房地产市场调研方法（共6篇）
篇1：房地产市场调研方法
房地产市场调研的特点及方法
在现代市场经济条件下，企业的运营环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来了发展的机遇，也带来生存的威胁。房地产市场调研的重要性主要体现在以下两个方面：
首先，房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金辄上亿元，丝毫的马虎都有可能导致严重的后果。因此，通过市场调研，使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。
其次，消费者的需求是不断变化的，通过及时的房地产市场调研可以掌握消费者的意向和动态。根据马斯洛的“需要层次理论”，人们的需要是不断变化的，如对住房的要求刚开始是保证遮风、挡雨、睡觉、休息，而后随着生活水平的提高，经济条件的改善，又提出了一些功能要求，包括厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等。随着科技的发展、新材料的诞生以及人口、家庭结构和人们活动范围的变化，现今人们不仅追求住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。房地产开发商必须通过市场调研，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以寻找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率。
房地产与一般耐用消费品市场调研的区别
房地产市场调研不同于一般耐用消费品的调研，它是以房地产为对象，对相关市场信息进行系统的搜集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究与预测，并最终为营销决策服务的专业方法。房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研的不同之处主要表现在：
宋尚教授，著名思维训练专家，原HP、KAPPA高级经理10余年职场思维导图实践经验，13年世界级公司管理层经验，国内第一个职场思维导图案例“李宁公司思维导图落地系统”创造者。中国职场思维导图之父。清华大学总裁班客座教授。任天下伐谋咨询高级合伙人、思维学院院长。他开创了中国职场思维导图培训领域，被称为中职场思维导图之父
他早年在海外接受思维导图专业训练，10余年从事思维导图教学与研究，是国内最早从事思维导图研究与在职场全面推广并落地的先行者之一
房地产市场调研具有多样性和复杂性，贯穿整个房地产市场营销过程，每个阶段具有限性，以访问者需要甄别的难度高，如收入水平的甄别、计划置业年限的甄别、计划置业面积的甄别、购买决策人甄别等。还有访问者的配合等问题。经常的情况是找到满足条件的被访问者，可能需要访问的家庭是一般耐用消费品调研的数倍，准确性仍难以保证。房地产市场调研和处理都有较高的难度。房地产市场调研主体侧重对房地产市场产品的调研，如项目基地状况、交通信息和基本信息，一般耐用消费品的市场调研主体侧重于消费者。
房地产市场调研的内容有下列4个特点：
1、房地产市场调研的内容是广泛的房地产市场调研既包括很简单的内容，如被调研者的性别、年龄、文化程度等基本情况，也包括像态度或爱好之类的复杂问题。有些问题被调研者可能不会回答，或不知道该如何回
答，也可能是因为问题太敏感而不愿回答。例如消费者的户型和空间布局偏好调研，消费者如不面对实际户型空间，一般很难回答调研者的问题。要得到这些方面的信息必须靠相当的专业知识、努力和智慧。仅靠一般的调研，就想得到所需的信息是不可能的。房地产市场调研分不同阶段，各个阶段的侧重点也不一样。
2、房地产市场调研具有很强的针对性
房地产市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。一个调研项目可以只花几千元，也可以花几十万、几百万。可以在一天之内完成，也可长达数月。可以只提供小范围的一点点数据，也可以给出覆盖大范围的大量信息。房地产项目调研对时效性要求也很高，如销售率、价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。
3、房地产市场调研的方法是多样的调研研究的方案设计是多样的，搜集数据可以采用实地调研、座谈会、面访、电话访谈或邮寄调研等方法。房地产市场调研开展的程度是有伸缩性的。所搜集数据的多少和复杂程度是可以选择的，这取决于所需要的信息和所拥有的经费。简单的调研可以设计得只需几页记录纸和一个可装在口袋里的计算器，结果也就是几页报告。复杂的大规模的调研要采用高级的计算机、数据分析程序和信息处理系统，用于处理、计算并生成大量精确的信息。
4、房地产市场调研结果具有一定的局限性
房地产市场调研的结论不是完美无缺的。就像任何其他工作一样，房地产市场调研也不可避免地会有错误、误差和疏忽。对方案的缜密设计和细心实施的目的就是为了避免较大的误差和疏忽。只要对调研信息的价值没有严重损害，细小的错误应当容忍。如果在调研或结束之后发现了细小的错误，就应当考察它们对调研信息有什么影响。仅仅因为一些细小的错误就贬低或抛弃调研结果是不合适的。应当按照错误的具体情况进行修正处理，这样可能需要在解释结果时作些修改，或是对调研发现的依赖方面作些变动。房地产市场调研结果不能直接指示决定。即使没有发现错误或疏忽，调研完全按所设计的方案进行，结果也不是完全确定的，不能指示或决定最终答案。调研结果只应被当成是另外一种证据。必须参考一般经验、普通的道理和其他信息来对它进行评价。人类的感性和判断总是必要的。对调研的结果要认真思考、理解，看与我们对问题的感性认识是否基本吻合，如果不相符，原因何在，必要时需作进一步的调研和分析。调研结果是重要的决策参考依据，但并不等于准确地给出了决策答案。
为了使市场调研工作顺利进行，保证质量，在进行房地产市场调研时，应按一定程序进行。房地产市场调研的程序包括确定调研目的、搜集资料信息、制定调研计划、初步调研、调研设计、资料分析、做出结论和提出建议。
房地产市场调研的内容非常广泛，涉及到房地产市场需求和供给的各个方面。但由于调研目的不同．调研时间限制，房地产调研的内容也并非完全相同。通常，房地产市场调研主要包括房地产市场环境调研．房地产市场需求调研．房地产市场供给调研和房地产市场营销活动调研四个方面的内容。
篇2：房地产市场调研方法
房地产市场分析方法和内容简析
关键字： 房地产市场分析，市场调查，市场预测
房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产市场调查与预测的方法和特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。
一、房地产市场分析的层次与内容
1、房地产市场分析的层次
房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。
（1）区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
（2）专业房地产市场分析 是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。
(3)项目房地产市场分析 是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。
2、房地产市场分析的内容
房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。
(1)地区经济分析 是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析；⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。
(2)区位分析 是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。
