土地流转考核办法（精选8篇）
篇1：土地流转考核办法
**镇农村土地承包经营权流转工作考核奖励办法
为切实加强我镇农村土地承包经营权流转工作的管理和服务，鼓励和推动农村土地承包经营权依法、自愿、有偿流转，加快推进农村土地的集约化、规模化经营，大力发展现代农业，实现农业增效、农民增收和农村稳定，特制订本考核奖励办法：
一、考核奖励对象：
1、本次土地承包经营权流转的25个村。
2、25个村的村两委会成员、村干部。
二、考核奖励的办法及内容：
（一）考核奖励办法
1、由办事处土地承包经营权流转工作领导小组以定量(流转面积为主）、定性相结合的方法，对以上5村土地承包经营权流转工作进行就地验收。
2、考核结果同相关各村工作目标责任制挂钩。土地流转考核以流转实绩考核为主，考核结果列入各村全年工作目标责任制综合考核成绩。
3、对综合考核为优秀的村奖励2万元，综合考核为合格的村奖励1万元，对综合考核为不合格的村，给予通报批评。
4、对熟悉土地流转业务、责任心较强、能积极开展工作的村干部和两委成员，按土地流转合同签订的户数计算，每户予以20元奖励。
（二）考核主要内容
1、土地流转工作小组考核（占20分）：根据各村机构设置、人员和设备配备、依法操作和纠纷调处等情况考核计分。
2、土地流转实绩考核（占80分）：流转实绩是指土地流转面积。其中：
（1）口粮田面积考核（占20分）。各村能百分百完成口粮田的流转工作的，计20分；每少完成一个百分点，扣1分，扣完为止。
（2）机动地面积考核（占20分）。各村能百分百完成机动地的流转工作的，计20分；每少完成一个百分点，扣1分，扣完为止。
（3）专业性承包地面积考核（20分）。各村能百分百完成专业性承包地的流转工作的，计20分；每少完成一个百分点，扣1分，扣完为止。
（4）开荒地面积考核（10分）。各村能百分百完成开荒地的流转工作的，计10分；每少完成一个百分点，扣1分，扣完为止。
（5）沟、渠、路、荒地、地圲等考核（10分）各村能百分百完成该地块的流转工作的，计10分；每少完成一个百分点，扣1分，扣完为止。
三、考核验收程序
考核验收按照申报、公示、报送和验收等程序进行。
1、申报：以行政村或农村种养大户、农业产业化龙头企业、农民专业合作社等经营主体为单位，逐级上报。
2、公示：行政村须将申报表等流转材料在村务公开栏进行公示，接受村民监督。
3、验收：由镇土地流转工作小组组织实地抽查、验收。
4、在土地流转考核验收过程中，如发现有弄虚作假行为的相关单位或个人，取消其奖励资格，并追究相关责任人的责任。
篇2：土地流转考核办法
土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
农业用地在土地承包期限内，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让承包权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转，发展农业规模经营。
出租：在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。
入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择（农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营），农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。
农村土地承包经营权流转管理办法： 1 总则
1.1为规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法；
1.2农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则；
1.3农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益；
1.4农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护； 1.5县级以上人民政府农业行政主管（或农村经营管理）部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导；
2流转当事人
2.1承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地；
2.2农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴； 2.3承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地；
2.4农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力；
2.5农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定； 2.6承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请； 2.7受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途； 2.8受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意； 2.9受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决；
3流转方式
3.1承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转；
3.2承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变；
