住房政策（精选十篇）
住房政策 篇1
作为我国住房供应体系的重要组成部分, 保障性住房主要包括廉租房、经济适用房及两限房三类, 其供应对象、供应方式、建设标准虽各有不同, 但它们都是政府为解决中低收入阶层住房问题, 以较低价格或租金向不同层次的保障对象出售或出租的住房。在政府干预居民住房问题成为一种世界潮流后, 各国普遍形成了市场调节和社会保障双重机制并存的住房体制, 我国的廉租房和经济适用房与美国的“可支付住宅”、新加坡的“组屋”、日本的“公团住宅”、香港地区的“居屋”、德国的“社会住宅”等相似, 都是一国 (地区) 住房体系中的重要组成部分。自1998年提出深化城镇住房制度改革至今, 中国的住房政策一直朝着市场化的方向不断前行, 但在保障住房政策方面却一直处于摸索、实践及不断改善的过程之中, 而在当前的市场环境和经济形势下, 尽快建立保障住房政策体系已经提上日程, 借鉴其他国家和地区保障住房政策的成功经验, 笔者认为完善我国保障住房政策需要注意以下几个问题。
一、保障住房政策应与本国的国情相适应
制定住房政策以保障中低收入阶层的住房权益, 是世界各国政府面临的共同问题, 但在保障住房政策模式的设计、选择上, 不同国家由于市场经济类型、住房制度、经济发展水平等国情的不同而具有不同的特点、做法和经验。比如, 同样是发达的市场经济国家, 美国崇尚自由市场经济, 政府尽量不对住房市场进行直接干预, 只对低收入等特殊阶层提供住房保障;瑞典作为福利国家的先驱, 既强调以市场配置住房资源为主体, 又实施比较广泛的住房保障政策, 并把出租住房和合作住房作为满足社会各阶层住房需求的长期策略;新加坡的市场经济模式属于行政管理导向型, 政府充分运用行政手段直接参与保障住房的建设、分配、管理, 帮助广大中低收入阶层实现“居者有其屋”。我国是实行社会主义市场经济的国家, 国家的综合国力和居民的住房水平与发达国家还有很大的差距, 这就决定了我国住房市场运行的环境、保障住房政策制定和实施的基础与其他国家都不相同, 因此, 在设计我国保障住房政策的模式和实施方案时, 虽然要借鉴各国成功的经验和做法, 但必须从我国的国情出发, 不能盲目照搬其他国家的现成模式。
二、注意住房保障的层次性
为了体现保障住房的公平分配, 在国外的保障住房政策中, 很注重住房保障的层次性。一方面, 通过保障住房政策, 所有的保障对象都有平等的机会享受国家的住房福利, 以缩小与其他阶层在居住水平上的差距, 达到政府规定的住房标准;另一方面, 不同消费能力的保障对象从保障住房政策中受益不同, 处于劣势者能够获得更多的住房福利。例如, 新加坡对购买组屋的低收入居民实行分级补贴的政策, 购买房屋的面积越大可以获得的补贴就越少;美国政府对可支付住宅实行“按收入交房租, 按人口分住房”, 要求承租户必须拿出家庭收入的一定比例支付房租, 政府只对超出消费能力的部分给予补贴。在我国的保障住房政策中, 虽然有针对最低收入家庭的廉租房、针对中低收入家庭的经济适用房和针对中等收入家庭的两限房, 但并未充分体现保障水平的层次性和保障受益的公平性, 尤其对于经济适用住房, 其保障对象定位比较模糊、差异较大, 另外还有一些处于各类保障对象之间的夹心阶层游离在政策之外, 单一的供应和分配方式已不能适应所有保障对象不同的消费需求和消费能力。因此, 针对某类保障住房也应该提供不同水平的保障方式, 使得不同层次的保障对象尽其所能地消费适当的住房。比如, 对于经济适用房就可以尝试变只售不租为租售并举, 提供一定比例略低于市场租金、可承担的租赁住房, 解决那些既不属于廉租房保障范围、又确实买不起经济适用房和两限房的夹心阶层的迫切需要。
三、保障住房政策的长期实施与动态调整
在以市场为基础的住房供应体系中, 消费能力不足的中低收入阶层始终是住房问题的核心, 社会发展到任何阶段都会有中低收入阶层, 其住房问题的长期存在决定了一国保障住房政策的长期性, 即使在人均居住水平较高的发达国家, 政府也长期承担着为中低收入阶层解决住房问题的社会责任, 保持了保障住房政策的延续。比如, 新加坡政府推行“居者有其屋”计划四十多年, 既有科学的总体安排, 又有固定的分布实施计划, 因此取得了显著的成效。同时, 为了适应客观条件的变化, 许多国家对长期实施的保障住房政策又建立起动态的调节机制, 以利于在新情况下解决新问题。从欧美国家的经验来看, 在住房发展的不同阶段, 保障住房政策的内容就有所改变, 其中, 政策的保障对象从房荒时期的绝大多数居民过渡到供求缓和时期的中、低收入阶层, 现在又逐步缩小为以低收入阶层为主;政策的侧重点则经历了从直接兴建保障住房到提供租金补贴和金融支持、充分利用存量住房的转变, 通过政策的动态调整推动不同收入阶层之间住房水平的升级换代, 形成住房的自然淘汰, 以充分发挥市场机制的调节作用, 促进住宅产业的可持续发展。根据我国的国情, 城镇中低收入阶层在今后相当长的时期内还将是保障住房政策的目标主体, 因此, 保障住房政策绝不是政府的权宜之计或临时的政策, 而是一个长期都将存在并发挥重要作用的政策, 随着居民住房水平的提高和经济的发展, 其具体内容和实施方式也应作出相应的动态调整。
四、各种政策手段的综合运用
从手段上说, 保障住房政策包括政府直接投资建设保障住房、对保障住房建设的用地支持、信贷优惠和税费减免、对住房购买者的金融支持、对住房租户的租金补贴以及帮助社会团体等非营利住房合作组织建房等, 在欧美和亚洲的经济发达国家, 一般都综合运用了多种政策手段, 以适应不同的政策安排和居民多层次的保障需求, 虽然各国的政策手段并不完全相同, 但却具有一些共同的特点: (1) 以促进保障住房消费的措施为主 (欧美国家) 或者对消费和供给两方面的措施并重 (新加坡) 。 (2) 住房金融手段发挥重要作用。一是为保障住房建设提供低息贷款;二是为购房者提供各种形式的住房抵押贷款, 如新加坡的公积金贷款、瑞典的住房合作社储蓄贷款、英美两国政策性与商业性相结合的抵押贷款等;三是欧美国家还普遍为低收入者购房提供抵押贷款担保和保险, 以降低金融机构的风险。 (3) 注重公司合作, 由政府制定优惠政策, 吸引私人金融机构为保障住房建设和消费提供贷款, 鼓励房地产开发商参与保障住房建设, 扶持住房合作社、住房储蓄银行、住房协会等社会团体筹集住房资金或者从事保障住房的建设、经营、管理。 (4) 用间接手段促进保障住房的建设和消费。比如, 欧美国家通常运用税收政策调节保障住房的供应和需求, 美国还通过推行住房抵押贷款证券化促进银行为居民发放抵押贷款。与这些国家相比较, 我国的保障住房政策侧重于以促进供给的措施为主, 而促进消费的措施不足, 住房金融手段还比较单一, 社会团体在保障住房建设中的作用尚未得到充分发挥, 各种配套措施也很不完善, 因此, 我们应该借鉴其他国家一些好的做法, 在政府实施住房保障的同时尽可能地利用市场机制, 通过综合运用多种政策手段来促进保障住房的建设和发展。
五、用立法推动保障住房政策的实施
佛山住房限购政策 篇2
信息来源：佛山市住房和城乡建设管理局发布时间：2011-10-25 11:18:00
佛建管〔2011〕105号
