北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定

北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定（通用7篇）

篇1：北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定

北京市人民政府关于修改《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》部分条款的决定

北京市人民政府令1997年第12号修改决定

现发布《北京市人民政府关于修改〈北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定〉部分条款的决定》，自1998年1月1日起施行。《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》依照本决定修正后，汇编重新公布。

市人民政府决定对《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》的部分条款作如下修改：

删去第十条第四项中、第十二条第十项中的“没收其非法所得”。

此外，根据本决定对《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》部分条文的文字和条、款、项顺序作相应的修改和调整。

本决定自1998年1月1日起施行。《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》依照本决定修正后，汇编重新公布。北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定(修正)

(1987年8月28日北京市人民政府京政发109号文件发布 根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改)

为加强城市公有房屋的保护管理，维护管理秩序，促进房屋的合理使用，根据国家有关法律，结合本市实际情况，作如下规定。

一、凡本市城区、近郊区、远郊县城、建制镇和工矿区的公有房屋(以下简称公房)，均按本规定管理。

二、市房屋土地管理局是全市房屋的行政管理机关，区、县房屋土地管理局是本区、县房屋的行政管理机关(市和区、县房屋土地管理局及其下属管理机构统称房管机关)。

一切单位和个人，管理和使用公房，都必须遵守本规定，接受各级房管机关的监督管理。

三、全民所有和集体所有的房屋，都是公房。全民所有的公房，所有权属于国家。集体所有的公房，所有权属于集体单位。公房分别不同情况，按下列原则管理：

(一)机关、团体、学校等行政、事业单位使用的全民所有的公房，由房管机关所属的管房单位直接管理，或按现实情况由各该单位自行管理。

(二)国有企业使用的全民所有的公房，除由房管机关所属单位或其他行政事业单位管理的以外，属国家授予企业经营管理的固定资产，由企业负责管理。

(三)集体所有制单位自建、自购的房屋，属本单位所有，由本单位管理。

集体所有制企业使用的全民所有的公房，分别不同情况，按以上第(一)、(二)项规定管理。

(四)居民租用的公房，由出租公房的单位管理。

(五)外地的机关、团体、企事业单位在本市建、购的房屋，由建、购单位管理。

(六)楼房住宅小区范围内的公房，分属若干单位管理的，由区、县房管机关指定房屋数量较多的单位牵头，与其它单位组成协调机构，负责协调本小区住宅管理的有磁事宜。

集体所有制单位自建自购的房屋，其本单位为所有权单位；全民所有的公房，由本条第(一)至(五)项规定的各管理单位代表国家行使对公房的所有权。管理单位可视为所有权单位(以下即统称所有权单位)。

四、公房实行登记制度。公房的所有权单位须持有关证件，向房屋所在区、县的房管机关申请房产登记，经审查确认，发给《房屋所有权证》。

新建公房的所有权单位，应在竣工后6个月内申请登记。公房所有权转移或改建、扩建等房 1 屋现状变更，应自转移、变更之日起1年内办理登记手续。因故不能按期登记的，经房管机关同意，可以缓期登记。凡无正当理由不按期登记的，每逾期1个月，由区、县房管机关按建筑面积每平方米处1角的罚款，但罚款总额不超过3万元。

五、《房屋所有权证》由所有权单位妥善保管。禁止涂改。因涂改造成不良后果的，必须追究其行政责任或法律责任。

六、各级房管机关要加强对房产登记资料的管理，建立完整的房产档案。档案资料要准确地反映房屋的座落地点、所有权归属和房屋的结构、层数、面积、设备、用途、建筑年代、变更情况等全貌。

七、使用公房，应贯彻合理和节约的原则，按房屋的设计用途使用，节约用房。地处主要大街的铺面房，应作商业、服务业使用。

八、公房所有权单位，应根据方便生活、有利生产、自愿互利的原则，开展职工住房的互换工作，帮助职工解决上班路远、居住不便等实际困难。

九、使用公房，必须经所有权单位同意，不得擅自进住。违者，所有权单位有权责令其迁出和赔偿由此造成的经济损失，或诉请房管机关或司法机关解决。

十、公房买卖必须按房管机关的规定进行。

(一)卖方凭《房屋所有权证》出售。单位买房，须持有本单位归口的市级主管部门或区县级领导部门同意买房的批准文件；个人买房须有本市正式户口。

(二)全民所有公房的卖房价款，只准用于房屋建设，或上交同级财政，不准挪作它用。

(三)必须经区、县房管机关审查批准，办理立契过户手续，按规定交纳税费。非经批准，不得擅自买卖。违者，由区、县房管机关处买卖双方以成交价1倍以下的罚款，但最高不超过3万元。处罚后按规定进行审查，不符合条件的，不予立契过户。

(四)必须按照市人民政府规定的房价标准确定房屋价格。公房所有权单位以房屋折抵投资与其他单位合营企业，须经房屋所在地的房管机关评定房价。禁止高价买卖公房，禁止以合营为名变相高价买卖公房，禁止倒卖公房或居间牟利等非法活动。违者，由区、县房管机关处买卖双方(含中间人)以非法所得2倍以下的罚款，但最高不超过3万元。

十一、公房被建设单位征用拆除，或调拨给其他单位使用，除经市人民政府批准无偿征用或无偿调拨者外，应按规定的房价标准，对所有权单位给以合理补偿。

征用拆除或调拨全民所有公房的补偿价款，只准用于房屋建设，或上交同级财政，不准挪作它用。

十二、公房租赁，必须遵守房管机关的各项规定。

(一)除中、小学校舍和市人民政府规定不能出租的房屋以外，其他公房均可出租。

(二)出租方须持有《房屋所有权证》。单位租房须持有批准文件，个人租房须有本市正式户口。

(三)租赁双方必须签订租赁合同，明确双方的权利与义务。单位或个体工商户租用公房，租赁合同须经房管机关审核同意。

(四)在租赁合同规定的期限内，出租单位需收回房屋自用的，应妥善安置原承租者。租赁合 2 同期满，承租者仍需租用的，应征得出租单位同意，续订合同。

(五)承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。

(六)承租者与他人换房，须征得出租单位同意。出租单位应支持承租者合理的换房要求。换房后，要新订租赁合同。

(七)承租者对其租用的公房及设备负有保护责任，除经出租单位同意者外，不得擅自拆改。因擅自拆改或其它过失造成房屋及设备损坏的，承租者应负责修复或赔偿。

(八)承租者不得擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用，不得利用承租的房屋进行非法活动。违者，出租单位有权中止租赁合同，收回房屋。

(九)承租者多户共同使用的院落、楼(门)道、厕所、上下水等设施，由承租者共同合理使用，不得恃强独占。由此发生争执又不能协商解决的，可由出租单位确定各承租者的使用范围。

(十)必须执行市房屋土地管理局制定并经市人民政府批准的租金标准。禁止高价出租、转租，禁止以合营为名或其他巧立名目变相高价出租，严禁出卖公房使用权。违者，由区、县房管机关处出租方(含转租人或出卖公房使用权人)以非法所得1倍以下的罚款，但最高不超过3万元。

(十一)承租者必须按合同规定交租，不得拖欠。凡无正当理由拖欠租金1个月以上的，出租单位有权要求终止租赁合同，追索拖欠的租金、滞纳金。

十三、公房所有权单位，每年应定期进行房屋安全检查，加强维修养护，确保房屋的住用安全和装修设备的正常使用，尽量改善房屋住用条件，延长房屋使用年限。使用公房的单位或个人，应配合所有权单位检查和修缮房屋，发现险情，应迅速通知所有权单位及时妥善处理。

