小区化（精选三篇）
小区化 篇1
0 引言
住宅小区也称“居住小区”, 是由城市道路以及自然支线 (如河流) 划分, 并不为外部交通干道所穿越的完整居住地域。住宅小区一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构——通常称之为“某小区物业管理”。
在世界城市化建设进程中, 作为一项创新性成果的住宅小区, 从一开始出现就显示出了其强大的生命力和突出的优越性。目前, 在世界上任何一个国家或地区的任何一个城市, 都可以见到或大或小或隐或显的住宅小区, 可以说住宅小区与城市之间已经到了如影随形的地步。
对住宅小区的评价起先是较多的褒赞, 如今则出现了诸多贬抑之词。其实, 世界上任何一个事件或事物, 总有其两面性 (或二重性) , 这是世界上事物存在的普遍规律之一, 也是辩证法使然。
本文对城市 (镇) 化进程中住宅小区的历史发展及现状作一简单回顾和分析, 以使我们在城市 (或城镇) 规划及设计建设住宅小区时能扬长避短, 从而使其在我们的城市化 (或更广义的城镇化) 建设中发挥更大效能和功能, 并彰显出我国特色。
1 住宅小区之渊源
住宅小区 (也称“居住小区”) 肇始于1929年, 美国规划师克莱伦斯·佩里 (Clarence Perry) 提出一个“邻里单位”的概念, 这算是住宅小区的鼻祖。其要义为:此新街坊的大小以小学校服务的半径来确定, 并且街坊内的道路限制外部车辆穿行, 从而形成一个相对完整的安全社区, 以避免小学生上学或放学时过马路发生车祸。
于是美国用“邻里单位”造了一个凤凰城, 这是住宅小区的雏形 (见图1) 。尽管造出来后, 发现小学生还得穿行大马路去上学, 因为无法保证每一个小区内的小学校办学质量都是一样的, 家长们总是会到小区之外去寻找他们认可的学校, 诚然, 这有违佩里提出“邻里单位”的初衷;但是“邻里单位”这种市民集居住宅的形式却因其居住性、安全性、舒适性、可管理性等诸多优点盛行开来。并且还从美国衍伸到世界各地, “邻里单位”也被更通俗形象的名字“居住小区”或“住宅小区”所替代 (见图2) 。像国内江苏苏州等地, 面向若干个住宅小区的居民服务的小型超市则被称之为“邻里中心”, 形象直观地反映了“邻里单位”在现代中国的不俗影响力, 这也是“邻里单位”的创始者所万万意想不到的。由此可知, 佩里的邻里单位已经发展成为现代居住。
2 住宅小区与房地产开发商的关系
目前我国大陆的住宅小区大部分为房地产开发商竣工后售出的住宅楼的集汇处, 这也是一种明显的中国特色。因此, 从目前国内的住宅小区现状来看, 无论其建造的风格、楼式还是户型等, 由于是该房地产开发商的“作品”或“产品”, 所以均深深打上了该房地产开发商的烙印或具有该房地产开发商的专一特色。这种状况好的一面是:由于从圈地开始到住宅小区竣工验收, 全为此房地产开发商“一手包办”, 所以有客观上的连续性或衔接性;不足之处是各自为政、自搞一套, 管理模式和设施各不相同, 缺乏严格的科学合理性。
由于住宅小区规模大小不一, 加上小区住宅楼的建筑级别与造价档次不一, 其业主的经济层次也各不相同, 由此住宅小区物业管理机构的完善程度也不相同。加之如上所述住宅小区的物业管理机制又沿袭于承建该小区的房地产开发商的模式或套路, 所以从目前的现状来说, 将各住宅小区的物业及行政等诸多管理进行统一亟需进行有效尝试。
3 住宅小区的利弊问题
诚如文献[1]所述, 经历数十年大规模建造, 今天, 住宅小区几乎成了中国城市唯一的居住形态。这种情况利弊优劣如何, 因于其量大面广且影响深远, 所以不宜粗率地妄加断语, 而应作一定全面系统深入的分析后才能得出较为科学合理的结论。
目前我国大陆城市的住宅小区往往集结了房地产开发商在当地开发的楼盘;随着城市 (镇) 化进程的深入广泛发展, 住宅小区内居住的市民数量越来越大, 所占整个城市的人口比例也越来越高, 许多城市的交通旅游地图 (譬如上海市地图上的同济新村、杭州市地图上的求是新村、苏州市地图上的徐家浜二村等) 上都标出了规模大的住宅小区, 亦可见其重要性。
从住宅小区肇始之日起, 对它的看法迥异;溢美、褒赞之词固然不少, 但贬抑之语也不绝于耳, 目前甚至认为它是“城市规划的败笔”。客观地说, 住宅小区的创生对城市的规划和管理所具有的推进作用无与伦比, 它有力地推动了全球城市 (镇) 化进程, 其正能量众目皆见, 谁也不能否认。
3.1 住宅小区的优点
1) 有利于城市内部各个区域的合理布局和人口集群
住宅小区和城市 (镇) 内部商业、服务等部门休戚相关, 联系密切。因为这些部门的服务对象主要是以住宅小区住户为主的人群, 所以住宅小区在城市 (镇) 内的分布情况也决定了这些部门的布局合理与否。
