经济适用住房问题论文

经济适用住房政策作为针对中低收入家庭的住房保障政策，已经在我国开展多年，并且在各地不断推进。经济适用住房的价格问题，不仅关系到购买家庭的住房开支，而且关系到开发商的盈利、政府的补贴额度以及商品住房市场运行乃至城市整体发展等问题，值得探究。今天小编为大家推荐《经济适用住房问题论文(精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

经济适用住房问题论文 篇1：

经济适用住房制度的问题及对策

摘 要 经济适用住房出租牟利,供不应求,缺乏退出机制等问题凸显,经济适用住房制度尚存在缺陷。笔者以武汉市为研究切入点,讨论经济适用住房制度的问题,同时提出解决问题的思路和建议。

关键词 经济适用房制度 经济适用房 武汉

一、背景介绍

经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有经济性和适用性的住房。2002年底由国家计委和建设部下发的《经济适用住房价格管理办法》对经济适用住房的概念作了说明:“本办法所称经济适用住房,是指纳入政府经济适用住房建设计划,建设用地实行行政划拨,享受政府提供的优惠政策,向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。”2004年,建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合发布的《经济适用住房管理办法》又给经济适用房下了定义:“经济适用房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房”。和其他许多国家一样,经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排,

武汉市在住房保障体系的建设一直走在全国前列。1994年在全国范围内率先开展经济适用住房的建设。2005年开始全面推行经济适用住房网上登记,计算机摇号和签约网上备案工作,从程序上保障了经济适用住房销售的公平,公正,公开。经济适用住房建设已经作为“武汉模式”在全国推广。但是2009年武汉市发生的“六连号”事件暴露了申购经济适用房造假,资格审查形同虚设等问题。为了避免“六连号”事件的再次发生,武汉市修订了《经济适用住房管理办法》,对经济适用住房的申请和审批作了更加严格的规定。另外经济适用住房出租牟利,供不应求,缺乏退出机制等问题凸显,经济适用住房制度尚存在缺陷。笔者以武汉市为研究切入点,讨论经济适用住房制度的问题,同时提出解决问题的思路和建议。

二、存在的问题

(一)部分经济适用住房出租牟利

近年来武汉经济发展很快,很多购买经济适用住房的人也富裕起来,已经购买了其他的住房,甚至多套住房,很多住户将原来购买的经济适用住房出租牟利的现象泛滥。武汉市明文规定,个人购买的经济适用住房不得用于出租经营。但是经济适用住房监管薄弱,持法偏软,大部分经济适用住房出租被查出后都只是整改,因为出租而回收经济适用住房的案例屈指可数,经济适用住房租赁已屡见不鲜了。

(二)经济适用住房“适用性”不足

经济适用住房大部分建在城市的外围和自然环境相对较差的地区。虽然满足了中低收入者的居住要求,但是生活却没有那么方便了,有的居民是迁移来的,很多人需要重新寻找谋生手段。部分新建小区配套设施不全,交通不便,经济适用住房“适用性”不足凸显。而周边配套相对成熟的武汉后湖的经济适用住房小区君安花园一经推出就受到了欢迎。由此可见,地点偏、交通不便、生活配套不足是经济适用住房“不适用”的主要原因。

(三)经济适用住房供给不足

近年来武汉市旧城改造工作的推进,经济适用住房面向拆迁户的比例增大,面向社会供应的比例有限。而经济适用住房可以上市,这样就出现了一面是城市“公房”远远供不应求,一面又出现了“公房”被人出售牟利的局面,富人将房买下然后抬价转卖,出现“套利”行为,造成有限社会资源的严重不公平分配。通过对 2006年2月至2008年5月武汉市公开发售的22个经济适用住房项目进行统计,公开发售的经济适用住房的套数只占总套数32.6%。而登记人数却远远高于公开发售的经济适用住房的套数。自2005年推行摇号购房以来,绝大多数项目的供求比例都在1:10以上。

