房地产开发手续办理

2022-08-09

第一篇：房地产开发手续办理

房地产开发手续办理--最全

房地产开发手续办理(非常详细)

项目

收费标准

责任部门

前置条件 1. 土地取得

1.1征地报批所需文件

1.1.1土地现状利用图

市、园区规建局审核

开发：到市规划局查阅 1.1.2总体规划图

市、园区规划局

总工办

1.1.3用地红线图

市、园区规划局

研发部明确用地范围

1.1.4建设用地土地利用总体规划审核表

市、园区土地处

由园区土地处填写 1.2土地使用证的办理

1.2.1规划选址意见书(控规)

市、园区规划局

研发部确定用地性质 1.2.2规划条件(用地范围)

市、园区规划局

研发部明确用地范围 1.2.3土地使用可行性研究报告

咨询单位

经营、总工办、预算提供材料 1.2.3协助规划区域内企业土地挂牌

动迁部相关企业

1.2.3.1企业动迁摸底

动迁部相关企业

1.2.3.2企业搬迁补偿谈判、达成搬迁协议

动迁部相关企业园区

搬迁补偿洽谈 1.2.3.3企业提交土地转让申请

动迁部相关企业园区

1.2.3.4企业提交土地无经济纠纷承诺书

动迁部相关企业园区

1.2.4规划设计方案批复

开发部市规建局、园区规建局

规划设计方案

1.2.5土地挂牌评估

市土地交易中心、园区科技发展局

园区、搬迁企业、评估公司

1.2.6办理摘牌手续

市土地交易中心

1.2.7办理固定资产投资计划、基本建设计划

园区科技发展局

详规批复、红线图、开发申请

1.2.8办理中标通知书

市土地储备中心

依缴款证明、摘牌前的保证金 1.2.9签订开发履约保证书

市土地储备中心

中标通知书 1.2.10建设用地规划许可证

园区规建局

依摘牌手续

1.2.11签订国有土地使用权出让合同书

园区规建局

依摘牌手续 1.2.12缴纳土地出让金

园区财政局

依摘牌手续

1.2.13土地出让契税的交纳

园区财政局(市地籍处)

