《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》解读

《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》解读（共6篇）

篇1：《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》解读

《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》解读

我市召开新维修资金管理办法解读会

《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》即将实行，为帮助各县（市）区维修资金管理机构正确理解实施该办法，为群众提供准确服务，市住建委于23日上午举办了新维修资金管理办法解读会。

解读会上，市住建委维修基金管理中心负责人就新办法中维修资金交存标准确定的依据、维修资金合理使用、维修资金账户设立和利息的计算等问题进行了详细解读。据悉，新办法调整后，我市大多数房屋需交存维修资金的数额会有所下降，为适应住宅建筑市场波动，兼顾政府规章稳定性，新办法还建立了灵活的调整机制。

各县（市）区住建部门、吉利区房管局的主管负责人、维修资金归集具体负责人、部分开发企业、物业公司等相关人员参加了会议。

《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）已经2012年4月21日市政府第9次常务会议审议通过。为方便社会公众准确理解和使用《办法》，特进行解读。

一、我市维修资金交存标准确定的依据

2008年实施的部门规章《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部165号令）规定：住宅首期维修资金按当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%收取。在制定《办法》时，市政府充分考虑市情和维修资金交存使用实际需要，从尽可能减轻群众负担的角度出发，选择了最低比例5%。同时，为了使广大业主明晰住宅首期维修资金交存数额，《办法》规定：商品房、城市房屋拆迁安置房、经济适用房等房屋的业主按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期房屋专项维修资金的数额为多层房屋45元每平方米，小高层房屋78元每平方米，高层房屋90元每平方米。计算依据为：根据2011年第四季度“河南省建筑工程标准定额站”公布的河南省建设工程造价指数和“洛阳市建筑工程造价处”公布的建筑安装工程成本核定的不同类别住宅建筑安装工程每平方米造价乘以5%。

为适应住宅建筑安装成本的市场波动，兼顾政府规章的稳定性，本办法既明确了当前我市每平方米建筑面积交存首期房屋专项维修资金具体数额，同时还建立了灵活的调整机制，即首期交存每平方米维修资金数额每两年按造价管理部门核定的上第四季度的建安成本的5%调整一次。

二、我市目前维修资金交存使用状况

2011年我市归集住宅维修资金1.6亿元，而一年维修支出为1015万元。维修资金大额支出主要是房屋屋面、消防、二次供水及电梯维修更换等。其中屋面一般5至6年需要大修一次，而电梯通常5 至8年需要大修、约15年需要更换。由于维修资金是在房屋保修期满

后才可以使用，所以2011年支出的维修资金大都用于2006年以前建成使用的房屋。随着2007年房屋保修期将过，按2012年第一季度维修申报的情况，预计我市今年维修费用将达3000万左右，以后每年还将会成倍增加。

三、我市维修资金交存标准与其他地市的比较

目前，全省各地维修资金交存标准不一，群众很关心与郑州进行比较。郑州市维修资金交存标准是无电梯房35元/㎡、有电梯房65元/㎡。从绝对数看，我市要高于郑州。但郑州的标准制定实施于1999年，在建设部、财政部165号令实施后因故一直未作调整。就全省而言，我市《办法》明确的标准属中等水平。而且与旧标准相比，调整后我市维修资金不会高于以往，且大多数房屋需交存的数额会明显下降。

特别是维修资金的性质属于业主交存，专项用于业主住宅维修。如果交存标准过低只能缩短首期使用年限，出现入不敷出的现象。若发生危及房屋安全或严重影响使用功能急需维修资金时，续交资金不到位，房屋将得不到及时维修。

四、关于开发建设单位交存房屋保修金问题

依据2000年《建设工程质量管理条例》（国务院第279号令）的规定，建设工程实行质量保修制度，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程应当按设计使用年限保修。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务。据此，2002年《洛阳市物业管理办法》明确：开发公司按房屋建设总投资的2%交存维修基金。

鉴于目前国家已将“维修基金”改为“维修资金”，并明确其交存主体为业主，而且维修资金在房屋保修期满后才可以使用，两者联系紧密。鉴于《办法》的出台和《洛阳市物业管理办法》同步需要修订，因此有必要在《办法》中对保修金加以规范。《办法》规定开发建设单位应当交存房屋保修金，数额为当地房屋建设投资（包括建筑工程、安装工程、装饰工程、室外工程）每平方米造价的2％。房屋保修金专项用于房屋保修期内地基基础和主体结构及室外工程等部位的维修，属于开发建设单位所有。

为缓解开发建设单位资金周转的问题，《办法》规定开发建设单位应在办理房屋预（销）售许可证时将该项目应交房屋保修金的30％存入房屋保修金专户，待办理房屋初始登记时将其余70％存入房屋保修金专户。

五、关于房屋维修资金的代收

针对当前存在的开发建设单位代收业主房屋维修资金后，未及时交存至维修资金专户引发的多起业主投诉问题，《办法》规定维修资金以业主交存为原则，经维修资金管理部门委托，房地产开发建设单位方可代收，且必须自代收之日起15日内转存至房屋专项维修资金专户。由此可有效杜绝开发建设单位挤占挪用业主维修资金的现象，保障业主维修资金的安全。

六、关于维修资金的合理使用

根据近几年维修资金使用中存在的问题，《办法》第三章对维修资金适用范围、项目内容、维修条件、应急解危办法都作了更详细规定，优化了申请程序，缩短办结时间。同时明确：在保证房屋专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将房屋专项维修资金用于购买国债。禁止利用房屋专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

七、关于维修资金账户设立和计息

为使业主随时了解交存维修资金结余数额，《办法》规定：开立房屋专项维修资金专户。应当以物业管理区域为单位设立账户，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设立账目，按房屋户门号设分户账。开立公有住房房屋专项维修资金专户，应当按照售房单位设立账户，按幢设分账，其中业主交存的房屋专项维修资金，按房屋户、门号设分户账。《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》规定维修资金自存入维修资金专户之日起按国家规定银行活期存款利率计息。为实现维修资金保值增值，保证业主的最大利益，《办法》第二十条规定：当年交存或者使用的房屋专项维修资金（房屋保修金）按银行同期活期存款利率计息，超过一年的结余部分按银行一年期同期定期存款利率计息。

八、关于维修资金过户

《办法》中维修资金过户规定更加明确：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明房屋专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋结余的房屋专项维修资金超过首期应交维修资金的30%时随房屋所有权同时过户，不足首期交存额30%的，受让人应按首期交存标准补交后办理过户手续。

