出租方与承租方都应知道的房屋租赁注意事项

出租方与承租方都应知道的房屋租赁注意事项（精选5篇）

篇1：出租方与承租方都应知道的房屋租赁注意事项

最近小编的好几位同事都因为租房的事情和房东闹得有点不愉快，作为一名资深租房生活的人，小编为了自己的切身利益，不惜到处求助，终于整理出来了这样的一份资料。不管是出租房子的，还是承租房子的，双方的一些责任和注意事项，以及租赁房屋的流程都希望能够帮到大家~

一、租赁房屋注意事项，出租方应注意的7大事项

1、房东要核实承租人

房东在租赁房屋时应对租房人的身份加以核实，主要包身份证、护照、驾驶证等相关证件的核查，同时要访问租房者的姓名、工作、居住人数途等情况，最好到相关公安机关查询租房者信息。

2、房子尽量不租给短期租住者

房东最好一般不要租给短期租房者，比如只租一两个月的人，租给对方时必须要十分谨慎。一般房东尽量以半年为最短期限，并且房主对不知底细的人尽量不要透露太多的信息。

3、物业杂费的交付

卫生费、有线电视费等费用由谁来交，要与物业或业主核实。

4、房东多回访承租者

房东要经常打电话询问租房者房屋的情况，并定期看看房屋的基本概况。一旦发现所出租房屋有什么异常现象，尤其是在家电等切不可掉以轻心，要及时通知公安机关。

5、合租情况及租赁房屋合同

办理合租合同时，需有房主方的同意合租书面证明。房主未取得共有人同意的情况下不得出租的共有房屋。房客与房东的任何口头协议都尽量落实在正式租房出租合同中。

6、房东不要频繁涨价

房东要善待房客，对于使用房子不允许之处在租房时提醒房客就行。不要总提涨价，一年后续租双方可以协商，如果不涨就不要涨，三年后可略为涨一些，房客也不会反对。涨价频繁，房客住不长久，也会增加寻找新房客的成本。

7、租赁房屋的租期不超过20年

租赁房屋最长期限不能超过20年，否则超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。

二、租赁房屋注意事项，承租方应注意6大事项

1、出租房房东个人情况

租赁房屋时，租房者对于房东的个人情况要验查仔细：房东本人、房产证、身份证，委托出租的要有委托人的委托书、房产证、身份证或复印件。无房产证的要有购房合同，转租的要有租赁房屋合同以及提供该房屋的相关产权证明，以免引起法律纠纷。

2、定金支付注意事项

承租方避免交订金，房客一旦交了订金就十分被动，提出的要求可能不被写进租房合同里。如果房主要求支付定金，也需要请查看以上证件，一般定金不要超过月租金的20%，并且要求出具收条。

3、房屋损坏情况写进合同

承租方租赁房屋时要仔细，将房屋设施破损的情况写进合同，以防中介在收房时扣押金。

4、收据押金条的保管

承租方切记不能丢失押金凭证或将其给中介公司。

5、物业杂费交付写进合同

租赁双方达成协议，除了签署正规的《房屋租赁合同》之外，对于房屋内的设备、租赁期间的水、电、煤、气、有线电视、电话、物业维修基金等相关费用的结算与承担也要详细写清楚并且作为其合同附件收好，以免给自己带来不必要的麻烦。

6、寻找合适房屋

旺季租赁房屋，租客很难在短时间内找到合适的房屋。因此，租客在租赁房屋时不应单一的寻求工作地点周边的房屋，也可根据自身需求，特别是在租金承受能力有限的情况下，只要交通便利，上下班时间不长，距离远一些的房屋也应列入选择租赁范围之内。

三、租赁房屋流程

1、将租金与水、电、气费分开

如果将这些包括在房屋租金内，就必须适用缴纳各种房屋出租的税费，对房东十分不利，所以在房屋出租协议中规定由租房方按消费量直接支付给相关的供应公司或其代理。

2、将物业费与租金分开

物业费若纳入租金总额，则房东还需缴纳各种房屋出租税费，所以物业费在房屋出租协议中规定由租房方直接支付给物业公司。

3、将房屋租金与车库租金分开

租金单独计算，其适用纳税费部分要少，可以单独将车库出租协议作为单独附件分别订立。

篇2：出租方与承租方都应知道的房屋租赁注意事项

担责任

江苏省高级人民法院在融资租赁合同中，租赁物不符合约定或者不符合使用目的，出租人不承担责任

??作者：唐青林 李舒 刘思玉

单位：北京市安理律师事务所 裁判要旨

融资租赁合同与传统租赁合同的一个重要区别就在于对租赁物的瑕疵担保责任上，租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。案情简介

