20170329阳江合作开发房地产合同书

20170329阳江合作开发房地产合同书（精选7篇）

篇1：20170329阳江合作开发房地产合同书

合作开发房地产合同

甲方（开发方）：

乙方（合作方）：

根据中华人民共和国相关法律、法规的规定，本着真诚合作、共同发展、互利互惠的原则，甲、乙双方经友好协商，就合作开发建设广东省阳江市阳东区“御墅龙山”项目二、三期C区、AB区地块房地产项目事宜，达成如下条款，以资共同遵守。

第一条、土地及其项目概况

1、项目名称

双方本次合作开发的项目名称为位于广东省阳江市阳东区“御墅龙山”项目二、三期C区、AB区。

2、项目位置

本项目占用的土地位于 广东省阳江市阳东区“御墅龙山”项目二、三期C区、AB区，土地使用权证号为： ； 四至坐标见《土地使用权界址坐标表》。以上土地按现状移交。

3、项目用地面积和用地性质： 用地；本项目总用地面积为平方米，甲方已经依法取得土地使用权。

上述项目用地面积和用地性质按当地土地管理部门核发的证件登记为准。第二条、合作方式

1、甲方提供符合本合同第一条约定内容的商品房项目建设用地(征地问题由甲方负责)，提供销售、办公设备及场所以租赁形式与乙方合作开发。

2、甲方与公司委托乙方签订编号为《建设工程施工合同》。

3、乙方提供本项目除甲方自本合同签订之前已经投入在合作范围内的开发资金之外的全部开发建设、营销、运营等资金。

4、乙方承担项目费用具体为各项报建、验收费用、建筑建设费用、园林市政配套费用、强弱电费用、运营房屋租赁、人员工资、水电费、广告推广费用、开发成本税、营业税各种税费、协调费等以及房地产开发公司运营过程中产生的未列费用。

5、本项目以甲方的名义开发建设。第三条、合作利益分配和税费承担

1、作为此项目合作收益，项目开发完成后，甲方将在本项目收益当中优先收回按照本项目开发的楼面地价1200元/平方米（含税）和甲方垫付的其他开发成本（见附件）。

2、甲方自本合同签订之前为本项目开发前期投入的全部费用（详见清单）乙方确认后作为本合同附件。该费用乙方付保证金时一同付给甲方。

3、上述第1条甲方应得的收益，乙方保证在本项目开发房屋销售周期达60%时全部支付完毕给甲方（销售周期及支付期限截止点按本合同第五条第2、3款计算）。

4、乙方享有该开发项目中除甲方上述1.2.项约定费用、收益之外的所有收益权。

5、甲方按楼面地价1200元/平方米收回的土地成本由甲方出具税票（不足额以建筑税票补充）。该项目开发销售产生的其他全部税费由乙方承担，并在周期销售80%时相对开发区域聘请“会计师税务所”进行初步清算成本与税费，费用由乙方承担。

第四条、双方责任

（一）甲方责任

１、甲方负责提供本项目合作开发所需之合法有效的土地使用权证明，保证本项目《土地使用权证》的合法性、真实性。

2、甲方负责提供有关手续，协助乙方办妥本项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》以及有关消防、环保、人防等事项的报批手续。负责协调当地政府有关部门的关系，协调开支由乙方承担，使项目顺利完成开发建设。

（二）乙方责任

1、乙方按照本合同的约定如期投入项目建设所需的全部资金，保证建设工程按时按质完成。

2、乙方负责场地清理等工作。

3、乙方负责本项目工程建设、房屋销售等各项开发工作，包括选择施工总承包单位。监理单位由甲方选定。主要设备、材料供应商由甲、乙双方共同商定。涉及本项目开发的《建设工程承包合同》、《建设工程监理合同》由甲方负责签订，其他开发中产生的各种合同均由乙方选定，甲方审核合同合理性才盖章生效（无甲方公司盖章的合同一律无效）。

4、乙方保证开发建设运营中产生的各项合同支付费用的合理性，工程款及各项合同费用由乙方打入甲方账户资金及销售额支付甲方各项收益后资金支付，周期各项成本费用，在周期销售额80%时支付完毕，甲方监督执行。

5、乙方应按照甲方与施工单位签订的《建筑工程施工合同》以及其他具有支付义务的约定，向施工单位、材料及主要设备供应商及时足额支付工程款和货款。本项目各项工程竣工验收后，乙方应及时进行工程结算并按合同约定结清工程款。

第五条、开发及销售周期

1、本项目的开发周期为三年（自签订合同之日起计算）。特别说明：本条所约定的开发周期，与甲方和公司签订的《建筑工程施工合同》约定的完工时间相吻合。

2、建设开发周期为：2016年开发建设完毕C区；2016年10月份A、B区报建完毕，同时启动A、B区中第一期的桩基建设；2017年5月1日A、B区的第一期产品开盘销售，2017年11月份A、B区第二期产品开始建设；2018年5月份A、B区第二期产品开盘销售。

3、合作开发的C区、AB区（分二期开发），按上述约定开盘时间的五个月内支付完甲方的各项收益。

第六条、特别约定

1、为保证本项目的顺利开发，乙方自本合同签订后三个工作日内，应向甲方缴纳人民币1200万元的履约保证金。该保证金开发顺利时自动转为楼面地价款。

2、乙方在运作本项目、销售开发房产过程中产生的的前期费用，乙方按月将资金汇入甲方账户，甲方监督支付。

3、本项目的所有对外营销广告及营销馈赠礼品费产生的费用以及开发建设的各项费用，乙方用书面形式上报且经甲方书面同意后方可以合同形式执行。

4、本开发项目销售房屋的市场价位，由甲、乙双方商定且形成书面决定后方可执行。销售房屋的所有收入，必须进入甲方的财务。销售收入的开支顺序：首先用于支付甲方土地价款，其次支付工程款和其他应付材料、设备款，再次支付人工工资、税费等费用。

5、如本项目的实际施工方----**公司因违约导致甲方解除和该公司签订的《建设工程施工合同》的，乙方对该**公司应承担的违约责任承担连带担保责任，且甲方有权因**公司违约导致《建设工程施工合同》解除为由解除本合同。

6、乙方在营销过程中以“总经理”的名义开展营销工作（乙方不得以该身份从事本项目开发事宜以外的经营活动）。营销过程中对外的销售等合同，一律提交甲方审核后由甲方加盖印鉴方能生效。

7、营销、运营过程中，乙方使用甲方办公场地及设备进行营销活动，应支付甲方租金并承担水、电及相应费用。租期及租金约定为：至2016年12月底月租金为1000元人民币；自2017年1月至2018年12月，每年租金100万元，按季度平均支付。甲方提供的场所为：。