十四、各级房管机关对公房修缮情况要进行监督检查，发现有倒塌危险的房屋，立即责成所有权单位抢修或通知住房人及时从危房中迁出。

因对房屋检查修缮不及时造成事故的，由公房所有权单位负责赔偿损失，并追究所有权单位领导人和直接责任人的责任。

十五、公房管理中发生的纠纷，当事人双方均可向房屋所在地的房管机关申请调解、处理。

十六、本规定执行中的具体问题，由市房屋土地管理局负责解释。

十七、本规定自1987年10月1日起施行。

1953年市人民政府公布的《北京市公有房屋管理暂行办法》同时废止。

篇2：北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定

第一条 为贯彻实施建设部《城市危险房屋管理规定》( 以下简称《规定》) ， 结合本市实际情况， 制定本规定。

第二条 本市城区、郊区城镇( 指建制镇， 下同) 地区和工矿区危险房屋的鉴定和修缮管理， 均须遵守《规定》和本规定。

第三条 市房地产管理局是全市危险房屋管理工作的主管机关; 区、县房地产管理局负责本辖区危险房屋的管理工作。

第四条 市、区、县房地产管理局设立的房屋安全鉴定机构( 以下简称鉴定机构)，负责房屋的安全鉴定。

自管房较多的单位， 经市房地产管理局批准， 可以设置相应的鉴定机构， 负责本单位自管房屋的安全鉴定， 并接受所在地区、县房地产管理局的管理和指导。

鉴定机构及其鉴定人员的具体标准和条件， 由市房地产管理局规定。

第五条 市房地产管理局设立的鉴定机构( 以下简称市级鉴定机构) 负责多层、高层楼房和跨度大于12米单层房屋的安全鉴定工作，会同文物行政管理机关对文物古建房屋进行安全鉴定， 对区、县房地产管理局设立的鉴定机构( 以下简称区、县级鉴定机构)进行业务指导。区、县级鉴定机构负责其他各类房屋的安全鉴定工作。

区、县或单位的鉴定机构对所承担的房屋安全鉴定有困难或有争议时， 可会同或移交市级鉴定机构鉴定。

单位鉴定机构鉴定为危险房屋需要拆除重建的， 须报区、县级鉴定机构复核。

第六条 要求房屋鉴定， 应向鉴定机构提出申请， 填写《房屋安全鉴定申请书》， 并提出下列证件和有关技术资料：

一、房屋所有人须提交房屋所有权证或房屋契证、建筑执照等证件。

二、房屋使用人须提交房屋租赁契约、房屋准住证或其他使用权证件。

三、受委托管理他人房屋的受托人须提交授权委托书或房屋所有人出具的书面证明。

鉴定机构自收到《房屋安全鉴定申请书》之日起12日内进行房屋安全鉴定。

第七条 鉴定机构进行房屋鉴定， 按下列规定执行：

一、房屋安全鉴定按建设部颁发的《危险房屋鉴定标准》和市房地产管理局颁发的《房屋安全鉴定技术规范》执行。对工业建筑、公共建筑、高层建筑、文物建筑的鉴定， 还应参照有关专业技术标准、规范和规程。房屋抗震鉴定， 按《工业与民用建筑抗震鉴定标准》执行。

二、现场鉴定由两名以上鉴定人员进行。鉴定人员须认真查阅有关技术资料， 详细检查、测试房屋危险房层， 并做现场笔录。

三、根据查验结果， 进行综合分析， 提出鉴定结论。鉴定结论应使用统一的专业用语。

四、鉴定结论应自鉴定结束之日起5 日内书面通知申请人; 危险房屋的鉴定结论， 须在作出鉴定结论后的24小时内书面通知申请人， 并报房屋所在地区、县房地产管理局。

第八条 房屋鉴定收取鉴定费。经鉴定属危险房屋的， 鉴定费由房屋所有人负担; 经鉴定不属危险房屋的， 鉴定费由申请人负担。

第九条 房屋所有人应每年对其所有的房屋进行全面安全检查， 民用住宅和托幼园所、中小学校、公共场所用房， 须重点检查， 并将检查情况报告当地房地产管理局。

地下人防工事的主管单位， 对涉及地上房屋安全的地下人防工事， 每年汛期前须进行一次全面检查。对危及房屋安全的隐患， 应及时处理， 并立即通知房屋所有人。

防汛期间， 房屋所有人应对房屋进行重点检查， 做好抢修的准备工作。对可能发生倒塌事故的危险房屋， 须在汛期前抢修完毕。

第十条 房屋所有人对危险房屋或房屋的危险部位要及时解危。解危暂时有困难的.， 应采取有效的安全防范措施。

发生房屋倒塌事故时， 房屋所有人应立即采取妥善的处理措施， 并在事故发生后8 小时内向房屋所在地的区、县房地产管理局报告。

第十一条 经鉴定认定为危险房屋的， 由区、县房地产管理局通知房屋所有人加固或修缮，房屋所有人必须按区、县房地产管理局通知的要求处理。房屋所有人不按要求修缮治理， 或房屋使用人阻碍房屋修缮的，另一方可以向危险房屋所在地的区、县房地产管理局申请， 由房地产管理局指定有关部门代修， 或会同有关部门责令阻碍修房的房屋使用人迁出，由房屋所有人进行修缮。代修的有关费用， 由房屋所有人负担; 因阻碍修缮造成的损失， 由责任人负担。

私有危险房屋的修缮， 除法规、规章已有规定的外， 按前款规定执行。

第十二条 危险房屋修缮工程应按有关规定报经批准的， 审批机关须及时办理;危险房屋需紧急抢修的， 可先进行抢修， 再按规定补办审批手续。

第十三条 因下列原因之一造成事故的， 房屋所有人应承担民事或行政责任：

一、不按规定检查房屋的;

二、经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效解危措施的;

三、对危险房屋抢修不及时或拒不修缮的。

第十四条 因下列原因之一造成事故的， 使用人、行为人应承担民事责任：

一、使用人擅自增加房屋荷载、改变房屋结构、构件、设备或使用性质的;

二、使用人阻碍对危险房屋采取解危措施的;

三、行为人由于施工、堆物堆料、碰撞等行为危及房屋安全的。

第十五条 有下列情况之一的， 鉴定机构应承担民事或行政责任：

一、因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失的;

二、因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋， 并在有效责任期内发生事故的;

三、因拖延鉴定时间而发生事故的。

第十六条 有本规定第十三条、第十四条、第十五条所列行为之一， 情节严重， 构成犯罪的， 依法追究刑事责任。

第十七条 本规定具体实施中的问题， 由市房地产管理局负责解释。

篇3：北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定

第一条申请人民法院强制执行征收补偿决定案件, 由房屋所在地基层人民法院管辖, 高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。

[解读]本条是关于作出征收决定的人民政府申请人民法院强制执行征收补偿决定管辖问题的规定。

征收具有强制性, 表现在市、县级人民政府依法作出征收补偿决定, 该决定具有执行力, 当行政相对人拒不履行义务时, 作出该决定的政府可以申请人民法院强制执行。在实践中往往存在作出征收补偿决定的政府所在地、被征收人户籍地和被征收房屋不一致的情况, 为了防止法院之间推诿扯皮, 必须明确征收非诉执行的管辖法院, 实现责权统一。鉴于此, 《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》 (以下简称《若干解释》) 第89条规定, 行政机关申请人民法院强制执行其具体行政行为, 由申请人所在地的基层人民法院受理;执行对象为不动产的, 由不动产所在地的基层人民法院受理。基层人民法院认为执行确有困难的, 可以报请上级人民法院执行;上级人民法院可以决定由其执行, 也可以决定由下级人民法院执行。《征收执行规定》第1条规定征收的非诉执行原则上由房屋所在地基层人民法院管辖, 符合《民事诉讼法》、《行政诉讼法》专属管辖原则。考虑到基层法院在人财物方面受制于地方政府的现状, 征收拆迁是地方党委政府的中心工作, 基层人民法院对于市、县级人民政府作出的征收补偿决定很难进行公正的司法审查。征收的非诉执行管辖法院可以由高级人民法院结合本地实际情况决定, 其中包括高级法院作出规定提级管辖和异地管辖, 防止管辖法院在审查中不负责任, 从制度上对法院和政府起到一定的制衡作用。

