小产权房合同有效吗

小产权房合同有效吗（精选8篇）

篇1：小产权房合同有效吗

离婚时小产权房能分割吗

【说事】李某与丈夫秦某于5月登记结婚，次年生育一男孩。，李某夫妻以10.6万元在城郊购买“小产权”楼房一套。初，李某夫妻达成离婚协议，约定13岁的儿子随母亲生活，但双方因为“小产权房”所有权的`归属问题产生分歧并诉诸法院。【论法】“小产权房”这一称谓并非法律术语，它是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即一些村集体组织或者开发商往往以新农村(社区)建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。因此，它并不能获得法律意义上的商品房产权。根据我国土地管理法和有关政策规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。所以，现行法律及政策规定均禁止小产权房基于买卖、交易等法律行为发生物权变动。根据上述规定，法院在审理离婚案件中，对于夫妻共同购置的小产权房屋不作为物权分割，但可以对房屋的财产权益予以分割。

篇2：小产权房合同有效吗

离婚时小产权房能分割吗?

-12-23 诸城市人民检察院【案情】李某与丈夫秦某于195月登记结婚，次年生育一男孩。20，李某夫妻以10.6万元在城郊购买“小产权”楼房一套。20初，李某夫妻达成离婚协议，约定13岁的儿子随母亲生活，所购置的楼房使用权赠与儿子，秦某在找到住处之前暂时居住在楼房西侧偏房。 年底，李某向法院提起诉讼，她在诉状中称：双方协议离婚后，被告采取断水、断电甚至夜间骚扰等方法，使其和孩子不得不在外租房另住，生活艰难，故请求法院将现有住房判给其所有。被告秦某则辩称，该楼房的大部分房款是由自己挣钱出资，现该套房产已大幅增值，故应判归其所有。法院审理认为，对于夫妻共同购置的小产权房屋，依法不能作为物权进行分割，但对房屋的财产权益应当予以分割，分割后的财产权益仅限于夫妻相对方，不具有绝对权。法院据此判决该套小产权楼房归原告李某所有，原告于判决生效后30日内给付被告秦某房屋补偿款9.8万元。 【辨析】“小产权房”这一称谓并非法律术语，它是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即一些村集体组织或者开发商往往以新农村(社区)建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。因此，它并不能获得法律意义上的商品房产权。对于小产权房，因为产生原因不同，其表现形式也复杂多样，有建在农民宅基地上的，也有因旧村改造、拆迁安置而产生的;有因购房协议得到的，也有因赠与、继承得到的，等等。根据我国土地管理法和有关政策规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。所以，现行法律及政策规定均禁止小产权房基于买卖、交易等法律行为发生物权变动(所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的.权力，包括所有权、用益物权和担保物权)，其基本的价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度，以保护耕地。 根据上述规定，法院在审理离婚案件中，对于夫妻共同购置的小产权房屋不作为物权分割，但可以对房屋的财产权益予以分割，分割后的财产权益仅限于夫妻相对方，不具有绝对权(绝对权又称对世权，是指其效力及于一切人，即义务人为不特定的任何人的权利。绝对权的主要特点在于，权利人可向任何人主张权利。各种人身权、所有权都属于绝对权)。这是因为小产权房是“房”，具有房屋的一切物理属性，它与大产权房屋在使用性质上是一样的。夫妻离婚时争执最大的就是房屋，对该财产法院不分割显然不会消除纷争。而尽管《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第21条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”但这一规定是建立在争议房屋有国家合法产权基础上的，而小产权房屋不可能取得商品房的产权，法院不会将其作为商品房进行分割，但可以对房屋本身具有的财产权益进行分割。因为购买时不是按照有商品房产权的房屋价格购买的，所以分割时也不能按照有商品房产权房价格来对待。不过，房屋毕竟有一个增值因素，双方对争议小产权房屋的市场价可以进行议价，议价不成时还可以进行重置价评估，使用房屋的一方应给予对方适当补偿。

篇3：小产权房合同有效吗

律师见证, 真的管用吗?答案当然是否定的。售楼人员的回答是对房产政策的误读, 是对公众的一种误导, 其实, 律师见证, 难以给“小产权房”交易披上合法的外衣!

