房地产开发前期工作

房地产开发前期工作（通用6篇）

篇1：房地产开发前期工作

前期开发工作情况汇报

尊敬的领导：

我从2010年11月初调到呼市进行开发工作，一个多月来主要负责大黑河项目。

下面就大黑河以北项目情况、营业执照办理及开发商资质申领、工作中遇到的困难等工作情况简要汇报如下：

一、大黑河以北项目情况：

（一）韩区长牵头，玉泉区政府对项目非常重视。亚运会开幕

期间，由玉泉区政府（区委田书记、韩区长、葛区长、云区长、古主任等）牵头，王波市长、主管城建孙建华副市长及规划局长周强亲自带队，对广州恒大总部、御景半岛等项目进行了视察，老板更是用最高规格对考察团进行了接待。这次考察起到了很好的效果。目前，从市政府到玉泉区政府都对项目进行了大力的支持，并与我们建立了良好的关系。但是，针对大黑河项目前期开发工作没有指定详细并可行的工作计划和完成时间表，也么有对市政府、区政府以及个办事部门，进行后期深入的维护工作，导致现阶段工作效率低下，工作盲目。

（二）与市政府、区政府、规划局及相关部门领导关系亟待维

护。前期开了好头，政府各级领导都对恒大、对大黑河项目都非常认可和支持。但目前距离亚运会结束已有一月之余，在各级领导关系维护上没有趁热打铁进行深入 1

维护并出现了断档和缺失，马上新年、农历年就要到了，后期关系维护亟待解决。我们必须对此做周密安排和精心策划，组织一切关系和力量，作出切实可行的性计划，做好关系维护，从而保证后期开发工作的顺利开展。

（三）草签三方协议。材料基本上已经准备完毕，只缺少营业

执照和开发企业资质注册两项材料。营业执照已经完成了增资工作，现正在找会计事务所做验资报告；开发商企业四级资质申领需参加系统操作员、售楼员考试，已经报名，等待考试。

二、营业执照办理及开发商资质申领

（一）营业执照办理相关材料已经准备就绪，现正加紧联系会计

事务所办理验资报告。此次办理不仅对注册资金增资一千万，对经营范围也增加了“房地产经营”项，为后期工作铺平道路。

（二）开发商资质申领材料也已准备就绪，正在等待建设厅主办

考试，考试时间还没有确定。

（三）目前，营业执照办理及开发商资质申领两项工作可控性差，也无法做出完成的时间表，对此建议：借此机会应利用各种渠道对工商局、房管局进行关系维护。进行维护后一方面可以缩短审批时间或者寻找其他捷径；另一方面，打通关系后为后续预售证办理做好准备。

三、工作中遇到的困难

（一）招待资金、公关费用严重不足，应根据项目大小设立特殊

费用。目前，通过前期开发与政府人员的接触及同行的了解，送现金、购物卡、请吃饭、KTV等活动已经是默认的潜规则，而作为新进入的恒大在这方面明显没有作为。对于各领导、各部门负责人、及科长等级别人员的通关费用根本没有展开，也没有深入的了解具体的“行情”，这样干只会耽误时间并没有工作效果。

（二）申请开发车辆。由于各部门在市内分布分散，相距比较远，如果光靠坐公车去办事效率会非常低下（打车也没有交通补助），希望可以给开发部配台车辆。

（三）在利用和维护政府关系时，希望可以让开发部门办事人员

参加。这样不仅可以加快开发人员的成长，也为日后具体办事人员更快更好开展工作做准备。

篇2：房地产开发前期工作

主要办理前期手续及协调政府部门有: 北京市规划委员会;北京市发改委;北京市国土局;北京市水务局;北京市自来水集团;北京市燃气集团;北京市热力集团;北京市供电局等单位.1、协助执行总裁进行土地决策，负责获取土地的各项工作；（1）负责土地出（转）让协议谈判，进行土地招、拍、挂工作；