同样, 住宅小区是城市 (镇) 人口的集汇地, 其密集程度较强地影响了该城市 (镇) 人口的分布状况与集聚程度。其影响力随着住宅小区数量与人口容量的猛增不容小视。
2) 有利于城市公共交通系统的科学规划、管理和运营
随着城市 (镇) 化程度的日益提高, 城市 (镇) 的交通状况也越来越严峻;一些大城市的交通拥堵问题已到了市民难以容忍的程度。而一个城市 (镇) 的规划若能将住宅小区的分布及其人口容量给予一定考虑, 无疑会对城市 (镇) 交通系统的规划有一定的助益作用。有的住宅小区拥有数十幢高层住宅而集聚人口上万人, 显然会对该城市 (镇) 的公交、轨道交通等具有一定的权重, 从而影响到线路、站点等的合理设置问题。
3) 有利于城市集市贸易及商场的科学合理布点
与上述同理, 住宅小区的分布与其人口容量势必影响城市 (镇) 的集市贸易场所及商业网点的合理布局。城市 (镇) 规划和设计必须考虑商贸网络的科学合理布局, 这是一个基本要求。
4) 有利于各类各级学校的合理布点
住宅小区中各种各类学龄人口的数量多少理所当然地影响到相应类别学校的布局或布点。因为在学校设置时, 势必综合考虑萃取对应学习人员数量多寡与各自距离远近的最佳交汇点。
5) 有利于城市水、电及排污管网的合理布局
城市 (镇) 中各个住宅小区居住者数量及其位置与城市 (镇) 中水、电、下水道、天然气、有线电视、通信等网络布局休戚相关。譬如, 小区居住者多, 水管管径必须加粗, 输电电缆容量也需增大等, 诸如此类问题均不容小视。并且小区位置还涉及整个城市 (镇) 公共资源的科学合理或最佳布局。
6) 有利于城市的科学规划和管理
简言之, 城市 (镇) 就是人口相对集中的地方。现在, 全球性的城市 (镇) 化过程风起云涌。因为从城市学家和经济学家看来, 集中在城市里的具有一定密度的人口可以被认为是一个积极的因素、人口的集中是一种资源[2];经济学家塞缪尔·约翰逊认为, 只有人群集中在一起时才会产生便利的价值[3]。由此可见, 城市 (镇) 化是一种全球性的必然趋势。
从上述也可以看出, 作为居住人口相对比较集中的住宅小区是城市 (镇) 化的一个非常有力的推动, 在城市规划中也就有着不容忽视的权重。至于城市管理同样如此。
7) 住宅小区物业管理机构的服务改善了居住者的生活质量
住宅小区基本上均有一定的物业管理机构, 尽管其规模大小、服务范围与质量各不相同, 但它们大多能基本满足居住户生活方面的各项要求 (如水电故障维修、居屋渗水等纰漏) , 从而不同程度地提高了居住户的生活质量状况。
8) 住宅小区有利于居住者之间的人文交流与群体性社会活动
住宅小区属典型的“第三场所”之一。“第三场所”是相对于第一场所“家”和第二场所“工作地点”而言, 即指社区公共空间为社会生活环境的第三场所。
由于住宅小区的市民集居性住宅性质, 大大增加了市民群体之间的接触和交流。况且, 如今我国大陆的住宅小区的事务性管理机构——物业管理与行政性管理机构——社区居委会大多是交叉协调互相配合进行管理, 由此更突出了“第三场所”有利性的一面。
9) 住宅小区是新型城市 (镇) 化的体现和标志
城市 (镇) 化是当前全球化的趋势和倾向, 也可以说是世界第三次工业革命浪潮的象征。而城市 (镇) 化进程中最重要的体现是诸多各式各样住宅小区的崛起, 从而带动了学校、商贸、交通、通信等的配套和同步发展。
10) 住宅小区是城市规划和城市设计中不可或缺的一个部分
由于住宅小区的广泛存在和应用, 是现代城市规划中不可能回避的。只有在城市规划中给予重视, 并给予足够地位才是实事求是的客观态度。而在城市设计中, 更宜使之充分发挥, 多姿多彩并彰显特色——尽可能具有更多的中国元素、中国风格, 争取创立中国品牌。
11) 一些特色型的住宅小区往往能给城市本身的转型升级和产业提升带来一定帮助
全球性城市 (镇) 化进程的同时, 经济一体化和文化多样性势至必然;而全方位竞争也必然日益激烈, 这是不以人们的意志为转移的。一个城市的“城市化”如果仅是农业和外来人口的机械性增加, 而无其本身的转型升级及产业提升等这些持续发展的推动力, 这个城市的前景注定暗淡。而上述这些动因中的关键是各式人才的汇聚与吸纳——特色型的廉价住宅小区往往能起到“筑巢引凤”的作用, 尤其在房价高启的今天更为突出。我国不少城市修建了许多“人才公寓”型的住宅小区 (如浙江海宁市即有此举, 为该市转型升级和产业提升起到了一定积极作用) , 以此引入对本市有用的各种人才, 从而对城市转型升级与产业提升另辟蹊径, 闯出新路。
12) 城市的多样性
包括城市规划、城市设计、城市建筑、经济产业、住宅小区等诸多方面, 并且也只有具备了全方位的多样性才是城市生存、发展的活力之所在, 而其中住宅小区的规划与设计的多样性有着同样的作用并不可忽视。
