农村土地流转合同格式

农村土地流转合同格式（共9篇）

篇1：农村土地流转合同格式

三、土地流转时限

从 年 月 日至 年 月 日止，共计 年。 四、土地流转数量及费用甲方将位于 的土地(水面) 市亩的承包经营权流转给乙方。

(1)每亩每年由乙方支付甲方流转费 元，共计每年应付人民币 元，每 年递增 %，合计应付流转费为： 元。

(2)或每亩每年由乙方支付甲方黄谷(大米) 公斤，共计每年应付黄谷(大米) 公斤。以每年 月 日市场上黄谷(大米)的 价格为计算标准。

(3)入股方式流转的农村土地，按每亩折成股金 元，甲方共占有股份 股，每年按 分红。

五、土地流转费支付方式及时间

1、于 年 月 日以 方式一次性支付全部流转费。 2、每年分 次以 方式分期支付流转费，支付时间分别为每年的 。

六、流转土地现状 1、土地性质： 2、土地等级：

2、座落方位：用简易图示法标明四方边界(附合同后)。 七、转出方的权利和义务

1、权利：①按照合同规定收取土地流转费;②对采取转让、互换、出租、转包、入股、抵押和其他形式流转土地承包经营权的，享有根据双方约定获得相关权利。

2、义务：①协助受让方按合同规定行使土地承包经营权，帮助协调本村(组)内用水、用电、道路方面的事宜;②不得干预受让方正常的生产经营活动。

八、受让方的权利和义务

1、权利：对采取转让、出租、入股等形式流转土地承包经营权的，享有生产经营、管理、产品处理及收益的权利。

2、义务：①依照合同规定按时足额支付土地流转费;②不得擅自改变流转土地所有权性质和农业用途，不得使其荒芜;③受让方将流转的土地实行再流转，必须与转出方或委托的中介机构按相关政策完善手续;④合同规定的流转时限届满，不愿继续流转土地，与转出方或委托的中介机构配合执行有关法律、法规和政策规定的相关事宜。

九、合同的变更与解除

有下列情况之一者，合同可以变更或解除：

1、经当事人双方协商一致，不损害国家、集体和他人利益的; 2、订立本合同可依据的国家政策发生重大变化的;

3、受让方丧失经营能力使合同不能履行的;

4、因不可抗力(重大自然灾害等)使合同无法履行的; 5、受让方擅自改变流转土地所有权性质、农业用途; 6、受让方未履行按合同，使其荒芜的; 7、因一方违约，使合同无法履行的;

8、合同规定的流转时限届满，不继续流转土地的。 十、其他约定

1、在合同有效期内转出方不得调整受让方流转土地，不得影响本合同的履行。双方另有约定的按约定执行;

2、根据实际情况，土地流转用途、流转时限、流转面积和土地流转费支付方式与时间以及其他未尽事宜，可附合同副本另行约定。

3、任何其他形式的协议只能作为本合同副本，并不得与法律、法规和政策相违背。

十一、违约责任

转出方因非法干预受让方的生产经营活动，擅自变更或解除合同而致使受让方受到损失的，转出方应视其违约程度向受让方赔偿经济损失。

受让方有下列情况之一者，应承担违约责任，视其违约程度向转出方赔偿经济损失。

1、不按合同约定支付土地流转费的;

2、荒芜土地的，破坏土地上附着物的，破坏水利等基础设施的;

3、擅自改变流转土地所有权性质、农业用途的; 4、不按合同约定使用土地的。 十二、合同纠纷处理

如双方发生合同纠纷，按《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律法规及相关政策执行。可到乡(镇)农村土地承包流转管理服务机构进行纠纷调解;如调解后仍有异议，则到县级农村土地承包纠纷仲裁机构(县级农业行政主管部门)进行仲裁;也可以直接向人民法院起诉。

十三、补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本合同的附件和补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

十四、合同效力

本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效，至合同期满为止。

本合同一式三份，合同签订双方各执一份、乡(镇)农村土地承包流转管理服务机构存档一份，具有同等法律效力。

转出方(甲方) 户主或法定代表人：年 月

鉴证机构 年 月

(签章) (签章)

受让方(乙方) 户主或法定代表人： 年 月 (签章)

日 日 日

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篇2：农村土地流转合同格式

住所：_____________________________________________联系电话：_________________

乙方（承租方）：_________________________________

身份证号：_________________________________

住所：_____________________________________________联系电话：_________________

依照《合同法》、《农村土地承包法》等法律、法规的规定，遵循“平等协商、依法、自愿、有偿、公开、诚信”的原则，经甲、乙双方友好协商，就土地流转事宜达成如下条款；

一、甲方将依法取得在__________县__________镇__________村________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________土地经营权转让给乙方。

二、承租期为拾捌年，承租期满后，如需续签合同，在双方协商之后，另行签定合同。转让价格：流转费按每亩每年人民币_________元（大写_________________________）。租金从________年____月____日算起。具体亩数以签定正式合同实际测量数为准。