（2）负责项目的用地管理，土地评估、测量、办理土地使用手续及产权；

（3）负责组织律师起草征地相关协议及财务部交纳所征土地的补偿及相关税费。

2、协助执行总裁进行拆迁决策，执行拆迁的相关工作；（1）负责拆迁方案的制定，谈判及监督执行；（2）负责进行拆迁评估，办理拆迁的相关手续；

（3）配合项目部协调外部关系，完成现场的相关工作；

（4）负责组织律师起草拆迁协议，财务部交纳拆迁补偿费及项目部的工作执行。

3、协助执行总裁进行项目的企划并执行、推进相关工作；（1）配合总裁进行新项目的论证；

（2）协同企划公司、总工办、成本控制部做项目的初步可行性分析、估算、制作初步可行性分析报告，财务制作资产负债表、损益表等报表。

4、负责项目立项手续的办理；

（1）配合开发部经理整理撰写立项所需相关材料；（2）进行发改委立项手续的报批工作。

5、负责办理项目规划意见书；

（1）向总工办提供项目所在地域的总体规划要求；（2）负责向总工办提供项目用地范围图；

（3）负责向总工办索要项目建设方案、方案设计图纸及模型，并报规划部门进行审批，并获取规划意见 书；

（4）协助进行项目方案的确定及政府部门方案审定会的协调工作。

6、负责获取项目用地规划许可证；

（1）负责组织工程部、测绘院进行项目用地的放线工作；（2）督促获取总工办按照规划意见书调整后而制定的项目设计方案，方案设计图纸及模型；

（3）组织撰写相关材料上报规划部门，获取用地规划许可证；

7、负责获取项目工程规划许可证：

（1）负责向总工办提供交通、人防、消防、环保、市政、地震、教育、四源等部门的征询意见书及评估 报告；

（2）负责督促获取总工办提供的人防、消防、市政等部门报批所需的设计图纸，并整理撰写相关材料，进行报批；

（3）配合财务部交纳各种相关税费；

（4）组织撰写上报规划部门的相关材料，上报规划部门并获取工程规划许可证。

8、负责获取项目开工证：

（1）督促总工办获取施工图纸设计审查通知书；

（2）督促成本控制部、工程部完成施工单位及监理单位招投标工作；

（3）督促财务部进行建设资金落实情况、统计局注册、市政设施配套等相关税务局费的交纳工作；

9、负责项目预售证的办理工作：（1）督促总工出具施工设计图纸；

（2）督促营销部出具销售按制表、楼房分摊细则及项目预售信息的网络录入；（3）督促采购部购买商品房买售合同书；（4）督促营销部制定楼房分摊说明书；（5）负责进行商品房预测并取得

（6）督促物业公司出具小物业管理公约;（7）办理小区物业管理公约备案;（8）负责撰写相关材料上报市建委市场处,取得预售许可证。

10、竣工验收及备案工作：

（1）督促工程部完善各种验收所需合格资料；

（2）协助完成竣工验收工作，完成档案馆的档案验收工作；（3）督促财务部出具工程拨付款证明材料；

（4）负责整理各种上报资料，上报质量监督部门，取得竣工备案表。

11、负责领取房产大证，并交给客服部：

（1）负责进行楼房面积实测，并取得实测报告；（2）向人防办索取人防部门出具的致房管局的说明；

（3）整理各种材料 上报到期房管部门，并取得大产权证。

12、其它：

（1）负责与相关政府部门保持联络，建立良好的关系；

（2）配合项目部完成工程施工与销售过程中与相关政府职能部门以及周边环境的外联及沟通协调；

项目前期工作流程一般的建设程序有： 1 立项到发改委

2项目建议书批复到发改委 3选址意见书到规划局 4土地预审到国土局 5环评报告到环保局 6交通评审到交通局

7可行性研究报告批复到发改委 8建设工程规划许可证到规划局 9规划方案批复到规划局

10初步设计批复到市建委（先为住建局）11施工图审查到审查单位

12建设工程规划许可证到规划局（不是规划局就是国土局）13征地报批到国土局

14建设工程许可证到市建委

项目前期工作很复杂，程序也很多，拿到两证一书后，还要报建报监，施工队招投标，监理单位招标也很复杂的。除了要有人际关系，还要有 资金。做可行性研究报告做完还要做踏勘和祥勘，初步设计要与设计单 位联系，往上报怎么通过评审，也是需要很多精力的。以上给您提供的 步骤和程序基本是这样，具体的操作步骤就不会这么死，看领导的意思 了。有些领导直接建设完成都还没立项，只是违法的，但是有人就能一手 遮天。本人建议，有些必要的程序还是按法律来走，有些可以灵活安排。

项目的可行性分析报告

一、概况

1、项目概况

2、报告范围

3、公司简介

二、项目建设规模及建设内容

1、项目建设规模

2、项目建设内容

三、项目组织管理机构

1、项目建设组织管理

2、项目运营组织管理

四、项目市场分析及市场定位

1、市场分析

2、市场定位

五、项目选址及建设条件

1、项目选址

2、建设条件

六、尚城豫园项目整体策划

七、项目产品规划

1、总体规划

2、工程方案设计

3、项目总图布局

4、智能化系统设计

5、项目配套设施

八、项目环境保护、安全卫生、消防和节能

1、环境保护

2、安全卫生

3、消防

4、节能

九、项目投资估算和资金筹措

1、投资估算

2、资金筹措

十、财务与效益分析

1、财务分析

2、效益分析

十一、项目风险分析

1、项目风险分析

2、项目风险回避

十二、结论

地产开发项目前期报建

立项批复(发改委)2 选址意见书(管委会)3 土地证(国土局)4 地名申报(民政局)5 建设用地规划许可证(规划局)6 环评报告（环保局,委托环评公司办理）

7水保方案设计所需资料(税务局)8 建设工程规划许可证(规划局)

