租赁房屋出租人与承租人治安管理责任书文档

租赁房屋出租人与承租人治安管理责任书文档（共15篇）

篇1：租赁房屋出租人与承租人治安管理责任书文档

租赁房屋出租人与承租人治安管理责任书

甲方（出租人）：

乙方（承租人）：

经甲乙双方自愿协商签订本房屋租赁责任书：

一、甲方在租赁期间应配合派出所进行的房屋租赁管理检 查。

二、甲方要及时向派出所责任区民警汇报租房情况。

三、甲方与乙方合同期满或停止租赁，要向责任区民警报告 并与派出所签订变更情况登记表。

四、乙方在房屋租赁期间不得进行违法犯罪活动。

五、乙方在承租房内不得经营、储存、保管收购违法物品。

六、乙方发现的与房屋有关的问题，甲方要及时处理，防止 危险性事件发生。

七、乙方在承租期间不得留宿无派出所备案的人员。

八、乙方在承租期间严禁存放和销售易燃易爆危险物品，严 禁乱拉电线超负荷使用电源。

九、乙方在承租期间如发生违反计划生育政策、打架斗殴、聚众赌博、安全事故等行为时，所造成的一切责任均由乙方承担。

十、乙方是异地身份证时需要在5日内到辖地派出所办理暂 住证。

以上事项如有违反，乙方均承担全部责任。

甲方：乙方：

年月日

篇2：租赁房屋出租人与承租人治安管理责任书文档

房屋出租人治安责任保证书

编号：

派出所：

本人（受委托管理）出租房屋座落于，共间。现根据公安部《租赁房屋治安管理规定》，特向你们保证承担房屋出租人治安责任如下：

一、不将房屋出租给无合法有效证件的承租人。

二、与承租人依法签订租赁合同，并自觉履行合同。承租人属外来暂住人员的，及时带其申报暂住户口，办理《暂住证》；半个月交换《循环卡》一次。

三、对承租人的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业和服务处所、主要经济来源等情况进行了解登记并报告你们和计生部门备案。

四、发现承租人有违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑的，及时举报、制止或送交公安机关处理；发现政策外怀孕或生育的，及时报告计生部门。

五、经常对出租房屋进行安全检查、及时发现和排除不安全隐患，保障承租人的居住安全。

六、在签订此治安责任保证书后才出租房屋。房屋停租后，7日内主动办理停租注销手续。

若违反以上规定，愿接受公安机关的处罚。

特些保证。

保证人：指导、监督方：（委托管理人）：派出所（盖章）联系电话号码：咨询电话号码：年月日 年月日（本治安责任保证书一式二份，房屋出租人或委托管理人、公安派出所各存一份）

附件：

一、公安派出所对出租房屋治安管理的职责：

（一）宣传和执行社会治安管理法律、法规、指导、监督治安责任人依法履行治安责任。

（二）负责对出租房屋进行治安安全检查，与出租人签订治安责任保证书，指导、监督治安责任人落实安全防范措施，发现问题责令限期整改。

（三）及时做好对承租人员和留宿人员的暂住登记和核查《居民身份证》、《暂住证》工作。

（四）及时查处发生在出租房屋的案件，处理治安灾害事故。

（五）公安人员到出租房屋执行公务时，应当出示执行公务证件，严格依法办事。

二、违反以下行为的，由公安机关予以处罚：

（一）出租人未向公安机关办理登记手续或者未签订治安责任保证书出租房屋的，责令限期补办手续并没收非法所得，情节严重的可以并处月租金五倍以下的罚款。

（二）出租人将房屋出租给无合法有效证件承租人的，处以警告、月租金三倍以下的罚款。

（三）出租人不履行治安责任，发现承租人利用所租房屋进行违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑不制止、不报告、或者发生案件、治安灾害事故的，责令停止出租，可以并处月租金十倍以下的罚款。

（四）承租人将承租房屋转租、转借他人未按规定报告公安机关的，处以警告，没收非法所得。

（五）承租人利用出租房屋非法生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险物品的，没收物品，处月租金十倍以下的罚款。

（六）对出租或承租的单位违反规定的，除按上述有关规定处罚外，同时对单位的主管负责人处以月工资两倍以下罚款。

（七）违反以上规定构成违反治安管理的，依照《中华人民共和国治

安管理处罚法》有关规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。本资料来自互联网共享文档

篇3：租赁房屋出租人与承租人治安管理责任书文档

居住是每个人在激烈社会环境中最基本目标, 在此背景下孕育了房屋买卖不破租赁与承租人优先购买权。但上述制度法律规定不完善, 在出租人、承租人、继受人之间出现众多利益纷争, 使两种制度作用大打折扣。

( 一) 各大城市仍存在供不应求、租金高昂状况

五年前相关部门对进城务工人员数量的统计已经达到1. 6 亿的状况下, 联系当前实现国内生产总值增长7% 的宏伟目标, 使各大城市房租赁呈现供不应求加之租金居高不下境况。出租人为自己利益最大化会与有潜力的买受人私下磋商提高租金逼迫承租人挪出房屋, 使买卖不破租赁制度形同虚设, 无法保护人最基本生存需求。

( 二) 房屋承租人优先购买权与房屋共有人优先购买权存在冲突

我国存在房屋承租人与共有人两种优先权, 但没有两者优先权发生冲突时, 如何选择适用的相关规定。查看现有案例, 法院更愿意保护共有人权利。房屋买卖不破租赁制度的目的是为保障弱者生存利益, 但上述现象与该宗旨相违背, 这无疑会激发出租者、承租者与继受人相互矛盾。

( 三) 我国法律层面登记制度缺失

《城市房地产管理法》有关于租赁的房屋应登记的描述, 但不是效力性规定, 当事人是否登记不会影响租赁合同效力。如果该行不涉及继受人无伤大雅。一旦涉及第三人, 没有登记信息而出卖人又隐瞒信息, 必定会影响买受让对房屋的使用利益。不难想象, 在带气继续履行先前合同的继受人, 难免会对承租人摆出颐指气使的态度, 这必定会使三者矛盾炙热化。承租人不仅居住利益得不到保障, 还默默承受来自各方给予心理上压力。

( 四) 对出租人信息通知义务缺乏规制

《合同法》230 条提出出租人有责任将房子欲转手的事情告知买受人, 将房子出租状况告知购房人, 但此条缺失消极法律后果并不能发挥实质性作用。这两项制度在多大程度上发挥最优效果与出租人告知责任的履行效果有莫大关系。在弱肉强食的竞争市场里, 为获得金钱利益, 房子出卖者更愿意向买受者发出友好信号弹, 采取私下磋商手段提高租金方法, 故意制造房屋承租者与买受者之间种种不同等假象, 如果上述状况无法缓解必然导致三者利益冲突。

二、房屋出租人、承租人、继受人相互利益协调

住房问题仍是国家安定与否的瓶颈, 能够在大千世界安身立命是每一个人的追求。我们不能像判例法国家一样, 以判例的形式详细规定该制度, 但可以出台相关司法解释从源头上协调三方利益。

( 一) 对承租人利益进行更深层次的保护

1. 城乡户籍一体化下对低保户承租人利益保护

2015 年城乡户口一体化改革, 吸引更多人员进入各大城市, 对于一无所有的他们只能靠承租房屋解决居住问题, 但昂贵租金使他们望而却步。我们应该进一步完善廉租房制度, 注意廉租房制度适用人群的扩大, 使更多低收入人群能够获得国家福利的庇护。使低收入人群不至于由于买受者与出租者暗箱操作无法租房。因此应该将廉租房制度与房屋买卖不破租赁与承租者先买权相结合, 使三方当事人的利益纷争减少。

2. 学习推定驱逐制度保护承租人居住环境

居住问题不仅包括有无居住处所, 在当今时代下更重要的是良好的居住环境。现行法律只有合同法中象征性规定出租人具有维修或者提供适合约定用途房子的义务, 并没有具体涉及房子所有者提供适宜居住环境的责任, 更不用说对出租人没有做好提供适居房子的情况下, 承租者应该怎样保护自己居住利益的规定。美国19 世纪就开始关注居住环境, 并将由于房子所有者没有为承租者营造适宜居住环境而使承租人无法继续居住确定为推定驱逐原则, 以此来保护承租人的利益———赋予其解除合同或者减少租金的权利。我国虽然不一定引进推定驱逐这个制度, 但是可以对出租人没有尽到提供适宜居住房屋责任时做出否定性法律后果界定———要求房子所有者为承租者营造适宜居住环境或者是赋予承租者减少租金或者解除合同权利。既能保障承租者居住利益, 又能使承租者、出租者、买受者在相对公平的状态下使租赁市场健康发展。