第七条、违约责任

１、甲、乙双方应严格履行本合同约定的义务，任何一方不履行合同义务、或履行合同义务不符合约定的，应向守约支付违约金100万元。

2、在签订本合同之后，因甲方提供用于开发的土地使用权存在瑕疵导致本合同不能履行的，乙方有权解除合同。甲方应在收到乙方解除合同通知起三日内，赔偿乙方全部的实际投资。

3、在本项目合作开发之后，因乙方原因导致本合同无法履行（包括但不限于反悔、资金不足等）或怠于履行的，经甲方催告后10个工作日内仍不能全面履行本合同的，甲方有权解除本合同。甲方提出解除合同后，乙方原在项目中已经实际发生的投资归甲方所有，甲方无需另行对乙方进行补偿。此外，乙方还需另行按照实际投资一倍的金额向甲方支付违约金。

4、任何一方违反合同，违约金不足补偿守约方损失的，还应予以赔偿。第八条、不可抗力

由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，不可抗力因素消除后，双方顺延履行合同。第九条、争议的解决

凡因执行本合同发生纠纷，甲、乙双方应及时协商解决，协商不成时，任何一方均有权向开发项目所在地的人民法院提起诉讼。

第十条、生效条件

本合同书未尽事宜，由甲、乙双方另行签订补充协议，经双方法定代表人签字盖章的补充协议书，与本合同书为不可分割的法律文书，具有同等的法律效力。

本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。

本合同一式六份，甲、乙双方各执二份，其余交有关部门备案。

甲方：

乙方：

年 月 日 附：甲方前期开发已经支付的费用清单

篇2：论房地产合作开发合同的法律性质

一、房地产合作开发概述

《中华人民共和国城市房地产管理法》 (以下简称《房地产法》) 第2条第3款规定, 房地产开发是指在依据该法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。该规定至少明确了以下三个问题:首先, 房地产开发只能在国有土地上进行, 这就排除了在集体土地上进行房地产开发的可能性, 尽管有些学者有不同意见, 但笔者以为, 在我国现行的国有集体二元土地制度之下, 不宜将集体土地纳入房地产开发视野之中。其次, 房地产开发须以取得国有土地使用权为前提, 这就廓清了房地产开发与建筑工程承包之间的差异, 后者不以取得国有土地使用权为前提。最后, 开发是指进行基础设施、房屋建设的行为。在《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 (以下简称《解释》) 出台之前, 人们对开发行为是否仅限于商业行为有分歧, 学者一般也将房地产开发分为以经营为目的和以自用为目的的房地产开发两类, 而根据《解释》第14条的规定, 房地产开发行为仅限于商业性质的开发, 不包括以自用为目的的开发, 在《解释》出台过程中, 多数意见也认为, 非经营性的合作开发行为不是房地产开发行为, 而只是一般的合建、联建房屋行为。

房地产的合作开发作为房地产开发之一类, 自然亦应遵循《房地产法》之规定。关于房地产的合作开发, 在《解释》出台之前, 学者们对其内涵外延各有不同认识, 司法实务中其称谓与内容也千差万别, 在《解释》出台之后, 该概念就成了一个专门法律术语, 具有特定的内涵外延。《房地产法》第27条明确规定:“依法取得的土地使用权, 可以依照本法和有关法律、行政法规的规定, 作价入股, 合资、合作开发经营房地产。”此乃房地产合作开发的基本法律依据, 但是其在以下三个问题的规范上是模糊不清的:其一, 何谓房地产合作开发;其二, 合作开发与合资开发有何区别;其三, 开发与经营是一种行为还是两种行为。对于这些模糊, 《解释》第14条进行了一定的澄清, 结合该条以及《房地产法》第2条的规定可知, 所谓房地产合作开发, 是指双方或多方当事人以出让土地使用权为前提, 共同投资、共享利润、共担风险合作进行经营性的基础设施和房屋建设的行为。由该定义可知, 房地产合作开发的构成要件有三:

1. 房地产合作开发的主体是双方或多方当事人。合作开发本

身即意味着主体的多元性, 以此区别于房地产的单方开发, 因此, 当事人共同投资组建独立法人进行房地产开发就不属于房地产合作开发, 而是单方开发, 法人而非法人投资者是房地产开发的主体。《房地产法》和《解释》对此问题虽未明言, 但应做如此理解, 以体现和贯彻民事主体法律地位的独立性。

2. 房地产合作开发以共同投资、共享利润、共担风险为构成

要件。在起草《解释》的过程中, 参与起草的法学理论界和实务界人士多数认为, 房地产合作开发须以共同投资、共享利润、共担风险 (所谓的“三共”) 为构成要件, 少数意见认为其仅以共同投资为构成要件。而正式颁行的《解释》对房地产合作开发的“三共”要件已经作出了明确的规定。另一方面, 由房地产合作开发的“三共”要件可知, 《房地产法》没有明确区分的合资开发与合作开发在《解释》中已经得到廓清, 即合作开发以资本联合为构成要件, 但由房地产合作开发的主体多元性所决定, 合作开发的资本联合形式不包括成立独立于投资者的法人以进行房地产开发的情形, 此乃法人人格独立原则之必然要求。

3. 在房地产合作开发的共同投资中, 必须以出让土地使用权

为其组成部分。尽管从文义上看, 《解释》第14条似乎并未将出让土地使用权作为房地产合作开发必备投资内容, 但结合《房地产法》第2条的规定可知, 房地产合作开发必须以取得出让土地使用权为条件, 亦即至少须一方当事人以出让土地使用权作为出资才能进行房地产合作开发, 至于其他的投资则可以是资金等财产或财产权利。根据《房地产法》第2条的规定, 如果当事人对其所开发之房地产所占用之土地不享有国有土地使用权, 就不可能是构成房地产开发, 当然也就不可能构成房地产合作开发了。

值得注意的是, 关于合作开发与合作经营是一种行为还是两种行为的问题, 由于《解释》只规定了房地产合作开发的问题, 所以应认为《解释》是将房地产合作经营包容在房地产合作开发的范围之内, 而这也符合房地产开发的商业性质以及社会一般的观念。

二、房地产合作开发合同法律性质之争

《解释》第14条对房地产合作开发合同的概念进行了权威的界定, 即所谓合作开发房地产合同, 是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资, 共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。从该条中并不能清晰地看出房地产合作开发合同的法律性质, 该问题在法学界争论也很大, 见解各异, 究其原因, 是因为现实生活中房地产合作开发的形态各异, 因此, 在研究房地产合作开发合同的法律性质之前, 首先有必要明确房地产合作开发的不同形态。

一般来说, 我国现实社会生活中主要存在着以下六种房地产合作开发形态:

1. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术

等, 以双方的名义进行房地产开发, 在工程进行了一定阶段后, 即可各自以自己的名义对预分得的房地产进行预售, 或者在开发完成后各自取得其依约应得的房屋所有权及土地使用权。

2. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术等,

以土地使用权人的名义开发房地产, 开发完成后, 当事人各自取得其依约应得的房屋所有权及土地使用权。

3. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术等,

以他方当事人的名义开发房地产, 开发完成后, 当事人各自取得其依约应得的房屋所有权及土地使用权。

4. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术等,

组建非法人组织 (如合伙企业) 开发房地产, 开发完成后, 双方当事人取得其依约应得的房屋所有权及土地使用权。

5. 一方提供出让土地使用权, 他方提供资金、劳务或技术等,

以其中一方的名义开发房地产, 开发完成并出售后, 当事人依约分配售房价款。

6. 双方或多方均提供部分出让土地使用权, 其中一方或双方

又再提供资金、劳务或技术等, 以双方或其中一方的名义进行开发, 在工程进行一定阶段后, 即对房地产进行预分配进而进行预售, 或者在完成开发后, 双方当事人依约进行实物或资金分配。

正是由于房地产合作开发的形态复杂多样, 所以学者对房地产合作开发合同的性质众说纷纭, 归纳起来, 大致有以下几种观点:其一, 承揽合同。该观点将土地使用权人分得的部分房屋视为合作开发房地产的他方当事人承揽的定作物, 而将他方当事人取得的部分土地使用权看作土地使用权人支付的报酬。其二, 互易合同。该观点将房地产合作开发合同视为部分土地使用权与部分房屋所有权的交换。其三, 合伙合同。该观点认为当事人缔结合伙合同, 以土地使用权、资金、劳务和技术等作为出资, 成立合伙, 共同建造房屋, 并分享合伙之收益。其四, 买卖合同与承揽合同并存的混合合同。该观点认为他方当事人为土地使用权人完成一定工作, 土地使用权人以转让他方当事人取得的部分房屋所占用的土地之使用权作为报酬, 而他方当事人又以此项报酬抵充受让其房屋所占用土地之使用权的款项。其五, 附合合同。该观点认为有的国家规定房屋是土地的构成部分, 与土地一起共同构成不动产, 房屋不能单独成为不动产, 所以他方当事人以自己的资金、材料在他人享有土地使用权的土地上建房, 是动产附合于不动产, 因而土地使用权人原始取得房屋的所有权。

关于房地产合作开发合同性质的上述六种观点, 似乎都是可以自圆其说的。在房地产合作开发的前五种形态中, 如果说附合合同的观点在我国并不正确, 因为在我国房屋本身就是不动产, 那么承揽合同、互易合同、合伙合同、混合合同的观点却是可以成立的。而第六种房地产合作开发形态, 则仅有合伙合同说可以作妥当解释。同一合同竟然可以做多种性质完全不同的解释, 而这些解释看起来似乎都各有其妥当性, 显然, 这些解释的正确性和合理性是值得怀疑的, 同时值得引起重视的是, 在分析法律现象时应多做事实的分析, 而不应轻易地进行拟制的分析。另一方面, 如果将同一合同多种解释这种现象作为合同竞合来处理, 则如此之多的竞合肯定会严重损害法律的稳定性和确定性, 因此, 有必要另辟蹊径考察房地产合作开发合同的法律性质。

三、作为合伙合同的房地产合作开发合同

基于前文对房地产合作开发概念的界定, 笔者以为合作开发房地产合同在性质上乃是一种合伙合同。其理由主要有以下几方面:

1. 理论上, 将合作开发房地产合同定性为合伙合同是妥当的。

《合伙企业法》、《民法通则》都明确规定, 合伙合同以共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险为本质特征, 而理论界和实务界传统上一般也认为, 合作行为亦以合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险为特征, 因此作为合作行为之一种的合作开发房地产自然亦应属于合伙合同。

2.《解释》第14条实际上已经将合作开发房地产合同定性为

合伙合同。虽然《解释》第14条明确规定合作开发房地产仅以共同投资、共享利润、共担风险为特征, 不以共同经营为条件, 但是这并不损害合作开发房地产合同作为合伙合同的性质。因为《合伙企业法》、《民法通则》的规定以及传统观点认为合伙应以合伙经营为条件, 是一种错误认识。首先, 在理论上, 合伙人共同经营合伙事业并非是所有合伙的必备要件, 如在隐名合伙, 隐名合伙人即不参加合伙经营, 即使在普通合伙中, 合伙人亦可放弃其对合伙事业经营的权利;其次, 在实践中, 许多合伙的经营并非是由全体合伙人共同进行的, 甚至在有的合伙中部分或全体合伙人并不参与合伙经营, 而由其他合伙人甚至第三人进行经营;最后, 从比较法的角度看, 主要大陆法系国家如德国、日本以及我国台湾地区等国家或地区的民法典都未将合伙经营作为判断合伙成立与否的标准, 而一般是将合伙界定为二人以上互约出资以经营共同事业之契约, 此“经营共同事业”并非共同经营!可见, 合伙经营尽管通常是多数合伙组织的特征之一, 但是并不是所有的合伙组织都具有该特征, 缺乏该特征并不能说明其非合伙组织。《解释》之所以未将“共同经营”作为房地产合作开发成立之条件, 乃是因为在起草《解释》过程中, 我国法学理论界和实务界人士多数认为共同经营在目前的合作行为中已无足轻重, 实际中许多合作方不参与经营的, 而由其他合作方独立经营, 且这也符合合同自由原则, 故认为不应再将共同经营作为认定合作的条件。可见, 《解释》不仅间接地将合作开发房地产合同的性质界定为合伙合同, 而且也纠正了对合伙特征的不妥当的传统认识。

3. 合作开发房地产合同是当事人联合起来、经营共同事业而

缔结的合伙合同。在现代私法中, 自然人的联合方式是多种多样的, 单就财产关系而言, 自然人的联合主要通过两种方式实现:一是通过合伙合同实现联合, 二是通过组建法人团体、非法人团体实现联合。在房地产合作开发中, 各方当事人为了获取资源和财富, 相互合作进行房地产开发, 将其开发的房地产出售后分配利润或直接分配房地产, 这都是当事人联合起来以取得资源和财富的体现, 而组建法人进行房地产开发, 其已非房地产合作开发已如前述, 房地产的合作开发仅限于组建非法人团体或者缔结非组织型的合伙, 而此两者都必须首先缔结合伙合同, 因此合作开发房地产合同自应是合伙合同。当事人之所以只有通过缔结合伙合同才能实现其联合, 其根本原因在于合伙的目的乃是经营共同目的事业, 学界通说认为合伙须建立在经营共同目的事业之基础上, 此亦为大陆法系各国法律均明确规定。[8]而承揽合同、互易合同、混合合同、附合合同等均无经营共同事业之目的, 仅是当事人间直接的利益交换, 并不涉及当事人与第三人的利益交换问题, 而合伙合同的当事人之间虽然也存在着一定的利益交换, 但就主要方面而言, 是合伙人以合伙为媒介与第三人进行利益交换, 各合伙人之间具有经营共同事业之目的, 因此, 主张房地产合作开发合同的性质是承揽合同、互易合同、混合合同或附合合同的观点是不正确的。

