班组建设考核抵押办法

班组建设考核抵押办法（精选8篇）

篇1：班组建设考核抵押办法

综一队班组建设考核抵押办法

班组是企业的细胞，是企业各项工作的最基本机构与组织，更是企业最重要的组成部分，为推动我队班组建设工作，使班组管理能够日常化，习惯化、规范化，特制订此办法。

一、考核指标：

1、队委会对各班组考核包括六个方面的内容：安全工作、思想政治、生产任务、业务素质、学习培训、其他

2、各责任目标所占比重：安全工作30％，思想政治10％、生产任务15％、业务素质20％、学习培训10％、其他15％

二、考核小组

组长：

副组长：

成员：

三、实施目的使班组建设能够落到实处，促进班组间的良性竞争，加强班组竞争力。提高每名员工素质，确保安全事故零目标的顺利实现，提高班长及每名班组成员参与管理的积极性，加强责任落实。

四、考核原则

客观公正、民主公开、注重实绩的原则进行全面考核。

六、实施办法

1.各班正班长为本班班组建设的第一责任人。

2.每名班长每季度交200元班组建设抵押金。

3.班组建设要完善相关各项机制，执行好相关要求，填写好各项台账与记录。

4.对于班组建设搞的好的班组，给予班长每次50元的奖励，对于队班组建设不重视的班长给予每次50元的罚款。（以上级相关考核为准）

5.对于班组建设每季度搞得第一名的班组给班组每名成员奖励50分，班长奖励200元，对于每季度的最后一名，班长200元的罚款，班组成员扣25分。

6.班长要切实保证好安全生产，执行好集团公司和矿相关安全制度，确保实现创建安全型班组。

7．深入开展劳动竞赛、业务学习、思想政治学习等活动，深挖班组及班组成员内潜，提高班组综合竞争力。

8.开展好各项文体活动、三违帮教活动、技术比武、扶贫解困等活动，提高班组向心力、凝聚力。

9.要加强民主管理。各班组要虚心接受班组每名职工的监督，对于班组成员的合理化建议要虚心接受。对于班组自身存在的问题要及

时纠正。

10.在劳动分配上要公平、公正、公开，严格按照综采一队计分办法计分，不得出现随意克扣班组成员工分的现象。

11.其他未尽事宜，解释权归队委会所有。

篇2：班组建设考核抵押办法

为切实推进车间班组建设健康发展，根据《涡北选煤厂2013年班组建设工作意见》，特制定本考核办法。

一、考核对象

车间六个生产班组

二、组织领导

组长：徐康、郭连富

副组长：董宗平、张小敏、孙树光

成员：孙尧、赵翔、张松山、王鹏、钟立波、杨杰

三、考核内容

对班组建设管理考核内容主要包括：组织保证、基础管理、工作质量、班组长管理、实际效果及“596”班组建设管理体系创建等方面，实行半督查考核，综合评比班组建设管理先进单位，兑现奖励，促进各单位的班组建设工作。

四、考核办法

（一）涡北选煤厂班组建设办公室根据《涡北选煤厂2013年班组建设工作意见》要求和工作重点，制定考核评分细则，总分为100分。

（二）车间实行半督查考核，全面总结，兑现表彰奖励。

（三）考核由检查考核组成员单位，按照《涡北选煤厂班组建设工作考核评分细则》，结合队伍建设考核及动态考评情况进行综合打分。考核采取听汇报、查资料、实地考察等方式进行。

（四）班组建设办公室根据考核结果进行综合评价，提出评定意见，报厂班组建设指导委员会审定。

五、考核奖惩

考核结果分为三个档次：优秀、合格、不合格。

（一）完成生产安全经营目标和精神文明建设责任目标，考核得分在90分以上，排名前列的单位授予班组建设先进单位，班组建设工作开展进步较快的单位授予班组建设工作进步奖，厂部予以表彰奖励。