各区国土城建和水务（利）局：
为进一步落实市政府《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》（佛府办[2011]28号）精神，加强房地产市场监管，巩固和扩大调控成果，合理引导住房消费，现就加强销售资料审核、严格执行住房限购政策等问题通知如下：
一、加强对商品住房销售方案的审核
各区国土城建和水务（利）局要进一步加强商品住房销售方案审核，指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格对拟售商品住房进行合理定价。对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定的，不予受理销售方案审核。
二、加强对购房资料的审核
房地产开发企业、房地产经纪机构应严格按照我市住房限购有关规定开展销售、经纪业务，认真核对购房人户籍、婚姻、社保或个税缴纳证明等材料。各区国土城建和水务（利）局应加强日常的检查力度，对不按规定核对购房资料的房地产开发企业、房地产经纪机构要严肃查处。
非本市户籍居民家庭持个人所得税缴纳证明购房的，各区房地产交易登记部门必须先登录地税部门的“个人所得税完税证明校验系统”，核验购房人提交的个人所得税缴纳证明的有效性，包括税票的真伪和查询购房人的缴税记录等。凡发现提供虚假证明等违反住房限购规定的，提交市住建管理局移送相关职能部门查处。
自发文之日起，非本市户籍居民家庭持个人所得税缴纳证明购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起计算的前2年内在本市累计缴纳12个月以上（含12个月）”的规定，补缴的不予认可。
四、非本市户籍购房问题
（一）1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明是指自购房之日起计算的前2年内在本市累计缴纳12个月以上（含12个月）的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。“纳税证明”是指个人所得税缴纳证明。
（二）购房人是中央、省直单位等机构驻佛山的工作人员，提供的纳税或社保证明是省税务部门或省社保部门出具的，应同时提供其工作单位在本市的证明。
五、驻佛山部队军人凭军官证及部队证明，拟安置到佛山定居的离退休军人凭佛山市军队离休退休干部安置办公室出具的相关信函，视同本市户籍。
六、婚姻状况证明资料包括：结婚证或有记载其配偶资料等情况的户口簿，或未婚证明、离婚证，或司法、民政、公证等部门出具的婚姻状况证明等。
谈住房限购政策 篇3
第二，即使均贫富以提高社会效用的假说成立，它也无法用来支持限购令。北京的限购政策是以户籍和驻京缴税年期为依据的。具有北京户口和在京缴税五年，横看竖看都不是穷人的标志，为什么要专门提到均贫富的要子处，专门搬出效用函数，来为这个政策辩护?
第三，房地产的供应很有弹性。在即使不增加一寸建筑面积的情况下，房地产的高价本身就能诱使那些本来想住更大房子的人，把自己现有的空间腾出来。也就是说，即使供给总量完全不变，价格的变动也可以使原来的需求者变成供应者，使资源得到更合理的配置。
事实上，房源是不断在增加的，大部分人的居住条件得到了巨大的改善。通过改变容积率的行政限制、通过旧房拆迁新建、通过解除国营企业占地用途管制、通过新增批地、甚至通过改变建市的审批条件，都能增加土地和房屋的供应。而所有这些活动，牵涉无数环节，其中许多是对价格的诱惑相当敏感的。
第四，有瓦遮头是必需品，有房可住是正常品，买房可是奢侈品。很多人说，买房是中国人的传统，所以是必需品。细想可不是这样。二十年前，绝大部分人住的是公房，只有使用权而没有转让权。说买房是传统，那也只是近二十年的传统。
第五，我从来不懂什么叫“投资需求”，而打击投资是大错。我只知道需求，只知道有一种需求，那就是对居住服务的需求。几年前曾经有一位证券公司的经济学家，对房地产的自助需求和投资需求作了区分，并建议政府辟出一些不好的地段，供那些只有投机需求而无居住需求的投机家们炒作。
在变幻无穷的价格背后，我们永远要看到对居住服务的需求。是那个地方有价值了，人们在个地方能更有作为了，那里的地价和房价才会起来。网上曾经流传过美国底特律一些超便宜的住宅，哗然的看客不知道，那里可是个麦当劳餐厅的柜台都装防弹玻璃的地方。那样的房子您买不买?买了是投资还是投机?
投资和投机，从可观察的行为看，是没有区别的。如果所有人都坚信，这幢楼明年能卖一千万，那么这幢楼的价格就不会等到明年才涨到一千万，而是今天就涨到一千万。这样，今天花一千万买房的人，到明年就赚不到一分钱，他也就不是什么投资者或投机者了。真实的情况是，他猜今天卖八百万的房子明年能卖一千万，而市场上其他人与他看法不同!恰恰是因为看法不同，他才可能只以八百万的价格买入这幢房子。他的这一行为，进而鼓励了市场把更多资源调配过来，生产和储备更多的房子。
到明年，他的看法若是对了，即真有人愿意出一千万来购买这房子的居住服务，那么这位投资者就是凭着他的远见为他人提供了方便，他理应获得其中的差价作为报酬。如果他只偶然对了一次，经济学上就把那差价称为利润；如果他总是更正确，那差价就称为他禀赋的租。当然，如果他的看法错了，那他就血本无归，承担后果。
贵州:制定人才住房支持政策 篇4
据了解,对引进在贵州服务一定年限的“两院”院士,国家“千人计划”和“万人计划”入选者、长江学者、国家有突出贡献中青年专家、国家杰出专业技术人才、国家杰出青年科学基金获得者和国家级重点学科、重点实验室学术技术带头人,具有学历学位的博士,贵州将分别提供100万元、60万元、15万元的购房补贴(省内培养的具有学历学位的博士参照执行,已享受房改政策的除外),其所需资金,省属事业单位引进的按省财政出60%、用人单位出40%的比例执行,省级机关引进的由省财政全额承担,中央在黔单位、各市州、企业按各自开支渠道办理。
对于采取柔性方式引进的高层次急需人才,分别按不少于200平方米、120平方米、80平方米的标准享受租房补贴,所需资金由用人单位自行解决。(李惊亚)■
住房补贴政策 篇5
一、现职务或职称
1、参加工作就在州级部门
2003年1月1日（含1月1日）以后工作，进五年时的职务或职称；
2003年1月1日（含1月1日）以前工作，以2005年9月30日前的职务或职称为准；
2、从外地或本州各县市调入州级部门
调入时工龄已满五年，按调入时职务或职称计算； 调入时工龄不满五年，以进五年时的职务或职称为准；
二、1994年12月31日以前工龄
只有1994年12月31日以前参加工作的职工才有此工龄。
三、按规定应申报时间
1、参加工作就在州级部门的，进五年时就是规定应申报时间；
2、从外地或本州各县市调入州级部门，调入时工龄已满五年的，调入时即为规定应申报时间；调入时工龄不满五年的，进五年时就是规定应申报时间。
四、应申报时的职务或职称
1、参加工作就在州级部门
2003年1月1日（含1月1日）以后工作，进五年时的职务或职称；
2003年1月1日（含1月1日）以前工作，以2005年9月30日前的职务或职称为准；