3.3同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续；
3.4承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续；
3.5承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户；
3.6通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转；
4流转合同
4.1承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同；
4.2承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或其书面委托的代理人签订；
4.3农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：
（一）双方当事人的姓名、住所；
（二）流转土地的四至、坐落、面积、质量等级；
（三）流转的期限和起止日期；
（四）流转方式；
（五）流转土地的用途；
（六）双方当事人的权利和义务；
（七）流转价款及支付方式；
（八）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；
（九）违约责任。
农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定； 4.4农村土地承包经营权流转当事人可以向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证。乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证；
5流转管理
5.1发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由；
5.2乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当及时向达成流转意向的承包方提供统一文本格式的流转合同，并指导签订；
5.3乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，及时办理相关登记；以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续；
5.4乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当对农村土地承包经营权流转合同及有关文件、文本、资料等进行归档并妥善保管；
5.5采取互换、转让方式流转土地承包经营权，当事人申请办理土地承包经营权流转登记的，县级人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当予以受理，并依照《农村土地承包经营权证管理办法》的规定办理；
5.6从事农村土地承包经营权流转服务的中介组织应当向县级以上地方人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门备案并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务； 5.7乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门在指导流转合同签订或流转合同鉴证中，发现流转双方有违反法律法规的约定，要及时予以纠正；
5.8县级以上地方人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当加强对乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门工作的指导。乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当依法开展农村土地承包经营权流转的指导和管理工作，正确履行职责；
5.9农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷，当事人应当依法协商解决。当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解。当事人不愿协商或者调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉； 附则
6.1通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转，其流转管理参照本办法执行；
6.2本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。
转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对承包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。
互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。
篇3：土地流转考核办法
一、基本情况及流转现状
邹平县辖858个行政村, 农业人口62万, 农户数17万户, 流转农户1.6万户, 占总农户数的9.4%。截止2014年底, 农村承包土地流转面积达9万余亩, 占总家庭承包面积9.6%。流转方式主要以出租、转包为主, 且逐渐呈现多元化发展的趋势。流转主体正由农户间流转向农户与种养大户、家庭农场、农民专业合作组织、农业龙头企业等主体流转, 全县流入家庭农场、专业合作社及农业龙头企业的土地面积达到5.3万亩, 占土地流转总面积的57%。流转规模正从农民自发流转向有组织、规模化流转转变, 以村为单位整建制流转的土地面积达到2.1万亩, 占土地流转总面积的23%, 涉及全县26个村。
