住房公积金个人住房贷款指南（共9篇）
篇1：住房公积金个人住房贷款指南
住房公积金个人住房贷款指南
住房公积金个人住房贷款指南
受理部门：中山市住房公积金管理中心资金使用科
咨询电话：88363***
2010年4月修订
一、贷款对象
本市行政区域内的住房公积金缴存人。
二、贷款条件
1、借款人信用良好，家庭收入稳定，有偿还贷款本息能力；
2、连续正常缴存住房公积金半年或以上；
3、公积金个人账户最少有半年正常汇缴的余额；
4、当前个人账户状态为正常；
5、曾支取或停缴公积金超过半年的，须按管理中心核定的标准连续正常缴存公积金半年以上；
6、前笔公积金贷款结清后须再继续正常缴存公积金半年以上。
三、贷款额度
1、每一住房公积金缴存人每次住房贷款最高额度现定为35万元。多名公积金缴存人共同购买一套住房而同时申请公积金贷款的，可累加各自的可贷额度，购买单套住房最高可申请90万元。车库车位贷款最高可申请7.5万元（借款人必须在拟购车库车位所在的小区内购有自住住房）；
2、别墅、联排别墅、单家独户式住宅不接受公积金住房贷款申请；现房（已取得房地产权证的房产）楼龄超过20年的不接受公积金住房贷款申请；
3、月还本息额度不超过申请人收入（收入的核定按申请人缴存住房公积金时所报工资基数为依据）的50%；
4、最高贷款度、首付比例及贷款年限由中山市住房公积金管理委员会制定，并随国家政策调整而调整。
四、贷款期限
1、最长为30年，其中现房（车库车位）贷款、自建房贷款的贷款期限最长为20年，并随现房楼龄的增加而减少；
2、贷款年限至申请人法定退休年龄后5年，即男满65周岁，女满60周岁。
五、贷款类型
1、纯公积金贷款；
2、组合贷款，即公积金贷款与银行商业住房贷款组合。
六、贷款品种
1、预售房（车库车位）贷款；
2、现房（车库车位）贷款；
3、自建房贷款。
七、贷款利率
按中国人民银行规定的现行住房公积金个人贷款利率执行，并随国家利率调整而调整。
目前5年以内（含5年）年利率为3.33%，5年以上年利率为3.87%。
八、业务承办银行
贷款业务委托中国建设银行中山分行，中国工商银行中山分行，中国农业银行中山分行，中国银行中山分行，中国交通银行中山分行，中国中信银行中山支行承办。
九、违约处罚方法
1、逾期还款罚息按人民银行公布的最高罚息利率计算；
2、申请了公积金贷款后停缴公积金，从停缴次月起按同期银行商业性住房贷款利率计收利息；
3、拖欠贷款本息，通过法律程序追收。
十、贷款办理流程
1、预售房、车库车位：可直接向发展商申请，由发展商联系市住房公积金管理中心委托的承办律师代办相关手续；
2、现房、车库车位：要在房产交易过户前，携出售人名下的房产证、土地证（须国有出让用地）正本及复印件到市住房公积金管理中心登记申请（如购买已出房产证的车库车位的，还须提供在车库车位所在小区已购置住房的证明，即相关房地产权属证或已备案商品房购销合同），申请受理后由管理中心交委托评估机构和律师所办理相关手续；
3、自建房：完成报建手续后，携建房用地土地证（须国有出让住宅用地）、规划管理部门的报建批准书（报建批准必须为住宅）正本及复印件、申请人名下另一物业的房产证、土地证（须国有出让用地）正本及复印件到管理中心登记申请，申请受理后由管理中心委托评估机构和律师所办理相关手续。
十一、查询网址：http://
篇2：住房公积金个人住房贷款指南
一、贷款条件
1、新开户缴交公积金的单位，借款人连续缴交公积金一年以上，缴存账户为正常状态。
2、已在中心开户的单位，借款人连续6个月缴交住房公积金，缴交账户为正常状态。
3、借款人夫妻双方无贷款，未为其他人做贷款担保。
4、已签约《商品房买卖合同》，并已缴纳不少于购房总款20%的首付款，购房行为在贷款申请之日一年内。
5、提供已取得产权的《房屋所有证》作抵押。（本人或第三人的都可以）
6、借款人夫妻双方只有一方建立公积金或借款人为单身（未婚、离异、丧偶）的需要找一担保人（担保人条件：在呼市地区建立公积金的、未贷过款、没有为他人做过担保人）；月还款金额不超过借款人家庭收入的50%的可以不找担保人。
7、职工贷款期限不得超过法定退休年龄。
二、贷款前准备
（一）查询公积金账户余额
查询方法
1、中心营业大厅触摸屏查询
2、短信查询：发送GJJ身份证号到106295003、电话查询：网通：16883000电信：168170004、网上查询：登陆
（二）查询公积金账户状态
在营业大厅柜台、咨询台查询：
（1）核实在住房公积金账户姓名、身份证号与实际证件是否相符，如有不符，由开户单位开证明更正。
（2）查询账户缴交公积金是否正常，是否有断开或欠交情况，是否有需要合并账户的情况等。
（三）咨询领表
在中心前台领取《申请审批表》1份，《借款合同》5份，《抵押合同》4份，《房地产他项权利登记申请表》1份。
（四）核对证件
核对借款人、抵押人夫妇双方身份证、户口本、结婚证及抵押房本上登记的姓名、身份证号是否一致。
三、中心初审（以下资料看原件留复印件，必须统一用A4纸复印）
1、完整填写《申请审核表》并盖章后，带所需材料的原件、复印件到中心综合柜进行初审、登记外调。
2、需提供材料
（1）借款人夫妻双方身份证原件、复印件（二代身份证复印正反两面）各4份；夫妻双方户口本原件、复印件（首页、本人页、变更页）各2份；借款人结婚证（首页、带照片页）或婚姻关系证明原件、复印件各2份，单身者由单位出具单身证明。
（2）抵押房屋产权证（用他人房产做抵押者，提供抵押房屋产权人
夫妻双方身份证，结婚证和户口本）原件、复印件2份。
（3）首付房款凭据证明（购房款总额20%以上）原件、复印件1份。
3、二手房贷款
需提供房屋过户的不动产发票、契税票、原产权人调档票原件、复印件各1份。
4、借款人为单身者
必须有一名在中心或（呼市地区）建立住房公积金的职工为其作担保人，提供担保人身份证原件、复印件1份，月还款金额不超过借款人家庭收入的50%的可以不找担保人。
单身者还需提供以下材料：
（1）未婚：单位开具的单身证明2份
（2）离异：离婚证、离婚协议书或法院判决书，单位开具的离异未再婚证明各2份。
（3）丧偶：医院或派出所开具的配偶死亡证明，单位开具的未再婚证明各2份。
四、担保公司外调
初审登记后，担保公司将按照登记的先后顺序，逐一对借款人的购房行为、个人信用、抵押物进行现场外调评估，依据调查情况，最终确定贷款期限、贷款额度、担保方式和贷款金额拟划入的单位、开户银行、账号。
五、签订合同、交件
1、担保公司外调符合条件的，由外调人员在《外调表》及《申请审
批表》上签字后到中心综合柜进行微机录入，并打印《职工住房公积金贷款信息单》。
2、借款人夫妻双方、抵押人夫妻双方携带身份证、户口本、结婚证、抵押房屋产权证、购房合同、首付款发票（收据）原件，担保人携带身份证原件，到担保公司柜台签订《抵押合同》《借款合同》《质押合同》贷款凭证等相关文书，再到公证处柜台办理公正签字。
3、三日后在担保公司柜台取担保材料，在公证柜台取《公证书》。
4、持《公证书》、房本，在产权处（三楼）办理抵押登记，取得《他项权利证》后，凭《职工住房公积金贷款信息单》向担保公司缴纳担保服务费，将所有材料移交到中心综合柜台。
六、银行放款
借款人交件后中心进行内部审批，在贷款审批会通过后统一送银行放款。放款后中心将电话通知借款人来担保公司柜台领取还款存折及相关资料。