4. 就实践层面考察可知, 现实社会生活中的房地产合作开发,

就是双方或多方当事人为了从中获取资源和财富而经营的共同事业。在前述六种房地产合作开发的形态中, 一方或双方或多方以出让土地使用权为投资, 他方则以资金、劳务或技术为投资, 共同设立合伙以开发房地产, 从中获取利益, 只不过投资方式、分配方式、组织方式不同罢了。关于投资方式, 既有一方当事人又有双方或多方当事人以其出让土地使用权为投资的, 既有仅以出让土地使用权作为出资又有以出让土地使用权和资金、劳务或技术等作为出资的。关于分配方式, 既有实物分配又有资金分配。关于组织方式, 既有普通合伙又有合伙企业, 前者如仅仅为开发一个楼盘而缔结合伙合同, 利益分配完毕后合伙即消灭, 后者如依据《合伙企业法》而成立的房地产开发合伙企业。理论上将前者称为行为性合伙而后者称为组织性合伙, 所谓行为性合伙是指其仅具有临时性共同事业、具有较强契约性的合伙, 通常是当事人仅就特定事项结成合伙, 事毕合伙即消灭, 德国法上称其为偶然合伙 (Gelegenheitsgesellschaft) 。所谓组织性合伙是指具有继续性共同事业、具有较强团体性的合伙组织, 我国《合伙企业法》中的合伙企业就是典型的组织性合伙, 其具有相对独立的民事主体地位。在我国房地产合作开发中, 行为性合伙较多而组织性合伙较少。

从以上分析可知, 合作开发房地产合同实际上就是合伙合同之一种, 理论界与实务界对房地产合作开发合同的性质及其法律适用认识不清, 很大程度上与我国民法学界引进联营概念一样, 是将生活中的不成熟的、未进行适当抽象的概念直接纳入法律规范领域的结果, 这是我国私法立法以及学术研究不成熟的表现, 在我国当前正在进行物权法乃至民法典起草的过程中, 该类问题应该得到更好的澄清和梳理。

四、合作住宅问题

在我国现实生活中还存在着一类特殊的合作建房方式, 即合作住宅的建造, 根据《城镇住宅合作社管理暂行办法》第3条的规定, 所谓住宅合作社是指经市 (县) 人民政府房地产行政主管部门批准, 由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加, 不以盈利为目的公益性的具有法人资格的合作经济组织。而住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅被称为合作住宅。合作住宅具有以下几方面特点:

1. 合作住宅的建造主体是作为法人的住宅合作社, 城镇职工、居民可自愿加入住宅合作社。

2. 建造合作住宅的资金来源主要有社员交纳的资金、银行贷款、政府和社员所在单位资助的资金以及其他合法收入的资金。

3. 合作住宅的建造受到政府全程监督指导, 从住宅合作社的

兴办、合并、分立、终止到合作住宅的建设管理等都受到政府的监控。

4. 合作住宅可由住宅合作社、社员个人单独拥有所有权, 或者由住宅合作社与社员个人共同所有。

5. 合作住宅不得向社会出租、出售, 社员家庭不需要该住宅

时, 须将其退给本住宅合作社, 后者以重置价结合成新计算房价, 按原建房时个人出资份额向社员个人退款。

6. 合作住宅所占用之土地是划拨土地。

由合作住宅的上述几方面特点可知, 合作住宅建设虽然具有社员合作的因素, 但其与前文所述房地产合作开发, 是性质完全不同的两个事物, 其差异至少体现在以下几方面:第一, 与房地产合作开发不同, 合作住宅的建造行为不属于商业性的房地产开发, 因此, 合作住宅不得向社会出租、出售, 而合作开发之房地产得在市场自由流通;第二, 房地产合作开发的主体可以是任何民事主体, 而合作住宅的建造主体是作为法人的合作住宅社, 而该合作住宅社也仅有城市职工、居民才有资格加入;第三, 房地产合作开发的资金来源于当事人的投资, 而合作住宅建造的资金来源渠道众多;第四, 较之于合作住宅的建造, 房地产合作开发所受政府监控的程度较低、所受政府优惠亦较少;第五, 与合作住宅的所有权归属方式不同, 房地产合作开发因其开发模式多样, 其房地产所有权归属方式亦较复杂;第六, 合作住宅所占用之土地是划拨土地, 而合作开发之房地产所占用之土地是出让土地。

参考文献

[1]耀振华:房地产的共同开发和委托开发探析[J].政法论坛, 1997 (2)

[2]韩延斌:《国有土地使用权出让、转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释》修改意见综述[J].人民法院报, 2004年6月29日

[3]杨与龄:房屋之买卖、委建、合建或承揽[M].正中书局, 1981.413～415

[4]参见《德国民法典》第705条、《日本民法典》第667条、我国台湾地区民法典第667条

篇3：合作开发房地产合同若干问题探讨

最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》在主体资格问题上规定：不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。2005年8月 1日，最高人民法院出台的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但在起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。笔者对此有不同的认识。建设行政主管部门核发房地产开发资质，主要是审查有关企业开发房地产的经济能力和技术能力。如果房地产开发经营者的经营行为是在不具备经济和技术能力的情形下进行的，那么房地产经营活动如工程进度、质量又与经济实力和技术水平有关，所以在经营者主体资格不合格导致如工程质量低劣等情形的，即使经营者后来取得开发经营资格也无法改变以前工程质量低劣的事实。经营者属违法经营，未受到法律追究，反而可通过补办资格而合法化，这样势必存在负面作用，导致不公平的结果，故笔者认为，合同各方在签订合同时即应具备相应的资质。

二、合资与合作开发经营房地产的区别

根据《城市房地产管理法》第27条的规定，土地使用权作价入股可以合资、合作开发经营房地产。通过土地使用权的作价入股，以合资方式开发经营房地产，一般是一方提供土地，另一方或几方负责提供开发该土地所需的资金。各方的投入以股份的形式计算，组建共同经营、共负盈亏的合资企业，由该企业开发经营作价入股的土地。企业的经营成果依照各方在企业中的股份进行分配。这种合资企业通常以项目公司形式组建。组建合资企业，其形式是有限责任公司或者股份有限公司的，应当依照《公司法》的规定成立。非公司形式的企业，依照有关法律、行政法规的规定执行。

通过土地使用权的作价入股，以合作方式开发经营房地产，同合资形式一样，也是一方提供土地，另外一方或几方提供资金，但是合作开发与合资开发最大的区别在于合作方式是合同型的，合资开发则是股权式的。在合作方式下，各方在开发经营活动中的权利与义务完全由合作开发合同约定，在合作开发合同中特别要约定，提供土地方的责任与提供资金方的责任，各方的收益分配比例，这个比例完全由各方商定，而可以不论其投入的多少。合作开发的经营，可以双方组建项目合作机构，也可以由一方负责项目的开发建设。如果是与外国投资组建中外合作经营企业合作开发，还应当遵守《中外合作经营企业法》的有关规定。

