农村流转土地出让合同

农村流转土地出让合同（精选14篇）

篇1：农村流转土地出让合同

身份证号：_________________________________

住所：_____________________________________________联系电话：_________________

乙方（承租方）：_________________________________

身份证号：_________________________________

住所：_____________________________________________联系电话：_________________

依照《合同法》、《农村土地承包法》等法律、法规的规定，遵循“平等协商、依法、自愿、有偿、公开、诚信”的原则，经甲、乙双方友好协商，就土地流转事宜达成如下条款；

一、甲方将依法取得在__________县__________镇__________村________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________土地经营权转让给乙方。

二、承租期为拾捌年，承租期满后，如需续签合同，在双方协商之后，另行签定合同。转让价格：流转费按每亩每年人民币_________元（大写_________________________）。租金从________年____月____日算起。具体亩数以签定正式合同实际测量数为准。

三、付款方式：采取一年一付的方式，即签定正式合同起兑付。

四、结算方式：现金结算，甲、乙双方以收据为凭。

五、该土地使用权未作任何处置，四至范围清楚，具有合法使用权。

六、乙方在本合同期限内享有独立的生产自主权、经营权及甲方享有的所有权利，在不改变农业用途性质的情况下，甲方不得以任何理由干扰乙方的正常生产经营活动。

七、违约责任：上述条款是甲、乙双方在依法、平等、自愿的基础上达成的，任何一方不得以任何借口违约，在今年水稻收割之前乙方在准备材料生产时，暂定此协议。待水稻收割完后于________年____月____日签定正式合同，同时支付第一年流转费，在乙方准备材料生产期间，甲方不得违反此协议，如违反给乙方造成损失，由甲方支付乙方违约金人民币：贰万元整。

八、本协议自双方签字之日起生效，一式三份，甲、乙双方各执一份，__________县__________镇__________村村委一份。

九、签定正式合同同时该协议自动废除。

甲方：

乙方：

见证方：__________县__________镇__________村村委

____年____月____日

 

篇2：农村流转土地出让合同

身份证号：_________________________________

住所：_____________________________________________联系电话：_________________

乙方(承租方)：_________________________________

身份证号：_________________________________

住所：_____________________________________________联系电话：_________________

依照《合同法》、《农村土地承包法》等法律、法规的规定，遵循“平等协商、依法、自愿、有偿、公开、诚信”的原则，经甲、乙双方友好协商，就土地流转事宜达成如下条款;

一、甲方将依法取得在__________县__________镇__________村________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________土地经营权转让给乙方。

二、承租期为拾捌年，承租期满后，如需续签合同，在双方协商之后，另行签定合同。转让价格：流转费按每亩每年人民币_________元(大写_________________________)。租金从________年____月____日算起。具体亩数以签定正式合同实际测量数为准。

三、付款方式：采取一年一付的方式，即签定正式合同起兑付。

四、结算方式：现金结算，甲、乙双方以收据为凭。

五、该土地使用权未作任何处置，四至范围清楚，具有合法使用权。

六、乙方在本合同期限内享有独立的生产自主权、经营权及甲方享有的所有权利，在不改变农业用途性质的情况下，甲方不得以任何理由干扰乙方的正常生产经营活动。

七、违约责任：上述条款是甲、乙双方在依法、平等、自愿的基础上达成的，任何一方不得以任何借口违约，在今年水稻收割之前乙方在准备材料生产时，暂定此协议。待水稻收割完后于________年____月____日签定正式合同，同时支付第一年流转费，在乙方准备材料生产期间，甲方不得违反此协议，如违反给乙方造成损失，由甲方支付乙方违约金人民币：贰万元整。

八、本协议自双方签字之日起生效，一式三份，甲、乙双方各执一份，__________县__________镇__________村村委一份。

九、签定正式合同同时该协议自动废除。

甲方：

乙方：

见证方：__________县__________镇__________村村委

篇3：农村流转土地出让合同

地址: 地址:

为了规范农村土地承包经营权流转, 稳定农村土地承包关系, 切实维护土地流转双方的合法权益, 根据《中华人民共和国农村土地承包法》和有关政策、法规的规定, 本着自愿互利、公正平等的原则, 经甲乙双方协商, 订立如下土地承包经营权流转合同。

一、土地承包经营权流转方式

甲方采用方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。

二、流转土地用途

乙方不得改变流转土地用途, 用于非农生产, 合同双方约定。

三、土地承包经营权流转的期限和起止日期

合同双方约定, 土地承包经营权流转期限为年, 从年月日起, 至年月日止。

四、流转土地的种类、位置、面积、等级

甲方将承包的耕地 (荒地、林地及其他土地) 平方米流转给乙方, 该土地位于。其中一等地平方米, 二等地平方米, …… (可具体列表说明) 。

五、流转价款及支付方式、时间

合同双方约定, 土地流转费用现金 (或实物) 支付。乙方每年时间 (或一次性) 每667平方米支付甲方元, (或实物千克) , 合计元。流转土地的农业税费由方承担。

六、甲方的权利和义务

1. 权利。按照合同规定收取土地流转费, 按照合同约定的期限收回流转的土地。2.义务。协助乙方按合同行使土地经营权, 帮助调解本社区和其他承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷, 不得干预乙方正常的生产经营活动。

七、乙方的权利和义务

1. 权利。在受让的土地上, 具有生产经营权。2.义务。在国家法律、法规和政策允许范围内, 从事生产经营活动, 按照合同规定按时足额交纳土地流转费, 对流转土地不得擅自改变用途, 不得使其荒芜, 对流转的耕地 (荒地、林地等) 进行有效保护, 不能依法保护, 造成损失的, 乙方自行承担责任。

八、合同的变更和解除

有下列情况之一者, 本合同可以变更或解除。 (1) 经当事人双方协商一致, 又不损害国家、集体和个人利益的; (2) 订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的; (3) 一方违约, 使合同无法履行的; (4) 乙方丧失经营能力使合同不能履行的; (5) 因不可抗力使合同无法履行的。

九、违约责任

1. 甲方非法干预乙方生产经营, 擅自变更或解除合同, 给乙方造成损失的, 由甲方赔偿乙方损失。

2. 乙方违背合同规定, 给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。

3. 乙方有下列情况之一者, 甲方有权收回土地经营权。 (1) 不按合同规定用途使用土地的; (2) 荒芜土地的、破坏地上附着物的; (3) 不按时交纳土地流转费的。

十、合同纠纷的解决方式

甲乙双方因履行流转合同发生纠纷, 先由双方协商解决, 协商不成的由乡 (镇) 农业经营管理部门调解, 不同意调解或调解无效的, 双方协商向上级农业承包合同管理部门申请仲裁, 不服仲裁决定的, 可在收到裁决书之日起30日内或向有管辖权的人民法院起诉。

十一、其他约定事项

本合同一式四份, 甲方、乙方及原发包方各一份, 乡镇农业承包合同管理部门留存一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。如果是转让合同, 应以原发包方同意之日起生效。合同甲、乙双方约定的其他事项。本合同未尽事宜, 由甲乙双方共同协商, 达成一致意见, 形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

