房屋承租权分析论文

内容摘要：随着我国住房改革市场化的推进，公有住房承租权是具有一定物权特性的特殊债权，是代表财产利益的权利，可视为对劳动者住房消费的补偿。现阶段，承认公有住房承租权的可继承性符合我国公有住房改革的发展需要，与我国《继承法》的规定不矛盾。今天小编为大家推荐《房屋承租权分析论文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

房屋承租权分析论文 篇1：

承租人的优先承租权问题研究

摘要：房屋租赁业的发展日渐迅猛，纠纷日益增多。本文尝试在确保出租人合法利益得到保护的同时，加强对承租人利益的保护，以实现公平正义。

关键词：租赁；优先承租权

作者简介：杨素敏（1988-），女，河北邯郸人，首都经济贸易大学研究生，研究方向：民商法学。

一、问题的提出

引起笔者对优先承租权问题关注的是前段时间来律所咨询的一个客户，该客户是一家餐饮公司的负责人。2009年1月，该餐饮公司与某商贸公司签订商铺租赁合同（以下简称A和B），A公司承租B公司位于昌平区西关路5号的商业楼用于餐饮经营活动，租期截止到2014年8月，合同到期后，如果房屋继续对外出租，在同等条件下A公司享有优先承租权。双方应在租约期满前一个月另行签订续租协议。2014年5月，B公司致函A公司称租期届满后将收回房屋，不再与A续租。A公司认为，根据双方合同约定，只要条件相同，A公司有优先承租权，请B公司将具体续租条件书面告知，但B公司只是强调对该房屋已另有安排，请A公司到期搬出。对该餐饮公司而言，不能续租意味着其在经营过程中投入的巨额装修费用、扩建费用和宣传费用等将化为乌有。而且，迁出广为人知的黄金地段不仅今后的生意要受到影响，这些年建立起的品牌效应和客户群体也很可能流失。

在实践中，承租人和出租人一般都会在租赁合同中约定，合同到期后，如果出租人的房屋继续对外出租，在同等条件下，承租人可以优先承租该房屋。然而，租赁关系在现实中是相当复杂的，而且出租人很容易就可以规避这条约定的限制，例如出租人可以以自用或第三人出更高价格的理由来拒绝原承租人继续承租该房屋的要求，他也可以迟迟不告知原承租人房屋续租的具体条件，等到合同到期后，基于原合同约定的优先承租权也就失去效力，承租人的权利无法得以保护。针对此，承租人优先承租出租人房屋的权利怎样才能得到有效保护？对承租人优先承租权的侵犯具体包括哪些方式等，笔者在以下内容中拟就以上问题做一探讨。[1]

二、优先承租权的概念和法律性质

（一）含义

优先承租权，是指在租赁关系中，原房屋租赁合同到期时，原承租人要求续租的，在同等条件下，原承租人有优先于第三人承租的权利。

（二）法律性质[2]

1.优先承租权是一种债权。原出租人和原承租人之间签有租赁合同，该合同效力无任何瑕疵，且双方在合同中约定有优先承租的权利，是承租人享有优先承租权的前提条件，所以这个权利具有债权属性。众所周知，合同具有相对性，只约束双方当事人，对第三人没有约束力，所以，若善意第三人与原出租人签订租赁合同，则该合同并不会因为优先承租权的存在而无效。

2.优先承租权具有期限性。合法有效的房屋租赁关系是优先承租权存在的基础，在合同到期后，如果出租人有意向继续出租房屋，原承租人在一定期限内作出继续承租的意思表示，当然还要表明愿意承担同等条件，此时原承租人才享有优先承租权。而这个期限并不是永久存在的，如果超过这一期限，原承租人将不能再主张优先承租权。

3.优先承租权并不是一项法定的权利，而是一种约定的权利。根据合同法的意思自治原则，若承租人与出租人在租赁合同中约定了优先承租权，则承租人当然享有优先承租权。对于双方没有在合同中约定优先承租权，承租人是否享有优先承租权，笔者认为，法定的权利需来源于法律的明文规定，才具有普遍约束力，不宜随意类推适用。在目前法律尚未作出明确规定的情况下，若双方当事人未在合同中明确约定该权利，则承租人的优先承租权也就无从谈起。