二、积极稳妥分类推进土地流转
1. 围绕发展农业龙头企业推动土地流转
近年来, 全县以主导产业和特色农业基地为依托, 实行“公司+基地+农户”模式, 带动当地农户进行有主导方向的土地流转, 推进了产业化经营步伐, 既增加了公司的效益, 又增加了农民的收入。明集镇王少唐农业科技有限责任公司流转土地1000余亩, 开发建设高效生态园, 集种植、加工于一体, 促进了农业发展的产业化。
2. 围绕发展农民专业合作社带动土地流转
农民专业合作社的发展是加快土地流转的又一支新型生力军。孙镇全泉农机合作社通过农机租赁、土地托管、土地流转形式, 实现流转土地2360亩, 同时与西王集团、玉玺集团、恩贝集团等签订托管协议, 成功托管7600余亩土地从事农作物、经济作物种植, 进一步提高了机械化水平, 实现了合作社、企业、农民的三方共赢。明集镇罗圈村蔬菜专业合作社, 先后与山东益佳食品有限公司、济南市圣洋食品有限公司、邹平绿宝蔬菜脱水厂等多家公司签订了几个品种的蔬菜生产合同, 建立了长期稳定的合作关系。合作社依靠规范的章程和内部管理制度, 实行规模种植, 不断提高社员的种植管理水平, 增强抵御市场风险的能力, 促进蔬菜种植产业的稳定、健康发展。
3. 围绕发展家庭农场激活土地流转
家庭农场在农村土地承包经营体制下, 已成为当前或今后农业生产的经营主体, 土地流转是发展家庭农场的重要基础, 只有加快土地流转, 才能保证土地的集中连片种植, 随着农村二、三产业的发展, 土地流转面积不断增大, 催生和孕育了一批有发展前景的家庭农场, 加快了农村土地流转步伐。截止2014年底, 全县培育申报家庭农场37家。家庭农场的发展, 为全县提升农业生产的专业化、集约化、标准化、商品化水平起到了积极的示范作用。
4. 围绕发展种植大户加快土地流转
为了加快土地流转步伐, 大力挖掘农业优势资源, 积极引导, 以发展培育种植大户为重点, 培育了一批懂经营、会管理的种植大户和致富能手。种植大户从农民手中将土地流转过来, 集中培育种植粮食、瓜菜、等特色产业, 通过合理的土地流转不但增加了种植大户的收入, 同时也带动了周边群众积极发展规模经营, 种植大户已成为农业生产、加工、销售为一体的主力军。
三、采取的措施及做法
1. 加强领导与完善机构并举
2009年全县、镇 (街道) 、村分别成立了土地流转工作机构和工作办公室, 明确职责分工, 责任到人。建立健全了县、镇、村三级土地流转服务平台及流转服务中心16处, 为土地流转提高政策咨询、价格指导、合同签订、纠纷协调等服务。
2. 加强培训与政策扶持并举
县农业部门通过到镇 (街道) 讲课、“阳光工程”培训、农业培训周、网络广播电视、发放宣传材料等多种方式, 提高广大干部群众对土地流转的认知能力。为加快稳妥推进农村土地流转步伐, 调动发展高效特色农业积极性, 邹平县制定出台了《“一村一品”工程扶持奖励办法》, 对全年各类新上合格的项目给予资金奖励。
3. 正确引导与规范程序并举
充分利用各种宣传载体, 加大对不同层面的土地流转事例和成功案例的宣传力度, 用群众身边的实际案例教育、引导群众, 进一步提高了群众对土地流转的认识和信心。同时, 制定出台了《邹平县关于推进和规范农村土地承包经营权流转工作的意见》, 明确提出了土地流转的具体程序和步骤, 进一步规范了土地流转工作。
三、存在的主要问题
土地流转有待进一步规范, 存在纠纷隐患;存在改变农业用途现象;资金不足限制了土地流转。
四、推动土地流转、发展适度规模经营的建议
1. 强化管理, 规范流转
根据不同的流转形式规范土地流转程序, 规范合同, 建全流转台帐, 完善相关手续, 规范登记备案制度, 筹建土地流转信息库。
2. 严把土地流转原则, 探索建立土地流转监控体系
充分尊重农民意愿, 坚持依法、自愿、有偿, 确保农村社会稳定。探索建立土地流转监控体系, 突出对主体流入方农业经营背景和能力的考察, 避免一些短期逐利的资本盲目进入, 造成土地资源浪费和农民利益受损, 强化流转后土地用途管制, 切实保障土地流转的实效性。
3. 完善政策扶持, 提高土地流转积极性
加大财政扶持力度, 适当增加对土地流入的规模经营大户的扶持资金, 鼓励他们多种地、种好地。同时, 结合实际, 对土地流出的农户也给予一定的资金补助或奖励, 提高广大农户的积极性和主动性。另一方面, 要加强信贷支持力度, 积极探索农村土地承包经营权抵押贷款的有效途径和形势, 努力推进土地承包经营权抵押贷款业务, 解决土地流转的资金瓶颈问题。
4. 加强业务培训, 提高工作人员素质
篇4：土地流转考核办法
《办法》规定，农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。
《办法》指出，承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人都无权以任何方式决定流转农户的承包土地。
关于土地流转的方式，《办法》指出，承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让，或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转；承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变；同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承包的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续；承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续；承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户；通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。