一、2011年3月1日，徐工租赁公司（甲方）与金安捷公司（乙方）签订融资租赁合同，约定乙方向甲方融资租赁汽车起重机一台，租赁设备及其出卖人由乙方自主选择，乙方对租赁设备的选择负全部责任，徐工租赁公司不承担任何责任。自租赁设备交付之日起，租赁设备在质量保证期间出现任何质量或权利瑕疵时，应按照买卖合同的约定，由出卖人负责处理该瑕疵，甲方不承担任何责任。因租赁设备为机动车，由乙方根据国家目前的机动车辆上牌照管理规定，在其所在地有管辖权的交管部门以乙方名义登记、上牌。金安捷公司交付了首期租金。

二、2011年4月12日，发动机厂商安特优公司向北京市交通局车辆管理所出具证明，案涉汽车起重机所使用的发动机是该公司生产，只是由于工作人员的疏忽，才导致发动机型号打码错误，与合格证上的发动机型号不符。

三、2011年9月13日，由于安特优公司提供的上述证明，案涉汽车起重机在北京市公安局公安交通管理局注册登记，登记所有权人为金安捷公司，登记的发动机型号与合格证上的型号一致。之后，金安捷公司交付了数期租金。

四、2012年9月，金安捷公司没有按期办理年检手续，直到2013年才开始办理年检手续。2013年5月7日，燕山机动车检测公司出具情况说明，主要内容为2013年5月7日检验汽车起重机时，发现该车辆发动机代码打刻不规则、位置不正确。根据国标要求，在不能确定车辆唯一性的情况下不予进行检验。

五、金安捷公司提起本案诉讼，认为因案涉汽车起重机不能正常年检而不能使用，导致合同目的不能实现，要求解除双方签订的融资租赁合同。一审江苏省徐州市中级人民法院驳回其诉讼请求。

六、金安捷公司上诉主张一审认定事实不清，适用法律错误。江苏省高级人民法院驳回上诉，维持原判。败诉原因

一、根据《合同法》第二百四十四条规定，租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。同时，案涉融资租赁合同对于汽车起重机的产品质量责任也作了明确约定，即金安捷公司因产品质量存在瑕疵应向出卖人机械公司主张权利，与出租人徐工租赁公司无关。租赁设备系由金安捷公司自主选择，并无证据证明徐工租赁公司对租赁物的选择进行了干预，依照融资租赁合同约定金安捷公司对租赁设备的选择应负全部责任。

二、金安捷公司签订融资租赁合同的目的系通过融资租赁的方式向徐工租赁公司融得资金以占用、使用案涉汽车起重机并最终取得所有权，合同订立后，金安捷公司已经受领了汽车起重机并上牌、实际投入使用，也向徐工租赁公司交付了数期租金，其主张合同目的不能实现，不能成立。败诉教训、经验总结

一、鉴于融资租赁合同的租赁物以及出卖人均由承租人选择，承租人更具有关于租赁物的知识和经验，且出租人只是名义上的所有权人，承租人实际的占有、使用租赁物，所以要求出租人承担租赁物的瑕疵担保责任有失公平。对于出租人而言，除了依据《合同法》第二百四十四条保护自己的合法利益外，还可以在合同中直接约定出租人对租赁物不承担瑕疵担保责任。

二、对于承租人而言，要注意到融资租赁合同与传统租赁合同的区别，不能想当然的认为租赁物一旦出现问题，导致合同目的不能实现，就可以解除融资租赁合同。其次，要注意，租赁物的瑕疵担保责任主体一般为出卖人，应以出卖人为被告提起诉讼，而非承租人。相关法律规定

《合同法》第二百四十四条

规定 租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。以下为该案在法庭审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：