2013年7月, 美国著名的“汽车之城”底特律市申请破产。原因是多方面的, 产业单一 (依赖汽车企业) 而缺乏多样性是重要的因素之一, 并且也显现在住宅小区上。诚如加拿大城市学家简·雅各布斯所言, “而在实际生活中, 美国的贫民区往往是一些死气沉沉的低密度住宅区”“在现在的底特律, 更是有很多这样的低密度地方, 而且大得无边无际。”底特律市住宅小区的人居环境恶化, 导致居民外迁等, 这种恶性循环最终使得产业和经济萎缩, 从而将曾经繁荣一时的底特律市逼上破产之路 (见图3) 。
3.2 住宅小区的缺点
1) 贫富住宅小区的对峙性和不安定性
住宅小区因于建造成本 (造价) 的高低不同而形成了其级别或层次高低的不同, 由此售房价格也高低迥异, 从而造成了入住业主贫富的差异——实际上这也是现实社会不同阶层经济差异在居住条件或环境方面的反映。目前, 我国和世界各地的情况一样, 一个城市的众多住宅小区有着诸多等级的差异, 直言之, 城市的住宅小区形成了所谓的富人区、贫民区等。对于这种现象优劣利弊如何, 一直存在着仁者见仁、智者见智的诸多纷争, 很难有统一的观点或见解, 且也不在本文的讨论主旨之内;所以本文只是提及此种现象存在之现实, 而并不予以深究。
2) 住宅小区对弱势群体的关怀方面尚嫌不足
当今的社会现实状况是“出钱买服务”, 简言之, 就是花多少钱则能得到多少服务——这从交易基本理论的对等或等价原则上来说也是正确的。但是, 由于社会发展的不平衡性与机制方面的缺陷性等因素, 单纯讲“出钱买服务”也有其不合理性之所在。诚如《中国民生发展报告2013》[4]中所言, 由于长期缺少发展机会, 城市中的弱势群体往往对自己的命运充满无力感, 被排斥、被剥削已经成为普遍的民生心态。因多重问题引发的农民被城市化隐忧, 生活幸福感步入城市发展反向区间。上述这种现象也反映在住宅小区对待弱势群体的态度和服务上。
也就是说, 弱势 (或贫困) 群体所居住的低档住宅小区因于经济状况 (收取的物业费比较低廉等) 的限制, 所以物业管理较不完善, 其服务也就满足不了这些居住者的要求。
3) 住宅小区在规划和设计方面均有较大的欠缺
作为发展中国家, 我国在城市 (镇) 化进程中不可或缺的一个部分——住宅小区的建设方面, 改革开放以来取得了巨大的成就和发展, 举世瞩目。然而, 不可否认的是, 我国大陆地区的城市规划中对住宅小区的重视犹嫌不足, 在科学性和合理性、多样性诸多方面尚有欠缺, 有时甚至有行政管理上的随意性发生。
住宅小区的规划和设计在防灾和减灾方面同样存在较大的欠缺, 在防震与防水、防火等方面综合考虑不足。实际上, 城市地域防灾规划是有着与城市规划同等地位和法律效力的综合性规划[5], 轻视不得, 否则会受到其惩罚;2010年11月上海静安区某小区住宅楼导致53人死亡70人受伤的特大火灾也许只是众多此类住宅小区防灾减灾不力中较为突出的个案。
4 结语
我国城市 (镇) 化是欧美国家的舶来品, 诚如前述, 住宅小区亦是舶来品。简言之, 从宏观上来说城市 (镇) 化就是不断让更多农业人口与外来人员向城市 (镇) 集 (汇) 聚的过程;从微观上来说随着外来各类人员 (更多的是农民) 的增多需要更加完备城市 (镇) 的功能。而城市 (镇) 化的核心或关键是人本原则——以人为本。
住宅小区是城市 (镇) 化进程中的重要部分, 也是重要的标志或体现。因此, 我国在继续推进城市 (城镇) 化进程中, 加强对住宅小区的建设和发展必不可少。从某种意义上说, 住宅小区方面的飞速发展加快了我国城市 (镇) 化进程。
在全球性城市 (镇) 化进程中, 加拿大城市学家简·雅各布斯在其经典名著《美国大城市的死与生》的结末告诫很值得我们重视, “有一点毫无疑问, 那就是, 单调、缺乏活力的城市只能是孕育自我毁灭的种子。但是, 充满活力、多样化和用途集中的城市孕育的则是自我再生的种子”。这个道理同样适用于住宅小区的命运和未来, 充满活力、多样化的住宅小区会成为城市 (镇) 化及城市规划和设计的首选, 反之则成为败笔。
诚如本文开首所言, 任何事物或事件均具双重性 (或二象性) , 住宅小区亦然;那种视住宅小区为城市规划败笔的说法难免有失偏颇。虽然目前在住宅小区的规划和设计上存有多种问题甚至缺陷, 但它仍不失为城市 (镇) 化过程中最具活力和标志性的重要部分。当然, 住宅小区也是一项复杂的系统工程, 值得我们进一步重视与研究, 以使未来的住宅小区臻于完善, 并且更具中国特色和民族风采。
参考文献
[1]王军.让我们不愿意走路的居住形态[J].环球, 2013 (7) :94.
[2]简·雅各布斯.美国大城市的死与生[M].江苏:译林出版社, 2006.
[3]李晴.基于“第三场所”理论的居住小区空间组织研究[J].城市规划学刊, 2011 (1) :105-111.
[4]谢宇, 张晓波, 李建新, 等.中国民生发展报告2013[M].北京:北京大学出版社, 2013.