（二）受到表彰单位以外的单位，得分在80分以上为合格单位，不奖不罚。

（三）考核得分在80分以下的，为不合格单位，考核结果在厂内进行通报。

篇3：班组建设考核抵押办法

对《建设工程招投标与合同管理》课程的考核，传统方式是以终结性为主进行评价，它是一种静态的量化评价，整个评价方法单一、过程简单。如在期末对学生学习情况进行一次性打分与一次性评语。这种评价方式的理论基础是联结主义，它试图通过被评价者所反映出来的局部的、片面的信息来了解其掌握各方面的能力，但却无法全面考察被评价者在动态的、真实的背景中的综合能力。相反的，新的能力评价提出了评价方法的多样化和融合性。譬如，自评与他评结合，以自评为主;小组评价与个体自评结合;平时评与期末评结合;质化评价与量化评价结合等。不同的评价方法相互结合、取长补短、优势互补，使评价结果更加客观、公正、准确。

因此，过去简单划一的评价标准已很难适应客观实际，在目前对《建设工程招投标与合同管理》课程改革中，我们制定了多元化评价标准，并形成生动、活泼、开放的教育氛围。

我们针对湖北城市建设职业技术学院07级工程造价专业的学生就《建设工程招投标与合同管理》课程采用能力评价模拟考核，取得了较好成效。在考核过程中，我们采用的组织方式及要求如下：

一、考核对建设工程招投标程序的掌握程度

1. 组织方式

模拟实际招投标程序进行考核：将×××班级同学分成招标人、投标人、审查监督组、评标委员会，要求同学们能准确地根据老师给出某项目的具体情况，完成自己的工作内容。

(1)招标人一组：以小组为单位根据严格的招标程序完成招标工作，履行招标人的义务;根据老师给出的项目具体情况编制出招标公告，向投标人提出书面资格审查要求。

(2)投标人五组：以小组为单位完成投标程序中对投标人要求的具体工作，就招标人向投标人提出疑问，能准确、合理地作出解释，根据招标人要求完成资格预审文件的编制。

(3)审查、监督一组：就招投标双方的不妥当之处提出疑问，并给出有效的改进建议。

(4)评标委员会一组：严格按照评分办法就投标人编制出的投标文件给予评分(参照百分制的方式打分)。

2. 能力要求

(1)能够准确地把握招、投标程序，并明确该程序中，招标人与投标人各自的工作。

(2)熟悉《招标投标法》的有关规定，能独立、准确判断招投标程序中关于时限、报批条件等程序性规定，能有效地杜绝程序中可能出现的不当行为，避免废标的出现。

(3)能根据项目具体情况独立编写招标公告。

(4)能根据项目具体要求编制资格审查文件。

3. 考核办法

由任课老师根据学生平时学习情况及其在模拟招投标程序中所表现出来的综合能力以及完成成果的情况，给每一个学生按优、良、及格、不及格四级打分。

二、考核招标文件及投标文件的编制能力

1. 组织方式

模拟实际公开招标的形式进行考核：小组的分组情况同于建设工程招投标程序，同学们分担的角色不变。

(1)招标人一组(包括原审查、监督组)：以小组为单位根据项目具体情况编制出一份招标文件。

(2)标底编制人一组(原评标委员会)：以小组为单位根据项目具体情况及招标文件的要求编制出一份标底。

(3)投标人五组：以小组为单位根据招标文件的要求分别编制出5份投标文件。小组之间应互相沟通、积极协作，避免事后争议的发生。

2. 能力要求

(1)熟悉招标文件、标底编制的内容，能根据项目具体情况独立编制招标文件、标底。

(2)熟悉投标文件编制的内容，能根据项目具体情况独立编制投标文件，包括商务标、技术标、综合标。

3. 考核办法

由任课老师根据学生平时学习情况及其在模拟过程中所表现出来的综合能力，并结合施工老师、预算老师对学生完成投标文件的评价结论，按优、良、及格、不及格四级打分。

三、考核掌握招投标技巧的能力

1. 组织方式

模拟实际公开招标的形式进行考核：小组的分组情况同于建设工程招投标程序，同学们分担的角色不变。

(1)招标人一组(包括原评标委员会组)：以小组为单位，针对投标人具体情况及其编制投标文件的能力和在评标过程中的表现，发挥招标人团队力量，集思广益，运用技巧获得实质性盈利。