九、关于新老办法的衔接问题

《办法》实施前，维修资金交存标准以房款为基数计算。考虑到部分业主购房较早，以旧标准计算的维修资金交存额度低。因此《办法》正式实施后将设定三个月的过渡期，在此期间，遗留问题房屋和未及时办理房产证的业主可根据各自情况选择是按照新标准交存还是按照老标准交存。

本稿件文字由洛阳市物业维修基金管理中心提供

篇2：《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》解读

（2012年4月21日洛阳市人民政府第9次常务会议审议通过 2012年5月2日洛阳市人民政府令第118号公布 自2012年6月1日起施行）

第一章 总则

第一条 为了加强对房屋专项维修资金的管理，保障房屋共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护房屋专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《建设工程质量管理条例》、《物业管理条例》，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的商品房、经济适用房、售后公有住房、拆迁安置房等专项维修资金（房屋保修金）的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称房屋专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称房屋保修金，是指开发建设单位交存的，专项用于房屋地基基础和主体结构及室外工程等部位的维修的资金。

第三条 本办法所称房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位，一般包括房屋的基础、承重结构、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊等。

本办法所称房屋共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋业主或者不同楼幢业主共有的附属设施设备，一般包括共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、消防设施，住宅区的道路、绿地、景观、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库，公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 房屋专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市、县（市）、吉利区房地产行政主管部门负责本行政区域内房屋专项维修资金的指导和监督工作，其设立的房屋专项维修资金管理机构，具体负责房屋专项维修资金日常管理工作。

财政、审计等有关部门按照各自职责，共同做好房屋专项维修资金的监督管理工作。

第二章 交存

第六条 有两户及以上业主的下列房屋应当建立房屋专项维修资金。

（一）商品房；

（二）城市房屋拆迁安置房；

（三）经济适用房；

（四）售后公有住房。

第七条 商品房、城市房屋拆迁安置房、经济适用房等房屋的业主按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期房屋专项维修资金的数额为多层房屋45元每平方米，小高层房屋78元每平方米，高层房屋90元每平方米。

首期交存每平方米维修资金数额每两年按造价管理部门核定的上一第四季度的建安成本的5％调整一次。

开发建设单位每平方米建筑面积应当交存房屋保修金数额为当地房屋建设投资（包括建筑工程、安装工程、装饰工程、室外工程）每平方米造价的2％。

第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存房屋专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存房屋专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期房屋专项维修资金的数额为当地房改成本价的2％。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取房屋专项维修资金。第九条 业主交存的房屋专项维修资金属于业主所有。

开发建设单位所交存的房屋保修金属于开发建设单位所有。

从公有住房售房款中提取的房屋专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条 业主大会成立前，商品住宅、非住宅、已售公有住房，工、矿、区范围内自建房、房改房所交存的房屋专项维修资金，由房屋所在地房屋专项维修资金管理机构代管。

市、县（市）、吉利区房屋专项维修资金管理机构应当委托所在地的商业银行，作为本行政区域内房屋专项维修资金（房屋保修金）的专户管理银行，并在专户管理银行开立房屋专项维修资金（房屋保修金）专户。

开立房屋专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设立账户，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设立账目，按房屋户门号设分户账。

开发建设单位所交的房屋保修金以幢为单位设立账户。

开立公有住房房屋专项维修资金专户，应当按照售房单位设立账户，按幢设分账，其中业主交存的房屋专项维修资金，按房屋户、门号设分户账。

第十一条 首期专项维修资金交存时间按下列规定执行：

（一）购买预售商品房的业主在办理入住手续前，将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

（二）由维修资金管理部门委托房地产开发建设单位代收的，自代收之日起15日内转存至房屋专项维修资金专户。

（三）开发建设单位应当在办理房屋预（销）售许可证时将该项目应交房屋保修金的30％存入房屋保修金专户。在办理房屋初始登记时将其余70％存入房屋保修金专户。

（四）公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内将提取的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

第十二条 业主或公有住房售房单位未按规定交存、续交、补交房屋专项维修资金的，房屋行政主管部门不予受理产权登记申请。开发建设单位未按规定交存房屋保修金的，房屋行政主管部门不予受理预告登记申请。

第十三条 业主大会成立后，经业主大会同意，业主所交存的房屋专项维修资金由本物业管理区域的业主委员会管理。房屋专项维修资金管理机构应自收到业主大会申请30日内，通知专户管理银行将物业管理区域内业主交存的房屋专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的房屋专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

业主大会开立的房屋专项维修资金账户，应当接受所在地房屋专项维修资金管理机构监督。

第十四条 房屋专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立房屋专项维修资金管理制度。

第十五条 业主分户账面房屋专项维修资金余额不足首期交存额30％的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由所在区域房屋专项维修资金管理机构确定。

第三章 使用

第十六条 房屋专项维修资金的使用，应当遵循业主决策、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十七条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营服务单位，为业主提供服务并在物业管理区域内所发生相关管线和设施设备的维修、养护费用不得从专项维修资金中列支。

房屋共用部位、共用设施设备因专业经营服务单位施工损坏或者管理不到位损坏或者人为损坏的应当及时恢复原状，其维修费用应当由责任人承担。

第十八条 房屋专项维修资金使用程序由市、县（市）、吉利区房地产行政主管部门依照有关规定确定。

第十九条 发生下列危及房屋安全或严重影响使用功能的情况之一的，经本区域内业主委员会或相关业主共同认定后直接提出房屋维修资金使用申请，办理相关手续，其维修费用由相关业主按各自拥有的房屋建筑面积的比例据实分摊：

（一）屋顶、墙体渗漏的（已有约定的除外）；

（二）因线路故障而引起停电或者漏电的；

（三）电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的，定期检验时被责令停梯整改的；

（四）因水泵故障，进水管内的水管爆裂造成停水或者闸阀严重漏水的；

（五）楼体外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；

（七）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的；

（八）安全、监控设施出现故障不能运行的；

（九）物业管理区域内围墙、道路、管网严重影响安全及使用的。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，市、县（市）、吉利区房屋专项维修资金管理机构可以组织代修，维修费用从相关房屋专项维修资金中列支。

第二十条 当年交存或者使用的房屋专项维修资金（房屋保修金）按银行同期活期存款利率计息，超过一年的结余部分按银行一年期同期定期存款利率计息。

第二十一条 在保证房屋专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将房屋专项维修资金用于购买国债。

禁止利用房屋专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十二条 下列资金应当转入房屋专项维修资金滚存使用：