金安捷公司以案涉汽车起重机发动机型号错误不能年检为由主张解除案涉融资租赁合同是否具有事实和法律依据。本院认为，案涉融资租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。金安捷公司要求解除案涉融资租赁合同的理由不能成立。首先，《中华人民共和国合同法》第二百四十四条规定，租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。同时，案涉融资租赁合同对于汽车起重机的产品质量责任也作了明确约定，即金安捷公司因产品质量存在瑕疵应向出卖人机械公司主张权利，与出租人徐工租赁公司无关。租赁设备系由金安捷公司自主选择，并无证据证明徐工租赁公司对租赁物的选择进行了干预，依照融资租赁合同约定金安捷公司对租赁设备的选择应负全部责任。其次，金安捷公司签订融资租赁合同的目的系通过融资租赁的方式向徐工租赁公司融得资金以占用、使用案涉汽车起重机并最终取得所有权，合同订立后，金安捷公司已经受领了汽车起重机并上牌、实际投入使用，也向徐工租赁公司交付了数期租金，其主张合同目的不能实现，不能成立。最后，安特优公司对案涉汽车起重机发动机的打码错误问题已经向北京市公安交通管理局车辆管理所出具了证明，该汽车起重机于2011年9月顺利上牌使用，说明安特优公司的证明对于汽车起重机的发动机打码错误问题起到了补正作用。而金安捷公司未在2012年9月为案涉汽车起重机按期办理年检手续，存在过错，现其以2013年无法办理年检为由要求解除融资租赁合同，本院不予支持。

篇3：出租方与承租方都应知道的房屋租赁注意事项

居住是每个人在激烈社会环境中最基本目标, 在此背景下孕育了房屋买卖不破租赁与承租人优先购买权。但上述制度法律规定不完善, 在出租人、承租人、继受人之间出现众多利益纷争, 使两种制度作用大打折扣。

( 一) 各大城市仍存在供不应求、租金高昂状况

五年前相关部门对进城务工人员数量的统计已经达到1. 6 亿的状况下, 联系当前实现国内生产总值增长7% 的宏伟目标, 使各大城市房租赁呈现供不应求加之租金居高不下境况。出租人为自己利益最大化会与有潜力的买受人私下磋商提高租金逼迫承租人挪出房屋, 使买卖不破租赁制度形同虚设, 无法保护人最基本生存需求。

( 二) 房屋承租人优先购买权与房屋共有人优先购买权存在冲突

我国存在房屋承租人与共有人两种优先权, 但没有两者优先权发生冲突时, 如何选择适用的相关规定。查看现有案例, 法院更愿意保护共有人权利。房屋买卖不破租赁制度的目的是为保障弱者生存利益, 但上述现象与该宗旨相违背, 这无疑会激发出租者、承租者与继受人相互矛盾。

( 三) 我国法律层面登记制度缺失

《城市房地产管理法》有关于租赁的房屋应登记的描述, 但不是效力性规定, 当事人是否登记不会影响租赁合同效力。如果该行不涉及继受人无伤大雅。一旦涉及第三人, 没有登记信息而出卖人又隐瞒信息, 必定会影响买受让对房屋的使用利益。不难想象, 在带气继续履行先前合同的继受人, 难免会对承租人摆出颐指气使的态度, 这必定会使三者矛盾炙热化。承租人不仅居住利益得不到保障, 还默默承受来自各方给予心理上压力。

( 四) 对出租人信息通知义务缺乏规制

《合同法》230 条提出出租人有责任将房子欲转手的事情告知买受人, 将房子出租状况告知购房人, 但此条缺失消极法律后果并不能发挥实质性作用。这两项制度在多大程度上发挥最优效果与出租人告知责任的履行效果有莫大关系。在弱肉强食的竞争市场里, 为获得金钱利益, 房子出卖者更愿意向买受者发出友好信号弹, 采取私下磋商手段提高租金方法, 故意制造房屋承租者与买受者之间种种不同等假象, 如果上述状况无法缓解必然导致三者利益冲突。

二、房屋出租人、承租人、继受人相互利益协调

住房问题仍是国家安定与否的瓶颈, 能够在大千世界安身立命是每一个人的追求。我们不能像判例法国家一样, 以判例的形式详细规定该制度, 但可以出台相关司法解释从源头上协调三方利益。

( 一) 对承租人利益进行更深层次的保护

1. 城乡户籍一体化下对低保户承租人利益保护

2015 年城乡户口一体化改革, 吸引更多人员进入各大城市, 对于一无所有的他们只能靠承租房屋解决居住问题, 但昂贵租金使他们望而却步。我们应该进一步完善廉租房制度, 注意廉租房制度适用人群的扩大, 使更多低收入人群能够获得国家福利的庇护。使低收入人群不至于由于买受者与出租者暗箱操作无法租房。因此应该将廉租房制度与房屋买卖不破租赁与承租者先买权相结合, 使三方当事人的利益纷争减少。

