论住房问题

论住房问题（精选6篇）

篇1：论住房问题

论共有产权经济适用住房之法律问题

论共有产权经济适用住房之法律问题

蒋拯

一、“共有产权经济适用住房”提法的由来

《住房保障法》于11月被列入11届全国人大常委会五年立法规划，住房城乡建设部负责该法起草工作，目前《住房保障法（征求意见稿）》已进入审查阶段。该征求意见稿参考了英国“共有产权”保障性住房制度和我国淮安市的共有产权经济适用住房模式。英国“共有产权”的保障性住房模式是：“共有产权”的房屋由政府直接投资建设，供应对象是低收入家庭。购买者可以先取得房屋部分产权，没有取得产权的部分缴纳租金，在收入增加以后必须买下整套住房，政府再用该资金建房。［1］（p.72-73）淮安共有产权经济适用住房模式是：将经济适用房划拨土地变为出让土地，住房价格参照商品房执行政府指导价（一般低于同期、同区段商品房销售价格的5%-10%），购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，按购房人和政府各自的出资比例构成共有产权。以此替代传统经济适用住房的保障模式，变经济适用房与商品房的“双轨制”为“单轨制”。而比例主要分为政府和个人5：5和3：7两种。共有产权住房上市或退出时只要购买政府的产权部分或按比例与政府分成即可，并实行人性化操作办法，即5年内原价购买，5至8年加同期贷款利息，8年后则按市场评估价购买或按比例就转让收益分成。因家庭困难不能购回的，就像原来的经济适用住房一样继续使用。［2］该征求意见稿提出由政府和个人共有经济适用住房。拟规定：配售的住房由承购人和政府按份共有，共有份额按照各自的出资比例核定。政府的出资额按照土地出让金减让额、税费减免额、财政贴息额之和计算。购买住房满五年，承购人经批准可以按照届时住房市场价格购买政府享有的住房份额，取得全部份额；也可以按照届时住房市场价格将共有的住房整套转让，所得收益按照共有份额分配，政府在同等条件下享有优先购买的权利。4月27日，住房和城乡建设部下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，要求：“按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得款项的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠之和。”近年来，上海市将申购者和政府以一定比例“共有产权”的模式引入经济适用住房，受到中低收入家庭的广泛欢迎。［3］可见，我国“共有产权经济适用住房制度”已进入探索实施阶段。

二、共有产权经济适用住房涉及的主要法律问题

（一）共有产权经济适用住房共有人―― 政府和承购人之间的关系包括行政关系和民事关系。共有，是现代物权法的一种所有权形式，指两个或两个以上的权利主体就同一个财产共同享有所有权的法律制度。［4］（p.235） 在共有产权经济适用住房的销售、持有及退出过程中，政府的审批及监管行为是具体行政行为，申请人或者保障对象对住房保障审核、调整、退出的决定以及行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。而作为共有人，根据《物权法》平等原则，其间的共有关系本身是平等主体间的民事关系。

（二）共有产权经济适用住房涉及四个“ 共有”问题。第一，对土地使用权的共有。房屋占用的国有土地所有权属于国家，而一个小区的土地使用权是没有具体划分到户的，而是由各个房屋所有权人（业主）共有。在购买共有产权经济适用住房时，土地出让金已算入房价之中。在将来土地使用权续期需要交纳土地出让金时，将会要求各共有人分担。第二，对房屋所有权的共有。共有产权经济适用住房，顾名思义就是由政府和个人按一定比例共有经济适用住房所有权。第三，对建筑物区分所有权共有部分的共有。在共有产权经济适用住房由政府和购房人共有的同时，政府和购房人的联合体与其他业主共同享有建筑物共用部分之所有权。第四，购房人家庭对所购经济适用住房涉及的诸项财产权利的共有。建设部等七部门发布的《经济适用住房管理办法》，明确经济适用住房制度解决的是城市低收入家庭的住房困难问题。由此可见，购买的主体是家庭（房产证上可只表现为家庭成员之一人），家庭成员之间自然对所购经济适用住房形成共同共有关系。

（三）共有产权经济适用住房的共有性质是按份共有。［5］（P.345-352）《住房保障法》（征求意见稿）的思路是：配售的保障性住房由承购人和政府按份共有，共有份额按照各自的出资比例核定。承购人的出资额按照保障性住房的配售价格计算。政府的出资额按照土地出让金减让额、税费减免额、财政补贴额之和计算。购房满五年，经批准承购人可以按照届时住房市场价格购买政府的份额，取得全部份额；也可以按照届时住房市场价格将共有的住房整套转让，转让所得收益按照共有份额分配。如果比例确定得不合理，将会使政府和购房人的利益失衡，不能实现公平、公正之目的。存在的问题是维修基金、装修费用、“三通费”如何分担？是否纳入共有人共同负担范围？

1.关于维修基金是否应列入共同负担范围。建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第7条规定：商品住宅的业主每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。第28条规定：房屋所有权转让时，结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。由于政府与承购人在共有经济适用住房时，实际是共同成为了该住房的业主。加之，五年后上市转让给其它承购人时，成交价实际上是考虑了维修基金剩余额度的（新建住宅前五年维修量少，满五年交易时维修基金剩余比例较大），由原购房人独自交纳（不列入共有份额），而由政府与其按比例分成不公平。因此，房屋维修基金应算入房价由政府与承购人共同分担，而不宜将其列在房价外由购房人自己交纳。