(2)投标人五组：以小组为单位，及时、准确地领会招标人及评标小组的意图，群策群力找出突破口，运用投标技巧获得中标。

(3)审查、监督组：就招投标双方的违规行为提出质疑，并对双方运用的技巧给出有效的改进建议。

2. 能力要求

(1)在招投标过程中能熟练运用招标技巧，并因此给招标人带来了实质性的盈利。

(2)在招投标过程中能熟练运用投标技巧，并因此中标。

3. 考核办法

由任课老师及被邀请到现场的具有实际招投标经验的招投标人进行综合评价，包括学生平时学习情况及其在模拟过程中所表现出来的综合能力，给出优、良、及格、不及格四级分数。

四、考核掌握合同谈判与合同管理的能力

1. 组织方式

模拟实际合同文件签订形式进行考核：小组的分组情况同于建设工程招投标程序，同学们分担的角色不变。

(1)招标人一组：以小组为单位，针对投标人具体情况，发挥招标人团队力量，集思广益，运用谈判技巧进一步获得实质性盈利。

(2)中标人一组：以小组为单位，根据招标人提出的要求，群策群力找出突破口，正确运用谈判技巧，使合同条款更利于本方。

(3)招标人、中标人共同签订合同文件，双方都应当具有对项目的预知性，使本方利益最大化。

(4)审查、监督组：就招投标双方的违规行为提出质疑，并对双方运用的技巧及签订的合同条款给出有效的改进建议。

2. 能力要求

(1)在合同谈判中，能有效的运用谈判技巧，并因此获得实质性盈利。

(2)能根据项目具体情况及标底、投标文件的内容独立编制合同文件。

3. 考核办法

由任课老师及被邀请到合同谈判现场的具有实际招投标经验的招投标人进行综合评价，包括学生平时学习情况及其在模拟过程中所表现出来的综合能力，给出优、良、及格、不及格四级分数。

篇4：班组建设考核抵押办法

一、《办法》、《细则》出台的背景和目的

首都城市环境建设是首都全面可持续协调发展的重要内容，是做好“四个服务”的重要前提，也是展示首都文明进步形象的重要方面。

奥运会成功举办及新中国成立60周年重大庆典活动保障任务圆满完成后，市委、市政府根据北京市社会发展形势及时提出了建设世界城市的战略发展目标。世界城市的建设目标，对城市环境建设提出了更高的要求。为了提升首都城市环境质量，北京市委、市政府提出了“精细管理、美化市容”工作要求，同时把“全面推行首都城市环境建设综合考评”，加强城市环境长效管理，做为城市环境建设的重要内容。首都城市环境建设委员会办公室（简称“首都环境建设办”）依据要求，研究建立了首都城市环境考核评价体系，编制了考评办法，制定了考评实施细则。从2011年第二季度起，全面推行首都城市环境建设综合考评。

开展首都城市环境建设综合考评目的是通过考核评价引导城市环境建设管理和投入的持续改善，促进城市环境建设在信息化、精细化和社会化等方面实现创新发展，调动区县、部门环境建设的积极性，促进城市环境建设各项任务的完成。

二、《办法》规定了考评的主体、主要内容和对象

考评的主体是首都环境建设委，具体工作由首都环境建设办实施。

考评主要内容是首都“四大环境”，即：市容环境、生态环境、设施环境和秩序环境。重点考核评价各成员单位在首都城市环境建设中的履职效率、管理效能、服务效果和创新创优等方面的情况。

考评的对象是承担城市环境管理职能的单位、部门，并通过对区县政府城市环境建设工作的考评，发现职能部门在环境建设管理中存在的共性问题，通过对“块”的考评促进“条”的管理，提高环境建设专业队伍服务区县、服务公众的水平。

三、《办法》明确了考评的原则、制度和方式

原则：属地管理，条块结合，分区分类，循序渐进。

工作制度：综合检查、年度考评。考评的周期是年度，一年考评一次。

考评方式：采用综合考评（100分）和社会评价（100分）双百分制。其中综合考评的权重为70%，社会评价的权重为30%。通过双百分制考评，对考评对象管理全过程进行监督，对其管理绩效进行综合考评和社会评价。

分层实施：城区、郊区分层实施考核评价，城六区为一个层次，十个远郊区县为一个层次。

四、考评的组织与实施

依据《办法》的规定，首都环境委建立考评联系会制度，首都环境建设办负责组织综合考评和社会评价的实施。具体对重点任务及工作保障、综合检查、信息化城市管理系统、环境卫生、城市容貌、环境秩序、园林绿化、大气环境、水环境、社会公众满意度调查、城市环境热线统计、市政市容志愿服务团队信息反馈等12个项目进行考评。