三、合作开发房地产合同中对合作行为的界定

由于现行立法没有对合作行为作出明确界定，从而导致在理论和实务中对合作行为的特征有不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识，多数观点认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。笔者认为，合作方无论是以何种形式出资，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的，而且是必备的首要条件，但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重，而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足，也是不参与经营的，而是由其他合作方独立经营，这也符合合同自由原则。考虑此现实情况，尊重当事人意思自由，因此，不应再将共同经营作为认定合作的条件。当事人可以在合作合同中约定，共同出资，但合作一方只享有固定利润，也不承担亏损和风险。

四、供地方以土地使用权为条件合建房屋，是否视为土地使用权转让

关于这个问题，在我国的理论和实践中，多认为供地方以土地使用权与他人合建房屋，是土地使用权转让的一种形式，具有土地使用权转让的性质。笔者对此持不同看法。这是因为：第一，在合建合同中，供地方之所以以土地使用权作为条件与他人合建房屋，主要原因是因开发资金不足所致。而建筑方之所以要与土地使用权人合建房屋则主要是因为没有土地使用权。所以，房屋合建合同主要是在一方有地而无钱，另一方有钱而无地的情况下产生的。根据《城市房地产管理法》第38条的规定，以出让方式取得的土地使用权，在转让时，属于房屋建筑工程的，应完成开发投资总额的25％以上。因此，如果将用于合建房屋的土地使用权视为转让，则必须要完成开发投资总额的25％以上。而要达到这一法定条件，土地使用权人也就没有与他人合建房屋的必要了，他完全可以通过预售房屋形式筹集资金。如此，合作合同也就失去了存在的基础。第二，《城市房地产管理法》规定，依法取得的土地使用权，可以作价入股，合作开发房地产。这里并没有将用于合建房屋的土地使用权视为转让。尽管最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第 18条规定，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，但这只是对《城市房地产管理法》颁布以前的房屋合建合同发生效力，而对该法颁布之后的房屋合建合同并无意义。

篇4：房地产合作开发法律问题研究

一、房地产合作开发概念与类型

(一)房地产合作开发概念。

房地产合作开发通常是指地产和房产的合同开发,提供土地使用权一方与进行土地开发、投资一方对确定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发行为。

(二)房地产合作开发类型。

我国房地产合作开发形式多样,并无官方分类。合作双方或多方基于不同合作目的与合作基础,随即组合出了极其多样化的开发模式和合作类型。大概有如下几种常见分类类型:

1. 项目公司型、合同合作型与房屋参建型。

实践中,房地产合作开发主要有三种方式:一是以签署联合经营协议的合伙制联建;二是组建具有独立法人资格的项目公司进行合作开发;三是房屋参建。三者在法律性质、需要承担的风险及运作方式等方面都存在区别。项目公司型是指项目公司提供资金、技术、劳务并与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。在该种情况下,房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东,合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范,而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任,而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。合同合作型是指提供资金、技术、劳务一方与提供土地的另一方合作进行房地产开发行为,且双方在合同里约定按比例分配房屋和土地使用权,并以各自所有或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。由于该类合作开发,涉及法律审批手续复杂、繁琐,同时双方签订的项目合作开发合同过于简单,在实践中常常存在大量的法律纠纷,且相当一部分行为因此而无效。根据当前法律法规,房地产联建行为要合法有效,合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时,合作协议里的“保底条款”是无法律效力的。房屋参建型是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。该类参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。实践中常常表现为被参建人非法融资,即被参建人由于项目建设资金短缺,又无法通过其它合法途径获得周转资金,在未取得商品房预售证情况下,打着“优惠价”、“内部价”的幌子,以商品房预售方式,吸收参建人投入资金,以获得运转资金。

2. 共同开发型与单方开发型。

严格来说,房地产开发与房地产经营是两个分别独立的概念。“开发”侧重于实物的建造,“经营”侧重于实物的用益和转让。根据合作各方是否以共同的名义从事房地产开发和经营,可以作出这一分类。实践中往往以合作各方是否组建“联建办公室”“合作开发办公室”等联合管理机构作为区分共同开发、经营还是单方开发、经营的依据,这实际上并不准确。区分共同开发、经营和单方开发、经营的关键是看开发、经营的名义是合作各方的共同名义还是合作一方的单方名义。严格意义上的共同开发、经营,是指合作各方以共同的名义办理项目报建审批、拿地(或通过合作一方转让的方式将单方用地变为双方共有用地)、规划审批、施工许可、工程招投标、预售许可、房产销售等。但现实中,共同开发、经营与单方开发、经营往往搅在一起,如土地使用权始终在一方名下而未作变更登记,以合作一方的名义对外签订施工合同、办理预售许可证、签订商品房买卖合同等,这种实际情形的复杂性给物权认定和债务承担带来了诸多问题和困难。

3. 双方合作型与多方合作型。

房地产合作开发的当事人可能是两方主体,也可能是多方主体,由此可以分为双方合作型与多方合作型。若是双方合作型,法律关系就相对简单一些,往往是一方出地、另一方出资,二者的关系较容易理顺。但若是多方合作型,往往就比较复杂了,可能一方为多数主体,也可能双方都是多数主体,这就不仅仅涉及到出地和出钱双方之间的法律关系,还要涉及到每一方中多数主体之间的内部关系。就多方合作型而言,根据合作各方是一次性同时签订一份合作合同还是合作一方基于合作相对方的同意而于事后又与第三方就同一项目签订合作合同,又可以再分为简单合作型与复合合作型两类。在实践中,复合合作型因其法律关系的复杂性最易引发纠纷,如合作一方与第三方签订的合作合同的效力问题、后加入的第三合作方与原合作合同的另一方的关系问题、三方当事人对外债务的承担问题等,都是实践中的焦点和难点问题。

4. 集体土地型与国有土地型。

这是根据土地所有权的性质和取得方式所作的分类。严格来讲,根据我国现行法律法规的规定,集体建设用地使用权不得进入土地一级市场,一方以集体土地使用权出资合作开发房地产会因违反法律法规的禁止性规定而无效。但我国大量的房地产开发项目却置法律的强制性规定于不顾,数量庞大的“小产权房”的存在即是明证。因此,在划分合作开发房地产的类型时,绝不能忽略集体土地型与国有土地型这一类型划分。就国有土地型而言,因国有土地使用权的设定取得有划拨与出让两种方式,从而又带来了划拨土地型与出让土地型两种合作类型的划分。根据我国现行法律的相关规定,划拨的土地是禁止转让的,因而原则上以划拨土地作为出资合作开发房地产的,合作开发合同属无效合同。但作为例外,划拨土地在补办了相关的出让手续后,仍不失其财产性,因而在满足特定条件的前提下,在划拨土地上成立的房地产合作开发合同,也属有效合同。