第二条申请机关向人民法院申请强制执行, 除提供《条例》第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料外, 还应当提供下列材料:

(一) 征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件;

(二) 征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见;

(三) 社会稳定风险评估材料;

(四) 申请强制执行的房屋状况;

(五) 被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况;

(六) 法律、行政法规规定应当提交的其他材料。

强制执行申请书应当由申请机关负责人签名, 加盖申请机关印章, 并注明日期。

强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出;逾期申请的, 除有正当理由外, 人民法院不予受理。

[解读]本条是关于申请法院强制执行应当提供的材料及申请期限的规定。

征收补偿决定应当包含相对人的权利和义务即唇齿关系, 被征收人拒不履行义务, 政府依法申请法院强制实现行政行为。同时, 申请法院强制执行必须审查行政相对人权利落实情况。人民法院审理 (包括审查) 行政行为坚持“政治效果、社会效果、法律效果”的有机统一, 为此, 需提供一些必要材料。综合上述内容, 《征收执行规定》第2条规定, 向人民申请强制执行, 应当提供以下材料:

(一) 执行申请书。人民法院应当坚持“不告不理”的原则, 政府未依法定程序, 法院不宜主动采取强制性手段介入政府的“中心工作”, 政府不应把法院看成是政府的职能部门, 政府和法院享有同等的宪法地位。强制执行申请书应当由申请机关负责人签名, 加盖申请机关印章, 并注明日期。强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出;逾期申请的, 除有正当理由外, 人民法院不予受理。《若干解释》第88条规定, 起诉期限届满之日起180日内向法院申请强制执行。而《行政强制法》第53条规定, 起诉期限届满之日起三个月内向法院申请强制执行。根据上位法优于下位法、新法优于旧法的原则, 政府向法院申请强制执行, 应当在起诉期限届满之日起三个月内提出申请。

(二) 专户存储账户和补偿金额。先补偿后拆迁是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的一个亮点, 申请强制执行时, 必须按照市场评估价及补偿安置方案的规定, 准备足够的补偿金。

(三) 产权调换房屋。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定, 征收时必须满足被征收人货币补偿和产权调换的选择权, 在提供足额补偿资金的同时, 还需提供符合补偿方案或者“公平补偿”原则条件的产权调换的房屋。产权调换房屋应当符合“就近安置”和“等价有偿”原则。

(四) 周转房。如果属于“回迁”的期房安置, 还需要提供周转用房, 确保被征收人不至于流落街头, 以体现民生保障原则。

(五) 征收补偿决定。征收补偿决定是法院据以强制执行的依据和法律文书, 是征收中核心的法律行为。

(六) 相关证据和所依据的规范性文件。包括:1.《征收与补偿安置方案》30天征求意见材料;2.座谈会、论证会、听证会材料;3.征收的社会稳定风险评估报告;4.入户调查情况和评估报告;5.住房保障的有关材料;6.地方性法规、规章、规范性文件;7.无照房屋的调查、认定和处理情况;8.“住改非”的有关材料;9.营业执照、纳税情况核实的有关材料。

(七) 征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见。没有送达的具体行政行为是不发生法律效力的, 但是在实践中, 被征收人躲藏或者拒不签收法律文件, 让征收工作人员很无奈。公证 (见证) 留置送达能够很好地解决该问题。根据《行政强制法》第54条规定, 政府申请法院强制执行前, 应当催告被征收人搬迁。

(八) 社会稳定风险评估材料。征收强制执行的社会稳定风险评估, 是指市、县人民政府就征收补偿决定向法院申请强制执行前, 对可能影响社会稳定的因素开展系统的调查、科学的预测、精确的分析和全面的评估, 制定风险应对策略和预案, 为有效预防、避免、控制群体性事件、自焚等自杀事件、以及其他影响社会稳定的事前评价。社会稳定风险评估的对象包括:1.反对旧城区改造的被征收人;2.住房困难户;3.相邻权受到建设项目影响的人;4.被征收房屋的抵押权人;5.被征收房屋的承租人;6.被征收房屋的所有权人与经租人;7.被征收房屋的出售人与买受人。对社会稳定风险划分为A、B、C三个等级。群众反映强烈, 可能引发重大群体性事件的, 评估为A级;群众反映较大, 可能引发一般群体性事件的, 评估为B级;部分群众意见有分歧的, 可能引发个体矛盾纠纷的, 评估为C级。评估为A级和B级的, 评估主体要制定化解风险的工作预案。

(九) 申请强制执行的房屋状况。被执行房屋是否影响公共利益实现, 是否存在天然气、水电影响强制执行, 强制拆迁是否违反比例原则等。

(十) 被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况。与被执行房屋是否存在所有权关系、共有权关系、抵押权关系、承租权关系、继承权关系、相邻权关系。

第三条人民法院认为强制执行的申请符合形式要件且材料齐全的, 应当在接到申请后五日内立案受理, 并通知申请机关;不符合形式要件或者材料不全的应当限期补正, 并在最终补正的材料提供后五日内立案受理;不符合形式要件或者逾期无正当理由不补正材料的, 裁定不予受理。

申请机关对不予受理的裁定有异议的, 可以自收到裁定之日起十五日内向上一级人民法院申请复议, 上一级人民法院应当自收到复议申请之日起十五日内作出裁定。

[解读]本条是关于申请强制执行立案为形式要件审查及对不予受理裁定救济的规定。

《行政强制法》第56条第1款规定:“人民法院接到行政机关强制执行的申请, 应当在五日内受理”。根据法院“立、审、执”分离原则, 非诉执行包括立案庭立案阶段、行政审判庭审查阶段和执行局执行阶段。立案庭立案阶段的审查标准为形式要件审查, 行政审判庭审查阶段为明显重大排除标准, 执行局执行阶段为形式要件标准。具备《征收执行规定》第2条规定要件的, 立案庭应当在接到申请后五日内立案受理, 并通知申请机关;不符合形式要件或者材料不全的应当限期补正, 并在最终补正的材料提供后五日内立案受理;不符合形式要件或者逾期无正当理由不补正材料的, 裁定不予受理。

《征收执行规定》第3条第2款重申了《行政强制法》的规定, 是对行政强制法的彻底贯彻。人民政府对不予受理裁定有异议的, 可以自收到裁定书之日起十五日内向上一级人民法院申请复议, 上一级人民法院应当自收到复议申请之日起十五日内作出裁定。对受理法院是一种监督, 也防止上级法院久拖不决, 兼顾了公正与效率。

