怎么做好房地产市场调研（共13篇）
篇1：怎么做好房地产市场调研
怎么做好房地产市场调研
涂义成
市场调研前的准备
在座的各位都是房地产专业的，大家怎么看待房地产调研呢？这个工作很枯燥，但是，它在整个房地产开发营销、管理过程中作用至关重要的。各位同学，有谁做过市场调研？你是怎么做的，是为了什么目的，要解决什么问题？能和我们说一说。
（同学）我是房地产专业大二的学生，我们学习了一门课叫做《房产调查预测》，我是从这时开始接触市场调查。我认为只有对市场调查有一定了解，才能熟悉房地产市场。对招标地块进行怎样的定位都要做前期调研；特别是现在进行旧城改造，调查需要做得更加深入，这样才能减少与原有居民的摩擦。我对调研的理解是，要做好一个酝酿、策划的调查基础。谢谢！
谢谢这位同学。做市场调查更主要是面临着激烈的市场竞争。据我来南宁的四年里，最初，本地开发商选择市场、做项目时，都把市场调研忽略不计，他们觉得这个市场太好了。还没建好房，房已经卖完了。现在的南宁市，大量外地开发商涌进来了。就像我们学校周围——心圩江版块，大部分项目都是外地开发商在做，福建的、广东的。现在本地开发商面临一个状况：外地开发商带来了发达城市先进的开发理念，并且将这种先进理念“落地”南宁，如隆源·国际花园和瀚林华府，他们会把园林景观先做好，营造氛围。本地开发商就需要考虑了，我的对手究竟在哪些方面比我强，我应该怎么应对？这就需要做市场调研。
万科，大家应该都听说过，它是很注重市场调研的。在进入一个市场前，自己集团下面的开发部、营销部或研究部会进行全面的调研，了解城市信息状况，收入等等，最后落实到做这种产品会不会盈利。
一个项目的调研包括哪些方面呢？在做之前你必须问自己以下几个问题：
1、项目的背景：地块特征、周环环境？
2、需要解决哪些主要问题：解决某项目特定的营销问题？
3、确定调研目标和方向？
4、调研思路及方案设计？
5、调研方式？
6、调研方案撰写？ 案例说调研
一、虚拟项目
下面我们从一个虚拟的案例来了解一个市场调研应该怎么做。
（请看图）
假定这个项目用地位于青川大道与大学路交汇处，占地3.6万平方米，建筑面积约10.8万平方米，容积率3.0。用地性质是居住用地及其商业配套，配套有一占地3000平方米的幼儿园，可销售商业面积7500平方米。计划建设成小高层和高层融为一体的住宅小区，用地现状基本平整。
做一个房产项目，它的设计建议、来源依据在哪里？就在市场调研。
二、区域总体市场调研注意事项
对这个项目，我们首先要做的就是区域总体市场的调研，整个区域运行状况是什么样的？运行特征又是什么样子？
比如，开发量、竣工量、销售量，是以什么样的户型为主，以多大的面积为主，都要做整个区域市场调研。还有各类物业，包括住宅、商业、写字楼等详细项目的分类分析，竞争对手分析。竞争对手分析，尤其不要忘记可能的潜在对手。如果一个项目的前期工作没有做好，就不知道哪天会出来一个新项目，分流走一部分你的客户，这就是忽略市场调研而导致潜在的竞争对手成为最直接的竞争对手。所以，不管是竞争对手还是潜在的竞争对手，都要做非常细致的工作。
区域市场调研要注意消费者需求研究。在南宁很难做市场调研。为什么？因为很多项目是卖给投资者的，这些投资者有来自广西的，也有来自沿海的开发商和外来的投资客。我们必须分析是什么样的人可能会购买本项目？他们具有哪些特征？他们对项目住宅户型、面积、结构、功能、绿化、环境、交通配套等方面有何个性化需求？他们的住宅购买能力，以及对项目住宅价格的预期水平，等等。
消费者研究中，我们还需要注意到消费者的消费心理和消费趋势。先说消费心理，大部分买房人都希望自己所购买的房是涨的，这就是一种消费心理，如果买后跌了，他心理肯定不舒服。另一个是消费趋势，消费者随着自己收入水平、所处阶层的提高，自己所处的文化水平，兴趣爱好各方面的消费趋向会发生变化。
区域市场调研另一个非常重要的方面是做好竞争项目的分析，包括在建的，在售的这些项目。最主要是它的推广手法及效果，比如打折、优惠、送礼。这个效果具体到某一个区域，某一个楼盘里有效吗？需要去评估。可能一个活动在市场里引起了很大的反应，但是参与的人群与项目是脱节的，是不对等的。也就是业内人所说的“叫好不叫座”。
做好了区域市场分析之后，我们接下来对这个项目进行分析。
三、具体项目分析
这个虚拟项目，我们首先分析它所处位置特征---周边是青川大道、快环、大学路、相思湖。它的交通优势有快环、青川大道、大学路，景观优势有邕江、相思湖、还包括相隔不远的心圩江。像相思湖，它开创南宁新的湖居时代，抓住它的优势，分析它的价值。
然后分析地块特征，它比较方正，在规划的时候就好设计一些，片区里配套比较成熟。在这里需要引入项目分析（SWOT分析），即分析项目的优势、劣势、机遇与威胁。
这个项目面临交通主干道，这是他的优势同时也是劣势。如有噪音、空气污染等，周边环境是老城区，会有农民房影响到整个区域的居住环境，影响楼盘的整体形象。虽然从区域的发展来说，它可推动整个楼市的发展，从价格、消费群体等等方面。而威胁，目前主要是房地产新政。虽然它没有真正打压房价，但是在某些层面上会对购房者的心理有一定的影响。最直接的威胁是整个区域里直接或间接的竞争对手，如果某个楼盘的影响力和知名度比较大，就会对这个楼盘带来很大的威胁。还有就是这个片区在消费者的心目中的认知度和认可度。该地区认可度低的话，就容易抹杀一大部分消费群，很难吸引其他区域的客户。如同为什么有钱的玉林人也不愿在当地购房而愿在南宁购房，这就是因为南宁的影响力和发展前景比玉林要好得多，这也是对房产销售最大的一个趋动因素。
做市场调研时有一个特定范围分析——比如两公里以内的详细调研，我们可以用实地考察、文案调查加营销人员访谈的形式进行。因为要考虑项目会有什么人来买，可能是西乡塘区的，也可能有青秀区的客户。在做特定区域分析中，我们先要认识到住宅项目的总体需求决定于两方面的关系：
1、购房者对区位的偏好、购买能力、购买动机。这与消费者的年龄结构、家庭规模、收入和生活方式有关；另外还与建筑密度、区域类型、交通条件、教育、医疗卫生设施水平、环境条件等有关。
2、开发商提供的房源的质量和数量。
在分析该区域时，还要考虑到该区域现有或将有楼盘，区域内2000-2007年在售商品住宅楼盘，区域内2000-2007年已经批建、在建住宅项目。如开发得最早的如文华园，瑞士花园，现在项目周边的直接竞争对手----骋望·骊都，西建·水岸华府和同仁·西湖东郡、隆源·国际花园、瀚林华府等。这些都对购买者造成实在或潜在的影响。
四、项目调研中需要解决的营销问题
针对我们说的这个虚拟项目，有什么需要解决的营销问题呢？根据这个项目所处的地理位置，包括周边环境，交通，资源，景观，确定本项目的计划方案，营销策略面临哪些问题，什么消费群体会购买本项目？我们可以先分析，这附近的大中院校、高科技企业较多，院校的老师、高新区高收入的职业经理人是主要的购买力，另外是本区域土生土长的居民等，我们可以对这些人群进行归类，分析它所具备的特性。
接下来是目标消费群体的购买能力分析。以及项目配套的商业如何去规划？商铺卖给谁？怎么去经营？是仅仅是服务本小区，还是服务于整个南宁市？