二、房地产开发合作行为的认定

由于我国现行立法没有对合作行为作出明确界定,从而导致了在理论与实务中对房地产合作行为的特征有着不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识,较为一致的观点认为,合作行为具有四个特征,即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。一般认为,合作方无论是以何种形式出资,共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的,而且是必备的首要条件,但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重,而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足,也是不参与经营的,而是由其他合作方独立经营,这也符合合同自由原则。考虑此现实情况,尊重当事人意思自由,因此不应再将共同经营作为认定合作的条件。对共享利润共担风险是否为认定合作的必要条件问题,笔者认为应作为认定合作行为的必备要件。如果联建一方在合作开发经营房地产中约定其只分享联营的盈利,不承担联营的亏损责任,在联营体亏损,仍要收回其出资和收取固定利润的,该条款为联营合同中的保底条款。对于这种保底条款,最高人民法院在《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中规定是违法的,该条款应当确认无效。该条款无效,并不应影响合同中其他条款的效力,如果除保底条款外,其他条款无违法之处,那么房地产合作开发合同是有效的。此外,因当事人共同出资合作的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享,与此相应,对合作过程中以及合作的不利后果和风险也要共同承担,这也是民事权利义务相一致原则的内在必然要求和具体表现。

三、房地产合作开发主体的资格问题

在《城市房地产管理法》实施以前,最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》关于房地产开发的资格问题,是有明确规定的:“从事房地产的开发经营者,应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业(含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)。不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同,一般应当认定无效,但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的,可认定合同有效”,“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同,一般应当认定无效”这句话,实际上是一种对合同双方的要求而不是对单方的要求。其中的“不具备房地产开发经营资格的企业”和“他人”是可以互换的。也就是说,合作双方必须都同时具备房地产开发经营资格。

《城市房地产管理法》实施后,对房地产合作开发主体的资格问题并没明确规定。笔者认为房地产开发关系到国计民生和社会公共安全,作为一个特种行业,房地产的开发经营应受房地产市场准入许可限制,其经营者应是依照《城市房地产管理法》第二十九条规定设立的房地产开发企业法人,否则不得进行房地产开发经营。与此相应,对进行房地产开发经营的合作各方,也就必然要求至少其中一方具备房地产开发经营资格,否则,合作各方订立的房地产合作开发经营合同无效。但就开发经营资格,存在一个如果是非经营性质的合作开发行为,是否也要受开发经营资格限定的问题。譬如,当一方出地、另一方出资合作建房用于自用,且改合作建房不用于对外销售,对此合作行为是否也需要求合作方具备开发经营资格。笔者认为,此类合作行为不能认定为是开发经营房地产行为,只能看作是一般的合建、联建房屋行为,合作方不需具备经营资格。

四、土地使用权与房地产合作开发合同的效力

由于我国的土地分国有土地和集体土地两种所有制形式,因此土地使用权分为国有土地使用权、集体土地使用权两种。根据《城市房地产管理法》规定,只有在取得土地使用权的国有土地上才能开发经营。国有土地使用权的取得方式又有两种:一种是划拨土地使用权,另一种是出让土地使用权。在上述两种土地使用权的土地上都可以进行房地产开发,但经营行为只有在出让土地使用权的土地上进行。因此,集体土地必须征为国有土地后,并办理了出让手续才能开发经营。划拨土地必须经政府批准后,缴纳出让金才能开发经营。如果没有交清全部的土地出让金,并办理土地使用权证书,是会影响合同效力的。如果改变土地使用权出让合同中约定的土地用途,应当经有关政府部门的批准。属于房屋建设工程还是属于成片开发土地,在立项、建设和规划上均不同。

《土地管理法》规定“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续”。“建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。因此,依据《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”,如果在合作开发经营房地产合同中约定改变土地用途,却没有经过批准,合同应当归于无效。

名为合作开发经营房地产合同,实际上为转让土地使用权合同是否影响合同效力,这是值得深讨的一个问题。转让房地产应当符合《城市房地产管理法》第三十八条的规定,即“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书”。第三十九条“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”的规定。如果当事人之间名为合作开发房地产而实际上为转让土地使用权,为了避免百分之二十五投资额的限制,规避法律,应当认定无效。但起诉前当事人取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准文件,并完成法律、行政法规规定的土地投资开发条件的,可以认定转让合同有效。

五、房地产合作开发合同被确认无效或被解除或被撤销的处理

当房地产合作开发合同被确认无效、被解除、被撤销后的处理问题上,有人认为,合作开发房地产合同涉及到不动产的转移,标的数额大,纠纷多,各地执法不一,为统一司法尺度,有必要在今后的立法中明确规定相应的处理原则。大多数学者认为,合作开发房地产合同是合作各方之间的一种共同合作开发行为,当事人的利益目标一致,对合作的.标的物具有一种共有性质,因此,在合作合同无效、被解除,或者被撤销后的处理上,不同于一般当事人利益相对的合同,仅仅是一个通过相互返还和赔偿损失就能解决的问题,而是要涉及到对合作的标的物不动产如何分割、相互投资如何返还、损失如何计算和承担等等问题,同时,对造成合作合同无效、被撤销、被解除的原因、过错程度如何认定,合作情形具有多样性,无法抽象出明确具体的处理办法,即使作出一些原则性处理规定,也不免挂一漏万。因此,对合作合同无效、被解除、被撤销的处理,只能是在司法审判实践中具体案件具体解决。

六、结语

古人云:无规矩,何以成方圆。在依法治国的今天,我们可以这样说:没有健全的房地产法律制度,就不可能有成熟、健康、规范的房地产市场。从有房地产开发统计资料的七五计划的第一年——1986年开始计算,我国市场化的房地产业到现在已走过了26年,在这26年当中,我们房地产合作开发从无到有,从无序到规范,我们对其中法律问题的研究也日益深入,房地产合作开发将会迎来真正的法治时代。

参考文献

[1]朱树英,《房地产开发法律实务》M,北京,法律出版社,2010年10月。

[2]李延荣,周珂,《房地产法》M,北京,中国人民大学出版社,2012年1月。

篇5：20170329阳江合作开发房地产合同书

2005 年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 15 条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。司法解释之所以如此规定，是因为我国房地产开发实行严格的准入制度，房地产的开发规模与企业资质相一致。不具有房地产开发资质的企业是禁止进行房地产开发经营活动的。合作开发合同不要求合作双方或多方都必须具有房地产开发经营资质，但至少有一方当事人应具备房地产开发经营资质。