第四条人民法院应当自立案之日起三十日内作出是否准予执行的裁定;有特殊情况需要延长审查期限的, 由高级人民法院批准。

[解读]本条是关于房屋征收非诉审查期限的规定。

作出是否准予执行裁定应当区分两种不同情形:1.具备法定执行条件的, 根据《行政强制法》第57条规定的“人民法院应当自受理之日起七日内作出准予执行裁定”, 体现了人民法院支持合法的行政行为, 兼顾公正、注重效率的原则;2.不具备法定执行条件的, 根据《行政强制法》第58条规定, 明显缺乏事实根据的, 明显缺乏法律、法规依据的, 其他明显违法并损害被执行人合法权益的, 人民法院应当自受理之日起三十日内作出不予执行裁定。关于审理期限延期问题, 《行政诉讼法》第57条规定:“有特殊情况需要延长的, 由高级人民法院批准”, 《征收执行规定》第4条将审理延期的规定推而广之应用于征收非诉审查期限的延期, 是一种创新, 具有积极意义。在人民法院作出不予执行裁定之前, 政府可以完善征收程序、补充征收材料、通过非强制程序解决搬迁问题, 政府有实现行政目标的余地。但是, 《征收执行规定》第4条却忽略了《行政强制法》第57条和第58条规定的区别, “一刀切”地规定三十日作出裁定, 似存遗憾。

第五条人民法院在审查期间, 可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查。

[解读]本条是关于法院依职权调查的规定。

作出征收补偿决定的市、县级人民政府向人民法院申请强制执行时, 需要根据《征收执行规定》第2条规定提交一些材料, 对于材料的真实性, 人民法院在审查期间, 可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查。通过上述职权活动, 人民法院可以审查征收补偿决定是否明显缺乏事实根据;是否明显缺乏法律、法规依据;是否明显不符合公平补偿原则、严重损害被执行人合法权益;是否使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障;是否明显违反行政目的, 严重损害公共利益;是否严重违反法定程序或者正当程序;是否超越职权;是否存在法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。也可以在审查期间, 做执行和解工作, 通过非强制的方法实现政府的行政目标, 符合和谐社会要求。

第六条征收补偿决定存在下列情形之一的, 人民法院应当裁定不准予执行:

(一) 明显缺乏事实根据;

(二) 明显缺乏法律、法规依据;

(三) 明显不符合公平补偿原则, 严重损害被执行人合法权益, 或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障;

(四) 明显违反行政目的, 严重损害公共利益;

(五) 严重违反法定程序或者正当程序;

(六) 超越职权;

(七) 法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。

人民法院裁定不准予执行的, 应当说明理由, 并在五日内将裁定送达申请机关。

[解读]本条是关于人民法院不予执行情形的规定。

《行政强制法》第2条第2款规定:“行政强制执行, 是指行政机关或者行政机关申请人民法院, 对不履行行政决定的公民、法人或者其他组织, 依法强制履行义务的行为”。根据《征收条例》的规定, 在征收方案既定的期限内达不成补偿安置协议的, 征收部门提请政府依法作出补偿决定。根据《行政强制法》第34条的规定, 人民政府作出征收补偿决定后, 被征收人及其利害关系人在法定的起诉期限内既不向人民法院提起行政诉讼, 又不搬迁的, 人民政府可以依法向人民法院申请强制执行。人民法院应当对该补偿决定进行司法审查, 其标准应当依照《行政强制法》第58条规定进行: (一) 明显缺乏事实根据的; (二) 明显缺乏法律、法规依据的; (三) 其他明显违法并损害被执行人合法权益的。此乃称为明显重大违法排除审查标准。对行政行为的审查标准有形式审查、明显重大违法排除审查与合法性审查。根据《公务员法》的规定, 下级服从上级决定了下级对上级的审查系形式审查;行政行为的公定力决定了不具隶属关系的行政机关之间的审查系形式审查。根据《行政诉讼法》的规定, 行政诉讼的审查系合法性审查即实质审查。为了便于理解, 笔者将行政行为区分为无效行政行为、可撤销行政行为和合法行政行为。无效行政行为在三种标准的审查中都应否定其效力;可撤销行政行为在诉讼审查中必须撤销或确认违法, 在非诉审查中维护其效力;合法行为在三种标准的审查中都应当维护其效力。根据《征收执行规定》第6条规定, 下列情形属于明显重大违法:

(一) 明显缺乏事实根据。根据《征收条例》的规定, 作出征收决定应当具备七个要件:1.符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划;2.征收补偿方案征求意见期限不少于30天;3.旧城改造多数人反对的, 应当进行听证;4.进行社会稳定风险评估;5.属于公共利益;6.遵循公平补偿原则;7.具有足够的专项补偿资金;8.满足被征收人货币补偿和产权调换选择权;9.在征收方案规定的期限内无法达成协议才能作出征收补偿决定。不具备上述证据材料, 作出的征收补偿决定就属于明显缺乏事实根据。

(二) 明显缺乏法律、法规依据。征收补偿决定的做出应当依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其下位法的规定, 不能依照《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法》以及其他与《征收条例》规定相违背的其他规范性文件。

(三) 明显不符合公平补偿原则, 严重损害被执行人合法权益, 或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障。公平补偿原则包括纵向不低于市场评估价, 横向被征收人之间不存在厚此薄彼。对社会保障家庭的被征收人保障了基本居住条件, 保障符合产业政策的被征收企业的生产经营条件。

(四) 明显违反行政目的, 严重损害公共利益。《征收条例》第8条对公共利益界定做出了明确规定。不符合公共利益的项目不能动用征收权, 打着公共利益旗号进行征收的, 人民法院不予强制执行。

(五) 严重违反法定程序或者正当程序。法律通过把规则程序化, 可以使国家及其权力行使机关的行为合法化, 从而有效地进行社会控制。“行政程序作为规范行政权公正合理行使的规范体系, 其巨大的作用已是不争的事实”。但至今为止, 中国的行政程序法尚未出台, 只是在单行的行政法中对程序进行规定。法律意义上的程序正当, 通常又译为“正当法律程序”或“正当程序”, 违反法定程序或者正当程序将会导致行政行为违法。我国房屋征收补偿的正当程序包括:1.征求意见公告, 组织座谈会、听证会、论证会、政府常务会议讨论;2.依法评估;3.征收补偿安置方案公告、征收决定公告;4.协商补偿;5.作出征收补偿决定。征收的细化工作程序大约有几十个步骤, 其中许多并非法定程序。

(六) 超越职权。征收补偿决定由市、县级人民政府按照辖区属地原则依法作出, 包括区政府、旗政府、自治州政府。除此之外, 开发区管委会、乡镇政府、征收部门无权作出征收补偿决定。

(七) 法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。

第七条申请机关对不准予执行的裁定有异议的, 可以自收到裁定之日起十五日内向上一级人民法院申请复议, 上一级人民法院应当自收到复议申请之日起三十日内作出裁定。

[解读]本条是关于申请机关对不准予执行裁定救济的规定。

本条是对《行政强制法》第58条第2款规定的重申, 该款规定:“行政机关对人民法院不准予执行的裁定有异议的, 可以自收到裁定之日起十五日内向上一级人民法院申请复议, 上一级人民法院应当自收到复议申请之日起三十日内作出是否执行的裁定。”作出征收补偿决定的市、县级人民政府对法院不准予执行的裁定有异议的, 可以通过向上级法院申请行政复议行使救济权。被执行人在起诉期限届满后丧失刚性救济权, 只是在法院审查听证中享有陈述和辩解的权利。通过复议权的行使, 对防止受理法院推诿、不作为是一有效制衡和监督。