当我们把这些都厘清之后，我们就有了一个基本的调研目标，这也是调研的基本定位。在这个定位中，有做什么档次的楼盘，这些与区位，周边的环境有关。在定位过程中，就可以找可借鉴的产品进行对比分析，了解目标消费群体对住宅项目的户型、面积、景观环境、配套设施的需求。通过对这些综合需求分析，找出我们进行市场调研的方向。
五、调研的细节与操作
当我们厘清了以上这些问题，就要开始实际的调研操作了。
面对不同的项目，我们调研的重点是不同的。
面对已入伙的各种商品住宅楼盘，我们的调查内容与重点应该放在：A、开发商背景、建设规模；B、产品规划设计特点（户型比例及旺销的户型特点）；C、入住率及业主结构；D、物业管理公司、管理费用、服务项目内容。
正在销售的商品住宅楼盘，调查中心则在：A、开发商背景、开发规模；B、规划设计特点、户型设计特点；C、营销策略分析、营销效果评价。
项目周边已批准建设商品住宅项目，需要注意的是：A、开发商背景、用地规模、开发思路及时间计划；B、项目开发类型、相关技术指标；C、规划设计特点：户数、户型定位等。
六、调查问卷设计
调研的时候，我们面对具体的消费者，需要注意什么呢，或者说我们在做调查问卷设计时需要注意哪些问题？
（1）调查方法：半封闭式结构问卷入户(家庭户)面对面访问
（2）调查区域：片区２公里范围内的商品住宅小区
（3）调查对象：
1）当前在上述各指定区域居住，2）年龄在25岁以上，3）在南宁市连续居住3年以上，4）家庭月收入在3000元以上或者家庭年收入6万以上，5）未来1-3年内可能购买商品住宅。
（3）访问内容
1）未来1-2年内的购房计划
2）对项目所在片区的认知、评价和偏好，对项目地块的区位、环境、交通及商业配套设施的评价
3）对项目住宅建筑单体及园林景观规划设计建议
4）对项目住宅的户内设计的意见
5）对中等规模商品住宅小区内配套设施的需求意向
6）对项目住宅的室内装修标准的偏好
7）对物业管理的态度和要求(物管公司资质、物管费用、服务项目内容)
8）对项目住宅的单价、总价和付款方式的接受能力
9）项目住宅适合需要程度及认购可能性
10）对城市发展的看法和态度，及该片区的发展前景的预期
11）现居住宅基本情况(位置、面积、户型、功能、配套等)
12）生活习惯及社会经济背景资料
（4）小组座谈会
1）项目所在片区商品住宅业主主要访谈内容：
A 购买原住宅的决策过程及其影响因素和影响程度；
B 对当前居住环境及配套设施等方面的态度和意见；
C 对当前居住住宅的建筑外形及套内户型设计的意见和建议
D 对住宅智能化水平及设施的看法
E 对项目住宅区位的认知与评价
F 对项目住宅单体、景观及户型设计的意见
H 项目住宅单价、总价的价格弹性测试
I 项目住宅适合需要程度及认可能性、推荐可能性
J 对城市发展的看法和态度，及该片区的发展前景的预期
K 业主个人社会经济背景
个人资料：性别、年龄、学历、职业、收入、现居住地、现工作地
家庭资料：家庭人口、家庭结构、赡养系数、家庭收入
现居住物业：面积、户型、产权
个人生活方式和生活态度、媒体接触习惯
（4）小组访谈
2）潜在消费者座谈内容：
A 住宅的购买决策过程以及影响因素
B 未来1-3年的购房计划(时间、位置、面积、户型、单价、总金额、结构)
C 对住宅区位的看法与态度
D 对区域商品住宅周边环境的需求和偏好(区位、交通、市政公建配套、治安、景观等)
E 对项目所在片区总体环境的认知、态度、评价和偏好
F 对中等规模住宅小区的态度与评价
H 对项目住宅的建筑单体及景观规划设计意见
G 对项目住宅类型、档次、楼层的需求
I 对项目户型、功能设计的个性化需求
J 对车位、会所等配套设施的需求意向
K 对保安设施∕通信网络智能化设施中央空调直饮水等需求偏好
L 对项目住宅单价、总价的价格接受能力及付款方式的偏好
M 项目住宅适合需要程度及认购可能性、推荐可能性
N 对城市136工程和旧城改造的看法和态度，及该片区的发展前景的预期
O 个人社会背景(家庭结构、年龄、职业、收入、生活习惯)
P 住宅居住现状(产权、面积、结构、户型、位置、环境、配套等)
Q 消费者媒体接触习惯及偏好
篇2：怎么做好房地产市场调研
因工作的要求，近期工作中安排了确定业务研究方向的市场调研。因原有工作性质的原因，一般都是做的售后需求调研工作，而对售前的市场调研很少接触，以致造成一直以来都认为市场调研是一项比较难的工作，需要有丰富市场经验和行业知识的能才难做好此工作。
怀着敬畏的心情开始上路，网上搜索，向前辈学习，终于了解市场调研应做的方面和注意事项。心态上有了调整。调研工作质量和调研个人能力是直接相关的，有丰富经验的人在很短时间内就可以完成高质量的调研，取得被调研用户的认可，没经验的人花费大量时间在现场了解情况可能还是给用户一个不懂行的印象。
但最有经验的人也不可能了解所有的行业，他们对于一些陌生的行业一样可以将调研工作完成得很好，发现有经验的调研人员和没有经验调研人员最大的区别是他们是否按照正确的过程组织调研工作，按照正确的方式做事自然会更容易取得成功，有无其它行业经验只是成功调研的一个积极因素而已。
从有调研经验的人员眼里，调研决不是现场调研这么简单，无论是售前还是售后调研工作本身都可以分为四个阶段。
第一阶段叫调研准备阶段：首先明确调研的目的是什么，调研访问的对象和采用的方法，调研的主题和内容，调研参于的人员，需要完成调研计划的确定。其次调研的资料准备，涉及到调研主题内容相关的资料文档，调研用户的爱好，习惯和背景;再次与调研客户勾通，确定调研时间和内容。
第二个阶段就是现场调研阶段： 首先与客户交流，取得客户的认同信任； 其次根据调研计划和客户实际状况，完成计划所涉及到的各项调研工作，并与客户确认调研情况。
第三个阶段为资料的整理和分析阶段：
还记得被传为经典的一个市场调研故事。话说在美国有一间鞋子制造厂，工厂老板派一名市场经理到非洲一个孤岛上调查市场。那名市场经理经过严格的定量分析，发现居然没有人穿鞋子，也没有穿鞋子的习惯，这个数据说明没有任何市场。回到旅馆，他马上拍发电报告诉老板说：“这里的居民从不穿鞋，此地无市场。”
当老板接到电报后，思索良久。便吩咐另一名市场经理去实地调查。当这名市场经理一见到当地人们赤足，没穿任何鞋子的时候，心中兴奋万分，一回到旅馆，马上电告老板：此岛居民无鞋穿，市场潜力巨大，快寄一百万双鞋子过来
同样的调研情况，却有不同的观念和结论。首先：我们要怎么看待定量分析和定性分析的问题，不是定量不好，也不是定性分析不好，关键是你怎么看待、使用调研的结果。其次：你对市场的综合判断和感觉是怎样的？“定性”可以为消费者的“定量”研究提供更精确的来源，否则，有可能找不到目标消费者。上述事例，前面的调查了很多，做了定量分析，但后面的调查人员未做，却成功开发了市场，原因是什么呢？对调研的综合判断和分析尤为关键。调研分析一定要有丰富经验的市场人员参于，要建立在有市场“感觉”基础上的来做出结论。第四个阶段就是调研后续工作落实阶段
调研结束后往往涉及到后继的技术交流，解决方案等工作，所以调研结束后一定要趁热打铁，把后续工作落实到一定程度才能再做其它工作，此时调研工作才能算结束。很多人忽视的一点，以为调研成功事情就结束了，现实中调研工作和后续工作往往不是同一个人准备，高质量调研信息如果不能及时有效完整传递到后续工作者头脑中，造成信息不能共享，很多机会就被丧失掉。
