河南省物业服务规范

2024-04-15

河南省物业服务规范（精选6篇）

篇1：河南省物业服务规范

湖南省物价局、湖南省建设厅

《湖南省物业服务收费管理实施办法》

湖南省住宅小区公共性物业服务基准价、浮动幅度及其他有关收费指导标准

唐小姐：管理费的定价，我们是以这个为指导为依据的，你看行吗

篇2：河南省物业服务规范

百科名片为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《湖南省服务价格管理条例》、《湖南省价格监督管理条例》、《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）和《物业服务定价成本监审办法(试行)》（发改价格〔2007〕2285号）的规定，结合我省实际，制定本办法。

湖南省物价局湖南省住房和城乡建设厅文件

湘价服〔2010〕76号关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知各市州县物价局、房产局：二○一○年六月七日

编辑本段湖南省物业服务收费管理办法第一条第二条本办法适用于本省行政区域内的物业服务、收费及监督管理。未实施专业化物业服务的全省公共机构物业及原房改房的收费参照本办法，由省物价局会同省机关事务局另行制定。业主自行组织管理物业的，其物业服务及收费可参照本办法执行，并由业主大会在属地乡、镇人民政府（街道办事处）的指导下具体实行。第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主（使用人）所收取的费用。第四条政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条物业服务收费实行统一政策，分级管理。省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门依据国家有关规定，制定全省物业服务收费的政策，指导全省物业服务收费管理工作。市、州、县政府价格主管部门会同同级房产主管部门按照价格管理权限，负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。第六条物业服务收费应当遵循公开、合理以及费用与服务水平相适应的原则。第七条物业公共性服务收费、代收代办收费和特约服务收费，根据物业服务企业所提供服务的项目、性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。住宅的公共性服务、车辆停放服务和装修服务收费，实行

政府指导价。非住宅物业服务收费、满足部分业主（使用人）需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费，实行市场调节价，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。第八条住宅的公共性服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为：管理综合服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务等五项，等级从低到高，最高级为五级。第九条实行政府指导价的住宅公共性服务收费，由省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门制定物业服务分项目、分等级收费基准价，并定期公布（现阶段全省分项目、分等级服务及收费基准价详见附件一《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》）。市、州、县价格主管部门会同同级房产主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素，在省定基准价上下30%的幅度内制定当地住宅物业服务分项目分等级指导价，并对同一住宅区内多种住宅类别制定各住宅类别的收费系数，每两年应公布一次。第十条住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，分别选择项目等级组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和。业主大会成立前未通过招投标方式确定的住宅前期物业服务收费标准由当地价格主管部门在当地公布的住宅物业服务分项目分等级指导价内核定。鼓励建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业服务企业，以招投标方式选择前期物业服务企业的由当地价格主管部门审核物业服务收费资格。未通过招投标方式确定的住宅前期物业服务收费由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并拟定收费标准，填列《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》（见附件二）。建设单位在核定的收费指导价范围内，在房屋交易合同中与物业买受人预先约定物业服务内容、服务规范、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。住宅前期物业服务收费未在房屋交易合同中与物业买受人预先明确的，业主有权拒绝付费。业主委员会经业主大会依法、依程序决定与物业服务企业签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同自然终止。住宅公共性服务收费具体标准由业主委员会经业主大会同意和物业服务企业在公布的指导价范围内，根据选择的服务项目及等级、小区规模、服务要求、服务质量（获优秀物业管理称号及住户满意度等情况）、服务成本、物价指数、盈利水平、物业新旧程度等因素，协商确定一个

合同期内的执行标准。必要时可邀请属地乡、镇人民政府及街道社区参与协调。第十一条因提供本办法（附件一）未涵盖的服务内容和设施设备而需增加物业服务成本的（如提供备用电源、柴油机发电机组、自备供水加压泵、消防设施等非常用的公共设施等专项服务），可根据其服务方式、时间另行在物业服务合同中约定收费标准。第十二条物业管理住宅区，因建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染和交通不便的，由建设单位给予业主相应补偿，并在房屋买卖合同中约定。第十三条实行市场调节价的物业服务收费，前期物业管理期间由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；已成立业主大会的，由

业主委员会经业主大会同意后依法、依规与物业服务企业在物业服务合同中约定。各级价格、房产主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定服务收费及有关事项。第十四条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费用采用包干制的，住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价管理。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费用采用酬金制的，住宅区公共性物业服务收费可实行市场调节价管理。第十五条实行酬金制的物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，每年不少于一次向全体业主公布并接受业主委员会或者业主大会的质询。实行包干制的物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况，听取业主大会的意见。第十六条物业管理公共性服务费用构成为：

1、人员费用，包括管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费、根据有关政策规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用等。

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用，包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行维护及检测费用，不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

3、物业管理区域清洁卫生费用，包括所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、公共管道疏通费、清洁用料费、（除垃圾处理费以外的）环卫所需费用等。

4、物业管理区域秩序维护费用，包括维护物业管理区域秩序所需的器材装备费及通讯设备管理费用、秩序维护人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

5、物业管理区域绿化养护费用，包括管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

6、物业服务企业办公费用和固定资产折旧费用，办公费用是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公费用，固定资产折旧费用是指在物业服务项目内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产年限分摊费用。

7、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。

8、管理费分摊，是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转，而由各服务项目承担的费用。

9、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用（如文体、联谊、比赛等必要的社区文化活动等）。

10、法定税费。

11、合理利润，住宅物业服务成本利润率最高不得超过8%。第十七条为供热、中央空调等动力设备发生的能源费用、运行维护费用应分别计入其供应价格中，不得另外向业主（使用人）收取。第十八条住宅公共性物业服务费按照法定产权面积计收。已办理