七、借款人还款
借款人领取还款存折后，从放款次月开始每月15日前，在还款存折内足额存入每月应还金额。（由于不按时还款或不足额存款造成逾期，产生的滞纳金由借款人承担）
一、购买商品房支取住房公积金所需材料
1、购房合同原件、复印件一份或产权证原件、复印件一份。
2、缴款收据原件、复印件一份或不动产发票原件、复印件一份。
3、支取人身份证原件、复印件一份。
4、支取人单位介绍信（加盖单位公章）
5、支取申请书（第一、二联加盖单位财务印鉴）
二、购买二手房支取住房公积金所需材料
1、买卖双方已过户的房屋所有权证原件、复印件一份。
2、完税凭证原件、复印件一份。
3、支取人身份证原件、复印件一份。
4、支取人单位介绍信（加盖单位公章）
5、支取申请书（第一、二联加盖单位财务全套印鉴）。
三、一次性偿还购房款支付公积金所需材料
1、借款合同原件和复印件一份。
2、还款单据原件和复印件一份。
3、支取人身份证原件和复印件一份。
4、支取人单位介绍信（加盖单位公章）
篇3：住房公积金个人住房贷款指南
关键词：公积金贷款,贷款风险,防范措施
住房公积金贷款是以住房公积金为资金来源, 向缴存住房公积金的职工发放的定向住房消费贷款, 属于政策性贷款。建立的目的是推行低存低贷的购房融资政策, 为广大职工购房提供优惠的政策性贷款服务, 提高职工住房消费能力。住房公积金具有互助性和保障性的特点, 已成为职工个人购房贷款的首选贷款方式, 很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房, 改善了居住条件。
一、个人住房公积金贷款管理现状
(一) 住房公积金的覆盖面不断扩大
2007年末缴存总额为16230.30亿元, 比上年末增长27.92%。2007年缴存额3542.92亿元, 比上年增加615.02亿元, 增幅为21.01%。缴存余额为9605.11亿元, 2007年新增缴存余额1734.15亿元。实际缴存职工人数为7187.91万人, 比上年末增加271.05万人。
(二) 住房公积金的缴存额基数不断提高, 贷款额也不断提高
各地住房公积金缴存基数已由职工基本工资调整为职工工资收入, 缴纳费也由住房公积金制度建立初的3%, 提高到职工工资收入的5%, 北京市已达到10%, 天津市的外企职工已达到12%, 上海市还建立了职工补充住房公积金。截至2007年末累计为830.04万户职工家庭发放个人住房贷款8565.90亿元, 比上年末增长34.59%。2007年, 发放个人住房贷款2201.57亿元, 占当年缴存额的62.14%。个人贷款余额为5074.33亿元, 比上年末增长33.37%。2007年新增个人贷款余额1269.63亿元, 同比增长30.79%。
(三) 经济效益和社会效益日益显示出来
住房公积金制度实施的多年实践中, 有力地推动了城镇住房分配制度的改革, 提高了城镇居民的生活水平, 突出的住房矛盾得到缓解, 促进了房地产市场的培育和发展。住房公积金归职工个人所有, 这也在一定程度上为缴存职工退休后的生活有了保障。
但是, 随着房地产业的飞速发展, 公积金贷款业务量的不断加大, 贷款时间的推移, 贷款风险也不断增强。贷款的风险研究和管理问题便突出地摆在我们面前。个人住房贷款期限长, 存在着运行体制风险、政策风险、市场风险和借款人信用风险等, 应对这些风险有正确的认识。正确认识是有效防范的基础, 既防止忽视风险存在的盲目乐观, 又要防止前怕狼、后怕虎, 影响住房公积金的发展。住房公积金对我国经济社会已经产生重大影响, 因此, 加强防范个人住房贷款管理风险的能力并加以规避, 对保护广大职工的切身利益, 促进住房消费和经济协调发展, 维护社会政治稳定, 构建和谐社会有着十分重要的意义。并可促进住房公积金超着稳健、安全、快速的方向发展
二、住房公积金贷款管理中面临的风险
(一) 运行体制带来的管理风险
住房公积金实行的是“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监管”的管理原则。根据2000年4月国务院颁布的《住房公积金管理条例》, 住房公积金管理中心不能办理金融业务, 而只能委托住房公积金管理委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务。由于商业银行只是接受住房公积金中心的委托, 因此不承担住房公积金个人住房贷款的风险。公积金管理中心将存贷业务一次性地委托给相关的商业银行, 银行收取手续费, 风险都由公积金管理中心承担, 银行不过是起到了管理中心出纳的作用。由于委托方和受益方是两个不同的利益主体, 受各自利益驱使, 在资金运作中会有差异的价值取向和行为模式。
1、项目客户资质、资信质量中心难以控制。
公积金管理中心和委托银行双方权利与义务不明确, 委托银行为了自身的利益可能会尽可能的取向风险较小、利润较高的商业贷款, 而将风险较大的公积金贷款以委托贷款方式留给“中心”, 这样, 管理中心一方面失去了资质较好的开发商, 另一方面又失去了资信较好的客户, 加大了住房公积金的贷款风险。
2、相比较商业贷款, 个人公积金贷款办理时间长。
面对住房公积金贷款的“低利率”的冲击, 加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡 (购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有, 若购房者选择公积金贷款, 受委托银行只能收取手续费, 且失去了许多客户, 于己不利) , 由于受委托银行自身利益的驱使, 往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极的手段来抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速的发展, 而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快得多。但无论对开发商还是借款户来说, 都希望资金快速到位, 惧怕住房公积金贷款的遥遥无期, 有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠, 许多客户转为商业住房贷款, 因而加大了风险。
3、公积金管理中心信息化建设还没有建立健全。
由于我国许多地方“公积金管理中心”信息化建设还没有建立健全, 而受委托银行力争自己的主导地位和强调自己的网络优势, 往往会坚持采用他们的程序来进行贷款人员信息登陆和计息扣款, 造成“公积金管理中心”贷款程序无法正常运行, 双方数据无法统一。不仅如此, “中心”的住房公积金贷款客户群体、业务发展趋势、经营状况等重要商业秘密都无法对外保密, 不利于市场的竞争, 加大了风险。
4、公积金管理中心在贷款的回收方面处于被动地位。