客户资源变化、业务管理难点、重点及困惑
叶志川
通过2012年一季度CB供电业务研究中心及各CC事业部团队与供电企业主要客户及服务的接触情况来看，现目前国网公司、各网省公司、市公司及县级供电企业的相关部门的变化及业务归属的变化和应对趋势主要有：
一、“三集五大”带来的机构变革正在体现
四川省电力公司的“三集五大”方案已确定，并通过德阳、乐山、眉山公司于2012年4月已开始试点并逐步推进，通过与下属市公司各部门的交流得知，其具体的做法是：
1、成立农电服务公司，其关系属供电企业的第三方外协单位，属于经济合同关系，以后供电企业只提要求，要结果、质量及进度，服务公司承接项目，如：抄表、收费、工程、大修、技改等工作，其安全、事故、故障及服务增值等由服务公司承担，农电部或供电企业不再干涉其内部管理。
2、生技部、农电部及相关部门要发生很大的变化，其业务归口、工作界面、工作规范及标准要重新修定，如营销工作标准的修定、管理规范的修定和工作流程的修定。
3、对“三集五大“的几个试点单位，艾森哲已介入执行，并对几个单位进行了详细的培训及原有标准、规范、流程及问题的收集，对组织机构的调整、人员的变化，作了前期的梳理并给省公司作了人才使用的建议。
4、近期，省企协就“三集五大“涉及的标准进行竞赛，选定标兵并通过考核、评审、激励机制等手段推行标准化的执行与落地，对现场作业的标准执行与落实，需延后处理。
二、工作、管理的重点及变化分析
针对现有三集五大的执行及业务集中归口的情况来看，其管理的重点及相关信息也悄然变化。
1、营销：就营销而言，SG186系统已上，智能电表已上，由于监控中心的实时监控、数据质量要求更高，存的及暴露出来的问题也很多，如：SG186系统的档案数据不准确（清理档案的设备或工具）、集中抄表率无法采集（上线安装、调试及档案梳理上线）、智能电表上线后的充值问题（特别的针对农村的智能电表充值）、营销档案的管理电子化、集中化和实时更新化问题等，都是供电企业面临的重点工作。
2、配网：线路变化的跟踪、采集更新；配电台区的试验（年检预试）；春、秋安检查的现场管理与执行；变电站的电气设备故障诊断;服务公司的工作职责范围等，其管理的重点也在随之改变，其主要关心还是在于：安全、班组减负、信息化程度提高、提高供电可靠性。
3、援藏工作：信息化建设的建议、团队的建设、组织机构的搭建、文化的渗入、理念的植入等，具体工作主要涉及：标准的建设、营销理念、工作理念及信息化建设方面提供资源。在营销方面，主要涉及抄表、收费、线损管理、基础建设、系统平台建设（此事需让州公司统一考虑）；在配网方面：改造线路、完善电网结构、增加电网供电可靠性。
三、今后的重点方向
面对国网公司及网省公司的变化，我们的重点方向个人建议是：
1、提供适合营销计价业务管理方面的产品：如抄收一体（现省公司2012年的重点）、控股公司就智能电表和24小时自助缴费方面的推广；
2、对营销业务本身最基础的数据档案清理及清查提供工具及现场管控（此项目省公司已下，需面对各市公司电业局及供电局）
3、对配网涉及电气设备诊断评估加强产品整合或打造、了解国网公司动态并针对国网公司的第三产公司有效衔接，争取承接项目实施及服务的研究。
篇3：怎么做好房地产市场调研
本文标题中的“做什么?”具有双重含义:一是实证性的, 现在这个时候房地产经纪人在做什么;二是规范性的, 现在这个时候房地产经纪人应该做什么。
先回答第一重含义的“做什么”这个问题, 并且先从一般意义上, 或者说从普通市民的角度, 我们能看到房地产经纪人目前在做些什么。
首先, 很多房地产经纪公司关门了。小型的房地产经纪公司, 经营灵活, 开张很容易, 关门也很方便, 所谓轻资产行业是也。大型的房地产经纪公司, 公司的开和关都不那么容易, 但门店的扩展和收缩也还是比较方便的, 所以有些门店也会关闭;有的房地产经纪店铺关闭了以后马上就被业主租出去做别的用途了, 有的只是关门, 不营业, 但店铺仍然保留, 房租照付。
其次, 经纪人不是等在店铺里面了, 很多经纪人跑到街上举牌子推销, 特别是推销一手新房。
当然, 市民接到的经纪人促销电话会更多了。
上面这些是普通市民都能看到的现象, 还有是看不到的:店铺关闭了或者暂时关门了, 原来在此工作的经纪人去了哪里?当然有些就此离开或者暂时离开了这个行业, 也有些是被公司派往别的店铺了, 以往一个店铺可能有2个销售团队 (相互竞争, 也是一种互补) , 现在可能增加到3个甚至4个。增加了团队, 就可能会轮流上街去主动出击, 特别是去街上推销一手新房。
本来从事二手中介的经纪人变身从事一手代理, 原因很简单:二手买家这时处于观望状态, 导致二手市场低迷不振, 而卖一手房的开发商这时是最着急的, 房子好卖的时候, 不需要专业的代理公司也能卖楼, 市道低迷的时候, 专业销售代理公司的优势就体现出来了, 开发商就会用很好的条件来请代理公司帮助了。一手代理的业务增加, 二手经纪也伸手来分一杯羹了, 此所谓“一二手联动”也。
经纪公司关店, 除了从成本考虑, 也是在向开发商施压呢:你觉得日子还好过对吗?你死撑着不肯降价对吗?我先死给你看, 我这可是真死了啊, 真把店关了啊。
除了向开发商施压, 也向二手房的买卖双方施压, 放出风来:好多投资客已经出逃了, 已经在降价卖房了, 别的业主, 您也别撑着了, 降吧;还有买家, 您该出手就出手吧。
作为行内人士, 把这些内幕暴露出来, 不怕自绝于行业?我想不至于, 因为这些所谓内幕其实已经是公开的秘密。
借此机会我还想证明一下我在之前的专栏文章里面提出的两个观点, 一是在2010年8月份的专栏文章《房地产经纪人会推高房价吗?》一文中, 笔者明确指出:房地产经纪人会对市场走势起到一定的推波助澜的作用, 在市场走高的时候推高房价, 而在市场走低的时候催低房价。现在的情况完全验证了这个结论。二是在2010年10月份的专栏文章《限制收费还是规范服务》中, 笔者提出:像广州这样的城市, 房地产经纪市场已经足够成熟, 竞争非常充分, 由此已经形成了均衡的房地产经纪服务收费价格, 因此不需要对经纪收费进行管制。现在的市场情况同样证明了这一点, 在市场低迷情况下, 房地产经纪人正主动降低佣金标准。
以上从实证的角度简要回答了标题中“做什么”或“正在做什么”的问题, 下面从规范的角度再来谈谈房地产经纪行业此时应该做什么的问题。
我们还是再次回到实证的视野:当前市场环境下, 面临业务量减少, 很多房地产经纪公司选择加大员工培训力度。在经纪人已经因为业务量大幅下降而“手闲”的情况下, 公司不能让他们“心闲”, 所以要加强培训。这是非常明智的, 不仅公司应该这样做, 作为行业自律部门的房地产中介协会, 也应该利用这个时机加大对经纪人的培训力度。
除此之外, 笔者还认为此时我们应该思考房地产经纪行业的发展方向。
从多年的实践中我们可以看到:房地产经纪人实际上始终处于一种焦虑状态, 眼睛总是在盯着那点佣金, 这当然无可厚非。但笔者想问的是:这个行业就是应该始终处于一种焦虑状态中吗?难道不能更从容一些吗?难道不能跳出“市道好的时候忙开店, 市道差的时候忙关店”这样一个低层次的循环吗?