第八条人民法院裁定准予执行的, 应当在五日内将裁定送达申请机关和被执行人, 并可以根据实际情况建议申请机关依法采取必要措施, 保障征收与补偿活动顺利实施。

[解读]本条是关于人民法院准予执行裁定送达及建议的规定。

不属于《征收执行规定》第6条规定情形的, 人民法院应当在受理后五日内作出准予执行裁定, 在五日内将执行裁定送达给申请机关和被执行人。根据最高人民法院《关于加强司法建议工作的意见》, 人民法院可以根据征收的实际情况, 向申请强制执行的市、县级人民政府提出司法建议, 确保征收目标顺利实现及补偿中保障被征收人的合法权益。例如, 哈尔滨某征收项目中有11户“钉子户”, 针对其中的4户国有土地上房屋作出征收补偿决定, 而后依法申请法院强制执行, 但是, 法院在执行中发现有两户存在上千平方米的违法建筑和5户集体土地上房屋尚未协商搬迁, 法院于是建议按照《城乡规划法》的规定, 对违法建筑进行处罚, 责令限期拆除, 而后依法申请政府强制执行;建议按照《土地管理法》第65条规定, 村委会报经原批准用地的人民政府批准, 收回土地使用权, 而后依法申请人民法院强制执行。

第九条人民法院裁定准予执行的, 一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施, 也可以由人民法院执行。

[解读]本条是关于裁执分离的规定。

2011年5月15日, 最高人民法院下发了法明传[2011]327号明传通知《关于坚决防止土地征收、房屋拆迁强制执行引发恶性事件的紧急通知》 (下称“紧急通知”) 规定:“鉴于目前有关征地拆迁的具体强制执行模式尚待有关国家机关协商后确定, 各级人民法院要紧紧依靠党委领导, 争取各方理解和支持。凡涉及征地拆迁需要强制执行的案件, 必须事前向地方党委报告, 并在党委统一领导、协调和政府的配合下进行。同时, 积极探索‘裁执分离’即由法院审查、政府组织实施的模式, 以更好地发挥党委、政府的政治、资源和手段优势, 共同为有效化解矛盾营造良好环境”。制定该“紧急通知”时, 正赶上《行政强制法》提交全国人大常委会审理通过的前夕, 本以为最高立法机关能够采纳最高人民法院关于裁执分离的立法建议, 遗憾的是并未如此。最高人民法院考虑到征收的强制执行难度很大而许多法院的执行力量非常有限, 难以担此重任, 于是规定由法院作出准予执行裁定, 由政府强制执行。事实上完全实行裁执分离并非上策, 根据《民事诉讼法》规定, 人民法院作出执行裁定后, 被执行人拒不履行义务的, 视为拒不执行人民法院判决裁定, 法院可以对被执行人进行司法拘留。辽宁省昌图县人民法院率先尝试此方法效果显著。通过司法拘留这一强制执行措施的威慑力达到迫使被征收人搬迁的目的, 比起政府组织现场强制拆除效果好、风险小、成本低, 值得推广。

第十条《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目, 人民法院裁定准予执行房屋拆迁裁决的, 参照本规定第九条精神办理。

[解读]本条是关于拆迁裁决强制执行的规定。

2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施, 《城市房屋拆迁管理条例》同时废止, 但是, 此前已经颁发拆迁许可证的拆迁项目, 仍然按照《城市房屋拆迁管理条例》办理, 拒不签订拆迁补偿安置协议的, 由拆迁管理部门作出补偿安置裁决, 被拆迁人拒不搬迁的, 拆迁管理部门依法申请人民法院强制执行, 参照《征收执行规定》办理。

在广义的“拆迁”工作中, 还包括集体土地上房屋征收、违法建筑的拆除。根据《土地管理法实施条例》第45条规定, 国土部门作出“责令限期交回土地决定”;根据《土地管理法》第65条规定, 县级政府作出“收回土地决定”;根据《城乡规划法》第66条规定, 规划执法部门作出“责令限期拆除决定”。上述具体行政行为都具有执行力, 作出的机关都可以依法向人民法院申请强制执行。

第十一条最高人民法院以前所作的司法解释与本规定不一致的, 按本规定执行。

[解读]本条是关于最高人民法院其他司法解释与本司法解释效力关系的规定。

《若干解释》第88条规定, 起诉期限届满之日起180日内向法院申请强制执行;而《行政强制法》第53条规定, 起诉期限届满之日起3个月内向法院申请强制执行。本规定的申请期限为3个月, 缩短了申请期限, 值得政府重视。

“紧急通知”第5条规定“凡涉及征地拆迁的强制执行案件, 相关法院在执行前必须报上一级法院同意后方可实施”。部分地方法院迫于信访的压力, 对于正当合法的征收强制执行申请也不受理, 以需上级法院同意为由进行推诿和“打太极”, 本规定是对“紧急通知”部分内容的纠正。

篇4：北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定

关于进一步加强渝水区行政事业单位

公有房屋租赁管理的有关规定

为深化区直行政事业单位国有资产管理体制改革，加强行政事业单位国有资产管理，规范房屋租赁行为，建立公开、公平、公正的房屋租赁市场，根据我区实际，特制定以下规定。

一、受渝水区人民政府委托，区直行政事业单位公有房屋出租统一由渝水区国有资产监督管理局运营管理。区直各单位公有房屋出租经营，由渝水区国资局作为具体负责实施房屋公开租赁的主体，对房屋进行公开租赁。

二、区直各单位公有房屋出租不再由原单位自行招租，须申报区国资局，由区国资局会同监察、财政统一公开租赁。

三严格按照《关于加强行政事业单位公有房屋出租收入管理的意见》（渝府办发[2010]84号）的文件精神和有关规定执行。

1、统一缴交范围。经营性资产收入是指行政事业单位国有资产产权出售收入、闲置资产处置收入、国有资产出租经营性收入、国有资产报废报损变价收入、非经营性资产转经营性国有资产占用费收入以及其它按规定应上缴的国有资产收入。

2、统一缴交时间。各公有房产的出租收入，必须严格在区国资局的指定时间前缴交到指定账户。

3、统一缴交账户。户名：新余市渝水区财政局，开户行：交通银行新余渝水支行，账号3650060020***。按单 1

位各自分户账号缴入店面租金代码：103094、统一申报出租。单位公有房产出租，须申报区国资局，由区国资局作为公开租赁的主体会同监察、财政统一进行公开租赁。

5、统一合同格式。合同文本必须使用国资局制定的统一合同格式。

6、统一收支管理。房产出租所形成的收入，实行“收支两条线”管理，收入全部上缴财政专户，统一纳入部门综合预算管理，并按规定比例返还原单位。

7、加强监管力度。监察、财政、审计、国资等部门应加强对国有资产经营管理单位经营性收入的监督检查。

篇5：北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定

张政发〔2009〕11号

各区县人民政府，市政府各局委、各直属机构：

《〈张家界市城市房屋拆迁管理办法〉补充规定》已经2009年10月22日市人民政府第17次常务会议通过，现印发给你们，请遵照执行。

张家界市人民政府

二ＯＯ九年十一月六日

《张家界市城市房屋拆迁管理办法》

补充 规 定

为了进一步加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》和其他有关规定，现对《张家界市城市房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第33号）作如下补充规定：

第一条 拆迁项目经规划部门批准，确定了项目规划用地红线范围后，项目业主应当履行对该范围内的房屋及附属物的基本情况进行调查摸底的职责，调查摸底工作由项目业主按相关规定依法委托具有相应资质的拆迁服务单位或者由拆迁服务单位会同当地基层组织共同进行，提供的成果资料（包括影像和照片）必须客观真实。