消防审核申报表(消防支队)10 人民防空地下室建设审批表(人防办公室)11规划审查必须报送文件(城乡规划委员会)12 规划设计方案申报(规划局)13 施工图审查要件(审图机构)14 建筑设计方案申报（规划局）

监理招投标及合同备案所需材料(建设局)

施工招投标及合同备案所需材料(建设局)17 设计合同审查备案所需材料(建设局)18 工程安全文明施工备案手续材料(建设局)19 委托质量监督所需材料(质量技术监督局)20 建设工程施工许可证(建设局)21 施工用水申请(自来水公司)22 施工用电申请(电力公司)23 办理临时占道、开口(城管局)24 物价审批所需材料(建设局)

物业管理备案(建设局)26 初始登记(建设局)27 商品房预售许可证(建设局)

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从 1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。

3、总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。

在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土

地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。

其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）

4、管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。

说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。

2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？

管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。

5、单体审查、建筑工程规划许可证

规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。

单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。

当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。

当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了

6、消防和人防专项审查 这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。

先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、节能审查、施工图审查

在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个 9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。

现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。

恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。

施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。

余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。

噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。

我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。

9、质量监督、安全监督

我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。

在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。

现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？

不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投标、监理报建

11、施工许可证

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准

20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

前期工程费主要包房地产开发前期策划括：

1名目的计划、设想、可行性研究所需费用。个体可以或许房地产开发企业资质按项目总投资额的必定百分比预算。房地产开发前期费用凡打算及假想费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可遵照所需使命量连络有关不收费标准预算。

2三通一平等地皮斥地用度。重要包房地产斥地用度（前期用度）明细有哪些？括地上原有建筑物、营建物拆除费用、场地平展费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以或许遵照实际使命量，参照有关计费标准预算。

4.建安工程费。

指直接用于建安工程建设的总成本费用。重要包含建筑工程费（建造、不凡装修工程费）设备及装配工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电房地产开发前期策划等设备及安装）以及室内装修工程费等。可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算房地产开发前期策划法、单位方针估算法、工程量近似匡算法、概算方针估算法以及类似工程经验估算法等房地产开发企业资质估算。

5.底子设施费。

又称红线房地产开发企业资质内工程费，包含供水、供房地产开发企业资质电、供气、路途、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，凡采用单位方针估算法来计算。

6.公共相配套设施费。

重要包含不能有条件让渡的斥地小区内公共相配套设施产生的收入。其估算可参照 建安工程费 估算方式。

7.不可预料费。

包含基础筹办费和贬价筹办费。按照名目的错乱程度和前述各项费用预算的准确水平，以上述 16项房地产开发前期策划之和为基数，按 3％一 5％计算。

8.斥地时期税费。

篇3：论房地产开发项目前期定位策划

关键词：房地产,前期定位,策划

引言

一般的讲房地产开发项目分成两个阶段, 分别是决策阶段和实施阶段, 其中决策阶段通常是指房地产开发中的项目前期阶段。一个房地产开发项目的胜利, 依赖于对项目的优异决策和后期的组织实行, 然而一个优异的决策对于整个项目的成功与否有着举足轻重的作用。因此可见, 准备好项目开发前的策划工作, 为项目开发提供了强有力的科学性决策, 是项目开发目标完成的关键因素。一般的讲, 前期的策划任务其实是处理市场定位的问题, 比如产品定位、价格定位、楼盘定位, 即处理“生产什么、为谁生产、怎么生产”的难题。

房地产项目开发的提出有其一定的社会生活、经济和政治背景。从开始提出的抽象具体的建设意图到建设成全面复杂的工程, 其中每一个流程的活动内容、方法和其规定完成的预期目标, 都与前期策划任务的指引分不开。所以, 房地产开发项目前期的策划是整个项目成功的关键所在。

1 房地产前期定位策划的概念与作用

其实策划就是对将来要发生的事情做现在的决策。换句话说, 策划是寻找到事物因果关系, 权衡将来可采用的方法, 作为当前决策的根据。更具体的说, 策划就是提前决定做什么, 什么时候做, 怎样做, 由谁做。

房地产前期定位策划是一种协助决策的综合性的活动, 是为了协助房地产开发项目企业做出合理的定位决策, 预防和降低项目开发带来的危机。它的前期有两个方面的内容: (1) 针对于整个策划来说, 前期定位策划首要钻研的是项目有形产品建设实行前的局部, 其主要包含市场定位研究、土地定位策划、和产品定位策划等; (2) 前期定位策划早于实际的决策与项目产品的产生, 是一种具有科学性的推测活动。

房地产前期策划是依据房地产前期策划制定预期目标, 通过对市场的全面系统的研究和解析, 综合各种资源, 解决房地产开发企业决策在哪里开发、开发什么项目、如何开发、开发以后出售给何人等问题。所以, 房地产前期定位策划有以下作用: (1) 使企业更为准确的决策, 最大限度的降低项目操作出现的误差; (2) 有利于整合房地产资源, 推测未来市场, 实现目标用户居住要求的作用; (3) 能够提高房地产开发项目的竞争力, 在现今房地产开发日益激烈的状况下为项目取得主动地位。