(3)市场概况分析 它包含①对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；②把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。③找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。
(4)专业市场供求分析 它包含①根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；②细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；③分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；④将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量（即未满足的需求量）。
(5)项目竞争分析 它包含：①分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；②根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；③进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率
（市场份额）。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。
(6)敏感性分析 测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。
二、提高房地产市场分析有效性的途径
（1）影响房地产市场分析有效性的原因
通过对房地产市场分析的系统研究，影响市场分析有效性的原因有：第一，分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在，才能使分析切中要点，达到一定深度，不因分析内容过多而遮掩了主体的分析；第二，分析过程中逻辑关系是否合理。第三，市场分析所选用的分析方法是否恰当；第四，市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中，如有以上原因的一个或几个情况发生，都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。
（2）提高房地户市场分析有效性的途径
总体上来说，要提高房地产市场分析报告的有效性或可信度，首先就要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求，明确市场分析的工作重点，有针对性地分析。同时，要求在分析过程中，采用合适的市场分析方法，论证有力、结论明确。具体的要求是：系统完整、逻辑清晰合理；报告中采用的数据有针对性，有两个以上数据来源的比较；需求参数确定合理，对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析，而不是简单采用了不变的参数来求算；预测需求时测定了细分市场的分段需求；分析中要分析子市场分段中有竞争的供给，而不是笼统地分析已建和在建项目的供给；市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性；市场分析结论明确，结论适用的范围界定清楚，能充分反映市场分析结论所面对的不确定性。
三，房地产市场分析的方法和程序
房地产市场分析主要由房地产市场调查和房地产市场预测组成。
(1)房地产市场调查的目的和内容
对于房地产市场的市场调查，有狭义和广义之分。狭义的市场调查就是公开的个案现场做调查，并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。从广义而言，房地产市场调查并不拘泥与房地产项目本身，还包括房地产宏观经济环境、房地产政策、法律环境，以及房地产市场的整体供求趋势的调查分析等等。
房地产市场调查的内容可划分为以下两大部分：房地产投资宏观环境调查与意向项目投资环境调查。
1、房地产投资宏观市场调查包括政策、法律环境调查，项目区域经济环境调查，房地产市场需求和消费行为调查，房地产产品调查，房地产价格调查
2、意向项目投资环境与投资方案调查包括社区经济环境调查，房地产项目市场竞争情况调查，房地产项目设计方案调查
（2）房地产市场预测
1、市场需求预测
市场需求预侧，就是根据有关资料(包括历年统计资料或市场调查的专项资料)分析研究，做出正确的判断。因为房地产开发周期比较长，短期预测不适用于商品房建设。
2、产品供给能力预测
全行业供给能力预测 包括一定地区同类房地产的总体生产规模、公司数量、管理与服务水平等。
本企业供给能力预测 包括本公司开发房地产的规模、规格、技术等方面的发展趋势。
3、商品房销售前景预测
商品房销售前景预测指对今后一段时间内最接近的房地产销售水平的预测，包括销售量、品种、规格、价格等指标的预测。
4、市场价格趋势预测
主要包括以下几方面：
①影响房地产价格变化的主要因素。
②房地产价格水平变化可能对供求双方带来的影响。
篇3：房地产市场调研方法
一、房地产开发前期的市场定位概述
20世纪90年代以来,房地产业迅猛发展,“九五”期间基本实现了房地产市场化,房地产企业在市场化的浪潮中,必须要有自己的科学开发理论,有效的市场定位对它进行项目开发一直到最后盈利的重要性亦是不言而喻的,改革开放二十多年来已经形成了一些符合中国国情的市场定位方法,但大多只停留在定性分析,因此,笔者期望通过对模糊综合评价在策划市场定位中应用的探讨,为今后科学的进行市场定位提供方法和依据(谭术魁,2009)。
(一)市场定位理论
所谓市场定位就是企业在目标市场上,同类产品间相互竞争的情况下,根据消费者对此类产品所属的特点的重视程度,为本企业塑造出个性鲜明且独一无二并能满足消费者需求的产品,通过将其生动形象地传递给消费者以求得消费者的认同。它的主要目的是给产品树立独有的特点,使产品具有差异性且传达给消费者,引起消费者的共鸣。
房地产市场定位是一个多维的过程,从策略设计角度一般来说包括三个层面:公司定位策略、产品定位策略及品牌定位策略。公司定位是企业的最高策略,它要解决“做什么”和“怎么做”的问题,目前的房地产企业不可能在所有方面都满足消费者的需求,就需要采用差异化或集中化的市场开发。建造一个楼盘,它的档次和规模是有区分的,必须要在消费者的心中树立起鲜明的形象,突出其特点,让消费者一旦有了类似的需求就会想到该公司的产品。品牌时代的到来标志着企业重视打造品牌的必然性,品牌定位通常包括形象定位和概念定位,都是从产品的使用价值出发,但是又不仅仅停留在此,现在的消费者更讲究品位和产品的艺术性,又要能够给他们带来美的享受和遐想(王韬,2005)。
(二)市场定位策划使用模糊综合评价法的必要性
在房地产的前期策划中,市场定位的科学与准确对整个项目的开发起到关键性的作用,甚至关系着整个项目最终的成败,尤其是在重大的开发项目中,策划方法的合理性和科学性就更具有现实意义。一个市场定位方案应考虑很多的因素,需要正确的分析涉及的指标因素,当前应用于市场定位策划的评价方法在定性与定量之间缺乏一种科学合理的转换,针对现在的评价方法出现的问题,笔者拟用一种定性与定量相结合且综合化程度比较高的方法———模糊综合评价法。这种方法采用模糊隶属度原理把定性的指标合理的定量化,较好的解决了现有的方法评价指标单一、评价过程不科学的问题。所以,模糊评价法在市场定位策划的评价中是值得应用和推广的,也是非常合理和必要的一种评判方法。
二、模糊综合评判法在市场定位中的应用
(一)模糊综合评判法概述
模糊综合评价是借助模糊数学的一些概念,对实际的综合评价问题提供一些评价的方法。具体的说,模糊综合评价就是以模糊数学为基础,应用模糊关系合成的原理,将一些边界不清、不易定量的因素定量化,从多个因素对被评价事物隶属等级状况进行综合性评价的一种方法。其基本原理是:首先确定被评判对象的因素(指标)集和评价(等级)集;其次分别确定各个因素的权重及它们的隶属度向量,获得模糊评判矩阵;最后把模糊评判矩阵与因素的权向量进行模糊运算并进行归一化,得到模糊评价综合结果。