依摘牌手续 1.2.14国有土地使用权出让批复

市土地局、园区规建局

依摘牌手续 1.2.15土地指界国有土地登记

园区规建局、土地处

依摘牌手续 1.2.16办理土地使用证

1.3拆迁补偿

1.3.1动迁普查

1.3.1.1 动迁地块摸底

开发部土地规划设计条件及用地范围的确定 1.3.1.2 居民动迁摸底

拆迁区域所在政府

1.3.1.3 企业动迁摸底

拆迁区域所在政府

1.3.1.4 动迁标的物产权核实

土地局、房产局

1.3.2动迁手续办理

1.3.2.1 选择拆迁单位

拆迁公司

经理办公会，招标、投标 1.3.2.2 签订委托拆迁合同

拆迁公司

董事会

1.3.2.3 办理拆迁许可证

开发部、财务部房产局

中标通知书、规划、建设用地、土地使用许可证、银行资金证明

1.3.2.4 办理三停手续

配套处煤气、自来水、电业局

1.3.3居民动迁实施

1.3.3.1 编制拆迁方案

董事会

依据市拆迁政策及相关规定 1.3.3.2 发布拆迁公告

办公室大连日报社

1.3.3.3 摸底情况公示

拆迁区域所在政府

1.3.3.4 召开居民动迁大会

拆迁区域所在政府

1.3.3.5 制定拆迁补偿费发放计划

财务部

1.3.3.6 签订拆迁货币补偿协议

财务部

1.3.3.7 动迁标的物拆除

拆迁公司

1.3.3.8 进行居民回迁安置

公证处

1.3.4企业动迁实施

被拆迁单位

1.3.4.1 拆迁委托评估

市房地产评估所

1.3.4.2 拆迁补偿费确定

董事会

依据市拆迁政策及相关规定 1.3.4.3 签订拆迁补偿协议

财务部

1.3.4.4 动迁标的物拆除

拆迁公司

1.3.4.5 拆除现场移交

工程部

1.3.5动迁管理

1.3.5.1 拆迁政策法规搜集归档

档案室

1.3.5.2 居民动迁资料归档

档案室

1.3.5.3 企业动迁资料归档

档案室

1.3.5.4 外理企业居民动迁纠纷

法院、执法局、派出所

1.3.6拆迁评价

1.3.6.1 形成委托拆迁单位评价

1.3.6.2 签订委托拆迁终止协议

1.4土地变更用途和超面积补交的地价

园区规建局、财政局

确定最终规划用途和面积

2. 勘测设计工作

2.1勘察测绘与环评

2.1.1现状地形测量、基础配套设施测绘

2.1.1.1确定红线图

2.1.1.2面积确认(根据坐标)

2.1.1.3基础配套设施的测定

2.1.2地质勘察(初勘)

2.1.3环境影响评价审批手续

市环保局

2.2设计招标

提供规划设计方案 2.2.1下达设计任务书

营销部

2.2.2确定设计单位

2.3规划方案设计

2.3.1设计方案全图(见备注)

2.3.2交通影响分析

市交警支队

邀请市交警支队科技规划科参加规划评审会 2.3.3方案评审

2.3.4方案调整

2.4详规方案批复

市规划局、园区规建局

立项批复、选址意见书 2.5扩初设计

设计院

2.6施工图设计

设计院

2.6.1建筑施工图

设计院

2.6.2结构施工图

设计院

2.6.3给排水施工图

设计院

2.6.4暖通施工图

设计院

2.6.5弱电施工图

设计院、专业公司

2.6.6强电施工图

2.6.7消防施工图

设计院、电业局

2.6.8人防设计

消防局

2.6.9自来水设计

自来水公司、总工办

有项目规划批文、小区水内线设计图

2.6.10煤气设计

煤气公司、总工办

有项目规划批文、小区建筑设计图、房间布局方案

2.7建筑工程单体施工图审查

园区规建局、市建委审图办

2.8外网设计(采暖、雨水、污水、道路)

第二篇：房地产开发前期手续办理流程

第一部分：房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院进行可行性研究并制作报告书，应附有详细的设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分：行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政审批程序一般共分六个阶段，1)选址定点，2)规划总图审查及制定规划设计条件，3)初步设计及施工图审查，4)规划报建图审查，5)施工报建，6)建设工程竣工综合备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1. 2. 计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3. 4. 5. 建委办理投资开发项目建设条件意见书。环保局办理生产性项目环保意见书。

文化局，地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6. 规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段一般办理一下一般事项。 1.

人防办进行人防工程建设布局审查。

2. 3. 国土资源局办理土地预审。

公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4. 规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5. 规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段一般办理以下一般事项： 1. 2. 3. 4. 5. 6. 规划部门对初步设计的规划要求进行审查。消防局对初步设计的消防设计进行审查。交警支队对初步设计的交通条件进行审查。人防办对初步设计的人防条件进行审查。国土资源局进行用地预审。

市政部门、环保局、地震局、卫生局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7. 建委下发初步设计审批，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8. 建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9. 建委根据施工图设计单位审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审

查书》。

四、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项 1. 2. 3. 公安消防支队进行消防设计审查。人防办进行消防设计审查。

建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分相关专业内容和范围进行审查。 4. 规划部门对变更部分规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项 1. 2. 建设单位办理施工报建登记。

建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标规定确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。 3. 建委组织职能部门对开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项

由房地产管理部门办理预售登记，《核发商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料： 1. 以下证明材料：

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证。

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2. 3. 4. 开发企业的《营业执照》和资质等级证书; 工程施工合同。

商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置装修标准、竣工交付日期、预售总面就、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项 1. 建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2. 财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3. 规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局、以及其他需要验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划验收许可证》(正本)。 4. 建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，做退件处理并限期整改。