小区化 篇2
工作实施方案
背景：牟定县化湖人家小区于2009年11月25日建成并投入使用，位于牟定县城的东北片区，东面隔万寿路是化湖休闲广场，西面紧接庙觉庵村，南面和汇金水岸住宅小区隔化湖南路相望、北面跨过化湖北路是县文体中心。一面挨村、三面是街道，小区所处位置目前还不算是闹市区。
本小区占地87.12亩，共建有26幢57个单元共686套平层住房，合计建筑面积89655.23平方米；共建有73个机动车库，合计建筑面积1569.21平方米；还建有临街28幢联排商住楼（别墅），合计建筑面积9677.54平方米。此外还有临街底层商铺20个，合计建筑面积1244.36平方米。本小区内配建有1个自行车停车棚和1个摩托车停车棚、267个露天划线停车位、1个儿童娱乐中心、安装有一定数量的监控设施；有物业管理用房1幢。本小区的东面和南面各有1道出入大门。本小区于2008年初开工，分两期建设，2011年10月全部建成，所有物业全部交付业主使用。
根据《牟定县住房和城乡建设局、牟定县社管综治委办公室》文件：牟住建联发[2014]1号:关于印发牟定县“平安小区”创建实施方案的通知要求。2014年以来，化湖人家小区认真开展社会治安综合治理平安建设管理工作，通过实行 创建管理，进一步健全了社会治安综合治理维护稳定“属地化管理”工作机制和防控网络，完善了物业管理住宅小区的安全防范体系，充分调动了小区群众和社会力量参与平安建设的积极性、主动性，努力营造了“平安建设人人参与、平安成果人人共享”的良好氛围。2014年10月化湖人家小区被确定为创建“平安小区”试点小区。
为创新社会管理和服务，扎实做好新时期社会治安综合治理平安建设工作，进一步完善居民住宅小区治安防范体系建设，根据《化湖人家小区平安小区、创建实施方案》等有关文件精神，为切实抓好“平安小区”创建工作，制定以下实施方案：
一、指导思想
以邓小平理论、“三个代表”、重要思想为指导，全面贯彻落实“科学发展观”，“中国梦”。根据政法委、综治维稳办的有关要求，切实抓好“平安小区”创建的宣传、组织动员工作，着眼于维护社会平安和谐稳定大局，立足“平安小区”创建工作，全力维护小区和谐稳定，为构建平安、和谐、法治小区做出积极贡献。
二、创建目标
按照《平安小区、平安单位创建实施方案》有关要求，通过开展“平安小区”创建试点活动，进一步整合辖区社会治安综合治理资源，不断探索创新管理模式，提升管理、服 务、自治能力，进一步加强居民住宅小区安全防范网络建设，严格落实各项治安防范措施，不断加强法制宣传教育，强化居住人口管理，提高居民自我管理意识，提升物业管理服务质量，降低居民住宅小区违法犯罪、治安案件、群体性事件的发案率，努力实现“发案少、秩序好、社会稳定、群众满意”的目标，为加快实现度假区海埂街道科学发展新跨越奠定坚实的基础。
三、组织领导
为确保“平安小区”创建工作统一有序开展，特成立化湖人家创建“平安小区”工作领导小组。组成人员如下：
组 长：张翔（牟定县物业管理有限公司总经理）副组长：李波（牟定县物业管理有限公司办公室主任）
刘长生（牟定县物业管理有限公司安保部主任）
成 员：陈彦宏（牟定县物业管理有限公司维修部主任）代光海（牟定县物业管理有限公司化湖人家保安队队长）
杨荣德（牟定县物业管理有限公司保安队队长）
董玉品（牟定县物业管理有限公司化湖人家办公室工作人员）
创建“平安小区”领导小组办公室设在化湖人家物业管 理办公室，由李波担任办公室主任。办公室具体负责发动化湖人家区及物业公司全员参与“平安小区”创建活动，组织全体人员学习《化湖人家小区平安小区、平安单位创建实施方案》等有关文件精神，多方面强化宣传，以点带面，群策群力促进广大群众对“平安小区”创建工作重要性的认识，不断营造“平安小区”创建工作氛围。
四、职责职能
（一）化湖人家小区：
1.加强组织领导，根据小区实际情况，牵头制定完善切实有效的“平安小区”创建实施方案及细则，并指导、协调和督促牟定县物业管理有限公司的“平安小区”创建相关工作；
2．配合上级有关部门，共同推进“平安小区”创建工作；
3．做好平安家庭、平安楼栋评选表彰活动； 4．加强社区平安志愿者队伍建设，充分发挥辖区3个党支部、4个群团组织及离退休人员量大面广的优势，做好群防群治工作；
5．加强宣传，营造创建氛围。以平安创建工作为中心，通过小区杂志、主题宣传单、小区宣传栏等多种渠道做好辖区内的宣传动员工作，提高小区居民安全防范意识；
6．定期、定人、定责做好矛盾纠纷的入户排查及调处 工作，同时在入户排查过程中注意及时发现和解决小区存在的各类安全隐患。
7．加强小区自主管理工作，按照小区业主委员会的要求，推进居民住宅小区民主自治建设。同时，积极指导日常管理服务工作，协调业委会与物业公司之间的关系，及时排查和化解矛盾。
8．以“平安小区”创建工作为契机，不断加强社区其他日常综治维稳平安建设工作。
（二）牟定县物业管理有限公司：
1．积极配合镇综治办、县政法委、县住建局、茅阳社区等做好“平安小区”创建的相关工作；
2．加强对物业服务区域内各项工作的监督、检查、管理等日常工作，及时排除安全隐患；
3．打造一流安全管理队伍，制定科学有效的安全防范措施；
