论“小产权房”合法化

2022-11-23

一、小产权房概述

(一) 小产权房的概念

小产权房又称乡产权房。小产权房在法律上并没有严格的概念, 是人们在现实生活中的俗称。小产权房是指村集体组织打着新农村建设的名义出售、建筑集体所有的土地上的房屋, 或是出售由农民自行建筑的“商品房”, 其产权证不是由国家房管部门颁发的, 而是由乡镇府和村委会颁发的。

(二) 小产权房的分类

目前小产权房有两种:一种是村集体组织经一定的审批手续后, 在集体土地上修建的农民住宅用房, 这一类建房是属于宅基地上建房不属于小产权房, 但是在房屋建设完成分配给村民后, 农村集体组织将剩余房屋卖给本集体以外的个人。对于这种在集体土地上建造的房屋, 该房屋只属于农村集体所有者, 本集体以外的人根本不能购买, 如果这类房屋没用于农民自身住宅使用, 而卖给了本集体以外的人, 买卖的房子是属于小产权房的;另一种是没有取得任何批准手续, 常常以新农村建设为由, 擅自在集体所有的土地上修建房屋, 卖给集体以外的个人以获得一定的经济利益, 该房屋不论在建筑行为上还是土地使用上都不具有合法性, 非法占用集体耕地或农用地而进行建设的房屋是属于违法建筑, 这类房屋存在的本身就是小产权房。

(三) 小产权房产生的原因

1. 我国现有的二元制土地结构是根源

对于小产权房产生的原因, 从根本上是由于我国现行的二元制土地所有权结构。我国土地具有国家所有和集体所有两种所有制形式。我国国家所有土地是针对城市市区的土地;集体所有的土地指的是农村或城市郊区的归农民所有的土地。开发商只能对国家所有的土地进行商品房开发, 对农民集体所有的土地不能直接进行商品房开发, 而是需要经过相关部门补缴相关税款后, 把集体所有土地变成国有土地后, 才可以进行商品房开发建设。从小产权房的地理位置上看, 小产权房大多建于近郊, 便利的交通条件, 优良的空气环境, 又迎合一部分人追求高品质生活质量的要求。由于国家对于两种土地所有制的开发政策不同, 最终导致不平等的土地结构。城乡土地未形成一体化, 小产权房就会依然存在, 现阶段我国二元制的土地所有形式, 给在集体土地所有形式上形成小产权房提供了可能。

2. 全国范围内房价的普遍上涨是催化剂

由于国有土地出让金的节节攀升, 房地产开发商的开发成本不断升高导致各地房价上涨过快, 房价的涨幅已经大大超过了国民工资及各项收入的涨幅, 大部分人无力承担过高的房价。同时中国千百年的固有思维, 房子对于我国大部分人已经变成必须, 最终部分人无奈的纷纷投向了缺少保障的小产权房。虽然小产权房本身存在着买卖不合法, 产权不完整、维权难等诸多弊端, 但由于价格比普通商品房低廉的原因, 吸引大量购房者。有需要就有市场, 高房价催化了小产权房的迅速发展, 近几年小产权房的发展速度远远超过了十年前的发展速度。数据显示, 1999年上海的普通商品房是3176元每平方米, 2000年为3326元每平方米, 2002年———2005年商品房的价格上涨到每平方米6698元, 2006年———2009年房价依然上涨最高达到每平方米15800元。房价上涨如此之快, 价格远远超过购房者的预期, 促使需要购房的人投向小产权房。

3. 土地法律规定较为模糊, 政策提供空间

根据法律的规定, 农村集体所有的宅基地和集体建设上的用地, 农民可以自行经营, 而且农民自建的住房可以进行交易, 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方, 才导致各地小产权房的泛滥, 给合法与非法之间留下了一定的空间, 误以为小产权房是可以自由流转的, 是可以合法买卖的。

二、小产权房合法化的趋势

(一) 在《物权法》上看待小产权存在的局限性

物权即对物的权利是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。在物权法中, 所有权人对自己的动产和不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现实中小产权房是乡政府以营利为目的非法利用乡镇内的土地建造房屋然后进行买卖。房屋的所有权是属于农村集体所有, 房屋所有权依然掌握在农村集体手中, 如果要对房屋行使处分的权利, 权利人只能是村委会或相关组织。房屋使用人没有处分该房产的权利。房主取得的只是对房屋使用或继承的权利, 对于房屋的收益和处分的权利受到限制, 但如果面临国家征收土地, 小产权房的所有权是发生转移的同时也是房屋的使用人和所有权人在权利使用上的冲突, 房屋的所有权并不是属于屋主, 而这房屋是由屋主建设并使用的, 在面临国家征收土地的情况下, 小产权房是处于劣势的, 由于小产权房存在不完整的物权, 对自身权利的维护就很难得到保证, 只能依据法律获得一些救济制度。这体现小产权房的局限性, 也是普通商品房和小产权房不公平对待, 城镇住房有物权法和土地管理法的保障, 房屋所有权人和使用人是一体的, 而小产权房使用人不是所有人, 这在所有权上对居民存在不公平对待。