重点任务及工作保障考评每季度或每年组织1次。综合检查根据环境建设重点任务、季节变化，每年组织1-2次。信息化城市管理考评每季度进行一次打分，并结合全年主观评价，年终进行汇总计入城市环境建设考评。环境卫生每季度或每年组织1次考核。城市容貌专项考评按季度组织实施。环境秩序包含城管执法重点工作任务和日常执法两项内容。城管执法重点工作任务每季度组织抽查，年度考评。日常执法实行月考核、季评价、年度汇总。

社会公众满意度调查是指对城市环境建设社会公众满意度进行调查。该项目按季节或季度组织实施。城市环境热线统计考评的主要内容是城市环境热线反映的环境卫生、城市容貌、环境秩序、井盖管理、线杆线缆、供热质量等方面的合理诉求和媒体反映的环境问题。该项目季度统计，年终打分。市政市容志愿服务团队信息反馈是将志愿者向市城市管理信息平台（12319）反馈的服务信息，计入对考评对象的评价，实行季度统计，年度评价。

五、考评结果及奖惩措施

《办法》规定，首都环境建设考评结果将分为优秀、良好、达标、不达标四个档次，年终根据环境建设综合考评结果，提出年度评比表彰的意见。考评的信息由首都环境建设办在政府网站、新闻媒体上公布，并报市委组织部和市政府绩效办。同时，《办法》还设置了相应指标，因违纪违法、重大责任事故和责任不落实等情况发生将降低成绩档次。

篇5：班组建设考核办法1

为贯彻落实班组建设实施方案的要求，进一步建立完善班组建设考评体系，提高班组自主管理水平实现班组管理规范化、安全程序化生产标准化、质量优质化、操作精细化的目标。促进安全生产，制定运输段班组建设考核办法：

一、组织机构：

组长：罗建李勇

副组长：张献忠杜宝恩吾秀尔

成员：张广新张国远杨全乐徐志强陈立强王岩

蒋新德孟磊戴树根

二：考核内容：

本段根据机车质量安全、用电设备、劳动纪律、材料消耗，以及段的重点工作各项指标。以百分制的形式，对各生产班组进行每月一次的考核评比。几项考核综合分数达到85分—90分为合格，几项考核综合分数达到90分—95分为优秀，几项考核综合分数低于85分扣200元。

一、安全管理（30分）

1、组织班组职工参加安全教育培训。

2、月度内班组无轻伤以上人身事故发生。

3、杜绝重大机械事故。

4、作业现场无隐患班组成员熟知岗位操作规程及岗位安全技术措施。

5、杜绝“三违”行为的发生。

6、操作人员持证上岗、按规定穿戴工作服、各项安全管理工作记录、日常设备管理台账填写完整齐全。

7、班组职工熟知岗位描述、手指口述内容。

二、质量管理（30分）

1、按时完成当月下达的各项生产任务，2、按照质量标准作业工程质量达标

3、班组材料物耗管理台账齐全。

4、搞好班组劳动定额提高功效，抓好现场文明生产，做到作业场地环境整洁。

三、技能素质（20分）

1、开展班组安全生产管理化建议。

2、积极开展节能增效活动。

3、积极组织参加公司及段组织的安全岗位培训。

4、积极参加技术比武活动提高职工的岗位素质。

四、文明和谐（10分）

1、建立“三必谈”工作制度做好职工思想工作。

2、每月开展一次民主生活会。

3、提高班组人员遵章守纪、无违法乱纪行为。

4、班组人员团结互助、相互尊重、班组稳定。

五、基础完善（10分）

1、安全活动记录、班组建设活动记录齐全。

2、班组交接班记录齐全。

3、责任区环境卫生达标，工具物品摆放整齐有序。

五、班组考核标准：

当月发生“三违”现象一次扣10分，安全活动记录不进行并没有记录扣5分，发生事故取消评比资格。不遵守劳动纪律，迟到早退、中途脱岗、发生打架、骂人不利于团结，一次扣5分。搞好材料节约、降低成本，凡一般材料费用超过规定扣2分。凡是班组没有完成公司及段下达的重点工作一次扣5分，重点工作没完成或没达标扣3分。

