房地产合作开发模式

2024-05-22

房地产合作开发模式（通用8篇）

篇1：房地产合作开发模式

法人型房地产项目合作开发经营的模式简介

法人型房地产项目合作开发即房地产开发者设立房地产项目公司。房地产项目公司，是指投资者为了开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。根据《民法通则》第51条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，组成新的经济实体，独立承担民事责任、具备法人条件的，经主管机关核准登记，取得法人资格。”在新成立的房地产项目公司中，房地产开发者成为股东，其权利义务也由公司章程来规范，而非合作协议。各个房地产开发者从合作协议中约定的连带责任变为以公司的注册资本为限，对外承担有限责任。法人型房地产项目合作开发经营的优缺点主要表现在如下几方面：

1、责任明确，法律风险较小。由于房地产开发者的权利义务由公司章程来规范，合作各方可以在公司章程中明确各方的责任。在房地产项目合作开发中，较之普通的合作协议，各方的责任承担更加明确与细化。由于各方对外承担有限责任，则其可以有效地控制法律风险，而非像普通的合作协议中承担连带责任，法律风险较大。

2、有利于规避土地使用权转让中的限制。根据《中华人民共和国公司法》第27条的规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资”。因此，在房地产项目合作开发中，拥有土地使用权的合作方可以办理土地使用权变更登记手续，直接以土地使用权作价入股，从而实现规避土地使用权转让中相关限制的目的。

3、减少费用承担。根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》中的有关规定，“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的相关规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”由此可见，在房地产项目合作开发中，以土地使用权作价入股可以减少一些税费的承担。

4、该种模式的缺点。该种类型的合作，需要的时间较长，可能会影响开发进度。根据《房地产开发企业资质管理规定》第3条的规定：“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。”但申请办理房地产开发企业资质手续繁杂,需要的时间较长,势必会影响开发进度。而且新注册企业申请核定企业资质等级较低,不能承担建筑面积25万平方米以上的开发建设项目。

篇2：房地产合作开发模式

甲方：曾波身份证号码：***617 电话：*** 乙方:戴龙剑身份证号码：6101***670 电话：*** 丙方：刘家祥身份证号码：***019电话：*** 甲乙丙三方合作开发位于湖南省新化县城关镇东正街福利厂东面十字街社区对面的危旧房改造项目，经友好协商，就合作事项达成如下协议，以兹共同遵照执行：

1、合作开发项目

改造开发项目系以新化县公司名义从新化县房地产经营管理中心承接的危旧房改造项目，位于新化县城关镇东正街（十字街社区对面），东临科家巷，西临福利厂，南临东正街，项目规划占地面积具体以新化县规划局红线图为准。

2、出资金额和方式。

甲、乙、丙三方以现金方式各出资壹拾万元，作为项目的前期开发资金，三方在本协议签订并与新化县房地产经营管理中心签订改造协议后即应将出资以现金方式转账到在建行新化支行开立的共管账户上。如项目运作出现资金缺口，甲乙丙三方以相同比例共同分担。各方出资到账后，合作三方向出资方共同签署出资证明书。

3、合作分工。

甲乙丙三方对项目开发涉及的事项采取分工合作的方式，甲方负责项目的总体协调及相关外部协调事项，负责所有政府批文及征地手

续的完善；乙方具体负责与房管中心的衔接，负责与房管中心合同的签订、协调房屋的拆迁工作、项目开发过程中的财务和账目管理，负责房屋购房款的入账，协助甲方做好对外相关部门的协调，丙方负责组织项目建设期间的现场施工；协助甲乙方开展项目的协调、拆迁等工作。合作各方要相互配合，共同完成项目建设。

4、投资本金回收和利润分配。

在销售房屋的回笼资金能够保证项目建设进度的情况下，即返还甲乙丙三方投入的资金；三方投入的资金按照月利率2.5%及投入资金的时间计算利息，在返还本金时一并返还。

项目销售完成后，剔除成本和投资本金利息后的净利润，按照甲方占40%，乙方占40%，丙方占20%的比例进行分配。

项目产生亏损，由甲乙丙三方按照均等比例共同承担。

5、资金监管

本协议签订后，甲乙方在中国建设银行新化支行开立由三方共管的联名账户，做为合作开发本项目的专用账户。银行存折或者共管卡由甲方负责保管，三方为本项目投入的资金、所有为项目运作开支的费用以及房屋销售的回笼资金全部通过该账户进行。

6、从进场拆迁之日开始至项目全部结清为止的时间内，甲乙丙三方在上述时间内组织工程项目的运作，每月工资5000元；聘请现场技术施工人员一人，由甲方负责聘请，技术人员的工资由三方协商确定。

7、费用开支权限和程序

甲乙丙三方一致确定，截止本协议签署之日，甲方单独为本项目开支50000元费用，列入本项目成本。

本协议签署后，如协调、公关需要开支费用的，单次一千元以内的开销，合作各方可以根据工作需要自主决定开支，单次超过一千元的开支，需经合作各方事先协商并经三分之二以上股东一致同意。开支的费用尽可能的提供正规发票。

