率，按每年投入的开发成本计算投资收益。相对下述按比例分配收益方式而言，开发商采用固定收益率方式，资金及收益收回的安全性较高，可有效规避土地出让价格风险，但通常收益率不会太高。

B．按比例分配收益：开发商的投资收益=（土地出让收入-土地开发成本）×开发商分配比例。相对于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中开发商收益比例通常较高，而且关键是有利于开发商受让开发项目中出让地块的国有建设用地使用权，进行二级开发。实践中，很多开发商参与土地一级开发就是为了便于二级拿地，采取按比例分配收益方式，可使一级开发商在土地出让竞价中处于非常有利的地位，因为土地出让价格中含有一级开发商按约定比例可分取的收益，土地出让价格越高一级开发商可分取的收益也越多。但采取该种方式，开发商须注意防范土地出让价格风险，有必要约定出让价格低于开发成本时的处理方法和责任承担。

C．固定收益+按比例分配收益：开发商的投资收益=固定收益+按比例分配收益。这种方式具有上述两种方式的优点，开发商既保证了固定收益，又有参与分配的权利，但政府通常会相应调低固定收益率和收益分配比例。（6）约定成立项目公司

开发商就单个土地一级开发项目成立项目公司，可以有效地隔离和规避单个项目风险，避免连锁反应。而且由于土地一级开发投资项目大、投入资金多，需要开发商专门设立公司在投资地进行长时间、持续性的具体操作。同时，成立项目公司也通常是政府对投资开发商的要求。（7）约定适当的融资方式

若开发商自有资金不足或有可能进行项目融资，可在合同中约定可供选择的融资方式。尤其是约定股权融资方式，即约定通过转让部分股权（或设立项目公司时引入合资方的方式）的方式进行融资，以便在必要时引入合作投资方或部分转让项目。

篇6：土地一级开发框架协议

框架协议书

甲方：云南省安宁市人民政府

乙方：安宁市太平新城投资有限公司

安宁山汇房地产开发有限公司

安宁市太平镇是，经双方协商，本着公平、互惠、互利的原则，达成如下协议：

一、合作范围及内容

第一条甲方委托乙方对进行土地一级开发，控制范围和位置以批准的该项目控制性详细规划范围为准。总体规划，分片实施，分片签订合作协议，分片开发，具体内容为该项目范围内的土地一级开发：土地征收（用）、拆迁、安置、三通一平工程建设工作。

二、双方的权利和义务

第二条 甲方负责协调办理完成上述范围内所需用地的征收（用）、拆迁及建设项目立项等行政审批手续；并将上述用地明确为政府储备用地。

第三条 甲方负责协调规划、市政、园林、城建、环保等相关审批单位，办理上述范围内建设用地的各部门审批手续。

第四条 乙方由安宁市太平新城投资有限公司及安宁山汇房地产开发

有限公司组成企业联合体，负责在上述政府预储备用地范围内的土地一级开发，并配合甲方进行控制性详细规划的编制工作；自筹资金组织实施规划范围内土地的征收（用）、拆迁及安置工作；片区土地三通一平工程建设，产生的费用成本，按相关法律法规测算，并经审计确认。

第五条 该区域项目的招商引资工作由甲、乙双方共同配合完成，但必须符合太平新区总体规划和太平奥林匹克体育小镇开发建设规划，并经甲方批准。

第六条 乙方自协议生效之日起年内履行完成协议中双方约定的条款内容。

三、收益分成第七条 本区域开发由乙方根据项目进度滚动分次开发，开发的进度及期限由双方另行协商约定。协议项目下的土地完成一级开发后，交由甲方组织公开交易，土地交易所获得的净收益上交省市后，安宁部分甲方按净收益的分成，乙方按净收益的分成；收益分成按成交地块分次决算。

第八条 土地招拍挂底价，不应低于该土地一级开发成本，若低于土地开发成本的地块，应先补足开发成本，再同时向乙方支付土地开发成本总额的的管理费。但行政划拨土地使用权的用地可以成本供地，且不交纳管理费。

四、违约责任

第九条 本协议一旦签署生效，甲方不得单方面取消本协议或者与其

他第三方签订协议范围内地块的土地一级开发协议；否则，视为甲方违约。甲方在收到乙方退款书后一个月内须一资退还乙方支付的全部费用及银行同期贷款利息，并向乙方支付的违约金罚款。

第十条 本协议一旦签署生效，乙方不得单方面擅自退出本协议；否则，视为乙方违约。乙方自行承担乙方已支付的全部费用及银行同期贷款利息，并向甲方支付的违约罚款。

第十一条 本协议一旦签署生效，若因非甲乙双方的其他原因导致本协议不能执行，双方应将已有偿出让成交土地分次进行决算分成，对于乙方已投入的全部费用须一次性退还乙方并支付银行同期贷款利息。前述事宜完成后，双方合同自动解除。

第十二条 任何一方由于自然灾害、战争等不可抗力因素造成的部分或不能履行协议的可免除（第十、十一条）相应的违约罚款责任。但应在条件允许下采取必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。第十三条 本协议为框架性的协议，待该项目控制性规划编制完成及批准后，在不违背本框架协议的基础上或双方协商自愿的情况下，双方再另行签署地块成本、三通一平等细化协议。

第十四条 该项目规划区内的原有单位、企业，在协议签署日前已同政府签订开发协议的项目，以及甲乙双方共同认为规划地块周边不需做一级开发的地块，不受该协议约束。

第十五条 乙方的融资、项目开发的经济行为等一切责任由乙方自行负责。

第十六条 如果一方未履行本协议规定的义务，应承担相应的违约责

任。因执行协议发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，按属地管理原则，双方均可选择向人民法院提起诉讼。

第十七条 上述与国家法律法规相冲突的合作条款，甲乙双方均不视为违约，不承担违约责任。

五、其他

第十八条 本协议要求或允许的通知及通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。双方的地址为：

甲方：安宁市人民政府

地址：云南省安宁市人民路1号

任何一方可变更以上通知和通讯地址，在变更后3日内将更新的地址通知另一方。

第二十条 本协议一式十份，甲乙双方各执五份，经双方法定代表人签字并盖章后生效。

甲方：（签章）

法定代表人（签字）

乙方：（签章）