三、我国对优先承租权的相关规定

到目前为止，我国的法律、行政法规中，对于优先承租权的相关规定还是一片空白，可以说我国在法律层面还没建立起来优先承租权制度。对于优先承租权的相关规定主要散见在一些地方性法规中，①如：《深圳经济特区房屋租赁条例》第42条规定：“租赁期限届满，…在同等条件下，承租人有优先承租权。”同样规定承租人享有优先承租权的还有《上海市房屋租赁条例》第44条，《浙江省房屋租赁管理条例》第38条，《广东省城镇房屋租赁条例》第21条，虽然这些地方性法规已经对优先承租权进行相关规定，但在实务中可操作性并不强，由于缺少更高位阶法律的支持，导致司法审判依据不统一，甚至发生同案不同判的情形，这就给司法保护带来很大难度，导致承租人的权利难以充分实现。

四、国外对房屋租赁优先承租权的立法现状

英国在住宅的租赁立法上和商业租赁的立法上均突出了对相对处于弱势地位的承租人的保护。英国在1927年的《不动产租赁法》中规定，在商业用房的租赁中，承租人在合同到期时，可以就其商誉损失请求予以补偿。到了1954年的《不动产租赁法》，又赋予承租人对于原租赁合同进行更新的权利。这种权利是法律明文规定的权利，是法定的权利，无论当事人在合同中如何规定，均不能排除这一权利的适用。

法国从一战结束后开始关注商业承租人的利益保护，从最初的将商业租赁承租人的续约权纳入法律范畴，经历确认承租人的续展权的法律地位，再到系统的纳入商法典的规定，商业租赁承租人的续展租约的权利被逐渐完善起来。从该制度的规定来看，承租人若想享有商业租赁的续展权，需要满足以下几个条件：（1）承租人必须是商人，且在政府相关部门取得登记；（2）因商事用途而租赁场所；（3）合同期限不得低于9年；（4）承租人应当是营业资产的所有人。满足条件的承租人在商铺租赁到期时，可以申请对原来的租赁关系进行续展，若非承租人的原因导致其不能继续承租该商铺，承租人可以基于其所受到的损害请求出租人给予补偿金。②

不仅英国、法国，世界上还有很多国家已经对承租人的优先承租权做了相关规定，有些国家还将其作为法定的权利予以保护。为了满足社会发展的需求，使我国租赁市场得以健康、稳定的发展，我国应该借鉴国外的立法经验，并结合自身特点，制定出符合国情的租赁制度。

五、建立和完善我国房屋租赁优先承租权的法律思考

（一）明确优先承租权行使的前提条件

1.双方的租赁合同必须合法有效。因为房租承租人之所以享有优先承租权，其前提就是基于合法有效的租赁合同。如果房屋租赁合同存在着重大缺陷或者违反法律规定等事由，该合同就会被撤销或者被确认无效，此时，承租人就不能再基于这样的合同而享有合同中所规定的权益，作为优先承租权行使的基础自然不复存在。

2.出租人决定继续出租所涉房屋。出租人对房屋享有所有权，其当然可以自由处置该房屋，他可以收回自用也可以转让，此时就无所谓优先承租权；只有出租人决定继续出租，才可以讨论优先承租权。但是，现实中出租人可能为了规避这一限制，先以自用的理由收回房屋，而后再出租给他人。为了杜绝这一现象，笔者认为，可以设定一个时间限制，比如三个月，在三个月内出租人再行出租的，原承租人仍然享有优先承租权。

（二）明确同等条件的标准

笔者认为，“同等条件”是指以下几个方面：第一，必须具备同等的价格。如果低于第三人的价格，仍然保护承租人的优先承租权，则势必会损害出租人的权益；第二，支付方式相同，如分期付款和全款支付对于出租人的影响是完全不同的，若原承租人不能提供同等优势的支付方式，出租人应当有权利出租给第三人；第三，其他交易条件等同。若出租人与第三人租赁合同中约定有从给付义务，原承租人同样应当履行该从给付义务。

（三）侵害优先承租权的法律救济

当事人在合同中约定有优先承租权的，若出租人有以下情形之一即视为违约，需赔偿因违约给承租人带来的实际损失。第一，在不通知承租人的情况下承租给第三人；第二，拒不告知承租人续租条件，待原租赁合同期满后出租给他人；第三，出租人以自用房屋为由收回房屋，在三个月内又将房屋出租给他人。