第三部分房地产项目权属初始登记阶段 1. 2. 由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。开发商应提交材料：

1) 申请书; 2) 企业营业执照;

3) 用地证明文件或者土地使用证; 4) 建设用地规划许可证; 5) 建设工程规划许可证; 6) 施工许可证; 7) 房屋竣工验收资料; 8) 房屋测绘成果;

9) 根据有关规定应提交的其他文件。

第三篇：房地产开发公司盖楼前需要办理哪些手续

为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1)选址定点;

2)规划总图审查及确定规划设计条件;

3)初步设计及施工图审查;

4)规划报建图审查;

5)施工报建;

6)建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行

审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：

1、以下证明材料：

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;

3、工程施工合同;

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。

2、开发商应提交材料：

(1)申请书;

(2)企业营业执照;

(3)用地证明文件或者土地使用权证;

(4)建设用地规划许可证;

(5)建设工程规划许可证;

(6)施工许可证;

(7)房屋竣工验收资料

(8)房屋测绘成果;

(9)根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

外商投资房地产开发公司必须申办房地产开发资质证书后，方能进行房地产开发，申办程序如下：

(一)到当地建设主管部门申请、填写《房地产开发公司资质申请表》，并提交申请成立公司所需材料，包括：

1、企业名称预先核准通知书;

2、开发项目建议书、可行性研究报告及市计委批文;

3、公司合同、章程及市政府批文;

4、外商投资批准证书;

5、工商营业执照副本;

6、董事长、总经理任命书及身份证明、简历;

7、外商投入资金的银行进帐单及会计师事务所的验资报告;

8、专业技术人员资格证书和劳动合同;

9、公司工程经营、财务管理制度;

10、公司办公场地证明;

11、房地产开发意向合同。

(二)将以上材料一式三份送市建设局进行初审。

(三)呈报区建设厅核发房地产开发资质证书。

第四篇：商品房开发手续办理流程

一、土地变性：

1、先要查看城市的总体规划，看此地块总体规划是不是商住用地，如不是住宅用地，总规划一般不会轻易更改。

2、到国土部门申请土地变性，国土部门进行土地评估，查看土地地形环境，了解有没有土地纠纷。

3、进行土地招、拍挂。

4、缴纳土地出让金，进行土地变性。以上为建商品房土地变性流程，比较复杂，办理时间较长，如走经适房，则无需这么多流程，时间也能较短。

二、立项审批(市发改委办理) 1 、项目立项申请报告书2 、项目建议书或项目可行性研究报告3 、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书4 、项目建设投资概算5 、银信部门出示的资金证明6 、企业法人营业执照副本7 、项目地形图8 、有关职能部门的意见。土地变性和立项审批为前期较为麻烦的前提条件，办理需1到2年或许更长时间。

三、招商局备案。在项目立项后，64亩地归西安市纺织城综合发展办公室管辖，需提供立项文件、土地证原件、招商备案表、节能报告和其他公司基本资料到纺织城综合发展办公室招商局进行项目备案。招商局给予提供资料目录，报批后招商局给予发出同意备案的红头文件，此项工作大约1个月时间。其中节能报告花费时间较长，因为要找有相关资质的公司出具节能报告，并上专家评审会。

四、规划设计。(1)、西安市规划院办理;道路红线图(2)、购买地形图(带上测量成果图即土地坐标图和国有土地证)(3)、规划院划出道路红线图，交由纺办规划局审批，审批后可以使用。(4)、带上土地证、立项报告、同意备案的文件，审批后的道路红线图，到西安市勘察测绘院(一楼大厅)做土地实测，实测人员会去看土地现场，作出土地净用地面积。(5)、实测报告作出后到纺办规划局做控规。(6)、纺办规划局根据控规申请的给予西安市规划院出具联系单，到规划院做控规。(7)西安市规划院接到联系单同意做控规，规划院人员到现场勘查土地，建筑，土地周边的环境。(8)控规做完，核发《建设用地规划许可证》。(9)、办理消防、人防、园林、环评文物勘探、岩土地质勘探等手续审批。审批完结后核发《建设工程规划许可证》，以上手续办理约7到8个月。项目跑到这后可现在土地上进行拆迁安置、场地平整、前期等工作可以开展。