2. 关于房屋装修费用是否应列入共同负担范围。由于装修费用不菲，是否由政府和个人共同负担，法律上的意义十分重大，因为这直接影响共有产权比例和共有人双方的权利义务份额。有人认为：尽管政府与承购人共有，但住房由承购人居住，故装修费用应由承购人支付。此种说法看似有理，实则缘于对我国住房产业政策不了解而发出的片面之言。住房和城乡建设部20再次发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》（建质〔2008〕133号），要求各地继续贯彻落实国务院办公厅《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）和建设部《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房〔2002〕190号），根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房。在这一产业政策背景下，对共有产权经济适用住房如果还规定装修费用由承购人自付（不列入共同负担范围），这必然致生两个问题。一是如果经济适用住房本身就已是全装修房，再将装修费用扣除，而由承购人自付，这显得不合情理，与物权法也相背。因为根据添附理论，装修后的部分已添附到住房上形成一个所有权，在算房价时不应将装修部分排除而仅计算毛坯房价格，这在实务上很难做到精准计算，也不经济。二是会导致地方政府抵制“推广全装修房”这一产业政策，致生政策与法律之间的冲突。如果硬性作出规定，那么为了避免出现全装修房在剥离装修费用由承购人自付时出现的尴尬，地方政府在推广共有产权经济适用住房时，可能会将房源局限于毛坯房。因为售给承购人后，由购房人自付装修费用显得名正言顺，政府还节省了共有成本。但是，这一做法的代价就是直接违背了国家的产业政策。另外，在满五年后卖房时，所作的装修也还是有一定价值的（有人在买房时要求把原来的装修拆掉，这种情况是很少见的，也不应鼓励），如果出卖后由政府和承购人分成，人们不禁要问：政府分成的`权源基础是什么？这不正是政府与民争利的证据吗？如果政府可以无缘得利，承购人将宁可选择不装修。其实，买房后没财力装修的家庭是不少的，政府拟推行共有产权经济适用住房制度的目的，就是为了解决中低收入家庭（或低收入家庭，政府的提法时有不同）的住房困难，那么按国家产业政策使之住上全装修房有什么不可呢？为此，笔者认为应按国家产业政策推广全装修房，如果是毛坯费，应将装修费用列入总房价，由政府和个人共同承担。

3.关于“三通费”是否共同承担的问题。有不少地方的承购人在接收房屋时，还要交纳几千元的“三通费” （水、电、煤气等配套设施的开通费）。而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第31条规定：商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。笔者认为，贵州等地的做法是有道理的，这些设施的开通是房屋正常功能得以发挥的前提，应将“三通费”包括在房价内。就共有产权经济适用住房而言，满五年上市后，房屋的这些配套设施也是继续存在并发挥功能的，在共有产权语境下，由承购人单独支付，明显没有正当且充分的理由。因此，国家应统一规定“三通费”包括在房价内，由政府与购房人共同承担。

（四）政府和购房人的权利义务。

1.政府的权利。第一，实施监管的职权。要求承购人如实提供有关资料，履行审批职责。依法就承购人对建筑物区分所有权之专有所有权及共有所有权的行使情况进行监督，对违反相关法律、法规规定的行为予以制止并责令改正。第二，参与行使建筑物区分所有权之成员权、专有所有权之处分权。政府有权与承购人就行使建筑物区分所有权之成员权进行协商，选出代表行使业主的重大决策权。有人认为政府不必享有成员权，实属不当。政府与承购人共同作为业主，当然应共同享有成员权，按照按份共有之物权效力，当政府持有份额在50%以上时就显得尤为必要。反之，政府不行使业主之成员权，却要遵守业主委员会之决定和物业管理规约，实属不公。《物权法》第97条规定：处分共有之不动产，以及对共有不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，政府对建筑物专有所有权之处分权的行使，亦有权按照法律规定或合同约定与作为共有人之承购人共同协商行使。第三，对住房使用情况的检查权。对住房进行检查，是确保承购人依法使用经济适用住房的应然要求。应赋予政府在至少一名成年家庭成员在场的情况下，进入共有产权经济适用住房检查使用情况。第四，对承购人份额的回购权和共有住房上市后的收益分成权。赋予政府回购权，这对经济适用住房在保障对象之间实现流转，充分发挥经济适用住房的保障功能具有重要意义。赋予政府住房上市后的收益分成权，这正是共有产权经济适用住房制度设计的主要目的之所在，该权利之行使，将使政府获得房价上涨带来的收益，从而扼制通过经济适用住房进行权利寻租及牟利行为。［6］（P.36）

2.政府的义务。第一，不得侵入住宅。基于私有房屋“风能进，雨能进，国王不能进”的法谚和承购人隐私权的保护，政府不应留有共有住房的钥匙（这也可减轻政府责任）。政府人员要进入共有住房检查时，必须有一名承购家庭成年成员在场。政府亦不得安排外人与承购人家庭共住。当然，承购人有违法嫌疑时，可依法进行搜查，则另当别论。第二，不得将持有的共有份额单独转让给其他人。如果政府将自有份额单独转让给其他人，则会形成两个家庭对房屋的共有，必将影响承购人的居住。故政府之共有份额只能转让给承购人或与承购人之份额同时转让给具备购买资格之第三人。第三，服从业主大会或者业主委员会的决定，遵守管理规约。《物权法》第78条规定：业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主作为建筑物区分所有权之成员权人，享有业主权利时，亦承担相应义务，此为建筑物维持其功用的必要条件之一。政府作为共有业主，自然不能例外。第四，搞好机构建设，提高服务质量。政府应搞好政务公开，提高监管及服务质量，建立高效、公正的共有产权经济适用住房管理机构及其体系，以便与承购人建立良好的互动机制。

3.承购人的权利。第一，占有和合理使用的权利。承购人作为使用人，有权占有并按住房的用途进行合理使用，但不得破坏住房结构或使住房功能受损，也不得擅自出租或出借所购经济适用住房，否则有违该制度之初衷。第二，行使建筑物区分所有权之专有所有权、共有所有权和成员权。我国《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利（“共同管理的权利”即指成员权，其它两项权利为专有所有权和共有所有权）。［4］（P.166）承购人作为共有人，具体占有和使用经济适用住房，有权行使建筑物区分所有权之专有所有权、共有所有权和成员权，但在行使专有所有权之处分权以及成员权之重大决策权时，应按照法律规定或合同约定与作为共有人之政府共同协商行使。［7］（P.81）