2、从外地或本州各县市调入州级部门
调入时工龄已满五年，按调入时职务或职称计算； 调入时工龄不满五年，以进五年时的职务或职称为准；
五、申请人、曾工作过的地点
应注明时间段；
六、配偶曾工作过的地点
应注明时间段；
七、福利性实物分房
福利性房：系指房改房、集资建房（差额、全额）、专项普通商品住房。
八、住房补贴面积标准
1、一般干部、初级职称：70M2 ；
2、科级干部、中级职称、技师：80M2 ；
3、处级干部、副高级职称、高级技师：100M2 ；
4、厅级干部：130M2 ；
5、正高级职称：120M2 ；
九、从本州各县市调入州级部门工作，申请住房补贴时应需材料
住有所居 荷兰的社会住房政策 篇6
住房匮乏率欧洲最低
荷兰政府于1901年制定了《住房法》，标志着荷兰真正意义上的社会住房政策的诞生。该法规定：政府有责任使低收入群体获得居住条件较好、租金低廉的社会租赁住房；准许建立社会住房协会（公司）和地方政府所属建筑公司，承认这些机构在社会性住房建设的合法地位；中央政府为致力于社会住宅建设的社会住房协会（公司）和地方政府所属建筑公司提供补贴和低息贷款，地方政府对社会住房协会（公司）建造社会住房进行质量控制和监督。1902年荷兰《住房法》正式生效，推动了荷兰社会住房政策的法制化和规范化，初步形成了以中央政府、地方政府、社会住房协会（公司）和地方政府所属建筑公司为主体的社会住房政策的三层管理体制。
经过上百年的发展，荷兰社会住房政策日臻完善。目前，荷兰社会住房有3个明显特点：
社会住房总量大，比重高。荷兰共有社会住房协会（公司）455家，固定资产总值约为900亿～1000亿欧元（占GDP总值的六分之一），拥有社会住宅约230万套，占荷兰全国住宅总量的33%，出租住宅总量的75%，每千人拥有社会住宅138套。荷兰当之无愧地成为欧洲社会住宅千人拥有量和社会住宅比重最高的国家。
大城市社会住房供给充足。从社会住宅的分布来看，荷兰大城市社会租赁住房的比重要高于中小城市。由于大城市人口密度大，房屋价格较高，拥有自有住房比较困难，自有住房比重较低，社会住房比重普遍较高。阿姆斯特丹（48%）、鹿特丹（50%）、海牙（38%）、乌特勒支（35%）四大城市社会租赁住房比重均高于全国33%的水平。荷兰四大城市社会住房协会（公司）拥有的社会住宅占全国全部社会住宅总量的20%。
社会住房和私人商品住房混合分布。荷兰共有1万个社区，其中有2000个社区全部为私人自有商品住房，没有社会租赁住房。只有275个社区社会住房分布集中，这些社区中社会租赁住宅占四分之三。剩余7600多个社区私人自有商品住房和社会租赁住房混合分布。
全面覆盖的社会住房政策使得荷兰成为欧洲住房匮乏比率（housingdeprivation）最低的国家。2009年，荷兰住房匮乏比率仅为0.5%，比北欧国家芬兰（0.7%）、挪威（0.9%）、瑞典（1.2%）、丹麦（0.3%）还要低。荷兰和北欧国家的住房匮乏率，远远低于欧洲6%的平均水平。
三级管理体制
作为高度法制化的国家，荷兰的社会住房政策是建立在完备的法律框架基础之上的。1901年荷兰《住房法》为荷兰社会住房政策奠定了法律基础，规定了中央政府、地方政府（省市政府）和社会住房协会（公司）在社会住房建设中的权力和职责，建立了以中央政府、地方政府和社会住房协会（公司）为主体的三级管理体制。具体来说，各层级的职权范围如下：
（1）中央政府在社会住房政策中制定住房政策的总体框架，协商制定相关规定，对社会住房协会（公司）进行职责履行、财务和物资方面的监管。（2）省级政府向地方政府公布全省范围的空间和住宅规划，并负责所属市级政府间的政策协调。省级政府不与社会住房协会（公司）发生直接联系。市级政府根据本市的具体情况制定具体的住宅建设规划和土地使用方案，同时对住宅质量进行监控和管理，与社会住房协会（公司）发生直接联系。（3）荷兰社会租赁住房建设主要是由非营利性的、以为低收入群体提供廉租房为社会责任的、经国家授权的、受相关法律约束和政府管理监督的社会住房协会（公司）完成的。因此，社会住房协会（公司）把自己称作“社会企业”。
三层安全融资担保体系
荷兰社会住宅比例在欧洲名列前茅，约有1/3家庭租住社会租赁住宅。荷兰社会住房政策的一条重要原则是可支付性（affordability），面对庞大的社会性住房需求群体，社会租赁部门是如何进行资金运作的呢？
按照荷兰住房法的规定，经过授权的社会住房协会（公司）在兴建和提供社会住房时得到政府各种形式的经济支持，如建房补贴、低息贷款、贷款担保。这一阶段社会住房协会（公司）在财务和管理上受政府的直接干预，没有独立开发住房项目的自主权和能力。项目开发的经济风险较小。经过上个世纪90年代的市场化改革，特别是1995年《应付补贴与应付债务抵补操作办法》生效，社会住房协会（公司）成为管理和财务上完全独立于政府的非营利组织，政府主要通过低价出让土地和充当安全网的方式给予间接支持。适应市场竞争的要求，社会住房协会（公司）开始向专业化和高效化方向发展，同时加强了财务管理、风险管理和公司治理。为了保证社会住房协会（公司）在资本市场以较低利息获得充足的资金进行社会住宅项目的开发建设，荷兰建立了中央住房基金（CFV）、社会住房担保基金（WSW）、政府担保的三级安全网体系。
第一层级安全网：中央住房基金（CFV）。该基金于1988年由中央政府建立，其资金来源是社会住房协会（公司）缴纳的会费，所有社会住房协会（公司）都必须缴纳会费。中央住房基金为遇到资金困难、无法偿还到期本息的社会住房协会（公司）提供援助资金，帮助其进行重组。中央住房基金首先对提出救助申请的社会住房协会（公司）进行评估和调查，并提出整改意见，援助资金以补助或贷款的形式提供。由此可见，中央住房基金是荷兰社会住房建设融资的第一级安全保障，主要是针对资金财务出现问题的社会住房协会（公司）进行重组，摆脱困境。
第二层级安全网：为资金储备和财务状况达标的社会住房协会（公司）提供融资担保的社会住房担保基金。社会住房担保基金成立于1983年，是由全国社会住房协会（公司）共同参与建立的非营利组织，符合条件的社会住房协会（公司）均可加入。接受社会住房担保基金贷款担保的社会住房协会（公司）需向其缴纳一定数量的担保费（费率为0.0069%），这些累积的担保费构成了WSW的安全储备金。截至2011年底，WSW为社会住房协会（公司）担保贷款总金额累计863亿欧元。
第三层级：中央和地方政府。如果WSW担保资金枯竭，无法再为社会住房协会（公司）提供担保和贷款，荷兰中央政府和地方政府将为社会住房协会（公司）提供无息贷款（总额的50%），帮助其克服资金困难。中央政府和地方政府各提供无息贷款总额的50%。荷兰中央政府和地方政府构成了社会住房建设融资安全网体系的第三级，成为最后担保人。
廉租房约占社会住宅的一半
荷兰社会住房政策的一个特点是所有荷兰居民（低收入和中等收入者）都可以申请社会租赁住房，但低收入群体具有优先租赁权。根据欧盟委员会规定，2011年后，荷兰社会租赁住房的主要目标群体是年收入不超过33614欧元的低收入家庭，社会住房协会（公司）应该把至少90%的住宅出租给低收入群体，中等收入者将不再有资格申请社会租赁住宅。