甲方 (出让方) 签字: 年 月 日 乙方 (受让方) 签字: 年 月 日

村集体经济组织或村委会

篇4：农村流转土地出让合同

【关键词】 农村 土地流转 现状 问题 对策

1.农村土地流转的现状

伊通满族自治县位于吉林省中部,是吉林省粮食主产区。现有15个乡镇,37万农业人口,18万个农村劳动力。拥有耕地面积97749公顷,其中家庭承包地94956公顷,预留地3329公顷。伊通县在1997年末至1998年初完成了农村土地第二轮承包工作,签订延包合同99175份。到2009年初,全县共实现土地流转面积8328公顷,流转户数10531户。

伊通滿足自治县土地流转呈现如下特点:

1.1流转总量少 流转户数占全县总户数的1/10,流转面积仅占全县耕地总面积的8.5%。

1.2流转方式以转包为主 在全部土地流转中,转包方式流转的7234户、6803公顷,分别占流转总量的69%和82%;出租方式流转的1871户、1052公顷,占流转总量的17.8%和13%;互换方式流转的49户、52公顷,占流转总量的0.5%和0.5%;转让方式流转的293户、207公顷,占流转总量的2.7%和2.5%;其他方式流转的1084户、214公顷,占流转总量的10%和2%。

1.3流转期限以短期为主 流转期限为1年的2763户、2346公顷,占流转总量的26%和28%;流转期限为2～5年的5869户、4785公顷,占流转总量的56%和57%;流转期限为6～10年的661户、569公顷,占流转总量的6%和7%;流转期限为10年以上的1238户、628公顷,占流转总量的12%和8%。

1.4流转数量逐年增加 据统计,《中华人民共和国农村土地承包法》颁布实施以来全县土地流转数量是2003年1050户、1204公顷;2004年1600户、2512公顷;2005年4975户、2970公顷;2006年4480户、3881公顷;2007年4791户、4050公顷;2008年10531户、8328公顷。2008年流转户数是2003年的10倍,流转面积是2003年的6.9倍。

2.农村土地流转存在的问题

2.1市场服务体系不健全 表现为没有土地流转服务机构、供求信息不畅。土地流转基本处于自发状态,流转的对象基本为农户之间或亲戚、朋友。

2.2农户土地流转意愿薄弱 由于经济发展和收入来源的限制,农民对土地的依赖程度较高,在目前仍然缺乏有效生存保障的前提下,农民难以舍弃土地,不愿将土地流转出去;近年来,中央粮食直补等惠农政策的实施和粮食市场价格的上涨,很大程序上提高了经营土地的收益,土地更显珍贵;由于科技的进步和农业社会化服务的发展,经营土地的劳动时间大大减少,农户更容易实现对土地的家庭经营。

2.3缺少流转主体 目前全县农业产业化龙头企业、农民专业合作社及农业大户数量少、实力弱,对土地流转的牵动作用小,极大地限制了土地流转进程。

2.4劳动力转移困难 项目经济少、二三产业不发达和农村劳动力就业门路窄、不稳定等因素,使农村劳动力难以从农业生产中大量转移出去,客观上限制了土地的流转。

2.5流转程序不规范 近几年全县土地流转的形式主要是户间协商,土地流转的随意性较大。突出表现为流转合同内容不全面、手续不完备、没有通过村组同意或备案,甚至只有口头协议。从而使得土地流转纠纷的不断增加。

3.做好土地流转工作的对策

伴随农业产业化、规模化、专业化、区域化生产的推进,实现土地较大规模集中是未来现代农业发展的必然趋势和要求。综合分析全县土地流转现状、特点及存在的问题,政府部门和村委会应从以下几方面做好土地流转工作。

3.1做好土地流转的宣传和引导 在目前总体推进条件尚不成熟的情况下,全县的土地流转应采取渐进式的发展思路。当前最重要的是做好宣传和引导,让农民了解与土地流转和农民权益保护的相关法律法规及政策规定,促进农民由传统思想向现代思想转变,积极参与到土地流转中来。

3.2建立服务中心和信息库 以县、乡农经部门为依托建立农村土地承包经营权流转服务中心和信息库,为农民提供流转市场信息、咨询、预测和评估等各项服务,建立健全土地承包经营流转市场,促进农村土地流转和规模经营的快速发展。

3.3积极为土地流转创造条件尽可能的为农民提供进城务工定居服务;大力发展二、三产业,提高农村劳动力转移率和就业稳定性;教育农民,努力把传统农民改造成现代农民,为土地流转实行规模经营创造充分必备的条件。

3.4积极培育流转主体 加大对农机专业队和农机大户、农业产业化龙头企业、农民专业合作社、农村能人和返乡创业者的扶持力度,使其在土地流转中发挥突出作用。

篇5：农村土地流转合同

甲方：，住所：镇（区）村组 乙方：，住所：镇（区）村甲乙双方根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规的规定，就农村土地承包经营权转包（出租）事宜协商一致，特订立本合同。

一、转包（出租）面积 甲方将其承包经营的镇（区）村组的亩土地转包（出租）给乙方从事生产经营。

二、转包（出租）期限

转包（出租）期限为 年，即自年月日起至年月 日止。

三、转包（出租）价格

转包（出租）土地价格为人民币元/亩/年。

四、支付方式和时间

乙方采用现金支付转包（出租）费的方式，支付时间为。

五、土地交付时间

甲方应于前将转包（出租）土地交付给乙方。

六、其他事项

1、甲方有权监督乙方经营土地的情况，并要求乙方按约履行合同义务。

2、乙方在不改变土地农业用途，不打乱水系，不影响第三人生产经营和流转期满后保证复耕的前提下，对转包（租用）的土地有生产经营自主权。

3、国家、集体建设需要依法征收、使用转包（出租）土地的，应服从国家或集体需要。

4、乙方在转包（出租）期限内将转包（出租）合同约定其享有的部分或全部权利转让给第三者，需经甲方和发包方同意，并签订书面补充协议。

5、因本合同的订立、生效、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的，提请村民委员会、镇农村土地流转交易服务中心调解。

七、生效条件

甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经承包经营土地所在地镇农村土地流转交易服务中心鉴证、发包方备案后生效。

八、本合同中未尽事宜，可经甲乙双方共同协商一致后签订补充协议。补充协议与本合同有同等效力。

九、本合同一式五份，甲、乙双方各执一份，甲方所在地村（组）集体组织、市、镇土地流转服务机构各执一份。

甲方签字（盖章）：乙方签字（盖章）：

身份证号：法人代表身份证号：

篇6：农村土地荒田流转合同

甲方（流出方）：宁都县 乡（镇）村 村小组 乙方（流入方）：宁都县立体农业发展有限公司

为规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》及有关法律法规政策规定，本着自愿互利、公正平等的原则，经甲乙双方协商，订立如下合同：