3. 房屋承租人优先购买权优于房屋共有人优先购买权

我认为租赁权属于有权占有, 我国法律既然承认占有保护请求权, 并且从物权返还请求权仅针对无权占有人的规定看, 对于占有的保护并没有比对物权保护的程度更低。并且基于这两项制度本就是为弱者居住利益维护, 因此在此两者发生冲突时, 应该使前者优于后者。

( 二) 对买受人与房屋新继受人利益的保护

1. 登记对抗原则逐步建立

公示公信一直是物权法秉承的重要原则。既然租赁权是基于法律对有权占有保护而承认其对抗效力。不管是出于占有是变异物权的特质还是其外在对抗效力, 都需要对房子租赁行为界定公示方法。既然在法律上承认房屋买卖不破租赁制度存在的合理性, 就应该在法律高度上而不仅应该以行政法规的层面上规定登记。为了保护新买受人知情权, 原则上应该坚持登记对抗原则。

2. 承租人优先购买权与房屋买卖不破租赁的协调

《合同法》229 条使用与230 条需要进一步协调。笔者认为, 房虽被租, 但是出租人仍是房屋所有者, 所有出租人继续具有处分权能, 仍可以处分此房, 但是由于出租人肩负提供适居义务, 因此在房被转手前, 要在法定有效期告知承租人, 如果承租人有意愿在与第三者相同条件下购买, 首先应该满足承租人购买意愿, 如果承租人不愿在相同条件下购买就应该保护买受人利益, 不能为了房屋承租人生存利益维护而影响商品市场流通。《最高法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》118 条已经被废止, 但是“应该提前三个月通知承租者”中的三个月仍然可以为合理期限确定提供参考标准。在这个合理期间内, 如果出租人通知了承租人, 告知房屋需要转让的需求, 如果承租人在此时已经获得购买了房屋的能力, 承租人可以优先购买此房屋, 既保障自己了生存利益, 又便利了出租人, 使其无需寻找下家转让房屋, 这虽然是一种房屋租赁、买卖中最令人满意方式。但是此时, 承租者仍然无力购买房屋, 而房屋拥有者有急需转让房子, 根据承租者拥有地优先购买权, 出租人需要给予承租人因为其转让房屋所造成的损失, 那么获得经济补偿的承租人仍然可以继续寻找将要租赁的房屋, 而出租人也可以按照其意愿转让房屋, 这样既变相维护了承租人的利益, 又能按照出租人的意愿流转房屋, 并且房屋买受人也可以获得无权利瑕疵的房屋, 可以不受原租赁合同的限制, 可以享受买卖合同带来的全部利益。因此, 在房屋所有者按照《合同法》230 条, 尊重承租方优先性权利, 就不该受此原则束缚, 因为该原则的适用已经切实保障了承租人利益, 如果在该情况下, 仍然适用该原则, 无疑会影响商品自由流通而忽视租赁市场其他参与人的利益。

三、结语

居住是每个人最基本的生存需求, 虽然房屋买卖不破租赁与承租人优先权确立宗旨为保护社会低收入者基本居住需求, 但由于现行法律法规的不完善之处, 不仅没能切实实现该宗旨, 还损害了承租者、买受者利益, 使三者矛盾激化。因此我们可在户籍改革大背景下使更多低收入者获得国家福利庇护, 学习美国推定驱逐制度, 改善居住环境, 使承租者利益获得最大程度保护。同时应该通过登记对抗公示方法与两者制度内部协调, 保护出租者、新买受人利益, 最终使三方当事人利益达到最大限度平衡, 房屋租赁市场健康发展。

摘要：房屋买卖不破租赁与房屋承租人优先购买权最初存在宗旨为保护房屋承租人生存权利, 但在实际实施过程中非但没有尊重此原则立法精神, 反而更加严重损害承租者利益, 并且忽视房屋所有人与新继受人利益, 激发了三者矛盾之争。随着整个社会公平意识的提高, 我们不仅需要以更加合理方式尊重制度存在宗旨, 保护社会最底层者居住利益, 更需要协调房屋出租人、承租人与新继受人之间利益关系, 淋漓尽致地发挥上述制度效用。

关键词：利益纷争,房屋买卖不破租赁,房屋承租人优先购买权

参考文献

[1]王泽鉴.用益物权·占有[M].北京:中国政法大学出版社, 2010.

篇4：租赁房屋出租人与承租人治安管理责任书文档

一、经典案例

上诉人（原审原告）A公司；上诉人（原审被告）B公司；上诉人（原审被告）C公司。

2004年8月，A公司与C公司签订厂房租赁协议，约定C公司将其建造的位于某地的建筑面积1700平方米的厂房出租给A公司开设工厂，年租金17万元，合同还就其他事项作了约定。次月，因C公司将该厂房交B公司管理，A公司又与B公司就同一厂房租赁事项签订租赁协议，约定原C公司与A公司协议作废，以重新签订的协议为准。两份协议其余内容一致。涉案厂房在建造过程中未取得规划许可证照，房屋建成后亦未取得产权证。A公司承租时，当地房屋土地管理部门曾出具房屋产权证正在办理中的书面材料，A公司依据上述材料办理手续后取得营业执照。2008年，该地区出现强降雪和积雪天气，致涉案厂房倒塌，A公司机器设备被压。A公司在公证处对现场情况进行公证后从涉案厂房撤离，另觅场地生产。其间A公司发出解除租赁协议通知，B公司与A公司就退房事宜结算完毕。

因各方就A公司损失赔偿事宜未达成一致，A公司遂诉至该地法院，要求B公司赔偿其机器设备损失、经营损失等共计100万元，同时要求C公司承担连带赔偿责任。B公司和C公司则表示，涉案厂房并非质量不合格建筑，房屋倒塌系自然灾害所致，属不可抗力，不同意A公司的诉讼请求。

二、本案的审判

一审查明，A公司财产损失为机器设备损失40万元， A公司2007年核定利润为40万元。因房屋倒塌现场已不在，一审法院遂向气象部门调查，得知厂房倒塌当日该地积雪深度为6厘米。

一审法院认为，厂房倒塌原因非积雪所致。损失范围以公证情况及评估报告为准，因现场由B公司、C公司清理，A公司的财物残值亦应视为损失。A公司在房屋倒塌后需另寻场地搬迁后再生产，其主张两个月经营损失符合常理，参照税务部门的调查结论计算。关于责任承担，B公司就出租质量不合格的房屋应承担80%的赔偿责任，A公司对房屋质量负有审查义务、注意义务及采取合理措施减损的义务，应承担20%的责任。C公司并非租赁协议当事人，无需承担连带赔偿责任。一审判决：B公司赔偿A公司财产损失32万元、经营损失5.2万元。

一审法院判决后，A公司、C公司、B公司均不服原判，提起上诉。

A公司上诉认为：C公司作为涉案厂房的建造方，系厂房的所有权人（虽然厂房无产权证），应就房屋倒塌与B公司承担连带赔偿责任。因租赁房屋时土地管理部门出具证明表示产权证在办理中，故己方已尽注意义务，并在房屋倒塌后积极采取措施减少损失，故不应承担20%的责任。请求改判C公司与B公司连带赔偿其全额损失。

B公司、C公司上诉认为：强降雪天气应视为不可抗力。A公司对气象部门发布的强降雪警报未予注意，亦未及时清除屋顶积雪，导致房屋倒塌，应承担主要责任。请求改判对A公司的原审诉讼请求不予支持。

二审经审理，各方当事人对于房屋倒塌系房屋质量问题均表示无异议。后经法院主持调解，各方最终达成调解协议：B公司分两次支付A公司35万元；A公司将其在涉案场地的其余受损机器设备搬离。该调解协议不久履行完毕。

三、综合分析

1、强降雪天气能否视为不可抗力

《中华人民共和国合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。自然灾害是我国立法和司法实践中认同的典型的不可抗力现象，是指独立于人们意志以外发生的事件，在合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

2、本案中各方责任的认定

《中华人民共和国侵权责任法》第85条规定，建筑物等发生脱落、坠落造成他人损害，所有人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。该责任在归责原则上采取过错推定，即只要损害由房屋本身设计、建造缺陷所造成，首先推定所有人有过错，如所有人认为其无过错，负有举证责任，不能证明的，仍需承担法律责任。

本案中，B公司作为出租人应向承租人承担涉案厂房的瑕疵担保责任。而关于C公司的责任认定，第一，A公司虽就涉案厂房先后与C公司及B公司签订租赁协议，但A公司与B公司的协议中已明确C公司与A公司的原协议作废，结合A公司此后向B公司付租、解约后B公司向A公司清退款项等行为，应认定租赁关系的出租人一方由C公司变更为B公司。因B公司将质量不合格的房屋出租给A公司，其应就上述违约行为对A公司承担赔偿责任。第二，C公司虽与A公司已不存在租赁关系，但作为房屋建造方，C公司建造了质量不合格的违法建筑，导致该建筑物的实际使用人A公司受损，其亦应向A公司承担赔偿责任，该责任是一种特殊侵权责任。所以，B公司应向A公司承担主要的侵权及违约责任，而C公司应承担特殊的侵权责任。