首先, “小产权房”上市交易是违法的, 目前我国尚未对“小产权房”进行政策松绑。

“小产权房”并不是一个法律上的概念, 它是相对于“大产权房”而形成的一种约定俗成的称谓。“小产权房”, 也称“乡产权房”, 是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。“大产权房”, 即指权利人拥有包括房产使用权证与国有土地使用权在内的完全产权、允许依法上市交易的房产。

迄今为止, 我国曾经三令五申多次禁止“小产权房”上市交易。

2007年6月原建设部发出风险提示, 提醒购房者, 以城镇居民身份到农村购买农村住房, 不符合现有土地管理制度的规定。

2007年12月国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

2009年9月1日国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》, 再次向地方政府重申, 坚决叫停各类小产权房。

2011年1月, 国土资源部部长徐绍史表示, 国土资源系统坚决推进“小产权房”问题清理工作。因此, 上市交易“小产权房”, 是明令禁止的。

其次, 为“小产权房”交易行为提供律师见证, 既违反了律师事务所和律师执业规范, 亦是违法的。

律师见证是指律师应客户的申请, 根据见证律师本人亲身所见, 以律师事务所的名义依法对具体的法律事实或法律行为的真实性、合法性进行证明并出具法律文书的非诉讼活动。

作为全国律师行业自律性组织的中华全国律师协会于2007年制订的《律师见证业务工作细则》, 对律师见证行为早已进行了规范。该《工作细则》规定, 见证业务应遵循“坚持以事实为根据, 以法律为准绳”的原则;承办律师在出具《律师见证书》前应先审查“客户所要求见证的事项是否合法”等主要内容;如发现客户有违法动机或内容, 承办律师应予以制止并拒绝见证。

因此, 根据《律师见证业务工作细则》的要求, 律师或律师事务所是不得为“小产权房”的交易行为提供见证服务的。

同时, 《中华人民共和国律师法》亦规定, 律师执业必须遵守宪法和法律, 恪守律师职业道德和执业纪律;律师执业必须以事实为根据, 以法律为准绳。

因此, 对于小产权房的违法交易行为, 从法律层面来看, 也是不允许进行律师见证的。

第三, 目前, 我国法律、政策禁止“小产权房”交易, “小产权房”交易行为即使做了见证, 也并不具备任何法律效力, 律师见证并不能对无效的“小产权房”交易行为起到任何保障作用。

《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条分别规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外。”、“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 依照法律规定应当登记的, 自记载于不动产登记簿时发生效力。”“小产权房”属于不动产中的房产范畴, “小产权房”及其占用范围内的土地使用权进行转让, 只有经依法登记, 才发生法律效力, 才发生物权变更、转让的效果;未经依法登记, 是不发生法律效力的, 即不能发生物权变更、转让的效果。而根据法律的规定, 有权进行不动产物权登记的部门为政府相关部门, 律师事务所是律师的执业机构, 属于市场 (中介) 组织范畴, 并不属于政府任何部门, 不能代表一级政府部门行使物权登记的职能。

因此, 律师见证并不能使“小产权房”产生转让登记般的法律效果, “小产权房”交易即使经过了律师见证, 也不会穿上合法的外衣。

篇4：小产权房合同有效吗

为什么大家会对土地制度改革抱有如此大的期望？当前的大背景是此前的经济改革红利基本上已经吃光，城镇化在推进的过程中遇到了土地制度的巨大障碍，土地增值的好处，农民并没有得到太多的实惠，土地问题乱象丛生。比如说为了获得足够的土地财政，地方政府往往圈占大量的土地，失去土地的农民生活往往没有保障。

这些年来，各地试探过土地改革，出现了所谓“成都模式”、“嘉兴模式”等，无论哪种模式，其基本特征就是农民用承包地和宅基地，来换取住房和福利补贴。如果这些做法还算比较理性，可能会促进城镇化进程，也会减少很多社会不稳定因素。但是，“农民以土地换住房和福利”，如果农民在其中并没有从中得到合理的利益，问题就比较多。地方政府为了自身的土地财政利益积极推进土地集中化，而企业则为了追求利润最大化也愿意推动政府进行土地改革，农民在这三方中，处于不利地位。或者被眼前利益诱惑，或者被各种力量所迫，他们可能会失去土地的后果预测出现偏差，一旦这种后果出现，不公正感就会油然而生。这些年来，很多地方出现的上访事件，与“农民以土地换住房和福利”过程中出现的各种不公正现象密切相关。

很多农民之所以不愿意被上楼，一个重要原因是土地可能是农民最可靠的福利。面对什么都要买的时候，农民的生活费用可能会大幅度增加，而且，在城乡保障福利水平差距很大的情况下，难以弥补，失去土地后，其所从事的工作可能并不正规，如临时工、打工、小时工或充当贩夫走卒的角色。还有的农民，可能会将自家的宅基地盖上小产权房，他们收益更大，而在房屋置换过程中，各种不规范的操作增加了农民成本。更重要的是，中国农民对于吃饱肚子非常在意，我们基因里记忆着各种饥荒不安历史符号。