六、结语

我国经济社会的快速发展以及人多地少的特殊国情决定了房屋租赁的发展趋势。随着租赁纠纷的增多，相关的房屋租赁立法亦需不断完善。本文通过对优先承租权基础理论的论述，分析这一权利实现过程中出现的问题，并针对性的提出立法建议。相信通过立法完善，我国的房屋租赁事业会更加蓬勃发展。

[ 注释 ]

①<人民法院报>2014年7月7日第006版.

②伊夫·居荣.法国商法[M].罗结珍译.北京：法律出版社，2004.

[ 参 考 文 献 ]

[1]李磊.商法视角下经营场所承租权法律问题初探[J].理论界，2014.

[2]蔡福华.民事优先权新论[M].北京：人民法院出版社，2002.

作者：杨素敏

房屋承租权分析论文 篇2：

公有住房承租权能否被继承

内容摘要：随着我国住房改革市场化的推进，公有住房承租权是具有一定物权特性的特殊债权，是代表财产利益的权利，可视为对劳动者住房消费的补偿。现阶段，承认公有住房承租权的可继承性符合我国公有住房改革的发展需要，与我国《继承法》的规定不矛盾。

关键词：公有住房 承租权 继承

【基本案情及诉讼过程】

李容（男）与王慧系夫妻关系，双方共育一子（李青）二女（李丽、李红）。长期以来，夫妻二人与儿子共同居住生活在北京市的A房屋，该房系李容生前承租的产权人为甲单位的公有住房，两个女儿自结婚后不再与父母共同居住。1998年，王慧去世。二十世纪九十年代，李容分配到产权人为乙单位的B房屋。2002年，李容与乙单位签订房屋买卖契约购买该房，总价款为5万元，其中使用了李容30年的工龄。2011年，李容去世。2011年9月，李青、李丽、李红向甲单位提交一份书面申请，表示一致同意由李青继续承租A房屋，三人均在申请上签字并按手印。甲单位鉴于三人达成一致意见，当日便为李青办理了A房屋的准住证，租期为自当日起租。后李青、李丽、李红因B房屋的分割发生争议，李青起诉至法院，请求法院判决B房屋归其所有。法院判决认为：考虑到继承人李丽、李红在分配李荣遗产中A房屋时已经放弃相应权利，做出较大让步，故法院酌定B房屋由李青占有50%份额，李丽占25%份额，李红占25%份额。李青不服生效判决，向检察机关申请监督。（当事人姓名均为化名）

【焦点问题】

公有住房承租权能否被继承？是否属于遗产范围？

一种观点认为，根据我国《继承法》的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，公有住房的产权不属于个人，自然不属于遗产，公有住房承租权是依据政策享有的具有人身属性的债权，不符合继承法所规定的遗产范围，当然也就不能继承。

另一种观点认为，公有住房的产权不属于个人，当然不能作为承租人的遗产，但公有住房承租权可以有偿转租、转让，具有了经济价值，它作为附着相应经济价值的财产权具有私有财产的性质，应当归入遗产范围。

【抗诉理由之法理评析】

笔者同意第二种观点。

第一，公有住房承租权是对劳动者住房消费的补偿。公有住房是由政府、国有企事业单位等投资兴建，按照一定程序由符合规定条件的城市居民、本单位职工等进行租赁并交纳低廉的租金，由建设单位（出租人）享有所有权，居住者（承租人）享有租赁权的住房。[1]公有住房起源于我国计划经济时代的福利分房制度，其存在基础是个人对国家、集体的服务关系。承租人取得租赁权的公有住房，其位置、套型、面积等与该承租人的工龄、职务级别、工作业绩、家庭人口状况等诸多要素密切相关。公有住房承租权隐含了一部分价值，这种价值是对劳动者多年工作中应用于住房消费的补偿，属于劳动价值的组成部分。当前，公有住房承租权在一定条件下可以转租、转让，这实际上使原先在住房实物分配时取得的实物工资——公有住房承租权——通过市场交易返回到货币工资形态，并用于住房消费。因此，公有住房承租权是劳动者收入中住房消费部分的积累，也是劳动价值中原先被扣除的部分补偿的表现，是劳动者必要劳动创造的价值。既然公有住房承租权体现了劳动者创造的劳动价值，就应当允许被继承。