处于这样一个低层次循环中的行业, 显然不能说是一个可持续发展的行业, 那么, 怎样才能使得行业能够在一种从容的状态下进入良性可持续发展的轨道呢?
笔者认为, 首先还是要有一个能够提高市场效率的规则体系, 也就是笔者在过去的专栏文章中多次提到的以独权委托方式为核心的一整套房地产经纪规则体系, 在这样的规则体系下, 房地产经纪服务的交易成本能够大幅下降, 房地产经纪人的收入也能够非常稳定, 不会像现在这样饥一顿饱一顿, 也就不会再去做出一些低级的市场行为。
我们也注意到, 这样的规则体系是以行业职业道德的普遍提高为前提的, 这意味着需要房地产经纪行业的从业人员素质有整体的提高。我们有理由相信:整体具有较高职业道德和职业技能的房地产经纪人必能造就一个具有较高社会地位、能够可持续发展的房地产经纪行业。
也就是说, 配合这样的行业规则体系, 需要加强对经纪人的职业培训教育, 同时也需要以职业培训作为筛选工具, 把一些不具备职业技能和职业道德的从业人员逐步淘汰, 也把一些不适应行业规则的经纪公司逐步淘汰。
这些, 就是笔者针对房地产经纪人和经纪行业该“做什么”这个问题给出的建议。
篇4：怎么做好秋季玉米管理
补施粒肥。一般是拔节期亩施尿素15公斤左右,抽雄期每亩再补施10公斤尿素,施肥后马上浇水或做到雨前施肥,力争8月中旬完成追肥浇水任务。后期若遇雨涝还应注意及时排涝,以防根系缺氧早衰,降低粒重。
倒伏玉米的管理。夏秋之际常是雨水较多之时,有些地方的玉米可能会出现不同程度的倒伏现象。倒伏后,玉米叶片和穗子贴地,光合作用减弱,水分降低缓慢。不仅产量降低,成熟时间也会延长。若要扶,就要在倒伏后的两三天内把茎秆扶起。扶起时,要使茎秆与地面保持适当角度,以30℃~50℃为宜,扶得过直,会伤了另一面的根。倒伏时间长了就不要再扶了,容易把茎折断。这时要做的是把穗翻转朝上,不与地面接触,以免腐烂。
及时防治病虫害。玉米生长后期的病虫害主要是蚜虫、大小斑病、青枯病。防治蚜虫可喷施菊酯类、有机磷农药,如溴氢菊酯、氯氢菊酯、乐果、久效磷等,当然对其他害虫也可起到有效防治。对大小斑病、青枯病则以预防为主。主要是加强田间中耕除草,涝后排水、散湿、降温,保持田间适宜小气候。
去雄增产。玉米去雄可起到防治病虫、提高透光率、调节田间小气候、促进玉米早熟、有效提高产量的作用。一般在玉米雄穗刚抽出时,隔行或隔株去雄,或开花授粉后,花丝开始变干,天气晴好时将雄穗全部剪除。这样既可提高抗倒伏能力,又可改善光照条件。
篇5：怎么做好房地产市场调研
1、阅读
预习语文，首先就是要把要上课内容进行阅读，不仅仅只是阅读里面的课外，对于文本的教材、课文的注释也是要阅读的，而且我们阅读的时候可以参照注释来理解课文内容。
2、查阅
有时候我们比如说预习文言文或古诗词时，我们要理解课文需要我们查阅一些工具书，这样才能更好的理解课文的内容，我们预习的时候可能会遇到不认识的字词、不会翻译的字词，所以我们可以把这些不会的内容都标注出来，上课才能针对的去解决它。
3、思考
篇6：怎么做好简历
路过成都校区食堂的时候，看见有一群同学正在做“自荐书”展示会。上去看了一下，心里突然生出一些想法，想要和大家说一说。我首先要讲的是，我无意否定那些展出的自荐书的成色，更无疑否定同学们的煞费苦心的出发点——为了让大四的同学们学会做简历，这样的工作无疑是用心良苦的。我今天所要谈的（包括我以前和以后所有和大家交流的内容），也只是抛砖引玉，希望能够给同学们提供一些力所能及的帮助和建议，不妨作为参考。
那些“参展”的自荐书，可以说是招生就业处的同学们辛辛苦苦制作、挑选出来的。但恕我直言，我仔细翻阅了好几份，觉得做得并不好。因为没有太大的特色，而且很多的内容都很多，荣誉、经历一大堆，让人应接不暇。
很多用人单位的人力资源经理人（HR）在招聘的时候都向我表达过对于求职者简历的一个观点：他只有三十秒的时间来从这份简历当中看出你是否具备胜任这份工作的能力，至少是潜在的能力。在这三十秒当中，他们最需要的是关键信息，而讨厌无用的信息。一般而言，他们对于太厚、太花哨的“自荐书”都并不感冒，甚至是厌烦。
一份完整的自荐书，应该包括三个部分：封面、简历表和自荐信。排列顺序也是这样。我看见很多同学都是把自荐信放在简历表之前，这样并不理想。因为米HR首先要关注的是你的个人信息，至于自荐信，则居于次要地位（因为你已经来参加面试了，就说明你已经迈出了“自荐”这一步。）所以，我今天就想根据我对一些用人单位HR和面试人员的交流，和大家交流一下写简历过程当中的一些误区。希望能够引起大家的一些思考。
一、封面的问题。
对于一份“自荐书”来说，最重要的不是自荐信和简历表，而是封面，因为这是你的门脸，是你给用人单位的第一印象。但我看见昨天展览出来的“自荐书”，封面都普遍弄得十分花哨。坦诚地说，这是一个不小的误区。我接触到的一些公司的HR，他们几乎都直言这类封面不仅缺乏吸引力，而且容易混淆面试官筛选信息时的注意力。而一位HR则说，一些学生在封面上标明自己是“211重点大学”、“重点本科”等词语，则从某种层次上显示了自己的自卑和自信心不足的问题。
对于封面的制作，我的建议是：
A、封面文字信息。封面主要传到的文字信息为：姓名、专业、求职意向、联系电话。这四个内容一目了然地传达出用人单位最想获得的最主要信息。至于其他的，诸如年龄、籍贯等等，则属于次要内容，切不可不分主次，什么内容都往封面上放。这会让面试方在筛选有效信息的感觉很不舒服。
B、封面图片信息。当然不建议封面采用花哨的图片，占去大块的版面。南方家私的一位人力资源专员曾对我说，如果一个求职者的封面图片是南方家私的公司标志，那么他会毫不犹豫地签下这个人。因为他可以一眼看出这个求职者对公司的认同感。无独有偶，我就这个问
题和其他的一些用人单位进行交流的时候，他们的看法竟然和南方家私惊人地一致！所以，这个建议是：封面图片采用你所应聘的公司的标志。这不仅表示着你对公司的了解程度，同时也向招聘方传达出了你对企业文化的认同以及你的诚意。这一点是个很好的技巧。
二、简历表的问题
我看到有一个自荐书，厚厚的，像一本硕士的学位论文。打开看了很久，发现这是一个很优秀的学生，光是列举他在学校里做的实践、获得的奖项就列举了整整两页。可惜的是这依旧触碰到了自荐书的一个误区——影响面试方对有用信息的选取。
对于一个面试官而言，他最多只有大约2分钟的时间来看简历。当你的自荐书过长，他将很难在你的荣誉、实践列表当中看出你的潜力。正邦集团的人力资源专员曾说到，一些同学可能还是很优秀，这几年做了很多事情，但是感觉他很凌乱，这也在做，那也在做，感觉他根本就没明白我们究竟可以从那个方面去使用他。