三、付款方式：采取一年一付的方式，即签定正式合同起兑付。

四、结算方式：现金结算，甲、乙双方以收据为凭。

五、该土地使用权未作任何处置，四至范围清楚，具有合法使用权。

六、乙方在本合同期限内享有独立的生产自主权、经营权及甲方享有的所有权利，在不改变农业用途性质的情况下，甲方不得以任何理由干扰乙方的正常生产经营活动。

七、违约责任：上述条款是甲、乙双方在依法、平等、自愿的基础上达成的，任何一方不得以任何借口违约，在今年水稻收割之前乙方在准备材料生产时，暂定此协议。待水稻收割完后于________年____月____日签定正式合同，同时支付第一年流转费，在乙方准备材料生产期间，甲方不得违反此协议，如违反给乙方造成损失，由甲方支付乙方违约金人民币：贰万元整。

八、本协议自双方签字之日起生效，一式三份，甲、乙双方各执一份，__________县__________镇__________村村委一份。

九、签定正式合同同时该协议自动废除。

甲方：

乙方：

见证方：__________县__________镇__________村村委

____年____月____日

篇3：农村土地流转合同格式

地址: 地址:

为了规范农村土地承包经营权流转, 稳定农村土地承包关系, 切实维护土地流转双方的合法权益, 根据《中华人民共和国农村土地承包法》和有关政策、法规的规定, 本着自愿互利、公正平等的原则, 经甲乙双方协商, 订立如下土地承包经营权流转合同。

一、土地承包经营权流转方式

甲方采用方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。

二、流转土地用途

乙方不得改变流转土地用途, 用于非农生产, 合同双方约定。

三、土地承包经营权流转的期限和起止日期

合同双方约定, 土地承包经营权流转期限为年, 从年月日起, 至年月日止。

四、流转土地的种类、位置、面积、等级

甲方将承包的耕地 (荒地、林地及其他土地) 平方米流转给乙方, 该土地位于。其中一等地平方米, 二等地平方米, …… (可具体列表说明) 。

五、流转价款及支付方式、时间

合同双方约定, 土地流转费用现金 (或实物) 支付。乙方每年时间 (或一次性) 每667平方米支付甲方元, (或实物千克) , 合计元。流转土地的农业税费由方承担。

六、甲方的权利和义务

1. 权利。按照合同规定收取土地流转费, 按照合同约定的期限收回流转的土地。2.义务。协助乙方按合同行使土地经营权, 帮助调解本社区和其他承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷, 不得干预乙方正常的生产经营活动。

七、乙方的权利和义务

1. 权利。在受让的土地上, 具有生产经营权。2.义务。在国家法律、法规和政策允许范围内, 从事生产经营活动, 按照合同规定按时足额交纳土地流转费, 对流转土地不得擅自改变用途, 不得使其荒芜, 对流转的耕地 (荒地、林地等) 进行有效保护, 不能依法保护, 造成损失的, 乙方自行承担责任。

八、合同的变更和解除

有下列情况之一者, 本合同可以变更或解除。 (1) 经当事人双方协商一致, 又不损害国家、集体和个人利益的; (2) 订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的; (3) 一方违约, 使合同无法履行的; (4) 乙方丧失经营能力使合同不能履行的; (5) 因不可抗力使合同无法履行的。

九、违约责任

1. 甲方非法干预乙方生产经营, 擅自变更或解除合同, 给乙方造成损失的, 由甲方赔偿乙方损失。

2. 乙方违背合同规定, 给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。

3. 乙方有下列情况之一者, 甲方有权收回土地经营权。 (1) 不按合同规定用途使用土地的; (2) 荒芜土地的、破坏地上附着物的; (3) 不按时交纳土地流转费的。

十、合同纠纷的解决方式

甲乙双方因履行流转合同发生纠纷, 先由双方协商解决, 协商不成的由乡 (镇) 农业经营管理部门调解, 不同意调解或调解无效的, 双方协商向上级农业承包合同管理部门申请仲裁, 不服仲裁决定的, 可在收到裁决书之日起30日内或向有管辖权的人民法院起诉。

十一、其他约定事项

本合同一式四份, 甲方、乙方及原发包方各一份, 乡镇农业承包合同管理部门留存一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。如果是转让合同, 应以原发包方同意之日起生效。合同甲、乙双方约定的其他事项。本合同未尽事宜, 由甲乙双方共同协商, 达成一致意见, 形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

甲方 (出让方) 签字: 年 月 日 乙方 (受让方) 签字: 年 月 日

村集体经济组织或村委会

篇4：农村土地流转合同格式

【关键词】 农村 土地流转 现状 问题 对策

1.农村土地流转的现状

伊通满族自治县位于吉林省中部,是吉林省粮食主产区。现有15个乡镇,37万农业人口,18万个农村劳动力。拥有耕地面积97749公顷,其中家庭承包地94956公顷,预留地3329公顷。伊通县在1997年末至1998年初完成了农村土地第二轮承包工作,签订延包合同99175份。到2009年初,全县共实现土地流转面积8328公顷,流转户数10531户。