（一）房屋专项维修资金的存储利息；

（二）利用房屋专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）房屋共用设施设备报废后回收的残值。

第二十三条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明房屋专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋结余的房屋专项维修资金超过首期应交维修资金的30％时随房屋所有权同时过户，不足首期交存额30％的，受让人应按首期交存标准补交后办理过户手续。

第四章 监督管理

第二十四条 房屋灭失的，按照以下规定返还房屋专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的房屋专项维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的房屋专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第二十五条 市、县（市）、吉利区房屋专项维修资金管理机构，应当每年至少一次与专户管理银行核对房屋专项维修资金（房屋保修金）账目，并向业主、业主委员会、公有住房售房单位及开发建设单位公布房屋维修资金（房屋保修金）的使用情况和余额。

第二十六条 审计部门应当加强对房屋专项维修资金（房屋保修金）的审计监督。财政部门应当加强对房屋专项维修资金（房屋保修金）财务管理情况的监督。

第五章 法律责任

第二十七条 房地产行政主管部门、房屋专项维修资金管理机构，违反本办法规定，有下列情形之一的，由主管部门责令其限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法予以行政处分，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任：

（一）未按本办法设立房屋专项维修资金专户或未按每户业主设立账户的；

（二）未按本办法拨付维修资金的；

（三）利用房屋专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买国债用于质押、抵押等担保行为及其他风险较大的理财和投资的；

（四）挪用、侵占房屋专项维修资金的。

篇3：《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》解读

1 沈阳市住宅专项维修资金管理现状

沈阳市在住宅专项维修资金管理上紧跟国家的政策法规, 早在2000年为了贯彻财政部和建设部共同下发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》通知, 就制订了沈房发[2000]7号规范性文件, 并于同年6月29日开始按照总购房款的2.5%收取维修基金。随后的2000-2004年又多次下发规范性文件, 从归集划转、管理职责、销售单位移交、专户管理等细节上进行规范。2007年建设部和财政部颁布了新的《住宅专项维修资金管理办法》后, 沈阳市从政策法规上也进行了相应的调整并结合多年的实践经验进行了一些创新性尝试, 一些尝试已经走在国内前列, 如《沈阳市商品住宅专项维修资金应急使用暂行办法》从7个方面对维修资金的应急使用做出了操作性强的具体规定, 解决了现实操作中维修资金启用难这个困扰业主及相关管理部门的一个问题。2011年开始实施的新《沈阳市物业管理条例》在住宅专项维修资金管理和使用方面也做出修改, 使具体条款更具操作性, 更加贴近民生。

2 沈阳市住宅专项维修资金管理的问题

尽管沈阳市在住宅专项维修资金管理上进行了一些创新性的尝试, 但仍存在以下问题:

2.1 业主对维修资金认知度较低

业主作为住宅专项维修资金的所有者, 对维修资金拥有所有权。然而目前很多业主对住宅专项维修资金的认知度较低, 据辽宁省物业学会2014年在沈阳科普宣传周上对住宅小区业主进行的问卷调查结果显示, 占被调查人数的90%的业主不知道有“住房专项维修资金”的个人账户, 更不用提查询账户和对账户资金的保值和增值等问题。另外还有一部分业主认为, 住宅专项维修资金管理机构类似于房改前的房管局, 即只要发生房屋需要维修的事项, 住宅专项维修资金管理机构就要安排工作人员来进行维修。业主的低认知度使得维修资金在使用过程中遇到种种障碍。

2.2 业委会的成立比例较低

业委会作为业主的自治组织在住宅专项维修资金筹集、使用和监管过程中起着非常大的作用。目前沈阳住宅小区业委会成立率不高, 而没有业委会作为住宅专项维修资金的执行主体, 不仅在会遭遇住宅专项维修资金启用难的问题, 而且也不利于对维修资金的监督管理。同时业委会的缺失也会导致开发商与前期物业之间、不同物业服务企业之间的移交衔接出现问题, 最终会引发使用维修资金所需要的基础资料管理欠缺, 使得支取维修资金的时间无限延长。

2.3 住宅专项维修资金管理部门信息不够透明

目前沈阳市对于住房专项维修资金的管理主要通过沈阳物业网 (www.sywy.net.cn) 来公示, 业主在这个网站上可以查到个人账户的使用情况及余额, 但这个信息平台使用的前提条件是业主知道住房维修资金存在“个人”账户, 也知道在这个网站查询。在现实中由于政府在具体政策宣传和使用指导上各职能部门有所欠缺, 导致这个信息平台并未发挥真正的作用。另外如果业主想了解沈阳市住房专项维修资金的整体使用情况, 有多少资金、有多少已经使用等信息是不能通过这个平台查询到的, 因此沈阳市房地产管理部门对于住宅专项维修资金的管理透明度不够高。

2.4 维修资金缺乏保值增值渠道

住宅专项维修资金是业主在购买新建房屋时缴存的, 是房屋的“养老金”, 而目前由于种种原因使得住房专项维修资金的使用率较低, 导致大量的资金处于闲置状态。为了保障这笔资金能够满足房屋未来的正常使用和维修, 现行的法规对暂时未动用的住宅专项维修资金的保值增值渠道给出了两种方式, 一是存入银行 (专户管理银行) , 二是在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下, 按照国家有关规定用于购买国债。目前沈阳市住宅专项维修资金都是存入商业银行, 而且绝大多数都是按照活期利率来存的, 极少部分维修资金由房地产主管部门转为业主大会管理后, 将活期转为定期, 以增加一些利息。总的来说这种管理方式面临的风险很小, 但所能获得的收益也很有限。从长远来看, 持续的通货膨胀使得银行获得的活期利息根本不足以抵御货币贬值的损失。这样一来, 业主所交的房屋“养老金”很快会贬值, 当维修资金不能满足房屋维修需要时, 需要业主继续缴纳维修资金, 加剧业主的负担。

3 沈阳市住宅专项维修资金管理对策

针对目前沈阳住宅专项维修资金存在的问题, 在借鉴其他城市先进管理经验的基础上, 提出以下解决问题的对策。

3.1 加强政策的宣传和业务的指导

业主对住宅专项维修资金低认知度的问题, 一方面与业主自身的法律意识淡薄有关, 另一方面也与当地的社会文化、观念等有关。因此政府房地产主管部门应加强政策的宣传, 首先, 在业主首次缴纳住宅专项维修资金时就利用各种方式进行宣传, 让其了解、掌握国家和地方对于该项资金管理和使用的有关规定;其次, 应派熟悉业务的人员定期深入住宅小区, 通过科普宣传周等形式向广大业主讲解相关法律法规, 并解释业主所具有的权利和责任, 以及启用维修资金的流程, 增加业主对维修资金的认知度;最后房地产主管部门还应对维修资金使用过程中的参与主体进行重点业务指导, 可通过举办讲座、培训班或经验交流会的方式邀请业主委员会成员或物业服务企业负责人参加, 使他们掌握住宅专项维修资金的地方政策及使用的流程, 避免他们在使用过程中走弯路, 影响资金的使用。