首先, 公积金管理中心因不直接面对借款人, 受托银行又与公积金管理中心信息交流不够, 在监督管理还款方面处于被动地位。在住房公积金业务承办银行只能由住房公积金管理委员会指定的情况下, 即使受托银行不按合同约定履行收贷职责, 公积金中心也不能追究其责任。其次, 公积金管理中心没有承担经营风险的资金保证。具有一定的自有资金是一个独立的民事主体承担经营风险的前提条件。住房公积金管理中心是一个直属市人民政府、不以盈利为目的的独立事业单位, 其管理费用由本级财政从该中心上交的住房公积金增值收益中按标准拨付, 中心本身并无任何法人资本金, 营运的资金都是职工的住房公积金贷款, 一旦出现资不抵债的现象, 中心无产可破, 承担经营风险也就只是空话。
(二) 政策风险和市场风险形成的管理风险
1、借款人还款能力下降的风险。
借款人由于不可预料的原因收入大幅度下降或支出大幅度增加, 影响还贷。诸如, 由于自然或社会原因造成贷款人无力偿还贷款, 保证人无力履行担保义务的风险。自然原因主要是指借款人、保证人因疾病、意外事故导致伤残、死亡、失去工作能力或失踪, 从而无法偿还贷款。社会原因主要指由于机构改革、企业下岗分流导致借款人、保证人失业, 收入下降, 从而无力偿还贷款和履行担保义务。
2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。
我国许多城市在住房公积金配贷时, 只注重借款人的还款能力以及是否能满足贷款的其他条件, 却很少评价借款人对住房公积金的贡献率, 住房公积金既无最低储蓄年限要求, 也无最低存款额限制。在现阶段, 这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房, 刺激居民的有效消费需求, 扩大住房公积金信贷规模, 但从长远看, 今后可能会导致资金缺口, 而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。
3、国民经济状况和金融市场变化带来的风险。
一类是利率风险, 是指由于市场利率的变化而引起资产价格变化的风险, 即住房公积金管理中心的财务状况在利率出现不利的波动时所面对的风险。这种风险不仅影响住房公积金管理中心的盈利水平, 也影响其资产和负债的价值。另一类是房地产市场风险, 当房地产市场波动使作为抵押物的房屋价格贬值, 就不足以偿还贷款本息。
4、地方政府有关人员的干预行为。
由于公积金管理中心是属地化管理, 个别管理中心为了提高住房公积金存贷比, 对少数不符合规定的贷款不但不加以制止, 反而知道借款人如何做假贷款文件和手续, 从而提高了存贷比的同时, 也加大了贷款风险。还有就是有些申请人明明不符合贷款条件, 但由于有主管部门领导批的“条子”, 中心不得不给予贷款, 而风险一旦发生则无人承担责任。
(三) 抵押物处理风险
1、住房抵押面临抵押登记难以落实的风险。
在实际活动中, 贷款发放已几年, 借款人也已入住二三年, 但房屋产权证仍未办妥的情况较为普遍。
2、部分房屋存在重复抵押的风险。
一是同一个贷款人, 在不同地区或不同系统的中心利用系统之间的不联网、各系统之间信息不共享等漏洞, 多次贷款的行为。二是夫妻双方分别以各自的名义从不同的中心取得贷款。三是开发商以在建工程抵押申请贷款项目, 抵押未解除便开始销售房屋, 并向购房人隐瞒实情, 使公积金中心贷款抵押权益虚化, 购房者和公积金中心权益受到侵害。
3、抵押变现风险。
对抵押物和质押物的依法处理存在困难, 可能给贷款造成风险。借款人到期不能偿还贷款, “中心”向法院提出诉讼, 要求以抵押物拍卖还贷, 根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋, 人民法院可以查封, 但不得拍卖、变卖或者抵债。”第7条指出, 业主抵押自己所有房屋, 如果该套房产是属于业主的唯一可以居住房产, 而且有充分证据可证明这一点的时候, 那么即使抵押人 (通常为银行) 向业主追讨欠款, 法院也不能拍卖、变卖或者抵债。于是拍卖抵押房产归还贷款便成为空话。
(四) 信用风险
1、借款人的信誉状况。
贷款业务要求住房公积金管理中心对借款人的信用水平做出判断。但由于目前很多地方的住房公积金管理中心系统还没有建立个人信用征信状况, 如当前负债情况, 向各家银行借款情况、信用记录等相关信息, 还无从考察。这就会影响住房公积金中心对借款人的信用状况判断不准, 将会出现由于借款人的信用水平下降、债务过多而造成恶意逾期贷款, 导致贷款无法收回的风险。还有就是有的借款人意识淡薄, 不按约履行还款义务。在还款一段时间后, 因为嫌每月都要跑银行换款麻烦, 就数月一还或一年一还, 不按合同约定按时足额履行还款义务, 还有的借款人因为未按规定在还款日前足额往代扣卡中存入应还贷款本息, 造成经办代扣不成功。更有甚者抱着国家的钱不还不会怎样态度, 恶意拖欠。
2、贷款用途不易掌握。
由于住房公积金的贷款利率相比同期商业贷款利率低, 就会出现有的借款人以购房、建房等名义取得贷款后, 却将所贷之款挪作他用, 如炒股、投资、转高利息放贷等, 一旦失败, 也会给住房贷款带来风险。
3、借款人单位审核不严。
在现实中, 有些单位为了提升自身的凝聚力和社会形象, 一味追求员工住房面积的扩大和档次的提高, 进而协助本单位职工共同“造假”, 鼓励并配合本单位职工向中心取得超标准的贷款, 从而为贷款风险的发生埋下了隐患。
三、住房公积金贷款管理中的改进措施
(一) 完善住房公积金贷款管理中的改进措施
1、采用住房公积金管理机构自营模式。
化解公积金个人住房贷款的制度性风险的根本途径在于消除两个独立主体的利益冲突。在理论上, 采用住房公积金管理机构自营 (直接运作) 模式, 可以实现责、权、利的统一, 能有效的消除委托方式中的利益冲突。正是基于这点, 上海、天津、北京等地的公积金管理部门在其完善住房公积金的研究报告中都提出了组建住房公积金银行的设想。强调住房公积金管理机构的主体地位, 使其居于主体地位, 可以自由选择受托人。
2、选择住房公积金业务承办银行的自主权交给公积金管理中心。
我国办理住房公积金业务的银行是由城市政府或者房委会指定的, 住房公积金管理机构无决定权, 银行不能维护住房公积金权益时, 公积金管理机构也不可能用取消银行承办业务资格的手段来制约, 有鉴于此, 应将选择公积金业务承办银行的自主权交给公积金管理机构。
(二) 建立个人住房贷款风险管理系统
1、建立个人信用档案制度。
在我国市场经济条件下, 个人消费信用的广度和深度不断扩大, 借款人是否具有资格和还款能力是产生借款人风险的源头, 及时组建个人信用制度有利于提高个人信用意识, 规避和化解使用风险。可以利用计算机联网技术, 分阶段地将居民个人信用资料, 如借贷历史情况、住房公积金缴交情况等, 全部汇集记录存档。
2、实现个人住房贷款贷前审查与贷后监察相结合的功能。
个人住房贷款风险贯穿贷款审核、发放和回收过程, 因此必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理系统, 实现住房贷款贷前检查与贷后监察相结合的功能, 建立住房贷款审核责任制度, 这一责任制度应包括受托银行的贷款评审与住房公积金管理中心审核两个环节。
3、实现个人住房贷款高风险的预警功能。
这一风险包括借款人收入与家庭收入的变动信息、还本付息、抵押物变现等风险。按照人民银行“五级分类”标准建立贷款风险预警系统, 公积金管理中心可以依此对贷款项目、借款人还款、抵押物落实、借款人家庭及外部环境变化等信息进行跟踪管理, 变被动为主动, 节约时间、人力, 加强贷后风险管理。