作业场所环境卫生不合格扣3分。质量标准化工作不达标及“手指口述”工作不达标一次扣10分。

以上评比活动经段委员讨论通过后执行。

运销总公司运输段

篇6：班组建设及考核实施办法

根据工厂2008年推行精细化管理，不断提高综合管理水平的要求，为加强班组建设，提高班组管理水平，促进班组管理工作再上新台阶，经研究决定，从二00八年下半年开始，重点抓好班组管理工作，对班组建设和管理进行考核。

一、目的意义

班组是企业的细胞，是企业的最基层组织，是企业各项工作任务和目标实现的落脚点。加强班组建设，搞好班组管理，对于调动员工积极性、创造性，增强员工凝聚力，提高广大员工整体素质，树立团队精神，推动企业“两个文明”建设，促进企业发展，实现企业经营目标具有十分重要的意义。

加强班组建设，搞好班组管理是依靠广大员工办好企业、实行民主管理的重要措施，是落实“以人为本”管理思想的重要方面。抓好班组建设，对班组进行考核，是检验班组管理工作的重要方法。通过考核，了解班组建设、班组管理的状况，掌握班组团队建设和班组完成经济指标等情况，从而推动班组的管理，促进班组建设。

二、考核办法

1、工厂成立班组建设领导组

组长：

成员单位：厂工会、生产保障部、质量保障部、技安环保部

下设办公室，办公室设在厂工会，具体班组管理组织及考核工作由 工会负责总体牵头协调。

2、考核办法：成立两级考核组。一是各分会成立考核小组，对本分 会所有班组进行考核。二是成立厂级考核抽查组，每季度或随机对各分会考核组的考核结果进行抽查考核。

3、各分会每月对班组考核一次，月度考核实行百分制；全年考核“结 合评选改革文件”进行，按1200分计算，1100—1200分为优秀班组，800— 1

1100分为合格班组，800分以下为不合格班组；2008按实际考核月份计算。

4、考核时间：分会考核小组考核时间为每月末的最后5天，并于下 月5日前将考核结果上报工厂考核组并公布。工厂考核组根据各分会考核情况，于下个季度的第一个月对各分会进行考核抽查。

考核采取看现场、查记录并抽问方式打分进行。

三、考核内容

加强班组建设，对班组进行考核的主要内容为班组组织建设、班组 业务建设、班组团队建设三个方面。（附“生产班组建设考核细则及评分标准”）。

四、考核奖励

1、每月对各生产单位班组考核第一名的班组，月度给予100元奖励； 工厂考核组为各分会月度考核第一名的班组颁发“流动红旗”，按照100人以上的分厂评选2人，100人以下的评选1人。