2 房地产项目开发前期策划的主要内容

主要包括:项目论证与定义、环境调查与分析、环境文化策划、组织策划、管理策划、合同策划、经济策划、技术策划、营销策划、风险策划。各种组成成分的主要内容是:项目定义与论证主要是制度开发或建设的目标、宗旨和指导思想, 同时制定项目的规模、组成、功能、标准与布局、总投入及开发或建设时期;环境调查与分析主要是解析项目所在的政治环境、宏观经济环境、自然和市场环境、建设环境及建筑环境等, 并为项目的论证与定义提供材料;组织策划是指制定决策期的工作过程和任务分工及管理职能的分工;管理策划是要确定项目建设和经营期间的管理的具体方法;合同策划是指制定决策期的合同内容、文本和结构;经济策划重视项目的开发成本效益分析, 做出资金需求用量策划和融资办法;技术策划主要是指论证和分析技术方案以及技术标准和规范化的使用和制定;营销策划主要是解析制定应先方法、广告和营销价值等;环境和文化策划着重于项目规划的环境艺术、生态文化等方面;风险分析主要包括政策风险、政治风险、经济风险、组织风险、管理风险、及营销风险等等。根据以上各种原因的解析, 我们能够制定出一个清晰和精确地计划和方法, 从而为开发项目提出决策。项目策划是一个文化管理和创新加值的过程, 根据项目策划, 能够为项目开发中的各个方面实行全面调查和研究, 做出方案, 为项目进行中的控制制定前提。

3 房地产项目前期策划的重要性

(1) 选址错误。比如开发商在高档地区建设低档房, 使大量的土地资源造成耗费, 土地的级别效益不能够全面的体现出来。这样的选址错误是最有代表性的缺乏前期策划, 对地域因素缺少思考的造成的结果。

(2) 房型设计与套内面积控制相互矛盾。比如个别的工薪阶层小区, 则过于要求太大的厅, 太大的辅助设施面积, 使得过大的套内面积超出了住户的实际消费能力的范围, 套内面积过大, 即使单位面积价格低, 但是总的价格需要消费者承受太大的压力。像这种房型设计超出市场定位, 套内面积控制和房型设计相互矛盾很常见。

(3) 功能定位、设计。如有的小区的设计功能、选材过程中与小区的市场定位脱离, 而有的高档商品房外立面、小区规划优异, 但功能设计低档、房型设计不规范, 和高档房自身不般配。

(4) 为了节约设计的成本, 使用以前的设计方案、规划设计陈旧。如个别的高档住宅区的地域、材料、外立面都行, 但小区的设计不好, 单位平面的布置较差, 如有高层点式蝶形, 最后是阴面商品房卖不出, 阳面商品房销售的比较好。

(5) 有的小区称为经济适用房, 但把城市规划的方法利用到小区的规划里是不可行的, 大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等, 导致结果是华而不实, 成本加大、购房者负担极大, 而居民住宅前后绿化遭到薄待。像这样的难题都归根于前期策划不到位或缺乏。

4 策划工作中应该注意的几个问题

4.1 开发商对策划工作的认识存在误解

有的开发商轻视基础建设流程, 不注重房地产开发的调查探究, 只注重于地块的价值与位置, 不着重对开发项目实行全面的功能、文化、结构、生态、环境、交通等各方面的具体钻研, 不注重策划工作, 舍不得为策划进程花金钱。

这使得开发商所开发的项目味同嚼蜡, 或者存在很大缺点, 即便项目所在地块位置优越, 其效益也不与之成正比。

4.2 对专业策划单位的不重视

即使有的开发商知道项目开发前期策划工作的重要作用, 也懂得应该怎样全面的进行调研和分析, 做出实践方法, 但常常对自己领导的队伍过于自信, 或者舍不得花钱, 觉得用不着别人的辅助, 依赖于自己去做。有的大型房地产开发公司也拥有自己的项目策划部门, 其员工也拥有较高的素质, 但因为单个项目所在城市、地域环境不同的限制, 公司的策划员对当地的状况分析相当困难, 因此依靠专业策划人员来实现对项目的定位十分重要。专业化的策划企业拥有较好的经验和专业化的组织流程, 依靠他们可以大大提高企业收益。

4.3 策划工作的组织关系问题

策划方是业主的总指挥, 是为业主解决疑难并向其负责。在实际的工作流程中, 策划方通常担负着设计监理的重任。对于项目前期开发的设计工作组织关系来说, 存在有两种状况:一种是业主代表策划方直接指导设计环节 (这使得策划方的设计监理权有名无实) ;另一种状况是业主拜托策划方全程组织设计实行。为了阻止多头管理问题的出现, 进而对规划设计造成不便, 需要在策划委托合同中明确各方的责任。实际上, 解决不好组织间的关系, 通常会导致规划设计效果的脱离。但无法否认的是, 策划方的成就和最后的规划设计图一定要得到业主的认同。