产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算。由业主购买（使用）的车库、层高达到2.2米杂屋的公共性物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取。另有合同约定的从其约定。改变使用性质的住宅用于办公的应按照同类住宅收费标准加收100%，用于商业的应加收200%。改变使用性质的杂屋、车库，用于居住的应按照同类住宅收费标准收取，用于办公的按同类住宅收费标准加收100%，用于商业（包括商业经营，为经营配套的仓储、员工食堂等）的按同类住宅收费标准加收200%。第十九条物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳；物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。第二十条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。物业受让人在产权转移时应向物业服务企业了解物业服务合同、管理规约等情况，并督促原业主结清相关物业服务费用，出现费用未结清时，由物业受让人承担连带交纳责任。第二十一条住宅区划内的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。利用道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及物业共用设施设备、共用部分进行经营，应当征得相关业主、业主委员会经业主大会或经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除合理成本（人工、维护和税费等）后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布收益所得的实际收入与支出情况，接受业主委员会的质询。第二十二条物业管理区域内的车辆停放服务，包括场地占用服务、停车物业服务及车辆特约保管服务。已购买或租赁场地使用权的，不再收取场地占用费。非规划区的停车场地占用费由业主委员会经业主大会确定；停车物业服务费和规划区的停车场地占用费实行政府指导价；车辆特约保管服务费实行市场调节价；车辆停放服务收费由价格主管部门另行制定。第二十三条业主（使用人）对房屋进行装修，装修人在室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业申报。业主、装修人或者装饰装修企业，需要物业服务企业提供特别服务的，可以与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，物业服务企业按照室内装饰装修管理服务协议可向业主

（使用人）收取以下费用：

（一）装修服务费：按房屋建筑面积和装修工期在装修管理服务协议签订时一次性向业主收取。装修服务费主要用于装修期间各种设备、设施的能源消耗、装修管理服务、各种资料的制作等费用。

（二）装修垃圾清运费：业主可以委托物业服务企业清运装修产生的垃圾（不包括拆除墙体产生的建筑垃圾），也可以按照规定时间自行清运；委托物业服务企业清运的，清运费标准在政府指导价范围内由业主和物业服务企业协商确定。

（三）出入证件工本费：对出入人员实行证件或登记查询管理的小区，物业服务企业可对装修工人出入实行持证限期管理，并收取证件工本费。

（四）装修押金：根据室内装饰装修管理服务协议一次性向业主和装饰装修企业收取。在装饰装修工程完成后应当立即退回。但是，装修期间损坏的共用部分（公共走廊、墙面等）、共用设施设备(电梯、对讲门等)的修复由损坏责任人承担，当责任人拒绝修复时，物业服务企业可扣取相关装修押金进行修复，其余部分应在装饰装修工程完成后退回。除上述费用以及实际提供了资料复制服务可以依照市场价格合理收取复印费外，物业服务企业不得另行收取诸如电梯使用费、楼道维修费等与装修相关的其它任何费用。上述收费标准由当地价格主管部门会同房产主管部门制定并公布。第二十四条有关单位向物业管理区域内提供水、电、燃气、热、电信、邮政、有线电视等服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并直接向业主收费和提供服务。需要委托物业服务企业代收费的，委托单位应当与物业服务企业签订委托代收、代缴合同，并向物业服务企业支付1—3%的代办服务费。第二十五条在签订物业服务合同之前，物业服务企业应查验接管物业管理区域的公共配套服务设施，对公共配套服务设施不全或不能正常使用的，应要求建设单位或业主大会完善，不能完善的，其物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，可参照本办法在服务合同中明确。物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护内容、标准及其要求，物业服务企业应根据有关规定与建设单位或业主大会在服务合同中明确。第二十六条物业服务收费实行收费公示制度和服务价格登记制度。物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，将物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准（含指导价标准、允许浮动幅度、实际收费标准）和代收的水、电、气、热、电信、邮政、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话12358等进行公示。对需由业主（使用人）分摊的费用，应当公布具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督和质询。公示的形式可采取公示栏、公示牌、服务收费手册、多媒体终端等。业主大会成立前未通过招投标方式确定的住宅前期物业管理公共性服务收费，建设单位或物业服务企业应在物业销售（预售）前15个工作日内持《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》，到当地价格主管部门办理《湖南省服务价格登记证》；业主大会成立前，通过招投标方式确定的住宅前期物业管理公共性服务收费标准，以及由物业服务企业和业主委员会经业主大会同意选择协商确定的公共性物业服务费合同期内的执行标准，应由物业服务企业填列《公共性物业服务费备案登记表》（见附件三），报经当地价格主管部门办理《湖南省服务价格登记证》，实行亮证收费。第二十七条物业服务企业按规定向业

主（使用人）收取了物业服务费的，其它任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。未经委托人委托，物业服务企业自行提供其他服务，需收取费用的，委托人有权拒付。第二十八条物业服务企业不承担收取自身不提供管理或服务的费用。政府有关部门（单位）及社区在物业管理区域内按规定应当向业主（使用人）收取费用的，须持合法有效文件自行向业主（使用人）收取。第二十九条物业服务企业在物业服务中应当遵守法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。对同一物业管理区域内相同的物业，禁止价格歧视，物业服务企业不得区分业主身份实行不同的收费标准。物业服务企业不得向进入物业管理区域为约定业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用，也不得向业主（使用人）收取任何未予标明的费用。第三十条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其及时足额缴纳物业服务费用；逾期仍不交

纳的按《物业服务合同》约定，交纳相应的滞纳金，物业服务企业可以依法追缴。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会经业主大会同意与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主不得以其并非合同当事人为由拒交物业服务费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受或者无需接受为由拒交物业服务费。第三十一条物业服务企业将物业服务合同中部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。第三十二条物业合同双方应接