第三，购买政府份额的权利。政府应履行在住房上的积极责任，充分发挥住房保障功能，“尊重人们追求财富的进取心”。［8］（P.715）共有产权经济适用住房制度的目的之一就是帮助承购人承担部分购房压力，待其经济条件好转时，鼓励承购人购买政府份额获得全产权，同时使政府将回收的资金用于为其他符合条件的家庭提供保障。对承购人购买政府份额的申请，一般来讲政府都应允许，除非承购人出现应被强制退出共有关系的情形。第四，依法处分自有份额的权利。承购人有权将自己的份额交由政府回购，也可在满足一定年限后与政府协商将房屋上市交易后分成，以退出共有关系。为了减轻承购人购房压力，应允许其用所购住房的自有份额抵押贷款用于购房。承购人自有份额所对应的价值可以由其继承人继承，也可遗赠给他人，但其继承人或受遗赠人能否取得住房所有权，则有待政府批准，不符合经济适用住房保障条件的，只能就原承购人份额变现后对应的价值继承或受遗赠。另外，应参照英国的共有产权住房制度，允许承购人在一定条件下经批准将房屋之部分出借或出租给其他人居住。［1］（P.72）这是因为随着家庭成员情况的变化，比如小孩上大学后有一房间空出，承购人将该空余的房间出租给他人居住，既能给别人带来便利，又可以给自己带来收益，符合物尽其用原则。至于承购人还有别的住所，拟将经济适用住房全部出租，则应重新核查其购买资格，由政府将其份额回购。

4.承购人的义务。第一，交纳物业管理费。《物权法》第98条规定：对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。就实际而言，政府出资但没有直接占有、使用房屋，承购人直接占有、使用共有住房而没有向政府付费，将该住房及其附属设施的管理和养护费用由承购人承担，应属公平。因此，物业管理费应当由承购人交纳。第二，正确使用住房，负责房屋专有部分的维修。承购人应依住房之用途而为使用，不得改变住房用途和结构，不得损害其他人利益。《侵权行为法》第87条规定：“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿”。另外，房屋公共部分的维修此前已论述由维修基金支付，而专有部分的维修，承购人作为具体使用者，当然自己负担。第三，服从政府监管及报告的义务。共有产权经济适用住房承购人应服从政府监管，并就其违法、违规及违约行为承担相应的法律责任。在使用住房过程中，在房屋处于危险之虞时，以及出现需要重大维修等情形时，应当及时向政府报告。第四，服从业主大会或者业主委员会的决定，遵守管理规约。承购人作为业主，承担该项义务当属应有之义。

（五）关于政府和承购人的连带责任和风险负担问题。

1.建筑物致人损害的责任。一是脱落、坠落责任。《侵权责任法》第85条规定：“建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿”。政府作为房源的提供者，作为共有产权人，当建筑物发生脱落造成他人损害时，应当共同承担责任，根据《物权法》第102条之规定，当属连带责任。而房屋交由承购人实际控制并使用，搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，当由承购人承担责任。二是倒塌责任。第86条规定：“ 建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任”。因此，当政府作为经济适用住房的建设单位，当然应根据该条对受损害的人承担相应责任。同时，政府将所建经济适用住房销售给承购人，对承购人当然应承担房屋质量瑕疵担保责任。而当承购人致使该房屋倒塌造成他人损害时，承购人应对该他人负损害赔偿责任，同时应对政府的所有权所受损害承担赔偿责任。

2.费用交纳的连带责任。前已论述维修基金应当共同交纳，故作为共有人之政府和承购人当然就维修基金的交纳负连带责任。至于物管费追缴问题则值得研究，第一，在房屋还未销售给承购人，政府作为所有人时，应由政府交纳，而不管是否有人居住。承购人购买该房屋后，作为部分产权人之承购人占有和使用住房，由其交纳物业管理费是合理的。就事实而言，承购人交纳物管费，对住房的价值维持是有积极意义的。第二，经济适用住房的承购人有不少是低收入家庭，生活尚且困难，拖欠物管费的情形难免会存在。如果此种情况下政府承担连带责任（承购人的份额实际上是可作为担保的），会使小区物业管理得以正常运行，实是一举多得的做法。

3.关于政府连带责任的豁免问题。《物权法》第102条规定：“因共有的不动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”有人认为，在《住房保障法》中应规定“承购人和政府不具有连带债权债务关系”。()笔者认为共有产权经济适用住房，应按民事法律关系来分配法律责任，而不能轻易排除共有人之法律责任。政府的豁免责任应受到严格限制，否则就是对法制的破坏，必将对其它民事主体的合法权益造成损害。因此，政府在维修基金和物管费的交纳上应负连带责任，而不应在《住房保障法》中以条文排除之。

4.关于风险承担问题。由于不可抗力，比如地震、水灾、战争等原因致使房屋受损，应根据按份共有规则，各自承担所受损失，自无疑义。

（六）共有房屋登记问题。自2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》（ 建设部令第168号）第13条规定：共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。 第24条规定：房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。而《物权法》第104条规定：按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。因此，在房屋登记时应对政府和承购人的份额作出登记。而对相关的重要问题，也应在政府与个人之间的协议中明确。此外，《房屋登记办法》第25条规定：房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”及各自份额等字样。同时，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。

篇2：论住房问题

【论文摘要】随着人们对自身权益认知的不断提高，五险一金的合法需求越来越受到人们的关注，其中住房公积金就可以在一定程度上为人们住房贷款提供帮助，因此备受关注，但是与金融机构相比，住房公积金贷款风险准备金提取和使用体系仍然不够完善，所以本文就是基于此项问题展开了研究和探讨，提出了相应的问题和具体的解决办法，期望可以为减少风险，更科学的做好贷款风险的管理提供参考。