至于A公司是否应分担部分损失，根据查明的事实，A公司承租涉案厂房时，土地管理部门出具的材料表明房屋产权证尚在办理中，A公司基于对上述材料的信赖承租房屋开展经营，应认定已尽到善意承租人的审查义务。房屋倒塌与不可抗力无关，若仍强调A公司对强降雪天气负有注意义务，系不合理地加重其责任。房屋倒塌后，A公司及时保存证据，另觅场地生产，努力减少损失，现其主张的损失范围并不包含因未采取适当措施导致的扩大损失。鉴于此，原审认定A公司对损失负有20%的责任有所不妥。

四、有关法条

《中华人民共和国合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

《中华人民共和国合同法》第233条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

（上海浦瑞律师事务所吕涛、高超群供稿）

篇5：房屋租赁合同(对承租人有利)

出租方（甲方）：

住所： 身份证号： 电话： 邮政编码： 承租方（乙方）：

住所： 身份证号： 电话： 邮政编码：

甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，在平等、自愿的基础上，就乙方承租甲方物业之事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。

（4）拖欠租金累计两个月以上。

篇6：房屋出租人可以解除房屋租赁合同

房屋转租，是房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人转租房屋的，必须得到原出租人的同意，出租人不知情或不同意的，有权解除房屋租赁合同。根据《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人解除的是出租人和承租人之间的租赁合同，而不是承租人和次承租人之间的转租合同，但是因为租赁合同的解除，“皮之不存毛将焉附”，转租合同也就无法继承履行下去。

出租人不同意转租商铺的，次承租人只能立即归还占用的房屋。

房屋转租合同一旦被确认无效以后，次承租人应该归还占用的房屋，至于向承租人(转租合同的出租人)交付的租金、店面转让费只能向承租人索要，而不能要求出租人归还，一旦承租人人去楼空、杳无音讯，恐怕已经支付的租金和转让费要落空了。

二、次承租人对商铺或店面的装修应当拆除，而不能折价归回租方所有人

在商铺租赁中，租赁方往往要对商铺进行重新装修或改造，如果转租是获得出租人同意的，而且获得其装修或改造的同意意见的，在房屋租赁合同终止或解除时候，双方按照约定对装修物可以折价归出租方所有，租赁方可以获得相当于装修物折旧后的价款，但在非法转租中，次承租人的这些权利都不再具备，一旦出租人不同意转租，次承租人必须将装修拆除并且回复房屋原貌，由此产生的损失只能自己承担。

三、在办理房屋转租时，应注意以下几点

1、房屋转租时，必须订立转租合同，而且转租合同必须经原出租人书面同意;

2、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外;

篇7：房屋租赁中承租人优先权争议

《中华人民共和国合同法》、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“城镇房屋租赁合同案件解释”）已部分解决了房屋租赁过程中的纠纷适用,但就出租人如何履行通知义务、出租人侵权责任以及承租人如何行使优先购买权等问题仍涉及不多,实践中难免发生争议。

一、出租人如何恰当履行通知义务？

1、关于通知义务的履行方式。《合同法》无明文规定以什么方式履行，通知的形式可以灵活多样，如信函、电子邮件、短信、在租赁房屋处张贴告示等形式均可，但不论什么形式通知，都应当以送达承租人为必要。考虑到保护承租人的立法目的，单纯以登报公告等形式通知，而未针对承租人进行通知，不发生通知的效果。同时出租人应对通知行为做相应的证据保留，以防止在后续诉讼中因举证不能承担败诉责任。

2、关于通知的内容。应当明示要求承租人承诺是否行使优先购买权，并可进一步指明承租人享有的优先购买权的具体内容。当然根据司法解释“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。”视为放弃优先购买权。如前所述，这里对“出租人履行通知义务”的举证责任必然落在出租人身上。

3、关于发出通知的合理期限。已失效的司法解释曾规定为“提前三个月”为法定期限，而现行《合同法》仅规定“合理期限”。小编以为，“合理期限”应根据交易金额、交易方式等个案具体确定。如（2012）闸民三（民）初字第1549号，上海市闸北区人民法院认为，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据被告（出租方）提供的证据，仅能证明其在出售系争房屋前曾经向原告发出快递，但该快递是否如期送达原告，被告却未能充分举证予以证明。即便按照“跟踪记录”显示，该快递经所谓“本人”签收的时间在“2010年10月28日12点”，离系争房屋被拍卖的11月2日已不足5天时间，违反了有关司法解释的规定，因被告未在合理期限内履行通知义务，侵害了原告行使优先购买权，现原告诉请被告承担赔偿责任，应予支持。”

二、承租人请求出租人承担侵权责任。

根据09年《城镇房屋租赁合同案件解释》规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

小编以为，承租人在优先购买权受到侵害的场合，该条规定的救济方式是出租人向承租人承担赔偿责任，其赔偿范围的确定应适用违约损害赔偿的一般规则，如完全赔偿原则、合理预见规则、与有过失规则、损益相抵规则，但在具体案件中承租人如何举证损失存在较大难度，特别是仅存在预期利益损失时候。以同地段同面积的房产价格升值给承租人带来的购房损失，一般很难得到法院支持。

根据（2012）宁民终字第 2550号案件，江苏省溧水县人民法院及该案二审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以说明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人主张以同地段同面积的房产价格扣除百货大楼拍卖实际销售价作为计算标准，来主张其直接损失500万元，法院认为，上诉人并未提供证据证明其因购买同地段同面积房产的价款与百货大楼拍卖价款会产生溢价，也未提供证据证实其实际产生500万元损失，上诉人应承担举证不能的法律后果，故对上诉人要求被上诉人赔偿损失500万元诉请，不予支持。

同样（2012）闸民三（民）初字第1549号案件，上海市闸北区人民法院认为，侵犯优先购买权所致的损失从理论而言仅是或然性的损失，而非必定产生，只有在确定承租人能够实现优先购买权的情况下，该损失才成为必然。由于承租人能否实现优先购买权属将来发生的未证事实，具有不可预知性，不能直接认定为侵权责任的构成要件，倘在尚未证实必定发生此种事实的情况下，即要求侵权人承担所有的损害赔偿责任，似有违法律的公平正义。故本院认为界定侵犯优先购买权的损害赔偿责任，应当考量租赁双方的过错程度、优先购买权行使的盖然性以及个案的具体情况等等。在上述考量因素中，过错程度应占据首要地位，行为人须为其过错付出应有的代价，否则过错方均可藉未来不确定之事实而推诿其应承担的法律责任，这将极大地损害交易秩序和社会诚信。

篇8：租赁房屋出租人与承租人治安管理责任书文档

在房屋承租人优先购买权法定的前提下, 出租人与第三人订立房屋买卖合同的效力认定就为合同自由在此类案件的适用划定了界限。在划定界限的过程中, 有以下三方面问题值得探讨:当房屋承租人优先购买权受到侵害时, 一是何种情形下可以适用合同效力瑕疵, 何种情形下限制适用;二是可以适用合同效力瑕疵时, 依现行法律, 应选择适用无效、可撤销和效力待定中的哪一种方式;三是依法学理论分析, 应适用无效与可撤销中哪一种方式更好。

一、出租人与第三人房屋买卖合同效力瑕疵认定

在房屋承租人优先购买权的案件中, 承租人受到侵害的常见情形是出租人未提前通知承租人而与第三人签订买卖合同并将房屋所有权转移给该第三人。为维护承租人的权益, 一定条件下可以认定合同效力瑕疵从而达到使该第三人返还财产、赔偿损失的目的。问题是何种情形下应当适用, 何种情形下限制适用。提出此问题, 是鉴于最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见 (试行) 》 (以下简称《民通意见》) 第118条废止前, 不少法院在审理此类案件时动辄适用合同效力瑕疵, 特别是选择适用合同无效原则来处理侵害房屋承租人优先购买权的案件。其结果却未必理想, 多数情况是既没能惩戒侵害人, 又无法保护受害人。

实践中, 出租人与第三人签订买卖合同侵害承租人优先购买权不外乎两种情形:一是第三人受出租人欺诈签订房屋买卖合同, 导致承租人优先购买权受损;二是第三人与出租人恶意串通签订房屋买卖合同, 共同侵害承租人优先购买权的行使。