2. 学习推定驱逐制度保护承租人居住环境

居住问题不仅包括有无居住处所, 在当今时代下更重要的是良好的居住环境。现行法律只有合同法中象征性规定出租人具有维修或者提供适合约定用途房子的义务, 并没有具体涉及房子所有者提供适宜居住环境的责任, 更不用说对出租人没有做好提供适居房子的情况下, 承租者应该怎样保护自己居住利益的规定。美国19 世纪就开始关注居住环境, 并将由于房子所有者没有为承租者营造适宜居住环境而使承租人无法继续居住确定为推定驱逐原则, 以此来保护承租人的利益———赋予其解除合同或者减少租金的权利。我国虽然不一定引进推定驱逐这个制度, 但是可以对出租人没有尽到提供适宜居住房屋责任时做出否定性法律后果界定———要求房子所有者为承租者营造适宜居住环境或者是赋予承租者减少租金或者解除合同权利。既能保障承租者居住利益, 又能使承租者、出租者、买受者在相对公平的状态下使租赁市场健康发展。

3. 房屋承租人优先购买权优于房屋共有人优先购买权

我认为租赁权属于有权占有, 我国法律既然承认占有保护请求权, 并且从物权返还请求权仅针对无权占有人的规定看, 对于占有的保护并没有比对物权保护的程度更低。并且基于这两项制度本就是为弱者居住利益维护, 因此在此两者发生冲突时, 应该使前者优于后者。

( 二) 对买受人与房屋新继受人利益的保护

1. 登记对抗原则逐步建立

公示公信一直是物权法秉承的重要原则。既然租赁权是基于法律对有权占有保护而承认其对抗效力。不管是出于占有是变异物权的特质还是其外在对抗效力, 都需要对房子租赁行为界定公示方法。既然在法律上承认房屋买卖不破租赁制度存在的合理性, 就应该在法律高度上而不仅应该以行政法规的层面上规定登记。为了保护新买受人知情权, 原则上应该坚持登记对抗原则。

2. 承租人优先购买权与房屋买卖不破租赁的协调

《合同法》229 条使用与230 条需要进一步协调。笔者认为, 房虽被租, 但是出租人仍是房屋所有者, 所有出租人继续具有处分权能, 仍可以处分此房, 但是由于出租人肩负提供适居义务, 因此在房被转手前, 要在法定有效期告知承租人, 如果承租人有意愿在与第三者相同条件下购买, 首先应该满足承租人购买意愿, 如果承租人不愿在相同条件下购买就应该保护买受人利益, 不能为了房屋承租人生存利益维护而影响商品市场流通。《最高法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》118 条已经被废止, 但是“应该提前三个月通知承租者”中的三个月仍然可以为合理期限确定提供参考标准。在这个合理期间内, 如果出租人通知了承租人, 告知房屋需要转让的需求, 如果承租人在此时已经获得购买了房屋的能力, 承租人可以优先购买此房屋, 既保障自己了生存利益, 又便利了出租人, 使其无需寻找下家转让房屋, 这虽然是一种房屋租赁、买卖中最令人满意方式。但是此时, 承租者仍然无力购买房屋, 而房屋拥有者有急需转让房子, 根据承租者拥有地优先购买权, 出租人需要给予承租人因为其转让房屋所造成的损失, 那么获得经济补偿的承租人仍然可以继续寻找将要租赁的房屋, 而出租人也可以按照其意愿转让房屋, 这样既变相维护了承租人的利益, 又能按照出租人的意愿流转房屋, 并且房屋买受人也可以获得无权利瑕疵的房屋, 可以不受原租赁合同的限制, 可以享受买卖合同带来的全部利益。因此, 在房屋所有者按照《合同法》230 条, 尊重承租方优先性权利, 就不该受此原则束缚, 因为该原则的适用已经切实保障了承租人利益, 如果在该情况下, 仍然适用该原则, 无疑会影响商品自由流通而忽视租赁市场其他参与人的利益。

三、结语

居住是每个人最基本的生存需求, 虽然房屋买卖不破租赁与承租人优先权确立宗旨为保护社会低收入者基本居住需求, 但由于现行法律法规的不完善之处, 不仅没能切实实现该宗旨, 还损害了承租者、买受者利益, 使三者矛盾激化。因此我们可在户籍改革大背景下使更多低收入者获得国家福利庇护, 学习美国推定驱逐制度, 改善居住环境, 使承租者利益获得最大程度保护。同时应该通过登记对抗公示方法与两者制度内部协调, 保护出租者、新买受人利益, 最终使三方当事人利益达到最大限度平衡, 房屋租赁市场健康发展。