篇5：农村土地承包经营权流转管理办法
第三十七条 土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：
（一）双方当事人的姓名、住所；
（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；
（三）流转的期限和起止日期； 四）流转土地的用途；
（五）双方当事人的权利和义务； 六）流转价款及支付方式；
（七）违约责任。
第六十条 承包方违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚。承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失。
中华人民共和国合同法
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债
权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
《农村土地承包经营权流转管理办法》
第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。第十二条受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。
第十三条受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。
11月3日，原告李某诉被告李某某、汤某、农某土地转包合同纠纷一案一审生效，兴宁区法院判决三被告连带赔偿原告李某损失7209元，驳回原告李某的其他诉讼请求。
法院经审理查明：讼争土地系南宁市兴宁区朝阳街道办事处某村七组的集体土地，由七组发包给原告李某（该组成员）承包以养鱼。1997年12月7日，原告与苏某签订了一份《转包合同书》约定由原告转包给苏某鱼塘及周围荒地约3亩，并约定了承包期及承包金。当月，苏某与汤某、李某某二人合伙办学，筹建某小学。次年7月，苏退伙。2000年1月25日，李某某作为某小学的派出代表入伙。该小学依合同约定于1999年11月1日付清了承包金。但对于在原告转包的土地上建房办校各方均未办理任何法定手续。因东沟岭开发改造，2002年10月18日，该小学与南宁市某经济发展有限责任公司签订《房屋拆迁协议书》。同年底，该小学被拆除。为此，2004年10月10日，汤、农二人起诉李某，请求法院判令终止原、被告的合同，由李某退还未使用期的承包金及承担诉讼费。兴宁区法院于当月开庭审理后依法认定双方的《转包合同书》无效，并支持了汤、农的诉讼请求。该判决书已生效。
对于该案，法院认为：
1、关于《转包合同书》的效力问题：由于被告李某某、汤某、农某在原告李某转包的农村集体所有、依法应用于农业建设的荒地上建房办校，改变了原土地的用途，但各方当事人却未依法办理建设用地使用权证及依法报有关政府部门批准，未依法办理土地变更登记手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，因此，双方于1997年12月7日签订的《转包合同书》依法应认定为无效合同，自始没有法律约束力。对此，原、被告双方均有过错，依法应当各自承担相应的责任。
篇6：土地流转考核办法
郝云铎
随着我国现代化农业的发展，当前的农村土地使用制度急需创新。党的十七届三中全会指出：加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》则再次强调了加快农村土地流转、建立健全土地承包经营权流转市场问题：“土地承包经营权流转,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。坚持依法自愿有偿原则,尊重农民的土地流转主体地位,任何组织和个人不得强迫流转,也不能妨碍自主流转。按照完善管理、加强服务的要求,规范土地承包经营权流转。鼓励有条件的地方发展流转服务组织,为流转双方提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务。”应该说，积极稳妥有序地推进农村土地承包经营权流转，是落实党的十七届三中全会精神，推进新形势下农村改革发展的一项重要内容，对于加快我国设施农业建设，促进农业生产方式向产业化、集约化、现代化转变具有深远意义。但由于受各种条件制约，目前的农村土地经营权流转仍存在着一定障碍，这就在很大程度上制约了我国现代化农业模式的健康发展。
一、土地经营权流转中存在的问题
随着我国土地使用制度改革的深入，土地使用权也正在按商品经济的规律进行着流转，而之所以能够进行流转，主要是由于“土地作为一种特殊商品，既受一般商品供求规律的制约，又有其与一般商品不同的特殊供求方式。”
随着我国城市化进程的加快，大量农村劳动力进入城镇从事第二、三产业，这样其原有的生产资料如土地就主要转移给未流动到城镇工作的劳动力，但由于该生产资料的承包权没有改变，所以其便把承包的经营权予以转让，从中赚取一定的租金，这就产生了土地的流转。但由于这方面的相关制度和政策还不完善，以至在流转过程中出现了许多值得研究的问题。
（一）部分地区对通过流转集中的土地缺少科学的农业发展布局规划
众所周知，土地利用的目标是为了取得经济效益、生态效益和社会效益，多年的事实证明，随着社会的发展，零散的土地经营已很难创造出与社会需要相吻合的效益，只有通过土地的集约化使用，才能为现代农业发展准备一定条件。土地流转的目的应是化分散为集中，以加快本地的设施农业和现代化农业发展。但有些地区采取了随意性流转模式，没有达到通过流转实现集约经营、产业化发展的目的，进而造成土地资源的浪费，难以最大限度地发挥土地效用。