模糊综合评价方法是在模糊环境下,考虑多种因素的影响,为了某种目的对一事物作出综合决策的方法。它的特点在于,评判逐对象进行,对被评判对象有唯一的评价值,不受被评价对象所处对象集合的影响。综合评价的目的是要从对象集中选出优胜对象,所以还需要将所有对象的综合评价结果进行排序(杜栋,2008)。
(二)模糊综合评判法的应用
在市场定位过程中,经过综合分析多方面因素,一个房地产开发项目可能会产生几个市场定位方案,笔者在此假设有三个方案,究竟选择哪个方案更好,需要科学的决策,在实际的工作当中,可以应用模糊评判法对三个方案进行评价,根据运算的结果选择科学合理的市场定位方案。
一个方案的选择需要考虑很多方面,简单的只从市场需求,竞争优势等笼统的概念出发去评价方案的优劣是远远不够的,尽管定位的三个层次有一定的递进关系,但是在考虑方案时,要综合评价才能兼顾企业的整体利益,所以,根据前面对市场定位的分析及其因素的特点划分层次模块,各因素又可由下一级因素构成,因素集分为三级,笔者从三个方面对市场定位的方案进行评价,建立一个方案选择的三级模型,三级模糊评判的数学模型(见表1):
1.建立因素集。因素集U分为三层:
第一层为U={u1,u2,u3}
第二层为u1={u11,u12,u13,u14};u2={u21,u22,u23};u3={u31,u32,u33}
第三层为u11={u111,u112,u113,u114}
影响市场定位的各种因素构成的集合称为因素集,它是一个普通集合,用U表示:
U={u1,u2,u3…um}。笔者在这里选取的若干因素构成了市场定位模糊评价的因素集,当然,在具体的项目中,市场定位的评判因素也不尽相同,这要依实际情况而定,需要说明的是,建立合理而科学的因素集是方案评估成功的关键。
2.建立评价集。评价集是评价者对评价对象可能做出的各种总的评价结果组成的集合。在这里确定某项目市场定位的每个指标的评语集,用V表示:V={v1,v2…vn},其中vi表示第i个评价结果,n为总的评价结果数。在此笔者选取四个评价结果,即好、中、一般、差,建立评价集:
V={v1,v2,v3,v4}
3.建立权重集。各指标的权重也叫指标隶属度,为了反映各因素的重要程度,对各个因素U应分配给一个相应的权数ai,i=1,2,…,m,通常要求ai满足:ai≥0;∑ai=1,于是,由各权重ai组成U上的一个模糊集合A,称A为权重集。为了使权重分配合理,实际上可以运用德尔菲法确定所有评价指标的权重。根据具体情况的不同,选择的专家也是不同的,笔者假设该项目邀请了经济、投资、政策法律、市场营销、策划等方面的专家,由专家各个独立打分。按照德尔菲法的程序,在打分的过程中严格的遵循匿名的原则,每次收到专家的意见后进行统计整理,将相同的意见询问表和统计的结果反馈给专家们,如此反复数次,一直到集中的趋势与离散的趋势达到大家满意的结果为止。在经过了一系列认真细致的计算和分析之后,可以得出项目市场定位各个评价指标的权重集,笔者为了便于计算分析,把权重设的较为简单(如表1所示),在实际运用中,权重的确定是比较烦琐的,一般耗时较长,但是为了得到较准确的结果,必须要认真的对待这个过程(杜栋,2008)。
4.建立模糊综合评判。对于某项目,可以邀请经济、投资、政策法律、市场营销、策划等方面的专家就项目的市场定位的三个方案的各评价指标进行评价,需要说明的是,这些专家是与确定权重时的专家完全不相同的。
在本模型中,笔者设定了四种评价结果,经过专家评价后的数据进行处理得出诸因素的模糊综合评判(见下页表2):
(1)分层作综合评判。u11={u111,u112,u113,u114},权重A11={0.3,0.2,0.3,0.2},由表2对u111,u112,u113,u114的模糊评判构成单因素矩阵:
笔者认为,市场定位最基本也是最重要的就是产品的定位,产品定位中最为关键的是满足消费者需求,只有产品定位准确才能保证品牌定位准确,最后获得公司定位的成功,所以在运用模糊综合评价法时,要先从第三个层次开始评价,对于第一个方案,单独从上述四个因素出发,由专家对市场定位的方案进行评判,得出矩阵:
该矩阵中第一行第一列的数字0.6表示,第一个方案中有60%的专家认为评价指标u111(符合目标客户的收入水平)好,有20%的专家认为中,20%的专家认为一般,没有专家认为差。
用模型M(·,+)计算得:
类似可得:
(2)高层次的综合评判。
如果将方案的评价集V的等级(好,中,一般,差)看做一个向量C=[4 3 2 1],那么就有Z方案一=B×C=0.5655×4+0.2565×3+0.1565×2+0.0215×1=3.366
同理,可以计算出另两个方案,即方案二和方案三的综合评价值,这里不予冗述。最后数值最大的那个方案是最优方案,作为采纳的市场定位方案。
三、结束语
房地产行业的迅速发展,让我们不得不重视用更科学合理的方法去取得竞争的胜利,而开发项目前期策划的市场定位又是其核心环节的一部分。本文采用较为科学的模糊综合评价法对市场定位方案进行评价,设定了多层次因素模型,改进了以往的单因素评价,可以更真实的反应客观事实,使评判结果更加合理。同时,也希望房地产从业人员能够从实践中不断摸索,并且在实际工作中应用及不断总结完善。
参考文献
[1]谭术魁.房地产经营与管理[M].北京:首都经贸大学出版社,2009:77-80.
[2]杜栋,庞庆华,吴炎.现代综合评价方法与案例精选[M].北京:清华大学出版社,2008:34-38.
篇4：房地产市场调研方法
关键词：项目教学法；高职高专教育；房地产市场调研；课程
项目教学法是一种以学生为本的教学法，打破了传统的“以课堂为中心、以教师为中心、以教材为中心”的教学模式，转变为以工作任务为中心组织课程内容，让学生在完成具体项目的过程中来构建理论知识，并发展职业能力（包括专业能力、方法能力和社会能力）。《房地产市场调研》是我校房地产经营与估价专业的一门主干专业课，我们综合分析了人才培养目标的要求以及该课程的性质、内容、职业能力要求等因素，确定了采用小组工作方式的项目教学法是最适合该课程的教学方法。
一、《房地产市场调研》课程采用项目教学法的教学方案
（一）课程教学理念与思路
1.课程要与项目相融合
首先要对该课程进行项目化改造，即对原有学科课程体系中的《房地产市场调研》课程进行改良并转换成项目课程，以项目为中心选择、组织该课程的内容，并通过完成项目的形式进行学习，用以整合、应用学科知识。学生采取小组工作方式完成一个项目的任务即完成这门课程的学习。
2.项目教学要贴合学生实际学情
教师在设计项目时应注意项目的难易程度，要适合学生现有的学力基础和知识结构，让项目中涉及的知识点有一个阶梯式的渐进过程，学生“跳一跳”就能够得着，通过努力可以自主或合作完成项目，同时习得相应的知识与技能。
3.学程要与做程相结合
项目教学并非单一的做程，而是做程与学程的有机结合，是实践技能操作与理论知识学习一体化的过程。体现在两个方面：（1）体现在教学内容的组织与安排上。教师在组织教学内容时应按照项目活动展开的顺序编排工作任务，然后将所需要的相关理论知识穿插于各任务环节之中，以有利于学生边完成任务、边学习理论。（2）体现在课堂教学的实施过程中。教师可以在学生完成工作任务的过程中，通过适时创设问题情境、提出问题，通过个人阅读与思考、小组或全班讨论等不同方式，让学生在解决问题的过程中，掌握相应理论知识和技能，实现做中学、学中做、做中教，体现做学教一体的教学思想。
（二）课程目标
1.专业能力目标
学生通过本课程的学习应具备房地产市场调研的准备（包括调研方法的选择、问卷设计、调研计划与方案的制定等）、房地产一手资料和二手资料收集、房地产市场调研的结果分析、调研报告撰写等的工作能力和职业技能。
2.知识目标
了解房地产市场调研的内容和步骤；掌握房地产市场调研方法和技巧；掌握房地产市场调研问卷设计和使用方法；明确房地产市场调研计划与方案的内容、原则；明确房地产市场调研资料收集的途径；掌握房地产市场调研数据的分析、统计方法；掌握房地产市场调研报告的要求、基本要素及撰写规范。