一、土地承包经营权流转方式。甲方采用出租方式将其承包的土地流转给乙方经营。该合同地块，在乙方承租期内，土地的承包权归甲方所有，经营权归乙方。

二、流转土地的用途。甲方将 租给乙方从事其它经营活动，乙方在所租用的土地荒田范围内实行自主经营，其生产经营活动不受甲方限制。

三、流转的期限和起止日期。合同双方约定，土地承包经营权流转期限为 年，从 年 月 日起，至 年 月 日止。

四、流转土地的名称、位置、面积、四至界线。租赁地点及面积。

租赁地点位于宁都县，山名为、荒地名为：。（至界线详见万分之一地形图），总面积 亩，各户详细面积见附表。

五、流转价款及支付方式、时间。合同双方约定：

1、土地流转费用以现金支付。按每年每亩 元/亩。租给乙方。支付方式及日期为每年 月 日前乙方结算付清给甲方荒地租金。

2、土地流转后，涉及该地块政策性补贴归甲方所有，如粮食直补等；乙方争取的项目建设资金等政策性补贴后归乙方所有。

六、甲方的权利和义务。

1、权利：按照合同规定收取土地流转费；监督乙方依法、合理利用和保护土地，制止其损害土地资源的行为；按照合同约定到期收回流转的土地。

2、义务：继续履行原承包合同规定的义务；帮助调解乙方和其它承包户之间发生的用水、用电、道路等方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。

3、法律、行政法规规定的其他权利、义务。

七、乙方的权利和义务。

1、权利：在受让的土地上、有权自主组织生产经营和处置产品。

2、义务：在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动。按照合同约定按时足额支付土地流转费；对流转土地不得擅自改变农业用途，不得使用其荒芜；对受让的土地进行有效

保护，不得给土地造成永久性损害。

3、法律、行政法规规定的其他权利、义务。

八、合同的变更和解除。有下列情况之一，本合同可以变更或解除：

1、经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；

2、订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；

九、合同纠纷的解决方式：甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决，协商不成的由村民委员会或镇人民政府调解决。不同意调解或调解无效的，可向宁都县农村土地承包纠纷仲裁委员公申请仲裁，也可以直接向宁都县人民法院起诉。

十、特别约定：

1、流转期间，如遇国家征收，征收对土地所有权的补偿给甲方；除此以外的征收对地上建筑物、基础设施、附着物、经营损失、青苗补偿等其他补偿、赔偿均归乙方所有。双方流转费按实际使用期限结算。

2、流转期间，如遇国家关于土地权属政策有任何变化，乙方都有同等条件下的优先权。流转期满，乙方仍保留同等条件下的继续流转权，甲方不得干涉。

3、合同到期后，该块农田除国家或政府征收外，仍然由乙方续租，农户不得以任何理由收回。租金以第五条双方约定的租价、方式计算。

十一、其他约定事项：

1、本合同一式二份，自甲乙双方签字或盖章之日起生效。

2、甲乙双方约定的其他事项：。

3、本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

甲方（流出方）： 乙方（流入方）签字：

电话： 电话：

篇7：农村土地承包流转合同

流出方：（以下称甲方）

流入方：（以下称乙方）

为了规范农村土地承包经营权流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和有关法侓、法规的规定，本着自愿互利、公正平等和诚实守信的原则，在甲方已经取得本村村民对土地流转的授权委托书或同意土地流转的书面签字（附件一）前提下，经甲乙双方友好协商，同意订立如下土地承包经营权流转合同，以兹共同遵守。

一、流转土地情况

土地名称：

面积：

但道路沟渠归乙方使用，不作出租地面积计算（附件二）。

二、流转土地承包经营权、流转方式和用途

1、合同双方约定：甲方采用出租的方式将其受委托的土地流转给乙方经营；乙方所租土地用于农林及其相关产业的研究、开发和利用。

2、村民受权委托书或同意土地流转的书面签字的原件一式两份，乙方一份留存备查。（复印件须加盖受托人甲方的印鉴，注明与原件无异）。

三、流转期限（以农户土地承包经营权剩余时间为限）

1、自2012年月日起至2028年月日止（共16年）。

2、土地流转期届满，在同等条件下，乙方优先享有继续流转经

营的权利。

四、甲、乙双方的权利和义务

（一）甲方享有如下权利：

1、依法享有流转土地的承包权，流转的仅是土地使用权；

2、监督乙方依法合理使用和保护土地；

3、依照本合同约定获得全部流转收益；

4、法律、法规规定的其他权利。

（二）甲方承担如下义务：

1、继续履行承包合同规定的法定义务；

2、尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动；保护乙方合法的农林生产，为乙方生产提供便利，排除来自村民及外来的干扰，协助调解本社区承包户与乙方发生的道路、用水、用电等方面的纠纷，甲方保证乙方在所租场地旁的河道、沟渠自由取水用于农林灌溉及加工生产。

3、甲方原有灌水设备必须提供给乙方使用，使用期间，设备损

坏维修、电费、管理人员工资费用由乙方负责。前期筹备及先期生产用电由甲方提供（在甲方供电能力允许的条件下），费用由乙方自行承担。

4、保障乙方经营场所的道路畅通（包括乙方购销产品的运输道

路），维护乙方的正常生产秩序。

5、甲方应支持并协助乙方为争取、落实国家对农林、种养植及

加工产业的政策优惠及经济扶持待遇的立项、材料申报。

6、法律、法规规定的其他义务。

（三）乙方享有下列权利：

1、依照法律和本合同约定，享有流转土地的使用权，有权自主

组织生产经营和处置产品；

2、乙方在土地流转期内，遇国家征地，甲、乙双方均不得阻扰。

甲方只享有征地补偿费，其他因乙方在其所租土地上的投入而提高生产能力的部分，以及乙方在所租土地内的所有设施及青苗等方面的损失赔偿，由乙方享有，甲方不得分享。

3、如国家对流出方的土地承包政策不变，流入方继续依法享有

本合同中的权利和义务；如有改变，应本着维护双方合法权益依法协商。

4、合同约定的租用期内，土地因不可抗拒的因素损毁，乙方可

不予租用和恢复（但租金应以损毁后的实际面积计算）。

5、合同租用期内，甲方村民全家农转非、无人无户的农户、五

保户应享有的租金归甲方集体所有。

6、合同约定租期内，乙方有权转租，但应通知甲方，并不得改

变土地用途。

7、乙方租用的田地均为无农作物的空地，乙方无须支付任何构

建筑物及青苗赔偿等费用。

8、乙方有权为发展农林生产，对所租土地在不违背国家政策的前提下，进行改造和修建农林设施（如修建道路、种养殖的房屋和设施、农林产品加工厂房、办公室、宿舍、沼气池、水池等及其用于农林观光、提供服务的设施）。

9、合同约定租期内，乙方享有国家对农林、种养植及加工产业

承包大户的政策优惠及经济扶持待遇。但乙方应从大户的补贴中按当地政府对小户补贴的标准，补贴给出租土地的农户，并按出租地的数量计算。乙方在实际得到政府的补贴后才能支付给农户。