摘要：房屋买卖不破租赁与房屋承租人优先购买权最初存在宗旨为保护房屋承租人生存权利, 但在实际实施过程中非但没有尊重此原则立法精神, 反而更加严重损害承租者利益, 并且忽视房屋所有人与新继受人利益, 激发了三者矛盾之争。随着整个社会公平意识的提高, 我们不仅需要以更加合理方式尊重制度存在宗旨, 保护社会最底层者居住利益, 更需要协调房屋出租人、承租人与新继受人之间利益关系, 淋漓尽致地发挥上述制度效用。

关键词：利益纷争,房屋买卖不破租赁,房屋承租人优先购买权

参考文献

[1]王泽鉴.用益物权·占有[M].北京:中国政法大学出版社, 2010.

篇4：出租方与承租方都应知道的房屋租赁注意事项

一、经典案例

上诉人（原审原告）A公司；上诉人（原审被告）B公司；上诉人（原审被告）C公司。

2004年8月，A公司与C公司签订厂房租赁协议，约定C公司将其建造的位于某地的建筑面积1700平方米的厂房出租给A公司开设工厂，年租金17万元，合同还就其他事项作了约定。次月，因C公司将该厂房交B公司管理，A公司又与B公司就同一厂房租赁事项签订租赁协议，约定原C公司与A公司协议作废，以重新签订的协议为准。两份协议其余内容一致。涉案厂房在建造过程中未取得规划许可证照，房屋建成后亦未取得产权证。A公司承租时，当地房屋土地管理部门曾出具房屋产权证正在办理中的书面材料，A公司依据上述材料办理手续后取得营业执照。2008年，该地区出现强降雪和积雪天气，致涉案厂房倒塌，A公司机器设备被压。A公司在公证处对现场情况进行公证后从涉案厂房撤离，另觅场地生产。其间A公司发出解除租赁协议通知，B公司与A公司就退房事宜结算完毕。

因各方就A公司损失赔偿事宜未达成一致，A公司遂诉至该地法院，要求B公司赔偿其机器设备损失、经营损失等共计100万元，同时要求C公司承担连带赔偿责任。B公司和C公司则表示，涉案厂房并非质量不合格建筑，房屋倒塌系自然灾害所致，属不可抗力，不同意A公司的诉讼请求。

二、本案的审判

一审查明，A公司财产损失为机器设备损失40万元， A公司2007年核定利润为40万元。因房屋倒塌现场已不在，一审法院遂向气象部门调查，得知厂房倒塌当日该地积雪深度为6厘米。

一审法院认为，厂房倒塌原因非积雪所致。损失范围以公证情况及评估报告为准，因现场由B公司、C公司清理，A公司的财物残值亦应视为损失。A公司在房屋倒塌后需另寻场地搬迁后再生产，其主张两个月经营损失符合常理，参照税务部门的调查结论计算。关于责任承担，B公司就出租质量不合格的房屋应承担80%的赔偿责任，A公司对房屋质量负有审查义务、注意义务及采取合理措施减损的义务，应承担20%的责任。C公司并非租赁协议当事人，无需承担连带赔偿责任。一审判决：B公司赔偿A公司财产损失32万元、经营损失5.2万元。

一审法院判决后，A公司、C公司、B公司均不服原判，提起上诉。

A公司上诉认为：C公司作为涉案厂房的建造方，系厂房的所有权人（虽然厂房无产权证），应就房屋倒塌与B公司承担连带赔偿责任。因租赁房屋时土地管理部门出具证明表示产权证在办理中，故己方已尽注意义务，并在房屋倒塌后积极采取措施减少损失，故不应承担20%的责任。请求改判C公司与B公司连带赔偿其全额损失。

B公司、C公司上诉认为：强降雪天气应视为不可抗力。A公司对气象部门发布的强降雪警报未予注意，亦未及时清除屋顶积雪，导致房屋倒塌，应承担主要责任。请求改判对A公司的原审诉讼请求不予支持。

二审经审理，各方当事人对于房屋倒塌系房屋质量问题均表示无异议。后经法院主持调解，各方最终达成调解协议：B公司分两次支付A公司35万元；A公司将其在涉案场地的其余受损机器设备搬离。该调解协议不久履行完毕。