第二条 需对被拆迁房屋实施评估的，拆迁人应当依法委托具有相应资质的房地产评估机构，依据调查摸底成果资料进行房地产价值分类评估。分类评估机构的选定，应当采取公开报名、资格预审后，由拆迁当事人从资格审查入围的评估机构中依法抽签确定三家对同一项目进行评估，分别编制分类评估报告书报房屋拆迁主管部门审核备案。房屋拆迁主管部门依据三份分类评估报告书综合审核出的价值标准，是实施拆迁补偿的指导依据，在拆迁补偿中若有少量不能达成补偿安置协议的，由拆迁当事人再从三家分类评估机构中抽签确定一家，进行分户评估。

第三条 项目业主在申请房屋拆迁许可证时，应当将编制的房屋拆迁计划和房屋拆迁补偿安置方案报房屋拆迁主管部门审核备案。房屋拆迁补偿安置方案应当包括下列内容：

（一）明确拆迁人和拆迁方式；

（二）明确拆迁范围（规划用地红线图）内的基本情况，包括拆迁房屋栋数、动迁人口情况，拆迁房屋建筑面积、权属情况，以及拆迁房屋分类和使用情况等；

（三）明确拆迁计划和拆迁时间；

（四）明确拆迁补偿安置可供选择的方式和补偿依据，以及适用法规政策的依据；

（五）明确拆迁补偿安置资金的落实情况和管理使用方式；

（六）明确有关问题处理的原则和实施奖罚措施的办法及其依据。

第四条 拆迁人编制的房屋拆迁补偿安置方案须征求被拆迁人意见的，房屋拆迁主管部门应当依据《湖南省城市房屋拆迁管理工作规程》第七条规定，在拆迁许可前召开听证会。经房屋拆迁主管部门审核备案的房屋拆迁补偿安置方案，应当在拆迁许可后的拆迁动员会上公布.第五条 被拆迁人选择货币补偿的，依据房屋拆迁主管部门审核确定的分类评估价值标准进行补偿。室内装饰装修按照市房地产管理局、市物价局《关于公布张家界市城区二手住房交易指导价格、房屋拆迁室内装饰装修补偿标准和城市房屋拆迁附属设施补偿标准的通知》（张房发〔2008〕12号）的规定划分等级标准，住宅调整为按1 至3类标准执行，即按每平方米550元至240元分等级补偿。在项目拆迁公告发布以后，进行房屋装饰装修的，一律不予补偿。一次性货币补偿安置后，不再享有任何其他的补偿安置权益。

产权不明或者产权有纠纷的居住房屋不作货币补偿，实行产权调换（不包含违法违章建筑或未经确权认定的无证房屋）。

第六条 被拆迁人选择产权调换方式的，其调换的安置房屋为两种类型：一是开发商开发建设的商品房；二是由拆迁人集中统一修建或者委托开发商代建的拆迁置换房。

第七条 被拆迁人选择拆迁置换房的，按照下列办法执行：

（一）被拆迁房屋均按照不同的结构进行分类：二层以上（含二层）框架结构住房为一类；二层以上（含二层）砖混结构住房为二类；一层框架、砖混、砖木结构住房为三类；木结构住房为四类。

（二）住房置换面积的比例，按照不同的分类标准分别为：一类住宅置换多层住宅为1:1.05，置换小高层住宅为1:1.02；二类住宅置换多层住宅为1:1，置换小高层住宅为：1:0.95；三类住宅置换多层住宅为1:0.9，置换小高层住宅为1:0.85；四类住宅置换多层住宅为1:0.85，置换小高层住宅为1:0.8。

（三）室内装饰装修均按照被拆迁房屋的分类和置换房屋的建筑面积给予补偿：一类住房每平方米400元；二类住房每平方米350元；三类住房每平方米300元；四类住房每平方米240元。

（四）拆迁置换房原则上按照被拆迁家庭人口人均45m2进行安置，被拆迁住房面积超过置换面积人均45m2以外的，进行货币补偿。

第八条 调换房屋面积因户型因素超过部分，由拆迁人与被拆迁人进行价格结算，但总面积原则上最大不得超过10%；超过10%以内的面积按同期同区域内同类型经济适用住房的均价结清差价；超过10%以上的面积按同期同区域内同类型商品房的均价结清差价。

第九条 拆迁人集中统一修建或者委托开发商代建的拆迁置换房，单套户型建筑面积应当控制在144 m2以内；政府投资项目在拆迁置换房建设过程中享受保障性住房建设的各项优惠政策。

第十条 选择本补充规定第七条进行产权调换方式的，产权调换的临时过渡费、搬迁补助费等均按照《张家界市城市房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第33号）的规定执行。拆迁非居住用房，一般由拆迁人按规定给予货币补偿。

第十一条 拆迁无证的房屋，应当由拆迁人收集相关基础资料后，依据有关政策规定进行确权认定。经认定为违法违章建筑的，一律不予补偿；为历史性建房或罚款补证的房屋，按照相关政策规定执行，被拆迁人须缴纳的罚款、税费，由相关职能部门确定并委托拆迁人在补偿安置时一并计算代扣，全额上缴市、县财政。

第十二条 对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的房屋（以下简称住改非房屋）的拆迁，应当根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，同时应当根据该房屋的经营时间和状况，从被拆迁人的补偿款中扣除土地收益金，土地收益金的计算和征收工作由国土资源部门负责。

住改非房屋拆迁的补偿方式和标准，按照下列规定执行：

（一）2003年12月31日前的住改非房屋，临城市主次干道的一层门面，按住房评估价值的标准上浮80%，第二层以上（含二层）的经营性房屋，按住房评估价值的标准上浮20%；临城市区间道的一层门面，按住房评估价值的标准上浮50%，第二层以上（含二层）的经营性房屋，按住房评估价值的标准上浮15%。

（二）2004年1月1日至2007年8月12日《张家界市城市房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第33号）颁布实施前的住改非房屋，临城市主次干道的一层门面，按住房评估价值的标准上浮50%，第二层以上（含二层）的经营性房屋，按住房评估价值的标准上浮15%；临城市区间道的一层门面，按住房评估价值的标准上浮30%，第二层以上（含二层）的经营性房屋，按住房评估价值的标准上浮10%。

（三）2007年8月12日《张家界市城市房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第33号）颁布实施后的住改非房屋，一律按住房性质进行评估补偿。

临道路第一层用于为商业用房服务或者作为生产用房的住改非房屋，视同经营性房屋按照本条第二款经营性房屋的补偿规定予以补偿。

对住改非房屋上浮部分的补偿金额，不享受《张家界市城市房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第33号）第二十三条规定的按房屋拆迁补偿总额不超过15%的腾房奖励。

第十三条 拆迁人与被拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议并实施补偿安置后，由拆迁人将签订的房屋拆迁补偿安置协议书报房屋拆迁主管部门备案。同时，拆迁人将被拆迁房屋的房屋所有权证和土地使用权证报发证机关注销备案。产权调换安置房屋的房屋所有权证和土地使用权证由拆迁人负责办理，其费用由拆迁人负责。

第十四条 拆迁人与被拆迁人，依据分类评估确定的标准不能达成房屋拆迁补偿安置协议，采取分户评估后，仍不能达成房屋拆迁补偿安置协议的，拆迁当事人均可向房屋拆迁主管部门申请裁决，房屋拆迁主管部门应当根据法律法规的规定予以受理。