（二）一些方面的工作还缺乏有效的法律保障
2005年，农业部颁布了《农村土地承包经营权流转管理办法》。但随着形势的发展，该办法对一些新问题不够适用。由于缺少法律依据，在土地流转中一些问题难以解决。如集体发展设施农业和规模农业过程中，个别农民出于非正当原因（要高价等）拒不流转，而对于这种现象缺乏有效的制约手段，致使多数农民和集体经济的发展受到影响。
（三）多数地区缺少规范的流转市场
市场既是商品交易的场所，也是商品交换中发生经济关系的总和。在社会主义公有制条件下，我国的土地市场呈现出了权利主导性、不完全性和地域性特点，这些特点的存在一定程度上影响了流转市场的规范性。而规范的流转市场可以使土地承包经营权流转公开透明、公正有序，有利于保护农民利益，实现土地流转健康运行。当前，由于缺少这种平台，难以使土地效益最大化，也出现了许多不符合群众利益的行政行为。
（四）缺少严格的流转程序
流转程序的不完善使土地在流转过程中出现了许多问题，如以农户私下操作为主，出让方和受让方经常由此产生纠纷；罗圈式流转使得有关政府部门在处理土地问题时难度增大；不规范的土地流转损害了国
家、集体和个人等多方利益；影响了土地质量的保护和农田水利设施建设；为农村一些黑恶势力的产生提供了土壤等等。
（五）存在着一定的侵害农民利益现象
一些地区采取了“反租倒包”形式，即乡镇政府或村委会向农户支付一定租金，把农户已经承包的土地收归集体，再由集体转租给外来的公司、大户，或者“倒包”给本乡、本村的其他农户，收取租金。乡政府、村委会转包或倒包所收取的租金远高于支付给农户的租金，获得了比农户多得多的差额地租。而农民只知道集体支付给自己的租金数额，不知道集体转包、倒包收取租金几何，更不知道他的“买家”究竟是谁。这种状况容易使农民与村委会、乡镇政府、干群之间出现矛盾，引发社会问题。
（六）缺乏相应的风险保护机制
随着市场经济的全面发展，市场化的风险也越来越高，但农民作为土地的出让方，其在出让土地承包权的同时也承担受让方的风险，一旦受让方经营失败，农民难以得到合理补偿。由于缺乏风险保护机制，有关部门也难以保障农民的利益。
这些问题的存在，制约了土地的最大效能发挥，不利于土地的可持续开发利用。因为资源对经济发展的作用是显而易见的，所以古典经济学家如斯密、李嘉图以及马克思常常以矿山和土地作为讨论的资源形态，而现代化的农业对土地的利用提出了许多新要求，因此最大化解决土地流转中出现的问题是推动农业市场化进程的一大重要环节。
二、土地流转问题的解决办法
土地流转是新时期社会发展提出的要求，是现代化农业建设中的重要一环。也就是说，要通过土地流转逐步实现农业的整体市场化，而“整体市场化是中国特有的农业市场化的一部分”，只有这样，我们的农业发展才能实现与世界接轨。但由于历史原因，土地流转又具有一定的复杂性，而目前的主要任务是在保证农民基本权益的基础上，通过各种措施让土地资源流动起来。
（一）坚持正确引导，政策管理
在促进土地流转中要加强引导、注重管理，以提高土地利用率、投入产出率、劳动生产率和农产品优质率为主要目标，牢牢把握政策原则。特别是在必须稳定农户家庭承包责任制的前提下来实行土地所有权、承包权和使用权的适当分离，同时要坚持“集中、连片、规模”的原则，通过流转实现集中连片，规模开发和集约经营，发挥规模经营效应。
（二）创新体制机制，探索流转模式
通过正确引导、政策扶持，形成农户之间互换地块建棚、村集体租地后统一建设、村集体统一建棚后分到各户和企业租赁土地进行高效设施农业建设等流转方式。在土地流转中，应以不违背农民意愿为前提，不损害农民利益，探索多种形式促进土地流转。大体说来可采取以下模式：（1）租赁：农民以租赁方式，将承包地经营权租给业主经营，业主每年以现金或实物的形式补偿农户；（2）代耕：一些不愿意放弃土地承包经营权，但又没有精力耕种土地的农户，可由村集体经济组织或由其组建的土地代耕合作组织在保留原承包关系不变的前提下，与土地承包农户达成协议，或以一定的条件将撂荒耕地从农民手中集中起来，组织代耕或再发包给其他人耕种；（3）股份合作：在保持原承包关系不变的前提下，由农民自愿申请，并以土地经营权入社的形式，组建农村土地流转合作社，由土地流转合作社实施规模经营或引进业主经营；
（4）转包：农民因外出打工或经商，将土地自发地转包给其他农民耕种，原承包关系保持不变，这种形式十分普遍；（5）互换：农户为了耕作方便，通过相互协商，进行土地互换。
（三）建立较为统一、规范的土地流转市场，规范流转程序
如天津市蓟县就建立了由县级土地流转综合服务中心、26个乡镇土地流转服务中心和村级土地流动服务站组成的县、乡、村三级土地流转市场服务体系。县土地流转综合服务中心设在县农业局农经总站；乡镇土地流转服务中心与农经站实行“一套人马、两块牌子”，设置土地流转信息联络员、收益评估员、合同签证员等；村级土地流动服务站，以村报账员为信息联络员。通过建立服务中心，实现了土地流转上下信息联通、工作联管、服务联动,为全县土地流转搭建起规范的市场化服务平台。在程序上，则严格规范了土地流转委托申请、审核登记、收益评估、平等协商、签订合同的全过程。一是明确在流转双方提出申请后,土地流转服务中心要对项目的等级、坐落、面积、经营能力、经营项目等进行严格审核并及时发布流转信息。二是土地流转服务中心严格依据实际，对流转土地的收益情况进行评估,为流转费的确定提供可靠依据,保证双方利益不受损害。三是土地流转服务中心为流转双方牵线搭桥,保证双方在平等、自愿、互利的基础上进行协商。四是做到“四个统一”，即全县要使用统一制式的土地流转合同文本；土地流转中心统一搞好流转合同签订与见证；统一抓好流转合同纠纷的调解；统一做好流转合同的归档管理。
（四）发展现代农业，扩大农业的原有内涵