尽管小产权房合法化是发展的必然趋势, 有需要购买价格低廉的小产权房的人购买小产权房也是市场的选择。但小产权房的存在依然带来了一些局限性。首先, 小产权房本身属于违法建筑。即使受大众喜爱, 小产权房在交易买卖也不能办理产权证, 不能进行交易和买卖, 如果在以营利为目的条件下, 将小产权买卖给本集体以外第三人因无法办理产权证, 第三人的权利也很难得到保障, 如果发生争议时法律也不能保障第三人的权利。其次, 小产权房不能发生产权转移。小产权房是由村政府或乡政府发放产权证, 是不具有国家承认的产权证明, 是不能发生所有权转移的。再次, 如果面临国家征收土地, 小产权房属于建设在集体土地上的房屋, 因购买小产权法没有取得合法的手续, 拿不出相关的证明, 就会得不到相应的的补偿。最后, 小产权房属于新型的房产形式, 质量得不到保障, 在管理上依然存在问题, 会引发相关社会问题。现实中就存在许多小产权房建房质量不合格, 遇到暴雨天气就会出现坍塌的现象。例如, 大连市甘井辛寨子街道, 2003年8月11日就发生小产权房坍塌事件, 坍塌后的小产权房就如同“空中阁楼”;河南信阳市, 由于强降雨一栋小产权房经过雨水的冲刷, 发生了塌方, 直接影响人们的生命安全。

(二) 小产权房合法化的意义

小产权房在我国并没有合法化的法律地位, 但由于我国房地产的火热发展, 普通商品房价格的增长远远超过居民人均收入的增长, 由于收入与支出的不平衡这样价格低廉的小产权房备受大众的喜爱。然而, 合法化的小产权房能抑制增长过快的房价, 同时增加农民的收入进而实现城乡一体化, 这体现小产权房合法化存在一定的积极意义。

1. 降低房地产的成本, 平抑房价

由于目前我国的土地供应渠道狭小和单一, 土地的使用权远远超过城市居民地产建设的需要。然而, 由于我国城市的房产价格一路攀升, 这样价格低廉的乡村小产权房就备受大众的喜爱, 这样不但满足了大众的需要而且还使炒房行为大大的减少, 有利于平抑快速增长的房价, 减轻政府调控房价的压力。因此, 小产权合法化不但可以满足人们对住房的需求, 实现“居者有其屋”, 缓解政府保障性住房的压力。小产权房的建设成本低廉, 只要补交部分税费和土地出让金, 在质量条件允许的条件下可以转换为保障性住房, 小产权房合法化不但有利于平抑房价, 同时也可以使政府的职能更好的实现。

2. 打破城乡界限, 实现城乡一体化

小产权房合法化就意味着承认农村集体土地的流转合法化, 我国现阶段正在进行小城建设和城乡体制改革, 当农村土地的流转合法化时, 大量城市居民进入农村居住, 投资建厂, 使大量的农民在土地的束缚中解救出来, 不再以传统的农业为谋生手段, 有利的促进社会主义新农村建设, 实现城乡一体化。

3. 增加农民收入, 解决三农问题

所谓的三农问题, 是指农业、农村、和农民这三个问题。小产权房的合法化交易, 会使城市居民的资金流向农村, 增加农民的收入。同时小产权交易的合法化, 必然会使大量农村剩余劳动力进城务工, 创造有效的就业岗位, 通过政府培训式教育, 解决制造业和服务业等岗位人员的缺失, 同时也增加了农民的就业机会, 有利的改变了我国农业自给自足的小农经济, 用现代化带动城市化, 解决农村问题。

三、小产权房问题的解决

要解决小产权问题并不能一蹴而就, 对于小产权房存在的现状, 不作为行为才是小产权房数量增长的根源, 这就要求我们每个人都要有所作为, 全面理解而不要误解政府所做的决定, 不要让小产权房变成一个不能解决的社会问题。

(一) 完善有关立法, 加强执法力度

小产权房一直处于法律的灰色地带, 政府管理的缺位和开发商的违规开发都是由于没有完善立法工作, 在立法领域没有相关的法律来约束小产权房, 加之政府执法力度的薄弱, 使小产权房交易愈演愈烈, 最后导致社会上存在大量不合法的小产权房。要想使小产权房能够进入市场买卖, 首先就要完善立法确立小产权房的法律地位。完善《物权法》有关对物权享有平等保护的基本原则, 赋予集体土地上的房屋和国有土地上的房屋拥有平等的地位, 只有小产权房在法律上与普通商品房拥有平等法律地位, 小产权房买卖趋于合法化。并且还要加大政府的执法力度, 一些有安全隐患本应拆除的不合法的小产权房, 政府用强制性的手段, 让其拆除小产权房。