3.2 推动业委会的成立

业委会缺位的问题, 一方面是由于住宅小区内业主之间互相不认识, 大家很难集中到一起;另一方面也是由于目前法律法规中并没有明确业委会的法律地位。因此为了能够加快推动业委会的成立可以从两个方面入手, 首先居委会和街道要担负起重要的职责, 在社区建立业主之间沟通和交流的平台, 增加业主相互了解的机会, 目前国内其他地区已经开始尝试从社区和街道角度推动业委会的成立, 而且取得了较好的效果;其次应从法律层面上明确业委会的法人地位, 只有业委会成为法人后, 才能具有管理业主共同财产的行为能力, 才能全面参与有效地保障业主的合法权益。

3.3 建立住宅专项维修资金信息发布平台

尽管目前沈阳市房产局已经建立了住宅专项维修资金管理系统, 并通过这个网络平台实现维修资金的查询, 但这个系统仅限于查询业主个人专项维修资金账户的查询, 而对于某一地域或沈阳市整体住宅专项资金的使用情况没有公示, 对业主关心的本物业区域维修资金申报进度情况更不能体现, 因此应在原有平台的基础上增加维修资金申报情况功能的查询, 同时为了方便业主监督, 定期在网络上或公开的媒介上公开全市的维修资金使用情况;并在此基础上形成长效管理机制让维修资金的使用更加公开、透明。

3.4 优化资金储存模式

在CPI持续走高与现有法律规则的约束下, 如何有效地避免业主财产大幅缩水是目前需要考虑的重要问题, 只有实现保值, 才能谈到增值。一些研究人员提到的短期内设立信托制度对维修资金而言, 目前环境来看还不太成熟。因此可以从优化资金储存模式的角度出发, 改变按活期存款利率计息的做法。在业主首次缴纳住宅专项维修资金时, 由于房屋的共用设备设施由开发商保修, 且业委会至少需要3年以上才能成立, 因此暂时涉及不到启用维修资金问题, 这个时候管理维修资金的房地产管理部门应至少要在3年内将资金存为定期;当业主入住后, 达到法律的要求成立业委会后, 可将维修资金划转业委会管理, 再由业委会决定采用资金保值增值的方式, 在此方式下可以这解决了上交的住宅专项维修资金的几年内大幅缩水问题。

摘要：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金, 也是住房的“养老金”。为了能够保证住房售后的维修管理, 国家相继出台了一些法律法规。沈阳市在住宅专项维修资金管理上紧跟国家的政策法规, 结合地方实际进行了一定的创新性尝试。然而在管理中仍然存在一定的问题, 揭示了目前存在的问题, 在分析国内其他城市关于住宅专项维修资金经验的基础上, 提出了解决问题的对策, 以保障业主的居住权。

关键词：沈阳,住宅专项维修资金,管理

参考文献

[1]罗红峰.我国住宅专项维修资金制度研究[D].长春:吉林大学, 2014.

篇4：浅议物业专项维修资金管理使用

【关键词】制度管理  维修资金  物业专项

一、物业专项维修资金内涵外延

（一）物业专项维修资金概念含义

物业专项维修资金（以下简称“专维金”），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。

一是物业“专维金”由业主交存，归业主所有，业主有依法使用支配处分的权利。

二是物业共用部位指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承接墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

三是物业共用设施设备：是指以据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营停车场、车库、公益性文体设施和和共用设施设备使用的房屋等。

四是“专维金”动用时间。物业共用部位、共用设施设备保修期满后，发生的物业保养维修、更新、改造，就应当依法动用“专维金”。

（二）住宅专项维修资金来源及交存规定：

业主购买物业时必须一次性交齐规定数额的“专维金”原则是：

一是商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有的物业的建筑面积交纳住宅“专维金”，每平方米建筑面积首期交住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

二是对公改房的出售规定，要求售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，购房个人不得低于2%交纳。公私双方均须从售（购）房款一次性提取（交纳）住宅专项维修资金。

三是业主交存的住宅“专维金”属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。使用权归业主，政府有关部门只是履行监督权。

四是物业公有部位、物业配套经营设施设备，商业经营利润收入和“专维金”利息等计入“专维金”归全体业主共有。

（三）专项维修资金管理的规定

“专维金”管理十八字原则是：“专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督”，其要求是：

1.“专维金”由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开户“专维金”专户。开立住宅“专维金”专户，应当以物业管理区域为单位设帐，安房屋户（门）号设立分账号;未划定物业管理区域的，其“专维金”由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。

2.业委会管理。业主大会成立后，业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅“专维金”的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅“专维金”专户。开立住宅“专维金”专户，应当以物业管理区域为单位设帐，按房屋户（门）设分户账。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅“专维金”的部门应当在接到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅“专维金”账号余额划转至业主大会开立的住宅“专维金”账户，并将有关账目等转交业主委员会。

3.关于“专维金”续筹的规定：业主分户账面住宅“专维金”余额不足首期存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定续筹方案。这里核心问题，就是“专维金“必须按物业客体损害的程度和保养的需要，及时动用“专维金”进行大中修、更新，改造，而不是“只管不用”。在“专维金”用到70%以上，不足首期缴纳的30%时，应及时组织续筹，这是“专维金”管理的重点。政府监管部门的责任一是审查资金是否依法确实用在物业大中修及更新、改造上;二是在资金不足30%时及时监督续筹。

二、物业专项维修资金使用

（一）住宅物业“专维金”应当专项用于住宅公用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造、不得挪作他用，使用原则是“方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致”

公共部位、公共设施设备大中修、更新、改造涉及到公众安全问题，如电梯3年中修6年大修，这是根据科学测定的规定，违反规定、耽误时间就会危及业主生命安全;收支账目必须公开透明告诉业主，不可以掩着盖着暗箱操作;受益业主和承担必须一致，这就是按此例承担经费。维修、更新、改造时所用费用，应由相关受益业主和公有住房售房单位按照所交住宅维修资金的比例分摊;其中，应由业主承担的，应再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;涉及到尚未出售的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设（公有住房）单位，应当按照尚未售出商品住宅或者公有住宅房的建筑面积，分摊维修、更新、改造费用。