伊通滿足自治县土地流转呈现如下特点:

1.1流转总量少 流转户数占全县总户数的1/10,流转面积仅占全县耕地总面积的8.5%。

1.2流转方式以转包为主 在全部土地流转中,转包方式流转的7234户、6803公顷,分别占流转总量的69%和82%;出租方式流转的1871户、1052公顷,占流转总量的17.8%和13%;互换方式流转的49户、52公顷,占流转总量的0.5%和0.5%;转让方式流转的293户、207公顷,占流转总量的2.7%和2.5%;其他方式流转的1084户、214公顷,占流转总量的10%和2%。

1.3流转期限以短期为主 流转期限为1年的2763户、2346公顷,占流转总量的26%和28%;流转期限为2～5年的5869户、4785公顷,占流转总量的56%和57%;流转期限为6～10年的661户、569公顷,占流转总量的6%和7%;流转期限为10年以上的1238户、628公顷,占流转总量的12%和8%。

1.4流转数量逐年增加 据统计,《中华人民共和国农村土地承包法》颁布实施以来全县土地流转数量是2003年1050户、1204公顷;2004年1600户、2512公顷;2005年4975户、2970公顷;2006年4480户、3881公顷;2007年4791户、4050公顷;2008年10531户、8328公顷。2008年流转户数是2003年的10倍,流转面积是2003年的6.9倍。

2.农村土地流转存在的问题

2.1市场服务体系不健全 表现为没有土地流转服务机构、供求信息不畅。土地流转基本处于自发状态,流转的对象基本为农户之间或亲戚、朋友。

2.2农户土地流转意愿薄弱 由于经济发展和收入来源的限制,农民对土地的依赖程度较高,在目前仍然缺乏有效生存保障的前提下,农民难以舍弃土地,不愿将土地流转出去;近年来,中央粮食直补等惠农政策的实施和粮食市场价格的上涨,很大程序上提高了经营土地的收益,土地更显珍贵;由于科技的进步和农业社会化服务的发展,经营土地的劳动时间大大减少,农户更容易实现对土地的家庭经营。

2.3缺少流转主体 目前全县农业产业化龙头企业、农民专业合作社及农业大户数量少、实力弱,对土地流转的牵动作用小,极大地限制了土地流转进程。

2.4劳动力转移困难 项目经济少、二三产业不发达和农村劳动力就业门路窄、不稳定等因素,使农村劳动力难以从农业生产中大量转移出去,客观上限制了土地的流转。

2.5流转程序不规范 近几年全县土地流转的形式主要是户间协商,土地流转的随意性较大。突出表现为流转合同内容不全面、手续不完备、没有通过村组同意或备案,甚至只有口头协议。从而使得土地流转纠纷的不断增加。

3.做好土地流转工作的对策

伴随农业产业化、规模化、专业化、区域化生产的推进,实现土地较大规模集中是未来现代农业发展的必然趋势和要求。综合分析全县土地流转现状、特点及存在的问题,政府部门和村委会应从以下几方面做好土地流转工作。

3.1做好土地流转的宣传和引导 在目前总体推进条件尚不成熟的情况下,全县的土地流转应采取渐进式的发展思路。当前最重要的是做好宣传和引导,让农民了解与土地流转和农民权益保护的相关法律法规及政策规定,促进农民由传统思想向现代思想转变,积极参与到土地流转中来。

3.2建立服务中心和信息库 以县、乡农经部门为依托建立农村土地承包经营权流转服务中心和信息库,为农民提供流转市场信息、咨询、预测和评估等各项服务,建立健全土地承包经营流转市场,促进农村土地流转和规模经营的快速发展。

3.3积极为土地流转创造条件尽可能的为农民提供进城务工定居服务;大力发展二、三产业,提高农村劳动力转移率和就业稳定性;教育农民,努力把传统农民改造成现代农民,为土地流转实行规模经营创造充分必备的条件。

3.4积极培育流转主体 加大对农机专业队和农机大户、农业产业化龙头企业、农民专业合作社、农村能人和返乡创业者的扶持力度,使其在土地流转中发挥突出作用。

篇5：农村土地流转合同

甲方（出让方）：

乡（镇）

村

组，农户姓名

身份证号：

住

所：

乙方（受让方）：

身份证号：

住

所：

为了规范农村土地承包经营权流转，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》法律、规章的有关规定，本着依法、自愿、有偿、平等协商的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同。

一、甲方将承包的责任田

亩经营权流转给乙方，承包地座落于

二、承包地承包经营权流转的期限和起止日期

合同双方约定，承包地承包经营权流转期限为

年，从

****年**月**日起，至

****年**月**日止。

三、甲方采用出租方式将其承包田流转给乙方生产经营。

四、流转承包田只能用于农业用途。

五、流转价款及支付方式、时间

1、承包地流转费用现金（实物）支付。合同期内，乙方向甲方支付流转费

元（或实物

公斤）。付款方式

，付款时间。

2、流转土地所享受国家惠农资金和其它补贴均由

方享受。

六、流转双方的权利和义务

（一）甲方的权利和义务

1、权利。按照合同规定收取承包地流转费，按照合同约定的期限收回流转的承包地。合同约定的其它权利。

2、义务。在不干预乙方正常的生产经营活动情况下，协助乙方按合同行使土地经营权。在日常生活生产中协助乙方看管生产基地，制止盗窃和破坏等违法行为。

（二）乙方的权利和义务

1、权利。在受让的承包土地上，具有自主生产经营权。如果乙方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，流转合同到期或者未到期由甲方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。合同约定的其它权利。