第二，公有住房承租权是具有一定物权特性的特殊债权，是代表财产利益的权利。公有住房承租权的标的物是特定的公有住房，承租人在不损害房屋结构及内部设施、按期足额交纳租金的前提下，一般不需经出租人的同意即可依据自由意志直接支配房屋，且该支配权具有排他性，能够对抗第三人。因此，公有住房承租权具有一定的物权特性。但公有住房承租权的设立和存在的基础是公有住房租赁合同，出租人与承租人事实上处于互为债权人、债务人的地位，且公有住房承租权的设立与变更采意思自治原则，所以公有住房承租权的性质依然属于债权，是具有一定物权特性的特殊债权。在公有住房承租权交易流转在各地逐渐放开的背景下，更多的承租人通过将公有住房转租或将承租权转让等市场化交易获得收益，公有住房承租权完全实现市场化交易流转是可以预见的趋势。因此，公有住房承租权毫无疑问应属于财产权利范畴，是公有住房承租人享有的合法的可以流转交易的财产权利，自然可以被继承。[2]

第三，将公有住房承租权归入遗产范围与我国《继承法》的规定不矛盾。我国《继承法》第3条对遗产范围以列举加概括的方式进行了规定，明确公民的其他合法财产属于遗产。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第3条指出：公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。我国《继承法》颁布于二十世纪八十年代，在当时的历史条件下，《继承法》第3条在规定遗产范围时主要就当时已经认识到的一些财产类型进行列举，并规定了公民的其他合法财产这一兜底条款。推究该条的立法目的，主要不是为了对遗产的类型进行限制，而是为实践中对遗产进行相对灵活的认定留出空间。因而，对公民的其他合法财产应当作较为宽泛的理解。公有住房承租权是具有一定物权特性的债权，具有可流转性，是代表财产利益的权利，应当纳入公民的其他合法财产范围，属于遗产的类型之一。

第四，承认公有住房承租权的可继承性符合我国公有住房改革的发展趋势。在我国，公有住房是计划经济体制下福利分房制度的产物。在计划经济体制下，公有住房承租权通过国家调配、单位分配等方式取得，只有具备特定身份、符合特定条件的人才能取得公有住房的承租权，公有住房承租权的身份属性较强，在历史上被排除在遗产的范围之外。[3]改革开放后，我国逐步推行住房制度改革，确立了住房改革市场化、住房分配货币化的目标，各地纷纷出台法规政策允许承租人有偿转让、转租公有住房承租权[4]，许多公有住房的承租人通过市场交易的途径发生变更，公有住房承租权的身份属性已不如福利分房时代那样明显，显现出其可继承的特性。尽管承认公有住房承租权的可继承性可能使得福利房制度变相永久化，与房改市场化取向相悖，但这只是我国从计划经济向市场经济转轨过程中出现的一个过渡性问题，随着时间的推移，将不可避免地退出历史舞台。[5]当前，公有住房基数巨大，在一定时期内还将长期存在，从有利于公有住房商品化、市场化出发，鼓励公有住房的交易和继承，有利于公有住房改革进程的推进。

值得注意的是，尽管公有住房承租权具有可继承性，但在遗产分割时对公有住房承租权的分割仍要受到房屋所在地相关法规、政策的限制。公有住房一般可分为国家所有、各级政府房管部门负责管理的直管公房，以及国有企事业单位所有并负责管理的单位自管公房两类。根据北京市的相关规定，对直管公房的管理由各级政府房屋和土地管理中心负责，适用北京市的相关法规政策；对于单位自管公房，其承租人变更等事项由享有房屋产权的各单位自行把握。