4、会商制度的建立。
公积金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商, 特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动的信息的应急响应, 以期协同规避, 对于已发生逾期的应尽快催收。
(三) 采取相关的配套政策措施
1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度。
可采取政府扶持 (实行贷款贴息政策) 、社会参与的办法、组建住房置业担保公司, 为借款人提供信用担保, 既减轻了这部分职工的债务负担, 又化解了金融风险。
2、贷款利率与贷款期限挂钩。
贷款利率应考虑通货膨胀等因素的影响, 在低进低出原则的基础上, 将贷款利率与贷款期限挂钩, 相应增加利率级次, 贷款期限越长, 利率相应提高。
(四) 严格个人住房贷款的抵押管理, 防范抵押风险
1、认真审查抵押房屋的合法。
严格审查抵押房屋的合法性, 对用现房作抵押的, 产权不明或抵押比例不清的, 不予办理贷款手续;对用期房抵押贷款的, 要严格审查抵押房屋的批准建房、售房的手续和文件是否齐全, 要求达到建设部有关管理办法规定的工程进度标准及符合《城市房地产抵押管理办法》的要求方能发放贷款, 同时审查开发商的资质以及抵押楼盘的施工进度情况, 必须在商品房主体工程封顶时才能贷款。并要求售房单位承诺到期及时办理房屋产权证等手续, 不履行承诺的, 负连带责任。
2、确保抵押手续完整到位。
与产权抵押登记部门签订委托办理房屋他项权证的协议, 确保抵押手续完整到位, 避免抵押物变现风险。
3、切实执行担保法, 对不按照合同清偿债务的, 坚决依法拍卖抵押房产。
对于年限较长的住房公积金贷款, 公证和保险是避免风险的重要手段。一旦发生欠贷且催还无效后, 可以减少诉讼程序, 直接申请法院执行。关于保险问题, 贷款有保险总比无保险的安全系数要高。保险公司应尽快出台与住房公积金贷款相配套的险种, 对拖欠住房公积金贷款经对次催交仍不还贷款的, 公积金管理中心可申请法院予将其抵押的房地产拍卖还贷, 为使拍卖能顺利进行, 需要与政府的“廉租房工程”结合起来, 为被拍卖住房者提供一套住房。
(五) 建立便捷的还款方式
篇4：论山西焦煤住房公积金个人贷款
关键词：住房公积金；贷款
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1000-8136(2009)23-0058-02
公积金制度最早是在1955年由新加坡提出并建立，是一项具有住房、医疗、投资等社会保障职能的社会保障制度。
我国的住房公积金制度是在借鉴新加坡中央公积金制度的基础上建立起来的，是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排，是一项单一性制度。住房公积金制度的参加者是城镇在职职工，住房公积金的用途也仅限于住房消费。
山西焦煤集团公司所属西山、汾西、霍州等子分公司根据原中国统配煤矿总公司《关于实行职工建房互助金办法的通知》，于1993年先后建立了互助金制度，实质就是住房公积金的前身，其参加职工的范围、计提原则和方法，基本与现执行的住房公积金制度相一致。1995年各子分公司先后停止执行建房互助金制度，开始推行住房公积金制度。2006年1月山西焦煤集团公司对住房公积金的管理予以了统一和规范。
住房公积金个人贷款是指住房公积金中心运用归集的住房公积金，委托商业银行向正常缴存住房公积金的购房人发放的定向用于购买、建造、翻建、大修等自住住房消费的政策性住房贷款。也就是说，住房公积金贷款的操作由住房公积金中心委托的商业银行办理，住房公积金中心或住房公积金中心委托的管理部负责贷款对象、额度、期限的审批。
当前，改善住房条件日益成为广大市民主要的消费需求，住房信贷市场呈现出供需两旺、倍数增长的态势。在这种情况下，个人住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，就突显出其重要性来。下面就住房公积金个人贷款的作用、贷款特点、贷款风险及防范等几方面略谈一下个人看法。
1住房公积金个人贷款的作用
住房公积金贷款对职工的作用主要体现在以下3个方面：①对缴存住房公积金的职工提供了一种通过住房公积金贷款融资取得住房的渠道；②由于住房公积金贷款利率较低，因此职工的还款负担相应也较低，提高了职工购房的支付能力；③办理住房公积金贷款费用成本要远远低于商业银行的费用成本。
2住房公积金个人贷款的特点
2.1贷款对象特殊
山西焦煤住房公积金个人贷款的对象，必须是山西焦煤集团公司具有完全民事行为能力并按规定缴存住房公积金的职工，是购房合同约定的所购住房的产权人。
2.2贷款用途专一
个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。
2.3贷款数量较大
对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。
2.4贷款期限较长
个人住房贷款多数为中长期贷款。
3住房公积金个人贷款风险
3.1制度风险
它是指由个人住房公积金相关制度因素而引起的贷款风险。制度风险主要来源于住房公积金的委托运作模式。2000年4月，国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定，住房公积金管理中心(以下简称中心)不能办理金融业务，应当委托住房公积金管理委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务。由于这项贷款的委托方与受托方是两个不同的利益主体，特别是商业银行是以利润最大化为目标的经济实体，虽然签定了委托合同，仍难以解决各自因不同利益趋势，而在运作过程中产生的利益冲突。
3.2政策风险
它是指由于住房公积金政策的特殊性及相关政策变动而形成的贷款风险。①住房公积金政策性特征决定了个人住房贷款服务对象主要是广大的中低收入者，其中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力不强，影响了贷款的安全性。②公积金个人住房贷款的利率政策性风险。住房公积金作为一种“强制储蓄、低进低出”的政策性住房资金，在发放个人住房贷款时实行“低存低贷”政策，符合我国的现实国情，也有力地推进了住房公积金制度的发展。但是，由于公积金个人住房贷款的期限长，因此容易产生市场风险。住房公积金业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险的机制，更加剧了其风险性。
3.3信用风险
它主要是指借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。①主观原因造成的风险。由于公积金贷款利率低，罚息也低，不能够引起借款人足够的重视，因此存在拖欠贷款，造成不良资产产生的现象。②客观原因造成的风险。由于自然和社会原因造成借款人无力偿还贷款。自然原因主要包括借款人、保证人因疾病、车祸、火灾等意外事故导致伤残失去工作能力或失踪、死亡等，从而无法偿还贷款，社会原因主要是由于机构改革、人员分流、企业亏损、破产等导致借款人、保证人失业、下岗、收入下降和无收入来源，从而无力偿还贷款和履行担保义务。无论是自然原因还是社会原因都不可预料，也将直接影响借款人的还贷能力。