开支的费用经三方签字后凭票据到乙方处报账。费用的支出和收入都须有会计人员和出纳人员的签字。

8、房屋的定价和销售

房屋的销售价格由甲乙丙三方协商后以文件的形式确定，经确定后的价格，合作各方在未征得其他合作方的同意下，不得擅自变动。

合作各方都有销售房屋的义务和权利，都要为房屋的销售进行宣传、营销。

房屋销售程序：房屋销售时由甲乙丙三方或者代理人与购房人共同签订购房合同，购房人缴款后，由会计人员和出纳人员共同开具收款收据，收款收据须有会计人员和出纳人员的签字。

9、合同未尽事项的处理

在合同执行过程中遇到本协议没有约定的事项，甲乙丙三方应秉承平等原则协商解决；因处理本协议所涉事项发生不同意见时，最终处理结果遵循少数服从多数的原则。

10、违约责任

本协议生效后，没有按照本协议约定注入资金的，视为自动放弃，不再享受相应的权利，在协议履行过程中，任何一方违反本协议约定的，应承担违约责任。因一方的违约行为造成项目损失的，由违约方负责赔偿。

11、其他约定事项

乙方授权方忠福先生（身份证号码：***811，电话***）代为处理本协议的相关事项。

12、争议的解决

如本合同各方就本合同的履行或解释发生任何争议的，应首先秉承诚实信用合作的原则协商解决；协商不成的，任何一方可以向有管辖权的法院提起诉讼。

13、本协议壹式三份，甲乙丙三方各执壹份，具有同等的法律效力。本协议经甲、乙、丙三方签字后生效。

甲方：二零一一年五月八日

乙方：二零一一年五月八日

篇3：房地产合作开发法律问题研究

一、房地产合作开发概念与类型

(一)房地产合作开发概念。

房地产合作开发通常是指地产和房产的合同开发,提供土地使用权一方与进行土地开发、投资一方对确定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发行为。

(二)房地产合作开发类型。

我国房地产合作开发形式多样,并无官方分类。合作双方或多方基于不同合作目的与合作基础,随即组合出了极其多样化的开发模式和合作类型。大概有如下几种常见分类类型:

1. 项目公司型、合同合作型与房屋参建型。

实践中,房地产合作开发主要有三种方式:一是以签署联合经营协议的合伙制联建;二是组建具有独立法人资格的项目公司进行合作开发;三是房屋参建。三者在法律性质、需要承担的风险及运作方式等方面都存在区别。项目公司型是指项目公司提供资金、技术、劳务并与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。在该种情况下,房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东,合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范,而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任,而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。合同合作型是指提供资金、技术、劳务一方与提供土地的另一方合作进行房地产开发行为,且双方在合同里约定按比例分配房屋和土地使用权,并以各自所有或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。由于该类合作开发,涉及法律审批手续复杂、繁琐,同时双方签订的项目合作开发合同过于简单,在实践中常常存在大量的法律纠纷,且相当一部分行为因此而无效。根据当前法律法规,房地产联建行为要合法有效,合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时,合作协议里的“保底条款”是无法律效力的。房屋参建型是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。该类参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。实践中常常表现为被参建人非法融资,即被参建人由于项目建设资金短缺,又无法通过其它合法途径获得周转资金,在未取得商品房预售证情况下,打着“优惠价”、“内部价”的幌子,以商品房预售方式,吸收参建人投入资金,以获得运转资金。

2. 共同开发型与单方开发型。

严格来说,房地产开发与房地产经营是两个分别独立的概念。“开发”侧重于实物的建造,“经营”侧重于实物的用益和转让。根据合作各方是否以共同的名义从事房地产开发和经营,可以作出这一分类。实践中往往以合作各方是否组建“联建办公室”“合作开发办公室”等联合管理机构作为区分共同开发、经营还是单方开发、经营的依据,这实际上并不准确。区分共同开发、经营和单方开发、经营的关键是看开发、经营的名义是合作各方的共同名义还是合作一方的单方名义。严格意义上的共同开发、经营,是指合作各方以共同的名义办理项目报建审批、拿地(或通过合作一方转让的方式将单方用地变为双方共有用地)、规划审批、施工许可、工程招投标、预售许可、房产销售等。但现实中,共同开发、经营与单方开发、经营往往搅在一起,如土地使用权始终在一方名下而未作变更登记,以合作一方的名义对外签订施工合同、办理预售许可证、签订商品房买卖合同等,这种实际情形的复杂性给物权认定和债务承担带来了诸多问题和困难。

3. 双方合作型与多方合作型。

房地产合作开发的当事人可能是两方主体,也可能是多方主体,由此可以分为双方合作型与多方合作型。若是双方合作型,法律关系就相对简单一些,往往是一方出地、另一方出资,二者的关系较容易理顺。但若是多方合作型,往往就比较复杂了,可能一方为多数主体,也可能双方都是多数主体,这就不仅仅涉及到出地和出钱双方之间的法律关系,还要涉及到每一方中多数主体之间的内部关系。就多方合作型而言,根据合作各方是一次性同时签订一份合作合同还是合作一方基于合作相对方的同意而于事后又与第三方就同一项目签订合作合同,又可以再分为简单合作型与复合合作型两类。在实践中,复合合作型因其法律关系的复杂性最易引发纠纷,如合作一方与第三方签订的合作合同的效力问题、后加入的第三合作方与原合作合同的另一方的关系问题、三方当事人对外债务的承担问题等,都是实践中的焦点和难点问题。