4.4 策划企业自身的组织问题

策划工作在项目开发前期尤为重要, 是项目开发的核心, 因为策划工作是随着日益激烈的房地产竞争的局面产生的, 房地产咨询业正在发展。很多策划公司依赖于监理公司、设计院等, 组织结构不完善, 有的承接到项目之后, 东拉西凑策划人员, 从而使得策划效果不好, 使得开发商对策划工作认识不足。项目策划公司必须要提高自身能力, 创建大型咨询企业, 进而策划出优越的开发项目, 适应时代潮流。

4.5 策划行业的收费问题

由于对策划工作行业的收费没有制定一定的标准, 收费各种各样, 实际上是根据项目的工作内容、策划员的荣誉度和市场行情而定。开发商在讨论策划费用时, 不仅要预测到策划成果的使用价值, 给予策划人员较好的酬金, 也要施展其优秀才能, 做出有新意的产品。这是由于好的策划案给开发商的利益远大于给策划员的酬金。

5 结语

房地产开发作为一个投资大, 建设使用时间长, 成效与风险同在的过程, 其每一个步骤既相互联系又具有独立性地构成整个策划的完整流程, 这个整体也是一个策划从构型、提出到实行、完善的体系。精确地策划不仅是科学决策的主要保证, 也是完成目标, 提高效率的重要条件。

参考文献

[1]方茂青, 陶莎, 赵衡宇.房地产项目开发前期策划的发展探讨[J].商场现代化, 2011 (11) .

[2]尤朝晖.对房地产开发项目前期策划合同若干问题的探讨[J].科技创业月刊, 2010 (11) .

篇4：房地产开发前期工作

【关键词】竞拍阶段;决策阶段;成本控制

0.前言

房地产项目周期是指房地产项目从投资意向开始到投资终结的全过程，一般房地产项目的投资周期划分为房地产项目开发土地的竞拍阶段、决策阶段、设计阶段、实施阶段、竣工验收阶段五个阶段。目前，房地产市场调控，行业竞争日趋激烈，对比房屋销售价格相对的不可控制，如何有效地控制工程造价，提高企业在市场上的竞争力，增强企业的经营创利能力是每一个房地产开发商面临的重要课题。其中，土地的竞拍阶段、决策阶段、设计阶段对项目成本影响最大，事前控制意义重大。

1.土地竞拍阶段和决策阶段的成本控制

房地产项目土地竞拍阶段和决策阶段是房地产项目成本控制的起点，其结果对整体项目投资有决定性的影响。

1.1项目投资机会研究

机会研究实质上是提出房地产项目开发设想，对投资机会进行初步探讨，根据项目开发土地周边的市场情况和基础环境进行细致的调查研究，研究附近相同类型已开发项目的投资额、土地竞拍价格和销售价格情况；政府规划设计条件分析；项目开发土地的SWOT分析；判断此项目是否值得投资，确定土地的最高项目竞拍价格，以决定是否发起项目，参与该项目的土地竞拍。

在此阶段，没有工艺流程图、平面布置图和设备分析情况，主要靠比照同类型已投产项目的投资额并考虑价格变化因素等进行投资估算，估算的目的仅在于判断一个项目是否值得进一步研究，因此，误差率较大，允许在±30%以上。

1.2土地竞拍

根据投资机会研究的结果，参与土地竞拍，编制详细的竞拍报价策略：主要有不平衡报价、高低报价、合纵连横报价、志在必得报价等。土地竞拍价格的高低关系到项目成本控制的成败，是项目成本的第一部分。竞拍过程中依据现场实际情况，随时调整报价，当超过最高竞拍价格时，放弃该项目。

1.3编制项目建议书

通常项目建议书包括项目的目标、任务和范围、项目工作及产出物的要求等内容，是对拟建项目的一个总轮廓设想；项目建议书获批，即为立项。因此，必须认真研究政府规划部门设计条件，从拟建项目的必要性及大方面的可能性加以考虑；在客观上要符合国民经济长远计划，符合部门、行业和地区规划要求。在此阶段，有了初步的流程图、总平面布置图及主要设备情况，并已确定了项目的地理位置，此时对建设成本的估算精度一般要求控制在±20%左右，所需费用占投资总额的0.25%～1.25%。

1.4项目可行性研究

依据已审批的项目建议书，从项目的技术可行性、经济可行性、运营可行性、环境可行性、综合可行性等六方面，通过对项目有关的市场、技术、工程、经济和风险等各方面进行研究、分析、比较和论证，考察项目建设的必要性，市场的可容性，技术的先进性和适用性，工程上的合理性，财务和经济上的可行性，项目对社会和环境的影响以及可能面临的风险等等，从而对项目的可行性作出全面的判断，为项目决策提供技术、经济、社会、商业等方面的评价依据，为投资决策提供两个或几个可供选择的方案，最终为投资决策提供全面的依据。在此阶段，有了主要工程技术数据，主要设备的规格、参数，此时对建设成本的估算精度一般要求控制在±10%左右。一旦可行性研究报告被批准，其投资估算额即成为建设项目投资的计划控制额。