【论文关键词】公积金贷款 准备金提取 风险管理

前言：

住房公积金个人贷款风险准备金是抵御风险的最有效途径之一，当前对其准备金的金额总数是否完备、提取的方式和使用是否合理的这些方面的问题还是有很多的不同意见。可想而知这些问题处理的妥善与否直接关系着贷款风险管理的合理与否。所以，本文就是基于住房公积金贷款需要面临的风险和其机构当前拥有的风险管理的系统问题考虑，分析研究合理的准备金提取的办法，从而找到贷款风险管理的相应策略和办法。

1. 住房公积金业务发展状况及风险分析

1.1住房公积金当前发展情况

自1992年以来，住房公积金制度在全国设区城市陆续建立起来，不仅深受广大城镇职工的欢迎，而且逐渐显示出强大的生命力。截至年底，全国住房公积金缴存职工达11184.05万人，缴存总额20699.78亿元，累计为961.17万户职工发放个人住房贷款10601.83亿元，住房公积金使用率达到72.81%。住房公积金制度已经成为关系国计民生、构建和谐社会的重要制度。随着住房公积金使用率的不断提高、个人贷款业务的不断发展，其风险也不断加大。

1.2住房公积金个人住房贷款风险分析

《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)规定，住房公积金本金用于缴存职工的提取、个人住房贷款和购买国债。因此，住房公积金在运作过程中面临的风险主要有个人贷款风险、利率原因造成的国债投资亏损风险、住房公积金管理中心在进行资金操作时的违规形成的损失及具体操作人员工作失误产生的损失等运行风险。因为住房公积金这样的贷款还贷款的时间较长，所以随着时间的逐渐推进，贷款人的实际收入、还款金额的出处和房产市场这些多方面的因素的变化，都是使住房公积金贷款面临的风险更加的多样和复杂化的因素。所以做好这些方面问题的处理，找到更好的规避风险的处理策略才是住房公积金贷款管理风险系统需要做的，需要面对的问题。

第一，住房公积金有其自身的政策特性，这就制约了其发放贷款的人员不可能像商业性的银行那样可以随便的.选择，它依靠的是那些缴纳住房公积金的广大职工，更加重要的是很多职工收入不多，伴随着经济的发展和企业用工制度的发展，职工的工作调动变化逐渐的加快，工资的收入自然也就不能稳定，在加上其贷款的时间很长，还款人员在此期间有着不能预想的变化，这样势必会影响贷款的安全和质量。

可见正是因为住房公积金贷款这样的特征，其贷款人员特殊的类型，以及还款方式的不同造成了很多不确定的因素影响着住房贷款管理的成果和贷款质量的提高，那么这就需要相应的策略和计划做好这方面的工作，尽量减少这些不确定因素对住房公积金个人贷款风险管理的影响。

第二，住房公积金抵押贷款中，比较严重的风险就是信用，那是因为当前国内没有对职工个人建立一个完善的资信情况的研究，估计组织，这样在具体的借款中就只能依靠借款人提供的具体信息作为资信的情况来实行检查，这样对于借款人真正的收入情况没有一个确切的评估，即便是合同签订之时借款人是有还款的能力的，但是正是因为住房公积金规定还款的时间较长，那么这样期间还款人的收入变化和信用情况是不能估计的，所以对于住房公积金管理机构来说是不能对贷款的具体内容予以说明和控制的。

第三，住房公积金必须严格按照《条例》的规定运作，贷款业务单一、动作范围狭窄，不能像银行那样可以根据自己的资产状况及风险水平设计相应的贷款品种，以分散风险。房地产市场的波动直接影响住房公积金贷款的风险，房地产业直接受宏观经济和政策的影响，因此，住房公积金个人住房贷款也是一种宏观性的、系统性的风险。他的产生是按照时间不同来分布的，这就是说有可能某一个时间段内什么都不会发生，这个时间段甚至可以是十年，但是在其他的时间内发生了。正是因为整个系统存在这样的不稳定的发生危险的概率，所以对于将要发生的风险的可能和具体损失的情况都是很难进行估计的，从而对于这样的系统存在的风险没有比较合适的办法进行防范。

第四，很多不能够预见的灾害或者意外事故所造成的伤病残疾或者人员的失踪、死亡等这些不能控制的因素都是会影响住房公积金个人贷款的那些不确定因素不断增加的。

2. 住房公积金个人住房贷款风险管理的研究分析

现在住房公积金管理部门很重视公积金的使用和安全问题，加强对贷款人员的严格的审查，做好贷款之后的全面资产管理，建立完善了全逾期贷款方面催收的制度等等这些方式，在一定的程度上对风险管理的工作提供了帮助，但是因为住房公积金管理机构建立的时间不长，所以还没有建立一套系统的完善的风险管理制度，对于个人贷款方面风险的防范管理能力不是很强，这些问题主要表现在下面两个地方。

2.1没有建立起完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度

篇3：论住房问题

应该说, 住房公积金制度是我国住房制度改革的重要内容和中心环节, 也是住房分配货币化的一种实现形式, 是在社会主义市场经济条件下改善城镇居民住房条件的有效途径。二十多年以来, 住房公积金制度先后经历了支持住房建设阶段 (1991-1998年) 、支持住房需求阶段 (1999-2002年) 和制度完善阶段 (2002年以后) 。实践证明:住房公积金制度是一种具有普遍性的住房保障制度, 是国家规定的“长期住房储金”, 所发挥的作用是政策性金融, 是基于一种国家支持的自助性形式, 通过互助性贷款, 增强缴存住房公积金职工解决住房问题的支付能力, 它的积累性、强制性、专用性、互助性, 是住房公积金制度得以存在的基础性支撑。然而, 一些对住房公积金不甚了解的人, 或以偏概全的人对住房公积金不断发出质疑之声。殊不知, 当我们比较全面地了解住房公积金在解决城镇职工住房问题中做出的卓越贡献之后, 就会感到住房公积金是新的城镇住房制度的重要内容, 在保障性住房建设中发挥了巨大作用。仅2010年以来, 两期利用住房公积金净增值收益支持公租房、城市棚改、经济适用住房等保障性住房建设项目贷款就达1200多亿元。本文将从五个方面论述住房公积金制度在解决城镇职工基本住房问题中做出的卓越贡献。