篇3：加快河南物业管理行业发展的思考

收录日期:2012年10月26日

中原经济区是中原崛起、河南振兴的载体与平台;是河南扩大对外开放的同时加强对外交流合作、实现互利共赢的载体与平台。2011年9月28日, 国务院发布了《关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》, 确立了中原经济区建设在全国改革发展大局中的重要战略地位, 提出按照“核心带动、轴带发展、节点提升、对接周边”的原则, 形成放射状、网络化空间开发格局。面临难得的发展机遇和优势, 中原城市群的城市产业结构调整、功能重组、规模扩展进程进一步加速, 以经济技术开发区、中央商务区、大学科技城、新型商业区等为代表的城市新产业空间大量涌现, 并对原有城市空间结构、进而对城市群的总体发展产生很大影响。

同时, 配合中原经济区的发展规划, 地级城市城区发展及城市的集聚势在必行, 与之相关的生产和生活服务业, 尤其是城市物业管理将面临难得的发展机遇。物业管理作为城市发展和房地产业的深入和延伸, 因涵盖内容丰富, 关系群众切身利益, 所以备受人们关注。其劳动密集型的特征, 使得物业管理行业在吸收城乡剩余劳动力、解决日益加重的社会就业问题上发挥着重要作用。不仅如此, 物业管理作为新的经济增长点, 在促进第三产业发展、拉动经济增长等方面也起着不可忽视的作用。作为新兴的第三产业, 城市物业管理日益凸显他的重要性和发展的紧迫性。如何规范发展城市的物业管理工作, 是我们发展中原经济区过程中要面临的紧迫任务。

一、河南物业管理行业在发展中凸显的问题

河南物业管理行业发展比较晚, 起步比较低。郑州作为河南的省会城市, 是全省的政治经济和文化中心, 发展比较迅猛, 城市建设规模比较大, 房地产业发展十分迅速, 极大地带动了城市的发展, 也推动了物业管理行业的迅速发展, 为中原城市群发展起到了引领和带头作用。但由于中原城市群建设尚处于发展阶段, 集聚效应没有形成, 区域发展不均等原因, 全省的物业行业发展良莠不齐, 整体发展水平滞后, 离中原经济区整体发展要求还相去甚远。总的来看, 还存在以下一些突出问题:

1、服务内容多限于常规化和低端服

务项目, 服务内容满足不了城市建设日益发展和群众生活水平日益提高的需要。目前我国物业管理发展迅速, 物业管理类型多, 涉及各个领域, 约11大类, 其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但河南省多数地市物业服务仅限于少数几种, 甚至在一些地市, 仅仅局限于住宅和宾馆商业等物业形式。物业管理的服务项目仍主要是简单的保安、保洁、维修等基本内容。

2、物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等问题。

由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响, 河南省物业管理覆盖率总体仍然偏低, 而且地区之间发展不平衡。从实际情况看, 郑州、新乡、洛阳等市以及一些城市开发区物业服务开展广泛、发展比较快;而较偏远的城市、区位优势不明显的地区及小城市推进的比较慢, 物业管理服务意识和服务的提供都较落后。这种差异会造成观念与服务内容和要素的错位, 增加市场资源配置成本。另外, 地区差异较大, 存在狭隘的地方主义;易造成市场分割, 削弱整合优势。中原城市群中城市间的合理分工、彼此联系、协同作用, 在空间形态上就要表现为一定地域范围内系统的融合, 从而实现城市间物业行业商品和要素跨区域的自由流动, 即商品、人才、劳动力、资金、信息等要素在城市群之间的流动像在一个城市那样, 不因为流动要跨越行政边界而增加额外成本或把这种成本降为最低。

3、社会化、市场化程度低, 运作不规范。

随着多年国有企事业单位的改革, 有一定数量的行政、企事业单位开始摆脱后勤管理模式, 逐步向社会化、专业化、规范化物业管理方向发展, 并由一些大中城市逐步向中小城市过渡, 目前多数地区已完成了这一过程。但在一些地方, 仍存在部分产权单位后勤管理机构未取得物业服务企业资质, 或者物业管理权限比较混乱, 职责不清, 权责不明, 不符合市场主体的运行条件。另外, 一些地区物业项目仍存在“谁开发谁管理”、“物业公司依附于开发商”的状况, 物业服务公司没有以独立法人资格自主运营, 不具备走向社会承揽物业服务项目, 进行物业管理的市场化、社会化运作的环境和条件。部分物业管理企业不具有独立的缔约和竞价地位, 物业管理资源配置的市场程度相对较低, 公平竞争流于形式。虽然目前全国的大中城市已普遍推行前期物业管理招投标制度, 但绝大部分是邀请招标, 部分项目还存在陪标现象, 市场竞争尚不充分。

4、从事物业管理行业人员素质参差不齐, 从业人员专业化程度不高。

物业管理是新兴的行业, 人才储备基础薄弱, 从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展, 尤其突出地表现在称职的职业经理人匮缺, 现有部分管理人员与承担的任务不相适应, 职工队伍的专业技能培训也跟不上行业发展。河南是劳动力输出大省, 但相对于自身经济发展的需要, 又存在着留不住人才, 专业人才短缺的矛盾。从业人员素质是影响物业管理企业发展的重要因素之一, 尽快培养出一批高素质的行业管理人才, 加快物业管理学学科的建设已成为当务之急。

5、我国物业管理尚未形成一个适合

我国国情的现代物业管理理论, 在中原经济区建设过程中, 更需要一套完善的物业管理理论和法规指导中原经济区的物业管理发展。《物业管理条例》的颁发已经五年多时间, 但部分市地物业管理政策法规的立、改、废工作仍显滞后, 目前沿用的法规有不少与《条例》精神相左, 给物业管理的和谐推进带来困难。例如, 《条例》关于物业管理承接验收制度规定“物业管理企业承接物业时, 应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”, 但现在有的企业则将查验重点放在对业主自用部位的工程质量逐项验收上, 从而介入到开发商和业主关于质量问题的纠纷中, 承担了不必要的责任和风险。对于成立物业业主委员会和建立专项维修资金制度仍然是目前一些矛盾发生的焦点, 如何界定业主与物管企业的责权利关系, 以及配套的法律法规及保障实行的有关制度尚待统一制定。物业管理政策可操作性较差也是物业管理公司面对的一大困境。物管政策可操作性较差则主要体现在市场定价机制和维权执法问题。物业管理公司制定收费标准要有法可依, 对于个别业主恶意不交费问题上, 须制定相应的保障实施措施。一些企业没有认真学习和贯彻《条例》确立的各项制度, 有的经理对《条例》的有关精神理解有偏差, 至今仍然固守多年的习惯做法, 运作中越位和错位问题比较普遍。