把原来分散经营的土地通过实施土地经营权依法、自愿地有偿转让，将有利于解放劳动生产力和加大劳务输出。而通过集约化土地规模经营，在同一土地面积上投入较多的生产资料和劳动力，进行精耕细作，不但提高了单位面积产量，还提高了亩产总量。此外，土地规模经营的扩大又使得种植的经济化得以实施，而种植的经济化又使得农业生产永远走出了自给自足的怪圈，市场需要什么就种植什么，什么能赚钱就种植什么，从而培养了一大批从事农业生产的新型农民，所以发展现代农业是一种由量变到质变的飞跃。
三、小结
土地流转作为一种存在，是社会进步的标志，因为在土地不能流转之前，土地的价值仅体现于土地产出，而通过流转，土地的“承包经营使用权在市场条件下必然表现为一种具有交换价值的资本”，从单纯的资源转化为资本，这就是一大进步。
从经济学角度来讲，土地流转对稳定地区经济有着非常重要的作用。因为农民作为社会分工阶层中的最大主体，他们占有了全部的耕地使用资源，但当他们中的近一半人口进入城镇后，土地的耕种对他们来说就成为一个问题，而留在农村希望耕种的人口却没有足够的土地，这无疑对地区经济的稳定和发展极为不利。现在通过土地流转，使农民各取所需，自然使得该群体能够顺畅地完成分工，进而为社会的和谐增添诸多元素。
篇7：土地流转考核办法
中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法
《农村土地承包经营权流转管理办法》已于2005年1月7日经农业部第2次常务会议审议通过，现予公布，自2005年3月1日起施行。
第一章 总 则
第一条 为规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。
第二条 农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。
第三条 农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。
第四条 农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。
第五条 县级以上人民政府农业行政主管（或农村经营管理）部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。第二章 流转当事人
第六条 承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象
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和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。
第七条 农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。
第八条 承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。
没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。
第九条 农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
受让方应当具有农业经营能力。
第十条 农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。
第十一条 承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。
第十二条 受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。
十三条 受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。
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第十四条 受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。第三章 流转方式
第十五条 承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。
第十六条 承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。
第十七条 同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。
第十八条 承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。
第十九条 承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。
第二十条 通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。第四章 流转合同
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第二十一条 承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。
承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。
第二十二条 承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或其书面委托的代理人签订。
第二十三条 农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：
（一）双方当事人的姓名、住所；
（二）流转土地的四至、座落、面积、质量等级；
（三）流转的期限和起止日期；
（四）流转方式；
（五）流转土地的用途；
（六）双方当事人的权利和义务；
（七）流转价款及支付方式；