2.设计阶段的成本控制

项目设计阶段是项目开发进行全面规划和具体描述实施的阶段，是工程建设的灵魂，是控制投资建设规模、提高经济效益的决定性环节。设计阶段的成本控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价（估算、概算、预算）相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价的控制系统。

房地产项目开发成本控制是技术和经济的有机结合。目前，工程项目设计与投资控制工作联系不够紧密现象比较普遍。设计人员一般比较注重产品安全实用、技术先进，强调设计的产值而对经济因素考虑较少，因此，对这一阶段的成本控制不能仅仅依靠设计人员，而应集思广益，组织各有关专业人员共同研究，特别是工程造价人员的参与。

2.1方案设计阶段

设计方案必须处理经济合理与技术先进性之间的关系，在满足功能要求的前提下，尽可能的降低工程造价；设计方案必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命费用，不仅要考虑建造成本，还需考虑使用成本，即做到建造成本低、维修费少、使用费省；设计方案必须兼顾近期与远期的要求，选择项目合理的功能水平，同时依据远景发展需要，适当留有发展余地。

方案的优化比较是设计阶段控制项目投资的关键。通过对建筑的功能和价值进行分析、比较，在剔除多余功能的基础上，把建筑工程材料选择、设备选型与建筑工程的功能和经济寿命综合起来考虑，使工艺流程尽量简单、设备选型更加合理，才能以最低的成本取得最优的功能，实现价值最大化，从而择优确定技术经济效果最好的设计方案。

2.2初步设计阶段

初步设计主要确定项目的建设规模、结构形式、外观设计、平面布局及装修标准等主要技术经济指标，在该阶段对项目投资的影响达到35%～75%。

采用限额设计是我国工程建设领域设计阶段中投资控制的有力措施。所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，按分配的投资限额控制设计，严格控制设计中的不合理变更，保证总投资限额不被突破。

为确保限额目标的实现，要进行以系统工程理论为基础的优化设计，应用现代数学方法和计算机技术，对工程设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析、项目可行性等方面不断进行最优化。

2.3施工图设计阶段

施工图设计是对初步设计的细化和深化阶段，必须严格按照批准的初步设计所确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行。施工图阶段限额设计的重点应放在工程量控制上，控制得工程量是经审定的初步设计工作量，并作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破。

加强设计出图前的审核工作，细化和明确设计范围，安排好各专业图纸的校合工作，以避免细部设计各专业不吻合现象。在设计图纸出图前加强对设计图纸依据文件、标准等的审核管理工作，力求提高设计质量，避免过分设计、超过设计，以减少不必要的工程投入。

加强设计变更管理，进行事前控制，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在保证预期的设计成果的前提下，克服设计方案的不足或缺陷，力求所花费的代价最小。对于不可避免的设计变更，应尽量提前，以减少对工程的损失；对影响工程造价的重大设计变更，需要采取先算帐后变更的办法解决，以便对工程成本实行有效控制。

推广应用标准设计也是控制工程成本的有效手段。标准设计可以节约设计费用，大大缩短设计周期，节约时间；同时，也有利于工程的施工，降低建筑安装费用；因此，采用标准设计一般都能使工程造价低于个别设计的工程造价。

在设计中引入风险机制，实行设计的奖罚制度。奖励那些设计方案优秀、工程造价节省的设计，处罚那些因涉及浪费而造成经济损失的设计，激励设计人员深挖设计潜力，重视设计方案的经济合理，对控制工程造价将是一个大的突破。

3.结束语

房地产项目开发前期是有效控制工程成本、取得良好投资效益的关键阶段。应改变传统的成本控制观念，在土地的竞拍阶段、决策阶段和设计阶段提早进行成本控制，体现事前控制的思想，坚持把项目开发的控制重点转移到前期阶段，取得事半功倍的良好效果。

【参考文献】

［１］房地产开发经营管理实用手册.中国建筑工业出版社.

［２］造价工程师务实手册.中国建材工业出版社.