4住房公积金个人贷款风险的防范
4.1逐步建立个人信用库
由于公积金个人贷款期限长，不确定因素多，一笔贷款的发放是否成功，起决定作用还是借款人的信用状况。联合银行、税务、社保、房地产等部门，利用计算机网络技术，建立个人信用系统，实现资源共享。建立科学的指标分类体系，为个人住房贷款评审提供科学依据。
4.2建立、健全个贷风险管理制度，并严格执行，落实到位
由于个贷业务频率高、数额大、时间长，为了有效地防止风险，应建立健全各项风险管理制度。制定具体的操作规程和实施细则，以规范个贷的发放、管理、控制、回收程序。其次，加强日常的个贷业务管理，提高办事人员的自律意识和责任意识。主要是建立完善的审核机制、内控机制，加强个贷合帐及档案资料的登录和收集，实现规范化、制度化、科学化管理。加强贷后管理和催收。加大清收力度。
住房公积金个人贷款息的审批原则4句话：正常缴存、购房属实、落实担保、保证还款。具体来讲，“正常缴存”是指职工及所在单位按月足额缴存住房公积金；“购房属实”是指不得隐瞒、伪造购房行为；“落实担保”是指职工申请住房公积金个人贷款必须提供担保，借款人到期不能偿还本息的，由担保人承担偿还本息的连带责任；“还款有保证”是指借款人家庭有可靠的收入来源，能保证在贷款期限内按月偿还本息，而不致影响家庭基本生活。
4.3加强对受托银行的监督，使受托银行切实负起责任。避免在贷款发放过程中产生潜在风险
“中心”应严格按照《委托协议》监督受托银行按规定履行其应尽义务，做好贷款发放和贷款本息回收工作。
4.4加强对信贷人员的管理
提高信贷人员的责任意识、风险防范意识和识别真伪的能力，加强软硬件设施建设，使之有充足的物质保障。
4.5法律保障
“中心”应有自己的法律顾问，至少应做到涉及法律方面的问题有法律方面的人士予以把关，使“中心”所做的每一个法律文书均严谨、具有法律效力。
4.6严格相关财务管理办法规定，提取风险准备金。核销坏、死账
财政部发布的《住房公积金财务管理办法》(财综字[1999]59号，第五章第二十四条：住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于60％，具体比例由各省、自治区、直辖市财政厅(局)确定。第二十五条：住房公积金呆账贷款，由公积金中心提供详实资料，经本级财政部门审核，报省、自治区、直辖市财政厅(局)批准核销。具体核销办法按财政部规定执行。《财政部关于住房公积金财务管理补充规定的通知》中规定：建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60％核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1％核定，从住房公积金增值收益中分配。
4.7加强与有关部门合作
与房地产管理部门的合作，建立商品房销售备案登记和抵押登记查询制度；与受托银行、房地产管理部门、公证部门、法院各部门密切配合，使恶意逃债者无空可钻。
篇5：个人住房公积金贷款服务指南
1.贷款条件：
1.1.个人和所在单位按时足额缴存住房公积金六个月以上，且职工本人及其配
偶公积金帐户内有不低于6个月缴存余额；欠缴住房公积金6个月以上的单位职工不能申请贷款。
1.2.具有完全民事行为能力，信用良好，有偿还贷款本息的能力，有管理部认
可的担保方式担保；
1.3.有合法有效的购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或其他批准资料；
2.贷款额度：公积金贷款额度以下列三项标准最低额为准。
2.1.月还款额不高于借款人夫妇住房公积金月缴存基数的40％。
2.2.购买普通商品住房不高于房价款的70％(不含车库)；购买二手住房、建造、翻建、大修住房不高于房价或预算款的60％。
2.3.夫妇双方均符合贷款条件的，每笔最高不超过30万元；只有一人符合贷款条件的，每笔最高不超过15万元。
3.贷款期限：最长贷款期限为20年，贷款期限不超过法定退休年龄后5年。
4.贷款申请时间：
4.1.购买普通商品住房的，应在合同约定房屋交付日前，提出贷款申请；
4.2.购买二手住房的，应在办妥房屋交易过户手续，交纳房屋契税(以契税完税
证所列日期为准)后3个月内，提出贷款申请；
4.3.建造(翻建、大修)住房的，应在取得有关部门批准文件之日起1年内，提出
贷款申请。
5.借款人申请贷款时需提供下列材料：
5.1.借款人夫妇身份证、户口簿或结婚证(两件中有一件能证明夫妻关系即可)。
6.2、①购买住房的，须具有合法的购房合同或协议；②建造、翻建、大修住
房的，须具有国土、规划管理部门的批准文件。
7.3、①购买普通商品住房具有不低于房价款30％以上、建造、翻建、大修住
房具有不低于预算款40％以上的自有资金的有关证明；②购买二手住房的提供契税发票。
4、担保资料：
8.任选以下一种：①以现房抵押的，需提供抵押房屋产权证、土地使用权证、抵押房产共有权人(抵押人)身份证和户口簿或婚姻关系证明；②以有价证券质押的，需提供有价证券及冻结手续、有价证券所有人身份证；③以公积金质押的，需提供质押人同意的质押书、质押人身份证；④以担保公司担保的，需提供担保公司的担保书；⑤以所购房抵押加阶段性保证的，需提供与管理部签定合作协议的房产开发商出具的阶段性保证担保书。
9.5、住房公积金管理部规定的其他资料。
10.(2①、3②、4②③④⑤项收原件；
1、2②、3①、4①项看原件，收复印件)
复印件用A4纸。
11.贷款流程：
11.1.提出申请。借款人持上述材料到住房公积金管理部，填写《盐城市个人住
房公积金贷款申请审批表》。
11.2.签订合同。经住房公积金管理部审批后，借款人与公积金管理部、委托银
行签订借款合同。其中以4①方式作抵押的，抵押房屋共有权人都必须持身份证原件到场与住房公积金管理部、委托银行签订抵押合同，借款人持抵押合同到房产登记部门理抵押手续，《房屋他项权证》办好后到银行划款；以4②方式作质押的，有价证券所有人必须持身份证原件到场与住房公积金管理部、委托银行签订质押合同；以4③方式作质押的，质押人必须持身份证原件到场与住房公积金管理部签订质押书。
11.3.划转款项。借款人持身份证原件、借款合同及《房屋他项权证》4①方式、有价证券质押合同4②方式、公积金质押书4③方式、担保公司担保书4④方式、房产开发商担保书4⑤方式到受委托银行划款至约定帐户。
11.4.按期还款。借款人必须每月20日以前偿还贷款本息。在还款过程中如需变
更担保方式，由借款人向公积金管理部提出申请。
11.5.贷款结清。借款人偿还贷款的全部本息后，到委托银行领取“贷款结清证
篇6：住房公积金个人住房贷款指南
一、住房公积金贷款申请人应同时具备的条件
1、具有武汉市城镇户口或有效居留证件蓝印户口或暂住证且具有完全民事行为能力
2、在住房资金管理中心即武汉市房改资金管理中心、湖北省房改资金管理中心和省直资金管理中心正常足额缴存住房公积金新实行住房公积金制度的单位或新参加工作的职工需连续一年足额缴存住房公积金