2、义务。在国家法律、法规和政策允许范围内，从事农业生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳流转费。对流转土地不得使其荒芜，对流转的耕地（荒地、林地等）进行有效保护，不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。乙方将甲方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得甲方同意。合同约定的其它义务。

七、合同的变更和解除

有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。（1）经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；（2）订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；（3）一方违约，使合同无法履行的；（4）乙方丧失经营能力使合同不能履行的；（5）因国家农田基本建设占用土地的；（6）因不可抗力使合同无法履行的。

八、违约责任

1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。

2、乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。

3、乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。不按合同规定用途使用土地的；荒芜土地的、破坏地上附着物的；不按时交纳土地流转费的。

九、合同纠纷的解决方式

甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决；协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解；双方当事人不愿意协商或调解，或者协商、调解无效的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，不服仲裁决定的，在收到裁决书之日起30日内或向有管辖权的人民法院起诉；也可直接向人民法院起诉。

十、其他约定事项

本合同一式二份，甲方、乙方各一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。

本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

甲方（盖章）签名：

乙方（盖章）签名：

篇6：某市农村土地流转合同

来源： 110网作者：

合同编号：__________________________

签约地点：__________________________

广州市工商行政管理局印制

甲方（流出方）：__________________________

乙方（流入方）：__________________________

双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流转，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，本着公正、平等、自愿、互利、有偿的原则，经充分协商，订立本合同。

一、流转标的甲方同意将其承包经营的位于________________县(市)________________乡（镇）________________村________________组________________亩土地的承包经营权流转给乙方从事________________________________________________生产经营。

二、流转土地方式、用途

甲方采用以下第_________种方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。

1.转包2.出租3.互换4.转让5.入股

乙方不得改变流转土地用途，用于非农生产，合同双方约定

______________________________________________________。

三、土地承包经营权流转的期限和起止日期

双方约定土地承包经营权流转期限为_________年，从_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，期限不得超过承包土地的期限。

四、流转土地的种类、面积、等级、位置

篇7：农村土地流转合同（推荐）

甲 方（农户）：

乙 方：前进镇祯祥村种植专业合作社

为了规范农村土地流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，经双方当事人共同协商，达成如下合同条款。

一、土地流转时限： 从年月日至年月

二、甲方将应分土地亩，开荒地亩，共计 亩流转给乙方经营，土地流转价格每亩400元，共计人民币元。

三、土地流转费在2014年3月1日前一次付清。否则，甲方有权自行耕种或转包他人。

四、在合同期内粮食补贴和综合补贴，由甲方享有；秋整地补贴及县乡两级的临时性补贴，如：种子补贴等，一切补贴，由乙方享有。

五、土地面积经丈量确定后，乙方须付给甲方定金500元，如果乙方在2014年3月1日未能一次付清全部流转费，乙方所交的定金，甲方不予退还。

六、合同到期或解除后，乙方须按照甲方的要求，对所耕种的土地进行灭茬、秋整地直至达到待播状态。

七、违约责任

1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方全部损失。

2、乙方违背合同条款给甲方造成损失的，由乙方赔偿甲方全部损失。

八、本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见后形成书面补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

九、本合同一式两份，经双方签章后生效。甲方、乙方各执一份，具有同等法律效力。备注：

甲方：

篇8：农村土地流转合同格式

为了推动土地经营权流转, 学术界对此进行了大量的研究和探讨, 其重点主要集中在土地经营权流转存在的问题、流转的形式、流转的动因、影响流转的因素等方面, 而鲜少研究土地经营权流转的空间差异, 分析探讨不同地区土地流转在规模、形式、期限、流转主体等方面的不同。本文将以辽宁省为研究区域, 利用调查的资料对土地流转空间的差异性进行探讨, 并进一步分析这种差异性存在的原因。

1 辽宁省土地经营权流转现状

1.1 流转发展历程

农村土地流经营权流转是随着上世纪80年代初家庭联产承包责任制的产生而产生的。辽宁省农村第一轮土地承包合同自1997年开始相继到期, 各市、县 (区) 相继开展了土地延包工作, 到2002年延包工作基本结束后, 土地承包关系基本稳定。但是随着农业市场化进程的推进和农业产业结构战略性调整, 农村劳动力大量向第二产业和第三产业转移, 农村出现了各种形式的土地承包经营权流转。从辽宁省的情况分析, 土地流转的发展经历了四个阶段:

第一阶段, 从上个世纪80年代实行“家庭联产承包责任制”以来到1998年“二轮土地承包”之前。农村开始出现零星的土地承包经营权流转现象, 流转面积占全省农村家庭耕地面积不足1%, 流转方式主要是转包为主, 并且这种流转多为农民私下地进行, 流转信息也非常隐秘, 处于非公开状态, 土地流转发展缓慢。

第二阶段, 从1998年开始实行土地的“二轮承包”到2004实行农业税减免和“三项补贴”政策之前。2001年放开粮食购销之前, 随着农村土地第一轮承包期限的到期, 辽宁省各地在切实保障农民基本权利、稳定土地承包基本制度的前提下, 探索各种形式的土地流转形式, 发展土地适度规模经营。到2002年底, 辽宁省309万hm2家庭承包土地, 发生流转的约有10万hm2, 流转的范围从水田、旱地拓宽到山林和果园等, 流转方式也逐渐多种多样, 除转包外, 又相继出现了转让、土地入股、返租倒包、互换等流转形式。

第三阶段从2004年到2008年。2004年以后, 随着农业税减免和“三项补贴”政策的实施, 土地收益明显增加, 原有的流转土地又呈现大量回流、提高价格、缩短期限等新的变化, 土地流转面积有所减少。特别是2004~2007年, 出现连续下降的走势, 同上一年相比, 四年间土地流转面积同比增长率分别为-22.8%, -23.6%, -1.5%, -4.5%。

第四阶段从2009年建立土地承包经营权流转市场 (流转交易大厅) 至今。2009年辽宁省农委为进一步规范农村土地流转行为, 加速发展现代农业, 积极探索为农服务的新思路新方法。为建立土地流转的有效机制, 规范土地流转行为, 提出了健全土地中介服务这一体系, 大力扶持土地承包经营权流转市场 (交易大厅) 建设, 并在沈阳、大连、抚顺、锦州、朝阳、盘锦、葫芦岛7个市14个县 (市、区) 、40个乡 (镇) 开展了土地承包经营权流转市场建设试点工作, 成效显著。2009年, 土地流转面积比2008年增长了98.8%, 几乎翻了一番。可见土地流转市场带动了土地流转的规模化发展。

从四个阶段来看, 随着农村非农产业的发展和农业结构的调整, 除在第三阶段农业税减免和“三项补贴”政策出现短时期回流, 农村土地流转形式多样化、土地流转面积快速增加, 土地流转的市场化促进了产业结构调整和土地经营的规模化和集约化。

1.2 土地流转现状

截至2012年底, 辽宁省农村土地流转面积为329374.2hm2, 与2002年99480.8hm2相比, 增长了3.3倍, 增长幅度较大, 可见, 流转规模呈增加的态势。

在流转形式上, 主要有转包、转让、互换、出租、股份合作等几种, 其中, 转包形式占优势地位, 2012年全省土地转包面积207082.7hm2, 占流转土地面积的62.9%;其次为出租, 占流转土地的22.3%;而转让、互换、股份合作及其他形式的流转相对较为零星。

从流转方向来看, 辽宁省农村土地经营权流转的去向仍以流转入农户为主, 据不完全统计, 2012年发生流转的土地中, 有68.7%流入到农户, 其余土地则分别流转入专业合作社、企业及其他主体。

在流转土地使用性质上, 多以种植粮食作物的土地居多, 而发展特色、高效、生态产业的则较少。2012年对流转土地入户调查统计显示, 45%以上流转土地用于种植粮食作物, 近15%流转土地种植蔬菜作物, 其余用于果树栽培、水产畜禽养殖、建蔬菜大棚等, 也有极少数流转土地被改变农业用途, 建立厂房进行工业生产。

在流转范围上, 绝大多数的农户将土地流转到本村亲戚和邻居手中, 而较少流转到外村农户和其他组织中, 由于农村存在着“熟人社会”的特点, 转出土地的农户出于安全性和便利性的考虑, 更愿意把土地流转给自己熟悉的乡邻, 并且这种现象在较长时间内还会持续下去。

由于受到土地利用类型和转出土地农民非农就业状态的影响, 辽宁省农村土地流转期限以5年以下居多。调查表明, 用于种植投入产出回报期较短的粮食、蔬菜的土地流转一般流转期限不会超过5年, 而用于果树栽培、水产畜禽及设施农业生产的土地因为投入产出回报期较长, 土地流转的期限也多以5~10年为主, 甚至在10年以上。如前所述, 辽宁省流转的土地主要为种植粮食作物及蔬菜, 所以总体上土地流转期限较短。同时, 调查也发现, 土地转出农户多数从事非农职业, 如外出务工或者从事服务业、商业, 或者就近到工厂企业打工。非农就业稳定、收益高的农户几乎完全脱离了农业生产, 事实或意愿上将土地长期流转出去, 而非农就业不稳定的农户仍出于保障的原因, 不愿意长期失去对土地的掌控。