4．加强人、车、物的管控管理力度，从源头控制安全隐患；
5．做好各类应急突发事件演练及消防安全检查工作； 6．把好人员招聘关，提高整体安全保卫队伍素质，做到全员持证上岗；
7．进一步加强居民住宅小区人防、物防、技防管理。优化人防管理体系，升级改造物防、技防设施。
五、创建标准
（一）组织领导好。1.成立“平安小区”创建活动领导小组，落实化湖人家小区社会治安综合治理平安建设管理和安全保卫工作，实行小区、单位主要领导人负责制；建立居民住宅小区“平安小区”创建活动责任机制；有专职综治工作人员；制定居民住宅小区“平安小区”创建活动整体规划和年度实施方案；2.每季度召开一次居民住宅小区治安形势分析会，研究解决居民住宅小区“平安小区”创建工作中遇到的问题和困难，及时作出针对性的工作安排；3.建立居民住宅小区“平安小区”创建活动经费保障机制；4.综治、保卫机构设置和人员配备情况以及创建活动相关情况及时报街道和度假区相关部门备案。
（二）维护稳定好。1.综治维稳、“平安小区”创建工作制度完善，矛盾排查组织、治保组织、调解组织能有效地发挥作用，各项业务工作开展较好，群众满意度较高；2.工作方法创新。认真完成上级综治维稳委（办）和公安机关交办的有关工作，开展创建和综治研讨活动，工作有典型、有创新；3.维护小区、单位内的治安秩序，制止发生在本社区、单位范围内的违法行为，协助政法机关防范和打击居民住宅小区各类违法犯罪活动，对难以制止的违法行为及发生的刑事、治安案件，应立即报警，并采取措施保护现场，配合公安机关侦查、处置工作；4.反邪教工作重视，不发生“法 轮功”顽固分子从事非法活动和公开聚集事件，无新滋生的邪教组织和人员； 5.积极化解社会矛盾。维稳工作例会制度、领导包案制度和矛盾纠纷排查调处机制得到全面落实。建立突发性事件的信息预警机制，无“民转刑”案件，建立群体性事件信息预警机制，对群体性事件处置及时、得当，无居民、职工越级上访，无群体突发性事件。6.帮教转化组织网络健全，帮教转化措施落实到位，帮教转化成果显著。针对刑释解教人员有计划的进行跟踪教育，避免再次犯罪，违法青少年和归正人员（除吸毒人员外）停止犯罪和改好达85%以上，刑释解教人员帮教转化率达95%以上。
（三）防范控制好。1.按照相关文件有关规定，认真抓好小区治安防范工作，做到组织、人员、责任和各项防范措施“四落实”。重点区域的报警设施要有统一的管理措施。无重大刑事、治安案件发生，无影响恶劣的“黄、赌、毒”犯罪；2.建立符合规定要求的专职保安队伍和群防群治队伍，落实防范措施，防控能力增强，无失控场所和部位。有组织、有计划地对治安保卫人员进行培训和教育，建立相应档案；3.落实人防、物防、技防措施，防范设施齐全，管理规范，突出治安问题得到及时有效整治；4.小区内治安稳定，不发生杀人、爆炸、抢劫、绑架、投放危险物品和系列入室盗窃等重大案件，各类案件发生数低于前两年最低发生数；5.消防安全形势平稳，加强消防设施建设，不发生火灾、中毒等重大治安灾害事故；6.安全生产形势平稳。安全生产督查管理到位，不发生公共安全责任事故，消防、交通安全、生产及施工存在治安隐患的，应及时下达整改通知书，责令限期整改，逾期不整改，造成公民人身伤害、公私财产损失等后果的，依法给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任；7.建立社区流动人口协管员队伍，外来暂住人员办证率达95%以上、落实出租人员管理制度、工作规范、出租房屋登记备案率达90%以上；8.积极预防职务犯罪。社区、单位相关工作人员严格遵守财经纪律，无领导干部严重违纪和犯罪案件；9.安全防线加强。无境内外敌对势力的渗透、颠覆和破坏活动，无敌对分子“组党结社”和插手人民内部矛盾制造事端事件，无失泄国家机密的案件。
（四）宣传教育好。1.创建工作纳入社区、物业公司年度宣传计划，“平安小区”创建宣传教育活动经常化，创建活动宣传氛围浓厚，宣传形式新颖，内容丰富；2.普法和依法治理工作得到推进，有规划、有落实，社区、物业公司法制宣传形式多样、内容丰富；3.住户群众安全意识、法律意识明显增强，注重自我防范，依法办事形成风尚。4.住户群众对“平安小区”创建活动的知晓率不低于90％。
（五）基础建设好。1.配置警务、保安用房，设立治安值班室，重要部位的消防设施齐备；2.“平安小区”创建组织职责制度建立健全，内容制牌上墙公布；3.“平安小 区”创建工作台帐齐全，资料翔实，管理规范；4.对居民住宅小区内的治安防范重点区域，从房屋结构、围墙高矮等方面加装物防设施；5.小区单元楼栋及居民住宅小区出入口，单位主要通道等，应安装符合国家标准的防盗门、铁护栏和报警器，健全防范措施；6.对存在技防设备老化、视频监控图像模糊、监控探头不足等突出问题的重点监控区域，应制定设备更新计划，及时改进。
六、实施步骤
按照“整体推进,重点突破”的原则，今年用两个多个月时间（7月下旬至10月底）先行准备，11月全面展开工作。大体分5个阶段：
1.制定方案（2014年7月17日——2014年8月31日）小区业主委员会及物业在基本清楚小区情况的基础上，针对存在的影响和谐稳定和治安安全的问题及需要完善提升的方面，制定相应的实施方案。