4. 集体土地型与国有土地型。

这是根据土地所有权的性质和取得方式所作的分类。严格来讲,根据我国现行法律法规的规定,集体建设用地使用权不得进入土地一级市场,一方以集体土地使用权出资合作开发房地产会因违反法律法规的禁止性规定而无效。但我国大量的房地产开发项目却置法律的强制性规定于不顾,数量庞大的“小产权房”的存在即是明证。因此,在划分合作开发房地产的类型时,绝不能忽略集体土地型与国有土地型这一类型划分。就国有土地型而言,因国有土地使用权的设定取得有划拨与出让两种方式,从而又带来了划拨土地型与出让土地型两种合作类型的划分。根据我国现行法律的相关规定,划拨的土地是禁止转让的,因而原则上以划拨土地作为出资合作开发房地产的,合作开发合同属无效合同。但作为例外,划拨土地在补办了相关的出让手续后,仍不失其财产性,因而在满足特定条件的前提下,在划拨土地上成立的房地产合作开发合同,也属有效合同。

二、房地产开发合作行为的认定

由于我国现行立法没有对合作行为作出明确界定,从而导致了在理论与实务中对房地产合作行为的特征有着不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识,较为一致的观点认为,合作行为具有四个特征,即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。一般认为,合作方无论是以何种形式出资,共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的,而且是必备的首要条件,但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重,而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足,也是不参与经营的,而是由其他合作方独立经营,这也符合合同自由原则。考虑此现实情况,尊重当事人意思自由,因此不应再将共同经营作为认定合作的条件。对共享利润共担风险是否为认定合作的必要条件问题,笔者认为应作为认定合作行为的必备要件。如果联建一方在合作开发经营房地产中约定其只分享联营的盈利,不承担联营的亏损责任,在联营体亏损,仍要收回其出资和收取固定利润的,该条款为联营合同中的保底条款。对于这种保底条款,最高人民法院在《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中规定是违法的,该条款应当确认无效。该条款无效,并不应影响合同中其他条款的效力,如果除保底条款外,其他条款无违法之处,那么房地产合作开发合同是有效的。此外,因当事人共同出资合作的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享,与此相应,对合作过程中以及合作的不利后果和风险也要共同承担,这也是民事权利义务相一致原则的内在必然要求和具体表现。

三、房地产合作开发主体的资格问题

在《城市房地产管理法》实施以前,最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》关于房地产开发的资格问题,是有明确规定的:“从事房地产的开发经营者,应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业(含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)。不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同,一般应当认定无效,但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的,可认定合同有效”,“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同,一般应当认定无效”这句话,实际上是一种对合同双方的要求而不是对单方的要求。其中的“不具备房地产开发经营资格的企业”和“他人”是可以互换的。也就是说,合作双方必须都同时具备房地产开发经营资格。

《城市房地产管理法》实施后,对房地产合作开发主体的资格问题并没明确规定。笔者认为房地产开发关系到国计民生和社会公共安全,作为一个特种行业,房地产的开发经营应受房地产市场准入许可限制,其经营者应是依照《城市房地产管理法》第二十九条规定设立的房地产开发企业法人,否则不得进行房地产开发经营。与此相应,对进行房地产开发经营的合作各方,也就必然要求至少其中一方具备房地产开发经营资格,否则,合作各方订立的房地产合作开发经营合同无效。但就开发经营资格,存在一个如果是非经营性质的合作开发行为,是否也要受开发经营资格限定的问题。譬如,当一方出地、另一方出资合作建房用于自用,且改合作建房不用于对外销售,对此合作行为是否也需要求合作方具备开发经营资格。笔者认为,此类合作行为不能认定为是开发经营房地产行为,只能看作是一般的合建、联建房屋行为,合作方不需具备经营资格。

四、土地使用权与房地产合作开发合同的效力

由于我国的土地分国有土地和集体土地两种所有制形式,因此土地使用权分为国有土地使用权、集体土地使用权两种。根据《城市房地产管理法》规定,只有在取得土地使用权的国有土地上才能开发经营。国有土地使用权的取得方式又有两种:一种是划拨土地使用权,另一种是出让土地使用权。在上述两种土地使用权的土地上都可以进行房地产开发,但经营行为只有在出让土地使用权的土地上进行。因此,集体土地必须征为国有土地后,并办理了出让手续才能开发经营。划拨土地必须经政府批准后,缴纳出让金才能开发经营。如果没有交清全部的土地出让金,并办理土地使用权证书,是会影响合同效力的。如果改变土地使用权出让合同中约定的土地用途,应当经有关政府部门的批准。属于房屋建设工程还是属于成片开发土地,在立项、建设和规划上均不同。

《土地管理法》规定“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续”。“建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。因此,依据《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”,如果在合作开发经营房地产合同中约定改变土地用途,却没有经过批准,合同应当归于无效。

名为合作开发经营房地产合同,实际上为转让土地使用权合同是否影响合同效力,这是值得深讨的一个问题。转让房地产应当符合《城市房地产管理法》第三十八条的规定,即“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书”。第三十九条“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”的规定。如果当事人之间名为合作开发房地产而实际上为转让土地使用权,为了避免百分之二十五投资额的限制,规避法律,应当认定无效。但起诉前当事人取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准文件,并完成法律、行政法规规定的土地投资开发条件的,可以认定转让合同有效。