三、对策和建议

(一)严控经济适用住房租赁

武汉市对经济适用住房出租的管理措施还比较严格。根据2009年《武汉市经济适用住房管理办法(修订稿)》,购房人擅自出租、经营或违反规定转让的,由区房管部门责令限期改正,拒不改正的,依规定收回或按合同约定处理,并取消其再次申请购买经济适用房的资格。但是仍然有经济适用房被出租的现象。建议首先规范房产中介机构的居间服务,严禁其为经济适用住房进行代理出租,一旦发现立即处理,没收非法所得。其次接受群众举报,一旦有中介或者个人进行经济适用住房出租,均接受群众的举报进行处理,同时将被处罚的房产中介和个人名单公布,以便于群众今后对其更好的监督。

(二)经济适用住房选址的适宜分布

经济适用房空间上的隔离易带来的社会阶层的隔离和心理上的隔离。英国政府新建住房采取分散建房的途径,即政府通过规划手段,强制要求新的住宅建设项目必须有一定的低收入居民住房。这个比例一般占项目建设总量的15%-50%①。建议借鉴英国的做法,将经济适用房与普通商品房小区结合分布。这样即能满足不同收入阶层居住的需要,维护社会的稳定,中心城区的配套设施和交通的便利又能满足经济适用房居民的需要。

(三)完善经济适用住房发售方式

借鉴新加坡的订购抽签制度,在修建经济适用住房之前规划,统筹供应。尽量靠近城区,交通方便,以便利用现有的公共设施,发挥经济适用住房的“适用性”。新加坡的定购抽签制度是指政府首先将拟建的组屋项目及其空间位置进行公布并接受居民的订购。在掌握了每个不同位置项目的需求情况以后,政府再对建造计划进行调整,在实在无法满足需求的情况下再采取抽签方式,中签者交付定金和20%房价款,两年之内政府负责交房。新加坡实行订购制度以后使组屋建设计划更加切合实际,缩小了各地区,各类型新房的供求差距,真正实现“订单式生产”。让政府在经济适用住房真正破土动工之前可以掌握不同项目供需状况的信息,并根据这些信息在宏观上对建设计划做出调整。

(四)扩大保障覆盖面

无论是经济适用住房的购买者还是廉租房的受惠家庭,都要求拥有本地户籍。而事实上城市化的快速进程使得大量的农村剩余劳动力向城镇迁移,这些“新移民”常年租住、工作在城市里,是城镇的实际居民,他们是推动经济增长的不可忽视的一股力量,为城市化做出了巨大贡献,却不能享受最低的住房保障。这些人多处于低收入阶层,他们只能在城中村及在城乡结合部租住低标准的住宅,从而也引发了一系列的社会问题。为完善住房保障体系,反映社会公平,建议保障对象的面应将常年在城市务工而没有城镇户口的低收入人群纳入保障体系。

(五)规范化严进,有条件化退出

应该根据职工工资,家庭收入,家庭结构等因素,综合界定购房目标群体,严格执行经济适用住房认购申请和审核制度,同时向社会定期公布,让公众参与监督。从获取经济适用住房共有产权之日起,住房社会保障部门依据购租房档案每年对其进行一次普查考证。具体由住户申报、社会公开、公平普查核实。在经济适用住房的摇号过程中除了请公证机构公证以外,同样也可以请地方人大代表和政协委员进行监督,并通过网络进行视频直播,以增强操作的公证性和透明性。

建立和完善经济适用住房准入和退出机制,实行经济适用住房动态管理,完善责任机制与监督机制,建议尽快建立经济适用住房的退出机制,已经购买其他住房的应将原来购买的经济适用住房退出,政府按照规定回购,这既能缓解当前经济适用房供给不足,供求矛盾的现象,又能有效地实现经济适用房的循环使用,保障经济适用住房的社会保障功能。

参考文献:

[1]刘贵文,谢莉,景政基.新加坡组屋建设对完善我国保障性住房供应体系的启示.中国建设信息.2009(05).

[2]唐黎标.英国住房保障制度.上海房地.2007(09).

[3]杨道法,李晓丽.英国中低收入住房保障制度对我国的启示.西南金融.2008(01).

[4]陈杰.英国现代公共住房供应体系的制度分析.法制与社会.2008(15).