篇5：房地产开发前期工作

房地产开发是一项综合性很强的系统工程。整个开发流程是从拿地前的可行性分析到项目的规划设计再到施工、经营销售最后验收交付的一个持续性过程。这个过程具有涉及面广、开发周期长、投入资金大、环节繁多等特征。其中涉及多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变化,都可能导致项目周期拉长、成本上升等风险。因此,项目开发必须遵循一定的程序,科学地开展工作。

作为开发企业开发一个项目，报建流程贯穿于整个项目的开发流程之中，每个环节必须要经过政府相关职能部门和各相关机构的登记审核，并严格按照有关的法定程序进行。各种相关性手续及政府部门的批文是项目得以顺利开展的重要“通行证”。因此开发企业的报建流程管理工作构成了房地产企业流程管理的重要组成部分。在整个房地产项目的开发流程中，开发企业在政府各相关部门的监督管理下，通过内部各组织部门间经营活动的相互协调，并不断从政府各监督管理部门获取且反馈信息以最终完成项目开发目标，实现企业的经济效益和社会效益，报建显得尤为重要和关键。作为前期报建人，脑海中要始终强调时间管理的重要性并寻找优化报建流程中的关键路线，压缩整个项目的开发时间，提高自身资源整合能力和项目运作水平，防范并有效降低风险，增强企业的市场竞争力将是前期报建工作的核心。

作为前期报建人员日常工作中须做到“准、快”相对应的是“两拿”：

一是“拿人”。“拿人”是前期报建工作重点，关于人一定要认一个“准”字。从“拿地”到“拿证”到建设要行走于大大小小的几十个政府部门之间，最常涉及的几个部门：规划局、国土局、建设局、房管局、消防局、环保局、人防办、市政主管部门、水电燃气各主管部门，要尤为重视“准”字。这里要着重关注几门学问：一是政策解读，这些主管部门的人员可以说水平不一，学院派、江湖派、行政派鱼龙混杂。遇到懂行的交朋友拜师，遇到不懂行的咱们出主意，有条件上，没条件创造条件上。朋友帮你，一定要帮朋友想好退路。“思危、思退、思变”这是为官者的做事本质原则。业务熟练政策清晰，换位思考，他们也愿意交这样的朋友，这也是魅力所在之处。二是人脉梳理，理清这张网似乎事情就已经成功了一半，公司治理、渠道建立、“上压、下供”法等都是其精髓所在。前期报建工作中如何处理职能部门中层领导关系，是报建工作成果的关键，每个部门的科室约四五人，根据行政管理的流程，主要的具体事务都是由中层负责开展，提供决策，所以职能部门的中层起到了承上启下的作用。有些时候还需要通过不同途径熟知哪些平行的科室中层之间关系融洽程度，避免陷入内部人际之争。

二是“拿证”。拿证本身是个程序化的过程，但牵扯到时间成本而连锁带来的利益及现金流问题，所以要突出一个“快”字。

由于前期报建工作贯穿于房地产开发的全过程，从头到尾涉及多个节点，环环相扣、紧密相连。除了能够快速完成每个节点的报建工作外，还需要根据项目的开发计划、经营目标等要求，进行统筹安排，孰先孰后、孰重孰轻、孰缓孰急要了然于胸，做到游刃有余。其次前期部作为企业对外的一个窗口日常工作中存在着大量的沟通和协调工作，所以需要有较高的情商、善于沟通和交流。对待工作要有严谨的工作态度，切实维护企业利益与形象，在工作上要做到“三勤”即嘴勤、手勤、腿勤，不断加强对公司、项目及专业技术的了解和认识，要有扎实的理论基础、不断加强学习具有丰富的知识储备和灵活多变的思维，只有这样才能更好地与政府职能部门沟通，完成既定的工作目标。同时做到及时了解政府相关政策、法规，让公司最大化地利用政策从而达到项目的有序开展和优化成本的作用。

报建工作中有各种各样的方法和手段，但是最基本还要合乎规范规定，即使要突破也要遵循规定的流程程序，现在的各职能部门在审查过程中基本执行行政规定和许可范围。所以要细致了解各职能部门的审查标准、依据法规规范和报建资料内容的重点与核心，分清哪些是必须的，哪些是可以妥协的，做到心中有数。

酒桌文化很有文章，中国人的感情都是喝出来的，这是一句俗话，作为前期报建人都不得不面对这个让人汗颜的现状。在开发报建工作中，这份“酒桌情”确实会起到不小的作用，平时或在周末时要经常创造一些可以增进交流机会的场合，毕竟想和政府部门做好关系，要有一个场合和桥梁，在推杯换盏中，话语越来愈多，在半醉半醒中大家有了沟通的共同语言，其中需要注意的一点是吃饭就是吃饭，尽量避免提工作，当你再去的时候事情要好办的多。

工作中坚持是成功的起点，这是做每件事都该有的能力，第一是精神上的坚持：在和政府部门人员的接触中，并不是每个人都和颜悦色，有相当一部分人在官场文化的浸淫下，长着一副官相，说着一口官话。此时面对这样的人群我们需要做的就是坚持。第二是身体上的坚持：我所在的城市是个酒风盛行的城市，可以说各个部门都是酒泡出来的，每到此时我们需要做的就是要“要多喝，不能喝多”，因为前期部作为公司对外的窗口，所以前期报建人员要有一个良好的企业形象，时刻都不能失态更不能失礼和失言。