五、房地产合作开发合同被确认无效或被解除或被撤销的处理

当房地产合作开发合同被确认无效、被解除、被撤销后的处理问题上,有人认为,合作开发房地产合同涉及到不动产的转移,标的数额大,纠纷多,各地执法不一,为统一司法尺度,有必要在今后的立法中明确规定相应的处理原则。大多数学者认为,合作开发房地产合同是合作各方之间的一种共同合作开发行为,当事人的利益目标一致,对合作的.标的物具有一种共有性质,因此,在合作合同无效、被解除,或者被撤销后的处理上,不同于一般当事人利益相对的合同,仅仅是一个通过相互返还和赔偿损失就能解决的问题,而是要涉及到对合作的标的物不动产如何分割、相互投资如何返还、损失如何计算和承担等等问题,同时,对造成合作合同无效、被撤销、被解除的原因、过错程度如何认定,合作情形具有多样性,无法抽象出明确具体的处理办法,即使作出一些原则性处理规定,也不免挂一漏万。因此,对合作合同无效、被解除、被撤销的处理,只能是在司法审判实践中具体案件具体解决。

六、结语

古人云:无规矩,何以成方圆。在依法治国的今天,我们可以这样说:没有健全的房地产法律制度,就不可能有成熟、健康、规范的房地产市场。从有房地产开发统计资料的七五计划的第一年——1986年开始计算,我国市场化的房地产业到现在已走过了26年,在这26年当中,我们房地产合作开发从无到有,从无序到规范,我们对其中法律问题的研究也日益深入,房地产合作开发将会迎来真正的法治时代。

参考文献

[1]朱树英,《房地产开发法律实务》M,北京,法律出版社,2010年10月。

[2]李延荣,周珂,《房地产法》M,北京,中国人民大学出版社,2012年1月。

篇4：房地产合作开发的10种模式

合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。

一、土地入股合作开发

以土地入股合作开发，这是目前主流的方式。该模式是A企出地，B企出资的合作模式。该模式需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。同时，双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下。

项目开发完成后，A企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。

该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以土地费为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企为主，项目设计的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企名义开发带来的一系列问题。

二、合作建房

合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。主要分为挂牌模式和协议模式。实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权。

三、联合成立项目公司

该模式是开发商与土地方成立项目公司，土地方将土地使用权变更到项目公司名下后，由项目公司具体开发经营项目的一种模式，有时被视同为土地转让，需要发生土地转让的交易税费。

该合作模式的优点是土地证落在项目公司名下，双方合作关系比较密切，缺点是涉及到项目公司的股权转让或清算。

四、股权收购模式

股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下，开发商将项目公司的部分股权收购，达到间接取得土地使用权的目的，股权收购后，双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。

股权收购模式分为收购新设项目公司方式、收购现有项目公司方式、收购现有非项目公司方式3种。这3种股权收购方式的风险由低到高，在实际的合作开发中做选择时，应当按照风险由低到高的方式进行。

五、联合竞买

与合作方联合参与土地部门的招拍挂，竞买成功后，双方按份额缴交土地出让金，土地按份额共有，双方共同出资开发建设，分享利润；也可采取双方先合资成立公司，然后参加竞买的方式。

六、代建模式

开发商不作为股东，而是作为经营管理者角色，通过专业素养和品牌号召力提供全流程的开发及销售服务，获取固定收益和超额回报。主要操作模式是委托方负责提供资金及土地，开发商负责开发建设，即委托方以合约形式委托开发商负责项目部分前期管理、规划设计、工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付等环节的全过程开发管理，并根据代建合同使用开发商品牌。

七、技术输出

向对方提供开发商的技术，与对方合作，包括技术入股和固定收益两种合作模式。比如当代置业和其他企业合作，输出自己的绿色节能技术，并从中获取一定收益。

八、开发商合作互补，发挥价值最大化

最典型的是前段时间的大新闻——“二万和了”，未来万科、万达主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分。万科擅长住宅，万达在商业地产是龙头，这样的结合有利于开发商之间的互补，打造出最优产品，实现项目价值最大化。

九、HI合作模式

HI合作模式是指项目公司向外资银行借外债、偿还本息，项目由开发商开发并享有利润，但接受HI监督的模式。其主要风险和控制包括：

第一，股权运作：该模式需要经过一系列的股权运作，控制股权运作是控制风险的首要因素，控制方法是事先进行可行性调查论证。

第二，项目操作周期：该模式对项目操作周期的要求比较严格，对项目各个阶段操作周期的准确性提出更高要求。

第三，政策及国际金融市场：该模式受国内外汇政策和国际金融市场、汇率等影响比较大，需要时刻关注政策面的变化。

十、信托

信托指民众或企业、团体（统称委托人）将资金委托给信托公司，由信托公司把资金集合到一定数量后投资到房地产项目或贷款给房地产公司，取得投资回报或贷款利息后交给委托人的信托业务。

相对于银行贷款而言，房地产信托融资方式期限弹性较大。一般房地产商在获得土地批文后就可以信托融资，进行相关前期投入，节约时间成本。但是，目前由于信托投资门槛高、赎回期限长等特点，一方面使信托公司很难开展大型项目，另一方面私募性质限定了客户类型必须以高端客户为主。而且可能涉及众多委托人的利益，一旦出现问题，影响波及面广。

篇5：房地产合作开发合同

甲方:

乙方：

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本协议，共同遵守。

一、开发项目

项目名称：元氏县光宇家苑住宅楼

地址：

元氏县东关村

二、项目用地性质

1、合作开发项目占地4.8亩，土地性质为：国有出让地。土地用途：住宅。其中

亩已经办理土地证，土地证号:

另外

亩未办理土地证，土地出让合同号：

2、该片土地使用权人为：石家庄光宇房地产开发有限公司。

3、土地四至：

三、项目规模与现状

1、规模

：元氏光宇家苑项目拟建一栋地上16层，地下一层的高层住宅，家住面积12083

平方米。

2、现状：工程已施工至地上5层，院内路面硬化完毕，车库15间主体已建成。

四、合作方式

1、乙方以甲方名义，使用甲方资质，对此工程继续开发建设。

2、甲乙双方分别派员组成光宇房地开发有限公司元氏项目部，甲方派员负责监督工程质量、办理手续，其他人员全部由乙方指定，负责项目的全部管理。

3、协议签订后，乙方分期付甲方项目转让费800万元，乙方享有项目全部收益。

五、债权债务处理

1、协议签订前，光宇家苑项目前期建设中所有的债务由甲方全部承担。

2、在此协议签订后，双方依据本协议规定的各自义务承担相应债权债务。

3、双方债权债务不能相互影响。甲方承诺本项目之外产生的债权债务与本项目无关，乙方不承担任何责任。

六、付款方式

本协议经甲、乙双方签署生效后，乙方付甲方总额800万元的前期成本和土地款，分以下三个阶段付清。

1、在本协议签署后，甲乙双方分别派员组成光宇房地产开发有

限公司元氏分公司项目部，组建后该项目由乙方全权负责，独立核算、自主经营。现有手续交接完毕5日内，乙方向甲方支付400万元。

2、在此项目所有手续完善一周内，乙方向甲方支付350万元。

3、在项目竣工验收合格后一周内，乙方向甲方付清余款50万元。

七、双方权利义务

甲方权利与义务：

1、甲方有权取得本协议规定的由乙方支付的项目转让费。

2、甲方有权监督乙方后续经营建设，对乙方损害甲方利益的行为有权制止并追究相关责任。

3、甲方在协议时间内清理涉及本项目的所有债权债务，保证该项目用地、房屋无任何纠纷，所有关联人对该地块开发无异议，并确保该项目用地、房屋不存在任何抵押、担保及其他权利瑕疵。

4、协议签订后，在条款约定的时间内没有履行职责并导致协议终止时，三日内退还乙方支付给甲方的全部资金并承担一定的损失。

5、甲方对项目涉及的设计、施工(已完成部分)、监理、审图及其他涉及工程建设的质量、安全、手续付有全部责任，保证现状、设计图纸、手续三者相一致且完备。

6、甲方允许乙方开设专户，用于本项目资金的收支管理。甲方不予干涉。

7、甲方保证乙方6月1日进场，7月1日完成开工手续。

乙方权利与义务

1、乙方负责接手本项目并承担项目的整体经营管理;

2、乙方享有整个项目的全部收益;

3、乙方保证项目的经营行为不损害甲方利益;

4、乙方保证按时支付本协议规定的项目转让费;

5、乙方协助甲方做好各项手续的办理事宜。

6、项目在开发建设过程中出现因工程质量、安全生产事故引起的一切损失，由甲方方全部承担。

7、项目竣工后，物业管理等后续服务由乙方负责。

八、利润分配及财务管理

该项目合作中全部资金由乙方出资，甲方不承担工程的税收和任何其它管理费用。在合作开发过程中，甲方应协助乙方建立此项目的会计账，完成税务核算，该项目的收入支出均由乙方负责人签字同意后即可执行。

九、其他约定

1、甲、乙双方在开发、经营管理过程中，均应遵循国家的法律、法规以及地方政府相关的法律、法规，均不得损害公共和对方的合法权利。

2、双方必须就各自派出人员的个人行为承担连带责任，如发生因个人违法、违规、恶意操作使项目受损，双方协商可通过适当途径追究个人的经济与法律责任，派出方同时也必须同时承担连带责任。

十、违约责任

1、因甲方原因导致乙方不能正常施工、正常销售及其他经营困境的，由甲方负责赔偿相当于乙方已经投入资金两倍的罚金。

3、因甲方原因未能在规定时间内完成相关手续的办理，需在5日内将乙方的前期所有投入双倍退还乙方。

2、由于乙方行为对甲方经济、名誉造成损害，导致协议不能履行的，视造成的损害后果，由乙方赔偿甲方相当于损失额两倍的罚金。

3、由于一方原因导致对方受到经济损失的，所有损失由该方双倍承担。

十一、争议解决

本协议未尽事宜双方协商解决或按《合同法》的有关条款执行，如有争议双方均可提请司法诉讼。

十二、本合同正本一式肆份，双方各执两份，具有同等法律效力，签字盖章后生效。

甲方(公章)：_________　　　　　　　　乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　　　　　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　　　　　　　_________年____月____日

房地产合作开发合同范文2

甲方：

乙方：

根据《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规的规定，鉴于：

1.甲方将于2011年

月

日依法以招拍挂方式取得位于德平镇的编号为的地块的土地使用权，该地块的规划用途为、容积率为、计划建筑面积为

平方米、土地使用权年限

自

****年**月**日至

****年**月**日止。

2.甲方是经主管部门批准获得房地产开发企业资质的具有独立法人资格的房地产开发企业。甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同。、第一条