2 农村土地流转差异比较及分析

2.1 地区概况及数据选择

沈阳、大连、铁岭、丹东为辽宁省管辖的4座主要城市, 在地理位置上, 沈阳、铁岭为内陆城市, 位于辽宁省的中部、中北部;大连、丹东为沿海城市, 位于辽宁省的南部、东南部。从经济发展水平上看, 沈阳、大连为省内较为发达地区, 地区生产总值较为接近, 且一直都位居全省前列;铁岭、丹东2城市经济水平较为接近, 地区生产总值在全省位于中下游;在经济区域划分上, 沈阳、铁岭属于沈阳经济区板块, 大连、丹东属于辽宁省沿海经济带板块, 两个经济区域发展规划、发展目标等方面有所不同。因此, 4城市在区位、经济发展水平、未来城市发展定位存在着一定的差异性。

2013年3月, 课题组深入沈阳、大连、铁岭、丹东展开调研活动, 掌握4城市土地流转相关统计数据, 并调查有效农户分别为98户、112户、65户和73户, 共348户, 分布在4城市共12个乡镇。设计调查问卷包括农户的个体特征、农户收入水平、农户流转意愿、土地流转方式、土地流转价格、流入方类型、流转市场建设情况等内容根据调查问卷的统计结果对4城市土地流转的空间差异及其影响因素进行阐述和分析。

2.2 流转空间差异

2.2.1 流转规模差异较大。

2012年, 沈阳、大连、丹东、铁岭4城市家庭承包土地面积分别为549961.3hm2、286377.7hm2、173815hm2和455660.7hm2, 沈阳市居首, 但是4城市流转土地面积则以铁岭市为最, 为63631.4hm2, 沈阳、大连、丹东依次排在其后, 分别为41582.3hm2、22710.9hm2和9217.6hm2。从流转土地面积占家庭承包土地面积比例上看, 铁岭市也遥遥领先, 其他3城市与之相比, 差距较大 (见表1) 。分析这种状况的原因, 可能是在4城市中, 铁岭市人均耕地面积较高, 且地处内陆, 经济发展水平与沈阳、大连等城市相比又较低, 一些农民为获得更多的收入而外出务工, 将自己承包的土地转出。在参与土地流转人数相差无几的情况下, 单块流转土地面积较大, 从而流转土地总面积较多, 所占比例较大。

数据来源:2012年辽宁省农村土地承包经营及管理情况统计.

2.2.2 流转方式差异存在但不明显。

4城市流转方式中转包占流转土地的65.2%, 其中, 铁岭市转包土地面积占该市流转土地总面积的87.4%, 在流转方式中具有绝对的优势。沈阳、大连转包土地分别以52.4%、43.2%位居第二位和第三位, 成为本市土地流转中最为主要的方式。土地流转的另一较为重要的方式为出租, 占流转土地面积的19.6%, 其中, 丹东市土地流转中采用出租的比例最大, 为丹东市流转土地面积的56%, 土地流转最为市场化, 转包则占了28.4%。可见, 4城市流转方式虽存在一定的差异, 但差别并不大。以转包为主要流转方式的原因是流转土地多以种植玉米、水稻等大田作物为主, 转包价格相对不高, 转入方基本能够负担得起;采用出租方式的土地流转主要是以露天种植蔬菜瓜果或暖棚等设施农业土地为主, 这类土地多为高效农业或收益比较大, 转入方也有一定的资金实力进行投入并支付较高的租金。其他的流转方式少被采用, 一方面是由于习惯使然, 长期以来转让、互换等方式人们选用的就少;另一方面农民认为不符合自己的利益或存在不安全感。如互换方式由于不能带来现金收益, 故选择的农户较少;土地股份模式, 农户担心入股后收入没保证, 因而加入的农户也非常少。

2.2.3 流转价格存在一定差异。

从对4城市流转土地价格调查数据的汇总统计看, 农户进行土地流转的流转价格主要集中在20.1~33.5元/hm2的区间, 尤其是铁岭市, 在该市调查样本中83.3%的流转土地处于这个价格区间内, 沈阳市则为59.3%;而大连、丹东流转价格在20.1~33.5元/hm2的分别占本市调查样本的33%和28.3%。土地流转价格在33.5~67元/hm2区间的, 以大连最多, 所占比例为29.5%;其次为丹东, 为26.1%;沈阳、铁岭以14.8%、8.3%居于其后。流转价格在67元/hm2以上的, 4城市排名为丹东、大连、沈阳、铁岭, 分别占各自城市调查样本比例为19.6%、14.3%、7.4%和0。可见流转价格受区位的影响很大。如前所述、沈阳、铁岭为内陆城市, 而大连、丹东为沿海城市, 总体上, 沿海城市流转价格要高于内陆城市。在区位明显影响土地流转价格的前提下, 经济发展水平也导致价格上的差异, 如, 沈阳和铁岭同为内陆城市, 但沈阳为辽宁省省会城市, 经济发展水平一直位于前列, 且明显高于铁岭市, 而从调查数据可以看到, 在整体上沈阳市的流转价格显然高于铁岭市。同时, 土地流转价格的高低也同土地利用类型、流转双方讨价还价能力、流转期限长短、土地所处本城市的地理位置等有着密切的关系。