1 支持安居工程, 解决住房短缺

我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的福利性实物分配住房制度。这种住房制度存在着一系列弊端和矛盾, 其根本问题在于不能有效满足城镇居民的住房需求, 不适应社会主义市场经济体制的客观要求、不能实现住宅建设投入产出的良性循环。在全国城镇居民人均住房面积只有3.6平方米之时, 时任上海市长的朱镕基同志, 亲自主持上海市住房制度改革, 借鉴新加坡的成功经验, 在上海率先建立了住房公积金制度。这是我国城镇住房制度的历史性创举, 标志着一个由国家支持、单位资助、依靠职工群众自己力量解决住房问题的市场化机制开始形成。

上海市推行住房公积金制度给各城市很大的启发, 此后陆续出台城镇住房制度改革方案的大中城市, 都把推行住房公积金制度作为主要内容。从1992年起, 天津、北京、南京、武汉等城市相继建立了住房公积金制度。当时, 各个城市普遍面临住房资金短缺、住房供给严重不足、职工改善住房条件的愿望强烈等问题。因此, 住房公积金制度主要以发放住房建设贷款为主, 特别是单位建房贷款、安居工程贷款、危房改造贷款等。仅以上海为例, 在住房公积金制度建立初期, 上海市住房领域最突出的矛盾是住房建设资金短缺, 住房供给严重不足, 职工改善住房条件的愿望十分迫切。在这种情况下, 上海市大力发展住房公积金建设项目贷款, 累计发放单位建房贷款、安居工程贷款、危房改造贷款、住房解困贷款125亿元, 支持住房建设500万平方米, 大大缓解了住房供给短缺的矛盾, 改善了职工群众的住房条件 (资料来源:2001年4月25日刘志峰在上海住房公积金制度建立十周年纪念会上的讲话) 。

2 支持个人住房消费, 降低个贷利息和还款总额

上世纪90年代末期, 国家对住房公积金的使用方向进行了重大调整, 国务院颁发的《住房公积金管理条例》 (以下简称《条例》) 从重点支持住房建设转向支持住房消费, 大力发展个人住房公积金贷款。《条例》规定, 住房公积金定向用于住房消费, 职工有提取和使用住房公积金的权利。一方面, 职工可以提取自己账户内的住房公积金用于购买、建造、翻建、大修自住住房, 可以按规定偿还住房贷款本息和部分房租;另一方面, 职工可以申请个人住房公积金贷款用于规定的住房消费, 充分发挥住房公积金互通和融通的作用。

在国家和单位的支持以及个人的努力下、住房公积金逐步形成了职工个人的长期住房储蓄, 极大地提高了职工对住房需求的支付能力, 减轻了职工的经济负担。截至2005年末, 全国累计就有523.5万户职工获得住房公积金个人住房贷款4599亿元;缴交职工不仅可以提取已经缴存的住房公积金, 而且今后缴存的也被纳入偿还贷款机制中。比较商业银行的住房贷款, 住房公积金明显低于其贷款利率。以2004年武汉市住房公积金个人贷款与商业银行个人贷款利率比较:个人住房公积金贷款利率, 1~5年期为3.60%、6~30年期为4.05%;个人住房商业性贷款利率, 1~5年期为4.77%、6~30年期为5.04% (见表1, 还款本息对照表) 。

住房公积金贷款利率的明显优势, 成为广大职工解决自住房问题, 提高长期住房消费能力、节省利率、减轻还贷压力的有力保障。同时, 由于住房公积金贷款的审核较为严格, 享受贷款群体质量普遍较高, 又由于改革性贷款的低利率和限定最高额度的特性, 使贷款的安全性有了保障。

注:公积金贷款现行利率为中国人民银行2002年2月21日公布。

3 支持廉租房建设, 为政府解决最低收入群体住房提供补充资金

《住房公积金管理条例》规定, 住房公积金的增值收益“用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金”。这就说明, 住房公积金是国家政策性住房金融制度, 在国家和地方财政以外, 有支持廉租住房建设的制度性功能。

2006年全国住房公积金增值净收益, 用于廉租住房建设的有50多亿元。2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (国发【2007】24号) 文件中又进一步明确, 各地住房公积金增值收益扣除管理费和风险准备金等费用以外, 要全部用于廉租住房建设。同年, 财政部发布的《廉租住房保障资金管理办法》中, 将住房公积金增值收益明确为廉租房建设八大资金来源之一。至年末全国公积金增值净收益累计向同级财政上缴城市廉租住房建设补充资金79亿元。2008年, 全国住房公积金实现增值收益达170.1亿元, 按规定累计向同级财政上缴城市廉租住房建设补充资金的96.98亿元。在住建部、财政部和发改委共同出台的《2009-2011年廉租住房保障规划》中指出, 从2009年起到2011年, 我国将争取用3年时间, 基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中, 2008年第四季度已开工建设廉租住房38万套, 3年内再新增廉租住房518万套、新增发放租赁补贴191万户。住房公积金增值净收益要全部用于廉租住房建设。

上述说明, 住房公积金的增值收益, 有力地发挥了公益性转移支付功能, 加大了对廉租住房建设的支持力度。试想, 没有住房公积金的增值收益作为廉租住房建设的补充资金, 怎么会在这么短的时间基本解决低收入群体的住房问题呢?