荷兰住房分配主要采取“代尔夫特模式”，即社会住房协会（公司）通过网络、报纸杂志等渠道定期公布可用房源，申请者对中意的房子进行申请，每名申请者可以在其所登记的地区选取最多三套住房进行申请。网站对每套住房的所有申请者按照登记时间长短进行排队，排在前15位的申请者会被通知在规定的时间去看房。看房后，申请人可以在网站上选择“接受”或“拒绝”。然后，网站再对选择接受的申请者按相应标准进行排队，排在第一位的最终就获得这套廉租房的租住权。符合申请廉租房条件的公民在当地的公共住房公司登记排队的时间一般需四到五年，一些大城市的排队等候时间可能会更长。如果同一住宅同时有多个符合条件者申请，会给一些特殊人群优先权。
“夹心层”住房帮助政策探讨 篇7
一、“夹心层”住房帮助对象的界定
“夹心层”群体的下线可以定为能够享受经济适用房的最高收入阶层。由于各地区经济发展状况不同, 同时地方政府颁布的住房保障政策中享受保障的准入条件也不同, 因此各地区“夹心层”群体也不尽相同。以浙江省杭州市为例, 其将经济适用房收入准入条件从此前的“家庭人均年收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入”调整为“家庭人均年收入低于上年度城镇居民人均可支配收入的60%”。而2008年杭州市市区城镇居民人均可支配收入为24104元, 因此杭州市经济适用房收入准入条件为人均可支配收入14462元 (24104×60%) 。即杭州市“夹心层”的下线为人均可支配收入为14462元的群体。“夹心层”下线与经济适用房保障政策享受群体的无缝衔接, 使得住房保障政策真正覆盖所有需要保障的群体。
“夹心层”群体上线的确定, 一种思路是参考各城市城调队针对不同收入水平分组的收支情况统计, 以其中中等收入组的可支配收入作为标准。另一种思路是以城市人均可支配收入为基准, 根据不同地区经济发展状况向上或向下浮动一定比例。为保证更多住房困难家庭享受到住房帮助, “夹心层”上线可以以城镇人均可支配收入为基准, 各地可根据家庭经济水平层级结构和房价水平进行调整。以杭州市为例, 根据杭州市2008年统计年鉴, 2007年杭州市区城镇居民家庭收入总平均数为21689.36元, 大于中等收入户收入平均数18679.04元。因此根据杭州市2008年市区城镇居民人均可支配收入额, 杭州市“夹心层”群体上线收入准入条件可以设为人均可支配收入24104元, 并根据实际需要动态调整。
综上所述, “夹心层”的收入准入条件为:经济适用房准入收入<中等收入夹心层收入≤社会人均可支配收入, 即收入范围在人均可支配收入的60%~100%之间。以杭州市为例, 杭州市中等收入夹心层的收入准入条件为:14462元<中等收入夹心层收入≤24104元。
二、“夹心层”住房帮助政策设计
(一) 租房帮助政策设计
1.经济租赁房
对于租金收入比高的地区, “夹心层”群体的租房困难问题较为严重, 因此, 特别需要政策加以引导和帮助。笔者认为可以将经济租赁房分为限价房租赁和经济适用房租赁两部分, 考虑到经济租赁房投入过程中, 住宅建设、租金补贴、物业管理等多种费用需要庞大的财政支出来支持, 经济租赁房只针对经济条件较好, 政府财政充裕的地区推广。
(1) 限价房租赁
尽管各地区住房保障细则不同, 但整体上限价房户型优于经济适用房。因此, 限价房和经济适用房的租赁对象及价格的规定也应有所不同。笔者认为, 由于限价房户型面积一般大于经济适用房, 在出售时限价房价格也高于经济适用房, 因此“夹心层”群体中收入条件相对较好的部分 (即收入条件在80%~100%人均可支配收入范围的群体, 根据不同地区经济发展水平, 收入准入范围可作调整) 适宜申请限价房租赁。这样一则考虑其有能力承担限价房租赁, 二则保证经济承受能力较低的群体也能享受经济适用房租赁的优惠政策。
根据《杭州市经济租赁住房管理办法》, 其经济租赁住房根据两类保障对象分别有“先租后买”和“只租不售”两种方式。借鉴杭州市经验, 笔者认为限价房适合以“先租后买”的方式提供。例如青岛市拟在限价房中拿出10%的比例用于出租, 其限价租赁房由开发商建设并管理运营, 政府定出租条件和租金水平, 若干年后开发商可以将房屋作为普通商品房出售。由于按照限价房建设, 开发商享受了土地出让的优惠, 而几年后按照普通商品房出售, 更为开发商带来显而易见的差价收益, 因此青岛市的这种方式为开发商所接受, 也为政府财政减轻了压力。
(2) 经济适用房租赁
对于“夹心层”群体中收入条件相对较低的部分 (即收入条件在60%~80%人均可支配收入范围的群体, 根据不同地区经济发展水平, 收入准入范围可作调整) , 笔者认为适宜申请经济适用房租赁。这样考虑主要是由于经济适用房租赁价格较限价房租赁低, 该群体具备相应的承担能力。
针对经济适用房, 由于租用经济适用房的人群并不符合购买经济适用房的申请条件, 因此经济适用房租赁“只租不售”, 在其具备改变住房条件的能力时, 政府将收回住房。将经济适用房和限价房配建为经济租赁房, 不但缓解了由于准入条件等因素的限制而引起的经济适用房空置的现象以及限价房政策操作难等问题, 更为“夹心层”群体的租房问题提供了新的解决途径。
2.补贴
针对租金收入比略低的地区, 租房帮助可以主要以提供补贴的形式通过市场解决, 补贴方式可以是直接的货币补贴和发放租房优惠券等。而对租金低、租金收入比也低的地区, 可以不考虑租房帮助政策, 仅对个别困难家庭予以帮助即可。
(二) 购房帮助政策设计
1.扩大经济适用房覆盖面
这个覆盖面究竟要扩大多少, 应根据各地实际情况而定。其中重点考虑的因素有“夹心层”群体的大小 (比如人均可支配收入60%~100%之间各细分层住房困难家庭数量) , 经济适用房竣工套数、施工套数, 限价房套数, 出租用房套数以及各收入范围群体住房意愿等。
扩大经济适用房覆盖面, 一方面帮助了一部分原先未能申请经济适用房的家庭解决了住房问题, 消化了部分空置的经济适用房;另一方面也缓解了政府财政压力 (原先所有人均可支配收入以下的群体均可享受经济适用房优惠则政府财政压力过大) 。
2.购买限价房
针对超过经济适用房的购买条件、但购置普通商品房能力尚且有限的群体, 可以提供限价商品房以帮助解决其住房困难问题。
根据限价房政策实践经验, 限价房如何定价是个难度较大的问题。笔者认为, 限价房的价格应以当地普通商品房价格为基准作适当比例的下调。尽管在普通商品房价格飙升时, 限价房的价格也较高, “夹心层”家庭仍然难以购买;但这种情况下, 这部分家庭可以选择先以租房的形式解决住房问题或者在其他房价较低的地区买房。因为限价房并不是指保证价格在“夹心层”家庭可承担范围内的住房, 帮助“夹心层”群体解决住房问题也并不是指政府让利配建低价住房以保证所有“夹心层”群体都拥有住房。
3.发放住房券
针对有意向购买普通商品房的“夹心层”群体, 可以通过发放住房券的扶持政策予以帮助。这部分群体, 是“夹心层”中实力较强的部分, 可能符合购买经济适用房或者限价房的条件, 但是该群体更希望能够通过自身的努力以及政府、银行等利益相关者的帮助来购买普通商品房, 那么住房券可以在一定程度上解决其资金难题。