[5]郑志东.英国可支付住房与规划政策关系研究——兼论其对我国经济适用房制度的启示.城市开发.2007(04).

[6]武汉地方志办公室.武汉改革开放30年鉴(1978-2008).武汉出版社.

[7]武汉建设年鉴编委会.武汉建设年鉴2007.武汉出版社.

[8]陈培生.武汉房地产年鉴2009.中国大地出版社.

[9]张永岳.国际房地产概述.上海人民出版社.

作者：殷 萍

经济适用住房问题论文 篇2：

论经济适用住房的定价问题

经济适用住房政策作为针对中低收入家庭的住房保障政策，已经在我国开展多年，并且在各地不断推进。经济适用住房的价格问题，不仅关系到购买家庭的住房开支，而且关系到开发商的盈利、政府的补贴额度以及商品住房市场运行乃至城市整体发展等问题，值得探究。

一、经济适用住房定价的一般方法

经济适用住房作为一种福利住房，其价格应该低于市场上的商品住房价格，方能适应中低收入家庭的收入水平。其低价政策往往可以通过政府补贴、限制承建商的利润等途径实现。归纳起来，确定经济适用住房价格一般有可负担能力测算法、成本测算法和市价比例法。

1　负担能力测算法

负担能力测算法，就是按照购买家庭的收入水平测算其可承受的支付住房开支水平，一般以其家庭可支配收入的25％～30％作为住房月供款的标准，以此确定经济适用住房的销售价格。这种方法充分考虑购买家庭的收入水平，保障在其居住水平改善的同时，其他方面的消费不受影响，有利于购房家庭整体福利水平的提高，尤其体现在市场价格不断上涨时。在负担能力测算法下，家庭收入水平可承受价格与市价的差额部分，全部需要财政来补贴。比如，新加坡公共住房价格的确定就依照这一思路。在新加坡，86％的人口居住在公共住房(住房发展局建设的住房)中，其中，81％拥有住房产权。在制定价格时，住房发展局不仅考虑住房开发成本，同时更加考虑购买家庭的可负担能力，并且力求维持在一定的负担水平，不会随时间变化发生太大波动。新加坡政府承诺，确保70％的家庭可以负担4室户的住房价格，90％的家庭可以负担3室户的住房价格。

2　成本测算法

成本测算法，就是按照承建商(开发商)的开发建造成本加上较低的利润来制定价格。比如，我国的《经济适用住房价格管理办法》就做了利润率不得超过3％的规定。这种方法充分考虑开发者的建造成本，在保证开发商回收成本的同时，尽可能减少政府的财政支出。但是，在成本测算法下，购买家庭需要支付较高的价格，尤其是在开发成本较高时，往往超出其正常购买能力。有的家庭会选择放弃申请购买机会，有的会压缩其他方面的消费。

3　市价比例法

市价比例法，就是按照与同类品质住房在市场上公开价格的一定折扣比例来制定价格，在这种价格下，购买方取得相应比例的住房产权。比如，上海市2010年开始推行的经济适用住房试点方案中就实施了这种定价法。上海市闵行区首批推出的经济适用房价格，在经济适用住房小区周边普通商品房的近3个月平均价的基础上，打6～6.5折，购买家庭相应获得60％～65％的住房产权份额。这种价格往往高于成本价。对于中低收入家庭中收入偏高的部分家庭，往往比较适合。但是，对于偏低收入的家庭，往往因为支付能力有限而无法购买。

经济适用住房除了出售以外，有些地方还推行出租方式即所谓的经济租赁住房，相应地，其租金(租赁价格，与购买价格相应)制定方式也可以选择上述三种思路之一，定价思路完全类似，不同的是建造成本改为运营成本，住房产权变为住房租赁权。在这里要顺便指出，笔者以为经济租赁住房宜纳入公共租赁住房的范畴去贯彻实施。

二、不同定价方式对商品住房市场的影响

上述三种不同的定价方式，往往导致不同的市场效应，具体如下：

采用支付能力测算法确定的价格，与周边同类住房价格无直接关系，只与符合条件的入住家庭的支付能力相关。从国外的经验看，这类住房一般不提供可以上市的产权，因而并不直接影响商品住房市场买卖价格的决定。其影响往往是间接的，比如，经济适用住房的供给总量达到一定程度，可能会对商品住房市场有挤出效应而导致市场价格和租金的回落。