3、具有稳定的经济收入来源信用良好具有按规定偿还贷款的能力
4、已支付所购建武汉市内及我市远城区黄陂、蔡甸、新洲、江夏自住住房总价款30以上房款
5、同意办理有效抵押、担保等手续
6、职工夫妻双方只能一方申请住房公积金贷款且以购房人名义申请
7、符合规定的其它条件。
二、贷款备审资料
1、《职工个人住房公积金贷款申请审批表》2份加盖单位公章。
2、借款人及其配偶的身份证明身份证、户口簿、结婚证原件和复印件审核后退还原件留复印件身份证各4份、户口簿各3份、结婚证3份。
3、借款人及其配偶所在单位出具的《住房公积金缴存证明》各2份加盖单位财务章。夫妻有一方在市资金中心交公积金或省直资金中心铁路分中心的则需由其缴存资金中心或缴存银行在备注栏中盖章并注明未在本中心贷款。
4、借款人及其配偶所在单位出具的《借款人经济收入证明》各2份加盖单位财务章并附上借款人及其配偶上一月工资单。
5、房价20的预付款收据原件和复印件审查后退还原件留复印件3份。纯公积金30组合206、合法的、正式的住房预售或买卖合同协议原件全套最少4份
7、有关售房单位的资料除
①为原件外其它均为复印件各1份
⑴借款人购买商品房、经济适用房时应提供①《阶段性保证书》3份加盖开发商单位公章
②《企业法人营业执照》
③《建筑工程施工许可证》
④《国有土地使用许可证》
⑤《建设工程规划许可证》
⑥《商品房经济适用房销预售许可证》
⑦《建设用地规划许可证》、红线定位图。
⑵借款人购买集资房、合作建房时必须是集资单位职工房屋建设进度必须主体封顶并提供下列资料
① 《借款担保书》3份加盖单位公章
② 集资合作方案
③ 主管部门对集资合作建房的批文
④ 《国有土地使用证》
⑤ 《建设用地规划许可证》、红线定位图
⑥ 《建设工程规划许可证》
⑦ 《建筑工程施工许可证》。
三、住房公积金贷款期限和利率的确定 贷款期限控制在借款人法定的离退休年限后五年之内原则上不超过30年。借款人还清贷款前其离退休前最后一年的公积金不得支取。以贷款额度1万元为例其贷款利率与每月还款金额测算情况如附表1-5年年利率为
4.775年以上年利率为5.22。
四、住房公积金贷款额度的确定
1、借款人按贷款总额计算的月还款额一般不超过借款人家庭月收入50少数经证明确有还款能力的可提高到702、贷款额度不得超过购、建房总价的703、借款人夫妇双方中只有单方连续正常缴交公积金一年以上的贷款额度不得超过购建房总价的60。单位缴交比例为职工个人工资总额的8以上或每年按规定调整公积金缴存基数的单位其单方职工贷款额可放宽至购建房总价的70。
4、贷款额度最高不应超过30万元。
5、经核定可贷额度在5万元以下的在有还款保障的情况下可适当放宽至5万元但不能超过房价的70。当职工住房公积金贷款不能满足购房需要时可同时申请银行自营性个人住房贷款即组合贷款。组合贷款由受我中心委托的银行一并办理并按不同资金利率分别计算利息。组合贷款采用同一张申请表贷款期限一致。职工已支付所购建市内自住住房总价款20以上房款即可办理组合贷款。
6、区别确定公积金贷款比例。对购买单套住房建筑面积在90平方米以内的其公积金贷款最高比例由原来房屋总价的70提高到80对购买单套住房屋建筑面积在90平方米不含以上的公积金贷款最高比例仍为房屋总价的70
五、公积金贷款需缴纳费用 抵押费交房地局每笔85元含5元印花税
六、公积金个人住房贷款的还款方式 目前公积金贷款采取的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。职工可根据实际情况自行选择。
七、借款人提前还款的规定 借款人可以提前一次性偿还全部贷款本息也可以提前偿还部分贷款本金。提前偿还全部贷款本息贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的贷款本息。提前偿还部分贷款本金贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款金额或贷款期限。
八、公积金贷款可办理次数 已经办理过公积金个人住房贷款的借款人如个人信用良好
在其还清全部贷款后仍连续正常缴存住房公积金在本市购买另处有完全产权的自住住房并提供抵押担保的可以再次申请公积金个人住房贷款。
九、已提取过公积金的职工办理公积金贷款的规定 已提取过公积金的职工申请公积金贷款买房的必须自提取公积金之日起连续正常缴存公积金满一年以后才能办理公积金贷款。
十、提取公积金还贷规定 已在我中心办理公积金个人住房贷款或组合贷款正常还贷在12个月以上贷款后继续正常缴存住房公积金的借款人及其配偶均可以使用公积金归还个人住房贷款不包括商业性贷款。由借款者本人到贷款银行提出申请并办理有关手续。
十一、借款人获得贷款后偿还方法 根据贷款银行与借款人签订的《借款合同》约定借款人应在贷款发放后的次月按月还款具体方式有两种由借款人自行选择 1每月1-20日到贷款银行用现金偿还贷款本息 2委托贷款银行代扣偿还。借款人与贷款银行签订《代扣还款协议书》并办理个人还款储蓄卡。借款人可以一次预存多个月份的还款金额也可以在每月20日以前就近在银行储蓄所存入足额的还款金额由银行直接从借款人储蓄帐户中扣取应还贷款本息。
十二、住房公积金贷款的优越性
1.对缴存住房公积金的职工提供了一种通过公积金贷款融资取得住房的渠道。
2.购房用公积金贷款比商贷具有更大的优越性。公积金贷款利率与商业住房贷款利率差别较大由于公积金贷款利率较低因此职工的还款负担也相应较低提高了职工购房的支付能力。以贷款金额30万贷款期限30年为例个人住房公积金的贷款利率5年以上的年利率为5.22而住房商业贷款利率下浮10后为6.6555职工申请公积金贷款的月还款额为1650.90元申请商业贷款的月还款额为1926.90元若采取等额还款方式公积金贷款每年比商贷少付利息3312元30年将减少支付利息99360元。
3.职工在办理公积金贷款后正常还贷在12个月以上贷款后继续正常缴存住房公积金的借款人及其配偶均可以使用公积金归还个人住房贷款还款方式自由选择将公积金的作
用发挥到最大限度。而办理商业贷款后目前只能在三年内支取一次公积金。
十三、住房公积金贷款办理地址 武昌中南路14号发展大厦六楼 咨询电话87257507
十四、中心委托银行网点地址及联系电话
湖北建设银行省直支行 武昌中南路一号三楼个贷一部 87832901 87314761
篇7：住房公积金个人住房贷款指南
第一章 总 则
第一条 为了加强对住房公积金的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平，制定本条例。
第二条 本条例适用于中华人民共和国境内住房公积金的缴存、提取、使用、管理和监督本条例所称住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。
第三条 职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。
第四条 住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。
第五条 住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。