当前确权工作，实质上就是做好当前的“鱼鳞图册”。这种确权被很多学者解读成了要为土地自由流转铺垫。事实上，城镇化需要土地，但是，要让农民与土地分离，不仅仅是一个财富的创造问题，还可能是风险的加速集聚问题。更为关键的是，我们往往不知道风险的程度有多大，在很多情况下，不到最后，都很难衡量这些风险的大小。这些风险，并不仅仅是失地农民变成弱势群体之后所内置的风险，还有当大量的土地涌向市场之后，传统土地财政模式与房地产市场都会遇到相当大的挑战。

举例来说，近日，温州出台《温州市农村产权交易管理暂行办法》，其中最引人注目的是，农村房屋所有权的交易。这个转变被人们解读为小产权房转正，导致了楼市巨大波动，甚至有人以“怒跌”来形容，随后，温州农村工作办公室迅速出来辟谣，称温州农房买卖仅限于同一集体经济组织（通常为村）内进行交易，否则不能办理相应的土地使用证、房产证、契税证等合法手续。这里面的风险确实比较大，但是，如果不改，风险暂时不会出现，但会越积越多，最后不可收拾。城里房子贵的离谱，小产权房没人要，其最核心的问题并非质量好坏问题，也并不是因为供给不行问题，而是制度让楼市供应不足。

小产权房问题如何解决，或许是土地改革问题关键指针，我们也期待会有政策来破解这道难题。

篇5：小产权房买卖合同

乙方(买房方)：

现经甲乙双方公平公正合理协商后达成房屋买卖如下：

一、甲方愿把开发建造的房屋一套，位于 社区宅基地楼房层 元 室 套平方。以 元人民币(大 写：)出售给乙方。

二、甲方保证此房建筑质量合格。保障三通(即路通、电通、水通)。

三、该房屋如建设需要拆迁，所获全部赔偿、补偿或置换受益，均为乙方所得。如需甲方提供有关材料和证明，甲方要无条件的提供所需手续及证件。

三、乙方签约买房后，此房的所有权即归乙方所有(即永久所有、使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、包括其他套房外的附属设施、公用通道、公益配备使用等)。

四、今后政府如果给予办理房产证，甲方要无偿的协助乙方办理。不得以其他任何理由向乙方收取任何费用，甲方要无条件的提供所需手续及证件。

五、本合同须经第三人与住地社区见证盖章。

六、本协议一式二份甲乙双方各执一份，本合同双方签字后立即生效。

七、特别约定

本合同生效后，甲方不得以任何方式主张合同失效，如本合同被有关机关认定为无效合同，则甲方应退还乙方购房全款，并赔偿乙方所有损失。

八、本合同如有争议，任何一方都可以向当地人民法院提起诉讼。

甲方签印：

身份证复印件

乙方签印：

身份证复印件

见证人签印：

篇6：小产权房购买合同

出卖人(甲方)：身份证号码：

买受人(乙方)：身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于＿＿市______区_______________________________________的房屋(建筑面

积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号-----平方米)

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____年___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币_________元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___年____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

2、依法向______________________________________区人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式 份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：乙方：

年月日 年月日

见证人：年月日

年月日

篇7：小产权房买卖合同(买方)

出卖人(甲方)：

身份证号码：

买受人(乙方)：

身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项协商一致订立本合同，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其位于 的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币 元(大写：人民币)的价款出售给乙方（房屋的面积以实际为准）。

二、乙方在合同签订后将房款一次性向甲方支付完毕。乙方将房款向甲方支付完后 日内，甲方将房屋及房屋附属物正式交付乙方，并将房屋的钥匙交给乙方验收。

三、本合同签定时，该房屋不具备过户条件，由甲方提供关于享有本房屋所有权的相关证明资料等作为交易依据。

四、本合同签订后，甲方承诺并保证乙方对该房屋享有完全的所有权以及处分权，甲方不得就该房屋再与他人订立协议、合同或其他任何方式的处分。

五、若因该房屋发生与甲的产权纠纷或债权债务，概由甲方承担一切责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。

六、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的依法向房屋所在地人民法院起诉。

七、本合同生效后，甲方不得以任何方式主张合同无效，如本合同被认定为无效合同，则甲方应返还乙方所支付的全部房款，并赔偿乙方损失。

八、本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同一式两份，甲乙方各执一份。

甲方：

乙方：

****年**月**日

篇8：论小产权房合同的法律效力

一、小产权房向城镇居民转让的合同效力

目前该种情况, 在实践中普遍的认定为合同无效。而在理论上, 国内较多的学者对合同的效力持肯定态度。笔者持合同无效论, 主要基于以下几个理由:

(一) 违反我国相关法律规定

《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定:“未依法登记领取权属证书的房地产, 不得转让。”根据这一规定得知, 转让的房产必须是依法登记且具有完整权属证书的。而小产权房是建立在农村集体所有的土地之上, 其存在注定不能取得完整产权, 根本无法进行登记领取权属证书。