3.其它能力目标
方法能力（包括独立学习、获取新知识技能的能力，制定工作计划、工作过程的自我控制和管理以及工作评价的能力）；社会能力（包括小组工作中的人际沟通能力、团队合作能力、劳动组织能力等）。
（三）职业能力训练项目设计
1.训练项目设计
为实现本课程的学习目标，所选取的训练项目为：广州市各类房地产产品（包括大型住宅小区、城市综合体、商圈物业、大型商业物业、写字楼物业等）的全面市场调研。其选取依据是综合考虑如下因素：（1）房地产开发公司、房地产调研策划公司的实际市场调研工作岗位及其职责；（2）学校的地理位置；（3）房地产经营与估价专业人才培养目标；（4）学生对训练项目及其结果有较强的兴趣；（5）项目通过学生主动的探索和学习是有能力完成的。
2.训练方式
学生每6～8人一组（由学生自由组合产生实训小组并选出小组长），由小组长负责组织、协调，共同完成训练项目的任务。
（四）课程时间安排
1.课堂教学时间安排
课堂教学时间为40学时（安排14周，每周3学时），为教师与学生面对面的时间。用于确定项目任务、案例引导、过程指导和监督、项目成果展示（包括阶段成果展示和最终成果展示）、总结评价等。
2.课堂时间的延伸与扩展
传统教学局限于课堂45分钟，而项目教学法在工作计划时间（14周）内给学生一个自由任意驰骋的时间区域，课堂内、课外自习和节假日均可作为学习时间。房地产项目的实地调研一般安排在课外时间进行。
（五）课程展示成果
每个房地产市场调研项目完成后，需展示如下调研成果：（1）调研计划与方案（包括调研目的、调研内容和范围、调研方法、调研进度和经费预算等）；（2）调研问卷；（3）正式调研报告；（4）调研汇报PPT；（5）视频文件（可以是学生现场录制、用现场照片制作或现成的视频材料）。前三项用Word文档，需提交电子文档和纸质打印件；第四项只提交电子文档；第五项是附加成果（可以让部分学生展示个性），为选做项，可不做。
二、项目教学法在《房地产市场调研》课程中的实施过程
项目教学法是在老师的指导下，将一个相对独立的项目交由学生自己处理，信息的收集、方案的设计、项目实施及最终评价，都由学生自己负责，学生通过该项目的进行，实现理论与实践一体化的学习。项目教学法的实施一般按如下步骤（即5个教学阶段）进行：确定项目任务、制定计划、实施计划、检查评估、归档或结果应用。
（一）确定各小组适当的项目调研任务
项目教学法实施的第一个阶段是由教师提出若干个项目任务设想，然后与学生一起讨论，最终确定每个小组的项目目标和任务（一个小组承担一个独立项目的调研，项目不重复）。项目教学的关键是设计和制定项目的工作任务，具体项目的确定需要注意以下几个问题：
1.项目任务的逼真性
教师事先要对学生毕业后可能就业的企业（房地产开发企业、房地产中介企业等）进行深入调研，选取真实企业的有关房地产市场调研工作任务作为该门课程的项目任务，尽量模拟企业真实的项目，以缩短学校教学与实际工作的距离。
2.调研项目实地调查公共交通的便利性
尽量利用学校所在地周边的资源作为调研项目地，如我们的教学地点在琶洲校区，调研项目定为“广州琶洲国际会展中心物业全面市场调研”；尽量选择途经学校的公交车或地铁易到达的项目地，以减少学生实地调研的交通成本。
3.项目工作量的适中性
要根据工作计划时间和项目的难易程度估计工作量，师生共同商讨并明确调研任务，如“海珠区写字楼物业全面市场调研”项目，因海珠区可能有数十个写字楼物业，学生感觉这个项目工作量太大了，难以胜任。这时，教师与学生商定其调研任务为：全面收集海珠区写字楼物业的基本信息（可用“一览表”的形式展现），然后选择3～4个典型写字楼物业进行重点调研分析，这样的工作量就适中了。
4.项目选题时尊重学生的自主性和兴趣
可按顺序采取“抽签”、“备选”、“自选”的方式：首先每个小组通过抽签方式得到一个题目；若不满意，可在教师提供的备选题目中再选择；若还没选到满意的题目，则由学生参考老师所提供的题目类型、内容、难易程度等情况自拟题目，经老师认可后确定。让学生做主、做感兴趣的工作，以调动学生的主动性和积极性。
（二）制定项目工作计划
这个阶段是由学生制定项目工作计划与方案，确定工作步骤和程序、调研目的、调研内容和范围、调研方法、调研进度和经费预算等，并最终得到教师的认可。学生在拿到项目后，要阅读教材，查阅相关资料，根据在房地产市场调研过程中扮演的角色（应该是代表房地产市场调研公司或咨询公司，是为客户提供市场调研专业服务的受托方）制订计划。若学生不明确自己扮演的角色，工作计划就会出错，例如教师在审阅某个小组的工作计划时发现其经费预算仅为数百元，学生解释说他们完成这个项目预计只需花费几百元，这种角色错误需要教师及时纠正。教师在这个阶段只是作为指导者和纠错者，学生才是计划的制订者。计划制订好后，小组成员要通过讨论确定最终计划。
（三）实施项目工作计划
这个阶段是学生确定各自在小组中的分工以及小组成员合作的形式，然后按照已确立的工作步骤和程序进行工作。实施计划的过程中应把重点放在对知识的学习上，而不是最终的结果上。教师作为学生学习的参与者、指导者和组织者应向学生提供解决问题的方法、途径，培养学生自主学习的能力，充分活跃学生的思维，展示学生的智慧。当学生遇到困难时，教师可以向学生推荐相关的书籍、资料、网站，让学生自己去寻找问题的答案，同时指导学生通过讨论、交流等方式解决问题。对一些学生不熟悉的重点难点内容，教师可带领学生边讲边练，“在做中学”。例如在“设计调研问卷”时，学生对问卷的设计、使用方法和技巧不熟悉，教师要先讲解并用案例示范，再带领大家练习，使学生掌握基本知识和方法后，再实施项目计划。
（四）检查评估
这个阶段先由学生对自己的工作结果进行自我评估，再由教师进行检查评价和评分。在学生自我评估时，各项目小组要进行项目工作成果的汇报与展示。每个小组派出1～2名代表，介绍本组的项目成果、成果制作情况、遇到的困难、解决的办法、成果的优缺点、需要改进的地方、收获与感受等，最后自己做出评价并给出每个成员的组内评分，供教师评分参考。接着安排小组之间相互评价，培养学生评价他人的能力。在教师评价时，应首先对各组项目成果的可学习和借鉴之处予以肯定，然后再指出缺点及需要改进和完善的地方。教师的鼓励和肯定，可以刺激学生的学习热情与兴趣，使学生增强自信，保持良好的学习状态。教师还应注意不仅要对项目活动成果进行评价，还要对学生在项目工作中的表现情况进行评价，使学生的各种能力在点评中得到提高。
（五）归档或结果应用
各小组的项目工作结果应由教师及时整理成电子档案和纸质档案，便于教师进行课后的项目课程教学工作总结和应用。有了完整的课程档案，每次重开课前，教师可以先阅读过去的档案，在此基础上逐步提高项目教学的深度和水平；档案就是自编的教学案例，可以应用到其它相关课程中。教师还应鼓励学生应用自己的学习实践成果，例如学生可以把自己的项目工作成果作为履历材料之一用于求职，以增加就业竞争力。这样也可以激发学生参与项目教学的主动性和创新力。
三、结束语
项目教学法成功的关键在教师，教师要明确自己是学习导师、主持人和学习顾问的角色定位；教师要具备设计和提供学习资源的能力、设计和策划学习过程的能力、组织动员学习者投入到学习过程中的能力；教师需要与房地产行业紧密联系并设计出适合项目教学的工作任务。《房地产市场调研》课程的项目教学，教师通过课前精心的教学方案策划和准备、课中适时的跟踪指导和课后认真的总结评价，激发了学生自主学习的热情。学生通过完成项目工作任务获得了全面、感性的实际操作技能和理论知识，体验到真实的职业氛围，培养和强化了实际工作的职业核心能力，并体会到了学习的乐趣。我们将在今后的项目化教学实践中不断探索和完善。
参考文献：
[1] 赵志群.职业教育与培训学习新概念[M].北京：科学出版社，2003.
[2] 刘兵兵.基于行动导向教学观的专业课项目教学之断想[J].新课程研究，2011，（3）.
[3] 曾良骥.高职课程“六位一体”教学设计范例[M].天津：天津大学出版社，2009.
[4] 王萍.项目教学法在专业课程中的实践[J].教育与职业，2009，（30）.