第十五条 被拆迁人通过产权调换方式取得的房屋面积与被拆迁房屋面积同等范围内的，产权发证时按非交易行为对待。

篇6：北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定

定

（沪房[1994]总工字发第1100号 1994年9月22日）

各区、县房管局、区规划土地局、县建设局、浦东新区建设局：

近年来，随着本市房地产业的兴起，不少房屋的经营或使用单位，利用已建的房屋进行加层或拼建，广开房源，从一定程度上缓解了各类用房特别是住房紧缺的矛盾。但少数单位过份追求经济效益或强调用房紧张，违反本市城市建设规划管理条例、技术规定、房屋管理和其他有关规定，擅自加层或拼建，导致城市环境质量下降，交通更加拥挤，造成房屋使用上的不安全因素，甚至影响居民的正常生活，引发新的社会矛盾，群众反映较大。为防止上述现象的再度发生，需要对房屋加层或拼建加强管理，严格控制，从严审批。经报市政府同意，特作如下规定，请遵照执行。

一、凡属下列情况之一的房屋，不得进行加层或拼建：

1、大楼、公寓、庭园住宅及新式里弄住宅。

2、列入文物保护单位和市建筑保护单位的优秀近代保护建筑。

3、按规划建成的居住区的建筑和历史上已建成完整的质量较好的新村、里弄建筑（包括中心城11处历史文化风貌保护区）。

4、未经规划管理部门核发建设工程规划许可证的建筑。

5、旧建筑加层或拼建后（包括原地翻建加层），其容积率已超过规划管理技术规定控制指标的建筑。

6、基础、结构不允许加层的建筑。

二、凡位于城市主要道路两侧临街的房屋，重要地区的房屋加层或拼建，应先征得市房管局同意。

三、申请房屋加层或拼建，必须征得房屋产权所有人的同意，按规划管理规定审批，并须符合以下管理和技术要求：

1、房屋加层设计必须由具备相应资质的设计单位承担，并应符合《上海市城市建设规划管理条例》和有关技术规定，以及本市房屋结构抗震加固的有关规定。

2、房屋加层，须事先由经核准的房屋质量检测单位，对加层房屋进行技术鉴定，并提交书面鉴定报告。

3、房屋加层或拼建的设计必须与原房屋和周围环境相协调，立面处理、外墙面用材及色彩应与原房屋保持一致。

4、申请房屋加层或拼建，应附设计方案，结构鉴定报告及公用设施可行性报告，按市和区、县的“分权明责”规定，报送房管和规划管理部门审批，并核发加层建设工程规划许可证后，方可施工。

5、房屋加层或拼建的施工，必须由相应资质的施工单位承担，并严格按照批准的图纸施工。施工工程质量由市房屋修缮工程质量监督站负责监督。

6、房屋加层或拼建施工应采取相应保护措施，保障原房屋使用单位、居民的正常使用和合法权益，使原有居民的居住条件得到适当改善，并事先做好居民工作。

四、对违反上述要求的，规划、房屋管理部门及房屋产权所有人有权追究建设单位和个人的责任。

对不按有关规定，擅自越级审批加层或拼建的规划、房产管理部门，上级部门也应追究其有关责任。

五、本规定自发文之日起执行。在此之前，已批准尚未动工的项目，按本规定办理。

六、各区、县房产、规划管理部门，要对在建加层或拼建项目作一次清理，清理结果于10月底以前报市房管局、市规划局。

篇7：北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定

最初期待权的起源要从德国学说判例说起,19世纪的德国“普通法”深入研究法律行为,其中囊括附条件、附期限的各种法律行为,研究结果虽精密细致,但终未将期待权的概念采纳进《德国民法典》中,叹之可惜。我国同样也研究期待权理论多年,当下的主流学说认为,应用期待权制度来保障期待权人的权利。然而,在我国现有法律规定中,期待权没有自己独立的体系,也不能被归为任何一类权利,其体现的方式仅以散见于相关法条之中。

期待权是民事权利的一种,是私权体系的一个分支,它从性质上与主观意愿有区别。王泽鉴教授曾形象贴切地举例称�:“孩童盼望外祖父于新年时购赠衣物,或商号盼望财源兴隆”,此主观性属于心理上的希翼,未将具有法律效力。若“外祖父某日表示于新年时赠给一套西装”时,此承诺则成为孩童希望取得未来利益实现的要件,此希望则是主观意欲,将会产生法律效力。虽然单纯期待与期待权都能够成为民事权利产生的组成要件,但为何还要将单纯的期待与期待权进行区分,则是源于法律规定的不同所致。事实上,民法保护的范围即包含了单纯的期待也包含了期待权——以“法律地位说”为基准,对于前者,其具备属于某种权利要件的部分,但并未将其规定为权利而称其为单纯的期待,保护方式仅为民法中的“实益”;然而后者,对具备属于某种权利要件的部分被规定为“权利”故将其称期待权,这种“权利”直接受民法的保护。如此一来,权利人的地位因为“期待权”的法律规定而受到保护,一种先行效力而确保期待未来的利益能够顺利实现,不因其他原因阻碍与减损,而权利自身也成了一种可实际享有的利益,具有一定的现实性。

2 现行执行的制度问题

执行制度在我国法律体系建设中的时间并不长,难免存在不够完善的地方。在执行过程中,经常出现以下几种情况。

2.1 被执行人为开发商之情形,结果均为未办理房屋产权证

一是被执行人将商品房出售给买受人后则进行了预售登记,但由于被执行人自身原因不能或不愿办理导致的情形;二是被执行人将商品房出售给买受人后未办理预售登记,由于被执行人自身原因不能或不愿意办理导致的情形;三是被执行人将商品房出卖给买受人后,由于购房人的原因未办理房屋产权的情形。

2.2 被执行人为一般民事主体之情形,结果均为未办理房屋过户登记

一是被执行人己在法院查封前将房屋卖与第三人,买受人己支付全款;二是被执行人在法院查封前已经将房屋卖与第三人,买受人尚未付清房款但实际已占有房屋;三是被执行人已在法院查封前将房屋卖与第三人,买受人尚未付清房款且并未能实际占有房屋。

这些情形的出现,无疑给执行工作增加了很大的难度。显然,在对于房屋买受人的权利(即期待权)没有予以相应保护的时候,必然出现大量的执行行为造成损害第三人合法权益的情况,这同时也说明一个制度建设的必要性。

3 买受人期待权建构的重要性

期待权,从体系上看则是横跨债权及物权两个领域,同时在性质上也兼具债权与物权的双重属性。德国拉伦茨教授认为期待权有三种类型:一是对所有权保留买卖中买受人的地位;二是对不动产登记变更前,受领人的地位;三是对债权发生或证书交付前抵押权人的地位。买受人期待权对抗的效力所及于的对象便是对不动产有争议,但却无交易关系的第三人,其中包含一般债权人、不法行为人、不法占有人等。这里的买受人分析仅以房屋买受人为例,更加凸显执行中的突出问题。买受人期待权的设立,其必要性如下。

3.1 尊重当事人意思自治,维护《合同法》效力

在交易过程中,合同是当事人意思自治最基本的体现,尤其是房屋买卖合同。在买受人按照约定支付价款时,出卖人则应按约履行办理过户登记的义务。因此,在未能办理过户登记时,存在标的房屋被法院拍卖,买受人的实体权利遭到侵害的情况。而买受人期待权的设立,将会对执行产生重大现实意义,即执行法院对该买卖房屋进行查封后,买受人仍可向法院提出执行异议申请,经审查合理后,法院应根据具体情况决定买受人是否有期待权,是否应解除对房屋的查封,而不是随意将被执行人名下房屋作为执行财产。这样,极大尊重了当事人签订合同的意思自治,维护了《合同法》之立法本意。同时,由于赋予买卖合同以对抗效力存在固有的道德风险,加之我国诚信机制尚未有效建立起来的情况下,我们认为不宜随意扩大对抗效力的适用范围,目前则应限于房屋买卖为必要。