对第一种情形, 依第三人是否已办理所有权转移登记又分为两种情况, 均属限制适用合同效力瑕疵的情形。如果第三人未办理房屋所有权转移登记, 承租人优先购买权作为债权比第三人的债权更有履行上的优先性, 此为“优先”应有之意。而且, 同样作为受害者的第三人基于有效的合同向出租人请求违约损害赔偿能够得到更充分的保护, 应无适用合同效力瑕疵的必要。如果第三人已办理房屋所有权转移登记, 由于第三人善意取得房屋所有权, 承租人优先购买权的效力转而体现为向出租人请求损害赔偿。此时如果适用合同效力瑕疵原则处理, 既无益于承租人的损害赔偿请求权的实现, 又与对第三人根据善意取得原则取得房屋所有权的制度相冲突, 可见, 此种情形下, 适用合同效力瑕疵原则处理已无必要。

对第二种情形, 即第三人与出租人恶意串通侵害承租人优先购买权, 无论从法律规范还是从学理角度分析, 均具备了合同效力瑕疵的适用条件, 当然从两个角度分析得出的适用方式大相径庭。本文将在下文中就此重点探讨。

二、出租人与第三人恶意串通侵害承租人利益的房屋买卖合同效力的法律规范分析

针对出租人与第三人签订房屋买卖合同侵害承租人优先购买权的情形, 相关法律规范及其适用有一个发展历程。从1988年《民通意见》第118条不加区别地全部认定出租人与第三人房屋买卖合同无效, 到1999年《合同法》第230条“出租人出卖租赁房屋的, 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人, 承租人享有以同等条件优先购买的权利”这一不置可否的规定, 再到2007年废止《民通意见》第118条, 不同法律规范表述含义有所不同, 期间各地法院对此类案件的处理, 在法律规范适用上并无同一尺度, 完全取决于法官的自由裁量权, 因此导致不同处理结果的发生。直至2009年9月1日起施行的《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用》 (以下简称《房屋租赁解释》) 第21条明确规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形, 承租人请求出租人承担赔偿责任的, 人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的, 人民法院不予支持。”至此, 对此类案件的处理, 才有了一个清晰的判断标准。从该条款用语来看, 似乎走了《民通意见》第118条的另一个极端, 完全堵塞了认定买卖合同无效的渠道。但最高人民法院民事审判第一庭 (以下简称最高院民一庭) 负责人就《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在答记者问中, 对该条款合同效力瑕疵的部分进行了阐释:“规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由, 请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时, 承租人依照《民法通则》第58条第1款第 (4) 项规定和《合同法》第52条第 (2) 项规定, 主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效”。类似观点同样见诸于最高人民法院主编的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》, 但该观点所涉情形比恶意串通所能包含的全部情形要少, 仅将虚高定价而恶意串通的情形认定为合同无效。对此, 学界也有不同观点:对于承租人的损害, 应当只向出租人请求损害赔偿, 而不能宣告前手买卖合同无效。

最高院民一庭负责人的阐释不仅肯定了出租人与第三人于恶意串通情形下买卖合同可以被认定为效力有瑕疵, 并且进一步明确其方式为认定合同无效, 自然衔接了《民法通则》第58条第1款第 (4) 项规定“下列民事行为无效:…… (四) 恶意串通, 损害国家、集体或者第三人利益的……”和《合同法》第52条第 (2) 项规定“有下列情形之一的, 合同无效:…… (二) 恶意串通, 损害国家集体或者第三人利益……”。按照现行法规定, 认定效力瑕疵进而主张合同无效自无障碍。笔者认为《房屋租赁解释》第21条第2句表述欠缺明确性, 如略加修改为“但据此请求确认……人民法院不予支持”, 欲表达的意思将更清晰。

三、出租人与第三人恶意串通侵害承租人利益的房屋买卖合同效力的学理分析

依据合同欠缺生效要件的不同, 法律给予部分合同以不同程度的否定评价, 依次为合同无效、可撤销和效力待定, 其中程度最重者为合同无效, 将产生当然、自始、确定无效的后果。但依上述最高院民一庭负责人答记者问中所言, 承租人若对出租人与第三人恶意串通情形下所订立买卖合同主张无效, 则该买卖合同为无效, 若承租人不主张, 则买卖合同有效, 这就与无效合同自始、当然、绝对无效的性质产生矛盾。特别是在合同相对无效的独立存在价值存有争议的情况下, 承租人到底应主张合同撤销还是合同无效来保护自身权益, 产生了客观上的困难, 此时法律规范就丧失了应有的指引功能。

对出租人与第三人恶意串通情形下所订买卖合同, 王利明认为:“出租人未给承租人提供优先购买权的行使条件的, 承租人有权撤销出租人与第三人之间订立的买卖合同”。此观点的核心, 一是期望法律对出租人与第三人买卖合同否定评价的程度略为缓和, 二是在实际上避免了陷入相对无效的独立存在价值的理论争议。

究竟合同无效和合同可撤销有何本质不同?在新《合同法》颁布前, 有关民事行为的无效和可撤销分别规定于《民法通则》第58条和第59条。从分类上看, 两个条款的主要划分标准很明显, 即表意人意思与表示背离的不同形态。前者表现为欺诈、胁迫与恶意串通, 后者表现为重大误解与显失公平。随着《合同法》的出台其第52条对《民法通则》宽泛的适用合同无效进行了限制的同时, 我们也发现合同无效与可撤销的区分标准不那么纯粹了。欺诈与胁迫又依据保护不特定人还是特定人利益为标准, 分别归属于合同无效与可撤销, 进而依各自情形由不特定人或特定人予以主张。

对比《民法通则》第58条、第59条和《合同法》第52条、第54条的规定, 可以看出, 除欺诈与胁迫外, 有关意思与表示背离的其他三种形态的规定并未依同样标准进行再划分。但实践中, 其他三种形态中也出现了游离于合同无效制度之外, 又不属于合同可撤销制度调整的情形, 即恶意串通, 损害第三人利益的部分情形。依笔者观点, 欺诈与胁迫所存在的二次划分标准对恶意串通同样有适用的必要, 恶意串通依该标准分别适用合同无效和可撤销。试想, 在恶意串通的情形下, 倘若受损害方属不特定的第三人, 与国家、集体利益同属广泛的、不特定利益群体, 此时由任何人主张合同自始无效才能有效保护受损害的利益群体。倘若受损害方为某一特定的第三人, 断然剥夺了由该第三人自主决定是否撤销合同的权利, 当然认定合同无效, 有越俎代庖之嫌。从实质意义上说, 即使以保护特定当事人利益为目的, 用法律规定剥夺特定人自主决定合同效力的权利, 私法自治同样将受到破坏。

可见, 合同无效与可撤销的根本区别并不在于表意人意思与表示背离的不同形态, 而是依法律否定评价程度的不同表现在以下两方面:是否保护特定人的利益和是否得由该特定人予以主张。

篇9：承租人为何不得将房屋擅自转租

王某是一塑料厂的工人，山于工厂经营小景气，2000年3月，王某下岗了，生活愈加困难。好友陈某对他的处境非常同情，主动提出把自己的一间临街房屋租给王某开餐馆，而且每月只收王某600元租金，这个价格比市价要低许多。王某喜出望外，很快与陈某签了房屋租赁合同，约定租期为5年。王某用陈某的房屋开了一家餐馆，但由于王某经营无方，餐馆很不景气，几个月后，王某没有信心再经营下去了。这时正好有人想租他的店面，王某遂以每月1200元租金转租，除了每月交给陈某600元外，王某每月净赚600元。此事后来被陈某发现了，陈某认为，当初是看在朋友的份上想帮王某一把才定下600元租金的，王某将房屋转租并从中渔利，违背了自己的初衷，要求王某退房。王某尽管感到有些理亏，但认为有合同在手，要打官司的话自己稳操胜券，所以不答应退房，说5年租期届满时自然会退房。陈某无奈之下起诉到法院，要求解除与王某的房屋租赁合同。

本案中，陈某将临街房屋出租给王某开餐馆，符合国家法律的规定，双方所签的租赁合同有效。但承租人王某如果要将房屋转租给第三方使用，必须事先征得出租人的同意，否则，出租人有权收回租赁物，解除租赁合同，并由承租人承担违约责任。我国《合同法》224条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，王某将房耀转租他人，并未通知陈某，更不要说取得陈某同意了，因此，陈某有权解除与王某的合同，收回房屋的使用权。

按合同约定合理使用租赁房屋是承租人的基本义务。本案中王某若不想租下去，他可以与陈某协商解除租赁合同，但不能擅自将房屋转租，更不能以此谋利。

篇10：租赁房屋出租人与承租人治安管理责任书文档

一、租赁房屋注意事项，出租方应注意的7大事项

1、房东要核实承租人

房东在租赁房屋时应对租房人的身份加以核实，主要包身份证、护照、驾驶证等相关证件的核查，同时要访问租房者的姓名、工作、居住人数途等情况，最好到相关公安机关查询租房者信息。