篇5：房地产市场调研计划
一、调研背景
二、调研目的
三、调研内容
四、调研范围及对象
五、调研方法及步骤
六、调研人员及任务安排
七、调研时间及流程安排
八、调研费用
九、调研报告提交
十、附录 1.海南安家地产楼盘调研表 2.sanyan市房地产市场消费者调查问卷 1
一、调研背景 房地产作为我国主要的经济支柱产业，依然存在着广阔的发展前景，而随着海南国际旅游岛建设战略的实施，sanyan更是成为了众多房地产开发商的必争之地，为了能够更快的了解sanyan的房地产市场并且为尽快实现成为海南一流的房地产公司的愿景，我们计划要针对sanyan的大型楼盘进行调研并且为了更好的了解消费者的购房意向，同时对广大的消费者进行调查访问。以下两点是主要调研背景： 1.sanyan房市传统的淡季即将过去，旺季即将到来 2.公司进军海南不久，立足未稳，需要对sanyan的房地产市场有一个宏观上的准确把握。
二、调研目的 1.在sanyan传统旺季来临前，对整个sanyan市房地产市场信息包括（价格、发展趋势、楼盘开发等情况）进行全面的收集整理，为公司的2010年下半年的发展战略，营销计划提供决策依据 2.为房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场提供决策依据包括项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动 3.以消费者为对象，了解消费者在购房方面的购买动机、过程和事实，以便适应市场发展的需求 4.提高公司的名誉度 5.通过深入广泛的实践活动提高个人的综合素质，从而使自己更好更快的和公司一起实现成长
三、调研内容 1.竞争对手的情况调查，主要调查项目附近楼盘的房型、价格、推出时间、销售渠道、促销策略及开发商实力等 2.消费者需求状况，包括消费者对房地产项目的位置、户型、风格、单价、总价、配套、交通等方面的要求
四、调研范围及对象 1.调研范围：sanyan市 2.调研对象：sanyan市知名楼盘、sanyan市广大市民和外地游客
五、调研方法及步骤 1.调研方法 ⑴楼盘调研 ①实地调研 a.现场观察法 b.访问法。2
②空间调研 a.电话调查 b.网络调查 ⑵消费者调研 随机抽样调查法 2.调研步骤 ⑴确定调查内容 ⑵确定目的 ⑶确定范围 ⑷确定对象 ⑸确定调查计划
⑹调查实施流程 ①收集相关的信息资料，②设计调查问卷 a.根据调查目的，列出调查所需收集的信息 b.按照所需收集的信息确定每个要提问的问题及其类型 c.按照问题的类型、难易程度，题型（单选填充，多选填充，是非判断，多项选择题）安排询问问题的次序 d.试调查：选择一些被访者作调查问卷的初步测试，然后召开座谈会或个别谈话征求意见 e.按照测试结果，再对调查表作必须修改，最后得出正式调查问卷 ⑺现场实地调查 ⑻资料处理 ⑼编辑整理信息资料 ⑽数据分析
⑾评估反馈 ⑿对所有的信息进行归档存储，以便日后需要时查阅 ⒀撰写市场调查报告
六、调研人员及任务安排 1.调研人员 ⑴调研一组人员： 刘振华（组长）、王振武、张春燕 ⑵调研二组人员： 聂建强（组长）、任德涛、史少然 2.调研任务安排 ⑴调研一组任务安排： 一期工程（详见具体安排流程）及问卷调查的进行（每天各四份）⑵调研二组任务安排： 二期工程（详见具体安排流程）及问卷调查的进行（每天各四份）⑶①每天下午下班前全体访员集合 ②验收问卷 ③汇报访问过程 ④谈体会和遇到的问题、交流看法和做法
七、调研时间及流程 3
1.调研时间 ⑴准备阶段：收集资料、座谈会、拟定计划书及设计问卷 2天 ⑵调研阶段：发放问卷、记录观察结果 7天 ⑶分析阶段：整理资料，分类归纳、分析统计数据 1天 ⑷总结阶段：根据分析结果写书面报告并作出口头陈述 1天 2.调研流程安排（具体楼盘项目的调研时间分配由实际工作决定）一期工程： 凤凰路： ⑴卓达东方巴哈马 sanyan迎宾大道与凤凰路交汇处 ⑶天泽湖畔 天泽湖畔位于sanyan市sanyan月川新城区凤凰路丹州小区旁 ⑷三永国际银座 三永国际银座位于河东凤凰路三永凤凰城2期6号楼一层(丹州小区路口)⑸三永凤凰城 sanyan市新市区凤凰路 ⑹山屿湖 sanyan市河东区凤凰路与迎宾路交汇处东北侧500米(月川新城区)⑺sanyan湾红树林 sanyan湾凤凰路海航学院斜对面 ⑻sanyan山水国际 中国sanyan市凤凰路88号（白鹭公园对面）⑼sanyan泰和花园 sanyan泰和花园位于河东sanyan市凤凰路南侧 ⑽华庭天下 河东一环路与凤凰路（二环路）交汇处 ⑾阳明荣德花园 河东月川中路 ⑿汇丰国际 sanyan市凤凰路美丽之冠北侧300米 河西路 ⑴碧城黎客 海南sanyan市中心，河西路与创业路交口 解放路 ⑴太阳岛公寓 河西区解放四路112号（黄金道大酒店对面）⑵sanyan国际公寓 sanyan市区解放一路、建港路、榆亚大道的交汇处 金鸡岭路 ⑴sanyan湾海天花园 sanyan市sanyan湾金鸡岭与金鸡岭大桥交汇处 ⑵嶺海 4 金鸡岭路与金鸡岭大桥交汇处 ⑶揽海听涛 sanyan市金鸡岭路（凤凰水城正对面）⑷sanyan凤凰水城 sanyan市河东路555号 鹿岭路 ⑴中央海景大道 sanyan市鹿岭路27号 亚龙湾 ⑴申亚翡翠谷 sanyan市亚龙湾国家旅游度假区 ⑵亚龙湾公主郡 亚龙湾国家旅游度假区内 ⑶华宇皇冠会馆 sanyan市亚龙湾旅游度假区 ⑷亚龙湾西山渡 sanyan市亚龙湾国家旅游度假区椰风路与滨海西路交汇口 二期工程： 河东路 ⑴阳光山海湾 阳光山海湾位于大东海榆林大道 ⑵万宝威尼斯蓝湾 sanyan大东海区南边海路景观大道南侧鹿回头公园半山腰 ⑶皇家生态海景花园 sanyan市榆林大道 ⑷鸿州时代海岸 sanyan市sanyan湾与榆亚大道交汇处 ⑸半山半岛 大东海区(sanyan)小东海鹿回头半岛 ⑹sanyan鸿州国际公馆 sanyan鸿洲国际公馆位于中国海南sanyan榆亚路 ⑺红沙丽景嘉园 大东海榆亚大道红沙地段 ⑻半岛蓝湾 大东海红沙榆林港湾畔 ⑼人文水岸 海南省sanyan市河东区河东一路人文水岸小区 外贸路与友谊路 ⑴新浪国际公馆 sanyan湾区外贸路与友谊路交叉口，17公里长的椰梦长廊中段 ⑵擎天半岛
项目位于sanyan市友谊路与外贸路交界处，处于sanyan城市规划的sanyan湾“阳光海岸”风情景观带核心区域 sanyan湾路 5 ⑴sanyan凤凰岛 sanyan市sanyan湾路凤凰岛 ⑵美丽新海岸 sanyan市sanyan湾路 ⑶白石郡 sanyan湾 ⑷蓝海雅居 sanyan市sanyan湾路 ⑸海居国际 sanyan湾路158号 ⑹海岸名都 sanyan湾正中央，直面海景，西面是sanyan湾滨海路，北面是迎宾大道。⑺东和中央海岸 东和中央海岸位于sanyan市sanyan湾路凤凰岛旁 ⑻财富海湾公馆 财富海湾公馆位于海南省sanyan市sanyan湾路 ⑼sanyan美丽春天 sanyan市sanyan湾度假区凤凰大道 迎宾大道 ⑴sanyan清平乐 sanyan市迎宾大道田独镇新政府旁 ⑵昌达山水天域 sanyan市sanyan市迎宾大道月川桥北侧 海虹路 ⑴ 鲁能sanyan湾新城 sanyan湾海坡二线地，海虹路以西、新城路以北区域 ⑵ 金中海蓝钻 sanyan市海坡渡假区二线 ⑶ 伯爵公馆 海南省sanyan市sanyan湾路海坡开发区220号