采用成本测算法确定的价格，由于减免了土地出让金和相关税费，明显低于商品住房的价格，这类住房一般提供一定条件下的上市产权，往往直接对商品住房市场产生挤出效应。这类经济适用住房的供给对象越是宽泛，那么对市场的影响就越大。

采用市价比例法定价，折扣价格与相应的产权份额成比例，提供了经济适用住房与商品住房的对接。因而，经济适用住房与商品住房的关联度更高，价格会出现联动性。

三、我国未来经济适用住房的定价建议

由于我国幅员辽阔，又属于发展中国家，新加坡这样发达而人口很少的国家的经验可以供我们借鉴，但是不宜照搬。我国各地区之间在人口、经济和城市发展进程等方面存在很大差异，对于选择何种方式确定经济适用住房价格，建议因地制宜。大致思路如下。

在欠发达地区，城市化进程较慢，新增人口压力轻。为吸引本省市农民“就地”城市化，可以以成本测算法定价；对于符合城市产业发展导向的紧缺人才，可以采纳可负担能力定价法；对于收入相对较高的群体，可以采用市场比例法定价。

在沿海发达地区，城市化进程较快，新移民的人口压力较大。对于符合城市产业发展导向的劳动力型新移民，建议采用可负担能力测算法；对于其他人群，建议采用成本法或者市价比例法。成本法可以针对原有人口的低收入群体，市价比例法可以针对原有人口的收入相对较高的家庭。

对于需要严格控制人口的城市，除了特别的引进人才外，经济适用住房宜只针对原住民，其他新增人口可以通过公共租赁住房的渠道解决。

作者：钱瑛瑛

经济适用住房问题论文 篇3：

青岛警备区宁夏路270号干部经济适用住房基坑工程若干问题分析

【摘 要】针对本基坑工程施工过程中，现场周边建筑物路面出现的裂缝等情况，及时勘察，分析查找原因，并采取相应的措施，使得基坑边坡位移基本趋于稳定，积累了市区中心在已有建筑物附近进行基坑施工应注意的施工措施及经验。

【关键词】市区中心；一级基坑；裂缝；锚钉支护

一、工程概况

青岛警备区宁夏路270号干部经济适用住房项目位于青岛市宁夏路以东，燕儿岛路以北，银川路以南，青岛市出入境管理处北侧。

拟建项目为2栋20层住宅和2层地下车库。基坑支护地下室轮廓线约260m，基坑开挖深度约9.97～11.27m。基坑分两期开挖，一期开挖范围为主楼及其以北约13m，二期开挖为北侧地库范围。

二、工程水文地质情况

1、地形地貌

地形：场区地形较平坦，地面标高：31.25～32.64m。地貌：场区地貌为剥蚀缓坡。

2、工程地质条件

场区地层主要由第四系松散堆积层和燕山晚期花岗岩组成，其中有煌斑岩岩脉穿插其中。各岩土层分布特征及其物理力学性质按标准层层序分述如下。

第（1）层、杂填土：

较广泛分布于整个场区，揭露层厚：0.40～11.7.00m，揭露层底标高：20.87～32.24m。杂色，干～湿，松散～稍密。顶部以建筑垃圾为主，下部以回填砂性土为主。

第（12）层、粉质黏土：

e+004，5.6e+004；分布于场区西侧。揭露层厚：2.80～7.20m，揭露层底标高：24.36～29.32m。黄褐色，可塑，含铁锰质氧化物，底部砂砾含量较高，干强度高，无摇振反应。

第（16）层、粗颗粒花岗岩强风化带：

e+004；该层较广泛分布于整个场区。揭露厚度：0.50～11.0m，揭露层底标高：13.37～27.02m。褐色，组织结构、构造已大部分破坏，主要矿物成分为长石、石英，矿物蚀变强烈，风化裂隙很发育，岩芯呈砂土～角砾状，手掰易碎。属极破碎的极软岩，岩体基本质量级别为V级。