10、法律、法规规定的其他权利。

（四）乙方承担下列义务

1、维持土地的用途；

2、依法保护和合理利用土地；

3、法律、法规规定的其他义务。

五、流转价格及支付方式、时间

1、乙方按每年每亩产稻谷300公斤（600斤）计算，以上一年

度，国家公布的本地区稻谷指定收购价格折合成人民币计算，由乙方支付给甲方作为土地租用的租金。租金由乙方支付给甲方村委会，甲方村委会必须按时支付给土地出租的村民，否则由此引发的法律责任由甲方负责。

2、第一年租金，在签订本合同的15天内一次性付清。以后每年的租金在当年的一月份15日之前一次性付清。

3、乙方只负责上款所交租金。因田、土应缴付的公粮、提留、农业税等一切国家规定的费用，由甲方自行完清。

六、合同的变更和解除

1、经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的前提下，有下列情况之一者，本合同可以变更或解除：①订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；②一方违约，使合同无法履行的；③因不可抗力使合同无法履行的。

2、合同期届满，乙方不再继续流转经营，乙方投入的不动产将

按市场价折价自行处理，在同等条件下，甲方享有优先购买权。乙方投入的动产由乙方自行处理（可搬走或折价处理）。

七、违约责任

1、甲方如果在没有村民（农户）的土地流转授权委托书的情况

下，擅自和乙方签订合同，由此引起的纠纷或法律后果概由甲方负责，并赔偿由此给乙方造成的经济损失。

2、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方

造成损失的，由甲方赔偿乙方损失；乙方不同意变更或解除合同的，继续履行原合同。

3、租用期内，若甲方及其他村民干扰乙方生产，破坏乙方相关

设施，甲方应及时配合乙方协调解决。

4、乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。

八、合同纠纷的解决方式

甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决，协商不

成的可向上级农业承包合同管理部门申请仲裁或向有管辖权的人民法院提起诉讼。

九、其他约定事项

1、乙方在以后扩大租用面积，甲方应以本合同同样条款积极做

好租用工作。符合乙方用工条件，在同等条件下，优先使用出租土地的村民作为本公司用工，但不能强行要求乙方必须使用。

2、为了保持土地流转合同执行的稳定性、连续性和严肃性，不能因为各级领导换届人员变动而擅自变更、终止合同。

本合同一式四份，甲、乙双方、镇政府、村委会各执一份。本合同甲乙双方签字盖章，甲方收到乙方第一年租金，同时，甲方应将土地使用权交付乙方进场使用，合同即生效。若不能进场使用土地，甲方应赔偿乙方因不能如期使用流转的土地所造成的经济损失。

本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书

面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。合同附件是本合同的重要组成部分，与本合同具有同等法律效力。

附件一：村民对土地流转的授权委托书或同意流转土地书面签

字。

附件二：实际丈量的流转土地面积复印件。

甲方社（签章）：乙方（签章）：

法定代表人(社长)（签章）：法定代表人（签章）：

联系电话：联系电话：

鉴证单位（签章）：11 年日

篇8：农村流转土地出让合同

土地使用权出让从报名、成交、供地, 一般时间较长, 土地出让金缴入财政的时间跨度相应较长, 为加强对土地出让金收缴的精细化管理, 有必要将土地出让合同的订立、履行、变更全过程纳入会计核算, 实时动态掌握土地出让金的收缴进度。其设计思路是: (1) 设立会计科目。根据会计信息系统论观念, 在暂存款科目下设立“待收土地出让金”和“应收土地出让金”两个相互对转的二级明细科目。“待收土地出让金”按出让宗地设立三级明细科目, 借方核算已收数, 贷方核算应收数, 余额一般在贷方, 按宗地反映财政尚未收到的土地出让金。“应收土地出让金”按单位设立三级明细科目, 借方核算应收数, 贷方核算已收数, 余额一般在借方, 按单位反映尚未缴纳的土地出让金。两个二级科目的借方、贷方余额始终相等, 不影响暂存款金额在会计报表上的列报。 (2) 明细科目的使用。在进行正常会计核算的同时, 对土地出让合同订立、履行、变更进行会计核算。成交时, 按成交确认书或者土地出让合同标的金额全额入账, 借记“暂存款———应收土地出让金 (X X单位) ”, 贷记“暂存款———待收土地出让金 (X X地块) ”;收到分期缴入的土地出让金, 在进行收入核算的同时借记“暂存款———待收土地出让金 (X X地块) ”, 贷记“暂存款———应收土地出让金 (X X单位) ”;出让合同变更时将增加或者减少的金额全额入账 (减少用红字) , 借记“暂存款———应收土地出让金 (X X单位) ”, 贷记“暂存款———待收土地出让金 (X X地块) ”。 (3) 核算结果。通过上述核算, 土地出让合同核算成为一个会计核算的分系统, 单独循环, 而又不影响现有的会计核算体系, 每宗土地的待收土地出让金一目了然, 欠缴土地出让金的单位清清楚楚, 因特殊情况变更土地出让合同的手续财政部门能够全面掌握, 达到以会计规范政府行为的目的。

篇9：农村流转土地出让合同

关键词：土地确权；土地流转；效应影响

解决好三农问题是我党工作的重中之重，如何实现农业的增产、农民的增收是三农问题的关键，家庭承包经营的制度已经跟不上形势的发展，促使我们一定要研究出更利于农村发展的新型经济模式。

在市场经济的条件下，没有产权的农民便不是真正的市场主体，没有财产性收入，在发展成果的共享以及分配的公平性方面都处于弱势地位，所以实现農村土地的确权对于增加农民收入、深化农业现代化以及实现社会公平，都有着关键性的现实意义。

1 确权对土地流转效应的影响

农村土地确权以已经签订的土地承包合同和已经颁发的土地承包经营权证书为基础，依法确认土地承包经营权承包地是农民最基本的生产资料和最可靠的生活保障，土地确权解决了承包地块面积不准，四止不清，空间位置不明，登记不健全等问题，通过确权能明晰产权归属，土地流转顺畅的产权制度。更利于实现农业现代化经营的途径，建立农村土地产权的新模式。

（1）土地的确权能够牢固农户、企业以及政府等市场参与者的契约关系，切实加快土地流转的速度，完善土地流转市场。农村的家庭联产承包责任制适应了农业规模化以及机械化的要求，但是承包地未经确权，在土地流转方面却存在着一定的不足，比如无法稳固农户、企业与政府间的关系。农村改革的深化、市场经济的发展，都决定了农村土地流转的必然性，所以稳固市场主体间的契约关系对于保障参与者尤其是农户的利益有着关键的作用。（2）农村土地承包经营权登记确权，强化了对农村耕地、林地等各类土地承包经营权的保护，稳定了农村土地承包关系，从而引导承包土地向专业户、家庭农场、农民合作社流转，有利于农村的大规模机械化的实现，推进农业的现代化进程。在以家庭为主要经营单位的条件下，很难真正实现大规模、连片的土地机械化耕种经营，而流转后的土地则可以实现完全意义上农业现代化，实现规模效益，提高土地的单产、农业的劳动生产率以及保证农产品质量，促进农业的发展，也就促进了现代化建设的进行。