二、河南物业管理突围之路

物业管理是中原经济区城市发展的重要软环境, 为促进中原经济区建设的发展, 针对以上中原城市群物业管理方面存在的问题, 提出以下对策和建议:

1、走精细化发展之路, 提高服务的专业化。

推进相应的高端物业管理服务, 提升中原经济区物业管理服务层次。改善目前服务比较单一的现状, 发展家政服务、代收代缴、车辆管理、特约服务等多方面、多层次服务, 不断拓展物业管理服务内容, 提高服务水平。从简单的专项服务到整体的综合性服务, 从规范化到标准化, 从大众化到个性化, 从“以企业为中心”到“以客户为中心”;物业管理覆盖面从原来单一的住宅物业向办公楼、大厦、工业区、医院、大学、商业街、市场等物业项目延伸, 从小型配套到大型公建, 从单一类型物业到综合性物业, 从纯市场化的物业服务到机关、企事业单位后勤社会化的物业服务等, 发展更多的规范化物业管理项目, 使物业管理拓展到不动产管理的所有领域。鼓励高品质的物业管理商将服务引入到地市级城市, 使高品质项目的物业管理服务成为当地的管理典范。鼓励高端物业管理商进行全方位的介入并进行全程咨询顾问服务, 将高端物业在人力资源、管理经验、管理技术、管理模式以及规范化的服务体系等诸多方面的优势及实际管理运作中积累的经验全程导入到当地管理商的运作之中, 推动本土管理商向规范化、标准化企业发展, 以合作项目的运作拉动本土物业公司人员综合质素、管理技能、公司运作的整体跨越式提升。

2、创造良好的市场环境, 实现物业管

理企业的优胜劣汰, 加强物业企业的社会化服务功能。地方建设、房管部门等政府主管机构应倡导公开招标竞争。积极倡导物业管理项目的公开招标制度, 将物业管理推向社会, 通过合法竞争获得项目管理权。政府应通过法律和行政的手段强制执行物业项目的招投标制度, 并保障公开进行, 公平竞争。同时, 对竞争企业提出明确要求, 如招标资格, 投标格式、程序、评标人员的组成, 开标的公布等。招标主体可以逐步从建设单位扩大到业主大会、国家机关和企事业单位;对于中原城市群的中小城市也积极推进物业管理招投标。政府部门既要营造竞争的环境, 更要维护竞争的秩序。业主在选聘物业管理企业过程中, 要本着公开公正的原则, 将招投标活动置于阳光下, 加强监督, 杜绝“暗箱操作”。按法律规定, 在物业开发的前期及落成后的一段时期内 (业主委员会成立前) , 开发商对其开发的项目有权决定物业管理公司。开发商要本着对自己、对广大业主负责的态度, 择优聘用物业管理企业。要打破“谁开发、谁管理”的垄断模式, 积极推进分业经营, 逐步形成公平、公开、公正的市场竞争机制。应尽可能创造条件, 引入国际高端物业管理企业参与竞争, 提升区域物业管理的社会化服务水平。

3、提高物业从业人员素质, 进行专业化培养。

伴随着物业管理的发展, 需要一大批物业管理职业经理人和专业技术人员, 全面提高队伍素质。要加强职业资格考试制度, 推进物业管理师考试注册工作, 加快建立职业经理人队伍。强调物业管理专业人员应当具备的执业能力, 明确物业管理专业人员的基本职责, 并强调遵守物业管理法律、法规及有关规定和恪守职业道德。此外, 还要注重企业关键岗位和一线员工的技能培训, 建立一支具有良好敬业精神, 恪守职业道德, 具备熟练专业技能的员工队伍, 以适应行业、企业发展的需要。为加强专业物业管理人员培养和为物业管理发展储备后备人才, 应加强物业管理人员的职业化培训和采取订单培养方式, 大力发展职业教育。促进职业教育规模化、品牌化发展, 加强示范性职业学院、职教实训基地等建设, 鼓励学校突出自身优势, 兴办特色学校、特色专业, 实现差异化发展, 为中原经济区物业管理的发展提供大量高素质的合格人才。

4、加强区域物业管理的法律规章制

度建设, 建立完善的区域物业管理政府协调机制。以《物业管理条例》为准则, 在中原经济区范围内开展全方位物业管理政策法规立、改、废工作, 既保证了地方政策和国家法规的协调统一, 也使《条例》的规定更具可操作性。在执法层面上, 各级房地产主管部门依照《条例》赋予的职责, 指导和监督业主大会和业主委员会, 督促建设单位履行前期物业管理的相关义务和监管物业管理企业。对于中原城市群城市间物业管理企业的排斥、竞争和摩擦需要整体的调控和必要的约束和限制。要站在全局、整体、长远高度, 改变传统观念, 超脱本位利益, 打破人为藩篱, 打破行政区划的束缚, 用市场调节手段优化配置物业管理各类资源, 为物业管理企业生产要素自由流动创造良好的环境。充分发挥行业协会的作用, 开展与省外及国际同行的交流活动, 推动中原经济区物业管理行业与国际接轨。通过与区域外、国外同行的交流和合作, 不仅有利于我们扬长避短、少走弯路、实现后发优势, 而且有利于提高河南省物业管理企业的整体素质和水平。促进中原经济区内地区与地区、企业与企业之间的交流与合作, 可由行业协会牵头并组织区域内地区之间的工作交流活动, 通过召开研讨会、举办培训班、组织互访等活动, 交流经验, 互相借鉴。

中原经济区建设将极大促进河南省的城市化进程, 为未来物业管理巨大社会需求奠定了基础;中原经济区发展对物业管理的需求对于物业管理行业来讲, 既是空前的机遇, 也是重大的挑战。在这一历史的进程中, 推进物业管理行业持续健康地发展, 不仅是物业管理企业的重任, 也是每一个物业管理人的历史责任。

参考文献

[1]关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见.2011.9.