2、房子尽量不租给短期租住者

房东最好一般不要租给短期租房者，比如只租一两个月的人，租给对方时必须要十分谨慎。一般房东尽量以半年为最短期限，并且房主对不知底细的人尽量不要透露太多的信息。

3、物业杂费的交付

卫生费、有线电视费等费用由谁来交，要与物业或业主核实。

4、房东多回访承租者

房东要经常打电话询问租房者房屋的情况，并定期看看房屋的基本概况。一旦发现所出租房屋有什么异常现象，尤其是在家电等切不可掉以轻心，要及时通知公安机关。

5、合租情况及租赁房屋合同

办理合租合同时，需有房主方的同意合租书面证明。房主未取得共有人同意的情况下不得出租的共有房屋。房客与房东的任何口头协议都尽量落实在正式租房出租合同中。

6、房东不要频繁涨价

房东要善待房客，对于使用房子不允许之处在租房时提醒房客就行。不要总提涨价，一年后续租双方可以协商，如果不涨就不要涨，三年后可略为涨一些，房客也不会反对。涨价频繁，房客住不长久，也会增加寻找新房客的成本。

7、租赁房屋的租期不超过20年

租赁房屋最长期限不能超过20年，否则超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。

二、租赁房屋注意事项，承租方应注意6大事项

1、出租房房东个人情况

租赁房屋时，租房者对于房东的个人情况要验查仔细：房东本人、房产证、身份证，委托出租的要有委托人的委托书、房产证、身份证或复印件。无房产证的要有购房合同，转租的要有租赁房屋合同以及提供该房屋的相关产权证明，以免引起法律纠纷。

2、定金支付注意事项

承租方避免交订金，房客一旦交了订金就十分被动，提出的要求可能不被写进租房合同里。如果房主要求支付定金，也需要请查看以上证件，一般定金不要超过月租金的20%，并且要求出具收条。

3、房屋损坏情况写进合同

承租方租赁房屋时要仔细，将房屋设施破损的情况写进合同，以防中介在收房时扣押金。

4、收据押金条的保管

承租方切记不能丢失押金凭证或将其给中介公司。

5、物业杂费交付写进合同

租赁双方达成协议，除了签署正规的《房屋租赁合同》之外，对于房屋内的设备、租赁期间的水、电、煤、气、有线电视、电话、物业维修基金等相关费用的结算与承担也要详细写清楚并且作为其合同附件收好，以免给自己带来不必要的麻烦。

6、寻找合适房屋

旺季租赁房屋，租客很难在短时间内找到合适的房屋。因此，租客在租赁房屋时不应单一的寻求工作地点周边的房屋，也可根据自身需求，特别是在租金承受能力有限的情况下，只要交通便利，上下班时间不长，距离远一些的房屋也应列入选择租赁范围之内。

三、租赁房屋流程

1、将租金与水、电、气费分开

如果将这些包括在房屋租金内，就必须适用缴纳各种房屋出租的税费，对房东十分不利，所以在房屋出租协议中规定由租房方按消费量直接支付给相关的供应公司或其代理。

2、将物业费与租金分开

物业费若纳入租金总额，则房东还需缴纳各种房屋出租税费，所以物业费在房屋出租协议中规定由租房方直接支付给物业公司。

3、将房屋租金与车库租金分开

篇11：房屋承租人的优先购买权（范文）

据《合同法》第230条、《民法通则意见》第118条及《房屋租赁合同解释》第21条、第24条，房屋承租人有优先购买权。需注意的要点有：

1．仅限于房屋租赁场合，其他物品的承租人并无此权利，这是与共有人之优先权的一大区别；

2．出租人出卖出租房屋，应提前15日通知承租人；

3．出租人侵害承租人优先权的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但请求法院确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

4．次承租人的优先购买权。在转租的场合，次承租人与转租人（承租人）都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优于后者。

（四）房屋抵押权人无优先购买权（特别注意）

（五）优先购买权的冲突解决

共有人与房屋承租人在房屋这一特定标的物转让场合下，有可能存在冲突，依物权优先于债权的原理，其权利顺位为：共有人>承租人。

（六）优先购买权的限制

依据强制执行程序（拍卖程序）或破产程序出卖标的物时，优先购买权人主张优先购买权的，应提前申明，否则，人民法院不予支持。

篇12：房屋出租人拒绝传销承诺书

为配合濮阳市开展的创建“无传销社区（村）”活动，防范传销违法犯罪活动在我社区（村）存在或死灰复燃，为广大居民（村民）营造安全、健康、和谐的生活环境，我郑重承诺：

一、远离传销，拒绝传销，不参与任何传销违法活动；

二、搞好宣传，劝说亲朋好友、同事、同学和邻居，认清传销的危害和参与传销的违法反果，使其自觉远离传销；

三、不将闲置房屋租赁给传销和疑似传销人员，一旦发现是传销人员承租，迅速向当地工商、公安、居委会、村委会举报，主动配合有关部门予以强行清退；

四、发现其他传销违法犯罪活动主动举报，同时配合政府部门积极开展打击传销违法犯罪和防范抵制传销的宣传工作。

五、出现被告知后仍拒不配合清理非法传销人员或者包庇非法传销人员情况的，自愿承担相应责任，接受街道、社区、派出所、工商所的依法强行处理和行政处罚。

承诺人（房屋出租人）：

联系电话：

篇13：租赁房屋出租人与承租人治安管理责任书文档

但这种对返还融资租入固定资产的会计处理方法并不符合谨慎性原则和实质重于形式原则的要求。承租人对融资租入固定资产按照自有资产进行确认、记录、计量, 并采用与自有应折旧资产相一致的折旧政策计提折旧, 符合实质重于形式原则。但承租人返还租赁资产时没有按照处置自有资产处理, 显然违反了前述确认租赁资产时遵循的实质重于形式原则, 这使人难以理解。

从当前实务来看, 将返还的租赁资产直接通过借记“长期应付款———应付融资租赁款”、“累计折旧”科目, 贷记“固定资产———融资租入固定资产”科目处理, 会产生诸多负面影响:一是不符合谨慎性原则和实质重于形式原则的要求;二是承租人返还租赁资产时没有考虑返还时发生的拆卸费、资产评估费、运输费等处置费用;三是没有考虑返还租赁资产时承租人的担保余值与返还租赁资产担保部分的公允价值是否一致的问题。

基于此, 笔者认为, 应将承租人融资租入的固定资产返还作为固定资产处置处理。其理由如下:根据会计准则的规定, 固定资产满足下列条件之一的, 应当予以终止确认: (1) 该固定资产处于处置状态。固定资产不再用于生产商品、提供劳务、出租或经营管理, 便不再符合固定资产的定义, 应确认为处于处置状态的固定资产。 (2) 该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。固定资产的确认条件之一是“与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业”, 如果一项固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益, 那么其也不再符合固定资产的定义和确认条件, 应予以终止确认。

显然, 承租人将融资租入的固定资产返还给出租人后, 该项固定资产不能再被承租人用于生产商品、提供劳务、出租或经营管理, 即满足固定资产终止确认的第一个条件, 那么该项租赁资产应该属于处于处置状态的固定资产。承租人应该按照自有固定资产处置进行账务处理, 即应通过“固定资产清理”科目进行核算。

1.承租人不承担返还租赁资产的拆卸费、评估费、搬运费等费用。在租赁期届满, 承租人向出租人返还融资租入固定资产时, 若担保余值等于或者小于租赁资产担保部分的公允价值, 则应按融资租入固定资产的担保余值, 借记“固定资产清理———融资租入固定资产”科目, 按该项资产的累计折旧账面余额, 借记“累计折旧”科目, 按融资租入固定资产的入账价值, 贷记“固定资产———融资租入固定资产”科目。同时, 借记“长期应付款———应付融资租赁款”科目, 贷记“固定资产清理———融资租入固定资产”科目。若担保余值大于租赁资产担保部分的公允价值, 则在上述会计处理的基础上, 按与出租人商定的应支付的赔偿金额, 借记“营业外支出”科目, 贷记“其他应付款”、“银行存款”等科目。

2.承租人承担返还租赁资产的拆卸费、评估费、搬运费等费用。在租赁期届满, 承租人向出租人返还融资租入固定资产时, 若担保余值等于或者小于租赁资产担保部分的公允价值, 则应按融资租入固定资产的担保余值, 借记“固定资产清理———融资租入固定资产”科目, 按该项资产的累计折旧账面余额, 借记“累计折旧”科目, 按融资租入固定资产的入账价值, 贷记“固定资产———融资租入固定资产”科目。同时, 按发生的拆卸费、评估费、搬运费等处置费用总额, 借记“固定资产清理———融资租入固定资产”科目, 贷记“银行存款”、“库存现金”或“其他应付款”等科目。按融资租入固定资产的担保余值, 借记“长期应付款———应付融资租赁款”科目, 按“固定资产清理———融资租入固定资产”科目余额, 贷记“固定资产清理———融资租入固定资产”科目, 按二者的差额, 借记“营业外支出”科目。若担保余值大于租赁资产担保部分的公允价值, 则在上述会计处理的基础上, 按与出租人商定的应支付的赔偿金额, 借记“营业外支出”科目, 贷记“其他应付款”、“银行存款”等科目。