第六条 住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。
第七条 国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门、中国人民银行拟定住房公积金政策，并监督执行。省、自治区人民政府建设行政主管部门会同同级财政部门以及中国人民银行分支机构，负责对本行政区域内住房公积金管理法规、政策执行情况的监督。
第二章机构及其职责
第八条 直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市
住房公积金支取和贷款申请手续指南
一、支取使用住房公积金的条件为：
（一）购买自住房的付款发票或收据的开出日期未超过半年的（支取一次）；
（二）建造自住住房的；（在报建手续完成后和完工领到房地产权证后半年内二次支取）
（三）大修自有住房的，（《房屋安全鉴定书》发出一年内支取一次）
（四）分期偿还购房贷款本息的；（每半年支取一次，直至本息还清，最后一次支取不超过还清贷款后的半年内）
（五）房租支出超过家庭总收入一定比例的；每月支取一次；（目前暂定为30%）
（六）离休、退休的；
（七）完全丧失劳动能力并与工作单位终止劳动关系的；
（八）户口迁出本市或出境定居的；
（九）非本市户口的住房公积金缴交人与所在工作单位终止劳动关系的；
（十）关、停、并、转单位中与工作单位解除劳动合同关系的住房公积金缴交人，男满50周岁，女满45周岁的；
（十一）死亡或被宣告死亡的住房公积金缴交人的继承人、受遗赠人支取公积金的；
（十二）申请了住房公积金个人住房贷款未还清贷款前，暂不能支取本人帐户的公积金余额。（贷款人以在银行贷款合同上签名者为准，有二人以上签名的，如贷款额未超过申请支取时所定额度，未贷额度者可支取本人公积金。超过申请支取时所定额度的，不论超额多少，均不可支取。）
（十三）偿还购房贷款本息支取使用公积金的，累计支取额不超过贷款本息的110%，提前清偿贷款的，不论支取额是否已达支取限额，均不可再支取。
（十四）非销户支取的，每次支取后帐户余额保留100元。
（十五）偿还购房贷款本息支取使用公积金的每人支取额按借款人数平均分配，本人支取额需转移的，应办理确认手续。
二、申请支取使用住房公积金的相关资料：
（一）填写正确并经工作单位盖章的《中山市住房公积金支取专用凭证》，本人身份证正本和影印件；
（二）非银行贷款，或以向发展商分期付款方式购买住房的，《商品房买卖合同》正本，购房付款发票或收据正本和影印件；无《商品房买卖合同》的，可凭有关买卖协议和已付50%以上款额的购房发票（发票开出不超过半年）。购买二手房的，凭该套房屋的《契税完税证》、《二手房转让发票》正本和影印件；
（三）银行贷款购买住房的，第一次支取凭购《商品房买卖合同》正本，银行借款合同正本，银行借款凭证正本和影印件，最近一期的银行还款对帐单（不
超过半年，需有银行印章，下同）正本和影印件，第二次及以后支取只需凭最近一期的银行还款对帐单正本和影印件；
（四）支取申请人在购房契约或合同中无署名但与购房人是夫妻关系的，还需二人结婚证书正本及影印件；
（五）建造自住住房的，土地证正本和影印件，有效期内的报建批文原件和影印件，第二次支取时，凭新建住房产权证正本和影印件
（六）大修自住住房的；房屋安全鉴定机构发出的《房屋安全鉴定书》和房地产权证影印件；
（七）交房租的，工作单位或居住地居委会出具的家庭成员工资收入证明、户口本正本和影印件、市租赁管理所登记的租赁房屋合同原件或其开出的房租发票原件和影印件；
（八）离休、退休的，离退休证正本和影印件；
（九）完全丧失劳动能力并与工作单位终止劳动关系的，相关医学证明和原工作单位终止劳动关系证明正本和影印件；
（十）户口迁出本市的，迁往地户口本或派出所开具的户口迁移证明，出境定居的，户口注销证明或出入境管理部门出具的出国定居证明正本和影印件。
（十一）死亡或被宣告死亡的住房公积金缴存人的继承人或受遗赠人支取公积金的，支人身份证、合法继承人身份证明文件或遗赠书、法院判决书、裁定书、调解书等；
（十二）非本市户口的住房公积金缴交人与所在工作单位终止劳动关系的，身份证及终止劳动关系证明正本和影印件；
（十三）男满50周岁、女满45周岁且与工作单位解除劳动关系的，与工作单位解除劳动关系证明或市社保局的相关证明正本和影印件。
（十四）已领有开户银行核发的住房公积金专用存折的，申请支取时不用工作单位加盖公章。
三、提供支取人本人银行户口帐号，支取金额不以现金兑付，由经办银行划帐至支取人本人帐户。
四、申请住房公积金个人住房贷款条件
（一）连续缴存住房公积金半年以上；
（二）每一住房公积金缴交人每次贷款最高额度现定为20万元，在申请贷款前半年内停缴住房公积金或已支取过公积金的，按其公积金帐户内余额的比例确定贷款额度。
（三）申请贷款人获批准可贷额度后，还必须按承办银行的贷款规定递交有关资料进行还贷能力、抵押物等内容的审核，符合条件的，由承办银行办理放款手续。
（四）申请住房公积金个人住房贷款可到市建行、工行、农行及中行或市住房公积金管理中心取《中山市住房公积金政策性个人住房抵押贷款申请审批表》，填妥后交承办银行具体办理。
（五）申请了公积金贷款后停缴公积金的，从停缴次月起按一般银行商业性住房贷款利率计算利息。
山东滕州公积金使用创新高
http://2009-10-07
日前从山东滕州市住房公积金管理分中心了解到，今年1至8月份，滕州市累计归集住房公积金12416万元，同比增长32%。与此同时，1至8月份，滕州市为职工家庭办理购房贷款12026万元，办理住房公积金提取3459万元，住房公积金资金使用率达到125%，首次突破了全市住房公积金使用率超过100%的大关。
篇8：住房公积金个人住房贷款指南
关键词：住房公积金贷款,核算,非应计贷款
0 引言
根据国务院修订并颁布的《住房公积金管理条例》的规定, 个人住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源, 向缴存住房公积金的职工发放的用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。住房公积金贷款由住房公积金管理中心委托商业银行发放和回收, 是目前各地住房公积金运作的主要内容。住房公积金贷款的运作与管理是我国住房制度改革的重要内容, 关系到千家万户的切身利益, 住房公积金管理中心必须加强住房公积金贷款的会计核算。
1 个人住房公积金贷款核算相关规定概述。
住房公积金贷款的会计核算主要依据是财政部1999年10月14日发布的, 2000年1月1日起施行的《住房公积金会计核算办法》 (以下简称“《办法》”) 。《办法》对住房公积金贷款核算的主要规定是: (1) 设立“委托贷款”一级科目, 核算按规定在受委托银行办理职工住房公积金委托贷款的款项。 (2) 设立“逾期贷款”一级科目, 核算借款合同约定到期 (含展期后到期) 未归还的委托贷款。 (3) 设立“应收利息”一级科目, 核算委托贷款发生的应收利息等住房公积金运作过程中发生的各项应收未收的利息。 (4) 在“业务收入”一级科目下分别设置“委托贷款利息收入”和“其他收入”, 分别用来核算取得的或计提贷款利息收入和罚息收入。笔者认为《办法》在贷款核算方面存在如下主要问题。