（二）“专维金”在划转业主大会管理前使用管理程序条件

一是物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的由相关业主提出使用建议;二是“专维金”列支使用决定权由占建筑总面积三分之二以上的业主和占总人数三分之二以上（两个绝对多数）的业主讨论通过后才可使用，少数业主必须无条件服从绝对多数人意见;三是物业服务企业或业主委员会组织实施使用方案;四是物业服务企业或者业主持有关材料向所在地直辖市、市、县人民政府（房地产）主管部门申请列支;其中，动用公有住房住宅“专维金”的，向负责管理公有住房住宅“专维金”部门申请列支;五是直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅“专维金”部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅“专维金”的通知;六是专户管理银行将所属“专维金”划转至维修单位。

（三）住宅“专维金”划转业主大会管理后的“专维金”使用程序

一是有物业服务企业提出使用方案，包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危害房屋安全等紧急情况以及其他需及时使用住宅“专维金”情况的处置办法;二是业主大会依法通过使用方案;三是物业服务企业组织实施业主大会批准使用方案;四是物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金，其中动用公有住宅“专维金”的，向负责管理公有住房“专维金”的部门申请列支;五是业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案;动用公有住房住宅“专维金”的，经负责管理公有住房住宅“专项维修资金”部门审核同意;直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅“专维金”的部门发现不符合有关法律、法规、规定和使用方案的，应当责令整改;六是业主委员会、负责管理公有住房住宅“专维金”的部门向专户管理银行发出划转住宅“专维金”的通知;七是专户管理银行将所需住宅“专项维修资金”划转至维修单位;八是业主委员会负责监督物业服务企业保质保量按时完成。

三、专项维修资金管理使用中商榷的问题

（一）“专维金”管理混乱

北京市政协委员，金隅集团董事长蒋卫平反映：“三四百亿的维修资金，使用比例极低”。北京市住建委副主任程延华证实，北京市“专维资金”账面达350亿，使用8亿，使用率仅为2.3%。使用率全国基本维系在这个水平，极少数的市、县使用率高一点。上海迎世博会前用于“平改坡“，小区整治改造动用多一点，大约在8%～10%之间，如安徽省利辛县，使用率达到20%左右，芜湖市使用率达5～8%左右。换句话说，“专维金”基本控制在政府相关部门手里没有依法使用的。

1.手续复杂，支付困难。为了保证“专维金”管理上安全，《物业管理条例》规定使用“专维资金”必须经三分之二以上业主和三分之二以上专有部分业主签字同意后，才能编制计划报政府有关部门批准拨付使用。这里有两个难题：一是“两个三分之二”业主同意在操作上真的很难，有业主委员会组织的就已经很困难，没有建立业主委员会的就更困难。业主思想认识难以统一，扯皮现象严重;二是审批程序复杂，“两个三分之二”条件符合后，还须经鉴定、审价、数据整理、数据关联、维修竣工验收、申请、审批、付款九大步骤，才能动用这笔钱。而往往审批时，此在彼不在，彼在此不在。维修需及时，时间耽搁不起。北京金苑国际小区业委会于志江说：我们申请“专维金”，仅鉴定就是半年，程序走完就是一年。物价、劳动力成本都涨了，离初审时费用相比，出现了例掛，业主办事真难。三是“专维金”动用限制条件太多，负责审批的人又都是“恪守法规”的人，根本不管事实。政府监管是监管资金保证用到物业维修更新、改造上去，而不是监管不准用。监管“细则”随意性很大，是造成“专维金”沉睡的基本原因。

2.“专维金”管理透明度不够，增值低，侵害业主利益。2007年建设部财政部发布了《住宅专项维修资金管理办法》，明确规定：业主大会成立以后，“专维金”应当划转业主委员会管理，在保障“专维金”安全口号掩饰下，事实上没有一个城市认真落实这一项规定。业主自己的钱，又有“两个三分之二”绝对多数保障，为什么不依法交给业主自己管理？政府监管部门为何把它卡在手中呢？究其原因：一是5000亿的巨款长期被闲置在银行处于“睡眠”状态，实质上“钱生钱”的猫腻作怪，甚至部分钱款被挪用，炒股，理财，沦为腐败的“生财工具”。住建部房地产监管司物业管理处处长陈伟表示：“住房维修资金群众反映强烈，各地情况不一样，问题比较复杂，目前仍在进一步研究中，正在做相关探索”。“专维金”卡在手里17年，换了三届政府，还探索不出办法？真不知相关部门是在干什么？二是资金明“活存”暗“定存”，利息差被谁侵吞。目前银行存款“活期”0.42%，一年期则是3.30%，二年期4.02%，三年4.8%，五年期5.225%，“活期”与“定存”利息差：一年2.8%，一亿增值288万，5000亿增值14.4亿;二年3.6%、三年4.38%、五年期4.805%。50000亿五年是多大的增值数字！？这个利息差为什么不用来补贴业主委员会，不能归业主共用？如南京江宁区恒安嘉园2005年建成，2006年1088户入住，共交专项维修资金1097万元。官方的区住建局回应，小区居民拥有活期利息收入35.7万元，8年活期与8年定期，利息差是多少？谁侵占业主的利益？事实上2006年开始，江宁区住建局就将1097万元转为一年定期存款。8年利益是329万元，减去业主活期利息35.7万元，利息差293万元，官方回应业主没有资格享受293万元，不知这是那个法律规定？;三是由市县保管的地方政府规定代管单位有权从增值收入中提取2%左右的管理费。难怪“专维金”迟迟不愿划转业委会管理！

3.集“专维金”代管，监督管理使用职能混于一体，集运动员、裁判员于一身。在最大限度地保证维修资金的安全幌子下，资金管理部门十七来就没想出一条好方法。只要一天不想出来，那只好由代管部门管理一天，永远想不出，那只好永远代管。甚至有的城市物业已经征收了，可“专维金”分文没用，甚至物业征收后“专维金”也不翼而飞。原因：“专维资金”是由地方政府财政部、住建（房管局），同时也是“专维资金”的监管机构。这种双重性质机构定位，使地方财政部门、建设（房管）部门集“资金代管，监督使用于一体”，“集运动员、裁判员于一身”，形成管而不准用或少用，监而不管的状态，权力失去监督必然导致腐败。