2.2.4 流转合同形式存在差异。

土地流转的合同形式既反映了土地使用权转移的契约化程度, 也反映了农户流转土地行为的约束方式。根据调查, 沈阳、大连、丹东、铁岭4城市土地流转合同形式有口头协议、书面合同和第三方担保等, 其中口头协议、书面合同占90%以上。与书面合同的流转合同形式相比, 口头协议所占比例略高, 占调查样本近50%, 但两者比重相差并不大。而城市间进行比较, 沈阳的土地流转合同形式多为书面合同, 占本市调查样本的76.9%;大连、铁岭则以口头协议为主, 所占比例在60%左右 (见表2) 。因此, 不同城市土地流转合同形式还是有较大的不同。分析这种差异性存在的原因, 主要是由于2009年以后, 辽宁省在全省范围内设立了土地承包经营权流转交易大厅。其中, 沈阳、大连等这样经济发展水平较高的大城市所设立的交易大厅的数量较多, 尤以沈阳居首。在沈阳市, 交易大厅分布于乡镇, 服务于农民土地流转行为, 也指导农民土地流转行为的规范性和合法性。受此影响, 越来越多的农民渐渐习惯采用土地流转书面合同保障自己的权益。与书面合同相比, 口头协议等形式随意性大, 不能规范双方的权利义务关系, 这种土地流转的法律手续不规范的现象会致使农户在维权时缺少法律依据, 从而使其在土地流转中处于弱势地位。

2.2.5 流转意愿几乎不存在差异。

在市场经济条件下, 土地承包经营权作为一种商品, 在承包期范围内可以进行流转, 这是当前我国政策允许并支持的行为。通过土地流转, 可以提高土地利用效率, 实现土地的规模化经营, 加快农业现代化的进程。我国相关政策表明, 农村土地的流转应该是依法、自愿、有偿进行的, 也就是说, 农户对承包土地的经营权是在按照相关法律规定的前提下, 凭自己的意愿决定流转和进行流转。是否愿意进行流转, 主要取决于农民对土地的依赖程度。根据调查数据显示, 沈阳、大连、丹东、铁岭4城市农民对土地的重视程度都比较强, 在348户农户中, 有227户农民认为土地是自己基本生活的保障, 不能轻易放弃, 占所调查样本的65.2%, 其中有一半的农民认为土地就是自己的命根子, 也是自己收入的主要来源。而当问及“什么情况下才会转出所承包土地?”时, 48.7%的农户选择了要有较高的非农收入, 25.3%的农户选择了要有稳定的非农就业门路, 还有较少数的农户选择有劳保福利以及能迁入城镇定居。这说明, 农民对土地的重视及依赖程度还是很高, 土地仍然是农民生存之本, 在当前, 农户进行土地流转的意愿还不是很强烈。而4城市之间比较来看, 沈阳、丹东、铁岭3城市将土地作为基本生活保障的, 占本城市调查样本的比例都在70%以上, 只有大连为49.4%, 说明大连农民对土地的依赖程度要弱于其他城市;而对于进行土地流转行为的必要条件, 4城市被调查农户多数都认为要有较高的非农收入和稳定的就业条件, 认知具有趋同性。可见, 在流转意愿方面, 4城市几乎没有差异。

3 结论

从调查结果和统计数据分析来看, 4城市土地流转具有一定的共性, 农民土地流转意愿并非很强烈;土地作为农民生活基本保障的功能还很突出;流转方式中转包仍占据主要地位, 其他流转方式相对较弱。但由于城市区域位置、经济发展水平以及流转市场建设情况等条件的不同, 4城市土地流转情况还是有所差异。作为沿海城市的大连市和丹东市, 土地流转价格水平较高, 同为内陆城市的沈阳市和铁岭市比较, 沈阳市流转价格明显高于铁岭市;土地流转交易大厅相对多的沈阳市, 土地流转合同采用书面形式的要多于其他3城市, 从法律的角度看, 也更具有规范性和保障农民合法的权益。

所以, 要加快农村土地经营权流转的速度, 首先要建立完善的社会保障体系, 降低农民对土地的依赖程度, 弱化土地对农民的保障功能, 使农民增强进行土地流转的意愿。其次要拓宽农民非农就业渠道引导部分农民向其他产业转移, 使其家庭收入以非农收入为主要来源, 从而将土地逐渐流转到农业大户中, 实现农业生产的规模化、集约化。第三, 建立规范有序的土地经营权流转市场, 给农民创造进行土地流转便捷的条件, 用法律的手段保护农民合法权益, 同时政府还要加强监管, 积极引导, 及时解决流转中出现的问题。

参考文献

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[4]孙云奋, 齐春宇.农地类型差异与农地流转困境分析—以山东省为例[J].农村经济, 2012 (1) .