合作开发

以甲方公司名义参与土地挂牌、建设、运作，此地块属甲乙双方按份额共有。

甲方同意提供依前述所指的地块的土地使用权。征地总价款为3200万元，甲方出资2176万元，占68%股份，按股份享受利润分成或承担风险;乙方同意出资1024万元，占32%股份，按股份享受利润分成或承担风险，双方合作开发建房。

第二条

建房资金

建房资金由甲乙双方按股份比例筹集，一方资金不到位或不足部分，重新计算分成比例。

第三条

报批手续

除按规定应由双方共同办理的报批手续外，包括本合同在内的包括但不限于《建筑工程规划许可证》、《开工许可证》、《建设同地规划许可证》、《预售许可证》等在内的所有报批手续均由甲方负责办理。相关费用由甲、乙双方按比例负责并承担。

第四条

设计建筑

工程设计与建筑招标、施工监督由双方共同负责。

第五条

管理人员的构成合作双方共同指派人员组成的项目部以董事会形式存在，其中甲方指派董事长一名副总经理一名，乙方指派总经理、副总经理各一名。其他人员由社会招聘，共同管理。

第六条

财务制度

例会制度、财务制度根据工作进展一并建立，项目部的进、支财务状况由双方共同管理。

第七条

声明及保证

甲方：

1.甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。

2.甲方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。

3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均为作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

4.甲方不得将本项目土地、房屋进行抵押、典当或其他形式的担保等等。

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房地产合作开发合同(2)

学习啦【房地产合同】编辑：翠梅发布时间：2017-01-06

篇6：房地产合作开发方式

房地产合作开发有哪些方法？

由于房地产开发经营具有投资周期长、金额大、周转慢、变现能力差、风险大、回报利润丰厚的特点。房地产开发企业自身资金有限，而且需要不断地滚动投入，获取最大的利润。因此，不仅需要从金融机构融资，而且需要吸收社会资金参与开发；另一方面，大量社会资金因为资本的逐利性特点，也积极地希望进入利润丰厚、蓬勃发展的房地产行业；还有一些企业拥有可供开发的土地，但是因为缺乏开发资金和进行房地产开发的资质，需要与房地产开发企业进行合作开发。同时，房地产开发企业也希望通过合作开发的方式降低自身的经营风险。基于以上的客观需要，本着共担风险、共享利润的原则，房地产合作开发经营逐渐成为中国房地产开发的主流。所以，参与房地房地产合作开发有哪些方法？产合作开发的各方，应在法律的约束下尽可能详细的签订合作开发合同，充分预见合作开发中潜在的法律风险并采取法律手段进行合理防范。

一般说来，房地产合作开发，通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为(合作方既可以是双方也可以是多方)。合作开发的实质是土地使用权转让的一种特殊形式。

一、房地产合作开发形式

目前，房地产合作开发的形式大体有以下几类：

1、拥有土地使用权的当事人提供土地使用权（土地协议折价，或评估入股方式构成合作投资比例），另一方是具有房地产开发资质证书的房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，然后按照双方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售。从法律上讲，这是一种典型的合作形式，在内容和形式上都符合合伙经营的特点，对内按照合同约定的投资比例共同经营，共担风险，合作参与各方以分利、方式、土地补偿等方式获得利润汇报，对外双方共同互负连带责任。

2、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人投入资金或技术，以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，依约定将房屋及其占用范围内的土地使用权以转让方式转让给投资方。这是一种以合作开发为名，吸收开发资金分享利益的合同，享有土地使用权的开发方负责开发经营的运作并承担经营风险，合作方只投入资金或技术，但不加名

合作，也不参加经营及承担风险，只是享受固定的利润分成或获取固定的房屋作为投资回报，这是名为合作建房，实为借贷的合同，由于项目是以土地使用权人的名义进行开发，所以其中风险主要由提供土地使用权一方承担。

3、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质的房地产开发商投入资金和技术并以其名义进行开发建设，项目完成后，开发商依合同约定的分配比例将房屋所有权及土地使用权转移给出地一方；这是一种双方合作，单方负责开发经营的合同，实质上具有名为合作开发，实为转让土地使用权的性质，其中风险主要由开发商一方承担。

4、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人提供资金双方共同组成一个房地产开发项目公司，并以项目公司的名义进行房地产开发建设，并按双方约定比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后，按比例分配所得收益，这种合作开发的项目公司，类似法人型的联营体，项目公司依批准的经营范围活动并以其名义承担经营风险，完成项目公司使命后即告终止，对合作双方化解风险极为有利。由于新成立的房地产开发项目公司是独立法人，拥有土地使用权的当事人在提供土地使用权，必须办理相应土地出让过户手续。

5、已拥有土地使用权的当事人（往往不具备开发资质，或开发资质等级不足），以挂靠形式与具有房地产开发资质证书的开发商签订合作开发合同，挂靠方负责开发经营所需资金，被挂靠方为房地产开房地产合作开发有哪些方法？发公司，负责办理合作项目的立项、批地、报建、签订销售合同，办理房地产权证，同时收取一定比例的管理费或分取固定的利润；这种合作方式逃避了房地产开发的行政管理，降低了成本，其实质是房地产开发企业以合作开发为名出租房地产资质证书以获取利益，一旦发生法律纠纷，合作方诉诸法院时，相关合同往往裁定无效。

二、签订和履行房地产合作开发合同应注意的法律问题

考虑到房地产合作开发合同内容繁杂，标的巨大，履行期限长，容易引发纠纷。因此，签订房地产合作开发合同一定要谨慎、规范。在合作开发中，应对以下常见的一些问题予以注意。