2.宣传动员（2014年9月01日——2014年10月15日）基层领导小组牵头，召开动员大会作出全面部署。协调各级各部门，围绕总体要求和活动实施步骤，结合本部门实际，研究制定相应的政策或指导意见。动员全体工作人员全心投入到创建活动中来。在小区开展宣传活动，普及安全知识，营造创建氛围。
同时，宣传成立小区业主委员会的优点、方式等，为下一步开展工作奠定基础。
3.调查摸底（2014年10月16日——2014年11月5日）围绕主要任务，深入开展调查研究。小区除了做好职能范围内的摸排工作以外，还要积极主动会同综治、公安、工商、城管等有关单位，通过发放《情况调查表》、《征求意见表》、实地走访等多种形式，全面排查影响和谐稳定和治安安全的问题，认真分析可能影响安全稳定的各种因素。
同时，针对各小区实际情况，对居民业主委员会的成立制订可行性指导计划。
4.重点整治（2014年11月6日——2014年11月30日）小区委员会、牟定物业管理有限公司要积极会同综治、公安、工商、城管等有关单位，针对前期摸排情况，有重点的开展小区内部及周边治安秩序联合整治大行动，加大“平安小区”的创建力度，加强对小区及周边的治安整治。完善重大突发事件应急处理体系。加强对流动人口的服务工作。
5.建立长效机制
进一步建立健全小区日常平安维护常态工作制度，健全各级各部门的平安管理和周边秩序整治等工作的交流、协调配合制度，不断提高综合防范工作水平，健全安全工作网络。“平安小区”创建工作是个较长的过程，不可能一劳永逸，要重在经常、重在坚持、重在长效，整个活动的开展要不断总结提高。
开始具体的引导工作，逐步组织提高自治水平。
七、工作要求
（一）总体要求
1.加强领导，提高思想认识。要始终把“平安小区”创 建工作作为小区平安建设的一项重要内容，纳入日常工作范畴，进一步加强组织领导，细化职责分工，以社会治安综合治理平安建设工作为抓手，明确“平安小区”创建工作目标任务，及时落实工作措施，根据每月小区具体情况，及时制定目标明确、操作性强、紧扣节点的工作计划，扎实有序推进“平安小区”创建工作。
2.密切协作，形成工作合力。积极整合辖区公安、综治、司法等力量，确保“平安小区”创建工作有序推进。特别是充分发挥物业服务企业服务小区（单位）的职能作用，充分调动人民群众的积极性、主动性、创造性，形成“平安小区”创建工作合力，加强对小区（单位）的“平安小区”创建工作的督促、检查指导工作。结合日常平安建设管理检查，注意发现小区（单位）中存在的社会治安安全隐患，并将情况及时与属地派出所对接；及时为各小区（单位）开展“平安小区”创建工作提供指导，并定期不定期对小区（单位）“平安小区”创建工作开展情况加强督导。
3.抓住重点，着力整治问题突出小区。进一步拓宽工作思路，创新工作方式，着力解决 “平安小区”创建工作的薄弱环节和突出问题，重点抓好红色警示小区、黄色提示小区的整改工作，及时与派出所、社区等单位（部门）对接，共同研究对策，及时加强“人防、物防、技防”和群防群治工作，及时理顺物管与业主关系，调动业主参与管理工作，逐步形成“小区外公安防、小区内物业管、自家内业主自防”三道安全防护墙，实现“发案率下降、破案率上升”的目标。
4.加大宣传，着力营造“平安小区”创建工作的良好氛围。以开展社会治安综合治理平安建设管理工作开展为契机，及时召开“平安小区”创建工作动员会，向小区群众进行广泛深入的宣传，大造“平安小区”创建的舆论声势，争取广大人民群众关心、支持、参与“平安小区”创建，共同为“平安小区”创建献计献策，出资出力，使“平安小区”创建工作植根于广大人民群众之中。
（二）具体要求
1.化湖人家小区：（1）组织协调滇池卫城“平安小区”创建工作，定期不定期对“平安小区”创建工作开展自检自查，严格按照“平安小区”创建标准，逐项落实目标任务；（2）加强“平安小区”创建工作志愿者队伍建设，定期组织辖区志愿者队伍开展各种活动，积极倡导他们为“平安小区”创建做贡献；（3）积极引导居民自治体系（小区业主委员会）的建设，指导居民自治组织日常工作，构建“共创、共建、共享”新格局；（4）完善小区为民、利民便民服务体系，着力提高为民服务的能力和水平。
2.牟定县物业管理有限公司：（1）做好小区统筹协调工作，指导各部及时成立“平安小区” 创建工作领导小组，定期指导、协调、督促和检查各部日常工作开展；（2）具体 抓好“平安小区”创建工作，严格“平安小区”创建目标任务，逐项完善各项指标；（3）严格规范物业服务管理，着力提升管理和服务水平；（4）加强安保队伍建设，定期组织培训，逐步规范装备，依法规范管理，切实提高安保人员的素质，稳定安保人员队伍；（5）提升改造物防、技防系统，安排专项资金，保证经费投入。
牟定县物业管理有限公司
二〇一四年十一月
2014年
小区化 篇3
一、老旧小区管理存在的问题
如皋市主城区老旧小区共计37个，建于上世纪90年代，建筑面积近260万平方米，涉及户数2.5万余户，主要存在以下问题：