2 确权对农村经济的影响

（1）是破除农村经济发展的瓶颈障碍，实现农村经济又好又快发展的关键举措，对于增强农业的发展活力有着不可忽视的实际意义。（2）农村土地确权，促进土地有序流转，有利于农业集约化经营，能有效降低农业综合生产成本。（3）农村土地的确权利于农村经济的盘活，增加农民收入的多样性。土地确权之后，农民可以选择将土地转让出租或是进行独立经营，实现财产性收益，真正参与到市场经济当中来。

土地产权的持证者在产权的有效期内可以对土地进行使用、流转甚至转让的处理，作为持证者的一种资产，也可以选择将土地作为入股的资本，进行折价抵押、抵资担保等经营性行为，实现农村的土地流转，繁荣土地产权的交易，增加农民的产权化收益。产权的确定，有利于减少农民在土地流转古城中合法权益受到侵害的现象发生，是保护农民合法权益、维护农村稳定的根本要求。

土地是农民赖以生存的根本，是安身立命之所在，农村是社会的基础，是社会安定和平的关键，确定农户对土地的产权对于农民的生存发展以及农村社会秩序的稳定，都有着关键性的决定作用。土地的确权为农民在利益纷争面前提供了对土地权益的证明，保证了农民对土地处置的权利，也就很好的证明了侵害权益行为的违法违规性，是农民在市场化的过程中自保的有力凭证，不仅保护了农户的经济利益，更肃清了土地流转交易市场，具有一定的社会效益。

3 流转中需要注意的问题

政策是根本。在土地流转的过程中，不仅需要农户的流转意愿，还需要政府政策的支持与保护，政府可以通过建立农村的土地产权交易市场，覆盖从市级到乡村在内的多级区域，在关键的地区或是交通的中心建立交易服务中心，为土地流转提供最新信息，为土地流转创造氛围与环境，促进交易的进行，着力解决政策落实过程中“最后一公里”的问题，保障产品与市场的有效对接。

法规是保障。随着土地流转的进行，土地纠纷的案件也逐渐增多，有的是因为协议的签订只限于口头订约的形式，发生违约的时候，无从保护自己的合法权益；一部分是因为流转合同的不严密，导致企业在市场行情改变的时候普遍违规，损害了农户的利益，挫伤了流转的积极性，造成了交易市场的混乱。这就需要政府通过法律法规的形式对市场主体的权利与义务进行明确，从而规范主体行为，保护农户利益。

市场是手段。在推进农业现代化的过程中，要充分利用市场的调节功能来实现资源的优化配置，实现城乡之间资源的自由流动以及合理配置，在实现城乡协调发展，工业化与农业化同步进行的同时，也保证了农民充分实现了市场主体的权益，享受到了现代化建设的福利。

4 结语

土地是农民赖以生存的根本，确定土地的产权无疑是对农民权利的认可与保护，激发了农民生产的积极性，也让农民有了真正脱离土地的选择，对于农村经济的灵活多样发展，促进农业的现代化以及深化农村改革，进而推动经济建设都有着基础性的决定作用。

篇10：农村土地流转合同范本

地 址：xx区xx镇xx村

乙方名称：(受让方)xx市xxx农业科技有限责任公司

地 址：xx市xx区xx开发区xx路

为了规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和政策规定，本着自愿互利、公正平等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同：

一、土地承包经营权流转方式：甲方采用租赁方式将其承包的土地流转给乙方经营。

二、流转土地用途：乙方不得改变流转土地农业用途，用于非农生产，合同双方约定：农产品的种植。

三、流转的期限和起止日期：合同双方约定，土地承包经营权流转期限为五年，从 年 月 日起，至 年 月 日止。

四、流转土地的种类、位臵、面积：甲方将承包的耕地 号，共计 亩流转给乙方，该土地具体位臵(名称、四至)。(见土地现状平面图)。

五、流转价款及支付方式、时间：合同双方约定，土地流转费用以现金支付，每亩400元。乙方每年3月30日前必须一次性支付当年甲方400元/亩的土地流转费，合计 元。

六、甲方的权利和义务：

权利：按照合同规定收取土地流转费，按照合同约定到期收回流转的土地或协定重新签订流转合同。

义务：协助乙方按合同行使土地经营权，不得干预乙方正常的生产经营活动，并协助乙方搞好田间管理工作，若发现偷盗等违法行为，要及时向甲方汇报。

七、乙方的权利和义务：

权利：在受让的土地上，具有生产经营权。

义务：在国家法律法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，按照合同规定按时足额缴纳土地流转费，对流转土地不得擅自改变用途、改变土地原貌，不得使其荒芜，对流转的耕地进行有效保护。在劳务费用同等条件下，优先雇佣甲方劳动力。抓好安全生产工作，在生产经营过程中，由于机械事故等原因造成人员伤亡，由乙方承担一切责任。

八、合同的变更和解除：有下列情况之一者，本合同可以变更或解除：

1、经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的;

2、订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的;

3、一方违约，使合同无法履行的;

4、因不可抗力使合同无法履行的;

5、国家建设需征用或集体规划需使用所租赁土地的。

九、违约责任：

甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方全部损失。

乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方赔偿全部损失。 乙方有下列情况之一者，甲方有权 收回土地经营权：不按合同规定用途使用土地的;荒芜土地、破坏地上附着物的;不按时交纳土地流转费的;不按时兑付用工工资的。

合同纠纷的解决方式：甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决，协商不成的由村民委员会或乡镇人民政府调解解决。不同意调解或调解无效的，双方协商向县级农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。不服仲裁决定的，可在收到裁决书之日起30日内向人民法院起诉。

十、其他约定事项：

本合同一式四份，甲方、乙方及原发包方各一份，乡镇农村土地承包合同管理机构一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。

十一、合同甲乙双方约定的其他事项。

1、合同期满后，流转费用在同等的条件下优先于乙方租赁。

2、土地流转到期移交地面现状规定：合同到期后乙方同样将土地耕作平整并旋耕，清除地面杂物及废地膜后移交甲方。

本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

甲方签字(承包方)： 乙方签字(受让方)：

篇11：农村农田土地租赁(流转)合同

出租方：___________(以下简称甲方)

承租方：___________(以下简称乙方)

为了农业科学技术的推广，改变传统陈旧的农业耕作形式，甲方将各人所有的农用耕地租给乙方，用于农业科技的开发应用。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和政策规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同，共同信守。

一、土地的面积、位臵

甲方自愿将位于_______________乡____________村面积_________亩农用耕地承租给乙方使用。土地方位东起，西至，北至，南至。

二、土地用途及承租形式

1、土地用途为服务及农业种植和养殖。

2、承租形式：个人承租经营。

三、土地的承租经营期限

该地承租经营期限为30年，自_____年_____月___日至_______年____月___日止。

四、地上物的处臵

该地上有________________________，在合同有效期内，由乙方无偿使用并加以维护;待合同期满或解除时，按使用的实际状况与所承租的土地一并归还甲方。