本案所涉A房屋，是被继承人李容生前承租的产权人为甲单位的单位自管公房，其承租人变更事项应由甲自行把握。根据查明的事实：李容去世后，其子女李青、李丽、李红三人于2011年9月向甲单位提交一份书面申请，表示一致同意由李青承租A房屋，三人均在申请上签字并按手印。甲单位鉴于三人达成一致意见，当日便为李青办理了A房屋的准住证，租期为自当日起租。可见，甲单位系在李青、李丽、李红达成一致意见的基础上，将A房屋的承租人变更为李青。换言之，对A房屋的承租权，李青、李丽、李红均有权利继承，但李丽、李红放弃了对该公有房屋承租权的继承，在此前提下，甲单位才同意由李青独自继续承租。因此，法院认定李丽、李红同意由李青继续承租A房屋，系做出较大让步，在分割B房屋产权时酌定由李青占50%份额，李丽占25%份额，李红占25%份额，并无不当。

注释：

[1]参见陈耀东、丁渤海：《公有住房租赁权继承法律问题探讨》，载《天津法学》2013年第1期，第39页。

[2]同[1]。

[3]参见天津市高级人民法院课题组：《关于公有住房使用权纠纷案件的调查与分析》，载《人民司法》2012年第13期。

[4]武汉于1996年开始试点，1997年出台《直管公有住房使用权有偿转让管理试行规定》，天津、上海、成都、昆明、北京先后于20世纪末21世纪初规定直管公有住房承租权可以有偿转让、转租，其他各大中小城市纷纷仿效。参见邓峰：《直管公有住房承租权制度的反思与改革路径》，载《求索》2010年第7期。

[5]参见邓峰：《论直管公有住房承租权能否继承》，载《特区经济》2010年第7期。

作者：张云波

房屋承租权分析论文 篇3：

承租权在征收中的有限保护

在国有土地上房屋征收与补偿中，常常遇到被征收房屋存在租赁现象，如何保护承租权，成为困扰征收实践中不可忽视的问题。承租权包括公房承租权和市场化承租权。前者一般采取“先房改后补偿”的程序，由原产权单位提请房改部门作出批复，通常为三七开、二八开份额，本文不再赘述。后者在征收工作中要么承租人漫天要价，要么忽略承租权保护。这两种观点均是错误的，解决该问题应当适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁司法解释》），本文通过物权原理及合同相对性原理，阐述征收中承租权的有限保护，作为征收实际工作中解决此类问题的一种参考思路及方案。

一、反思拆迁制度的相关规定

拆迁租赁房屋的补偿，同样是先行协商，通过协商兼顾所有权和承租权这两种财产权的保护。协商不成，有关部门作出具体行政行为强制解决补偿安置争议。《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。显然，该规定对被拆迁房屋所有权人与承租人不能达成一致意见的，优先满足承租人关于产权调换的选择权，进行产权调换后房屋继续由承租人承租。该规定看似公平，但实际存在法理障碍，因而是不妥当的。首先，房屋拆迁之所以要对房屋所有权人进行补偿，是因为其丧失所有权，是基于所有权丧失而产生的补偿；而对承租人的补偿是基于租赁合同而产生的债权。当两者产生冲突时，物权优先于债权，所有权人优先选择补偿方式。可见《城市房屋拆迁管理条例》第27条违反了《民法通则》及《物权法》的规定，违反了物权优于债权的原则，应属无效。其次，租赁通常是有期限的，承租人的损失也仅限于承租期限内，但对房屋所有人来讲是长期的权利，当然应该首先满足房屋所有权人的选择。同时，承租人的合法权益也应当保护，这种保护是间接的。拆迁补偿活动中，拆迁人和被拆迁房屋所有权人的争议属于主法律关系；而出租人和承租人的争议属于从法律关系，它的调整应当依据相关的民事法律，在房屋所有人与承租人之间进行调整。也就是说，承租人因此造成的利益损失，可以通过租赁合同向房屋所有权人以合同纠纷申请仲裁或提起民事诉讼进行救济。当然，被拆迁房屋所有权人承担责任后，作为被拆迁人的直接损失再转嫁给拆迁人。在裁决时，被拆迁人的损失可能还没有实际确定，因此只需针对拆迁人与被拆迁人之间作出裁决，承租人的损失达不成协议时可以在裁决中留下伏笔，待损失通过法定程序确定后由拆迁人承担。