八、调研费用 1.调研员费用（公交、食宿、薪资、奖励等）2.50份楼盘调研表和50份市场问卷的印刷费用（以实际敲定为准）3.调查的奖品费用（奖品由公司的企划部门敲定）
九、调研报告提交 1.问卷回收和整理 2.整理材料、复核、验证 3.数据处理与统计分析 4.内部讨论、分析、总结 5.报告撰写、制图、制表 6.向公司提交调查报告
十、附录 6
海南安家地产楼盘调研表
调研员姓名：
调研时间： 年 月 日
项目基本情况 楼盘名称 销售电话 地理位置 交通状况 开发商 代理商 建筑形态 建筑风格 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 工程进度 开盘时间 物管单位 物管费 楼层/栋数 总户数 车位数 车位费（租售）装修标准 付款/优惠方式 最低/高价 均价 住宅户型分析 户型 面积 户数 售出户数 一室一厅 两室一厅
两室两厅
三室一厅
三室两厅
四室两厅
其他 小区配套设施 小区设施 小区环境 周边环境分析 周边楼盘 教育机构 经融证券 医疗机构 超市商场 行政机构 邮政通讯 服务娱乐 自然景观 其他 推广情况 推广主题 广告投放 投放频率 效果分析 综合分析 客源分析 7
楼盘优势
楼盘劣势
sanyan市房地产市场消费者调查问卷 主办单位：海南安家旅游休闲地产展销中心 填卷说明：A用钢笔或圆珠笔在选定答案上打“√”。B除注明“可多选”外，均为“单选题”。—————————————————————————————————— 尊敬的先生/女士： 您好！本公司为了更好的了解消费者对sanyan市当前房地产市场的看法，制定了该调查问卷，烦请您真实答写并衷心感谢您的配合。
（一）现有住宅调查：
1、您现在住房的户型是？ Ａ.一室一厅 Ｂ.两室一厅 Ｃ.三室一厅 Ｄ.三室两厅 E.其他
2、您现在住房建筑面积是？ Ａ.60以下
Ｂ.61—80 Ｃ.81—100 Ｄ.101—120 E.120以上
3、您现在住房来源是？ A.商品房 B.单位福利房 C.经济适用房 Ｄ.其它
4、您目前住房位于哪个区域？ A.市区 B.sanyan湾区域 C.大东海区域 D.亚龙湾区域 E.郊区
（二）住房需求
1、如要购房，您打算在最近内购房？ Ａ．最近B．半年 C．一年 D．两年 E．两年以上
2、如果您买房，您会选择哪种房源？
A.商品房
B.二手房
3、您购买住房的主要目的是？ A.满足居住要求 B.为上下一代 C．改善居住条件 D．方便工作、学习、生活
E．投资
F．渡假
G.其他：
4、您打算在哪片区域购房？ A.市区
B.sanyan湾区域 C.大东海区域 D.亚龙湾区域 E.郊区
5、您在选购住房时，对户型的要求是哪种？ Ａ.一室一厅 Ｂ.二室一厅 Ｃ.二室二厅 D.三室一厅 E.三室二厅 G.四室及以上
6、您若购买商品房，您打算买多大建筑面积？ Ａ.60以下
Ｂ．60—80
Ｃ．80—100 Ｄ．100—120 E120以上.7、您打算购买的住宅类型是？ A.多层（6层以下）B.小高层（7－11层）C.高层（11层以上）D.别墅 E.低层（4层以下）
8、您购买住房能承受的单价（元）是？ A．5000以下 B.5000-10000 C.10000-15000 D.15000-20000 E.20000以上
9、您购买住房时能承受的总价(万元)是？ 8 A.40-100 B.100-150 C.150-200 D200-250 E.250以上
10、您购买住宅时希望选择哪种付款方式？ A．按揭贷款 B．分期付款 C．一次性付款
11、您希望按揭的比例是多少？ A.5成或以下 B.六成 C.七成 D.八成 E.九成以上
12、您希望按揭的期限是多少？ A.5年以下
B.5～10年
C.10～15年
D.15～20年 E.20年以上
13、在首付款交完后，您每月能够承受的支付能力为？
A.1000元以下
B.1000-1500元 C.1500-2000元
D.2000-2500元
E.2500-3000元 F.3000元以上
14、您购买住房考虑的主要因素是？请按优先顺序选出四项 1：
2：
3： 4： Ａ.开发商品牌 Ｂ.地理位置 Ｃ.周边配套 Ｄ.户型结构 Ｅ.周边环境 F.交通状况 G.升值潜力 H.内部配套 J.物管水平K.产品价格
15、您希望小区有哪些配套设施？请按优先顺序选出四项 1： 2： 3： 4： A．运动场所 B．健身器材 C．诊所 D．幼儿园 E．超市 F．美容美发 G．休闲会所
H．小学
16、您希望小区周边有哪些配套设施？请按优先顺序选出四项 1： 2： 3： 4： A．医院 B．学校 C．超市 D．饭店 E．宾馆 F．公园 G．车站 H．休闲娱乐场所
17、购置房产时，您最注重的小区内部因素有哪些？ A.小区绿化 B.物业管理 C.噪音 D.是否位处市中心
18、购置房产时，您最注重的小区外部因素有哪些？ A.生活便利 B.工作便利 C.交通方便
19、购买住宅时，您是否需要停车位？ A.不需要 B.需要一个 C.需要一个以上 20、若需要您会考虑租用还是购买汽车车位？ A．租用 B．购买 C．不做考虑
21、您希望的停车位位置是？ A.室外 B、室内地上 C、地下
22、您能承爱所购买住房离工作单位的车程是？ A．10分钟内 B．20分钟内 C．30分钟内 D.30分钟以上
23、您对居住环境最关心的是? A.绿化景观
B.建筑布局 C.建筑风格 D.健身游乐设施 E.停车道路系统 F.公共广场
G.硬地景观
24、您喜欢何种建筑风格? A.欧式古典 B.欧式现代 C.中式 D.东南亚 E.其他
25、您对住宅下列设计是否有需求？（可多选）
A.书房 B.衣帽间 C.储物室 D.洗衣房 E.其他
26、您比较喜欢的阳台设计是? A．传统式阳台 B.落地玻璃阳台 C.封闭式阳台 D.其他
27、您喜欢住宅每层户数是? 9
A.两户及以下 B.三至四户 C.五至六户 D.六至七户 F.七户以上
28、您在购买住房时对交房的要求是？
A.毛坯房 B.厨卫装修 C.全部装修 D.其他
29、若购房，您是否注重开发商品牌? A.是 B.否 30、您是否注重物业管理? A.是 B.否
31、您更关心物业管理的哪些因素? A.物业管理价格 B.物业管理品质 C.物业管理品牌
（三）对房地产市场的认识
1、您是否知道住宅建设用地使用权满70年后会自动续期？ A.知道 B.不知道
2、您认为影响商品房销售的主要因素有哪些？（可多选）A.价格 B.开发商信誉 C.入住费用 D.物业管理 E.房屋质量 F.户型 G.信息透明度
3、您认为目前我市房价同人们收入关系如何？ A.基本适应 B.高于收入水平C.低于收入水平
4、您认为未来两年内，我市房价总体上会如何变动？ A.上升 B.下降 C.持平D.说不清
5、您认为目前新建楼盘质量变化如何？ A.上升 B.下降 C.持平D.说不清
6、您认为房地产开发公司在商品房买卖合同补充协议中是否有不公平条款？ A.有 B.没有