4 支持保障性住房项目贷款, 加快实施保障性住房建设

拓宽保障性住房建设资金来源是实现国家保障性住房建设目标的重大举措。2009年底, 住建部、财政部、发展改革委、人民银行、监察部、审计署、银监会联合印发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》, 以充分发挥住房公积金对保障性住房建设的支持作用, 加快解决包括缴存职工在内的城镇中低收入家庭基本住房问题, 加快实现住有所居的总体目标。

2010年七部委在实地调查的基础上, 研究确定了北京、天津、重庆、唐山、运城、包头、大连、长春、哈尔滨、无锡、杭州、宁波、淮南、青岛、济南、福州、厦门、洛阳、武汉、长沙、儋州、攀枝花、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市, 133个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目, 贷款额度约493亿元。

从社会效益角度考察, 保障性住房是社会保障系统工程的一部分, 其效益主要体现在:一是解决城市低收入居民的住房问题, 对进一步改善民生, 促进社会和谐稳定具有重要意义;二是加快保障性住房建设, 有利于增加城市中低收入居民对住房的有效需求, 从而扩大住房消费;三是加快保障性住房建设对相关产业具有的很强的带动效应;四是对稳定房地产市场可以起到一定促进作用。

从住房公积金制度目标的设立与相关规章要求分析, 国务院发布的《住房公积金管理条例》 (以下简称《条例》) 总则第一条中就明确指出:“为了加强对住房公积金的管理, 维护住房公积金所有者的合法权益, 促进城镇住房建设, 提高城镇居民的居住水平, 制定本条例”。这就是说, 建立住房公积金制度的目的主要在于促进城镇住房建设, 提高城镇居民的居住水平。而通过住房公积金支持保障性住房项目贷款正是为了更好地解决城镇中低收入居民和新就业大学生、进城务工人员等群体的住房问题, 与《条例》的目标是一致的。

从住房公积金的使用效率剖析, 在一方面大笔住房公积金沉淀闲置, 一方面保障性住房建设资金严重不足之时, 发放保障性住房项目贷款, 不仅可以实现提高住房公积金使用效率和加快保障性住房建设的“双赢”而且能使沉淀的住房公积金有一个良好的投资渠道, 实现保值增值, 再加上政府的支持, 贷款风险基本为零。

5 支持公租房建设, 助力于“夹心层”安居乐业

住房公积金制度从上海走向全国, 上海具有先行先试的示范作用。在支持住房公积金制度发展中, 上海又是全国唯一一个没有用增值收益建设廉租房的城市, 因为政府承担了解决廉租住房的责任。但是, 在推进公租房建设中, 上海挥出了大手笔, 尝试用住房公积金增值收益购公租房。2011年5月, 上海市公积金管理中心使用公积金增值收益收购公共租赁住房项目“新江湾尚景园”, 总投资14.98亿元。这是上海首次使用公积金增值收益购买公租房。“新江湾尚景园”位于杨浦区新江湾城, 共有住宅2202套, 配套商业建筑面积0.6万平方米, 住宅房型以60平方米的二室一厅为主。2012年9月, 该中心又收购了上海晶城晶华坊为上海城开 (集团) 有限公司投资建设的1680套保障性住房项目用于公租房, 面向符合本市公租房条件的住房公积金缴存者出租。

这种做法的积极意义在于:第一, 体现社会公平。住房公积金带有二次分配的性质, 用住房公积金收购公租房出租给中低收入缴存人是一种以多样化的、差别化的政策体现社会公平和向中低收入倾斜的措施。第二, 体现社会统筹。使用社会力量帮助缴存额度小且急需解决住房的缴存者中的住房困难群体。第三, 破解了筹资难题。建公租房一直受投资大、回报期长而筹资难的困扰, 使用住房公积金净增值收益收购公租房, 不仅充分体现出住房公积金制度互助互济的性质, 而且因流动性好, 退出机制灵活, 容易形成增值收益的良性循环。第四, 防范风险, 实现住房公积金滚动增值, 当公租房需求发生变化时, 可以作为保障性住房变租为售, 不会使住房公积金出现风险。第五, 回击了住房公积金“穷帮富”的社会舆论, 为缴存数额小、不足以用其贷款买房者, 提供了用住房公积金租房的便利。第六, 对承租方而言, 不仅租到了带有保障性质的公租房, 而且有相对的稳定性和安全感。

20多年实践证明, 住房公积金制度已经成为我国最重要的住房金融形式, 在解决城镇居民住房中发挥着越来越大的作用。这是因为:住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实施的一种住房分配政策, 是我国城镇住房制度的历史性创举, 标志着一个由国家支持、单位资助、依靠职工群众自己力量解决住房问题的市场化分配机制形成。同时也证明, 住房公积金制度对于加快住房制度改革、为我国城镇住房体制顺利转轨、引导职工住房观念转换、提高职工住房消费支付能力、培育促进住房金融业发展和推动房地产市场形成发展, 产生了极其深远的影响。截至2012年12月, 全国累计缴存总额达到5.03万亿元, 缴存余额2.68万亿元, 实际缴存职工人数达到1.02亿元, 全国住房公积金缴存总额与人数仍呈现着不断上升态势。

摘要：住房公积金制度是我国住房制度改革的重要内容和中心环节, 也是住房分配货币化的实现形式, 成为了社会主义市场经济条件下改善城镇居民住房条件的有效途径。二十多年来, 住房公积金在国家规定的“长期住房储金”的定义之下, 发挥着政策性金融作用, 它基于国家支持的自助性形式, 通过互助性贷款, 增强缴存住房公积金职工解决住房问题的支付能力, 其积累性、强制性、专用性、互助性, 是住房公积金制度得以存在的基础性支撑, 在解决城镇职工住房问题中做出了卓越贡献。