[2]宋伟.浅析物业服务风险管理[J].珞珈管理评论, 2009.1.

篇4：河南省物业服务规范

光明食品集团成全国隐性大地王

近日，光明食品集团旗下上市公司海博股份公布重组方案：将把物流业务之外的业务置出上市公司，同时注入农房集团100%股权和农房置业25%的股权。重组完成后，公司主营将转型为房地产、物流两大业务。丰富的土地资源是光明集团地产业务最大的特点。根据公开资料披露，去年6月以来，农房集团至少斥资100亿元在全国范围内激进购地。截至2013年末，农房集团土地储备300余万平方米（约4600多亩）。

富力地产拟发债65亿

时隔一年，富力地产再次重启融资计划。

富力地产日前公告称，拟发行本金总额不超过65亿元人民币的境内公司债券，以补充营运资金、取代其部分中短期银行贷款及优化本公司财务结构。

富力地产今年锁定的700亿元销售目标并非唾手可得，加之去年以来的大手笔购地，对于富力来说，亟须“补血”。

“随着偿债期的到来，很多此前‘拍胸脯’承诺兑付债务的房企会发现，业绩下滑已削弱了履约的能力。”上海某房地产研究院研究员严跃进表示。

万达百货拟明年年底实现盈利

去年以来高层不断震荡的万达百货，7月31日携手周大福启动珠宝婚庆节。万达百货相关负责人表示，尽管目前仍为亏损，但是集团已经给出了盈利时间表。据悉，万达百货去年收入只完成调整后计划的91%，净利润增亏7%。

“目前集团老板（万达集团董事长王健林）已经给我们开出了明确盈利时间表，” 万达百货市场推广部副总经理徐培柏日前表示：这个时间很短很短。记者了解到，这个时间就是明年年底。

旭辉“微销宝”试水全民营销

篇5：河南省物业服务规范

××住宅区物业服务合同

委托方：住宅区业主委员会（甲方）；受托方：公司（乙方）；法定代表人：

；

法定代表人：

；

地址：。

地址：

；

资质等级：；资质证书编号：。

经住宅区业主大会会议表决同意，【通过公开招标选聘/直接聘请】公司为

住宅区（以下简称“本住宅区”）提供物业管理服务。为规范双方权利义务，保障本住宅区物业管理服务正常运行，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《湖南省实施<物业管理条例办法>》等相关法律、法规、规章，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，订立本合同。

第一章物业项目基本情况

第一条

物业基本情况:

1.物业名称：__________________________________________________。2.坐落位置：__________________________________________________。3.物业类型：__________________________________________________。4.占地面积：___________________________________ ______平方米。5.建筑面积：____________________________________________平方米。

其中：1）多层住宅____________________________________平方米；

2）高层住宅____________________________________平方米； 3）独立式住宅（别墅）__________________________平方米； 4）商业面积____________________________________平方米； 5）地下室______________________________________平方米； 6）其他面积（配电房、门卫室等）________________平方米。

6.入伙户数：______户（截止年月日，业主入伙户数户，户未入伙。）物业构成明细见附件一。

第二章

物业服务内容和标准

第二条物业服务内容

甲方委托的物业管理事项包括以下主要内容：

（一）本住宅区物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括附件二所列内容。

（二）本住宅区物业管理区域内共用设施的日常维修、养护、运行和管理。共用设施包括附件三所列内容。

（三）本住宅区物业管理区域内共用设备的日常维修、养护、运行和管理。共用设备包括附件四所列内容。

（四）本住宅区物业管理区域内公共环境（包括共用部位、共用设施、共用设备）的清洁卫生、垃圾收集及清运、虫害消杀、绿化等。

（五）本住宅区物业管理区域内的【开放式/半封闭式/封闭式】安全管理，但不含业主、物业使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、物业使用人另行签订合同的除外。

（六）本住宅区物业管理区域内的公共秩序、交通秩序维护，以及车辆的行驶、停泊及管理。

（七）本住宅区的社区文化建设的组织。

（八）对物业管理区域内可以用于经营的公共部位进行经营和管理。

（九）本住宅区物业管理区域内的物业档案及业主档案的管理，以及物业管理服务档案资料的建立、保管和使用管理。

（十）。

（十一）现行相关法律、法规、政策规定的，以及在本合同签订后新规定的应由物业服务企业承担的其他事项。

第三条物业服务标准

乙方提供的物业管理服务应当达到如下标准（根据项目具体情况填写相关内容，具体标准可参照湖南省房地产业协会颁发的《湖南省星级物业服务项目考评办法（修订）》）：

第二条第（一）项：；第二条第（二）项：；第二条第（三）项：；第二条第（四）项：；第二条第（五）项：；第二条第（六）项：；第二条第（七）项：；

第二条第（八）项：；第二条第（九）项：；第二条第（十）项：；

第三章

物业服务相关费用

第四条物业服务收费

物业服务费每______【月】/【季】/【半年】交纳一次，每次交纳费用时间为_____，由全体业主向乙方交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，但业主应将此约定告知乙方，同时负连带交纳责任。

本住宅区物业管理区域内的物业服务收费选择以下第种方式。

（一）包干制

1.物业服务费用由业主按其拥有物业的专有建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：元/平方米/月；高层住宅：元/平方米/月；别墅：元/平方米/月；办公楼：元/平方米/月；商业物业：元/平方米/月；会所：元/平方米/月；物业：元/平方米/月。