(二) 违反我国房地一体主义

我国《物权法》第146条规定:建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的, 附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。该条规定主要是指国有建设用地流转原则, 它表明房地产所有权转让之时, 房产之上的土地所有权也随房一起转让, 该原则的实行, 避免了我国房产交易市场出现混乱局面, 维护了房产市场的稳定。对于这一原则对集体土地上的房屋买卖同样适用。而小产权房恰恰违反了这一原则, 根据我国土地管理法的相关规定:农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故小产权房流转中城镇居民根本无法取得土地的所有权, 使得房地分离, 较易产生纠纷。

二、小产权房向其他集体经济组织成员转让的合同效力

针对这一情形, 实践中多数判定为合同无效, 但笔者认为合同应认定为有效, 主要基于以下理由:

(一) 基于公平正义原则

国家将一部分土地划分归为集体所有, 是为了保障农民最基本的生存及生活居住权, 体现了国家对弱势群体的保护倾向。但与此同时, 这也恰恰是限制了农民应享有的同城镇居民一样的权利, “农民与城镇居民”, 对称谓及身份的区别本身就是违反公平的体现。为了农民的身份, 他们无法享受房屋及土地所带来的升值利益, 他们与国家一样拥有土地, 但无法同国家一样买卖土地, 获取收益, 从另一层面上讲他们不是被保护着, 而是被禁锢在了这片土地上。

(二) 维护农民合法收益权

基于我国现有规定及我国国情, 允许小产权房在市场随意流转势必将造成我国房产市场的混乱, 引发各方利益矛盾冲突。但完全限制小产权房的流转则是对公平原则的违反, 农民对土地可以占有、使用, 因无处分权而无法像城镇居民一样获得房屋升值所带来的利益, 在目前我国现实情况之下虽不能立即实现同城市房地产一样的大市场, 但笔者认为可以尝试在各集体经济组织之间开拓一个独立的小市场, 允许各集体经济组织之间的房屋进行自由流转, 使集体经济组织的成员也能收获房产所带来的利益。

三、小产权房在理论界和审判实务上的合同效力

理论界的争论和审判实务上的分歧固然跟个人的认识有关, 但是追根问底是小产权房的转让合同问题涉及到国家土地政策, 是一个兼具私法、公法性质的问题。单从合同角度上看这是单纯私法领域调整的范畴, 另外从国家的土地政策上我们又可以看出这又受到公权力的约束。私法以追求公平与正义为目标, 公法以追求效率为价值取向。由于主管范围、价值目标等不同, 私法与公法在调整同一社会现象时难免发生冲突。但是, 笔者认为无论是理论观点还是审判实务的认识, 判断小产权房买卖合同效力完全是一个归于是私法领域的民法问题, 应当以现有的相关法律规范《合同法》、《物权法》作为讨论基础, 以民法领域自身的规则作为判断准绳。

四、房屋合同无效后的利益平衡

由于小产权房的交易不在少数, 其中涉及多方之间的利益, 易引发多种矛盾。因此, 在解决小产权房的问题中, 平衡好各方之间的利益则显得尤为重要。

(一) 责任比例的确定

实践中多数情况下是因房价的不断增长使得卖方反悔而向法院主张房屋买卖合同无效, 小产权房交易之时必然是双方合意的结果, 但卖方因利益驱使, 违反当初协议, 这是对诚实信用原则的违背, 但是否能因卖方对诚实信用的违背而判定卖方承担主要责任呢?笔者认为这是不妥的。小产权房买卖合同签订之时, 双方都明知这一行为在我国存在违法情况, 即都存在过错, 双方过错大小应相同, 不能因为房价的大幅增长而让卖方承担更重的过错责任, 因此, 笔者认为在合同无效的情况下双方仍是承担相同的过错责任。

(二) 实际操作

既然双方是同等责任, 合同无效后, 首先考虑的应是恢复原状, 即房款返还, 房屋归还。如果买房人使用房屋期间对房屋进行了修葺或装修等, 可以按照添附的原理处理, 卖房人取得利益, 应补偿买房人因此支付的费用。当然, 若买房人在居住期间对房屋造成一定的损害, 也应对卖方遭受的损失 (下转第75页) (上接第97页) 进行赔偿。对于房价的上涨, 在房屋合同签订之时是双方都不可预见的, 房价是市场经济作用的结果, 双方对此均无需承担过错责任。因此, 合同无效引起的房屋返还, 其中的房屋升值利益应当归房屋所有人所有, 即卖方所有。作为房屋的买方, 明知小产权房先天不足而选择购买, 承担房屋返还的风险应是其可以预见到的。当然, 其因买房失去的一部分存款利息, 笔者认为是可以向卖方主张承担的。