3.2 我国现实法律环境下的必然选择

现实中,由于出卖人的原因导致买受人难以完成过户登记的情况较为普遍。在这种情况下,买受人知道应让出卖人办理过户登记以维护其权益,造成过户登记障碍的又是不可归责于买受人的原因。在执行中遇到此类情况时,执行法院往往则会告知买受人应当向房屋所在地法院通过诉讼的方式确权,但最终的结果通常为要求出卖人履行合同或履行过户登记的判决。然而,这种判决从其性质上来看应当属于债权性判决,并不属于确认物权的判决。对这类判决而言,从最高人民法院关于《物权法》第28条分析,是不能够适用的,则说明《物权法》制定及适用的过程中,并未完全充分考虑到房屋买受人投入的程度及若遇强制执行所带来冲突的情形。因此,对上述房屋买受人期待权的保护势在必行。

3.3 赋予房屋买受人期待权以对抗效力符合交易安全原则

笔者主张,房屋买受人的期待权具有对抗一般债权人的效力。如果买卖中并未对房屋进行预告登记,而实际已产生了交易登记或提供担保并依法办理登记的善意物权人而言,上述确认判决或者期待权则不可具有对抗性。因此,赋予买受人的物权期待权及判决的对抗效力并不影响外部交易的安全,相反是对出卖人和买受人之间的交易安全的保护。

4 买受人期待权构建中的保护重点

现市场上有很多以按揭方式存在的购买形式,对于买受人期待权的保护最早规定于2002年最高院颁布的《关于建设工程价款优先受偿权的批复》中,但因该批复颁布的时间早于《物权法》,故当时的立法思维并不完善、成熟。其后,2004年对于执行中的问题最高人民法院又颁布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,《查封规定》的第17条明确将所有登记财产的买受人列为了物权期待权的保护对象。后最高人民法院根据执行案件在实践中所产生的问题,于2015年颁布了《异议和复议规定》(与摘要中《规定》为同一文件),规定中明确保护了案外人预告登记的物权期待权,其中保护的对象包括买受人在内的所有受让人,同样对保护适用条件做出了严格的限制,如《规定》第28条、第29条规定。

4.1 对一般买受人期待权的保护

《规定》第28条所规定的是一般买受人物权期待权的保护构成要件,与《查封规定》第17条相比而言区别甚远,主要体现在:第一,在成立形式上,《规定》条款明确受让人须与被执行人之间签订书面转让合同,合同必须合法有效。同样在其他相关法规中也有此种规定,例如在《城市房地产管理法》第41条中规定,书面合同为转让的必要条件。第二,在价款交付上,两者的要求交付价款数额比例不同,《规定》明确了被保护的买受人应当支付全部价款,如若将剩余价款在法院指定的期限内交付完毕,同样也可纳入保护范围。这样规定主要是针对现今的大量不动产买卖实情出发,正如前文所述房屋购买已以分期付款的情形为主。买受人虽支付部分款项,但按揭主要是按照贷款合同的条款进行按月支付,若在指定期限内买受人将剩余价款交由法院,并不影响被执行人债权计算,自然应当受到保护,这是《规定》根据实践实际作出的亮点条款。第三,物权公示上,《规定》明确买受人要在查封前已经实际占有不动产,符合物权变动的法定模式,同时这样规定也是从要件上减少被执行人与第三人恶意串通损害买受人权益的可能性。

4.2 对消费者买受期待权的保护

根据最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的条款,建设工程价款在特殊情况下是优先于抵押权的,然而这样特殊的优先权利并不能对抗交付一定款项的消费者。基于此,从逻辑上能够得出,买受人的期待权是抵押权和一般债权均不能对抗的。《规定》第29条是对买受人期待权的保护,条款要件除了须有书面合同外,还明确其他三个要件:第一,消费者为条款保护的对象。消费者是指从经营者处购买物品或者接受服务的人,《规定》中限定的保护对象是指从房地产开发商处购买商品房的买受人。一般民事主体间关于房屋的二次交易买卖则不在此保护范围之内。第二,根据我国《消费者权益保护法》之定义,在日常生活中进行的消费、购买日用商品或者接受服务的人称之为消费者,因此这里所指的消费者仅为自然人,对于法人、其他组织不为消费者,也不可成为保护对象。《规定》对于住房数量也作出限定,买受人所购房屋系用于居住,旨在保障其生存权。然而在实际执行中判定买受人买房的真实用途却无法如此清晰,故在实践中依据经验形成了一个“客观标准”用以判定,是以房屋的性质区分,到底是居住用房还是经营用房。为了降低判定的难度,《规定》明确要求“受让人名下无其他用于居住的房屋”。这里的“无其他用于居住的房屋”,一般是指买受人购买的房屋为可供居住的唯一住房。第三,购房款交付标准有限定,标准为超过百分之五十。前文中建设工程价款司法解释规定的交付价款为“大部分”,但是并没有具体标准,而《规定》从有利于保护买受人角度出发的同时又规定了具体标准,将交付房款明确为超过百分之五十,也是对工程价款司法解释在实践中运用产生问题的阐释。

4.3 对已办理预告登记的买受期待权的保护

对于想实现以不动产物权变动为内容的债权人,需要以债权请求权作为权利实现的基础,而预告登记制度的目的正是以助于债权实现,实际上为物权期待权中保全制度的一种,预告登记权利人的预告登记行为阻却物权所有人处分物权的行为,物权所有人处分的行为不产生法律效力。因此,在预告登记的受让人范围中,并不只限于买受人。那么预告登记中,对于所有受让人包括不动产买受人而言,所有权人与其达成关于受让不动产所有权的合意通过预告登记的方式进行公示后,能否具有排除法院对此进行执行的效力?我们从此《规定》的第30条不难解读出,在执行程序中对经过预告登记的物权期待权是应予以保护的。预告登记只是让受让人产生物权期待权,因实际并未办理过户或登记手续,其所有权的取得尚处于不确定状态,其权利并不能被更完善的保障,因此预告登记制度还需逐步物权形式化,才能从根本上保护买受人的物权期待权。所以在实践中,如果有预告登记的情况下,受让人请求排除处分,那么法院应当予以支持;如果受让人请求人民法院解除查封,则人民法院应当区分标的物是否符合预告登记的条件——如果是则确定无疑地取得物权,应当解除查封。

5 结语

概言之,期待权在现行立法体系中并非完整的物权,只是一项逐渐获得物权特征且又接近物权的一项权利。尽管其本身还能够成为独立且纯粹的物权,但建立期待权的观点已经渐渐渗入相关立法。本文虽重于分析买受人期待权及现法律规定制度的探讨,但更希望我国应以《规定》的立法思想为本,在现行的如预告登记制度等相关制度的基础上,结合中国现实社会中房屋买受人具体地位和现状,建立买受人期待权,赋予其物权的效力,旨在保护消费弱者—买受人的权利,从根本上解决纠纷和执行中的困难,建立起完整并具“中国特色”的期待权制度。

摘要：针对在实践中产生的关于执行案外人异议的各种问题,2015年最高人民法院颁布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《规定》),这一规定体现了学界渐渐主张“维护买受人期待权”的立法思维模式,甚为难得。但是,期待权在我国立法中仍没有独立的体系,相关规定也需完善。在未来期待权法律体系构建中,我们应将期待权概念体现的法律价值融于既有的法律体系框架中,并以《执行异议和复议规定》所坚持的立法基础为本,突出重点保护,构建起完整并具“中国特色”的期待权执行制度。本文以《规定》为视角探讨我国现行买受人期待权保护及制度的相关问题。

关键词：买受人期待权,立法基础,执行制度

参考文献

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