1、合同不要约定保底条款。联营合同的各方应当共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。但有很多合作开发合同却约定：不论项目是否赢利，联营的其中一方均要收回投资或收取固定的利润。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同中的“保底条款”，这种条款违背了联营活动中应当遵守的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营或联营体债权人的合法权益，应认定为无效。

2、加强和完善对“共管账户”的管理措施。在非法人型合作开发合同履行中，为办理合作开发项目的转账结算、投资资金使用资金收付活动，合作各方常常约定设立“共管账户”，以共同监督项目资金的使用。在实践中，因“共管账户”的管理不规范而产生纠纷的例子很多。有的合作方疏于对“共管账户”的监督管理，“共管账户”完全由另一方控制。为了保护合作各方的利益，需要合作各方在合作开发合同中明确约定对“共管账户”的使用管理办法。尤其是预留印鉴中的财务章和人名章不应由一方掌管，而应由各方分别管理，这样有利于合作各方相互制约和监督。

3、不能借合作开发之名，行借贷之实。例如，房地产合作开发合同中的投资方与土地方约定：投资方仅提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还出资方的本金及利息。根据国家有关法律和中国人民银行发布的《贷款通则》的规定，企业之间相互借贷资金收取利息，是被禁止的。因此，以合作开发为名，而行借贷之实，也是无效合同。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，出借方只可收回本金，对已取得或约定取得的利息应予收缴，对借款方则应处以相当于银行的利息的罚款。对此，房地产合作开发各方在签订合同时，须加以注意。

4、设定明确具体的违约责任条款以及解除合作开发合同的条件。实践中，有的合作开发项目因投资方的资金不到位而停工甚至成为“烂尾楼”，而土地方已经提供土地，土地方再想另寻他人合作开发面临着许多实际障碍。由于违约责任条款以及解除合作开发合同的条件约定得不明确，使土地方在追究出资方的违约责任及解除合作开发合同时面临诸多困难。

5、及时办理项目建设开发的各项手续，确保项目的合法性。一个合作开发项目的完成，涉及到立项、规划、拆迁、开工、销房地产合作开发有哪些方法？售、验收等多个环节，每一个环节都要经过政府主管部门的批准或许可，并取得相应的批文或许可证书。上述任何一个环节出现问题，都可能导致合作开发不能顺利进行。实践中，有的合作开发是在手续不齐全的情况下盲目开工建设的，由于无法顺利获得政府主管部门的批复许可，属于违规建设开发，造成有的合作开发合同被法院依法认定为无效，有些合作方为此付出了惨痛的代价。因此，一方面，合作开发的各方必须高度重视项目开发建设的各种手续的报批工作，确保合作项目的合法性，另一方面，合作协议中还要明确约定项目开发建设的各种手续报批工作由哪个合作方具体负责办理，以便在发生纠纷时能够分清责任。

篇7：合作开发合同房地产

乙方：

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。

第一条开发项目

项目名称：旬邑原底鑫源小区

地址：旬邑县原底街道306省道以南

第二条项目规模

在本协议所述地块上：拟建旬邑原底鑫源小区工程，规划占地30000平方米，。

第三条合作方式

1、投资方式：合作股份

2、股东组成：合作股份由四个股东组成、大股东占40%股份、其余股东各占20%股份

3、建设管理费用、施工手续等事宜从该项目中的总造价的5%计入建设公司

第四条承包计算方式

1、包工包设备按平方米285元计算

2、包工不包设备按平方米188元计算

第四条前期工作安排

合作开发项目的前期工作由甲方负责，包括但不限于以下各项：

(1)落实合作开发项目用地规划手续，获得合建项目占地的使用地规划批文，土地使用权人为甲方，土地使用不附带第三者的利益限制。

(2)落实合作开发项目占地的规划报建工作。

(3)完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作，拆迁安置及补偿费用包含在总投资内。

(4)甲方负责合作项目的整体供水、污水处理、供电、安装、供气、通讯报装手续，甲方应负责合作项目的资源供应。

(5)甲方负责合作项目开工手续的办理，获得开工证，使合作项目可以合法开工建设。

第五条工程管理

本协议签署后，甲方组织合作项目工程关联办公室，具体协商工程管理、项目进展、人员联络、财务及工程进度安排。

第六条物业交付

1、合作开发物业应于竣工后交付使用，合作项目应取得《建设工程质量核验证书》。

2、合作开发物业竣工交付时，甲乙双方应共同参加施工方、设计单位的竣工验收。

第十条产权确认与产权过户

1、本协议签署后应报送旬邑县原底社区(合作项目主管机关)审批，以便按本协议规定确定合作项目性质物业的产权归属，即甲方分得产权，

2、按法律及政策规定，乙方分得物业时，相应分摊的国有土地应办理土地使用权变更登记手续，即将该片国有土地使用权人变更为乙方的手续。此项手续由甲方负责协调办理。

第七条保证

1、该项目资金在旬邑县信用联社营业部行开户管理。

2、_________方经济责任由_________担保。保证方有权检查督促_________方履行合同，保证方同意当_________方不履行合同时，由保证方连带承担经济责任。

3、_________方愿以_________作抵押品，另附明细清单作为本合同的附件。_________方不履行合同时，_________方对抵押品享有处分权和优先受偿权。