（八）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；
（九）违约责任。
村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。
第二十四条 农村土地承包经营权流转当事人可以向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证。
乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权
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流转当事人接受鉴证。第五章 流转管理
第二十五条 发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。
承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由。
第二十六条 乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当及时向达成流转意向的承包方提供统一文本格式的流转合同，并指导签订。
第二十七条 乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，及时办理相关登记；以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。
第二十八条 乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当对农村土地承包经营权流转合同及有关文件、文本、资料等进行归档并妥善保管。
第二十九条 采取互换、转让方式流转土地承包经营权，当事人申请办理土地承包经营权流转登记的，县级人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当予以受理，并依照《农村土地承包经营权办法》的规定办理。
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第三十条 从事农村土地承包经营权流转服务的中介组织应当向县级以上地方人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门备案并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。
第三十一条 乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门在指导流转合同签订或流转合同鉴证中，发现流转双方有违反法律法规的约定，要及时予以纠正。
第三十二条 县级以上地方人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当加强对乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门工作的指导。乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当依法开展农村土地承包经营权流转的指导和管理工作，正确履行职责。
第三十三条 农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷，当事人应当依法协商解决。
当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解。
当事人不愿协商或者调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。第六章 附 则
第三十四条 通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转，其流转管理参照本办法执行。
第三十五条 本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包
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经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。
转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。
互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。
入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。
出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。
本办法所称受让方包括接包方、承租方等。
第三十六条 本办法自2005年3月1日起正式施行。
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篇8：土地流转考核办法
十七届三中全会深刻把握当前我国发展的阶段性特征, 明确提出要加快农村土地管理制度创新, 建立现代化大农业。十八大报告对“三农”工作进行了系统论述, 把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重, 并明确提出, 坚持和完善农村基本经营制度, 构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。
山东寿光是中国蔬菜之乡, 农业产业化起步较早地区之一, 是全国改革开放30周年18个重大典型之一, 是胡锦涛同志先进性教育活动的联系点。为了现代农业发展需求, 加快推进农业适度规模发展, 寿光市在实践中加大农村土地流转力度, 既保护农民合法的土地权益, 又拓宽现代农业规模化经营新路子, 并取得了一定的成效。