二、合同相对性在征收补偿中的运用

合同相对性原则是指合同只在合同当事人之间发生效力，任何合同以外的第三人都不得请求合同之债权，也无履行合同义务的义务。征收中存在两个法律关系：一是征收补偿主体与被征收人之间的补偿法律关系即一级法律关系，二是出租人与承租人之间的租赁合同关系即二级法律关系。鉴于此，出租人可以起诉承租人要求法院判决解除租赁合同，诉讼期间申请诉讼中先予执行的，人民法院可以受理。根据《民事诉讼法》第97条规定，人民法院先予执行的情形是：追索赡养费、抚养费、抚育费、抚恤金、医疗费、劳动报酬和情况紧急需要先予执行的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收补偿采取就近安置的原则，大多数属于“回迁”安置，由于承租人“钉子户”的 “维权”，致使安置房屋无法开工建设，众多的被征收人回迁的愿望无法实现，特别是北方地区施工期限极短，可以理解为“情况紧急需要先予执行”。人民法院裁定先予执行的，应当符合两个条件：一是当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的；二是被申请人有履行能力。人民法院可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，驳回申请。申请人败诉的，应当赔偿被申请人或者案外人因先予执行遭受的财产损失；当事人对先予执行的裁定不服的，可以申请复议，复议期间不停止裁定的执行。在现实中，出租人出于种种考虑不愿意起诉承租人，征收主体应当作出征收补偿决定，直接在该具体行政行为中决定补偿安置房屋所有权、装修损失、经营损失、搬迁过渡费，出租人或者承租人逾期不搬迁的，政府依法申请法院强制执行。

三、征收制度中承租权的保护

《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了《城市房屋拆迁管理条例》第27条的相关内容，是制度的进步，有人认为该条例没明确规定承租权如何保护存在缺憾。事实上，承租权的保护是不言而喻的事情，无需《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，国有土地上房屋征收的标的物主要是国有土地上房屋与土地等物权损失，自然存在征收补偿主体与被征收人之间的法律关系；因必然影响租赁合同的履行，致使必然解除被征收人（出租人）与承租人之间的租赁合同关系。两个法律关系保护的财产权层级不同，前者保护的是物权（一级），后者保护的是债权（二级）。征收必将导致租赁合同无法继续履行，使得承租人的合同信赖利益无法实现甚至产生直接损失。征收导致被征收房屋灭失，必将导致租赁合同因解除而终止履行。解除租赁合同可能导致承租人三方面的直接损失：预交的租金损失、承租房屋的装修损失、经营损失。根据合同相对性原理，承租人的上述损失应当向出租人主张。这些损失可以作为出租人的直接损失向征收补偿主体主张补偿，《租赁司法解释》第8条第（三）项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致租赁房屋无法使用的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。征收具有强制性，强制剥夺所有权，当然导致租赁房屋无法使用。出租人可以向法院起诉解除租赁合同或者租赁合同无效，租赁押金应当退还，装修损失按照下列情形处理：其一，《租赁司法解释》第9条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，征收时不予补偿。其二，《租赁司法解释》第10条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，征收时应当对出租人进行装修损失补偿。其三，《租赁司法解释》第11条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院根据因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。其四，《租赁司法解释》第12条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。其五，《租赁司法解释》第13条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，征收时不予补偿。

根据上述分析及法律原理，笔者就征收中涉及被征收房屋存在租赁的情形，提出如下处理建议：

一是，征收涉及租赁的房屋，解除租赁合同，出租人预收的尚未发生的租赁费退还给承租人。

二是，承租人的装修损失(经营损失)，可以协商也可以通过评估确定，补偿金额须经房屋征收部门审查认可后由出租人对其进行补偿，承租人不搬迁的，由出租当事人依法向人民法院提起民事诉讼。诉讼期间申请人民法院先予执行。

三是，被征收房屋所有权人不依照前款规定配合的，可以由人民政府依法作出征收补偿决定。

四是，出租人按照前款程序对承租人补偿且房屋搬迁后，由房屋征收部门对出租人进行补偿，并对出租人奖励2000元。

注：作者为法学博士，在最高人民法院从事审判工作多年，对房屋登记、征收拆迁等房地产法律具有深入研究，出版专著多部，现调入广州大学公法研究中心从事法学研究，兼职为政府提供征收搬迁全程法律服务。作者邮箱：wangda654321@sina.com,电话：13380083168（粤），13701178064（京）。

王春敏/责任编辑

作者：王达