二、建设用地使用权的性质对合作开发合同效力的影响

2005年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 16 条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。司法解释如此规定的原因在于我国建设用地使用权的取得方式主要有两种，一种是出让方式取得，另一种是以划拨方式取得。以划拨方式取得的建设用地使用权，建设用地使用权人一般都是无偿或低偿取得，如果允许以划拨建设用地使用权进行投资合作开发房地产，不仅损害国家的土地收益权，使国家土地大量流失，而且还会对土地一级供应市场和二、三级市场产生冲击。因此，在合作开发合同中，合作一方以未经有批准权的人民政府批准，以划拨建设用地使用权作为投资在纠纷发生后，在起诉前未补办批准手续的，合作开发合同无效。笔者认为以划拨建设用地使用权作为投资合作开发房地产的，应分不同情况来确认合作开发合同的效力。第一种情况为：在签订合作开发合同时，合作一方明知合作另一方以划拨建设用地使用权作为投资，而且双方在签订合同时其真实意思就是在划拨土地上进行房地产开发，此时的房地产合作开发合同应该是无效的。但是在另一种情况下，合作双方当事人在签订合作开发合同时，双方对将划拨建设用地使用权转化为出让方式的建设用地使用权的分工进行了约定，同时约定了违约责任，当在将划拨建设用地使用权转化为出让方式建设用地使用权的过程中，合同约定的义务方不履行出资义务或不办理手续的义务，如果此时的合作开发合同被认定为无效，那么守约方将无法依据有效合同得到违约赔偿救济，对守约方显然不公平，此时的合作开发合同至少应被认定为部分无效而不是全部无效。

三、土地使用权证的取得对合作开发合同效力的影响

2005 年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 14 条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”从该司法解释的规定上可知，该解释所称的以出让方式取得的土地使用权，应是已取得土地使用权证的土地。因为，未取得土地使用权证的土地，当事人不是该土地的使用权人，对该土地不具有支配权利。但在实践中，许多合作开发合同在签订时都未取得土地使用权证，那么，此时合作开发合同的效力该怎样认定呢？

对于此问题，笔者认为应分不同分阶段来分析其对合作开发合同效力的影响。第一种情况为：在签订合作开发合同时，供地方未取得土地使用证的事实另一方当事人不知，此时合作开发合同的效力状态。笔者认为，此时在合作双方未发生纠纷即合作另一方未提起诉讼前，合作开发合同的效力处在效力未定状态。因为，合作另一方在合作双方发生纠纷提起诉讼前，还是有办理下来土地使用证的可能的；但是，在合作开发合同发生纠纷时即合作另一方提起诉讼时，供地方仍未将用以合作的土地办理下来土地使用权证，此时合作开发合同应是无效的。

第二种情况：在签订合作开发合同时，供地方未取得土地使用权证的情况已在合作开发合同中列明，合同中同时约定了供地方应办理下来土地使用权证的时间，即将办理下来土地使用权证作为供地方应履行的合同义务，并约定在此期间未办理下来土地使用权证的相应的违约责任等，这时将怎样认定合作开发合同的效力？笔者认为，此时的合作开发合同中包含有两方面的合同内容，一方面的合同内容为合作开发的合同内容，一方面的合同内容为合作开发合同预约合同内容。在供地方未在合同约定的期限内办理下来土地使用权证时，在合作另一方未提起诉讼前，合同的合作开发内容的条款的效力处在效力未定状态，因为在另一方提起诉讼前，供地方是有办理下来土地使用权证的可能的；此时除合作开发内容条款外的合作开发预约合同内容是有效的。但在合同约定的期限内，供地方未办理下来土地使用权证，另一方提起诉讼的，此时，合同的合作开发内容的条款应是无效的。因为，在提起诉讼时，供地方的土地使用权证仍未取得也未经有批准权的人民政府批准，供地方对用以合作的土地使用权是没有支配权的，合作开发条款失去了履行的基础，必然将导致合作开发条款无效。

篇6：20170329阳江合作开发房地产合同书

水土保持监测不仅是对开发建设项目的水土流失预测的有效补充, 而且是检验项目水土保持防治工程技术合理性及水土保持方案的科学性, 开展水土保持监测是有效遏制城市房地产开发项目水土流失的重要手段[2,3]。

阳江盈信广场工程位于阳江市江城区, 项目区处于低纬度地带, 属南亚热带季风气候, 温湿多雨。年平均气温22.7℃。该地区降水比较丰富, 但年内分配不均, 夏多冬少相当突出, 年平均降水量为1890.1mm, 年最大降水量为3030.5mm, 年最小降水量为977.8mm。项目区土壤为赤红壤。地带性植被类型为南亚热带常绿阔叶林, 组成种类复杂多样而富于热带性。

项目规划总用地面积6.34hm2, 建筑总占地面积2.38hm2, 建筑总面积305310m2, 总建筑密度37.50%, 绿化率27.30%, 容积率为3.01, 项目平面总布置由建筑物区、道路硬化区、绿化区组成。工程共计挖填土方61.69m3, 项目占地类型主要为空闲地4.13hm2和其他草地2.21hm2。工程于2014年1月开工建设, 计划于2016年12月完工。

由于房地产开发属于面状开发项目, 使得水土流失在项目区内集中连片, 侵蚀严重[4]。房地产项目水土保持监测的目的在于及时掌握工程施工期间各区域水土流失情况, 水土保持方案的落实情况, 各项水土保持措施的实施效果, 合理评价房地产建设项目水土保持措施的防护效果和工程的安全运行情况以及项目建设对周边地区的环境影响程度。同时, 通过监测及时发现问题, 并采取行之有效的补救措施, 以达到全面防治新增水土流失和改善生态环境的目的。

1 房地产项目水土流失特点

阳江盈信房地产在项目建设过程中主要施工内容为地面平整、挖填土石方、道路修建、大件运输以及设备调 (安) 装等。水土流失特点为施工准备期和基坑开挖时期扰动地表、占压土地、弃土 (表土) 堆放较为集中, 人为引发的水土流失加剧, 待房屋工程开始建设后, 扰动地表强度减弱, 水土流失强度相对较小, 此时, 水土流失较为严重的地区集中在材料堆积区、临时堆土场、施工便道。

2 水土保持敏感点分析

通过现场调查监测发现, 阳江盈信房地产在建设过程中的水土流失敏感点主要有以下几点:

(1) 对周边道路及其排水系统的影响

盈信广场项目西北至东风三路, 东北接华联路, 西南达环园路, 周边道路路网系统完善。项目建设的影响一是交通上的影响;二是施工中的尘土被车辆携带至道路, 影响环境;三是可能对道路两旁的市政排水系统造成淤积, 影响道路排水从而影响道路运营安全。

(2) 对周边居民的影响

本项目东南临消防局, 周边附近还分布有阳江市航道局、阳江市电信局、阳江市公安局、大量居民商住用房等, 由于项目施工等活动, 将产生扬尘、同时在暴雨洪水作用下因水土流失产生土石、泥沙容易洒落在周边范围, 对周边居民的出行造成一定的影响。