2.物业服务费用中，%用于业主大会、业主委员会的工作费用及业主委员会成员的津贴、工作人员的薪酬。

3.关于物业管理区域内共用水电费分摊：。

（二）酬金制

1.物业服务费用由业主按其物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：元/平方米/月；高层住宅：元/平方米/月；别墅：元/平方米/月；办公楼：元/平方米/月；商业物业：元/平方米/月；会所：元/平方米/月；物业：元/平方米/月。2.乙方采取以下第种方式提取酬金：

1）乙方按【每季/每半年/每年】元的标准从预收的物业服务资金中提取；

2）乙方【每季/每半年/每年】按应收的物业服务费用 %的比例提取。3）乙方【每季/每半年/每年】按结算的物业服务费用 %的比例提取。3.物业服务费用支出应全部用于本合同约定的支出，结算后结余部分，转入下一继续使用，结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳。

4.乙方应向全体业主公布物业服务计划和支出预决算，并按【季/半年】向全体业主公布物业服务费用的收支情况。

5.每年由甲方聘请专业机构对物业服务费用预决算和物业服务费收支情况进行审计，审计费用由【甲方/乙方/甲乙双方】共同承担。第五条停车服务费用

对物业管理区域内业主已购买或租赁的车位（库），乙方收取停车服务费。收费标准为：露天车位元/个/月；车库车位元/个/月。停车服务费每______【月/季/半年】交纳一次，每次交纳费用时间为_____，由购买或租赁车位的业主向乙方交纳。

乙方应与车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。需要进行车辆保管服务的，收费标准由双方约定。

业主与车位使用人约定由车位使用人交纳停车服务费的，从其约定，但业主应将此约定告知乙方，同时负连带交纳责任。

第六条经营管理费用

对物业管理区域内可以用于经营的公共部位进行经营和管理的，应当另行签订补充协议，明确经营管理收费标准、乙方提取管理服务费用比例、双方权利义务等具体内容。补充协议与本合同具有同等效力。第七条业主自用部位收费

业主和物业使用人委托乙方对自用部位、自用设施及设备的维修、养护或提供其他特约服务的，按双方的约定收取费用，或按乙方在物业区域内公示的收费标准收取费用。第八条公共服务项目收费

物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用由市政公用事业单位向业主收取，市政公用事业单位委托乙方代收的，在告知业主后，乙方可向业主收取上述费用。第九条物业服务收费标准的调整

物业服务收费标准的调整按下列第项执行：（1）按政府规定的标准调整；（2）按每年 %的幅度上调；

（3）按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整；

（4）根据当地最低工资标准及社保缴纳基数上涨标准调整；（5）双方另行协商并补充协议；（6）其他。

第四章

双方的权利和义务

第十条甲方的权利义务

（一）甲方的权利

1.监督乙方履行合同，要求乙方按合同约定的内容和标准提供服务。2.要求乙方提交以下文件并进行审定或审计：

【包干制】：内容超出业主大会议事规则、管理规约及本合同约定的管理制度和操作规程。【酬金制】：物业服务方案及相应的管理制度和操作规程、服务计划、财务预、决算。3.按【季/半年/年】对乙方的服务水平进行全面考核评定，并向当地行政主管部门抄报考核评定结果。

4.按照相关规定组织专项维修资金的交存及使用。5.。6.有关法律、法规、规章和《管理规约》规定的其他权利。

（二）甲方的义务

1.监督管理规约的实施，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，并督促业主遵守经审定的物业管理相关制度和操作规程，协助乙方履行合同。

2.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用。

3.本合同签订后日内，向乙方提供平方米的物业服务用房，但物业服务用房的水电等能源耗及办公条件配置等费用由乙方承担。

4.本合同签订后日内，向乙方移交附件一至附件五所列的物业，以及所有的物业管理相关资料。

5.协助乙方劝阻业主和物业使用人违反管理规约、合同约定（含服务方案、管理制度、操作规程）、法律法规及规定的行为。

6.协助乙方开展社区文化活动和便民服务工作。

7.。8.有关法律、法规、规章和《管理规约》规定的其他义务。第十一条乙方的权利义务

（一）乙方的权利

1.根据合同的约定以及有关法律、法规的规定，收取物业服务费和其他相关费用。2.业主和物业使用人委托对其自用部位、自用设施设备进行维修、养护或委托其他特约服务的，有权向其收取费用。

3.委托专业公司承担本住宅区的单项服务并支付费用，法律、法规等相关规定对专业公司规定了相关条件的，委托的专业公司应当符合该条件。

4.。5.有关法律、法规、规章和《管理规约》规定的其他权利。

（二）乙方的义务

1.根据合同约定的服务内容和标准提供服务。

2.【制订并组织实施/组织实施投标文件中的】物业服务方案，制定、完善并组织实施与物业服务方案相应的管理制度和操作规程。相关内容超出业主大会议事规则、管理规约或本合同约定的，实施前应提交甲方审定同意。

3.制订维修养护计划和维修方案，经甲方审定后组织实施，配合甲方合法使用维修资金。单次维修费用超过_______元的，由乙方承担。

4.按照补充协议的约定，利用物业管理区域内的公共部位或公共设施设备组织经营管理。必要时，协助甲方办理相关审批手续。

5.实施电梯、电气、制冷及高空等涉及人身安全的作业，乙方应当委托具备相应资质的专业公司实施。乙方委托专业公司承担单项业务的，应当签订协议，明确各自的权利义务和安全管理责任。乙方和专业公司对甲方在协议范围内承担连带责任。

乙方不得整体转让本合同业务，也不得将任何单项业务承包给个人。

6.未经甲方许可，乙方不得擅自占用物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变其用途。紧急情况下，乙方为了公共利益可以先行施工，但动工前应告知甲方。

未经甲方书面许可，乙方不得改变物业服务用房的用途。

7.对业主和物业使用人违反管理规约、合同约定（含服务方案、管理制度、操作规程）、法律法规及规定的行为，应当及时劝阻，并告知甲方，必要时向有关主管部门报告，督促业主和物业使用人改正。