由于现阶段人与人面对面的交流被网上交流代替，感情淡漠，公共财产理念缺失，公共权力意识淡漠，共同决策难度较大，只知你劳动我享受，不知社会享受是共同劳动的成果。各地住宅小区业主大会成立率也偏低，约占30%弱，安徽芜湖市业主大会成立率约占50%左右，而且作用发挥有限，形同虚设。业主大会，业主委员会议事规则流于形式。有作为的业主大会，业主委员会凤毛麟角，也为地方政府长期不愿将“专维金”划拨给业主大会提供了理论依据和事实基础。

4.“专维金”使用需求快速增长与实际拨付困难的矛盾日益尖锐，从北京市住建委2009年至2012年的维修资金增幅和使用资金的增幅调查来看：四年“专维金”以每年10%增长速度发展，而资金使用量几乎达到每年100%增长速度，面对这种状况“专维金”还是没想出好办法解决。究其原因：一是“专维金”归集不到位，特别是续筹困难，管理混乱;二是老旧小区经过二三十年后，存在漏雨，漏水，墙壁破损，特别平顶房屋漏水，两侧承重墙渗漏水等问题的矛盾十分突出;三是原公房出售后，许多单位受改制影响，原有维修资金不知流向，如调查中发现，某城市90代房改房（大多数50～90年代初期建筑）达1000多万平方米，可几十年来，没有动用一分钱维修，任其向危房方向发展，走向棚改。在上世纪八十年代、九十年代开发的房子，受当时“低门槛”政策影响，规划不合理，基础设施不配套，房屋质量遗留问题多，相当部分没有交纳维修资金，维修存在很大问题，许多城市将其纳入棚户区改造范围，也有的将其纳入老旧小区改造范围。安徽省芜湖市镜湖区就把小区情况分别纳入上述两个范围。近几年来，该区每年改造费用多达5000万元以上，自2008年至今，投入小区改造费用近4亿元以上。可是，维修资金就是无权动用。一个劲地继续加大财政投入，不仅加大政府财政负担，而且使业主依赖性随财政投入的增长而增长。其后果是滥用了公权、滥用了纳税人的钱，破坏了物业管理市场经济秩序，造成物业管理不公平，助长了业主拒缴物业服务费歪风。妨碍了业主义务行使。业主靠我们去组织，物业小区问题靠我们组织业主去解决，而不是包办。

四、专项维修资金科学管理使用的思考

（一）正确认识业主大会、业主委员会性质

业主大会是业主参与物业管理的组织形式，是共同利益的群体;业主委员会是业主大会依法选举产生、履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项和业主监督的执行机构，是一个真正为业主服务的机构。但是这个执行机构与其他任何大会闭幕后的执行机构是有区别的：（1）业主委员会一般是非法人性质。业主委员会只是在业主大会把问题决定后，业主委员会按业主大会的决定和授权及业主委员会议事规则行事，本身并没有多少自主权、决定权;（2）应按照《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》推选本小区公信力强，愿为业主群体服务，敢于坚持原则又善于做群众思想政治工作的业主。我们认为特别是注意推荐担任各级公务职务的国家机关人员、人大代表、政协委员等住在本小区公众人物的业主为业委会成员好;（3）建立健全业主委员会各项自治、民主管理制度，特别是《业主委员会和业主大会议事规则》及《财务管理制度》，既要纠正和取消目前公款私存的做法，也要改变财政、住建（房管）部门侵占“专维金”利息差侵犯业主利益的行为。

（二）财务民主

把有限的物业“专维金”用活、用足。改变目前“专维金”归直辖市、市、县集中管理，以区、县为单位管理，乡镇街道为微观管理。减少管理层次、减少审批手续，贴近业主层面。直辖市、市、县主要履行宏观监督责任。

1.根据银发[2006]8号文件规定与要求，业主委员会，应当在就近各商业银的设立基本账户;2.市、县住建（房地产）主管部门应当严格按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，将物业专项维修资金划转业主委员会所开设的指定商业银行账户，不得截留;（3）所在社区居（村）委员会加强资金使用监管。芜湖市香格里拉业主委员会做法是将所需动用业委会账上资金程序合法手续齐全后，报送社区加盖公章后到银行支取划拨，确保业委会不违规乱花业主一分钱;（4）本账户银行每年至少一次（最好半年一次）与业委会（业主）核对账户，一年由银行与业主对一次账单（资金）使“专维金”存款使用透明化、明白化。

（三）计划使用“专维金”

将目前“专维金”管理审批权由市、县决定改为乡镇街道办审批决定。只要明确维修、更新、改造物业，并不是一定要等物业坏了，才能使用“专维金”。物业预防维修十分重要，良好的预防维修才能使物业保持良好的增值业态。

物业服务企业应按规定要求，每年年末制定维修、更新、改造、计划提交业主委员会考察论证后，交业主大会讨论通过，报乡镇街道办事处物业“专维金”主管部门核准后列支。物业小区里的维修更新、改造是业主自己的事，只要符合“两个三分之二”标准，只要资金用到本小区物业大中修、更新、改造上，政府就应当即批准。政府不应包办代替只履行监督权。政府应当做好小区内属于政府管理的部分;属于业主管理部分，政府任务主要发动和组织广大业主按照《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》及相关法规政策和《物业服务合同》，监督物业管理企业管理好物业小区工作。指导业主和物业服务企业双方依法依合同去落实管理任务，改变目前政府图省事省力滥用行政手段、滥用公权、滥用纳税人的钱包办物业区各项事务的做法。

（四）及时做好“专维金”续筹工作

篇5：青岛市房屋专项维修资金管理办法

青岛市人民政府令

第215号

《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》已于2011年10月20日经市十四届人民政府第22次常务会议审议通过，现予公布，自2012年3月1日起施行

第一章 总则

第一条

为了加强对房屋专项维修资金的管理，保障房屋共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护房屋专项维修资金所有者的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条

本市市区范围内房屋专项维修资金的交存、管理、使用和监督，适用本办法。第三条

本办法所称房屋专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的维修和更新、改造的资金。

本办法所称房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋内业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位。主要包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由房屋业主共有的附属设施设备。主要包括：电梯、单元门、避雷针、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条

市房屋行政主管部门负责本市房屋专项维修资金的指导和监督工作。

市房屋专项维修资金管理机构负责房屋专项维修资金的归集、账户管理、使用监管和信息系统的建设、维护。

各区的房屋专项维修资金管理机构负责辖区内房屋专项维修资金的使用申请受理、现场勘查、使用方案审核、参与竣工验收等相关工作。

财政、审计部门按照各自职责负责房屋专项维修资金财务监督和审计监督工作。

各区街道办事处做好本办法规定的房屋专项维修资金相关工作。

第五条

房屋专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第二章 交存

第六条

住宅和非住宅房屋的业主应当按照本办法的规定交存房屋专项维修资金，但一个业主所有且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的除外。