基础设施不完善。由于老旧小区建设年代久远，小区的规划设计标准低，配套设施不全，整体布局先天不足，导致基础设施严重不足，无法满足居民的物质文化生活需求。主要表现在：老旧小区普遍绿化养护缺失，扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等现象屡见不鲜。机动车停车位缺少，小区车满为患，公共场地挤占一空，有的甚至将车辆开进绿地区域。不仅小区居民难以出行，更有阻塞消防通道者，一旦发生火灾将严重影响救援。居民体育健身和文化活动空间较小，一些老旧小区基本没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋，乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞污水横溢，居民多有投诉。有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。
管理费用收取难。老旧小区产权呈多元化格局，有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房等。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大，承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。常有小区居民以一些问题没有得到解决为由，长期拒缴卫生清运费。社区每年收取50元左右卫生保洁费的收取率只能达到20%左右，街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区，人员费用向共建单位“化缘”解决。由于保洁机制不健全，老旧小区普遍存在脏乱差现象。
物业管理介入难。受传统思想观念影响，老旧小区部分居民存在无偿享受服务的意识，认为实行物业管理就是想多收钱，不少人不习惯，不愿意缴费。此外，老旧小区由于基础设施老旧、缺乏物业用房、环境脏乱等问题，物业服务企业不愿意接手老旧小区物业管理。
以上问题长期制约了老旧小区的长效管理，小区因为脏乱差成为市容环境的“低洼地”，也是群众反映的热点问题。要彻底解决老旧小区管理问题，只有实施物业化管理，方是长治久安之策。而物业化管理的前提必须由政府主导，对小区的基础设施进行不同程度的改造。这是因为，老旧小区改造动辄几十万、上百万，只有财政投入才能解决资金来源问题，而且由政府进行工程改造，组织得力，监管严格，可以保障工程质量。改造的目的不仅是提升老旧小区设施、绿化、道路状况，化解居民难题，同时也让物业公司进驻提供较好条件，如配备物业用房、小区公用设施良好运行等，减轻物业企业负担，让物业愿意接手服务。
二、老旧小区改造与物业化管理策略
（一）科学民主实施改造
政府主导实施。2013年起，如皋市每年将老旧小区改造作为政府为民办实事十大工程之一，市人大将老旧小区改造写进了人大工作报告，并每年听取专题汇报。市政府主要领导、分管领导每季度进行督查推进。市财政充分保障改造经费，三年来共计投入8000多万元，对23个老旧小区进行了改造，惠及居民15000户。
科学民主推进。对拟改造小区调查摸底，分类、分批实施改造。制定具体方案时，将需整项目（市政、绿化、车位、管网、墙面、环卫设施等），广泛征求居民意见。首先将拟改造项目在小区张贴进行公示，召开座谈会听取意见；然后根据居民意见和小区实际状况制定初步方案；再公示、组织居民讨论反馈；听取意见和修改方案可以反复进行，直至居民之间、居民和工作组基本达成一致意见，最后由规划设计单位制定专业改造方案，组织实施。
规范组织实施。改造中严格按照招投标程序确定施工单位和监理单位，实行项目化管理。市纪委、监察局全程监督招标和施工过程，定期派员对老旧小区改造工程进行现场质询，测评居民满意度，确保改造质量。对改造过程中出现工程增量，严格按程序逐级申请，完善手续，验收后接受审计，保证工程建设阳光透明，规范高效。
发挥党建作用。在改造中，虽然已经充分征求意见，但仍有少数居民对改造方案不满意，阻挠施工。工作组创新思路，在小区成立临时党支部，依靠组织力量强化改造工作推进。一是利用此平台倾听群众心声，尽可能解决疑难问题；二是发挥党员先锋模范作用，让党员给其他居民作表率；三是通过此平台对阻挠施工的党员居民进行思想教育，要求顾全大局，带头服从改造方案，并对其他居民进行宣传动员，保障小区改造任务顺利完成。
（二）落实物业化服务
健全管理制度。为推进老旧小区物业化管理，如皋市修订完善了《如皋市物业管理暂行办法》，出台了《如皋市安置房居住区物业管理暂行办法》，《如皋市住宅老旧小区、安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》，《主城区住宅小区业主委员会考核办法》等一系列文件，为健全完善物业管理政策制度体系，规范小区物业服务行为、引导业主依法理性维权等强化了制度保障。
建立管理机构。如皋市城管局报请市编办同意成立了物管中心，主要负责开展物业小区、物业企业星级评定及创先争优等工作；负责物业服务企业的业务培训；负责协调老旧小区、安置区物业企业“三基本”服务（基本保洁、基本保绿、基本养护），负责老旧小区、安置区基本物业服务的业务指导、监督考核与政府奖补资金的拨付；协调处理物业公司与业主之间的物业纠纷，化解因物业服务合同引发的纠纷等。