篇14：房屋承租人优先购买权存废论

承租人的先买权作为一种民事优先权，特指承租人在一定条件下对其所租赁的房屋享有较之一般购买人有优先购买的权利。我国现行立法对该制度也作出了确认。从上世纪50年代房屋承租人优先购买权最早被我国房屋政策承认到80年代相关法律法规的基本完善，直至社会经济条件已经发生翻天覆地变化的今天，这一制度已逐渐失去了存在的理论依据和实践上的经济价值和社会价值。在当今社会条件下，优先购买权不仅从理论上来讲背离了民法的基本原则，而且在司法实践中也存在许多难题，从而使这一制度既缺乏法律上合法性的支撑，也失去了实践中合理性的基石。

二、房屋承租人优先购买权的理论缺陷

（一）房屋承租人优先购买权违背了民法的平等、公平原则

在计划经济和改革初期，私房拥有者一般自住，出租屋多数是公房，也鲜有商品房买卖现象。法律规定承租人优先购买权不外是考虑到承租人主要是为基本生活需要而承租公房长期居住，如果不规定优先购买制度，在所有权人出售房屋的时候他们就有可能会陷入无房可住的困境。所以当时这一规定即使从法条上看貌似不平等，但在实质上却实现了真正的平等。但在购买商品房已经是市民拥有住房主渠道的今天，大多数承租人是为了短时期的学习、工作而租住房屋，即便是承租的房屋被他人买走也不至立刻露宿街头，再加上合同法的关于“买卖不破租赁”的规定，已经密实地保护承租人的租赁权了，所以“目前从司法实践以及保护承租人规则的强化来看承租人相對于出租人，不仅不是弱者，还有不断强大的趋势，现实中不存在特别保护的合理性”。今天继续存在的承租人优先购买权已经明显违背了民法的平等原则，因为房屋所有人与承租人都是民法上的平等主体，但先买权的规定却通过限制所有权人对房屋的处分权来保护一个不需要特别保护的权益，这既不平等，也不公平。

（二）房屋承租人优先购买权违背了民法的意思自治原则

意思自治原则作为民法的一项基本原则，贯穿于整个民法之中，体现民法最基本的精神。但在规定了承租人优先购买权之后，房屋所有人被剥夺了选择买受人订立契约的自由。他们不能按自己的个人意愿，选择想与之订立房屋买卖合同的当事人，也无法按利益最大化的要求将房屋出售给出价最高的购房人，甚至当其将房屋卖与第三人之后，也不能协商以另外的方式赔偿，因为法律赋予了承租人宣告房屋买卖无效的权利。这不能不说是国家在民法上规定“意思自治”的自由的同时又粗暴地干涉了这种“意思自治”的自由。

三、房屋承租人优先购买权的实践难题

（一）行使优先权的条件难以认定

承租人优先购买权的同等条件难以确认。1998年最高人民法院院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。《合同法》第230条规定也大致相同。我国法律规定中所指的“条件”是单指的同等价格呢，还是包括支付方式和其他交易条件在内的条件，（比如出卖人基于某种特殊关系如亲属、朋友关系，作出的巨大让利，或是第三人出于某种原因能提供的其他优厚的购买条件）目前在我国司法实践中尚无定论。法律规定“同等条件”的意义主要在于要保护优先购买权人，同时又不能损害出卖人的利益。

但这个同等条件的规定也给司法实践带来了困难，既不能顺利地完成同时保护优先购买权和出卖人利益的任务，也容易给法官形成一个滥用自由裁量权的空间

（二）司法实践中承租人优先购买权的立法目的常常落空

承租人优先购买权的有关规定在司法实践中容易引发争议而不易操作。比如承租人的优先购买权是否应该受到限制，在哪些情况下应受到限制？承租人优先购买权与其他优先购买权发生冲突时（比如与房屋共有人的优先购买权冲突）应该遵循怎样的原则来处理等等。

承租人优先购买权的规定在司法实践中极易被规避而无法实现立法者的目的。法律规定房屋承租人优先购买权的目的就在于保护承租人得到房屋所有权的可能性，如有学者认为：“优先购买权制度的设立不仅在于稳定承租关系，而且在于保障承租人可以优先得到房屋的所有权，而不是租赁权”。但在司法实践中，承租人的优先购买权却极易被规避而无法实现，比如所有权人可以与第三方串通好以“假赠与实买卖”的方式将房屋所有权让渡给其他人，此时，承租人难以主张其优先购买权。因为只有当房屋所有人公然出卖其房屋时，承租人的优先购买权才能被“激活”，否则，只能处于一种“沉睡”的状态。再如所有权人也可以在“同等条件”上做文章，让承租人无法满足所谓同等条件的要求而失去优先购买权。

承租人优先购买权不能起到稳定社会秩序的作用。今天的出租房已经和最初规定优先购买权时候的主要是公房的情况大不一样，租赁房大多数是私房，承租人优先购买制度已经失去了本来具有的保障承租人基本生活需求，稳定社会生活秩序的作用。相反，优先购买权行使导致出租人、承租人、善意第三之间的利益发生冲突，出租人可能会故意设置障碍，使承租人的优先购买权落空，承租人也可能会恶意地起诉买卖合同无效，就会对稳定的社会秩序造成破坏。

（三）优先购买权会破坏市场的交易安全，影响物的效用的发挥

承租人优先购买权常常使房屋所有权处于一种不稳定的状态，因为按照承租人优先购买权的规定，在有租赁关系存在的情况下，所有权人要出卖房屋，必须有一个三个月的等待期，而承租人优先权受到侵害，通过法定程序主张房屋买卖合同无效，也有个两年的诉讼时效的规定，在这两个时间段里，房屋都是处于一种权属不明的状态。在时间就是金钱的市场里，这样的时间规定显然是大大地防碍了房屋使用价值的发挥，减慢了市场流通的速度，严重违反了发挥物的最大效用的经济规律。最后当房屋买卖因侵犯了承租人的优先购买权而被确认为无效之后所有权人和购房人为准备订立合同、办理产权手续所支付的费用就会白白损失，这不仅提高了交易成本，也造成了社会财富的极大浪费。

四、结语

篇15：租赁房屋出租人与承租人治安管理责任书文档

北京市海淀区人民法院

民事判决书

(2012)海民初字第4 7 6 8号

原告（反诉被告）北京某商业管理有限公司，住所地北京市海淀区X大街X号X层，注册号：略。

法定代表人王某，总经理。

委托代理人刘某，男，中国X大学助理研究员，住中国X大学宿舍。

被告（反诉原告）徐某，男，196X年X月X日出生，汉族，自由职业者，户籍地江西省X市X镇X桥组X号，住北京市朝阳区X城X号院X号楼X室，身份证号：略。

委托代理人程芝，北京市国汉律师事务所律师。联系电话：159 1059 2307。

原告（反诉被告）北京某商业管理有限公司（以下简称某公司）与被告（反诉原告）徐某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员舒怡独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）某公司委托代理人刘某、被告（反诉原告）徐某及其委托代理人程芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）某公司诉称，2 01 1年4月我公司与徐某签订租赁合同，承租我公司经营的北京中关村某6层某某商城柜台，合同期限一年，有效期自2 01 1年5月1日起至2 01 2年4月3 0日止，租金支付方式为半年一付、先支付上半年租金，下半年租金至半年租期到期前3 0天支付。租赁协议签订后，徐某支付了上半年租金，2 01 1年10月31日上半年期限到期后，徐某未按照合同约定交纳下半年租金，无理由拒交租金经我公司多次催告后仍拒绝交纳。我公司于201 1年1 0月1 0日发出通知，要求其于2 01 1年1 0月31日撤场，其仍不按规定时间撤场，并围堵市场，扰乱市场秩序导致我公司产生损失。故诉至法院请求判令：

1、解除双方签订的租赁合同；

2、徐某支付我公司损失65 302.27元（包括

1、市场租金损失59 721.7，计算方法为我公司某市场一个月正常经营应收租金为450 077.67元，由于徐某、裴某、王某三家超租期外经营，扰乱市场导致我公司1 0月份没有收到租金，故该损失应由三家分担，分担损失的数额以三个人租赁柜台的租金比例计算；