住房券是政府发给“夹心层”家庭, 在其购置90平方米以下普通商品房时等额抵扣部分房价的凭证。开发商接受“夹心层”群体的住房券, 并可以在每年底与政府部门结算, 政府部门则在当年的土地收益金中按实扣减。为了保证住房券帮助的有效性, 即使获得住房券的群体购买能力确实得到提高而基本能够通过市场购买住房, 可享受住房券优惠的群体其经济能力应处于“夹心层”中的较高水平, 可同于限价房优惠对象但已享受限价房优惠的群体应不得再同时享受住房券优惠。
参考文献
[1].刘金堂等.改革土地制度转变住房模式.中州建设.2006.10
住房政策 篇8
一、历次房地产调控中税收工具的运用
税收政策的调整, 主要针对个人的住房消费、交易活动, 尤其是营业税, 在不同的调控时期, 变动适用税率和适用征收对象, 而对其他适用征收营业税的交易活动, 很少频繁运用这个工具。
从1999年到2010年, 对住房的税收政策有过4次调整。第1次是1999年, 从宽;第2次是2005年, 从紧;第3次是2008年, 从宽;第4次是2010年, 从紧。
从这几次调整, 可以看出一个轨迹, 每次税收政策的调整, 都是针对住房而并不关系到非住宅的不动产交易;对住房的生产, 税收政策是稳定的, 只是征收强度根据需要有张有弛;税收政策调整主要针对住房消费和个人的二手房交易活动。对个人的住房消费和二手房交易活动, 契税政策更多体现的是优惠的范围;频繁使用的工具主要是调整个人二手房交易的营业税适用范围。
从房价上涨的角度来评价, 对个人二手房交易征收营业税不仅不能抑制住房价格上涨, 反而促进了其上涨。尽管营业税的税率不低, 但在住房价格飞速上涨中, 房价上涨的幅度足以抵消个人出售二手房的营业税负担;而在房价比较平稳的时期, 二手房交易的营业税提高了交易成本, 二手房受让方获得住房的实际价格包含出售方的税收, 或者说税负转嫁, 使二手房价格被动上涨。对个人出售二手房征收营业税实际上起到了这样的作用:当营业税从紧, 房价上涨的收益不足以抵消税负时, 个人富余的住房资源是冻结的, 税收收入很少;当营业税从宽, 房价上涨的收益足以超过税负时, 营业税仅仅是增加了税收收入, 不能对住房价格产生有效影响, 只是创造了住房投资回收的机会。
二、住房税负明显较重
据中商情报网发布的《2009年中国税收总收入情况分析报告》, “2009年全国税收总收入的增长速度仅为9.8%, 比以前年度大幅回落”。“土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税五项税种合计增收1155.51亿元, 对税收总收入增长的贡献为21.8%, 比上一年增加11.5个百分点。加上房地产营业税和房屋转让个人所得税, 全年土地和房地产相关的税收增收额所占比重超过35%”。“房地产营业税同比增长38.6%”。“房屋转让所得税收入77.1亿元, 同比增长179.1%, 比上年增速上升了152.4个百分点”。“契税完成1734.99亿元, 同比增长32.7%, 比上年提高24.3个百分点”;“土地增值税完成719.43亿元, 同比增长33.9%, 增速与去年持平”;契税和土地增值税“占税收收入的比重为4.1%”。“城镇土地使用税完成920.97亿元, 同比增长12.7%, 比上年增速回落99.2个百分点”;“房产税完成803.64亿元, 同比增长18.1%, 与上年增速持平”;城镇土地使用税和房产税“占税收总收入的比重为2.9%”。
中国关于不动产的税收, 并不是通过不动产税或者财产税表现出来, 而是通过其他税种表现出来。所以, 在中国只能用“与房地产相关的税”来描述。每次调整二手住房交易的营业税, 只是遏制了存量住房的流动或者加速了存量住房的流动, 对住房的总供给和总需求都没有实际的作用。当实行营业税优惠政策时, 只是促进了住房从这个持有者手中流向另一个持有者手中, 制造了一个市场虚假繁荣的景象。
假设开发商销售商品住房的利润为20%, 那么, 销售价格中就包含了5.45%的营业税及附加, 包含了利润30%的企业所得税, 不计其他小额的税收, 税收占销售价格的比重为11.45%;住房购买者还要缴纳3%的契税;即使是“普通标准住房”, 不征收土地增值税, 住房价格中实际包含的税收还占14.45%。在现实生活中, 还有各种行政性收费和政府基金, “政府提取”的比重还要更高。商品住房中“政府提取”的比重比其他一般消费品要高。
中国的税制设计是以产品的生产、流通和利润所得征税为主要架构的, 住房也被作为一个普通产品生产、交易活动的征税对象。西方国家的税制设计, 以流转税、所得税、财产税为主要构架, 流转税是以从事工商经营的个人或企业为征税对象的, 并不对个人偶发的转让不动产行为征收。
由于中国财产税制度的不完善, 对个人转让不动产行为只能主要用营业税来调节, 减小或加大其转让成本。尤其是个人二手住房的交易, 对出售方征收了营业税, 对购买方征收了契税, 一个交易行为, 交易双方都被征税;尽管营业税和契税针对不同的征税对象, 但出售方的营业税实际上被转嫁给购买方, 对于购买方, 一个购买行为实际上被征收了两种税。
个人出租住房的税负更大。如果严格按税收制度执行, 在出租住房中, 出租人需要缴纳租金12%的房产税;租金收入5.45%的营业税;租金收入扣除上述税收后的20%的所得税, 相当于租金收入的16.51%;税收负担达到租金收入的33.96%。中国城市的住房租赁市场规模小而且不规范, 除了可供租赁的住房数量少的客观因素, 税收负担过重也是一个重要原因。在中国, 私人住房出租是一个典型的税收“拉弗曲线”案例, (该曲线即描述税收与税率关系的曲线, 一般情况下, 税率越高, 政府的税收就越多;但税率的提高超过一定的限度时, 企业的经营成本提高、投资减少, 收入减少, 反而导致政府的税收减少) 。
2008年, 有关部门对个人出租住房实行了优惠政策, “对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税”;“对个人出租、承租住房签订的租赁合同, 免征印花税”;“对个人出租住房, 不区分用途, 在3%税率的基础上减半征收营业税, 按4%的税率征收房产税, 免征城镇土地使用税”;“对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房, 减按4%的税率征收房产税”。尽管税收政策作出较大减让, 但出租住房的税负仍达到租金的16.3%。由于住房出租投资回收期比较长、收益率低, 相对而言, 税负仍然是相当大的。
如此高的住房出租税负, 使得住房持有人或者私下出租规避税收;或者暂时闲置、保持住房的流动性, 等待时机出售。正是出租住房过高的税负, 使得购置住房出租的住房投资行为, 越来越多地以闲置住房、待价而沽的形式存在, 更接近于投机行为。
对住房的生产、流转征收重税, 不但影响了居民购置住房、租赁住房的成本, 推动了住房价格上涨, 不利于居民生活水平的提高, 而且加重了地方政府对住房建设、销售过程中的税收依赖。房价越涨, 税收越多, 经济发展的各项数据也越好看, 谁还会有动力去认真地控制房价?