五、承租金及交付方式

1、该土地的承租金为每亩每年人民币__________元，承租金每年共计人民币___________元。

2、每五年交租金一次，乙方向甲方全额交纳5年的承租金。

六、甲乙双方的权利和义务

(一)甲方的权利和义务

1.按照合同约定收取承租金;在合同有效期内，甲方不得提高承租金。

2.保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。

3.在合同履行期内，甲方不得重复发包该地块。

(二)乙方的权利和义务

1.按照合同约定的期限，有权依法利用和经营所承租的土地。

2.享有承租土地上的收益权和按照合同约定兴建、购臵财产的所有权。

3.乙方可在承租的土地上建设与约定用途有关的生产、生活设施。

4.乙方不得用取得承租经营权的土地抵偿债务。

七、合同的转租

1.在本合同有效期内，乙方可以将承租的土地全部或部分转包给第三方。

2.本合同转租后，甲方与乙方之间仍应按原承租合同的约定行使权利和承担义务;乙方与第三方按转租合同的约定行使权利和承担义务。

八、合同的变更和解除

1.本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。

2.在合同履行期间，任何一方人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。

3.本合同履行期间，如遇国家建设征用该土地，甲方应支付乙方在承租土地上各种建筑设施的费用，并根据乙方承租经营的年限和开发利用的实际情况给予相应的补偿。

4.如甲方重复发包该地块或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。

5.本合同期满，如继续承包，乙方享有优先权，双方应于本合同期满前半年签订未来承租合同。

九、违约责任

1.在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的20% 支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。

2.乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如乙方逾期30日未支付租金，则甲方有权解除本合同。

3.本合同转租后，因甲方的原因致使转租合同不能履行，给转租后的承租方造成损失的，甲方应承担相应的责任。

十、合同纠纷的解决办法

本合同履行中如发生纠纷，由争议双方协商解决;协商不成，双方同意向从化市人民法院请求裁决。

十一、本合同经甲乙双方签名（手印）后生效。

十二、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十三、本合同一式_____份，甲乙双方各_____份。

出租方：(签字、右母指手印)

承租方：(签字、右母指手印)

签约日期：_______年___月___日

篇12：农村土地流转合同书

甲方：

乙方：

甲方在**市郝家桥镇兴旺村四队东干渠东边水地，旱地（包沟渠）于2010年11月20号，流转给乙方耕种，经甲乙双方平等协议后，订立本合同书如下：

一：甲方把土地流转给乙方后，永久不变，一切使用权及所有权有乙方享有甲方无权干涉乙方任何使用权及所有权流转费 一次性付清。

二：甲方给乙方交地时必须把四边界限画清楚，东靠排水沟及马忠有共同使用，南靠生产路，西靠沟，北靠排水沟与杨发玉共同使用，各沟存在问题有甲方出面调解。

三：甲方给乙方交地时，包括本地内的所有水利设施，电力设施及泵站以前线路，泵站及渠道所有使用权，都有乙方管理及使用，甲方不得干涉线路及用电以后的问题都有甲方出面协调及解决。

四：乙方接受后担任土地上的所有义务工和建设经费若有搅扰甲方出面协调。

五：甲乙双方必须遵守流转合同的条列，如果有一方提出停止合同协议和不遵守合同条例提出的一方必须赔偿一切经济损失。

六：甲乙双方在出现合同问题的情况下，必须有证明签字证明，如果调解不成任何一方向人民法院起诉由人民法院裁判执行。

七：甲乙双方执行合同书，特立本合同书为证据一式三份，甲乙双方各持一份，证明人一份，具有同等法律效力，本合同书自签字起生效。

八：关于老金 马玲 租用泵站及渠道的问题，老金 及马玲在每年用水期间除交相关的水费 电费及维修费外再给与乙方一定的经济补偿。

甲方：

乙方：

证明人：

篇13：农村土地流转案例

四川省崇州市怡顺土地承包经营股份合作社。该合作社于2010年5月成立, 位于崇州市桤泉镇生建村, 是由生建村3组、8组、12组、14组、20组的22户农户以土地承包经营权入股方式组建的土地股份合作社, 入股面积124.79亩。合作社主要从事粮食作物和经济作物的标准化、规模化、集约化、品牌化经营。

一、组织形式

按照入社自愿、退社自由和利益共享、风险共担的原则, 22户农户自愿将确权后的124.97亩承包土地, 按0.01亩折成一股, 共折股12497股, 组建合作社。

合作社制定完善章程, 建立健全内部管理制度。按照章程规定, 由社员代表大会选举产生了理事会、监事会。理事会和监事会各3人, 设理事长1人、监事长1人。合作社由理事会负责统一组织生产经营, 监事会负责对生产经营和财务收支执行情况进行监督。

二、运行机制

由理事会决定“种什么、如何种”, 现种植模式是:大春种粮食 (富硒水稻) 、小春种经作 (特色蔬菜、食用菌等) 。合作社按照公司质量标准和订单要求组织标准化生产。实行种子、肥料、农药的“三统购”和机耕、机防、机收、田管的“四统一”。

三、利益联结方式

年终经营纯收入按9:1比例按股分红, 即:收入的90%用于土地入股分红, 收入的10%作为公积金、风险金和工作经费。

第二种模式:股份公司 (土地股份公司)

四川省邛崃市汤营农业有限公司。该公司于2005年10月成立, 位于邛崃市羊安镇汤营村。公司现有股本金构成为:邛崃市兴农投资公司注资190万元 (占50%股份) , 村集体入股土地60亩与823户农户入股承包土地2010亩 (共占50%股份) 。

一、组织形式

2005年, 汤营村506户农民在自愿的基础上, 以土地承包经营权入股的方式成立了汤营农业有限公司, 初期入股土地1060亩。

2007年, 公司实行增资扩股, 农户以土地承包经营权入股, 村集体以土地整理新增的60亩耕地入股, 入股农户扩展到823户, 入股土地达到2070亩。

公司制定完善章程及财务收支制度, 成立股东代表大会, 由股东选举产生董事会、监事会。由董事会负责统一组织生产经营, 镇财政所监督公司财务, 公司实行报帐制, 定期公开财务, 接受监事会监督。

二、运行机制

公司按照现代企业管理模式进行经营, 实施职业经理人管理运行机制, 每个项目确定一名项目负责人。实行产销分离, 在用工上全部采用计件制。

统一组织生产。2070亩入股土地中, 有130亩转租给4个业主发展水产养殖、有400亩转租给1家业主发展中药材生产。其余的土地由公司自行组织种养业生产, 兴建有标准化规模猪场 (20亩) 、蔬菜大棚 (60亩) 、食用菌大棚 (50亩) 等。公司的主要生产经营项目有西瓜、时令蔬菜、水稻、生猪等, 均实行项目负责制, 由职业经理人负责项目管理, 按项目核算。统一产品品牌。公司产品已注册“汤营”牌商标。统一市场营销。与大型批发市场、批发商、加工龙头企业直接对接, 解决了产品营销问题。