一、6.7万农户参与了土地流转
寿光市文家街道桑家庄村是蔬菜种植专业村, 但20多年下来, 已经有2/5的大棚由于设施老化遭到闲置, 不仅产生不了效益, 还浪费土地。因此, 村里决定实施土地流转, 统一规划大棚种植园区, 每户农民掏10万元的建设费用, 便可入驻这个种植园区。集中种植后, 大棚数量从1000多个变为200多个, 倒腾出来的土地可以搞花卉种植等其他产业, 大棚数量虽然少了, 但是农民的收益却增多了。“采光、通风, 现在比以前强太多了。原先种两个棚, 效益也不如现在一个的好。”村民桑显宾说。据了解, 同样的面积, 新大棚的产量要高50%。
寿光市坚持“依法、自愿、有偿”的原则, 以发展高效农业、促进农民持续增收为中心, 发挥蔬菜产业优势, 做大培强特色农业, 不断优化农业产业结构, 积极探索农村土地承包经营权流转新机制, 取得了明显的成效。目前全市共有农户23.1万户, 承包土地面积119.6万亩, 土地流转面积15.2万亩, 占承包地总面积的12.67%, 其中去年新增2.6万亩。通过积极引导农村土地规模流转, 全市建立500亩以上的高端农业园区86个, 60亩以上畜牧业园区380多个。全市有6.7万户参与了土地流转, 签订土地流转合同6.2万份。
二、土地流转必须依法有序
土地是农民最主要的生产要素, 进行流转, 必须依法有序进行。从寿光工作实际来看, 在规范土地流转方面, 政府必须发挥好主导作用, 这样才能提高农民流转土地的积极性, 切实保护他们的权益。
规范土地流转行为。一是规范土地流转程序跟合同。一般按照提出申请、签订合同、备案登记 (变更) 和收益兑现的流程进行, 土地承包经营权流转当事人双方都要签订书面合同;二是规范建立土地流转台账。对全市的农村土地家庭承包、机动地承包和土地流转情况进行了全面登记, 建立台账72万份, 一式三份, 市镇村各存一份, 并将信息录入微机, 全市联网, 实行了动态管理;三是规范确定土地流转收益。根据位置、等级、设施配套等情况, 合理确定流转价格, 切实保障农民流转土地的收益。充分发挥经管部门的作用, 强化指导服务, 依托镇经管站建立了土地流转交易大厅, 及时为流转土地的农民和项目开发商提供政策咨询和帮助, 并协调各方关系, 处理相关矛盾。
政府引导政策扶持。一是市政府制定了《关于加快农村土地流转促进规模经营发展的意见》。去年以来, 我市在“确保所有权, 稳定承包权, 搞活使用权”为目标的基础上, 制定了《关于加快农村土地流转促进规模经营发展的意见》 (寿政办发[2011]26号) , 以发展高效农业、促进农民持续增收为中心, 发挥蔬菜产业优势, 做大培强特色农业, 不断优化农业产业结构, 积极探索农村土地承包经营权流转新机制, 其中, “龙头企业带动型”土地流转模式得到上级业务部门的充分肯定;二是强化了金融信贷支持, 培养重点种植、养殖产业基地, 促进土地的连片开发和规模化经营。强化金融信贷支持, 切实解决群众贷款难题。去年寿光市利用“土地承包经营权”、“蔬菜大棚所有权”和“养殖大棚所有权”证书抵押向372个大棚种植户和农圣庄园、中慧养殖集团等31家规模经营大户发放贷款2.14亿元。
积极调解流转纠纷。市、镇两级建立了农村土地承包经营纠纷调解工作领导小组。在市信访局专门设立了来信来访接待室, 由一名同志具体靠上负责接访工作。在寿光民声网上开通了农村土地承包方面的政策咨询和纠纷投诉窗口, 多渠道了解群众的呼声。镇级设立了农村土地承包经营纠纷调解室。坚持逐级调解、先调解后仲裁的原则, 充分发挥双方当事人协商、乡村调解和市级仲裁等三种不同手段的特点和优势, 因事制宜、综合运用, 以求得最佳解决效果。
三、土地流转三大成效
增加了农民和集体收入。上口镇付吴邵村通过土地流转, 全力推进股份制农民专业合作社建设, 合作社、村“两委”与88户村民签订了土地租赁使用合同, 共流转土地300亩, 按每年每亩1200斤小麦的保底标准对村民进行补偿, 赚钱收益共享, 赔本补偿照付, 保证了村民利益不受损失。“以前村民承包土地多分散化, 而我们要做大做强。通过土地调整流转, 村里进行规模化经营。原先每亩土地承包费200元, 现在则到了每亩800元, 这样在集体土地没增加、村民多分了地的情况下, 集体收入反而得到增加。”市机关事务管理局派驻洛城街道南庄村“第一书记”田清科告诉记者。欣航蔬菜专业合作社所得收益除支付每年的土地承包费外, 利润部分按村集体占20%、种植大户占70%、流出土地的村民占10%的比例“分红”。从而实现了村集体、村民和种植大户三方合作共赢。今年4月20日, 欣航合作社一次性兑付村民土地租赁费22.5万元, 村集体分红40万元。
解决了小生产与大市场的矛盾。土地流转催生了一批农业龙头企业和合作社等现代农业经营组织, 提高了农民组织化程度, 降低了市场风险。目前, 我市已发展农产品加工企业410家, 农民专业合作社842家, 其中, 农民专业合作社联合社8家, 土地股份合作社7家。带动蔬菜基地40万亩, 80%的农户进入产业化经营体系。
加快了城乡一体化进程。十八大报告指出, 城乡发展一体化是解决“三农”问题的根本途径。经过土地流转, 一些生产要素向生产大户、龙头企业集中。同时, 大量农民从土地上解放出来, 他们到企业打工或经商, 实现了由农民到工人和市民的转变, 有利于农村人口向城镇集中。在土地流转过程中, 寿光是从实际出发, 推行了迁村并点, 大力建设新型社区, 为消除城乡差别、破解二元结构、加快城乡一体化发展探索出了一条新路子。
四、当前土地流转存在困难和问题
土地流转总体规模偏小。目前土地流转面积仅占承包地面积的12.67%。
规模化经营程度不高。土地流转大部分是以农户之间的出租、转包为主, 以农户的自发和自愿为主, 通过村集体或其他中介组织流转的比例仍然不高。