第八条房屋的维修及管理：_________

第九条违约责任：_________

第十条声明及保证

甲方：

1、甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。

2、甲方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。

3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

乙方：

1、乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。

3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

第十一条保密

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为50年。

第十二条通知

1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式。

2、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起5日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。

第十三条合同的变更

本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_5_天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第十四条合同的转让除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。第十四条争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_1_种方式解决：

(1)提交咸阳市仲裁委员会仲裁;

(2)依法向人民法院起诉。

第十五条不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事

件发生后10日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4、本合同所称

第十六条合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

第十七条补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。第十八条合同的效力

1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。

2、本合同正本一式4份，双方各执2份，具有同等法律效力。

甲方(盖章)：乙方(盖章)：

法定代表人(签字)：法定代表人(签字)：

委托代理人(签字)：委托代理人(签字)：

开户银行：开户银行：

账号：账号：

签订地点：签订地点：

年月日年月日

篇8：房地产合作开发的涉税业务探讨

房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目, 是一种房地产开发的联合经营行为。在实践中, 主要有三种方式。第一种是甲方提供土地, 乙方提供资金, 成立合营企业, 合作建房, 双方风险共担, 利润共享;第二种是甲方提供土地, 乙方提供资金, 成立合营企业, 合作建房, 甲方分配固定利润或提取固定比例的销售收入;第三种是甲方提供土地, 乙方提供资金, 以甲方为主体开发房地产项目, 双方按约定比例分配房屋。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》 (2008年11月10日国务院令第540号) , 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 (1993年12月13日国务院令第138号) , 《中华人民共和国企业所得税法》 (2007年3月16日中华人民共和国主席令[2007]63号) , 房地产合作开发主要涉及营业税、土地增值税、企业所得税。

二、房地产合作开发涉及的土地增值税探讨

据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 (财税字[1995]048号) 和《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》 (财税[2006]21号) , 对于以房地产进行投资、联营的, 投资、联营的一方以土地 (房地产) 作价入股投资或作为联营条件, 将房地产转让到所投资、联营的企业中时, 暂免征土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的, 应征收土地增值税。但是投资、联营的企业属于从事房地产开发的, 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的, 应当征收土地增值税。对于一方出地、一方出资金双方合作建房, 建成后按比例分房自用的, 暂免征土地增值税, 建成后转让的应当征收土地增值税。

在第一种方式下, 甲方作为土地的投资方, 且甲乙双方成立了房地产企业, 所以甲方在投入土地时应该缴纳土地增值税。合营企业将建成房屋出售时也应该缴纳土地增值税。

在第二种方式下, 与第一种方式类似, 甲方同样应该按照增值额计算缴纳土地增值税, 待合营企业建成商品房销售时参照第一种方式计算缴纳土地增值税。

在第三种方式下, 甲乙双方一方出地, 一方出资金合作建房, 建成后按比例分房自用, 则根据财税字[1995]048号, 甲方在初始投入时无需缴纳土地增值税。若分房后转让, 则按照转让收入减去取得土地使用权支付的金额、开发成本、开发费用、有关税金及其他扣除项目之和据以计算缴纳土地增值税。

三、房地产合作开发涉及的企业所得税探讨

根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 (国税发[2006]第031号) 规定:

在第一种方式下, 甲方将土地投资入股时, 应将其投资业务分为转让财产、投资这两个业务进行所得税处理, 转让土地使用权的收入一次性计入当期应纳税所得额中, 如果甲方的土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%, 可从投资交易发生年度起, 按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。合营企业销售房屋时按销售收入计入应纳税所得额中。

在第二种方式下, 甲方在投资时的税务处理和第一种方式相同, 甲、乙从合营企业分配固定利润或提取固定比例的销售收入时按股息、红利计算缴纳企业所得税。合营企业接受土地使用权投资, 应在投资交易发生时, 按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税, 不得在税前分配该项目的利润。

在第三种方式下, 甲方应当在首次取得开发产品时, 将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理, 并按应从该项目取得的开发产品 (包括首次取得的和以后应取得的) 的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。合营企业应在首次分出开发产品时, 将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品 (包括首次分出的和以后应分出的) 和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理, 并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。

四、房地产合作开发纳税筹划——以土地增值税为例

甲公司和乙公司共同成立丙房地产公司, 专门从事普通住宅商品房开发, 2014年普通商品房的总面积10000平方米, 平均销价4200元/平方米, 售价总额为4200万元。取得土地使用权时支付的金额为450万元, 房地产开发成本2025万元, 开发费用225万。假设城市维护建设税税率为7%、印花税税率为0.5‰、教育费附加征收率为3%、营业税税率5%。假设在计算土地增值税收时, 计入财务费用的利息费用均可列入扣除项目金额。

(1) 筹划前

销售普通商品房收入:4200万元

允许扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+其他扣除项目

=450+2025+225+4200×5%× (1+7%+3%) + (4 5 0+2 0 2 5) ×20%=3426万元

增值额=4200-3426=774万元

增值率=774/3426=22.59%

应纳土地增值税额=774×30%=232.2万元

税前利润=收入-成本-费用-税金 (营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税<房地产企业计入管理费用>)

=4200-450-2025-225-4200×5%× (1+7%+3%) -232.2=1036.8万元

(2) 筹划方法1

现丙公司将房价由每平方米4200元降低到每平方米4125元, 其他资料不变。

销售普通商品房收入:4125万元