(3) 对周边景观环境的影响

项目建设开发造成大面积裸地, 对原有的自然景观造成严重破坏, 与周边的优美环境极不协调。特别是汛期暴雨期间, 降雨冲刷项目区施工场地, 黄泥污水流入周边区域, 严重影响区域的生态景观环境和投资环境。

3 水土保持监测重点及监测布局

根据全面调查与重点观测相结合, 调查、观测与巡查相结合, 以地表扰动动态监测和侵蚀强度为监测为中心, 以水土流失防治效果监测为重点的监测原则, 确定道路广场区和建构筑区为本工程监测重点区域。

根据工程建设的实际情况, 本工程的水土流失重点来源于道路广场区和建构筑物区, 故在这2个分区设置监测点, 并在绿化区设置1个监测点, 通过巡查现场, 以观测本项目的水土流失情况。

4 水土保持监测内容及监测方法

(1) 扰动地表面积监测

对扰动地表面积变化情况、植被覆盖情况、现有水保设施及其土壤侵蚀背景值、植被恢复情况采用普查和抽样调查相结合的方法进行监测, 并通过巡查, 及时掌握不同阶段水土流失防治责任范围的变化情况。

(2) 水土流失量监测

水土流失量通过在施工区布设的沉沙池或者在相对封闭的集水区设置监测径流小区, 定期观测沉沙池内泥沙淤积量和坡面侵蚀沟的变化, 推算侵蚀量。降雨量采用自建遥测雨量站观测数据。

(3) 水土流失危害监测

通过巡查, 对工程建设期引起的周边农田、植被淤埋面积进行调查和监测, 用测沙仪监测河流中泥沙含量变化情况。

(4) 水土保持措施实施情况监测

结合水土保持监理资料, 对项目实施的水土保持措施的数量、质量、面积及植物措施的成活率、保存情况进行监测。水土保持临时工程无详细设计资料, 在计价时也大多以总价包干方式支付, 故在监测过程应将水土保持临时工程施工及进度等作具体的要求, 并将相关要求及时反馈给建设及监理单位。

(5) 水土流失防治效果监测

通过定期调查项目区水土保持措施实施前后及植物措施不同生长阶段的水土流失量变化情况, 反映项目区水土流失防治效果。

(6) 突发性水土流失监测

对突发性水土流失及其造成的危害作全面调查, 并提出相应的防治措施, 控制水土流失的进一步发展。

5 监测成果报送

房地产开发项目水土保持监测采用全面调查与定期动态观测相结合的方法, 监测人员对于水土流失监测数据及图片资料须及时整理分析, 监测资料应加盖建设单位和项目监测承担单位印章, 然后报送业主和阳江市水务局。项目建设期间, 在每季度的第一个月报送上一季度的水土保持监测季度报告表;监测任务完成后三个月内报送水土保持监测总报告。特大暴雨造成水土流失极为严重时另行提交单独监测报告。如发现生产建设单位违规弃渣、擅自变更弃土弃渣场造成防洪安全隐患、不合理施工造成严重水土流失等情况的, 应随时报告。

参考文献

[1]陈霞, 吴长文.房地产开发水土流失防治要点[J].中国水土保持, 2002, 3 (1) :29.

[2]冯长春, 张吉法, 王伟军.成片土地与房地产开发建设中的水土保持研究[J].水土保持研究, 2003, 10 (3) :3-7.

[3]王治国, 李文银, 蔡继清.开发建设项目水土保持与传统水土保持比较[J].中国水土保持, 1988, 10:16-19.

篇7：房地产合作开发的10种模式

合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。

一、土地入股合作开发

以土地入股合作开发，这是目前主流的方式。该模式是A企出地，B企出资的合作模式。该模式需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。同时，双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下。

项目开发完成后，A企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。

该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以土地费为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企为主，项目设计的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企名义开发带来的一系列问题。

二、合作建房

合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。主要分为挂牌模式和协议模式。实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权。

三、联合成立项目公司

该模式是开发商与土地方成立项目公司，土地方将土地使用权变更到项目公司名下后，由项目公司具体开发经营项目的一种模式，有时被视同为土地转让，需要发生土地转让的交易税费。

该合作模式的优点是土地证落在项目公司名下，双方合作关系比较密切，缺点是涉及到项目公司的股权转让或清算。

四、股权收购模式

股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下，开发商将项目公司的部分股权收购，达到间接取得土地使用权的目的，股权收购后，双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。

股权收购模式分为收购新设项目公司方式、收购现有项目公司方式、收购现有非项目公司方式3种。这3种股权收购方式的风险由低到高，在实际的合作开发中做选择时，应当按照风险由低到高的方式进行。

五、联合竞买

与合作方联合参与土地部门的招拍挂，竞买成功后，双方按份额缴交土地出让金，土地按份额共有，双方共同出资开发建设，分享利润；也可采取双方先合资成立公司，然后参加竞买的方式。

六、代建模式

开发商不作为股东，而是作为经营管理者角色，通过专业素养和品牌号召力提供全流程的开发及销售服务，获取固定收益和超额回报。主要操作模式是委托方负责提供资金及土地，开发商负责开发建设，即委托方以合约形式委托开发商负责项目部分前期管理、规划设计、工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付等环节的全过程开发管理，并根据代建合同使用开发商品牌。

七、技术输出

向对方提供开发商的技术，与对方合作，包括技术入股和固定收益两种合作模式。比如当代置业和其他企业合作，输出自己的绿色节能技术，并从中获取一定收益。

八、开发商合作互补，发挥价值最大化

最典型的是前段时间的大新闻——“二万和了”，未来万科、万达主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分。万科擅长住宅，万达在商业地产是龙头，这样的结合有利于开发商之间的互补，打造出最优产品，实现项目价值最大化。

九、HI合作模式

HI合作模式是指项目公司向外资银行借外债、偿还本息，项目由开发商开发并享有利润，但接受HI监督的模式。其主要风险和控制包括：

第一，股权运作：该模式需要经过一系列的股权运作，控制股权运作是控制风险的首要因素，控制方法是事先进行可行性调查论证。

第二，项目操作周期：该模式对项目操作周期的要求比较严格，对项目各个阶段操作周期的准确性提出更高要求。

第三，政策及国际金融市场：该模式受国内外汇政策和国际金融市场、汇率等影响比较大，需要时刻关注政策面的变化。

十、信托

信托指民众或企业、团体（统称委托人）将资金委托给信托公司，由信托公司把资金集合到一定数量后投资到房地产项目或贷款给房地产公司，取得投资回报或贷款利息后交给委托人的信托业务。

相对于银行贷款而言，房地产信托融资方式期限弹性较大。一般房地产商在获得土地批文后就可以信托融资，进行相关前期投入，节约时间成本。但是，目前由于信托投资门槛高、赎回期限长等特点，一方面使信托公司很难开展大型项目，另一方面私募性质限定了客户类型必须以高端客户为主。而且可能涉及众多委托人的利益，一旦出现问题，影响波及面广。