对于简历表的制作，我的建议是
（1）首先要注意，一些公司有自己的人力资源档案系统，因此在自己的网站上偶自己公司的简历样本，这是为了方便统一管理人力资源而备的。对于这些公司，一定要用他们制订好的样表。这样既能够显示你对公司的了解和诚意，同时也是对招聘方的尊重。在没有样表的情况下，请自己动手制作一张简历表。
（2）简历表的内容
简历表是一份自荐书的最核心内容，最好采用表格形式现实，因为会更加有条理。把所有内容浓缩到一页纸上，切不可太长。即便你做了很多很多事情，也只选最重要的最能证明你能力的几件事情。主要内容框架如下。
A、个人简介。包括姓名、性别、籍贯、联系电话、求职意向、个人照片。
B、校内经历。这一部分用于添加你在学校内一些经历，包括评优评奖、担任干部等一些经历。如果你获得的荣誉很多，则选最为主要的荣誉写上去，列举3-5个即可。
C、校外经历。这一部分用于添加你在校外的社会工作中的一些经历，重点是你的实习（尤其是公司实习）经历，用简短的语言概括你从事工作的主要内容。
D、其他特长。每个人都有自己的一些特长，比如运动、比如写作等等，不一而足。可以将其补充在后边，作为对简历内容的一个补充。面试官会关注到这一部分并会考虑到自己公司的一些其他需求的。
E、备注。主要备注你获得的一些证书，比如英语、计算机过级情况、各类从业资格证书等等。另外一个公司要求出具自己的成绩，可在这个栏目写上自己的平均分和小班排名情况，让招聘方一目了然你的学习情况。
值得一提的是，这个简历表一定是动态的，要根据你申请的公司、岗位的不同而做相应的调整。实际上就是对自己能力的一个评估问题，要真对招聘单位的需求，将自己的“校外经历”展示得更加符合公司的要求。
（3）自荐信
虽然自荐信在整个“自荐书”当中居于次要地位，但不能忽略。奇怪的是我发现很多“自荐书”上对于称呼的写法都是五花八门，譬如“尊敬的领导”、“XX公司”等等。我问了一下，真正标准的格式应该是：“尊敬的XX公司HR”。因为我们不知道谁将会看到我们的自荐书，但当他看的时候，实际上已经从事了HR的工作。所以，这个模糊的称呼是最被接受的。
自荐信的内容，依旧力求简略。比较的格式是：第一段，开门见山，说自己是谁，在哪里看到招聘信息，觉得自己时候，于是来应聘；其次，谈论自己专业的一些课程与招聘要求的吻合程度；再次，谈自己对公司的理解和认同；最后，谈自己希望成为公司的一员。
当然还有一些技巧性的问题。比如落款的时候一般要有：“感谢您的阅读，希望我能有这份荣幸成为XX公司的一员。祝工作顺利，身体健康，愿XX公司蒸蒸日上、更上层楼！”之类的祝福语。
在自荐信当中，一定要充分展示自己对公司的理解、对公司文化的认知，以及自己对胜任这份工作的信心。自荐信放置于简历表之后，是对简历表的有效补充和支持。
我想要说的一些内容大概就是这些了。也不知道能否给大家带来一些启示和思考。再一次强调，写这篇文章的出发点，不是为了苛责展示会上的自荐书和那些同学的出发点。因为我特地问了一下，他们也都是一些刚刚结束了大
一、大二生活的同学，对于求职并无充分的经验。但他们真的很辛苦，也很努力地想为大家服务。在此，非常感谢他们的努力。
我也只是从我个人的角度以及我和一些公司交流的经历给同学们提出一些自己觉得有用的建议。我多么地希望同学们在求职的路上能够少走弯路，顺利找到自己满意的工作。
诚然，我也知道一些同学在抱怨，说来招聘的很多都是销售岗位。卖种子的、卖饲料的、卖农药的、买化肥的„„其实我还是想说，行业无有贵贱，只有高下之分。而且根据我的了解，我们的同学出去做销售的，基本上都是做的片区销售。也就是把产品从生产商推进到县级代理商手上，而不是做零售终端和面对消费者的工作。而纵观各类县级代理商，基本上都是身价数百万的“款子”。所以，只要你们做好准备，将会有非常好的资源。
或许这样说，你们无法体会其中的含义。至少从我认识的许多学生来看，07年、08年出去的学生现在做到大区销售经理级别的可不少。所以，我觉得大家大可不必担心未来。不要还未踏出校门，就先看不起自己。正所谓“真正的强者从来抽不出时间去嘲笑自己”。
篇7：菠菜怎么做好吃法
凉拌菠菜凉拌菠菜所需材料原料：菠菜
配料：油、盐、大蒜、生姜、花椒、熟芝麻
凉拌菠菜做法1、菠菜去根洗干净，煮锅里坐水滴入几滴油，水冒小泡时放入菠菜焯水，看到菠菜稍微变色即捞出，控水备用。
2、红尖椒洗净切碎，生姜切丝，蒜瓣切粒。
3、炒锅里倒入植物油，油热后放入花椒爆香。
4、捞出花椒粒，放入姜丝，辣椒粒炒香。
5、倒入蒜粒，炒香成料油。
6、把炒好的料油倒在菠菜上，调入精盐拌匀，洒上熟芝麻，调匀，即可享用。
海米菠菜海米菠菜所需材料原料：海米、菠菜
配料：蒜蓉、姜片
海米菠菜做法1、把菠菜洗干净，切成段备用。
2、起油锅，放入蒜蓉姜片海米爆香。
3、放入菠菜快速翻炒。
4、放入适量盐，这时锅内会出一些菠菜汤，这些汤在盛菜时倒掉不要。
5、淋上少许香油，即可出锅享用。
菠菜鸡蛋汤菠菜鸡蛋汤所需材料原料：菠菜、鸡蛋
配料：盐、味精、香油
菠菜鸡蛋汤做法1、把菠菜择洗干净，控净水分备用。
2、鸡蛋磕入碗中，打散，备用。
3、锅里放水烧开，滴上几滴油，将菠菜放入焯一下，捞出后放入凉水中放凉，捞出控净水分切成小段。
4、锅里放少许油烧热，放入葱姜丝爆出香味，然后放入适量水烧开，投入切好的菠菜段。
5、烧开后倒入打散的鸡蛋液，用筷子迅速的搅拌几下成蛋花。
6、关火，然后放适量盐，少许味精，滴上几滴香油，即可享用。
胡萝卜炒菠菜胡萝卜炒菠菜所需材料原料：胡萝卜、菠菜
配料：鸡精、水淀粉、蒜末、葱末
胡萝卜炒菠菜做法1、把胡萝卜洗干净，切成粗丝，菠菜洗干净，切成段。
2、将菠菜放入沸水中焯烫约半分钟，捞出后用冷水过凉，沥干待用。
3、热锅放油，下葱蒜末，爆香，下入胡萝卜，炒至胡萝卜变软。
4、下入菠菜，炒匀，下入适量的盐，少许鸡精，炒匀。
5、最后倒入水淀粉，炒匀勾薄芡，即可盛盘享用。
鸡肝菠菜粥鸡肝菠菜粥所需材料原料：菠菜、鸡肝、梗米
配料：油、盐、胡椒粉、香油、姜丝、葱丝、料酒
鸡肝菠菜粥做法1、把菠菜摘洗干净，鸡肝洗干净，粳米淘洗感觉，用清水浸泡约20分钟左右。
2、鸡肝切成片，加少许料酒腌拌片刻。
3、锅中水烧开，放入鸡肝焯烫变色，捞起沥干水分备用。
4、锅中水烧开后，放入粳米，大火熬煮开搅拌均匀。
5、然后加盖小火慢熬，菠菜焯烫过凉，米粥变稠加入3毫升色拉油搅拌均匀。
6、加入鸡肝、葱姜丝，再加适量的盐继续熬煮5分钟，然后加少许胡椒粉。