7、您认为房地产开发公司在商品房买卖合同中是否应该告知公摊项目、公摊系数、公摊面积？ A.应该 B.不应该 C.说不清
8、您是否打算通过中介购房？ A.通过 B.不通过
9、房贷利率提高后，是否影响您的贷款购房？ A.影响 B.不影响
（四）游客访问调查
1、您来sanyan的的目的是？ A.旅游 B.养老 C.投资 D.度假 E.其他
2、您如果在sanyan购房，您打算是？ A.长期居住 B.养老 C.投资 D.度假 E.其他 3.您购房的选择是？ A.一线海景房
B.二线海景房 C.不在乎离大海的远近4.如果您在sanyan购房或者拥有房产，每年您会在sanyan居住多长时间？ A.一个月以内 B.一至三个月 C.三个月至六个月 D.六个月以上 5.您认为海南的房价在未来的两年内会如何变动？ 10
A.上涨 B.下跌 C.保持稳定 D.无法判断 6.如果您在sanyan购房，您会考虑购买小产权房吗？ A.绝不考虑 B.如果价格合适会考虑 C.不了解小产权房 7.如果您在海南购房，您会选择哪个城市？ A.海口 B.sanyan C.万宁兴隆 D.琼海 E.其他
（五）个人背景资料：（我们将严格保密！！）
1、您的性别是？ A.男
B.女
2、您的年龄？ A.30岁以下
B.30岁～40岁 C.40岁～50岁 D.50岁以上
3、您家庭人口数量是多少？ A．1-2人 B.3-4人 C.5-5人以上
4、您和老人住在一起么？ A．是 B．否
5、您的文化程度 A.中专以下 B.专科 C.本科 D.硕士以上
6、您的月收入是多少？ A.2000以下
B.2000-3000
C.3000-4000 D.4000以上
7、如果您想投资，您会采用哪种方式？ A.证券 B.期货 C.房产 D．基金 F.其他：
篇6：房地产市场调研流程
房地产市场调研流程包括城市调研流程和专项调研流程
一、城市调研流程
城市调研又称为普查调研，是对某个城市的宏观经济、产业结构、房地产发展水平等方面，分析房地产现状及预测发展趋势，直观了解该城市的发展潜力。对企业的进驻与否提供依据，且可为后期专项调研提供基础数据。
（一）、调研准备阶段: 1.成立市场调研小组
根据工作量，设立市场调研小组并确定小组人数，选出调研组长。2.为本次调研定向
了解本次调研的目的、需取得的成果，确定调研方法及明确分工。并拟定调研计划，报部门经理审批。注：
计划应包括预计调研时间、个人职责（区域、专项）等明确划分、调研方法、调研预期效果等。
3.相关物料准备
由专人准备市调所需的地图、调查表格（包括项目简介表、问卷等）、照相机、名片等。4.基础信息收集 在售房地产项目。大型已成社区。
城市基础信息（包括人口结构、产业结构、城市规划、经济水平、房地产发展等）。（二)、实地调研阶段 1.按计划开展工作
需着重调查的方向有：政府机关（包括统计局、规划局、建设局等）、在售楼盘、已成小区、商业中心等。注：
此期间由调研组长根据实际情况安排工作，要求每天向部门经理汇报当天工作进度。具体工作包括：
a在售楼盘调查，b大型厂矿企业调查，c商业中心调查，d已成社区调查，e行政机关调查 2.及时、详尽记录信息
要求调研人员在进行调研时尽可能详细纪录楼盘或相关信息，建议与被调研者建立良好的人际关系，为今后数据、信息支持作铺垫。3.初步确定报告框架
当天工作结束后小组全体成员应立即整理各自掌握的调研信息，总结调研中存在的问题并找到解决方法，并初步讨论报告写作思路。4.服务内部
调研过程中应留意地块信息和发展商信息，为市场拓展人员提供相关资料。5.周期性工作
对于普查调研，应进行周期性工作。具体周期根据城市不同而定（如半个月、一个月、一个季度等），调研所获得信息应及时输入数据库，予以信息更新。
（三）、报告写作阶段
确立报告写作思路、模式及框架。
根据职责分工，由专人主笔报告写作，其余人员进行资料整理、录入，并辅助写作。初稿完成后由部门全体人员进行审阅，并提出修改建议。
（四）、完成报告并向领导提案。
二、专项调研流程
专项调研是通过对项目及周边信息的收集、统计并进行分析，为策略部门或发展商提供真实市场情况、项目可操作性、风险性，使项目能更准确的定位、操作。调研准备阶段
1.成立市场调研小组
根据工作量及紧迫性，设立市场调研小组，选出调研组长，并确定小组人数。为本次调研定向
认识本次调研的目的、需取得的成果，确定调研方法及明确分工。并拟定调研计划，报部门经理审批。相关物料准备
a根据出差人数及外出天数进行经费预算，报领导审批。
b由专人准备市调所需的地图、调查表格、照相机、名片等。基础信息收集
有关项目的基础信息（项目位置、发展商前期定位）
项目发展商基础信息（包括公司规模、实力、曾运作过的项目等）
项目所在城市基础信息（包括人口结构、产业结构、城市规划、经济发展水平、房地产发展水平等）。项目地块调研
抵达目的城市后，所有成员必须立即前往项目所在地进行实地调研。
（途中需观察沿路交通、经济、在售楼盘、地块等情况，为开展调研提供准备）对地块的调研包括地块形状、土质、目前地上建筑物、坡度等。
注：
此期间由调研组长根据实际情况安排工作，要求每天向部门经理汇报当天工作进度。通过对项目地块的了解，可以增强对本调研的认识，并有目的性的开展工作。按计划开展工作
需着重调查的方向有：政府机关（包括统计局、规划局、建设局等）、在售楼盘、已成小区、商业中心等。具体工作包括: 地块附近调查
地块所在区域调查 整体城市调查 地块附近调查
此区域的调查为项目调查重点，主要包括地块周边道路交通、商业氛围、常住人口结构、区域在城区的位置、周边厂矿企业状况、在售项目、已成小区等，生活配套包括医院、学校、超市、商场等。
注：
地块附近是专项调研的重点，通过对周边信息的收集、分析，更有助于认识项目，做产品建议时更有针对性。7.地块所在区域调查
此区域一般按经济发展状况或区级行政划分，需要调查方向包括：
区域政府部门（主要是所在区域居委会、村 委会等），了解区域人口、收入、从业、经济发展等基础情况。
区域商业中心，大型生活配套。在售楼盘，大型已成社区。
注：
此阶段调查可通过对基础信息的分析，了解该区域的定位、档次，为项目定位提供依据。整体城市调查 主要方向包括：
政府部门（包括规划局、统计局、建设局等），了解整个城市的经济状况及项目周边经济发展、未来规划。
城区商业中心，调查商业中心的消费水平、消费人群、地理位置等情况。
城区大型在售项目及大型已成熟社区。
城市大型企事业单位，了解各单位从业人员结构（人口、性别、教育、收入水平等）。注：
对整个城市的调查需从多角度进行了解，通过城市结构划分、规划、经济指标等了解项目发展方向并更能准确定位。9及时、详尽记录信息
要求调研人员在进行调研时尽可能详细纪录楼盘或相关信息，建议与被调研者建立良好的人际关系，方便为后期数据、信息取得支持。注：
通常在调研中有部分信息调查不全，或后期需要更新，通过建立的人际关系可以方便对今后工作的支持。10总结每日工作
当天工作结束后小组全体成员应立即整理各自掌握的调研信息，总结调研中存在的问题并找到解决方法，并初步讨论报告写作思路。
报告写作阶段
确立报告写作思路、模式及框架。