三、综合分析

1、强降雪天气能否视为不可抗力

《中华人民共和国合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。自然灾害是我国立法和司法实践中认同的典型的不可抗力现象，是指独立于人们意志以外发生的事件，在合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

2、本案中各方责任的认定

《中华人民共和国侵权责任法》第85条规定，建筑物等发生脱落、坠落造成他人损害，所有人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。该责任在归责原则上采取过错推定，即只要损害由房屋本身设计、建造缺陷所造成，首先推定所有人有过错，如所有人认为其无过错，负有举证责任，不能证明的，仍需承担法律责任。

本案中，B公司作为出租人应向承租人承担涉案厂房的瑕疵担保责任。而关于C公司的责任认定，第一，A公司虽就涉案厂房先后与C公司及B公司签订租赁协议，但A公司与B公司的协议中已明确C公司与A公司的原协议作废，结合A公司此后向B公司付租、解约后B公司向A公司清退款项等行为，应认定租赁关系的出租人一方由C公司变更为B公司。因B公司将质量不合格的房屋出租给A公司，其应就上述违约行为对A公司承担赔偿责任。第二，C公司虽与A公司已不存在租赁关系，但作为房屋建造方，C公司建造了质量不合格的违法建筑，导致该建筑物的实际使用人A公司受损，其亦应向A公司承担赔偿责任，该责任是一种特殊侵权责任。所以，B公司应向A公司承担主要的侵权及违约责任，而C公司应承担特殊的侵权责任。

至于A公司是否应分担部分损失，根据查明的事实，A公司承租涉案厂房时，土地管理部门出具的材料表明房屋产权证尚在办理中，A公司基于对上述材料的信赖承租房屋开展经营，应认定已尽到善意承租人的审查义务。房屋倒塌与不可抗力无关，若仍强调A公司对强降雪天气负有注意义务，系不合理地加重其责任。房屋倒塌后，A公司及时保存证据，另觅场地生产，努力减少损失，现其主张的损失范围并不包含因未采取适当措施导致的扩大损失。鉴于此，原审认定A公司对损失负有20%的责任有所不妥。

四、有关法条

《中华人民共和国合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

《中华人民共和国合同法》第233条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

（上海浦瑞律师事务所吕涛、高超群供稿）

篇5：出租方与承租方都应知道的房屋租赁注意事项

一个月前，我与男友决定结婚。因彼此家庭都不富裕，自己也没太多积蓄，就想到花些小钱，去一家规模不大的影楼租赁婚纱举行婚礼。不料婚礼之后，我却染上了皮肤病，并花去2700余元医疗费。原来是影楼没有对经常使用的婚纱做消毒处理，导致婚纱内细菌严重超标所致。面对我的索赔要求，影楼业主却断然拒绝，理由是：“租赁不等于买卖，租赁合同自然也就不等于消费合同，我不能因为婚纱卫生不合格，而享有作为消费者具有的索赔权。”请问：影楼的说法对吗？ 读者：罗珍

罗珍读者：

影楼的说法是错误的，影楼必须赔偿损失。

一方面，从合同角度，影楼应当担责。《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”其中明确了出租人必须承担的两项义务：一是按合同约定交付租赁物的义务，包括按照合同约定的时间、地点和方式交付租赁物；二是对租赁物的瑕疵承担担保义务，即租赁既然是有偿合同，那么出租人也就如同出卖人一样，应该对其提供的租赁物承担责任，保证该物的品质及其使用和收益均合乎约定。本案中，虽然影楼履行了第一项义务，但却违背了第二项义务，因为其所提供的婚纱细菌含量已严重超标，存在致人损害的潜在瑕疵，这种瑕疵并非你所需要，也非你所能接受，即影楼由于提供的婚纱不符合约定用途、违背了你所期待的正常目的而构成违约。这也就决定了影楼必须根据《合同法》第一百零七条规定承担责任：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

另一方面，从侵权责任上看，影楼必须向你作出赔偿。《侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”即过错是行为人承担侵权责任的核心，只要行为人对他人所受到的损害存在过错，就必须赔偿损失。本案中，影楼明知所提供的婚纱经常被不同的人使用，却长期不予清洗和消毒，甚至在细菌已经严重超标的情况下仍出租给你使用，明显是对可能造成的损害疏忽大意或者轻信可以避免，即存在过错。

江西省兴国县人民法院 颜沐