(二) 加强普法知识宣传

完善有关法律, 加强法律宣传, 这样可以避免造成对有关法律的误解, 也可以避免因为不了解相关法律所造成的违法现象, 使小产权在买卖过程中做到有法可依, 用法律来维护买卖人的利益。同时也能提高法制宣传教育, 不断增强广大群众的法律意识和法制观念丰富居民群众的法律知识。加强普法知识宣传使小产权房在买卖中有一定的法律依据使群众了解到小产权房存在是不合法的, 同时还减少了大量的违法买卖小产权房的现象。普法知识宣传使群众了解大量的法律知识形成良好的法治氛围, 对维护社会的长治久安, 为构建和谐社会创造良好的法制环境。

(三) 完善不合理的土地制度, 进行土地承包流转机制

要想在根本上解决小产权房问题就要完善不合理的二元制土地结构, 变集体所有为国家所有, 由于现在大多数的的小产权房存在于集体土地上, 依照法定程序对小产权房进行国有化征收, 对于没有交土地出让金等不合法的违章建筑, 相关所有者补齐应缴纳的税款和土地出让金等来补偿农民的宅基地出让金, 让失去耕地的农民有更好的生活出路, 有利于社会稳定, 有利于经济更好的发展。由国家调控小产权房的交易, 使小产权房合理的转变成商品房, 能与商品房拥有平等的地位, 合法的交易。

(四) 处理现有产权房, 政府应采用不同政策

小产权房问题不是一日问题, 而是由于多年的不作为, 导致小产权房的快速蔓延。对于已经建成的小产权房, 为了避免资源的浪费, 应该采取不同政策。首先, 检测建筑是否符合安全检测标准, 对于符合安全检测标准的应由政府的介入, 实行国有化入股、居民租用, 对已经建成的小产权房进行合理的估价, 政府出资给与补偿。把它改造为普通性商品房或由政府进行接管小产权房建立保障性住房, 重点面向低收入群体和有需要的保障性人群, 把小产权房变成经济适用房或廉租房, 用于当地的社会保障工作, 同时也省去了补交相关税款的麻烦, 或将农民手中的小产权房, 从农民手中进行租用, 这样可以避免大量农民进城务工, 而造成农村出现大量闲置的小产权房, 这样可以避免一些小产权房的违法买卖现象, 又可以完善社会保障工作, 缓解社会矛盾。对于正在建筑的不合法的小产权房, 对它进行安全性质量检测, 如果符合安全质量检测标准的, 补办相关税款, 手续齐全可以继续建筑。如果质量不符合安全质量标准, 应在基础建设阶段进行拆除以避免建成后由此带来的后续人身安全隐患。

(五) 设立特定的监督部门

由于缺乏有效监督机制, 在巨大利益的驱动下, 违法与合法的界限并不能得到关注。非法建筑小产权房, 少数的农民可以获得一定的利益, 开发商可以获得经济收入, 对于地方政府可以提高一定的政绩建设。但小产权房改革所涉及的部门相对较多, 农民、政府、村委会和开发商之间哪一个环节出现了灰色利益关系都会阻碍小产权合理化发展, 只有在此之外设立一个独立的监管部门, 权衡之间的利益关系, 避免一些少数人受利益的驱动去损害大多数人的利益, 这样才能更好的维护人民的利益, 使村民能真正的感受到改革小产权房所带来的好处, 而不至于使权益都在少数政府或村委会个人手中。

城乡一体化是我国经济社会发展的必然趋势, 处理好小产权问题是构建和谐社会的必然选择。对于社会的和谐与发展, 政府应加大对小产权房的治理, 促成城乡一体化改革, 处理好小产权房合法化的相关法律问题, 解决集体用地和国有用地的特殊土地关系, 在完善小产权房合法化交易的同时我们应积极制定相应的预防措施, 即要享受小产权房合法化带来相关利益的同时, 也要积极面对相应的挑战。只有对利益和挑战同等的对待, 才能使小产权房进行合法化的改变。

摘要：近几年, 商品房的价格居高不下, 需要买房的人群压力越发沉重, 然而价格低廉的小产权房就备受大众的喜爱, 一时出现了在不合法的条件下购买小产权房之风。小产权房能否在合法的条件下进行买卖, 是小产权房合法化所面临的重大挑战。同时, 也引起我们对我国现行法律完善的深度思考。

关键词：小产权房,土地制度,农村集体土地,宅基地