根据职责分工，由专人主笔报告写作，其余人员进行资料整理、录入，并辅助写作。初稿完成后由部门全体人员进行审阅，并提出修改建议。
完成报告并向领导或发展商提案并为策略部门提供相关数据。
小 结
在市场调研阶段，需注意：
市场调研的结果一般都是通过报告形式表现出来，报告应由整个小组共同完成。形式包括：调研小组进行讨论，确定报告主线，由主笔人员完成；小组成员根据分工，每人负责某一专项写作，再由主笔人员进行贯穿、融合。
信息查询可通过网络、报纸、年鉴、档案等多种途径。
已成社区的调查在市场调研中有很重要的作用，通过二手房价格、入住率、入住人口结构等方面更能真实反映当地房地产市场现状。
房地产调研报告撰写 一切经济行为都是建立在市场之上，房地产也不例外。我们可以了解一下，房地产开发的流程为：地块的招排挂——开发商拿地——产品规划设计——项目开工建设——项目销（预）售——房屋交付——物业管理。
任何一个环节都无法脱离市场，因为市场信息能对我们的决策指引方向。从市场现状分析市场目前的供求关系、客户偏好了解产品的发展方向、再通过综合分析判断市场走向。
服务环节
由此可以看出市场信息的重要性，可以说市场调研是房地产业的先行兵。目前，我们的市场调研报告主要为以下几个环节服务 xx公司
公司通过调研报告所提供的信息，判断该城市的成熟程度，决定是否进驻。开发企业
开发公司往往拥有政府部门提供的宏观信息，但对于微观方面则需要策划公司进行市场调研。此外，策划公司有比较系统的评估系统，可对甲方项目进行风险评估。策划部门
房地产的销售环节同样需要市场调研报告的支持，通过对市场信息的分析判断，制定出更加准确的营销策略。
写作须知
明确调研报告写作目的后，我们将对市场调研所采样的信息进行整理、加工，进行报告写作。需要重点说明的是：市场调研报告并非是简单的数据罗列，应在报告写作前甚至调研开始前明确本次报告的写作目的，对方对信息的要求是什么，有针对性的进行写作
基本框架
序言
主要起到开篇引入的作用。用大家比较感兴趣或最为关心的话题，引出全篇报告，一般都要与房产、与本项目有直接关系。如果没有找到此类话题，不能够很好的切入报告，则此序言部分可以省略。
内容包括：调查的目的，调查的组织及具体实施方案。**城市概况 主要内容: 概况概述
位置、面积、环境、气候、地形、地貌特点等要素，描述城市的显著特点。行政划分（附区划图）
尽可能要包括各行政区域的基本情况。人文
人口数量、外来人口数量、人口密度„„ 教育
教育系统构成；大、中、小学校数量及分布；整体或人均教育水平等。交通架构（附主要路线图）
公交系统
（线路、车辆、日运旅客数量、出租车运营公司及车辆等数值说明）铁路系统（线路、年运旅客数量、城市交通作用等方面）高速公路
（公路构架、公路通车里程、公路密度、城市交通作用等）港口
（航线、吞吐量„„）机场
（机场建设标准、承载量„）小结
要起到承上启下的作用，因此，要用尽量简单的话语将以上各点穿线，但要准确的描述出城市的显著特点，最好能引出第二章的经济状况。**城市经济
综述城市经济发展情况，包括GDP总值，突出产业等。[附图]——近几年城市GDP的图 [例举]——重点创收企业
企业名称 公司主营项目 名称 公司主营项目
1、产业结构
[附图]——近几年产业结构的变化图，就图给予分析
2、特色产业描述
主要辅证三产结构的变化发展情况，主要描写项目所在区域的经济支撑产业，有助于房地产开发性质以及定位等方面的分析。
3、人均生活水平
区域市场购买力的主要支撑点。
4、城市居民的消费结构
某市的恩格尔系数为 %，属于 富裕/贫困 地区，其房地产方面„„
5、小结
主要分析该城市的经济发展水平、经济结构、购买力水平等，根据城市经济判断房地产业的发展环境及前景。**城市规划
以下是分析未来城市发展方向的宏观参考，更有助于本项目的市场定位。具体写作时仍然要图文并茂，同时注意筛选与本项目有关的规划。城 市 规 划 包 括
1、城市总体规划
4、市政规划房产规划
2、经济规划
5、本项目所在区域的规划
3、市政规划
6、小结
通过上述规划了解本城市的定位、发展方向，结合城市整体规划及项目所在区域规划，判断项目预期发展潜力。
房地产发展
1、发展历程
主要描写本项目所在城市的房地产发展史，以及未来的房地产发展预期。上市场分析
2.1 价格
包括城市和项目所在区域的商品房市场的均价、增幅以及原因分析等 2.2 房地产投资情况 2.3 新开工结构
2.4 房产供求
此部分内容直接反映市场供求关系，是分析中的重点。
2.5 安居工程
安居工程的总体规划，完成时间及规模等，分析其对商品房市场的冲击。2.6 二手房市场
包括城市和项目所在区域的二手房成交情况，如；价格、成交面积、成交数量等方面，以及对商品房市场的影响。
3、本以来市场分析
第五章 区域住宅市场基本特点
1、城区总述
总述城区地产开发状况
2、成熟小区情况统计分析
2.1 部分成熟小区建筑形式及入住情况采样 2.2 部分成熟小区价格及户型采样
3、在售楼盘情况 3.1 项目简介
名称 开发商 占地面积 规划面积 3.2 楼盘户型价格分析 名称 面积范围 主力户型 装修 3.3 楼盘配套分析 名称 内部配套 3.4 楼盘定位分析 外部配套
容积率 绿化率 建筑形式 单价范围
总价范围
名称 定位 客源 3.5 楼盘营销策略分析 名称 项目分期 阶段性策略 3.6 楼盘广告投放分析 名称 广告投放途径
策略及效果分析
小结
第六章 区域市场专向分析（有针对性选择本章）城市商业市场专向分析
1.1 总体商业市场动量变化以及需求趋势
商业消费及需求市场特点分析
1.2 上商业地产市场供应量及市场状况盘点 商业供给量状况分析 各城区城销售比较
1.3 城区整体商业环境分析 城区域商业环境分析 商业氛围 商业设施的规模和档次 商业设施的规划设计 商品的种类和档次 消费群的构成 个案分析 位置
建筑面积 开业时间 售价 主力户型 商业经营规划 物业管理相关收费 卖点
优惠政策 其它 备注
2、别墅专项分析
2.1现有在售别墅项目汇总统计 名称 规模 容积率 绿化率 建筑形式 2.2 区域别墅项目特点分析 建筑形式 户型面积
小区建筑参数 价格
小区景观分析 小区内部配套 别墅建筑特点 户型特点 别墅定位
2.3 市场机会点
客户问卷调查分析
会根据项目不同情况设计问卷调查内容，访问完成后对各项进行统计，并根据统计结果说明问题。分析时要根据问卷的内容对提出问题进行分类，部分相关联项要进行分类总结。
本项目分析
项目地理位置及物理环境分析 “ 地块” 地理位置及经济指标 1.1 地理位置及经济指标 位置 区位 总用地面积
规划性质 总建筑面积
容积率
面积范围 价格
建筑覆盖率
绿地率 室外停车位
别墅总栋数 1.2地块物理条件 地块形状
地块角度 地块高度 地基状况
1.3 地块环境总体特点的描述 项目配套分析 评分标准： 5＝达到理想状态;4＝高于正常水平； 3＝正常水平;2＝低于正常水平； 1＝远低于正常水平
注：
权重及评分标准根据常规的消费者抽样调查统计所得；需要时会根据项目不同情况，确定目标消费群后，做针对性调查。结合表格和打分情况进行分析 项目SWOT分析
项目建议
1、整体建议
内容包括：根据机会点，总述小区整体规划、产品、总价款、目标客户群体等的综述。具体建议 定位