三、重流转轻收益
住房价格为什么能够如此迅速地上涨?投资住房的诱惑为什么能够如此强?根本动力还是在于住房供应不足、投资住房的利润率高。也正是住房投资的回报诱人, 才会使投资者不断涌入、推动住房价格不断创造新高。所得税本来就是调节收益的工具, 但在住房价格上涨中, 却显得那么软弱无力。
对于房地产开发企业的所得, 现行的税制调节强度还是很大的。按现行的税制, 房地产开发企业的所得需缴纳30%的企业所得税, 还要缴纳土地增值税。土地增值税实际上起到所得税的功效。如果一个住房项目销售价格达到项目成本的2倍, 即正好超过扣除项目金额100%, 将需缴纳土地增值税为利润的35%, 剩余的65%的增值额需缴纳30%的企业所得税, 企业实际获利为项目成本的45.5%, 为销售额的22.75%;如果一个住房项目销售价格达到项目成本的130%, 将需缴纳土地增值税为利润的9%, 剩余的21%的增值额需缴纳30%的企业所得税, 企业实际获利为项目成本的14.7%, 为销售额的11.31%。
再看税收对“炒房”者的制约。个人出售住房价格如果达到购入价的2倍, 即增值额为100%, 需缴纳售价5.45%的营业税, 剩余增值额的89.1%需缴纳的土地增值税为30.64%, 剩余增值额的58.46%需缴纳20%的所得税, 出售方实际获利为购入价的46.77%, 为出售价格的23.38%;如果个人出售住房价格达到购入价的130%, 即增值额为30%, 需缴纳售价5.45%的营业税, 剩余增值额的22.92%需缴纳的土地增值税为6.87%, 剩余增值额的16.04%需缴纳20%的所得税, 出售方实际获利为购入价的12.83%, 为出售价格的10.41%。在严格征税的条件下, 个人出售二手住房的获利也远小于税收。如果计算资金占用成本的因素, “炒房”者只有在房价上涨一倍以上时才明显地有利可图。
对于住房出售人, 土地增值税对收益的调节功能强于个人所得税。遗憾的是, 税收政策在2008年调整为“对个人销售住房暂免征土地增值税”, 在2009年房价大涨时也没有恢复征收。
对个人出售住房征收所得税的方法, 更是制度设计上的重大缺陷。2006年, 国家税务总局规定, 纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证, 不能正确计算房屋原值和应纳税额的, 可对其实行核定征税, 具体比例由省级地方税务局在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。
这个规定的本意, 似是对住房转让人不提供有关凭据、意存逃税的惩罚性措施, 但成了住房转让人少交个人所得税的合法依据。按转让收入的1%、2%、3%缴纳个人所得税, 与按所得20%缴纳个人所得税相比, 当住房出售价格比购置成本分别上涨5.26%、11.11%、17.66%时, 两个方法计征的个人所得税额一样多。在这一规定下, 只要房价涨幅高于两种方法的平衡点, 能提供原始凭证的出售人也不会提供。事实上, 2006年以后二手住房的交易价格上涨速度远高于20%, 尤其在2009年更达到惊人的速度。在住房价格高速上涨中, 即使按转让价格的3%计征个人所得税, 转让人实际缴纳的个人所得税却要少得多。这个方法与其说是惩罚性措施, 不如说是保护性措施, 使住房的投资、投机更加有恃无恐, 不但没有能够起到遏制住房投资、投机的作用, 反而帮了住房投资、投机者的忙。
住房价格上涨, 尤其是住房价格暴涨, 与住房的投资功能密切相关。如果税收政策能够真正起到调节收益的作用, 适当地遏制住房投资的牟利空间, 房价就很难像脱缰的野马狂奔不止。
四、住房持有环节税收的缺失
对住房持有环节的税收, 是议论颇多的一个命题。数年前, 就有学者提出, 中国住房价格难以治理, 原因就是住房持有环节没有税负。要说中国没有财产税或者不动产税, 是不恰当的。1986年国务院就发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》, 只是其中规定了对个人所有、非营业用的房产免纳房产税。当时, 绝大多数住房为公有, 个人拥有住房的数量很少, 而且要鼓励个人拥有住房, 做这样的规定也是符合实际的。现在情况不同了, 大多数城镇居民家庭拥有了自有住房, 拥有两套以上住房的家庭数量也在不断增加, 适时恢复对个人拥有的住房征收房产税, 是调节住房资源占有和财富占有的必要政策措施。
当然, 房产税并不能直接起到遏制住房价格的功效。房产税在住房持有时期征收, 影响持有成本, 并不影响购入成本。对住房持有环节的征税, 税率不能过高, 按1986年设定的房产税税率, “依据房产余值计算缴纳的, 税率为1.2%”。这个税负, 相对于大副上涨的房价, 确实是微乎其微。而房产税的作用, 在本意上是对纳税人以前财富积累的调节, 而不是对现行收益的调节, 其制度功效本来就不是针对交易行为的, 也无法起到直接调节房价的功效。所以, 房产税是一个长远的制度设计, 而不是应急的制度设计。征收房产税, 对住房持有人的影响主要体现在持有成本上, 占有较多的住房需缴纳较多的房产税, 而占有较少的住房则缴纳较少的房产税, 有利于调节社会财富占有的不均;会间接地遏制住房的投资需求, 改善住房的供需矛盾, 从而间接地影响长远房价。
假设按住房购置价格计征房产税, 持有两年, 持有人实际支付的房产税就会达到住房购入价的2.4%, 出售住房的投资回报将得到一定程度的遏制, 再加上所得的税收调节, 投资人就很难保证预期的投资收益回报;如果住房价格上涨幅度不大, 持有人还可能是负收益。如果缺乏房价上涨的足够预期, 购置住房闲置起来待价而沽的投资者就会大大减少。另一方面, 虽然政府倡导建造中小套型的住房, 但收效甚微, 主要还是缺乏经济约束机制。恢复征收房产税, 也会有效遏制大户型、大面积的住房需求, 从而促进资源节约。
关于房产税改革的信息一经披露, 社会有很大反响, 其中一个重要的观点是征收房产税加大了老百姓的负担。其实这个问题不难解决。按照当年房产税制度设计的本意, 对居民自住的住房可以继续不征收房产税, 大多数老百姓就不会增加税负。
也有人提出, 房产税会形成税负转嫁, 最终还是购房人负担, 推高房价。房产税是对存量财产征收的, 恰恰是一种不易转嫁的税种;如果真想转嫁, 必须等到出售时。不会有人能够确信自己的房产税税负必然能够在将来出售时转嫁出去。税负转嫁的推断, 还是建立在房价可以无限上涨的基础上。如果房价可以无限上涨, 有没有房产税也变得毫无作用了。反过来, 如果住房成了不能带来收益的存量财产, 房产税又真的成了住房持有人的负担, 持有人就会将它出售或出租, 住房的市场供应量就会增加, 房价倒反而涨不动了。
有的观点认为, 国有土地实行使用权有偿出让制度, 土地使用权是有期限的, 政府收了土地出让金, 不应再征收房产税。其实, 《物权法》第一百四十九条已经规定了“住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期”, 住宅用地实际上已经是无限期使用。而地价, 是与房产税毫无关系的事。国外的住房用地是买的, 住房价格当然包含地价, 征收房产税也没有将地价扣除出去。至于土地使用权出让, 是从我国香港地区学来的, 香港对不动产持有人征收“差饷”, 按应课差饷值的5%征收, 并不因为土地是否是出让的而有差异。“差饷”, 按香港官方机构翻译成英文就是对不动产征收的税收。土地出让制度并不能构成征收房产税不合理的依据。