第（16-1）层、强风化煌斑岩：

该层仅于10号孔揭露，揭露厚度4.90m。灰绿色，风化强烈，原岩结构和构造已大部分破坏，主要矿物成份角闪石、辉石，属极破碎的极软岩，岩体基本质量级别为V级。

第（17）层、粗颗粒花岗岩中等风化带：

揭露厚度：大于10m。浅肉红色，结构、构造部分破坏，主要矿物成分为长石、石英，风化裂隙发育。

第（17-1）层、中风化煌斑岩：

该层仅于10号孔揭露，揭露厚度1.70m。灰绿色，结构、构造、主要矿物成份角闪石、辉石。属较完整的较软岩，岩体基本质量级别V级。

第（18）层、粗颗粒花岗岩微风化带：

该层最大揭露厚度：4.2m，揭露层顶标高：13.64～24.65m。浅肉红色，结构、构造基本未变，主要矿物成分长石、石英。

3、水文地质条件

场区地下水主要为空孔隙潜水和基岩裂隙水。孔隙潜水主要赋存于第1层、第12层，赋水性较差。基岩裂隙水主要赋存于基岩各风化带。地下水主要接受大气降水及侧向径流补给，基岩裂隙水的地下水水量较小～很小。场区稳定水位埋深1.4～2.0m，标高29.75～31.22m，地下水水位年变幅1.5m。

三、环境条件

基坑西侧为现有6层房屋（青岛服装学校），拟建地下室基础轮廓线距红线约5.52～8.92m，距现有房屋边线约11.6～15.05m；基坑北侧为现有5层房屋，拟建地下室基础轮廓线距红线约3.56～4.69m，距现有房屋边线约13.3m；基坑东侧为现有现状6层砖混住宅楼（弘信山庄）及9层出入境管理处大楼，拟建地下室基础轮廓线距红线约2.2～7.3m，距现状建筑物约9.39～13.4m；基坑南侧为宁夏路，地下室基础轮廓线距用地红线约6.04～7.1m。基坑平面图见图1。

四、支護方案

基坑主要采用复合土钉墙、桩锚体系、双排桩方案，主要支护方案见图2。

五、主要问题及分析

本工程场区狭小周边环境复杂，基坑开挖深度大，位于市区中心，属一级基坑。整个基坑施工基本安全可控，但其中也出现了一些问题。主要如下：

1、宁夏路侧、服装学校侧出现了较大变形

宁夏路侧、服装学校侧路面裂缝见图3。

该两侧出现裂缝是多种因素导致的，但主要的诱因为不规范施工：预应力钢绞线未按要求实施张拉、严重超挖。当然也存在一些客观的因素：实际地质条件与勘察资料有一定出入，宁夏路侧存在一定厚度的碎石层，开挖过程中坍塌形成部分倒坡；设计对服装学校与宁夏路角部（阴角）的煌斑岩也有没有充分的重视，详见图4。为保证基坑及周边环境安全，对部分边坡进行了加固处理。

出现裂缝后，立即采取了相应措施：

（1）对超挖区域进行了回填反压，停止一切开挖，对未张拉锚杆进行补张拉；

（2）增加了基坑外侧路面地表沉降观测，并加强了坡顶、建筑物位移监测频度；

（3）煌斑岩区域开挖步长缩短，开挖完成后立即进行喷面封闭。

通过近一个月的监测数据分析基坑边坡位移基本趋于稳定，服装学校侧位移监测数据见图5。

2、宁夏路侧桩锚支护出现裂缝

该侧出现裂缝是因为不规范施工：预应力钢绞线未按要求实施张拉、严重超挖。同样，出现裂缝后对未张拉锚杆进行补张拉后基坑边坡位移得到了控制。

六、结论

（1）复合土钉墙方案允许一定的坡顶位移，边坡出现裂缝属于正常现象；

（2）预应力锚杆必须严格按照设计要求进行张拉，否则无法控制坡顶位移；

（3）对于煌斑岩、碎石等复杂地层应采取施工控制措施，如缩短开挖步长、及时喷护封闭等。

作者：杨洁