8.购买物业管理区域内的公共财产及公众责任险。协助甲方或其他相关方进行安全防范工作。发生安全事故时及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。

9.制定社区文化活动方案，组织开展积极向上、健康有趣、丰富多彩的社区文化活动和学雷锋、敬老爱幼等便民服务工作，创造和谐的社区氛围。

10.在物业管理区域内的等显著位置长期公示本合同文本，并协助甲方按期公示法律法规、业主大会议事规则、管理规约等规定应当公示的内容，定期公示利用公共部位、公共设施设备经营的收益情况，及时公示本住宅区内发生的应当公示的物业管理相关重大事项。

11.委派的项目负责人应当符合以下条件：

1）； 2）。

更换项目负责人时，应当提前天通知甲方，经甲方同意方可更换，且更换后内应当在等显著位置向全体业主公示。本次委派的项目负责人为。12.接受业主和物业使用人的监督，及时处理业主和物业使用人的投诉。接到投诉日内必须向投诉人反馈处理情况。

13.建立本住宅区的物业管理档案，及时记载有关变更情况并及时书面通知甲方。14.如本合同终止后双方不再续约，乙方应在甲方新聘的物业服务企业进场后日内向其移交原委托管理的全部物业（含物业服务用房）及各类管理档案、财务资料以及本住宅区内的各类公共资产。

15._________________________________________________________。

16.国家法律、法规、规章和《管理规约》规定的其他义务。

第五章

合同期限

第十二条合同期限

本合同的期限为____【年/月】，自年月日起至年月日止。第十三条期满续约

本合同期限届满后，双方同意续约的，应于本合同到期前日内签署新的物业服务合同。本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前个月书面通知乙方；乙方自接到通知起个月内回复甲方。

本合同期限届满后，甲乙任何一方决定不再续约的，均应当在期满前个月书面通知对方。

第十四条过渡期

本合同终止后，在新的物业服务企业进驻前，乙方应继续提供过渡期物业服务，但过渡期不超过个月。过渡期满前，双方应当完成物业的交接。过渡期内双方的权利义务按本合同执行。

第六章

违约责任

第十五条

甲方违约责任

（一）甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容或未达到服务标准的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，乙方可以终止合同；造成损失的，乙方可要求甲方承担相应的赔偿责任。

（二）业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费或停车服务费等费用，逾期每日按【____元/逾期应付总金额____%的】标准向乙方支付违约金。

（三）业主违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。

（四）在本合同终止、乙方向甲方移交所管物业时，甲方拒不接收的，乙方可以要求甲方在按【____元/每月物业服务费总额的____%】的标准向乙方支付违约金；造成损失的，乙方可要求甲方承担相应的赔偿责任。

第十六条

乙方违约责任

（一）乙方提供的服务达不到本合同约定的内容和标准，甲方有权要求乙方在合理期限内整改到位，乙方未能按期整改到位的，甲方可终止合同；造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。

（二）乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的, 甲方可要求乙方继续履行，采取补救措施，并按____元/月向甲方支付违约金；前述行为造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。

（三）乙方在本合同终止后拒不撤出本物业管理区域的，甲方有权要求乙方按时撤出物业管理区域，并应当按元/月向甲方支付违约金；前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失。

第十七条

提前解约责任

甲乙双方中任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付________万元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。

第十八条不可抗力责任

因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，双方均部分或全部免除责任，相关事宜由甲乙双方另行依法协商处理。

第十九条重大事故责任

因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理；因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理（事故原因及责任以政府有关部门的调查结论为准）。在没有明确事故责任之前，双方均有义务采取措施防止事故恶化、损失扩大，并通知对方。明确事故责任之后，由责任方支付对方为此支出的费用。

第二十条突发事件责任

发生漏电、火灾、水管破裂、公安机关执行任务等突发事件或不可预见的情况，乙方为维护公共利益合法采取紧急避险措施造成损失的，应当按有关规定处理。

第二十一条乙方免责条款

乙方有证据证明属以下情况的，可免于承担违约责任，否则，应当承担赔偿、违约责任：

（一）因业主或物业使用人自身责任导致乙方的服务无法达到合同约定的内容和标准的；

（二）因物业本身固有瑕疵造成损失的；

（三）因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已经告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

（四）非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

（五）。

第七章

争议解决

第二十二条争议解决方式

合同履行过程中发生争议的，双方可通过友好协商解决或向物业所在地人民调解委员会申请调解解决；不愿协商、调解或协商、调解不成的，可按以下第 _____种方式解决：

1.向【甲方所在地/乙方所在地/合同履行地】人民法院提起诉讼； 2.向仲裁委员会申请仲裁。

第八章

其他事项

第二十三条专项维修基金

。第二十四条交接与善后

本合同终止，如甲乙双方决定不再续签物业合同，甲乙双方应当共同做好交接事宜，包括物业清单、物业档案资料清单、物业服务费的清算、对外签订的各种协议等，甲方、乙方应相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。

第二十五条未尽事宜

本合同未尽事宜，国家有相关规定的，依规定解决；没有规定的，由双方友好协商解决，并签订书面协议。

第二十六条合同份数

本合同连同附件一式份，甲、乙方双方各执份，具有同等法律效力。第二十七条生效时间

本合同经双方签字签章后生效。第二十八条其他约定。

附件：

一、物业构成明细；

二、共用部位清单；

三、共用设施清单；

四、共用设备清单

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

代表人（签字）：代表人（签字）：

篇6：河南省物业服务规范

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是__的房地产状况。A．估价时点

B．搜集该可比实例时 C．进行房地产状况修正时 D．成交价格所反映

2、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是__。A．目标定价法 B．价值定价法 C．挑战定价法