2、各分会将全年考核结果，作为推荐先进班组的依据；质量、安全、生产实行一票否决权，发生一票否决情况的班组一律不得推荐为先进班组。

3、岗位明星的评选按100人以上的分厂（含质保部）每月评出2人，100人以下的评出一人计。

五、要求

1、各分厂要高度重视班组管理和班组考核工作，认真宣传班组建设、班组管理和班组考核工作的重要性，严格执行考核标准，实事求是，充分体现公开、公正、公平的原则。

2、各分厂成立班组考核小组，由行政主要领导任组长，并将考核小组成员名单和考核班组报厂工会。

3、各分厂要将每月班组考核情况结果及岗位明星报厂工会盖章。

篇7：通风队班组建设考核奖罚办法

为了全面推进班组建设工作，夯实基础，增强班组的战斗力、凝聚力，确保通风队班组建设工作全面、持续、稳步发展，根据公司及矿文件精神，集合本队实际需要，特制定本办法。

一、成立班组建设领导小组

组长：董传才

副组长：陈培庆 岳国辉

成员：刘国 陆连荣 赛宝权

班组建设推进员：王延君

领导小组职责：

1、全面领导、组织通风队班组建设考核工作，研究、制定班组建设工作目标和发展规划。

2、研究修改奖罚制度中有争议的条款和增加、删除条款。

3、对每月最终考核结果总结。

二、成立班组建设考核小组

组长：董传才

副组长：陈培庆 岳国辉

成员：刘国 陆连荣 赛宝权

班组建设推进员：王延君

考核小组职责：

1、严格按照奖罚制度规定对各班组、员工进行考核。

2、负责每月各班组考核结果的汇总和公开。

三、考核办法

考核小组在领导小组的领导下开展工作。考核小组每月对全队三个班组进行考核验收，按照奖罚制度进行日常考核，月底进行汇总，然后根据奖罚制度对于进行奖罚。

四、附则

（一）、班组建设考核奖励奖金从工资总额中列支。

（二）、通风队班组建设奖罚制度：

1.旷工扣20分。

2.迟到、早退或不开班前班后会扣5分。

3.每日一题、学习签字、班组安全活动等内业资料未按要求扣2分。

4.会议室吸烟或吐痰扣2分。

5.被矿各部门点名批评的根据情节扣10-50分。

6.不按队内安排、擅自主张者、不服从管理者以及未完成工作任务提前升井者视情节轻重扣10-20分。

7.酒后上班扣除当班工分。

8.打架闹事者扣除当班工分。

9.不安全行为依据本安系统以及矿通报根据不安全行为等级扣相应的10-50分。

10.队上所传达的学习贯彻内容没有领会的扣5分。

11.安排的工作没有完成且不及时进行汇报情况的扣10分。

12.证件和劳动保护用品不齐全或未按要求佩戴者扣5分。

13.入井不排队及无按要求检身、升井不销号扣5分。

14.请假逾期且不向队内打招呼、不假条者，逾期一天扣除20分，逐天累加。

15.人为损坏设备或设施者扣20分。

16.工作现场材料未按要求摆放者扣5分。

17.未做到作业现场文明生产的扣5分。

18.饭盒未及时收集并升井的扣5分。

19.由于检修不到位影响生产者，责任人为包机人扣5分。

20.设备不完好、出现失爆现象，违反三无规定的扣10分/每次。

21.废旧件及垃圾未按要求回收扣5分。

22.盯电气焊措施不到位扣10分。

23.材料计划提报不及时而影响工作扣10分。

24.完成一项有价值的小改小革获得队上采用的奖20分，被矿里采用的奖30分，被公司采用的奖40分。

25.劳务工当月按规定出勤者奖5分。

26.业余时间参加会议者奖2分。

27.业余时间参加培训者奖2分。

28.参加矿组织的各项活动者奖2分。

29.参加公司组织的各项活动者奖5分。

30.参加矿组织的各项活动的获奖者奖10分。

31.参加公司组织的各项活动的获奖者奖10分。

32.网站或报纸上投稿奖10分。

33.发现一条重大安全隐患奖10分。

34.未参加矿、队组织的考试者，扣每人每次5分。

35.以上没有涉及到的违章每发现一条扣5分。

注：①1分对应于1工分，班组建设考核时按相应的考核标准奖罚分。

② 如果班组连续两个月排名最后，必须由本班跟班队干召集班组成员开会分析总结本班组班组建设存在问题。

③班组考核加减分不计奖罚；班组考核结果能落实责任人的必须兑现奖罚；每班落实不清的问题由跟班队长指出责任人。此制度人人平等，为了推进全队的工作，希望大家积极配合，不能讲客观理由。以后班组内只体现分，不再体现罚款。矿上通报的罚款队内只扣班组分不罚本人（避免出现重复罚款），对于性质极其恶劣的除矿上罚款外，队上也要严厉处罚。跟班队长和自己所带班组一同奖罚。

④每月队内召开队委会，对此制度进行边执行边总结。

通风队

篇8：班组建设考核抵押办法

一、关于抵押权人的范围

《暂行办法》第2 条规定:“本办法所称农民住房财产权抵押贷款,是指在不改变宅基地所有权性质的前提下,以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构(以下称贷款人)向符合条件的农民住房所有人(以下称借款人)发放的、在约定期限内还本付息的贷款。”

根据该条的规定,农民住房财产权抵押权人范围限定在银行业金融机构,有其合理性,金融机构无意取得农村房屋的所有权,它关心的是农民如约偿还借款。这里需要探讨的是,对于其他民事主体作为抵押权人可否呢?比如,农民向城镇居民借钱用其住房作为抵押担保,可否办理抵押登记呢?对于此种情形,我们认为应当暂缓办理。现行国家政策是禁止城镇居民在农村购买农村住房的,一旦放开农民向城镇居民借款的抵押登记,有可能导致名抵押、实买卖的效果,直接与现行国家大政方针相冲突。而对于本集体经济组织内部农民与农民间发生的借贷抵押登记业务,我们认为是可以办理的。