7、加入烫过的菠菜，加入少许鸡精、淋入香油，搅拌均匀，关火即可享用。
篇8：如何做好房地产节目主持人
自从1990 年国务院55 号令对土地交易的法律承认开始, 也从此标志着我国房地产商品化的开始, 到目前为止已经走过24 年的发展历程。以下, 我们从房地产的发展过程中观察电视栏目的变化, 谈主持人该如何做好对节目的把控以及未来的发展趋势。
1.1 房地产与生活服务类节目发展
在房地产行业发展的20 多个年头中, 电视产业也在发生着悄然无声的变化。我暂把房地产发展分为3 个阶段, 以3 个阶段为节点来评述电视节目的变化。第一阶段:1990 年~ 1996 年, 这时的消费者对于产品的要求并不太高, 房子仅仅是一个居所, 对劣质产品和市场并不看重, 但市场在起步, 总的来说却是以卖方市场为主。第二阶段:1996年~ 2000 年, 这时的中国房地产中有思想的产品出现了, 房地产作为一个产业才真正产生。第三阶段:2000 年以后, 新世纪整个中国的房地产快速发展阶段。而90 年代末期直到今天的电视生活服务类节目经历了“创新期”直至“繁荣期”。 现代生活服务类节目的形态也从单一走向复合。
1.2 房地产电视节目的特点
在我主持房地产节目的过程中, 我发现越是立意鲜明的节目, 越是考验从业人员的专业素养和专业视角。我们的栏目取名为《江城房地产》, 从字面上理解, 这已经囊括了两个概念, 即“江城”和“房地产”。
1.2.1 “实用信息”为核心内容
生活服务类节目以“实用”为主。所谓“实用信息”是指具体的、实在的、能够直接作用于他人的信息。在节目中我们设计了《今日关注》版块。其中大家可以了解到最新的本地楼盘动态信息, 官方数据还有当前政策下的本地乃至全国楼市的发展。
1.2.2 “以人为本”理念为精神内核
“以人为本”的理念是生活服务类节目的精神内核, 也是所以类型节目的立足之本, 更是生活服务类节目进行创作运行的根本。如果脱离了这个根本, 节目就没有了根基。做给谁看?谁买账?在节目中我们针对购房者设计了《选房行》、《购房小贴士》、《有奖问答》、《买房卖房》等版块, 其中《选房行》还有外景主持人到房源现场, 通过镜头为观众作现场介绍。目的都是为了能够以直观的视角让百姓通过镜头了解真实情况。
1.2.3 “多元化”表现手法为特征
生活服务类节目是集新闻、专题、娱乐、教育为一体的特殊栏目。它的表现手法可以不单一, 不拘泥。虽然为房地产栏目, 但是其宗旨离不开“生活”、“服务”, 所以生活可以多彩, 服务可以多元。
2 房地产主节目主持人定位
从《为您服务》产生了第一位固定的电视节目主持人, 沈力创造了电视栏目主持人全方位主持节目的一条新路。而如今, 电视节目的多样化促使节目主持人的风格迥异。而无论你是哪一类型的主持人, 都应该把握好三种角色:谈话者、组织者、传播者。
2.1 谈话者
在生活服务类节目中, 主持人的机警、适度的幽默能把看似平淡的节目主持地有声有色, 在做嘉宾访谈节目时, 面对节目中的语言“危机”也能够运用智慧巧妙的“化险为夷”, 使节目能够顺利地进行下去, 不会让现场无话可说。
2.2 组织者
对于节目语言和话题的组织。主持人是节目的二度创作者。当编导把一期稿件拿给你的时候, 主持人首要任务是熟悉稿件领会编导意图, 其次要整理脉络理清思路, 最后才是在主持的过程中运用自己的表述风格简而易懂地传达给观众。
2.3 传播者
主持人不只是传声筒。一个优秀的节目主持人应该具备的基本素质我们接下来也会谈到。但是无论他具备什么样的素质, 有一点是毫无疑问的:一个合格的传播者, 一个优秀的节目主持人绝对不能照本宣科或者胡说八道。
3 房地产节目主持人与品牌栏目
如何用专业视角传递信息并为百姓所接受?如何做形式新颖、可看性强从而更好服务百姓的节目?在当今信息高度膨胀的时代, 我认为除了遵循原有的构架、模式以外, 还应该做到几点创新。
3.1 立意形式创新
无论形式如何创新都要有相对的时效性和权威性, 所发布的信息要做到热点即时, 观点准确。要具有以下几点。
3.1.1 实用性
实用性是指节目本身在播出以后对目标受众有一定的实际指导价值, 让消费者在观看节目以后能够增加这方面的知识积累, 而且能够在生活中真的用到某些知识。
3.1.2 科学性
科学性是指栏目中所提供的信息必须是经过实践的论证确定无误的, 不能给受众以误导, 这看似一件十分简单的事情, 可实际情况却并不那么乐观。有的栏目为了迎合商家夸大其辞, 过分宣传, 画面精美以体现商品的优越性, 这样对于消费者来说是一种误导, 因为具有真正刚需的购房者往往是要花费几年甚至几十年的收入才能购买到一套房子, 因而关注度较高, 也较为谨慎。所以我们的从业人员一定要谨慎科学的创作, 以自己就是购房者的视角去做节目。
3.1.3 互动性
一提到互动性很多人都会觉得就是简单的短信参与其实不然。中央电视台的《交换空间》栏目形式就很好, 主持人与嘉宾的状态很真实, 植入性广告做的巧妙, 参与的嘉宾也真正的得到了实惠。
3.2 主持方法创新
在以往节目的主持中, 以我个人而言最难改变的是原有的语言模式和思维模式。往往做了很多年节目的主持人会对某一问题脱口而出, 甚至在某些话语上已经形成了固有的模式。这些都是需要不断的激励自己和有所改进的。
3.3 服务理念创新
立意鲜明、形式多元、信息丰富、主持得体、服务百姓, 我认为是服务类专业性极强的房地产栏目的宗旨。一个专业的团队, 一个王牌栏目, 一个创新的集体是产生拳头产品、服务于民并取得成功的根本。电视人要懂得运用画面和语言, 要不断的超越以往对于传统电视的理解与时俱进。
摘要：房地产节目主持人是围绕着土地做文章, 结合物质实体谈购房者的权益, 是房地产开发公司和购房者之间的一条纽带、一道桥梁。本文探讨了房地产电视节目的特点以及主持人的定位, 根据房地产节目的特性, 提出了几点创新建议。
篇9：怎么做好团队建设
如何看待企业内部的团队问题、帮助问题、同情问题、理解问题?人力资源专家--贾长松老师通过多年的工作总结出四点：
要团队不要团伙。
什么叫团队?简单地说就是“因企业的某项关联工作而使各成员联合起来形成的在行为上有彼此影响的交互作用、在心灵上能意识到其他成员的存在并有彼此相互影响的感受、在利益上相互联系、为了达到共同目标而结合在一起的工作集体。”而团伙则不同。团伙指的是“纠集在一起从事不轨活动的小集团。” 然而，令人遗憾的是，有的老板却说：“团队是一伙人，团伙也是一伙人，能听我的就行!”听后，我目瞪口呆!