住房保障政策绩效评价研究 篇9
住房货币化改革以来, 住房泡沫和市场失灵程度愈发严重, 越来越多的城镇低收入家庭无力支付商品性住房, 住房问题日益突出。住房保障政策作为保障中低收入阶层居住权利的一项社会保障政策不断发展完善, 各地积极参与住房保障建设目标任务的实施, 投入大量的资金和人力。然而, 住房保障的预期目标却并没有很好地实现, 很多城市住房市场仍然存在很严重的市场失灵, 住房市场整体价格飙升, 普通居民依然无力负担商品住房。一方面是住房保障建设大张旗鼓的推进, 另一方面却是分配、退出等并不完善的政策体制和依然严峻的住房问题。因此, 有必要对地方政府住房保障政策进行客观有效的绩效评价, 从而实现政策的不断调整与反馈, 不断完善政策体系, 实现住房保障目标, 体现政策价值[1]。
住房保障政策绩效评价就是评价主体依据一定的评价标准和程序, 对住房保障政策制定、政策过程和政策结果做出评价, 目的在于取得相关的信息, 作为政策调整、改进的依据。本文试图建立评价指标体系, 探索适宜的绩效评价方法, 为住房保障政策的评价和调整提供一定的理论依据。
1 住房保障政策绩效评价维度及指标体系的构建
在借鉴政府绩效评价的3E原则以及住房保障政策目标的基础上, 构建包括公平性、效率性和效果性三个维度的政策绩效评价指标体系。
1.1 公平性
公平性是指公众是否得到平等的公共服务, 可测度住房保障政策是否为中低收入者提供安居的机会[2]。主要指无力负担商品房的人群均有同等的机会获得保障性住房, 即被纳入住房保障范围。
可用覆盖度指标衡量, 即住房保障政策涵盖的保障对象对应保人群的覆盖程度如何, 即当地住房保障政策中规定的居民收入准入标准与理论值之间的比值。理论值的确定运用住房可支付能力的计算公式推算得出。由于租售情况的可支付能力计算方法不同, 因此, 把覆盖度指标分为配租型覆盖度和配售型覆盖度两个具体指标。
1.2 效率性
在政策评价领域, 效率性主要指政策执行效率, 由于住房保障的根本目标是弥补市场失灵, 因而效率性指标可以由市场失灵的弥补效率来衡量。可测度政策调整是否具有效率。市场失灵主要表现为商品房覆盖面与保障房覆盖面不能有效搭接, 两者之间有夹心层的存在, 因此, 本文把市场失灵程度的大小界定为夹心层的人数。市场失灵修正度则指, 当年度市场失灵程度较上一年的变化情况, 即夹心层人数较上年一年的变化情况。包括配租型市场失灵修正度和配售型市场失修正度两个具体指标。
1.3 效果性
是指政策目标的实现程度或产生的社会影响。可测度住房保障政策在多大程度上实现了预期目标。住房保障政策可以调节收入分配、调节住房市场。因而, 效果性指标可以用市场的变化情况以及居民收入差距的变动情况来衡量, 具体来说包括房价收入比变化率、房价增长率与GDP增长率之比、基尼系数变化率三个指标。 (表1)
2 住房保障政策绩效评价的实证研究
本文选择南京、无锡、扬州三个城市对住房保障政策绩效进行实证分析。从三个城市住房保障政策的综合绩效评价值、各分项绩效评价值和单项绩效评价值的分析比较, 得出政策实施的结论与建议。
2.1 评价指标原始值
实证分析的数据来源于:2013年各地统计公报、南京市住建委、无锡市住房保障和房产管理局、扬州市住房保障网站公布的信息。 (表2)
2.2 权重计算
根据评价指标体系的特点, 采取熵值赋权法确定评价指标权重。熵权法根据各指标的变异程度, 利用信息熵计算出各指标的熵权, 再通过熵权对各指标的权重进行修正, 从而得到较为客观的指标权重[3]。 (表3)
2.3 评价值的计算
本文采用综合指数法对住房保障政策绩效进行综合评价。综合指数评估法是根据指数分析的基本原理, 在确定各指标权数后加权算指数公式, 是对评价对象进行综合评价分析的一种方法。计算公式如下:
其中:A为指标的评价指数;
λi为各指标相对于总体目标的权重;
Rj为单项指标评价的标准值。
采用综合指数评价法, 可以计算出单项指标评价值和综合指数评价值, 见表4、表5。
3 住房保障政策绩效评价结论与对策
3.1 综合绩效评价结论
三个城市的综合绩效指数中的三个分项绩效指数的贡献率各不相同。其中无锡市的综合绩效指数最高, 所以分项绩效指数也较为明显, 公平性绩效指数和效果性绩效指数齐头并驱, 效率性绩效指数最高;扬州市的效果性绩效指数贡献值较高、公平性绩效指数次之, 但是效率性绩效指数明显较低;南京市由于其综合绩效指数最低, 所以分项绩效指数相对较低, 但是其中较为突出的是效率性绩效指数, 而公平性绩效指数比较低。 (图1)
3.2 单项绩效评价结论
单位绩效评价是通过比较三个城市各个指标的评价值, 来全面认识各个指标对地方政府住房保障绩效作用的差异性, 三个城市地方政府住房保障各单位指标绩效评价指数占比如图2所示。
3.3 公平性绩效评价指标的分析与对策
就三个城市的比较来看, 扬州市最高、无锡次之、南京最低。无锡市配租配售保障房覆盖度均超过1, 即实际配租配售线均超过了合理配租配售线, 虽然无锡覆盖度指数最高, 但也存在浪费资源的现象、增加了地方政府的财政负担, 故无锡市应下调配租配售线;扬州市配租覆盖度较高, 很接近于合理值1, 但是配售覆盖度略低, 故扬州市应扩大配售型保障房的覆盖对象, 把更多买不起房的人纳入到住房保障政策对象体系中;南京覆盖度指数低主要是由于配售型保障房的覆盖度太低造成的, 根据实证分析的测算, 南京市2013年合理配售线为4823, 而实际配售线为1513, 存在很大的保障缺口。
3.4 效率性绩效评价指标的分析与对策
效率性绩效指数差异最为明显, 其中无锡市最高、南京次之、扬州最低。无锡市住房市场比较健康, 2012年、2013年的住房保障政策均把所有无法支付商品住房的人群全部纳入保障范围, 故无锡住房市场和保障房完美衔接, 不存在夹心层, 因而市场失灵的修正度最高。扬州和南京住房市场和保障房政策对象之间均存在夹心层, 2013年的住房保障政策中, 南京对市场失灵人群的弥补程度大于扬州市的政策, 故扬州市的市场失灵修正度最低, 即效率性指数最低。
3.5 效果性绩效评价指标的分析与对策
从图1中, 可以看出扬州市最高、南京市略大于无锡市。在公平性与效率性绩效并不是特别明显的情况下, 扬州市的效果性绩效远远高于其他两个城市。说明住房保障政策效果并不是与公平性绩效、效率性绩效特别相关, 这表明政策效果具有一定的滞后性。为了提高住房保障政策的效果性, 应该从保障对象入手, 合理设计户型、面积、安排建设地段, 有针对性的开发建设, 提高政策效果。
4 结语
为解决住房难题、实现住有所居的目标, 我国各地都在积极发展建设住房保障, 然而政策目标却并未很好地实现, 因而对住房保障政策绩效评价的研究很有必要。本文从3E的角度设置评价指标体系, 基于熵值赋权的综合评价模型计算城市住房保障政策绩效评价值, 通过不同城市评价值的对比分析, 发现政策绩效存在的问题和改进方向, 为地方政府住房保障政策绩效评价提供理论依据。
摘要：在研究住房保障政策绩效评价内涵的基础上, 从3E的角度设计评价指标, 构建了基于熵值赋权和综合指数评价法的综合评价模型。选取南京、无锡和扬州三个城市进行实证分析, 得出政策评价结论并提出对策建议。
关键词：住房保障,政策绩效,评价
参考文献
[1]吴翔华, 张静, 权艳.公共租赁住房政策绩效评价研究[J].建筑经济, 2014 (5) :81-84.