二、关于申请贷款的条件

《暂行办法》第4 条规定:“借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的,应同时符合以下条件:(一)具有完全民事行为能力,无不良信用记录;(二)用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议,依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明,未列入征地拆迁范围;(三)除用于抵押的农民住房外,借款人应有其他长期稳定居住场所,并能够提供相关证明材料;(四)所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。”

根据该条规定,要求抵押物农房未列入征地拆迁范围,此条主要参考了《城市房地产抵押管理办法》第8条的规定,被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押。实际上《担保法》及《物权法》对此都未作规定。《城市房地产抵押管理办法》作为一个部门规章,效力较低,不得与上位法相冲突。在法理上,列入征地折迁范围并没有消灭房屋的物上权利,房屋所有权人仍可以处置,抵押权人在房屋征收拆迁后可以就补偿款优先受偿。

要求借款人应有其他长期稳定居住场所,并能够提供相关证明材料,这主要是考虑在现阶段,农村住房保障制度还不健全,一旦农房抵押失败,农民的居住将成问题。但是在操作层面,此规定不易把握,其他稳定居所如何证明?我国农村实行的是一户一宅,农民除了自身住房外,一般没有其他稳定居所。目前,大部分农民都在外地打工租房居住,农村房屋大都处于闲置状态,外出打工的农民一般在春节才回家,由于有谋生打工收入,一般不会将农村闲置房屋再行抵押贷款。而真正在农村居住从事农务的农民才会有抵押贷款融资需求,但受一户一宅政策限制,在一些偏远的纯农业地区,农民要提供其他稳定居所的证明较为困难。

农房抵押是否需要集体经济组织同意也值得探讨,文件的制定者可能考虑的是,农房抵押一旦失败,可能导致房屋所有权的转移,而按建设部《房屋登记办法》第86条的规定,农村房屋所有权转移,需提交集体经济组织同意转让证明,但是《房屋登记办法》作为部门规章,效力较低,国务院出台的《不动产登记暂行条例》及国土部出台《不动产登记暂行条例实施细则》都未作此要求,而且在不动产统一登记之后,《房屋登记办法》应不再适用。宅基地属于集体经济组织所有,但宅基地使用权属于农民,虽然宅基地具有无偿福利性,但农房所有权属于农民所有,而抵押是农民行使所有权的权能表现。在法律层面,集体经济组织既非自然人,也非法人,也很难融入其他组织概念,存在主体虚位问题,在现实中,集体经济组织同意有可能演变成村组干部同意,成为这些人的生财之道。成都在农房抵押操作实践中,未作此要求。另外,成都在农房抵押制度设计时,考虑到宅基地与集体建设用地的差异性,为绕开宅基地使用权不得抵押的限制性规定,曾采取将该房屋所占用范围内的宅基地使用权先行申请退回集体经济组织变更为集体建设用地使用权的方式进行,但此种方式,农民须向集体经济组织补交一定费用,在操作上并未执行。不过,中央的一系列文件鼓励农房抵押,而且全国人大也授权在试点区域,有关宅基地使用权不得抵押的限制性法律条款不再适用,因此,至少在国家确定的试点区域,不必采取此种曲线救国方式,直接抵押即可。

三、关于抵押物的评估

《暂行办法》第9 条规定:“借贷双方可采取委托第三方房地产评估机构评估、贷款人自评估或者双方协商等方式,公平、公正、客观地确定房屋所有权及宅基地使用权价值。”

按照《物权法》第13条的规定,登记机构不得要求对不动产进行评估,因此,房屋抵押登记,评估报告不是必收要件,只要有双方认可的价值确认书即可。但在操作实践中,为了公正确定抵押物的价值,银行等金融机构一般会要求出具抵押物的评估报告。农房抵押同样如此,通过评估机构的评估,能为当事人提供重要的参考依据。农房评估时,仅需评估房屋的价值即可,无须再对宅基地使用权价值进行单独评估,因为房地一体,农房的价值当然即包含了宅基地使用权的价值。但是,一直以来,农村房屋流通受限,不存在成熟的交易市场,包括农村房屋在内的很多农村资产不易评估。2009年,成都市房产管理局发布了《成都市农村房地产估价规范》(试行),为确定农村房地产抵押贷款额度提供参考依据,但在操作层面,该规范并未实施。