2、看管货物损失3 0 0元，徐某、裴某、王某拒绝撤场的货物放到公司库房内，我公司每月花3 000元请一人看货，上述三人超期经营9天，每人应承担看货损失3 00元；

3、电费损失749.34元，计算方法为我公司正常经营下每1 7天支出电费32 0 0元，故在超期经营的9天中，我公司共损失电费1694.1元，该损失应由徐某、裴某、王某三家分担，分担损失的数额以三个人租赁柜台的租金比例计算；

4、人员工资损失4531.23元，计算方法为我公司正常经营下每1 7天支出人员工资1 9 3 51元，故在超期经营的9天中，我公司共损失人员工资10 244.6元，该损失应由徐某、裴某、王某三家分担，分担损失的数额以三个人租赁柜台的租金比例计算）。

被告（反诉原告）徐某辩称，我不同意某公司的诉讼请求。首先，我不存在不交租金的违约行为。我与某公司签订了租赁协议，租期自2 01 1年5月1日起至2 01 2年4月3 0日止。合同约定，如果我不按时交纳租金，某公司可自货款中扣除。合同签订后，我交纳了保证金，装修店铺，正常经营，2 01 1年9月，由于某公司决定调整市场方案．不再经营服装改作电子产品，便要求我们经营服装百货的商铺撤摊，大部分的商铺跟某公司协商后，拿到一定的钱后撤离。但我、裴某与王某三家没有达成协议，不同意撤摊。我的上半年租金已经支付至2 011年1 0月31日，双方租赁合同仅约定签合同是一次性交付租金6个月，对于下半年租金何时交纳没有约定，仅约定合同到期终止前应当付齐租金。我不存在违约行为。其次，双方的租赁合同已经因某公司的撤场行为事实解除。由于租期未满，我直至2 011年11月8日晚仍然在正常经营，第二天早上发现我装修的店铺已经被人全部拆除，柜台被拆、存放的货物、模特等其他物件已经被某公司在未经我同意且未清点的情况下全部收走。某公司单方面撤场的行为导致租赁合同已经无法实际履行，我同意解除租赁合同。第三，某公司所谓的损失没有事实的依据，租金损失是某公司为了调整经营方向自行将原租户清走的行为造成的，与我无关；某公司强行收走我的货物造成我无法经营应当赔偿我的损失，而不能向我要求货物看管的损失；某公司的电费损失与我没有关系，经营的每家商铺都是自己打卡单独充值，我是用我自己买的电进行经营，某公司的电费属于该公司自己的经营成本；人员工钱也属于某公司自己的运营成本，与我无关。我同意支付2 011年1 1月1日至1 1月8日期间的租金3066.64元（按照合同约定的租金计算）。现在我的货物已经完全被某公司胡乱堆放、毁损。故我提出反诉其要求：

1、某公司赔偿我被强行撤场产生的损失242 626.66元（包括：装修损失85000元，货物损失151766.66元，衣架2900元，模特损失2120元，灭火器等损失840元）；

2、某公司返还保证金1万元；

3、反诉费由某公司承担。2011年1 1月1日至1 1月8日期间的租金3066.64元可自上述金额中扣除。

反诉被告某公司，我公司不同意徐某的反诉请求。徐某所说的损失跟我公司没有关系，装修不是我公司动手拆的，货物我公司虽然没有作清点但是全部都收走堆放了，他要的话把库管费交齐自己去挑，衣架、灭火器什么的我公司不知道有没有，货物损失肯定不值徐某主张的这么多钱。是徐某不交租金违约在先，我们不予退还保证金，货物损失也应些由徐某自己承担。

经审理查明：2 011年4月3日，某公司（甲方）与徐某（乙方）签订租赁经营合同书。双方约定：1.1甲方提供营业场地即统一的管理监督，乙方提供商品及专柜必要的装修装饰，乙方租赁经营；1.2甲方负责提供位于中关村某六层某A106号38.9平房米的面积作为租赁的营业场地；1.3租赁柜台经营范围限于某品牌男装；1.4乙方租赁专柜在本合同签订时须向甲方交纳6个月租金，共计69 000元；1.6乙方须于租金到期三十天向甲方交纳下次租金。1.7若乙方超过缴纳租金期，甲方有权从乙方销售货款中扣除甲方应得的租金，乙方不得提出异议。如乙方销售货款不足以补足甲方应收租金，乙方应足额补齐，否则甲方有权采取扣留商品等措施；1.8合同有效期自201 1年5月1日至2 012年4月30日；2.1甲、乙双方均有义务保证租赁场地、位置、设施、面积的稳定性。甲方由于商品变更及经营需要，或依据其经营的业绩考评结果，需变动柜台位置、增减其经营面积及其它变更事宜时，应于变更前三十天通知乙方，乙方应同意甲方的要求；2.2租赁场地装修改造的一切费用由乙方承担，且事先须按甲方要求提交施工方案，经甲方批准后方可实施：2.6乙方负责租赁专柜商品的采购、运输、仓储、保管、保险等工作及费用；2.8租赁专柜商品销售时，乙方须严格遵守开票售货、统一收款的销售制度，并由甲方负责向顾客提供收银收据。乙方不得私自收款付货；2.13签订本合同时，乙方需缴纳保证金1万元，保证金应由甲方在整个租期内保留，不计利息，若乙方违反或不遵守不履行条款所述之任何协议、规定或条件，则甲方有权行使本租赁合同给予的补救权利、终止本租赁合同、保证金不予退还及就因此招致之费用、开支、损失、损害或其它赔偿。另外甲方可在任何上述情况下在乙方违反、不遵守或不履行本租赁合同甲方有权选择立即从保证金中扣减；2.14保证金作为消费者投诉乙方所出售的商品或产品或提供之服务的质量出现问题的赔偿备用金，若乙方所出售的商品或产品提供之服务在乙方合同期满离场后3个月内未出现顾客质量问题投诉，则甲方应在3个月期满时无息退还保证金全部款项。3.4甲方为租赁场地免费提供基本照明，乙方铺位内用电，甲方则按有关标准以实际发生额据实收取电费。6.1在合同期满三日内，乙方应将其所有商品及物品运离租赁场地，并保持甲方原设施完好。如未能按时撤离或损坏甲方原有设施，由此发生的费用，甲方有权从其结算款中扣除。6.2合同终止时，乙方须一次性付清应付给甲方的应得租金收入和其他费用。7.1合同有效期内各类通告，包括邮件、合同附件及结算单等，均以书面形式为准，并作为本合同的一部分，与本合同具有同等的法律效力。徐某向某公司给付2 01 1年5月1 1日至2 01 1年1 0月31日的租金69 00 0元，保证金1万元。01 1午1 1月8日晚，中关村某六层市场停业后，某公司未经徐某同意拆除了某品牌男装柜台。经询，某公司称着手拆除商铺内装修的公司并非某公司，商铺内商品及杂物打包存于某公司仓库内，打包时商品及杂物未作清点。

某公司主张2 01 1年1 1月8日撤场是因为徐某未交租金，故某公司在通知徐某后单方行使解除权，为此某公司提交交租通知回执一份，以证明曾于2 01 1年9月1 6日通知A106号商铺交纳租金。该交租通知签收人为刘某，系A1 0 6商铺聘用业务员。某公司还提交该公司干2 011年10月1 1日、1 0月1 2日作出的通知两份，2 01 1年1 0月2 5日作出的通告一份以及撤场通知回执一张，以证明曾以公示的形式通知徐某于2 01 1年1 0月31日撤场。2011年1 0月12日通知内容为：“某管理办公室于2 011年9月1 6日下发商户交租通知，由于商户未按规定日期交纳租金，根据《租赁合同书》第一条第1.6款和1.7款，特通知未交租金商户于2 01 1年1 1月31日2 0点前主动将铺位内所有物品撤出北京某经营场地，逾期未撤，视您为自动放弃处理，产生的相关法律责任及后果，由您自行承担”：10月1 2日通知内容为“按照《租赁合同书》相关规定，公司正常下发了交租通知，如商户有异议，可以通过书面形式或选出商户代表把所提出意见与建议递交到管理办公室，由办公室统一汇总上报公司，公司将于本月1 5日派出负责人当面浅谈相关事宜。在这期间请商户不要影响商场正常营业，由此带来的经营损失公司将通过法律途径解决处理。一切后果自负”。2011年1 0月2 5日的通告内容为“我公司对某中关村店近期的经营状态和提交的各种事项非常重视，要求管理人员与商户积极沟通、相互配合、同舟共济，做到以下四个方面的工作：一，管理人员积极与各商户沟通，商户配合管理人员了解实际情况；