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落实物业服务。老旧小区改造工程全面验收后，由街道所属社区或业主委员会委托专业化、市场化的物业服务企业负责小区基本保洁、基本保绿、基本养护的“三基本”物业服务，对于选择物业公司服务的，该局加强指导，严把物业公司准入关，选择有资质、负责任的物业公司从事物业管理服务。同时，将老旧小区物业公司纳入新建小区物业公司一并进行管理考核。
（三）构建物业化管理长效机制
政策引导奖补机制。落实老旧小区物业考核补贴。每季度对老旧小区“三基本”物业服务进行考核，市财政按每月0.15元/标准，对“三基本”物业服务进行考核发放补贴；加大政策扶持力度，物业服务企业享受现代服务业的各项鼓励补贴政策；提高老旧小区物业费收缴率，市政府建立机关部门与老旧小区、安置房居住区的挂钩共建制度，协助社区收缴物业服务费用，作为机关部门作风建设与文明创建的重要考核内容。两年来，共发放“三基本”物业考核奖补资金298.2万元，对物业企业按现代服务业考核奖励44.6万元。
基层自治组织机制。大力推进和指导各街道社区牵头组建老旧小区业主委员会，明确业主委员会工作职责、要求、享有权利等，并充分发挥业委会在物业企业和小区居民之间的“桥梁”作用：如倡导居民养成良好居住习惯，督促居民按照标准缴费，监督物业服务企业日常工作，提高小区管理效率。该局定期召开业主委员会工作座谈会、培训会，调查、协调、指导业委会工作。定期对业委会工作进行考核，对成绩显著的业主委员会给予经济奖励，两年来共发放业主委员会考核奖励资金11.6万元。
物业纠纷化解机制。建立行政、司法、物业企业、社区基层组织等参与的“四位一体”的物业矛盾调解机制，两年来共受理和调解各类物业纠纷1457件。积极争取法院的支持，开通“物业绿色司法通道”，对业主无故拖欠物业费的案件，进行“快立、快审、快结”，法院共受理执行1309件。通过物业纠纷“四位一体”调解制度和物业绿色司法通道的有效运行，取得了预期社会效果和法律效果。
物业缴费诚信机制，将业主特别是机关公职人员缴纳物业费列入诚信体系建设。市级机关工委将机关党员干部缴纳物业费情况作为党员干部道德表现社区函调考核内容。公职人员无故仍不缴纳的，服务单位除通过法定程序予以维权外，还可通过函告所在单位，由该单位教育并督促其主动缴费，经教育仍不缴费又不依法维权的，年终考核不得被评为先进。
三、老旧小区改造和物业化管理取得成效
居住环境大幅提升。三年来，如皋市共投资8000余万元，完成20个老旧小区综合整治工作，面积达140万平方米，惠及居民1.2万余户。新建及维修道路2.8万平方米，新增车位1138个，补种绿化4.6万平方米，对污水管网、路灯、落水管等市政设施进行更换，因地制宜开辟健身场所，增添健身器材。改造工程很好地解决了老旧小区“面子”和“里子”问题，小区环境设施水平得到大幅改善，居民居住舒适，看着舒心，纷纷以各种形式对城管部门予以点赞。
缴费比率大幅提高。老旧小区居民明显感受到改造工程带来的变化，加之老旧小区物业费通过政府每月每平方米补贴0.15元，业主缴纳物业费的积极性得到提高。物业缴费率由过去不到20%上升到75%，少数老旧小区达到87%以上，形成了居民与物业公司的良性合作，双赢共进，促进城市居住区和谐。
四、老旧小区物业化管理启示
老旧小区改造是前提。老旧小区由于历史原因，在环境、设施、交通、安全等方面存在诸多不足，经过实施改造，基础设施、管网管线、绿化车位等得到改善，提高了居民的生活幸福指数，为物业公司入驻管理提供了良好的物质、环境条件。
群众参与管理是基石。在老旧小区改造和管理中，要不断创新群众参与机制，调动群众的积极性，鼓励广大居民参与小区改造和管理，并搭建参与平台如发放征求意见表、召开座谈会，建立小区志愿服务队伍、文明劝导队、“和事佬”俱乐部等，让群众参政议政、出谋划策，共建共享，探索一条新形势下老旧小区管理新路子。
落实管理责任是根本。落实街道社区为老旧小区管理责任主体，将责任主体属地化，有利于发挥社会基层组织职能作用，加强社区与居民联系，促进物业服务协调有序，提高物业管理能效。积极发挥业主委员会自治作用，落实老旧小区自治，增强老旧小区自我管理功能。
物业化服务是关键。过去，老旧小区物业管理是空白，大多数是社区维持基本保洁。老旧小区物业管理实现社会化，由物业服务企业提供专业、规范化服务不仅减轻了社区负担，更是老旧小区落实常态长效管理的关键。
政策奖补扶持是推手。老旧小区收费标准低、收费难是不争事实，不少物业服务企业入不敷出，不愿接受老旧小区物业管理。市财政给予一定补贴，有利于提高企业积极性，推进老旧小区管理社会化、常态化。
常态监督考核是保障。物业服务行业监管部门要积极履行行业管理职责，制定物业管理规章制度，引导和规范物业服务行业健康有序发展。街道社区作为日常监管主体，要订立考核奖惩措施，定期对物业服务质量明察暗访，交办存在问题，督促整改，提高物业服务质量，提高居民满意度。
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（责任编辑：郑树平）