[2]董翊明, 孙天钾.基于“4E”模型的经济适用房公共政策绩效评价研究——以杭州为例[J].城市发展研究, 2011 (8) :109-111.
住房政策 篇10
为充分调动广大农民工投身新型城镇化与农业现代化建设的积极性,让外来农民工更好地安居乐业,本文建议国家创新主要针对外来农民工家庭的住房保障模式,即国家出台行政法规创设政策性出典住房,并纳入国家住房保障体系。将其作为出售型保障性商品住房(经济适用住房和限价商品住房) 的一种变通形式,切实满足外来农民工住房困难家庭的住房刚性与个性需求。为不同支付能力的外来农民工住房困难家庭提供人性化选择,以便惠及更多的外来农民工住房困难家庭,进一步夯实住房保障基础,着力构建“租典售”并举的住房动态保障模式与购房政策性货币补贴模式相结合的住房分类分级保障体系。充分体现社会主义的优越性,助推房地产市场长期健康平稳运行,助推新型城镇化与农业现代化协调发展。
另外,政策性出典住房建议由国家地方政府的住房保障管理部门通过新建、改建、委托代建、收购等方式筹集,但现阶段应以地方政府的住房保障管理部门收购本行政区域内市场上的空置房和存量房为主,这样既能提高政府住房保障效率,又能促进住房资源优化配置,可谓一举两得。
一、我国典权制度之历史与现实价值
典权制度是我国历史悠久的关于规定不动产物权的传统文化,曾经发挥过良好的经济便民作用。 典权制度发源于唐朝,宋、元、明朝是其被载入法典并推广盛行和逐渐发展的重要时期。而在清朝至民国期间,典权制度在法律上又得到进一步规范。 新中国成立后,即废除了民国民法,典权制度也就变成我国大陆地区的习惯法,而我国台湾地区仍沿用至今。目前,我国只以最高人民法院的司法解释对典权作出部分相关规定,且只认可房屋的典权。
王利明主持的《物权法草案建议稿》第三百三十九条规定,典权是指支付典价,占有他人的不动产而为使用、收益的权利。占有他人不动产而享有使用、收益权利并支付典价的一方,即称为典权人; 将自己的不动产交给他人占有、使用、收益并收取典价的一方,即称为出典人;典物系房屋的,即称为出典房或典权房。典权制度的核心在于规定出典人到期享有典物的回赎权,典权人在出典人逾期未回赎时可直接取得典物的所有权(俗称绝卖)。但典权从本质上来讲,是以获取典物的使用价值为首要目的,是一种使用价值权,是用益物权的一种。
对典权制度的保存或废止,学界和业界一直有着较大的争议与分歧。由于历史遗留问题和未征收拆除等原因,典权房在我国至今仍然零星存在。在我国住房制度改革初期,部分城市就曾有将公有住房以较低典价出典给职工占有、使用的尝试,成效良好。本文认为,全盘照搬或轻易否定古老的典权制度均不可取,而规避其争议、汲取其精华、改进其不足,充分挖掘其现实价值,将其创新运用于政府住房保障体系建设,让其焕发新生才是明智之举。
二、政策性出典住房之物权效力设定
本文所称政策性出典住房,特指地方政府限定住房典价标准、典期、套型面积,主要提供给中等偏下收入的外来农民工住房困难家庭占有、使用的一种特定阶段性住房保障形式(保障对象的具体条件和相关标准等由国家地方政府根据各自发展状况制定详细规则)。政策性出典住房应是建筑面积在60-90平方米左右的成套住房,典价为物价部门核定销售价格的80%左右,出典期限为5-15年。典权到期后经地方政府住房保障管理部门在3个月或6个月回赎期内审查后决定不回赎时,即可绝卖给保障对象。而保障对象必须向地方政府住房保障管理部门补足典房原销售额20% 左右的差额加其典期的银行同期存款利息,否则保障对象仍仅是政策性出典住房的典权人。
由于政策性出典住房在国家住房保障体系中所具有的特殊性与选择性,为避免无谓的权益纷争和其他纠葛,对该典权当事人双方权利的合同设定应不同于传统典权模式,且应当尽量简化与有所限制。 具体说明如下。
1. 政策性住房典权人的权利:占有、使用典房的权利;修缮装璜典房的权利;有权在出典人逾期未回赎时补足相关差额直接取得典房的所有权; 适当延长典权期限的权利,但典期最长不得超过15年。
2.政策性住房出典人的权利:典房的所有权;回赎典房的权利。
3.政策性住房典权人禁止的行为:将典房转典、出租、出借、设定抵押、典权转让等。
4.政策性住房出典人禁止的行为:将典房设定抵押、出售、赠与给他人等。
地方政府住房保障管理部门根据下列情形行使回赎权。
1.经审核,典房家庭申请并出具上年度人均月收入下降等相关证明,要求将典房转租房且符合公共租赁住房条件的。
2.经审核,典房家庭在典期内或回赎期内获得其他住房,且不再符合申请政策性出典住房条件的。
3. 经查实,申请家庭通过隐瞒有关情况、提供虚假材料等不正当手段骗取典房的。
4.经查实,典房家庭违反相关禁止规定私下将典房转典、出租、抵押以及转让典权的。
5.地方政府住房保障管理部门行使回赎权的其他情形。
另外,地方政府住房保障管理部门与外来农民工住房困难家庭签订书面政策性出典住房合同后, 应至当地不动产登记机构办理相关权属登记。双方应各自持有政策性出典住房的所有权利证书和他项权利证书,双方各自不动产权属证书的附记栏内均应载明双方的政策性权利与限制性条款。
三、政策性出典住房之实际保障优势
1.简便灵活
政策性出典住房制度充分实现传统典权制度的核心价值,即在规定条件下,典房的所有权可在外来农民工住房困难家庭与地方政府住房保障管理部门之间变动,即地方政府住房保障管理部门在典权到期后经审查发现相关情形时就可行使回赎典房的权利,而外来农民工住房困难家庭在典权到期后, 经地方政府住房保障管理部门审查决定不回赎时, 就享有补足典房原销售额20% 左右的差额加其典期的银行同期存款利息后就可直接取得典房的所有权,亦可视自身经济状况向地方政府住房保障管理部门申请适当延长典期后补足相关差额取得典房的所有权。
与共有产权型保障住房相比,政策性出典住房物权变动灵活,物权变动程序简便易行,降低了交易成本,可大大增强政府住房保障效能。
2.经济便民