二、各商户配个管理人员了解事情真相，探讨解决方案：

三、对居心叵测、行为不良的商户，对严重影响正常经营秩序和对商场造成重大损失的商户追究责任，查证一个处理一个；

四、希望各商户以书面形式提交自己的真正意向和想法，诚实履行合同约定”。某公司提交的撤场通知回执上没有徐某的签字，也没有日期。某公司称撤场通知确已送达A106号商铺，但徐某拒绝签收。徐某对某公司提交的交租通知回执、撤场通知回执、通知二份、通告一份均表示不认可，称其从未见到并签收上述通知通告。

徐某主张2011年11月8日某公司撤场是因为中关村某6层变更经营范围，为此徐某向本院提交2 011年11月的购电凭条三张（购电日期分别为1 1月1日、5日、8日）、某中关村店“某电子城”招商宣传册一张、某公司与第三人签订的协议两份。徐某提交三张购电凭条以证明直至2 01 1年1 1月8日中关村某6层物业还在向租户王某售电，未通知商户撤场事宜。徐某提交的招商宣传册显示中关村某6层以“电子城”形式对外招商，以此证明某公司系为变更经营范围，通过将服装百货类租户清理，达到招租电子产品租户的目的。为证明某公司以多种方式与原租户解除原租赁合同，徐某提交某公司与第三人签订的协议内容如下：“甲方某公司，乙方江某，双方就2 01 1年1 1月8日清场事项协商一致达成以下条款：

1、甲方同意退还乙方合同保证金：5 000元；

2、甲方同意不追究乙方1 1月1日至8日未交租金；

3、甲方同意退还扣留乙方的所有商品，并就装修事项同意一次性补偿25000元；

4、乙方同意2 011年11月1 7日21：00前将所有物品撤出场地，不干涉甲方的任何正常经营活动；

5、乙方对所售商品的售后问题负责，并保留其他权利，包括法律诉讼的权利；

6、此协议一事三份，双方各扰一份，另一分送相关部门备档”。某公司对购电凭条、招商宣传册、第三人解约协议的真实性均不予认可，称公司系因徐某等人违约在先而要求未给付下半年租金的租户撤场，并没有其他的目的。

为证明徐某、裴某、王某三租户扰乱市场秩序，导致市场无法经营，某公司向本院提交录像光盘一份以及其自行制作的滚梯人员登记表一份。本院当庭播放了光盘，录像中确显示有数入围站于电梯周围，但徐某未在其中。徐某对录像及登记表均不予认可，表示其从未参加过围堵电梯的行为。庭审中，本院要求某公司指认录像中出现的A106号商铺人员，某公司称录像中围堵电梯的人均是徐某、裴某、王某的雇员。为证明市场损失，某公司提交销售对比表及数据应收租金数额表、电费损失表、人员工资表。对上述证据材料的真实性，徐某以某公司自行制作为由均不予认可，且徐某认为市场内人员工资为某公司应自行承担的经营成本商户自行用电的电费已经交纳，不承担商场的公用电费，市场租金减少是某公司主动清除服装百货商户造成的。

徐某主张某公司撤场时收走全部货品杂物并毁损，就此徐某向本院提交了A106号商铺经营期间全部进货记录，销售小票以及盘点记录，以证明2 011年11月8日其离开市场时，A106号商铺内尚余衣物成本价值共计151 766.66元。某公司对此不予认可，称所收货物不值上述价值并提交2 011年1 1月8日晚9时拍摄的A106号商铺的照片一张，图中可见货架上服装整齐码放，模特着装陈列，某公司以此证明当晚收走的A106号商铺的货物及杂物仅为照片所现。徐某对照片的真实性子以认可，称2 01 1年1 1月8日晚其完全正常经营直至到达停业时间，但对于某公司的证明目的不予认可，称除照片显示外还有很多未陈列的货物存在商铺内的库房中。为证明货物已毁损徐某向本院提交照片三张，以显示2 01 1年11月8日撤场后，现场商品包装盒、商品均被严重损毁，四处堆放，已经不可能用于出售。某公司对照片的真实性不予认可，称货物均收于仓库内，徐某交付保管费后由其自行于仓库内收回相应货物。对此，徐某不要求某公司返还货物，要求其赔偿相应损失。徐某还提交收据3张，以证明除货物损失外，店铺内的模特衣架损失2 9 0 0元；衣架损失21 2 0工装、电表、灭火器均被收走，共损失84 0元。为证明其装修被拆的损失8 5 0 00元，徐某向本院提交了店铺装修合同、收据、平面图、装修报价等证据材料。某公司对上述证据材料均不予认可。

徐某还向本院提交2011年10月1日后某公司向其返还货款的银行对账单一份，以证明即使按照某公司的说法，其欠付租金，某公司可按照双方合同约定在租户欠付租金的情况下自租户销售货款中扣除租金，但某公司仍按时按数向其返还了货款，以此可见双方未就租金支付问题产生纠纷。某公司对对账单不予认可。

上述事实有双方当事人陈述、租赁经营合同书、交租通知回执、撤场通知回执、2 011年1 0月12日通知、2 011年10月2 5日通知、滚梯人员登记表、租金收据、保证金收据、灭火器等物品收据、银行对账单、进货单、销售记录本、销售货物但、招商宣传册、解约协议书、购电收据、A106商铺2 011年11月8日照片、撤场后照片、录像、法制晚报等证据材料在案佐证。

本院认为，2 01 1年4月3日签订的租赁经营合同书系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效；双方当事人应当按照合同约定行使权利，履行义务。租赁经营合同书第1.6条约定，租户须于租金到期前30天向某公司缴纳下次租金，结合协议第1.4条、第1.7条、1.8条、第6.2条等相关条款内容对合同第1.6条予以理解，本院认为双方约定的系以半年预付形式交纳租金，即徐某应当于2 01 1年9月30曰前缴纳201 1年11月1日至2 012年4月30日期间的租金。故某公司主张徐某未按时支付下半年租金，存在违约行为本院予以支持。徐某主张合同支付租金的期限不明确，本院不予支持。

徐某未按时交纳租金，某公司可按照合同约定行使扣除货款和保证金的正当权利，但某公司在未事先通知徐某的情况下，擅自拆除了徐某店铺内的装修并扣押了店铺内的全部物品，导致合同无法继续履行。某公司虽主张其向徐某送达了解除合同的相应通知通告，但其提交的通知通告回执上无徐某的签字认可，故本院对某公司已履行通知义务的主张不予支持。本院认为，某公司未履行通知义务，在未给予徐某合理期限搬离的情况下，擅自拆除徐某店铺的行为，构成违约。

综上，徐某与某公司均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。故对于某公司要求徐某支付201 0年1 1月1日至11月8日超期经营的相关费用本院予以支持，徐某应承担的费用以双方承租合同约定的租金为计算标准，故徐某应当给付某公司2 011年1 1月1日至11月8日期间的租金3066.64元。对于徐某店铺内物品毁损的损失，徐某提供了原始进货票据、销售票据及相关单据，某公司虽对票据不予认可，但未能提出货物的具体价值及数额，在某公司未清点货物即予以搬离的情况下，本院以徐某主张的货物数目作为定案依据，结合徐某提交的进货单据，本院对徐某主张货物损失为151 766.66元，衣架、裤夹、板费损失2 9 00元，模特（钛金盘带柱）损失21 2 0元，灭火气、工装、电表损失为84 0元予以认可。对于徐某主张的房屋装修损失，本院认为，装修被拆除后装修价值已无法评估确定，结合徐某提交的装修合同及相关单据，考虑到装修的自然折旧，本院酌定徐某装修损失4万元。

现双方当事人均同意解除合间，本院不持异议。合同解除后，根据合同约定某公司应返还徐某保证金1万元，扣除徐某应给付的2 01 1年1 1月1日至11月8日期间的租金后应退还其保证金6933.36元。

某公司主张徐某围堵电梯，扰乱市场导致某公司市场租金损失、看管货物损失、市场电费损失、员工工资损失，但未提交充分的证据材料对徐某之行为及行为与损失之间的因果关系予以证明，故本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除北京某商业管理有限公司与徐某于二O一一年四月三日签订的租赁经营合同书：

二、北京某商业管理有限公司于本判决生效后七日内返还徐某保证金六千九百三十三元三角六分：

三、北京某商业管理有限公司于本判决生效后七日内给付徐某物品赔偿款一十五万七千六百二十六元六角六分、装修赔偿款四万元；

四、驳回北京某商业管理有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回徐某的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费一千零一十一元，由北京某商业管理有限公司负担，已交纳。

反诉案件受理费二千五百四十四元（反诉原告已预交），由徐某负担五百四十四元，已交纳；由北京某商业管理有限公司负担二千元，于本判决书生效之日起七日内直接给付徐某。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。此件与原件核对无异

文件编号：12319-15456-243-827 615

代理审判员

舒怡 书记员

王迪 书记员