关键词：住房公积金,城镇职工住房,贡献

参考文献

[1].陈杰.城市居民住房解决方案——理论与国际经验.上海财经大学出版社.2009

[2].长江水利网.2004.7

[3].建设部发布2006年全国住房公积金缴存和使用情况

[4].建设部发布2007年全国住房公积金缴存和使用情况

篇4：论住房问题

关键词：住房公积金；管理；问题；对策

中图分类号： F293.3 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）11-24-2

0 引言

现阶段，我国在住房保障方面实施了一系列改革措施，新形势、新任务对住房公积金管理工作提出了新的要求，因此，住房公积金管理部门要进一步加强和改进住房公积金管理工作，提高管理的效率和质量，力争实现新的发展、新的提高、新的突破，更好地发挥住房公积金的重要作用。文章主要分析了住房公积金管理存在的问题，并提出了完善措施，以提高住房公积金的管理水平和服务能力。

1 住房公积金管理存在的问题

住房公积金的管理是一项政策性和社会性的工作，对保障职工的住房权益具有重要的作用。但由于我国企业住房公积金改革发展时间较短，还存在以下几点问题：

1.1 企业住房公积金制度的认识不深刻

从目前企业执行住房公积金制度的实际情况来看，企业领导管理层与职工对住房公积金制度的认识存在偏差。首先是企业领导管理层没有认识到为员工缴纳住房公积金是企业必须的义务，是员工应享有的合法权益，未按时、足额的为员工缴存住房公积金；员工方面只考虑目前利益不愿意按实际工资基数扣缴住房公积金，没有认识到这项制度带来的购房优惠及好处，助长了企业逾期或少缴住房公积金的不合理倾向，不利于住房公积金制度重要作用的有效发挥。

1.2 监管力度不足

由于有关法律、法规及政策的不健全，导致住房公积金监管约束力不足，同时制定的配套政策法规中并没有明确规定补贴基数等，企业拖欠员工住房公积金等问题得不到有效的解决，阻碍了公积金管理工作的标准化开展。另外，企业住房公积金管理主要有委托管理和自主管理两种方式，委托管理方式下的企业极易发生账目不清、资金滥用等问题，不利于开展规范化的公积金管理。而自主管理的企业公积金管理存在多样化模式，管理标准的差异导致员工正常权益得不到有效的维护，这都表现出了住房公积金监管力度不足。

1.3 住房公积金管理队伍综合素质有待提升

企业住房公积金管理工作的高效开展离不开高水平的管理人员，但目前我国企业住房公积金管理人员的综合素质良莠不齐，部分人员在招聘阶段并没有通过严格的考核程序，自身不具备过硬的专业知识和技能，甚至部分企业的住房公积金管理人员是其他管理部门人员兼任的，缺乏必要的业务技能，严重制约了住房公积金管理工作效率和质量的提升。

1.4 企业住房公积金缴纳标准不规范

目前，我国现行的公积金缴纳标准比例为6%～12%，同时还规定其基数不能超出本地区月平均工资的5倍。但从相关调查数据来看，部分经营管理情况较好的企业所缴纳的公积金基数已超过了既定标准，这些缴纳比例较高的企业，在吸引人才方面形成了良好的循环，其将住房公积金的缴纳作为一项福利呈现给广大应聘者，比较容易吸引人才的加盟。而那些经营管理稍微较差或者不重视住房公积金的企业，公积金缴纳标准则低于6%，甚至部分企业不为职工缴纳公积金。这就造成企业住房公积金缴纳标准不规范。

2 完善住房公积金管理的有效策略

2.1 建立规范化、标准化的管理体制

住房公积金管理体制直接影响着其功能与作用的有效发挥，必须建立全面的管理体制，主要包括：一是在加强风险防范的基础上，进一步优化业务流程，减少审批环节，缩短办理时限，提高服务效率。二是要健全服务制度，全面推行服务承诺制、首问责任制、限时办结制、责任追究制等服务制度，从制度层面上尽可能为职工提供方便。三是要不断完善内控机制。要进一步抓好住房公积金的规范化、标准化和信息化的建设，健全资金管理和风险管理机制，完善各种内控机制，健全内部监控，增强防范和控制风险的能力。四是要强化外部监督。财政部门要加强日常监督，审计部门要加强审计监督，受委托的各商业银行对使用住房公积金也负有监督责任。同时，资金的使用、管理及决策要按照程序审核，坚决杜绝随意性。

2.2 强化企业住房公积金监管力度

完善的法律、法规及政策体系是企业住房公积金高效、有序开展的重要保障，因此，在我国改革转型的关键时期，应加快住房公积金相关法律、法规及政策体系的建设，强化企业住房公积金监管力度。在我国现行的《住房公积金管理条例》的基础上，构建新的法律、法规体系，结合我国实际国情借鉴国外相对成熟的住房公积金管理办法及法律措施，从而构建实效性较高的公积金管理法规，加强对企业住房公积金管理的约束力，将住房公积金的利用效率切实发挥出来。另外，还要在企业内部设置相关的执法机构，并配备专业的法律人士及住房公积金管理业务人员来具体负责企业的住房公积金业务，明确其权责，要依法查处违法违规行为及人员，将住房公积金管理制度落到实处。目前，我国部分城市在企业住房公积金管理方面已经制定了配套的法律、法规，并且取得了不错的成效，应深化对现有公积金管理制度的研究与实践，颁布与之相匹配的法律、法规及政策体系，提高企业住房公积金管理的规范性与标准化，为维护企业员工的合法权益提供必要的依据。