四、关于抵押物的登记

《暂行办法》第11条规定:“借贷双方要按试点地区规定,在试点地区政府确定的不动产登记机构办理房屋所有权及宅基地使用权抵押登记。”

我国实行的不动产物权变动登记要件主义,《物权法》第6条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。农房抵押权的产生当然需要登记。但是该条规定,需要同时办理房屋所有权及宅基地使用权抵押登记,我们认为,仅需办理房屋所有权抵押登记即可,按照我国房地一体交易、一体抵押的规定,《物权法》第182 条的规定,建筑物及其所占范围的土地使用权需一并抵押。房屋抵押,房屋下面的土地使用权随之抵押,因此,仅需办理农房抵押登记即可,农房下面的宅基地使用权随之抵押,无须还要办理一次宅基地使用权抵押登记。

五、关于变卖或拍卖抵押物时的受让人范围

《暂行办法》第12条规定:“因借款人不履行到期债务,或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的,贷款人应当结合试点地区实际情况,配合试点地区政府在保障农民基本居住权的前提下,通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物,抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。变卖或拍卖抵押的农民住房,受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。”

为什么商业银行不愿意接受农房抵押此种产品,其根本原因就是农房抵押失败后变现很难,按照该条的规定,农房抵押失败后,变卖或拍卖抵押的农民住房,受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内,对农房的受让人进行了严格限制。相关法律法规和国务院的规定是哪些呢?比如,2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定,“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发”。2008年中共中央、国务院《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》重申,“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。2008年国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》规定,“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定,对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的,不予受理”……如果严格执行上述规定,变卖或拍卖抵押的农民住房,受让人范围原则上应限定在本集体经济组织内,但是按照《土地管理法》一户一宅的要求,本集体经济组织内的成员本就免费分配有宅基地,如果再取得变卖或拍卖的农房,有可能出现一户多宅现象,违背了一户一宅的法律规定。当然,集体经济组织有乡、村、组三级形式,范围最小为“组”,即便扩大至最大范围“乡”,受让人的范围仍在较小的区域内,而且还要受一户一宅限制,因此,农房抵押失败后变现仍将成问题,银行等金融机构仍会不愿意接受此种产品,文件的执行将大打折扣。不过,该条表述加了“原则”二字,在解释上为扩大受让人范围留下空间,比如,成都下面的一些区县在操作实践中,将集体经济组织突破乡村组范畴,扩大至全县县域范围内的农民,农房的流通性变得更强。

六、关于抵押贷款风险补偿基金

《暂行办法》第14条规定:“鼓励试点地区政府设立农民住房财产权抵押贷款风险补偿基金,用于分担自然灾害等不可抗力造成的贷款损失和保障抵押物处置期间农民基本居住权益,或根据地方财力对农民住房财产权抵押贷款给予适当贴息,增强贷款人放贷激励。”

为防范银行等金融机构的抵押风险,建立抵押贷款风险补偿基金很有必要,不过《暂行办法》针对抵押贷款风险补偿基金的适用的情形限定在自然灾害等不可抗力造成的贷款损失和保障抵押物处置期间农民基本居住权益两种情形。我们认为抵押贷款风险补偿基金的适用范围应该更宽泛一些,在当前农村住房保障制度不健全的情形下,即便在办理抵押登记时,农民已承诺设定抵押的房屋在依法清偿后有适当的居住场所,在农民无其他住房保障情形下,即便有法院的生效判决,金融机构也不可能执行抵押农房,这样,银行等金融机构形成坏账的机率大大增加,这也是银行等金融机构不愿接受农房抵押的重要原因之一。成都在实践中,曾出台《关于成都市农村产权抵押融资风险基金筹集与使用管理暂行办法的通知》,该通知规定,政府应当建立风险基金,用于收购到期不能偿还债务的抵押农村房屋,降低了银行等金融机构的风险,可资借鉴。

总的来说,《暂行办法》的出台对于盘活农村资产,解决当前农民贷款难有一定的积极作用,但作为一个政策文件,而非法律法规,随时面临各种政策调整而夭折。同时,该办法对于农房抵押贷款设定了诸多限制性条件,对于其实施效果,还有待进一步观察。

参考文献

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[2] .余红永.应警惕农房抵押贷款业务的法律风险.中国城乡金融报.2014.7

[3] .刁其怀.城乡统筹背景下的农房抵押——以四川省成都市为例.农村经济.2010.12