三、利益连接方式

2008年以前, 公司对入股土地实行“保底+分红”, 每亩土地保底收入为800斤黄谷, 除去保底费用后, 公司经营净利润一半留作公司再生产资金, 另一半采取按股分红方式分配给入股股东。

2009年起, 公司对入股土地不再实行保底, 每年经营利润一半留作公司再生产资金, 另一半按股分红。

第三种模式:“土地银行”

四川省彭州市磁峰镇皇城农业资源经营合作社。该合作社位于彭州市磁峰镇皇城村, 系借用银行经营理念, 于2008年12月22日挂牌成立的成都市首家“土地银行”, 入社265户, 存地 (入股) 面积965亩, 贷地 (转出) 965亩。

一、组织形式

按照自愿有偿的原则, 农民以土地承包经营权“存入”的方式, 组建“皇城农业资源经营合作社”。由于是按照银行的经营方式, 对土地承包经营权集中进行“存贷”经营, 形象称为“土地银行”。

二、运行机制

“土地银行”将农民的土地承包经营权按需求集中“预存”起来, 统一贷给有实力的龙头企业或经营大户进行规模经营, 发展特色产业。

三、利益联结方式

农民的土地承包经营权一经存入“土地银行”即产生稳定的利息收入, “土地银行”所获利润的50%根据农民存入面积进行二次分红。

第四种模式:租赁经营 (业主租赁经营)

成都市龙泉惠民草莓合作社。该合作社位于龙泉驿区黄土镇三村村, 成立于2007年4月25日。已有合作社社员168户, 发展无公害草莓生产基地1000余亩。

一、组织形式

龙泉惠民草莓合作社最初由三村村党支部牵头, 18户种植大户采取股份合作的模式集资28万元成立, 合作社以1000元/亩的土地租金价格在当地租赁土地100亩发展草莓种植。

二、运行机制

合作社采用统一生产规程对草莓生产进行管理。实行“六统一”管理运作模式, 即统一引进新技术新品种;统一技术指导和服务;统一提供生产技术信息、市场信息和经济信息;统一采购和供应农户的生产资料;统一质量和包装;统一收购和销售。

三、利益联结方式

合作社组织社员开展劳动、技术、资金、营销等合作, 按照入社股份进行分红。

第五种模式:大区小主 (大园区+小业主)

四川省新津柳江蔬菜产业示范园。该示范园是位于新津县普兴镇, 是2008年开始建设的以蔬菜产业为主的现代农业示范园区之一。园区规划面积3.2万亩, 涉及2个村、7648户农户。园区已建成面积2.3万亩。

一、组织形式

采取“园区+专合组织+家庭适度规模经营”模式进行建设。由政府主导在基础设施、品牌建设、公共服务管理等方面实行统一规划、统一管理、统一建设。在统分结合的双层经营体制下, 按照适度规模经营的原则, 以专合组织为联系纽带, 以农户为主体, 实行适度规模经营。

二、运行机制

由新津县统筹委、农发局和普兴镇政府联合成立园区管委会。

管委会负责协调推进园区的产业规划、基础设施、生产技术服务、市场营销、制度体系建设等。政府共投入资金1000余万元对园区内沟渠、道路进行整治和打造, 提升了园区规划建设品质和园区形象。

成立农民专业合作社。2008年10月, 由柳江村蔬菜种植大户、营销大户等9人发起, 成立了柳江蔬菜专业合作社, 主要从事蔬菜的生产、收购及销售工作。已有合作社成员300余人。

实行六个统一。统一基础设施建设, 统一生产物资供应, 统一生产标准, 统一技术指导、统一品牌创建和商标注册, 统一市场营销。实行“菜—稻—菜”一年三熟的生产种植模式, 大春抓粮保稳定, 小春抓钱保增收。

三、利益联结方式

篇14：农村土地流转问题探析

一、即墨市农村土地流转的实践

即墨市农业服务大厅是2014年10月8日设立的，共有开放产权交易、确权颁证、农药备案、质量安全查询、政策咨询等五大窗口，可办理农村土地承包经营权流转交易和抵押贷款登记、农药登记备案及农产品质量安全检测查询等业务。通过市农业服务大厅的产权交易窗口进行土地流转，不但程序规范，能最大限度保证双方利益，取得土地经营权的经营主体还可以到银行办理抵押贷款，解决资金难的问题，可谓一举多得。

村民要办理土地流转业务，首先，土地转让方向当地农村产权交易代办处提交申请。审核合格后，报农村产权交易中心复审。复审通过后，转让方与中心签署协议。村民可自己寻找土地承包方，也可以交由农交中心，依据转让方提交的材料制作挂牌信息，在农交网站发布信息，接受意向受让方咨询洽谈。以前农民大多私下进行土地流转，程序不规范，利益也得不到保证。有了农村产权交易中心的鉴证，手续齐全，村民也放心。

即墨市农村土地流转的成功实践，为解决我国农村土地流转存在的问题提供了借鉴。

二、规范农村土地流转的迫切性与必要性

（一）我国目前农村劳动力结构极不合理。国外的农业是大力培养职业农民，农民群体中很大一部分是大学生。而国内农业大军基本是由老人、妇女组成，越来越多的青壮年劳力不屑于从事农业工作，这在很大程度上限制了农业的发展。随着工业化和城镇化的不断推进，越来越多的农民离开土地，从事其他产业并获得高于农业生产的收入。越来越多的农户把农业当副业，有的不再精耕细作，甚至出现撂荒现象。与此同时，分散、细碎的土地经营规模，严重制约着现代农业生产的专业化、标准化、规模化和集约化。“谁来种地”和“怎样种地”的问题日益突出。解决这些问题的关键，就是提升农业经营规模，提高农业生产效率。土地流转势在必行，今后土地应向三个方面转变，即向种田大户、种田能手转移;向大的有技术资金优势的工商资本转移;向专业合作社转移。政府在农业发展上要放宽手脚，积极为其提供技术和资金支持。

（二）农村土地流转是大势所趋。通过土地流转，农村土地经营权向有能力、有实力的龙头企业、合作社、家庭农场和种养大户集中，带动大量社会资本流向农业、反哺农业，可解决农业投入不足的问题，改善农业生产条件，形成土地利用的良性循环。土地流转还让一些地方闲置多年的耕地、荒地流入各种经营主体，得到充分开发和有效使用，土地资源利用率大幅提高。可用于发展特色高效农业，形成一批具有较强竞争力的产业带和产业区，成为农村新的经济增长点。新的土地流转经营主体，大多实行农业规模化、标准化经营，可解决传统的一家一户分散经营中出现的农产品质量监管点多面广难控制、农产品质量安全难保证等弊端，降低质量控制管理成本。龙头企业通过流转土地，可以稳定原料供应，保障原料质量和产品质量。现实中，流转出土地的农户多数缺劳力、缺技术，且大部分种植粮棉作物，土地产出率低。土地流转后，这些土地主要用于蔬菜、食用菌、中药材、水果等种植，产值大幅度增加。而转移后的劳动力，一方面有稳固可靠的流转收入，一方面可以外出务工或从事第二、三产业，家庭经济收入大幅度提高。实践证明：流转土地的农民人均纯收入平均比未流转土地的高出20%—30%。土地流转是实现农村劳动力顺利转移的前提，解决了外出务工农民人地分离的矛盾，使一部分农民从土地的束缚中解放出来，转移到第二、三产业和城镇。