要帮教不要帮办。
帮教的含义是：帮助和教育。帮助的概念主要是指帮助他人在物质上和精神上的支援。通过某种“支援”使被帮助者达成愿望和目的。教育的概念主要是指教导和培育，
在企业中，上级对下级的帮教是每一个领导者和管理者的必备的方式和方法。而“帮办”则不同，帮办是指帮助主管人员办理公务或担当助手。如果一个领导者或管理者总是对下属的工作进行帮办，那就是失职，就是本末倒置。然而，在现实的企业经营管理中，却有很多管理者该帮教的不帮教，往往越俎代庖、亲历亲为，整天忙得团团转，甚至从鸡叫忙到鬼叫。
要同情不要同流。
应当承认，在企业中往往因为制度上或管理决策上的偏差，给一些人造成很多令人同情的不平事件，比如开除了某员工，重罚了某员工等等。由此而引发了一些员工的同情或者不满，甚至还会导致一些员工的情绪激烈。有些管理者也会同情。这是很正常的事情。然而，不正常的是，有的管理者却充当了“群众代表”的角色，“勇敢”地站到了那些情绪激烈的员工一边。他们不但不做情绪疏导工作，反而火上浇油，致使一些本来可以通过劳资对话或沟通交流的方式来解决的问题陡然升级，最终酿成新闻事件。
要理解不要理论。
篇10：怎么做好营销经理
1、要把以前公司好的优点拿来现在公司应用，而不是拿来对比发牢骚。心态很重要。
2、以前公司的产品、模式总是和新公司有差距，让你来不是做评论是要把它卖出去。
3、到一个新公司，先做人再做事，先做人的准则是不要给自己设置工作障碍。人脉很重要。
4、新人有好多好提议，但是无法执行的原因是提的时候不够技巧。锋芒太露。
5、如果你认为部门经理可以高高在上，哪就错了，连老总都低着头走路。
6、聪明的营销经理是教会下面人做事，笨的销售经理是自己做事接电话。
7、别吝啬请你的部下或同事们吃饭，当领导这点相当重要。
8、尊重你部下的提议，在原则范围内允许他们有自己的花果山。
9、可以与上司交流，但应该长话短说，不要老呆在上司办公室。
10、你可以找很多理由解释失败，但是理由总是掩盖不了数据，所以不找理由，找原因。
11、做给你下属看，特别是一起出差时，一定要以身作则，让他们疲惫不堪。
12、你可以骂下属，骂完后还是要打个电话给他，告诉他应该怎么做。让他们知道什么是软硬兼施。
13、适当时候要强势，强势的时候要适当。
14、你是决策者不是执行者，营销经理每天脑子想的就是不断总结和计划新方案。
15、任何一个营销高手都是写文案高手，不会写文案必须学会写。
16、营销经理的笔记本电脑作用是，计划总结、出差报告、收发邮件、电话会议、演示培训资料等。
17、任何时候团队的力量都不可忽视，你一定要成为团队的精神领袖，不行的话就成为工作模范。
篇11：怎么做好童鞋促销
随着婴幼儿数量的不断增多，造就了童鞋行业巨大的发展潜力，因此投身于童鞋行业的商家也不在少数，因此也就增加了行业的竞争力度。所以想要经营一家红火的童鞋店，一定要有自身的经营技巧，做好开店的准备工作很关键。下面小编就为你介绍三个原则：容易选购的原则
商品的陈列如果能够让顾客一目了然，容易挑选、购买方便的话，在无形中会促进销售的效果。所以所有展示用品都要朝向顾客易见、易选、易买的角度；同时，商品本身也要分类妥当，摆置整齐，以便消费者能不费力地找到所想要的物品。
积极宣传的原则
童鞋店铺要充分利用其本身所可利用的任何媒介，加强向消费者的宣传，以激起消费者的消费与购买欲望。尤其是过路人一眼就可以看到的店面，在设计时一定更要吸引人。通道顺畅的原则
童鞋店铺的店内通道设计，是店铺装潢布置的最基本要件。最为理想的是尽量采取最单纯的做法，不要有过多的回旋环绕；要让顾客能在无意之中，顺路参观完所有的商品。有转弯、通道的尽头，或长通路的中途，要别出心裁地设计出一些足以吸引顾客的东西。此外，通道的宽度虽然受店铺面积的限制，但尽量要充分利用，至少也要让相向而行的顾客能比肩而过。
孕婴童招商网温馨提示：掌握一些店铺的销售技巧，站在顾客的立场上经营，可以为顾客提供更全面、更优质的服务，要让客户满意，同时还能让顾客买单。
篇12：如何做好房地产工程项目合同策划
改革开放以来, 房地产行业迅速发展, 房地产企业如雨后春笋般冒出, 随着行业竞争日益加剧, 如何有效开源节流, 实现成本有效控制, 提高经济效益, 是房地产企业需要长期研究的重要课题。房地产工程全过程成本控制管理是一个复杂的系统工程, 贯穿在工程建设全过程。作为房地产工程项目成本的载体——合同, 其合同形成前的合同策划对整个工程项目、整个合同的实施有着重大的影响, 合同策划是工程项目成本目标实现的保障。
一、合理的分标策划
根据项目结构分解 (WBS) 得到了工程项目范围内和实施周期内的全部工作, 分标策划是确定将整个目标任务分为多少包 (或标段) , 以及如何划分这些标段。项目分标策划时应重点考虑:项目特点 (包括设计、技术、特殊性等) ;房地产开发商对于项目的成本控制目标、质量要求目标、进度要求目标和设计效果要求目标等;房地产开发商的项目管理能力;当地或全国各专业工程的施工力量和水平等;工程所处的法律法规环境等。
由于房地产项目有较高的成本要求, 房地产开发商的管理和控制工作比较细致, 较公建项目多采用总分包模式相比, 房地产项目一般多采用分阶段分专业工程平行发包的模式。这种模式下, 房地产开发商将面对众多的承包商 (包括设计单位、供应单位、施工单位等) , 一个项目可能多达上百份合同签约对象, 管理跨度较大, 容易造成项目协调的困难, 使用这种形式, 项目的计划必须周全、准确、细致。
二、选择合适的合同类型
不同类型的合同有自身不同的优缺点及适用范围, 有不同的权力与责任的分配, 对合同双方有不同的风险分担, 应按具体情况选择合同类型。房地产项目常用的合同类型有如下几种。
1. 固定总价合同
固定总价合同是总价优先, 合同总价不因为环境变化和工程量增减而变化, 通常只有设计或房地产开发商要求变更, 或符合合同规定的调价条件 (如法律变化) , 才允许调整合同价款。
优点:
(1) 可以在报价竞争状态下确定项目造价并基本使之固定下来;
(2) 房地产开发商单位在主要开支发生前对工程成本能够做到心中有数, 有利于控制工程项目成本;
(3) 合同双方结算方式比较简单, 操作简便;
(4) 在施工进度上极大的调动承包人的积极性。
缺点:总价合同下承包商承担了大多数风险, 报价中不可预见风险费用较高。同时, 由于房地产开发商承担的风险较小, 相应地对工程项目实施过程中进行干预的权力也较小。
适用范围:一般在房地产项目中使用固定总价合同, 需满足以下要求。
(1) 工程范围明确, 工程量较准确的工程项目;
(2) 工程设计比较细, 图纸完整、详细、清楚;
(3) 在工程实施过程中环境因素 (如物价等) 变化小, 工程条件相对稳定。
2. 单价合同
固定单价合同是以单价优先, 房地产开发商提供的工程量清单中的工程量是参考数字, 而实际工程价款的结算按照实际完成的工程量和承包商所报的单价计算。承包商在投标时报的合同总价不是最终有效的合同价格。
优点:
(1) 招标前房地产开发商无需对工程范围作出完整的、详尽的规定, 从而可以缩短招标准备时间;
(2) 能鼓励承包商提高工作效率、降低成本。
(3) 合同结算时只需对那种不可预见的、未予规定的工程单价进行调整, 结算程序比较简单;
(4) 承包商对报价 (主要是单价和费率) 的正确性和合理性承担责任, 房地产开发商承担工程量变化的风险, 风险分配比较合理, 能够调动双方的管理积极性。