五、建设项目审批管理：

1、城建费用交纳。

2、建设工程项目报建。

3、工程招投标管理流程。

4、招标流程时间安排表。

5、提交工程招投标备案监管资料。

6、监理备案(确定监理公司，大于3000万项目要招标方式确定，小于的可自行确定监理公司)。

7、质量安全监督备案。

8、民用建筑设计方案节能标准审查备案。

9、建筑节能设计审查备案。

10、建筑施工图设计文件审查备案。

11、办理核发《施工许可证办理》。

12、工程施工和工程竣工验收备案。

13、挖掘占用城市道路审批。

14、新建、改建排水设施和接连城市排水管网审批。

15、户外广告审批。

16、市政工程竣工验收备案。手续办理时间约半年。

六、办理预售许可证l 、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。 2 、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。 3 、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。 4 、计划部门签发的《项目投资许可证》。 5 、已签房屋施工合同。6 、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程;四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。 7 、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资 25 %以上资金的验资证明。8 、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。 9 、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。 10 、具有预售说明书 ( 内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划;公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等 ) 。 11 、项目规划平面图 ( 由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号 ) 。

第五篇：如何办理房地产赠与手续

房地产赠与是区别于买卖的一种房地产转让方式，它是指房地产所有权人在法律允许的范围内，自愿将其所有的房地产无偿赠送给他人的法律行为。赠与人、受赠人可以是公民、法人或其他组织。根据《中华人民共和国合同法》第185条的规定，“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同”。通常情况下，赠与合同于双方签字之日起成立、生效。

根据有关规定，赠与房地产的双方当事人，应当持房地产所有人的“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房地产所有权证，到房地产登记机构办理所有权转移登记手续，房屋所有权才归受赠人所有。

通常情况下，办理房地产赠与需要经过以下步骤:首先双方签订赠与合同并办理赠与合同公证手续,再到房地产交易中心办理所有权转移登记手续。而根据有关规定，以下三种房屋赠与情形免征个人所得税和营业税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的受遗赠人。但均需缴纳契税。

赠与合同在以下条件下不可以撤销：

一、具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同，无论财产权利是否转移，均不得撤销赠与;

二、经过公证的赠与合同;

三、没有法定的撤销赠与理由，赠与合同已经被履行或部分履行的，已履行的部分不能被撤销。

赠与合同在以下条件下可以被撤销：

一、财产权利尚未转移的，且不存在法定的不可撤销事由的;

二、受赠人严重侵害赠与人或赠与人近亲属的;

三、受赠人对赠与人有扶养义务而不履行的;

四、受赠人不履行赠与合同约定的义务的;

五、因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与;

六、赠与人为了逃避应履行的法定义务，将自己的财产赠与他人损害他人利益的。

需要说明的是，赠与人根据上述前四种情况欲撤销赠与的，应当在知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使;赠与人的继承人或者法定代理人根据第五种情况行使撤销权的，应当在知道或者应当知道撤销原因之日起六个月内行使。超过行使期限，该撤销权消灭。赠与人撤销赠与，应将其撤销赠与的意思通知受赠人，如果没有通知，不发生撤销赠与的法律效力。赠与被撤销后，权利人可以请求返还赠与的财产。

另外，虽然不存在法定的撤销理由，但赠与人的经济状况显著恶化，且严重影响其生产经营或家庭生活的，按照合同法规定，可以不再履行赠与义务。最后，赠与人所赠与的财产必须是自己的财产，将和他人共同共有的财产或者已设定银行抵押的房地产赠与他人，是无效的处置行为。(黄晓华)

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