属于出售公有住房的，售房单位、购房人应当按照本办法的规定交存房屋专项维修

资金。

第七条

商品房（含保障性住房、拆迁安置房，下同）业主应当按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金。首期房屋专项维修资金每平方米建筑面积的交存标准：配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8%交存；未配备电梯的房屋以及配备电梯且未设地下车库的底层房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5%交存。

市房屋行政主管部门应当参照市建设行政主管部门公布的建安造价相关指标确定首期房屋专项维修资金的具体交存标准，并适时调整。

第八条

出售公有住房的，购房人应当按照售房款的2％交存首期房屋专项维修资金；售房单位应当按照多层房屋售房款的20％、高层房屋售房款的30％，从售房款中一次性提取。

第九条

商品房的购房人应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时，同时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

建设单位在办理房屋初始登记前，应当将未出售房屋及拆迁安置房屋的首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

第十条

公有住房的购房人应当在办理购房手续时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款后，及时将房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

第十一条

房屋专项维修资金属于业主所有。

房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明房屋专项维修资金交存和结余情况，该房屋分户账中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时转让。

第十二条

房屋专项维修资金实行业主自主管理或者房屋专项维修资金管理机构代为管理的方式。

业主要求自主管理的，应当在房屋所在地街道办事处的指导和监督下召开业主大会，经由专有部分占总建筑面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，可以由业主大会授权业主委员会对房屋专项维修资金实行自主管理。

未成立业主大会或者业主大会未决定自主管理的，其房屋专项维修资金由房屋专项维修资金管理机构代为统一管理。

第十三条

房屋专项维修资金管理机构应当委托具有一定规模、资信良好的商业银行，作为房屋专项维修资金的专户管理银行，并开立房屋专项维修资金专户。

开立房屋专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；

未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十四条

房屋专项维修资金自存入维修资金专户之日起，按中国人民银行有关规定计息，利息计入房屋专项维修资金分户账，滚存使用。

第十五条

业主房屋户门号分户账中房屋专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时足额续交。

已成立业主大会的，按照业主大会决定的续交方案组织续交；未成立业主大会的，由房屋所在地街道办事处组织续交。

第十六条

原有房屋未建立专项维修资金的，业主应当按照本办法第七条规定的标准补建，具体方式由业主大会决定；未成立业主大会的，由房屋所在地街道办事处组织物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主决定。

第十七条 建设单位应当在办理房屋初始登记时提交首期房屋专项维修资金的交存证明。

业主未交存、续交、补建房屋专项维修资金的，房屋行政管理部门不予受理产权登记申请。

第十八条 已交存住房公积金的业主，经本人或者其配偶申请，并经住房公积金管理机构核准，可将业主及其配偶的住房公积金按照一定比例提取房屋专项维修资金，具体提取比例由市房屋行政主管部门会同市住房公积金管理机构研究确定。

第十九条 利用房屋共用部位、共用设施设备等进行经营所得收益及共用设施设备报废后回收的残值，应当主要用于补充房屋专项维修资金，并按照建筑面积分摊计入相关业主的分户帐。

第三章 使用

第二十条

房屋专项维修资金应当用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

下列费用不得从房屋专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（五）其他不应当由房屋专项维修资金承担的费用。

第二十一条

房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当遵循谁受益谁负担的原则按照下列规定分摊：

（一）属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（三）属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

第二十二条

房屋专项维修资金实行业主自主管理的，其使用按照以下程序办理：

（一）业主委员会制定使用方案；

（二）使用方案应当在小区明显位置公示不少于7日，并经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意；

（三）业主委员会将使用方案报房屋专项维修资金管理机构备案后，由业主委员会持备案证明到专户管理银行办理房屋专项维修资金划转手续；

（四）业主委员会组织实施使用方案。

第二十三条

房屋专项维修资金实行代为管理且实施物业管理的，其使用按照以下程序办理：

（一）物业服务企业制定使用方案；

（二）使用方案应当在小区明显位置公示不少于7日，并经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意；

（三）物业服务企业将使用方案报房屋专项维修资金管理机构审核；

（四）房屋专项维修资金管理机构经现场勘查后办理备案手续，并通知专户管理银行将使用方案工程预算资金的70％从物业管理区域单位账中划转至物业服务企业；

（五）物业服务企业组织实施使用方案；

（六）工程竣工后，物业服务企业应当邀请房屋所在地的房屋专项维修资金管理机构、街道办事处、相关业主代表对工程质量进行验收，对工程决算有异议的，可以委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本；

（七）经验收合格后，由房屋专项维修资金管理机构通知专户管理银行拨付应付费用的剩余款项。

第二十四条

房屋专项维修资金实行代为管理且未实施物业管理的，由相关业主或者业主委员会按照本办法第二十三条规定程序办理使用手续。

第二十五条

房屋专项维修资金使用方案主要包括下列内容：

（一）维修和更新、改造内容；

（二）工程预算；

（三）涉及房屋户门号及户数；

（四）维修和更新、改造组织方式；

（五）验收方式。

第二十六条

发生下列紧急情况的，属于房屋专项维修资金应急使用的范围：

（一）电梯故障经有关部门确定危及人身安全的；

（二）外墙墙面有脱落危险、屋顶渗漏等严重影响房屋使用和安全的；

（三）排水管道堵塞、漏水影响正常使用的；

（四）消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的；

（五）危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他紧急情况。

第二十七条

房屋专项维修资金的应急使用应当按照下列程序办理：

（一）实行自主管理的，由业主委员会将应急使用方案报房屋专项维修资金管理机构备案后，持备案证明到专户管理银行办理房屋专项维修资金划转手续并组织维修。

（二）实行代为管理的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经房屋所在地街道办事处核实并报房屋专项维修资金管理机构备案后，房屋专项维修资金管理机构向专户管理银行发出划转房屋专项维修资金的通知，由物业服务企业或者相关业主组织维修。

第二十八条 房屋维修时，可以采取公开招标或者邀请招标等方式选择具有相应资质的施工企业，并与施工企业签订工程施工合同。

第二十九条

房屋专项维修资金的支出应当在物业管理区域单位账和幢、户门号分户账中按规定相应核减。

第三十条

房屋灭失的，应当将户门号分户账中结余的房屋专项维修资金返还业主。

第四章 监督管理

第三十一条

市房屋行政主管部门应当会同市财政部门组织相关单位定期对房屋专项维修资金交存和使用情况进行检查，规范和完善房屋专项维修资金的使用和管理。

第三十二条

审计部门应当对房屋专项维修资金管理机构的资金管理情况进行审计监督，并向社会公布审计结果。

第三十三条

房屋专项维修资金的交存应当使用省级财政部门统一监制的财政专用票据，房屋专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。