在项目整体开发过程中涉及众多关键节点，其中有些存在着一些地域差异性，关于**城市的“京城国际”项目整体开发关键节点，我们注意了以下几点：

一是修建性规划审批：此阶段是一个项目整体规划确定阶段，所以要对建筑面积、容积率面积、车位比等进行详细核对，避免日后修改。

二是建筑方案审批：该节点是规划报建中问题最多的一个点，为了避免反复，首先需要与设计院充分沟通，对于面积指标、间距、退让等常见问题要提前核查，如有风险点要在入案前与相关审核人员充分沟通，以提高审核通过率。

三是消防专项审批：从2010年10月1日开始实施新的备案制度，但如果地下单体建筑和建筑高度超过50米的居住建筑建设工程仍需审核和验收。这对图纸要求就更为严格，消防间距、消防门的开启方向、最短逃生距离等常见问题要尽量避免。

四是人防专项审批：人防审批一般请人防设计单位与人防施工图审查中心协助办理，因为他们与人防办都有较好的业务关系，关于是否易地建设需要提前确定，如易地建设需提前办理易地建设费的缴纳。此项为办理《建设工程规划许可证》关键点。

五是建设工程规划许可证：根据长丰县规划局要求确保计容规划面积经合肥市规划局电子校核处校核的数据不能大于1平米，否则不予办理《建设工程规划许可证》。

六是建设工程施工许可证：此环节关键是提前准备，对资料进行严格审核，包括合同内容、面积指标、总包单位与分包的用章、项目经理证、安检员、质检员证、总监证等。涉及的各项缴费需提前缴纳。

七是预售许可证：因办理预售许可证时即进行销售阶段，内部需提前与营销、工程等部门沟通，确定现场进度与计划开盘日期。外部与房产局要进行资料提前预审，涉及关键人员审查要时刻关注行踪，避免办证时人员不在、出差等情况导致不能按期办理完成预售证的情况。

篇6：房地产开发前期流程-前期流程

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理 1.所需资料

a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料

b.到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书 c 用地计划审核意见

d.建筑设计方案（总平面图等）e.其他相关资料 2.报批程序与报批资料

a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》

c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批 四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料

a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）4份 c.土地权属证（复印件1份）d.联建协议书（复印件1份）e.选址论证

f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）2.申办程序

a.准备数份项目建议书批复及数份地形图

b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理

四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料

a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批 1.所需资料

a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）b.地形图（均应划示用地2份 c.总平面图（3份）

d.建设用地规划许可证及批文 e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序

a.备齐上述所有资料及1500元支票 b.送区地名办办理

六、建设工程项目报建 1.所需资料

a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件

c.项目建议书批文原件及复印件

d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）

f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g.《住宅项目配套建设审核申请表》 h.《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理 1.所需资料 a.报建工程项目IC卡

b.上海市建设工程设计招标项目登记表

c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e.工程设计任务书 f.建设用地规划许可证 g.工程项目选址意见批文 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理 1.所需资料

a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份 b.会议通知书 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.提前三天分送各评委

c.到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书 九﹑建设工程规划设计要求申办 1.所需资料

a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b.计划批准文件 1份 c.土地使用权属证件 1份 d.房屋权属证 1份 e.危房鉴定报告

f.地形图（划示用地范围）2份

办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 十﹑工程项目设计方案深化﹑修改 根据规划局批文要求修改设计方案 十一﹑设计方案审定会召开 1.所需资料

a.设计方案文本 12份

b.项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件 若干份

c.请柬 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫站﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局等部门

c.召开方案审定会 十二﹑设计方案送审报批 1.所需资料 a.选址意见书 b.规划设计要求通知单 c.地形图（划示用地范围）d.设计方案 2份 e.地名批文 f.项目建议书批文

办理程序a.备齐上述资料b.到区规划局规划科办理 十三﹑可行性研究报告编制与报批 1.所需资料

a.用地计划审核意见书 b.项目建议书批文 c.用地计划许可证及批文 d.区府土文件 e.营业执照

f.开发资质证书

g.住宅项目配套条件审核申请表 h.资本金出资承诺书 i.设计方案文本 j.其他相关文件 2.办理程序 a.备齐上述资料

b.送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）c.送计委报批 十四﹑扩大初步计划

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计 十五﹑扩初会召开 1.所需资料

a.扩初设计文本若干份 b.请柬 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫局﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局（交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视）等部门

c.召开扩初会议

十六、扩初意见征询及扩初批复 1.所需资料 a扩初会议纪要

b.根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本

c.关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图 2.申办程序 a.备齐上述资料

b.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见 c.送规划局规划科报批

十七、住宅项目配套条件审核报批 1.所需资料

a.《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）b.项目建议书或可行性报告研究报告批文 c.地形图和管线图（划示用地范围）d.总平面图若干份

e.建设用地规划许可证及批文 f.其他相关资料 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.送住宅局总师室办理

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理 1.所需资料

a.上海市建设工程勘察招投项目登记表

b.《上海市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）c.《上海市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）d.设计中标通知书 2.申办程序 a.备齐上述资料 b.到市勘察招标办办理

十九、建设用地批准书申办 1.所需资料