D．成本加成定价法

3、耕地占用税采取的税率是。A：比例税率 B：累进税率 C：累退税率 D：定额税率

E：执行层的组织协调

4、在征地拆迁过程中，依据房屋的__给予补偿。A．建筑造价 B．重置价格 C．评估价格

D．建造成本+目标利润

5、采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元／㎡，土地重新取得单价为2100元／㎡，容积率为2，建筑密度为40％。该商品房的单价为元／㎡。A：3700 B：4040 C：4250 D：5300 E：工业用地的监测点评估价格

6、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

7、被征收工地上的附着物和青苗的补偿标准，由规定。A：国务院 B：国工资源部

C：省、自治区、直辖市 D：县

E：房地产估价机构必须加盖公章

8、城市房屋拆迁估价目的统一表述为。

A：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格 B：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格 C：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格 D：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格 E：房地产估价机构必须加盖公章

9、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为。A：195万元 B：210万元 C：213万元 D：217万元

E：工业用地的监测点评估价格

10、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A．利润为零

B．允许的最低经济效益指标 C．最大费用 D．最大利润

11、是房地产权属档案的生命，也是发挥档案的现实效用的基础和前提。A：价值性 B：真实性 C：专业性 D：法律性

E：执行层的组织协调

12、调查对象是指根据调查目的确定的现象。A：总体单位 B：总体 C：个体 D：标志

E：执行层的组织协调

13、对出租物业来说，最主要的收入记录是。A：空置率水平B：租金清单 C：押金收入 D：欠租清单 E：借款合同

14、下列关于工程造价控制，表述不正确的是。A：工程造价控制是全过程静态控制

B：用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价 C：用概算造价或修正概算造价控制施工图设计和预算造价 D：用概算造价控制技术设计和修正概算造价 E：执行层的组织协调

15、因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等內容发生变更而进行的登记，属于。A：土地初始登记 B：土地变更登记 C：土地总登记 D：土地注销登记 E：执行层的组织协调

16、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为100万元。则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。A．2.5% B．3.5% C．2.4% D．3.4%

17、房产税的课税对象是__。A．房产所有人 B．房屋使用人 C．房产

D．房产收益人

18、城市详细规划的对象是。

A：城市中功能不明确，但地域空间相对完整的区域 B：城市中功能比较明确，但地域空间不完整的区域 C：城市中功能不明确和地域空间不完整的区域

D：城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域 E：执行层的组织协调

19、教育费附加的税率在城市一般为营业税的。A：1％ B：3％ C：5％ D：7％

E：执行层的组织协调

20、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1 000元／㎡，成新率为70％，房地产年净收益为140元／㎡，土地资本化率为6％。建筑物资本化率为8％，则该房地产的价格为元／㎡。A：1 700 B：2 000 C：2 100 D：2 400 E：工业用地的监测点评估价格

21、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。A．7 B．10 C．15 D．20

22、某幢大厦的房地总价值为5 000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1 000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值的500万元．按房地产价值分摊法计算甲、乙两公司共同占有的土地份额为。A：20％ B：10％ C：30％ D：40％

E：工业用地的监测点评估价格

23、假设开发法的基本理论依据是。A：生产费用原理 B：预期原理 C：替代原理 D：供求原理

E：工业用地的监测点评估价格

24、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标估算法

25、城市居住区的规模通常以__作为主要标志。A．居住人口规模 B．居住户数规模 C．用地规模 D．建筑规模

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、不属于保险合同辅助人的是__。A．保险受益人 B．保险代理人 C．保险公估人 D．保险经纪人

2、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A．经营成本 B．物业档次

C．业主目标收益要求

D．同类型物业的市场供求关系

3、在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括。A：容积率 B：建筑红线后退距离 C：绿地率 D：建筑密度 E：车泊位

4、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为__元/m2。A．3800 B．3520 C．3700 D．3720

5、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有__。A．基准收益率 B．目标收益率

C．出租率或空置率 D．毛租金收入比率 E．运营成本

6、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A．选择专业化 B．产品专业化 C．大量定制

D．单一市场集中化

7、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由列出质量缺陷清单。(2009年试题)A：开发商 B：承包商

C：监理工程师 D：使用单位 E：借款合同

8、根据工程量清单计价法，直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括。A：人工费 B：材料费

C：环境保护费 D：文明施工费 E：机械使用费

9、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用__。A．房地剩余技术 B．市场剩余技术 C．土地剩余技术 D．建筑物剩余技术 E．自有资金剩余技术

10、综合验收中的__是竣工项目投入使用前的关键环节。A．消防验收 B．规划验收 C．环保验收 D．人防验收

11、商品住宅价格中的利润是以为基数核定。A：征地费及拆迁安置补偿费 B：勘察设计及前期工程费

C：住宅小区內的营业性用房和设施的建设费用

D：住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费 E：住宅建筑、安装工程费

12、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为__万元。A．95.40 B．97.87 C．98.55 D．99.33

13、所有者权益中，合称为留存收益。A：实收资本 B：资本公积 C：盈余公积 D：已分配利润 E：未分配利润

14、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制．(2009年试题)A：现金流量表 B：损益表

C：资金使用计划 D：资金筹措计划 E：资金来源与运用表

15、一般来说，在完全竞争条件下，在同一街道，不同位置上不同用途的土地的地租支付能力由大到小排序，正确的是__。

A．百货商店、男士服装店、鞋店、珠宝店、妇女服装店、杂货店、家具店 B．百货商店、妇女服装店、鞋店、珠宝店、家具店、男士服装店、杂货店 C．珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、家具店、杂货店 D．珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、杂货店、家具店

16、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情形有。

A：因不可抗拒力造成开工延期

B：因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的

C：因动工开发必需的前期工作(发现地下文物)而延期动工开发的 D：因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的 E：因房地产资金问题而不能如期开工的

17、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是__。A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56%

18、采取随行就市定价法确定价格的情形有。(2009年试题)A：开发商处于市场领导者地位 B：开发商难以估算成本

C：开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D：开发商打算与同行和平共处