缺点:合同管理工作难度及工作量大, 且不易控制造价。
适用范围:大部分房地产项目的施工合同及材料采购合同都适用于采用单价合同, 在设计图纸深度不够的情况下应明确编制工程量清单的方法, 工程量的计算规则和工程量计量方法。
3. 费率合同
费率合同是成本加酬金合同的一种, 是指按照定额比例及材料信息价计算直接费, 按约定的费率计算间接费, 并有一个总价下浮比例。一般在合同中无合同总价, 仅约定费率及下浮比例。
优点:能在设计资料不完整时使项目早开工, 从而使项目早日完工, 节约时间、尽早收回投资。
缺点:承包商没有控制成本的积极性, 房地产开发商承担了全部工作量和价格风险, 可能最终支付很高的合同价格。
一般房地产项目尽量避免使用费率合同, 仅适用于:
(1) 工程范围无法界定, 无法准确估价, 缺少工程详细资料;
(2) 工程特别复杂, 工程技术、结构方案等无法预先确定;
(3) 工期特别紧, 亟需尽快开工。
三、选择切实可行的招标方式
招标方式有公开招标、邀请招标、议标等。每种招标方式根据其特点在房地产项目中有不同的适用范围。
1. 公开招标
房地产项目一般监理单位、主体施工单位必须按照法律法规的要求必须公开招标。采用公开招标, 房地产开发商的选择范围大, 承包商直接充分平等竞争, 有利于降低报价, 提高工程质量。但是公开招标期限较长, 根据相关法律法规要求, 一般不短于35个工作日, 对于工期要求很非常紧的项目, 采用此方式则不利于项目的进度要求。在公开招标过程中, 设置合理的资审条件以及严格的资格审查是十分重要的, 必须严格谨慎, 防止不合格承包商混入, 因为一般在公开招标的投标人报名中, 房地产开发商无法控制投标人的来源及数量, 对存在挂靠行为也较难以在有限时间内通过考察辨别。
2. 邀请招标
邀请招标的方式在房地产项目中使用很广泛, 基本大多数的服务单位、供应商、施工单位的确定都是采用邀请招标方式。通过这种方式, 房地产开发商可以根据工程的特点、有目标有条件的选择几家承包商, 邀请他们参与工程投标竞争。招标所需的时间较短且可控, 招标费用低, 无须缴纳工程交易费, 同时房地产开发商也能获得一个合理的价格。采用邀请招标方式, 房地产开发商对投标人的质量较为可控, 一般是以往项目的优秀合作单位, 兄弟公司的优秀合作单位等, 基本可以杜绝挂靠行为, 保障了工程过程中的顺利实施。
3. 议标
议标实质上即房地产开发商直接与一个承包商进行合同谈判, 缺乏竞争。在房地产项目中, 一般按项目规模大小, 如有的地产公司约定工程目标成本5万元以下的可采用议标方式, 以节省精力从事更有价值的工作。在议标中, 仅一对一进行合同谈判, 房地产开发商较省事, 无需准备详细的招标文件, 时间又较短, 能缩短项目周期, 甚至有些一边议标、一边开工。
4. 直接发包
在房地产项目中可采用直接发包方式, 可以不通过招标方式直接发包确定合作单位的一般仅适用于抢险救灾工程、零星工程、战略合同单位等。一般来说, 采用这种方式不利于项目的成本控制, 但能大大缩短项目周期。
四、制定合适的投标人数量
合约策划中的招标计划需制定每个标段投标人的数量。合理的投标人数量的设置合是否合理非常重要:投标人太多, 会引起社会资源的浪费、房地产开发商评审工作量增加、评标时间拉长;投标人太少, 竞争不充分甚至会导致流标, 直接影响房地产开发商的利益和工期。因此设定投标人数量是合同策划工作中非常重要的一项内容。一份高质量的合同策划中, 确定投标人资格条件主要考虑以下几个因素: (1) 法律法规规定的投标人行业资质要求; (2) 强制性认证制度即3C认证; (3) 特种设备的安全许可和核准制度; (4) 专营产品的授权代理资格; (5) 法规对投标人数景的要求; (6) 投标资格能力要素, 如业绩、财务状况、履约信誉等; (7) 市场发育情况 (潜在投标人数量) ; (8) 市场竞争格局、市场供求关系等。
五、结语
好的合同策划是房地产项目招标成功的前提, 是工程顺利实施完工的保障, 是项目目标完成的前提。因此, 切实的做好房地产项目的合同策划, 有着重要的意义。
参考文献
[1]赵胜利, 徐玉虎, 李刚.浅析房地产开发商在招标项目中成功的要素[J].山西建筑, 2010 (33) .
[2]齐贯业.费率招标工程的投资控制[J].山西建筑, 2010 (4) .
[3]杨迎春.浅谈房产商如何做好招标管理工作[J].城市建设理论研究 (电子版) , 2011 (14) .
篇13：怎么做好黄金投资
因此得先想办法保存我们有限的资金，即亏小，然后再想办法怎么去赚取市场无限的利润，即赚大。理清了这个顺序，在黄金投资和交易的过程中才不会走弯路。总是想着如何赚大，就会将自己的本金暴露在危险的状况之下，那么我们的投资结果就危险了。
那么如何才能做到亏小赚大呢？
第一，详细制定黄金交易计划以及勤加练习。
第二，每次交易之前，先去想亏钱，而不是想赚钱。
真正理解和记住了这些的投资真谛，你在交易的时候，信心也会随之加强。
任何的投资方法想要盈利一定要遵循亏小赚大的原则，这是投资的不二法则，也是所有交易和投资方法的基础。因此在交易的训练中，任何一个阶段都需要想到这个问题，想尽一切办法在交易训练之中贯彻这条法则。一个合格的投资者并不需要每笔交易都是赚的，他只需要做到赚的比亏的多就可以了。
黄金投资技巧
①制定恰当的投资组合与比例
黄金价格通常与多数投资品种呈反向运行。在资产组合中加入适当比例的黄金，可以最大限度分散风险，有效抵御资产大幅缩水，甚至可令资产增值。因为诸如现金、房产、证券等大部分资产价格与黄金价格背道而驰。
笔者推荐的资产组合为：现金+国债+房产+黄金。在该组合中，黄金的比例占10～20%，从去年年初起，境外许多基金纷纷调高了黄金在组合中所占的比例如英国的一家战略基金将黄金的比例由10%调高到40%。但是要提醒投资者，资产组合及比例因时制宜、因人制宜，可以根据自身的资产状况作适当的增减。当金融系统的风险（如坏帐、房地产泡沫、通货膨胀）增加时，应该调高黄金的投资比例；当局部战争的气氛渐浓时，也应提高黄金的投资比例。
②认清行情性质，切忌猜顶
实际上，金价正处于牛市的初段。近期金价创出25年新高730美元/盎司。对此，只要是常人，通常会有“高处不胜寒”的感觉，殊不知犯了一个大错：投资市场切忌猜顶猜底，在1980年初，金价曾达到过历史高点875美元/盎司，而之前一般推测875美元在相当长时间内不可超越，现在的金价为700美元/盎司。本轮牛市的起点为2月20日的低点251美元。经购买力平价计算，实际价格与名义价格基本重合，250美元的金价仅相当于黄金牛市起点。虽然牛市以来黄金价格上涨了约200美元，但实际价格并不高。去年年中，曾有境外机构研究认为，金价有可能在达到1100美元/盎司。
③顺势而为，分批买入
趋势是最好的朋友，在确定行情性质的前提下，顺势而为。在本轮牛市中一共发生了三次中级调整，每次中级调整幅度依次为69美元、60美元和47美元，平均调整幅度为58美元，调整周期比较有规律，峰顶之间约为46―47周；短线调整的幅度约20―25美元。除非能够确认中级调整来临，否则不可轻易反向做空。从策略上讲，应该沿着大牛市的上升趋势操作，即朝着一个方向操作，坚持在回调中买入。由于最低点可遇而不可求，所以要分批买入，待涨抛出，再等待下一个买入机会。
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