试论楼顶的权属纠纷问题——以住房天台为例

2022-09-12

由于城市规划的需要, 楼顶形状多表现多平顶和露台, 本文讨论的主体便是这种形态的楼顶权属问题。楼顶权属纠纷主要是因为开发商将建筑物的天台赠送给了顶楼的业主, 业主因此主张自己对楼顶的专有使用权, 但在顶楼业主对天台进行改造, 比如搭建凉棚时, 遭到其他业主强烈反对, 从而纠纷不断。

据此, 笔者认为有以下几个问题值得探讨:1, 楼顶是专有部分还是共有部分;2, 开发商能否将楼顶直接买卖或赠送, 该行为能否产生法律效力;3, 顶楼业主权益受损时的法律救济问题。

一、建筑物区分所有权的实质内涵

根据法律规定, 建筑物区分所有权包括三个组成部分:一是专有部分的所有权;二是共有权;三是成员权[1]。因此, 确认楼顶的权属, 关键是认定楼顶属于建筑物区分所有中的专有部分, 还是属于共有部分。依照建筑物区分所有权相关原理来分析, 对于专有部分范围的确定, 理论通说是结合壁心说和最后粉刷表层说, 壁心说界定顶层所有权人的权利界限只及于顶层楼板的壁心, 不可能冲出壁心, 而达到整个顶层楼板, 更不能达到顶层空间[2]。最后粉刷表层主张业主的所有权界限及于顶层楼板自己一侧的最后粉刷表层。因此, 楼顶平台属于共有部分, 应当归属于全体区分所有权人共有。

就目前房屋中的天台而言, 规划上大多是消防通道或避难层, 不具有排他性, 一般只有独立房屋的露台等具有使用上的排他性。因此, 结合理论和法律规定, 能作为专有部分的顶楼天台的前提条件是, 该天台在规划上就专属于特定房屋。否则就不能认为楼顶天台具有专属性质。

二、对于开发商将天台等随顶楼赠送给顶楼业主的行为的定性

笔者认为, 结合上文论述, 楼顶天台的共有性决定了当事人不得通过约定变更其所有权归属, 其所有权应由该建筑物的所有业主享有。所以开发商没有权利将属于全体业主所有的部分、区域, 通过口头或者书面的形式赠与给任何的单个业主, 任何业主也都不能独自对该属于全体业主所有的部分享受专有的权利, 能够决定楼顶空间如何使用的, 只有全体业主会议[3]。2《商品房预售合同》约定的房屋面积以房地产产权登记机关实际测定为据, 而上述屋顶天台不属计算产权面积的范围。所以, 无论是开发商的口头承诺, 还是通过书面的形式将天台的所有权卖给或是赠与单个的业主, 该行为均不应受法律保护, 合同约定也不具有法律效力。

使其归于无效的理由在于, 建筑物的楼顶, 对于全体业主而言, 具有重要的价值。首先, 楼顶关系到建筑物的功能与使用期限;其次, 对楼顶进行再度开发和建设, 可以将全体业主的活动空间扩张, 业主可以利用扩张的空间进行更多的娱乐活动, 使得生活质量得到提高;再次, 楼顶平台的开发利用, 具有丰富的商业价值, 比如在楼顶空间加持广告标牌可以使全体业主获得经济效益, 这些利益与全体业主息息相关, 任何个人不得通过不合法的方式予以剥夺[4]。对于这样的重大利益, 必须由全体业主会议决定, 如果业主会议决定楼顶可以交给顶层业主所专有使用, 那么这样的处分才是有效的。

三、对于顶层业主而言, 由于天台不能归属个人, 那么现实产生的一系列问题应该如何处理呢? (对买房时顶层楼主支付了天台的额外费用而利益受损本文暂不作讨论)

如:某业主住在顶层, 近年天气越来越热, 这种旧楼的隔热层几乎不起作用, 就想在楼顶天台搭个凉棚或在顶层用砖头砌起一圈以装水防晒, 但楼下各住户有时要在天台晒被子、晒煤球等东西, 如果在天台搭凉棚了, 别的住户就不能晒东西了, 那将引起其他业主的不满。那么此时顶层业主的权益该如何救济?又如在天台晨运跑步、跳绳、玩举重器材及哑铃、踢踺子、踢球等聚众活动, 对顶楼住户的正常生活构成严重的威胁, 直接损害了该层住户的应有权益, 对此日常又应由谁来监督管理?

根据《根据物业管理条例》[5], 上诉问题可以通过物业管理业主大会会议解决, 但这在实际操作中仍有问题, 比如重修天台隔热防水设施, 对于其他业主而言, 这完全是顶层用户的问题, 但费用却需要自己分摊;对顶层用户而言, 如果业主大会通过不了, 那么为解决这问题则需自己支付额外费用, 且某些方式还会遭致其他用户的反对。同样, 因天台产生的噪音等问题, 仅靠业主大会的规定, 完全不能隔绝, 除非禁止其他业主上天台, 这显然是不可能的。所以, 在现实生活中, 公用天台给顶层用户带去的诸多问题, 很难通过法律规定解决, 顶层业主的权利救济也难落到实处。

综上所诉, 对于楼顶, 除了规划上属于特定房屋并列入该特定房屋中的天台露台外, 其他建筑物天台均属全体业主共有, 一般不能被赠与买卖, 购房者在购买顶层时应特别注意这一点。同时在顶层业主权利救济方面, 相关法律应当进一步完善。

摘要：本文拟从建筑物区分所有权的相关理论法律规定出发, 结合现实问题, 论述楼顶特别是住房天台权属以及与之关联的问题。

关键词：建筑物区分所有权,共有部分,专有部分,天台附送,物业管理