第三十四条

房屋专项维修资金管理机构、业主委员会和公有住房售房单位，应当每年至少一次与专户管理银行核对房屋专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）房屋专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的余额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）其他有关房屋专项维修资金使用和管理的情况。

第三十五条

房屋专项维修资金管理机构、专户管理银行应当建立房屋专项维修资金信息系统，业主可以随时对其分户账中房屋专项维修资金使用、增值收益和账面余额进行查询。

业主和有关单位对查询的情况有异议的，可以要求复核。

第五章 法律责任

第三十六条

违反本办法规定，《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》及其他法律、法规和规章已有处罚规定的，从其规定。

第三十七条

单位和个人未按照本办法规定交存或者拒绝按照规定承担房屋专项维修资金的，业主委员会或者相关业主可以依法对其提起诉讼。

第三十八条

违反本办法规定，挪用房屋专项维修资金的，由市房屋行政主管部门追回挪用的房屋专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用房屋专项维修资金，情节严重的，除按照前款规定予以处罚，还应当依法吊销其资质证书。

第三十九条

相关行政主管部门违反本办法规定的，由上一级行政机关责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第四十条

本办法实施前，已按照有关规定或者合同约定建立房屋专项维修资金的，应当统一交存至专户管理银行，其管理、使用按照本办法执行。

第四十一条

各县级市应当自本办法实施之日起六个月内，参照本办法建立本地区房屋专项维修资金管理制度。

第四十二条

篇6：深圳市专项维修资金管理规定解读

问：什么是物业专项维修资金？

答：根据《深圳经济特区物业管理条例》，物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期限满后的维修和更新、改造的资金，其所有权属于业主。物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。首期归集的维修资金，由开发建设单位按建安总造价的2%标准一次性交纳；日常收取的维修资金由业主按月按规定标准（多层0.15元/月·平方米，高层0.25元/月·平方米）交纳。

问：物业专项维修资金分为首期归集和日常收取，那么如何交纳首期归集的专项维修资金？

答：根据《管理规定》，首期归集的物业专项维修资金由建设单位在该物业项目竣工验收合格后，办理初始登记前交纳。凡在深圳市行政区域内，自2006年3月13日起所有竣工的房屋（包括住宅、商住楼、商业用房和办公用房等），开发建设单位均到市房屋公用设施专用基金管理中心缴纳；2006年3月13日之前（1994年11月1日后）竣工的房屋，开发建设单位到区房屋公用设施维修基金管理中心申报缴交。

问：日常收取专项维修资金如何收取？谁来监管？

答：日常收取的专项维修资金由物业服务企业在收取物业服务费时向业主代收。物业服务企业应设立物业专项维修资金代收代付结算专户，并定期将代收的维修资金存入市管理机构指定的物业专项维修资金专户，由市管理机构统一监管。

问：那些已经在物业服务企业账上的房屋本体维修基金如何处理？

答：原有物业服务企业代收代管的房屋本体维修基金可由业主委员会与物业服务企业共同组织清算。清算后的原房屋本体维修基金余额，业主大会可以决定继续由物业服务企业代管至依法使用完为止，也可以决定移交给市管理机构指定的物业专项维修资金专户。

问：业主委员会能否以诉讼主体身份追缴首期归集的物业专项维修资金？

答：已成立业主委员会的，业主委员会可以自己的名义起诉房地产开发单位，要求其缴纳首期归集的物业专项维修资金；未成立业主委员会的，业主可以推选业主代表，以代表诉讼的方式提起民事诉讼。

问：业主欠交日常归集的物业维修资金的，怎么处理？业主未交清物业专项维修资金卖房受影响吗？

答：业主未按照本规定交纳日常归集和续筹的物业专项维修资金的，由业主委员会负责催交，也可以由业主委员会委托物业服务企业代为催交。根据《管理规定》，业主未交清物业专项维修资金的，市房地产主管部门不予办理该物业的转让和抵押登记手续。

问：专项维修资金使用时需要征求业主同意吗？

答：物业全体共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经业主大会依法表决同意。业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。

问：物业专项维修资金使用时，预算费用数额较大的业主大会或相关业主如何对其进行审核？ 答：预算费用超过10万元的，业主委员会在将维修方案提交业主大会或者相关业主表决前须经第三方机构对工程费用预算等进行审核，审核费用计入本次维修支出。

问：使用的物业专项维修资金如何分摊？

答：物业全体共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经业主大会依法表决同意，其费用由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。

物业部分共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其费用由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。问：备用金的概念是什么？

答：《管理规定》规定，业主大会可以决定设立用于物业共用部分小额维修的物业专项维修资金备用金（以下简称备用金），并授权业主委员会进行备用金使用、再申请的审核。“备用金的数额为物业项目日常收取的物业专项维修资金应收总额的30%，”物业服务企业前一次申请的备用金用完后，可依照法定程序申请下一笔备用金。备用金制度的设立，主要是为解决物业项目的小修小补，物业服务企业不需要每个工程项目都向管理机构申请使用、核拨和结算，对设立了备用金的物业共用部分的小额维修，物业服务企业可以直接向业主委员会申请使用，这也充分体现了《管理规定》中的拨付快速、手续便捷的管理原则。

问：物业专项维修资金可以退还吗？如何退还？

答：因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，应当将物业专项维修资金余额退还业主。业主可持本人身份证件、房地产权证注销证明等材料，到市管理机构办理个人帐户注销手续并提取剩余款项。

问：如何对物业专项维修资金进行监管？会不会存在挪用的问题？

答：专项维修资金管理活动遵循专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、政府监管的原则。市管理机构经过公开招投标选择一家商业银行设立一个全市统一的专项维修资金银行专户。市管理机构在保证物业专项维修资金正常使用的情况下，可依法对物业专项维修资金进行增值运作，增值方式限于组合存款和购买国债，不得用于其他投资。

问：没有成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以申请使用物业专项维修资金吗？社区居民委员会是否可以代行业主大会的职责？

答：未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由区主管部门会同街道办事处，在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行业主大会和业主委员会职责，向市、区维修资金管理机构申请使用物业专项维修资金。

问：业主如何知道自己房屋所在小区已经缴交了专项维修资金？