三、高度重视农村土地流转出现的问题

目前，很多乡镇在土地流转过程中出现农民上访的现象，大多是因为补偿不满意、不合理。土地价格不能单纯以货币价格为标准，要参考种植作物的市场价。对于由此可能造成的老百姓收到的补贴不一样的情况，这需要强化农民的市场契约意识，让他们懂得土地流转是一种经营，也存在风险。但强制性的流转是绝对不行的，政府可以引导农民把土地集中起来，然后把流转产生的收益价格分给农民，解决他们的生活养老问题。不管有没有土地接收方，流转的前提都是要先支付补贴给农民，然后再转让。

农村土地承包经营权流转，本质上是农户土地权利和利益的大调整。涉及权利关系广泛复杂，遇到困难和问题较多，概括为以下几个方面：一是土地流转主体混乱。我国农村土地承包法明确规定，土地承包经营权流转的主体是承包方，家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户，也就是说农户有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转方式。但在实践中，不仅农户可以自主决定流转，村民小组、村民委员会，甚至乡（镇）政府、县（区）政府也可决定流转，有的县乡政府不经农户授权就与外商订立土地流转协议，然后由村民委员会、村民小组通知农户。这种“强制流转”或“被流转”，剥夺了农户的参与权、协商权、监督权。二是土地流转行为混乱。农户随意流转与基层政府强制流转并存，口头流转与书面流转共生，有偿、低偿、无偿流转同在。这不仅有违依法、自愿、有偿流转原则，也有违法律规定。三是土地流转结果混乱。按照规定，土地承包经营权流转，不得改变土地的农业用途，基本农田不得植树、挖塘养殖。不少地方土地流转后“非农非粮化”倾向明显，改变了农业用途。这势必突破18亿亩的耕地红线。四是土地流转市场混乱，运作机制不健全。大部分县市流转服务市场体系还未建立或初始建立，缺编制、缺经费、缺制度，在信息收集发布、咨询服务、合同服务、地价评估、纠纷调处等方面功能很不健全，从整体看流转处于自发、无序、混乱状态。五是政府服务监管混乱。主要是越位、错位、不作为。

四、规范农村土地流转的建议

（一）加强宣传，解放思想，消除认识误区。受传统观念的束缚，农民对土地依赖程度高，不愿或不敢流转。传统观念根深蒂固，即使外出打工比种田收入高出许多，在社会保障体系还不健全的情况下，对农民来说，土地依然是他们赖以生存的基本生产资料，农民不愿流转;另外，在一些地方个别调整土地的现象还存在，使农民群众容易产生一种错觉，即土地是集体的，不是农户的，土地怎么处置由集体说了算，不敢流转土地。必须认识到：在长期稳定家庭承包经营制度的前提下，在充分尊重农民意愿和利益的基础上，根据农业、农村经济的发展要求，通过建立农村土地流转机制，使农民手中的土地使用权得以流转，实现土地的有效利用，使农业和农村经济得到更快发展，这是对农村土地承包30年不变政策的的完善与发展。这种变革，不仅不会动摇土地的稳定性，反而会有助于这一制度的长期稳定和发展。为此，要加大宣传力度，引导土地流转。各级各有关部门充分利用广播、电视、报刊等传媒，，加大对农村土地流转法规政策的宣传，引导广大干部群众解放思想、更新观念、增强发展意识和服务意识，提高土地流转的自觉性，消除农民后顾之忧，引导农民主动参与农村土地流转。

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（二）因地制宜，形式多样。在流转形式上要机动灵活，除转包、转让、租赁、互换、入股等主要形式外，还可以通过委托流转、托管等方式进行。总的要求是“依法、自愿、有偿”，而且要确保稳定。土地流转形式的多样化，可以使广大农民充分根据自身的实际，选择最适合自身需要的方式流转土地。同时，要因地制宜，强化业务指导。土地流转既涉及农村经济的发展，又涉及农村稳定，因此，农村土地流转和集中连片要从实际出发，切忌一哄而上，要因地制宜，分类指导，稳定推进。在组织引导农户实施大范围的土地流转时，要充分考虑现有农村经济的发展水平和农村劳动力转移的状况。只有在农民人均收入较高、非农产业比重较高、从事农业的劳动力比重较低的情况下，土地才能进行较大范围的流转。在实施过程中，要坚持 “自愿、有偿、依法”的原则，不搞行政命令和强迫。应认识到，小范围的土地流转并不需要很多条件。一些经营能力不强的农户，同样可以将承包土地的使用权转让给种田能手或工商业主，自己同时又作为劳动力被雇佣，从而既获得转让收入，又获得劳动力的工资收入，远高于自己承包经营的收入水平。一些不适宜开展大范围土地流转的乡村，应为农户间的私下流转创造条件、提供方便和加以指导。

（三）加强监管，规模经营。开展农村土地承包经营权确权登记，夯实农村土地流转基础。通过确权登记，完善农民土地承包经营权权能，解除农民后顾之忧，放心土地流转。土地流转是一项复杂具体且涉及农民切身利益的工程，如流转土地地上附着物处理问题，实际地亩数与承包经营权证书登记的面积不统一问题，流转后社会保障问题，以及纠纷处理问题等，都需要政府加强监管。要强化监督机制，维护流转双方权益不受损失。健全土地流转备案制度，实现对土地流转的实时、动态、长效监管;加大纠纷调处力度，维护流转双方合法权益。农村产权交易中心要加速规模化经营，将农村土地流转、农民合作社、家庭农场等服务业务纳入农村产权交易中心管理，通过网络平台，实现对农村土地流转工作的指导和管理职能，提供信息、政策咨询、规范土地流转合同、土地承包合同鉴证等免费服务，引导和规范发展农村土地流转与适度规模经营。要培育规模经营主体，拉动农村土地流转。积极培植农业主导产业，推动农业经济向集约化、产业化方向发展，形成有利于土地流转的产业布局;加大农业项目的招商引资力度，用大项目和农业产业化龙头企业带动土地规模化经营，为土地流转创造条件;鼓励有实力的农业龙头企业通过租赁土地投资兴办农业示范基地和种养加项目，鼓励工商企业投资效益农业，参与土地流转和农业基地开发建设。

（四）多方配合，大力支持。规范农村土地流转的目的归根结底是提高农业经济效益，这就需要植保站、植检站、农技站、种子站、果树站、农经站等农业部门，尤其是金融等非农业部门多方配合，大力支持。

（作者单位：山东省即墨市王村镇农业服务中心）

责任编辑：欣闻