篇9：农村土地流转合同格式

关键词：土地确权；土地流转；效应影响

解决好三农问题是我党工作的重中之重，如何实现农业的增产、农民的增收是三农问题的关键，家庭承包经营的制度已经跟不上形势的发展，促使我们一定要研究出更利于农村发展的新型经济模式。

在市场经济的条件下，没有产权的农民便不是真正的市场主体，没有财产性收入，在发展成果的共享以及分配的公平性方面都处于弱势地位，所以实现農村土地的确权对于增加农民收入、深化农业现代化以及实现社会公平，都有着关键性的现实意义。

1 确权对土地流转效应的影响

农村土地确权以已经签订的土地承包合同和已经颁发的土地承包经营权证书为基础，依法确认土地承包经营权承包地是农民最基本的生产资料和最可靠的生活保障，土地确权解决了承包地块面积不准，四止不清，空间位置不明，登记不健全等问题，通过确权能明晰产权归属，土地流转顺畅的产权制度。更利于实现农业现代化经营的途径，建立农村土地产权的新模式。

（1）土地的确权能够牢固农户、企业以及政府等市场参与者的契约关系，切实加快土地流转的速度，完善土地流转市场。农村的家庭联产承包责任制适应了农业规模化以及机械化的要求，但是承包地未经确权，在土地流转方面却存在着一定的不足，比如无法稳固农户、企业与政府间的关系。农村改革的深化、市场经济的发展，都决定了农村土地流转的必然性，所以稳固市场主体间的契约关系对于保障参与者尤其是农户的利益有着关键的作用。（2）农村土地承包经营权登记确权，强化了对农村耕地、林地等各类土地承包经营权的保护，稳定了农村土地承包关系，从而引导承包土地向专业户、家庭农场、农民合作社流转，有利于农村的大规模机械化的实现，推进农业的现代化进程。在以家庭为主要经营单位的条件下，很难真正实现大规模、连片的土地机械化耕种经营，而流转后的土地则可以实现完全意义上农业现代化，实现规模效益，提高土地的单产、农业的劳动生产率以及保证农产品质量，促进农业的发展，也就促进了现代化建设的进行。

2 确权对农村经济的影响

（1）是破除农村经济发展的瓶颈障碍，实现农村经济又好又快发展的关键举措，对于增强农业的发展活力有着不可忽视的实际意义。（2）农村土地确权，促进土地有序流转，有利于农业集约化经营，能有效降低农业综合生产成本。（3）农村土地的确权利于农村经济的盘活，增加农民收入的多样性。土地确权之后，农民可以选择将土地转让出租或是进行独立经营，实现财产性收益，真正参与到市场经济当中来。

土地产权的持证者在产权的有效期内可以对土地进行使用、流转甚至转让的处理，作为持证者的一种资产，也可以选择将土地作为入股的资本，进行折价抵押、抵资担保等经营性行为，实现农村的土地流转，繁荣土地产权的交易，增加农民的产权化收益。产权的确定，有利于减少农民在土地流转古城中合法权益受到侵害的现象发生，是保护农民合法权益、维护农村稳定的根本要求。

土地是农民赖以生存的根本，是安身立命之所在，农村是社会的基础，是社会安定和平的关键，确定农户对土地的产权对于农民的生存发展以及农村社会秩序的稳定，都有着关键性的决定作用。土地的确权为农民在利益纷争面前提供了对土地权益的证明，保证了农民对土地处置的权利，也就很好的证明了侵害权益行为的违法违规性，是农民在市场化的过程中自保的有力凭证，不仅保护了农户的经济利益，更肃清了土地流转交易市场，具有一定的社会效益。

3 流转中需要注意的问题

政策是根本。在土地流转的过程中，不仅需要农户的流转意愿，还需要政府政策的支持与保护，政府可以通过建立农村的土地产权交易市场，覆盖从市级到乡村在内的多级区域，在关键的地区或是交通的中心建立交易服务中心，为土地流转提供最新信息，为土地流转创造氛围与环境，促进交易的进行，着力解决政策落实过程中“最后一公里”的问题，保障产品与市场的有效对接。

法规是保障。随着土地流转的进行，土地纠纷的案件也逐渐增多，有的是因为协议的签订只限于口头订约的形式，发生违约的时候，无从保护自己的合法权益；一部分是因为流转合同的不严密，导致企业在市场行情改变的时候普遍违规，损害了农户的利益，挫伤了流转的积极性，造成了交易市场的混乱。这就需要政府通过法律法规的形式对市场主体的权利与义务进行明确，从而规范主体行为，保护农户利益。

市场是手段。在推进农业现代化的过程中，要充分利用市场的调节功能来实现资源的优化配置，实现城乡之间资源的自由流动以及合理配置，在实现城乡协调发展，工业化与农业化同步进行的同时，也保证了农民充分实现了市场主体的权益，享受到了现代化建设的福利。

4 结语

土地是农民赖以生存的根本，确定土地的产权无疑是对农民权利的认可与保护，激发了农民生产的积极性，也让农民有了真正脱离土地的选择，对于农村经济的灵活多样发展，促进农业的现代化以及深化农村改革，进而推动经济建设都有着基础性的决定作用。