2 关于“委托贷款”和“逾期贷款”科目核算范围的思考与建议
《办法》中, “委托贷款”科目的核算范围表述为“已超过借款合同约定期限尚未归还的委托贷款, 不在本科目核算, 应在‘逾期贷款’科目核算。”;“逾期贷款”科目的核算范围表述为“本科目核算借款合同约定到期 (含展期后到期) 未归还的委托贷款。”
对于还款方法为一次还本付息的贷款, 这样表述是很清晰的。但是个人住房公积金贷款的期限一般为1至30年, 仅1年期限的贷款采用一次还本付息的还款方法, 1年以上期限的贷款一般采用按月等额本息还款法或按月等额本金还款法, 个别地区也采用按月还本按季付息等方法。总之, 1年以上期限的贷款均要按委托银行制定的还款计划, 在每月或每季指定日期前归还一定数额的本金。《办法》中“借款合同约定期限”或“借款合同约定到期”指整个借款合同到期, 还是指到了每个还款期 (每月或每季) 的最后还款日?目前商业银行对自营的分期还款的各种个人消费贷款 (包括个人自住住房贷款) 都是在每个还款期的最后还款日之后确认逾期贷款的, 假设借款职工长期不按时归还, 整个借款合同到期后再确认逾期贷款, 逾期贷款核算也就失去了意义。所以笔者建议:在合同约定的每个还款日进行逾期贷款确认。借款合同均约定最后一次还款日是整个合同的到期日, 所以“每个还款日”已经包括了合同最后到期日。
3 关于委托贷款结转逾期贷款金额的思考
《办法》在“逾期贷款”科目使用说明中规定:“对于借款合同约定到期 (含展期后到期) 未归还的委托贷款, 应转作逾期贷款处理, 自‘委托贷款’科目转入本科目, 借记本科目, 贷记‘委托贷款’科目。”没有说明按委托贷款余额进行结转, 还是按新产生的应还未还本金 (拖欠本金) 进行结转?这两个数字在中长期贷款中常常差距很大。
笔者最近调查了全国管理比较规范、规模较大的10家住房公积金管理中心, 仅有5家对住房公积金逾期贷款进行会计核算。未进行核算的占到被调查对象的1/2, 照此估计全国对逾期贷款进行会计核算的管理中心至多有40%。当然未进行逾期贷款会计核算不等于贷后管理薄弱。管理中心未进行逾期贷款会计核算的原因是多方面的, 笔者认为制定《办法》时忽略了住房公积金贷款绝大部分按月归还的特点, 对逾期贷款核算范围、结转金额表述模糊是其中原因之一。
目前商业银行对自营的分期还款的各种个人消费贷款 (包括个人自住住房贷款) 形成的应还未还本金 (拖欠本金) 的一般处理原则是: (1) 如果各期本金和利息拖欠天数均未超过90天, 在每期的还款日将拖欠本金从“正常贷款”转入“逾期贷款”, (2) 根据《金融企业会计制度》, 当贷款的本金或利息逾期90天时, 将“正常贷款”余额和“逾期贷款”余额全部转入“非应计贷款”科目单独核算。拖欠本金和利息全部还清后, 将“非应计贷款”余额转回“正常贷款”。
4 建议增设“非应计贷款”一级科目, 并调整相关科目的核算范围
笔者认为住房公积金管理中心应该参照商业银行的作法, 增设“非应计贷款”科目, 对于拖欠时间较长, 存在呆账风险的个人住房公积金贷款进行单独核算。贷款的某一期的本金或利息逾期时间达到一定标准后, 将此笔贷款在“委托贷款”科目的余额和“逾期贷款”科目的余额全部转入“非应计贷款”科目。但结转“非应计贷款”的时间标准不应该取商业银行的90天, 应按还款期数 (即月数) 设定更为合理, 更易操作。而公积金贷款的借款人收入相对稳定、公积金贷款的审批更为严格和规范, 呆坏账风险小, 此时间标准应适当延长。住房公积金监管部门要求住房公积金管理中心上报的逾期贷款指标中历来有“逾期6个月 (含) 贷款余额”一项, 所以此时间标准设为6个月为宜。转入“非应计贷款”后, 如果借款职工将拖欠本金和利息全部归还, 需把相关借款的“非应计贷款”余额转回“委托贷款”。
综上, 笔者认为应增设“非应计贷款”一级科目, 并调整和明确相关科目的核算范围。 (1) “委托贷款”科目的核算范围应该是:“已超过借款合同约定的还款日应还未还的贷款本金, 及连续拖欠本金或利息6个月 (含) 以上的委托贷款, 不在本科目核算, 分别在‘逾期贷款’科目和‘非应计贷款’科目核算”。 (2) “委托贷款”科目的核算范围应该是:“连续拖欠本金或利息6个月 (不含) 以下贷款的应还未还的贷款本金”。 (3) “非应计贷款”科目的核算范围是:“连续拖欠本金或利息6个月 (含) 以上的贷款的未归还本金”。以上三个科目中归还贷款和相互结转的账务处理不再赘述。
5 关于“委托贷款”和“逾期贷款”明细账设置的建议
《办法》规定, “委托贷款”和“逾期贷款”科目按贷款职工名称设置明细账。笔者认为应改为“按委托银行和贷款合同设置明细账”更为合理, 上面建议增设的“非应计贷款”科目的明细账设置也应该采用同样方法。
5.1 首先应按委托银行设置二级科目。
全国大多数住房公积金管理中心都委托多家银行发放职工住房公积金委托贷款, 有些地方的委托银行已经从五大商业银行扩大到一般股份制银行及地方性银行, 可以达到十多家, 而办理住房公积金贷款业务的网点在一些特大型城市超过了一百个。按委托银行设置二级科目有利于会计信息使用者掌握各委托银行发放、回收住房公积金贷款的情况, 监督、管理、考核各银行的委托贷款工作。
5.2 委托银行二级科目下按贷款合同设置明细账, 核算每笔贷
款合同发放、归还、结转等情况, 有利于加强每笔贷款的贷后管理, 减少呆账贷款的产生, 确保住房公积金保值增值。按相关规定, 职工在还清原住房公积金贷款的基础上可以再次申请住房公积金贷款, 也就是说同一职工可能多次贷款, 所以笔者认为按贷款合同设置明细账更为科学合理。
以上仅是笔者个人在这方面的思考与建议, 欢迎各位专家和同行批评指正。制定规范、合理、操作性强的个人住房会积金货款核算办法, 是个人住房公积金货款持续健康发展的基本保证, 而作好个人住房会积金货款的核算对规范住房公积金管理中心的贷款管理, 防范资金运作风险, 促进住房公积金的保值增值具有重要的现实意义。
参考文献
[1]何昕.当前住房公积金贷款存在的问题及其对策[J].福建财会管理干部学院学报.2004 (2) .
[2]吴曼.对委托贷款会计核算的探讨[J].财会月刊 (会计) .2001 (14) .
篇9：住房公积金个人住房贷款指南
但是，根据商业银行的相关管理规定，办理了个人住房商业贷款的购房者要实现商业房贷转公积金房贷需要先还清银行贷款。因此，如何在短期筹集一笔数目不小的资金，就成为购房者顺利完成个人住房商业贷款转公积金贷款的关键。在这种情况下，一些重庆市民就开始求助房屋置换中介机构。
据了解，在重庆，像有些房屋置换中介机构办理垫资业务的收费标准，是按垫资总额的l％收取垫资费，此外再按房屋总价款的0．8％收取代办费用。笔者算了一笔账：以一笔15万元、20年期的房贷为例，按照现在公积金房贷和商业房贷之间的利差，购房者选择公积金房贷要比商业房贷节约2万多元。因此，虽然房屋置换中介机构从中收取了垫资费和代办费，购房者选择公积金房贷仍然划算。
从重庆市住房公积金管理中心获悉，截至2006年底，重庆市住房公积金缴存余额为93．25亿元，全市累计发放住房公积金个人住房贷款49．12亿元，共为6．76万户居民圆了住房梦；其中仅2006年重庆市就发放住房公积金个人住房贷款22．99亿元，较上一年翻了一番多。