2.3 提高住房公积金管理队伍的综合素质

住房公积金管理队伍的综合素质对提高住房公积金管理工作的效率和质量有着直接的影响，因此必须切实加强住房公积金管理部门队伍的建设，抓好法律法规、职业道德、业务技能教育培训，努力做到以先进的理论武装头脑，以科学的管理缔造业绩，以务实的作风锤炼队伍，以人文的关怀凝聚人心，提升队伍整体素质，建设一支政治过硬、业务熟练、作风优良的高素质住房公积金管理队伍，以先进的理念、过硬的本领、突出的业绩、优良的作风更好地服务于企业发展，为企业住房公积金管理水平的提高提供强有力的人才保障。同时还要加强现代化信息技术的操作能力，积极推进企业住房公积金管理的信息化建设，完善企业现有服务网站功能，利用计算机网络系统及信息技术完善自主查询、申请贷款等业务，紧随时代的发展，有效提高住房公积金管理的水平。

2.4 推进多元化的住房公积金管理

企业住房公积金管理主要的服务主体就是广发的职工群体，在面对广大职工多元化的需求时，已有的住房公积金管理模式显示出了单一性的弊端，不能很好地满足职工的多样化需求，不利于企业的稳定发展。因此，必须积极推进多元化的住房公积金管理模式，拓宽其使用范围，简化其办理手续，放开职工申请住房公积金的条件限制。尤其是对于那些中低收入职工群体要加大其享受住房公积金的扶持力度；详细了解和掌握企业员工的背景情况，合理分析其住房公积金的需求，在此基础上构建和优化企业的住房公积金管理，强化其使用和运作的科学、有效性。另外，信息时代的到来，加快了各行业的信息化建设，企业的住房公积金管理部门也应与时俱进，引进先进的管理系统与软件，丰富公积金管理手段和方式。例如在企业内部建立住房公积金查询系统，方便职工对自己账户信息的查询，同时也有利于企业对职工公积金账户的管理。

3 结束语

综上所述，住房公积金管理还存在未深刻认识企业住房公积金制度；缺乏有力的监管；住房公积金管理队伍综合素质偏低、缴纳标准不规范等问题，需要企业管理部门予以重视，并建立规范化、标准化的管理体制，完善相关法律、法规及政策，提高住房公积金管理队伍的综合素质，实行多元化的住房公积金管理，切实提高住房公积金管理的效能，更好地服务于企业的长效发展。

参 考 文 献

[1] 高雅洁.我国住房公积金管理中存在的问题及对策[J].经营管理者，2010（03）：137.

[2] 李翔.浅析住房公积金管理委员会决策机制存在的问题及对策[J].大众商务，2010（14）：86-87.

[3] 鲍雪.当前我国住房公积金管理存在的问题及对策分析[J].才智，2013（35）：360.

[4] 王梓楠.浅析住房公积金管理使用中存在的问题与对策[J].经营管理者，2015（29）：36.

[5] 黄亮.湖南省住房公积金制度发展问题研究[D].湖南师范大学，2011.

篇5：住房问题的报告

关于请求解决社区xx等街道居民住房问题的

报

告

xx人民政府：

因xx社区现有一部分居民居住在xx等街道内陈年以旧、破损严重的瓦木结构和老居民楼房屋内，这些瓦木结构和老居民楼住房多数靠河而建，年久失修，瓦片、砖头等杂物随时掉落，影响行人，房屋狭窄、阴暗、潮湿，串柱相联，易引起火灾，特别是xx等街道是xx洛浦河和五家沟流经的必经之地，特殊的地理位置在汛期也易引起洪涝灾害，给居住在此的居民带来了生活的不便，造成了生命财产严重的安全隐患，再加上这些居民经济基础差，除一部分居民靠摆小摊维持生计外，大部分居民属低保户，无钱和能力改变住房条件，居民对此反应强烈，希望得到搬迁、重建或者维修。为了给居民一个舒适的生活环境，最大限度地减轻因居住条件差造成的损失，确保居民群众的生命财产安全，维护社区稳定，促进社区健康有序发展，特向镇人民政府报告请求解决社区xx等街道居民住房问题，望镇人民政府根据社区居民的实际困难情况制订相关政策给予解决。

附底洞镇圣浦社区xx等街道居民住房现状照片于后。特此报告

xx社区

篇6：申论：住房问题

十一届全国人大三次会议通过的《政府工作报告》指出：要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。对此，两会闭幕之后国务院各有关部委和地方各级人民政府必须抓紧落实。

《政府工作报告》提出了四项针对性措施：

措施之一是继续大规模实施保障性安居工程。今年中央财政决定安排保障性住房专项补助资金632亿元，建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套；同时扩大农村危房改造试点范围。各级政府必须切实负起责任，严格执行建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。这第一条措施是从保障社会弱势群体基本居住权利的角度提出来的。当前住房保障方面突出的问题是什么？是保障对象问题。那些囿于滞后的户籍制度改革，虽无当地户籍却拥有正当职业的大量新市民多属住房方面的弱势群体，却被现行住房保障政策边缘化。他们照章纳税，为当地经济和社会发展正在作出贡献，如不纳入保障范围于情于理都说不通。最近有些城市已尝试解决这部分人群的住房问题，使他们尽快融入当地社会，值得各地效仿。

措施之二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应。加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。这第二条措施是从增加供给的角度为遏制房价过快上涨提出来的。需要地方政府的发展改革、财政、土地、建设、规划、房管等行政管理部门紧密配合、共同努力，才能将这条措施落到实处。

措施之三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。这第三条措施是从压缩不合理需求角度为遏制房价过快上涨提出来的。由于近年来投机性资金往往瞄准中小套型住房，尤其需要地方政府出台具体措施，限制炒房者将中低价位、中小套型普通商品房作为其投机牟利的手段。

措施之四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。这第四条措施是从规范市场秩序和完善土地收入管理角度为遏制房价过快上涨提出来的。建议地方政府提高土地出让收益用于保障性住房建设的比例，例如将土地拍卖中高于起拍价的超额收益全部用于保障性住房和政策性租赁房建设等。