房地产抵押价值确认书（精选9篇）
篇1：房地产抵押价值确认书
抵（质）押财产价值确认书
编号：年字第号
工商行政管理局：愿将________抵（质）押给，现双方对所抵(质）押的财产（详见清单）共同确认如下：
一、动产质押物价值为人民币万元。
二、不动产抵押物价值为人民币万元。
三、上述财产总抵（质）押价值为人民币万元。
抵押人（印章）抵押权人（印章）
法定代表人：法定代表人：
（负责人）:（负责人）:
年月日年月日
篇2：房地产抵押价值确认书
抵押人：身份证号：法人代表：联系电话：地址：
抵押权人：
法人代表：联系电话：地址：
为确保房地产抵押额度提供参考依据，抵押双方对抵押人的房地产：房屋坐落：，建筑面积为：平方米；房权证号,土地证号，土地面积平方米，土地房产价值及状况确认如下：
第一条：该房屋租赁情况:①未出租()； ②已出租，但已经过承租人同意()。
第二条：根据现场勘查,房屋主体结构及使用状况：①完好()②基本完好()③轻微损坏()④危险()。
第三条：根据有关房地产估价法律法规，详细考虑影响房地产价格的各项因素，抵押双方一致确认该房屋当前总价值大写为现金人民币（大写）万元，（小写）。
以上房屋状况及价值已由抵押双方经现场勘查共同确认，双方签字即认可。
抵 押 人(签字或盖章):抵押权人(签字或盖章):
法人代表（签字）：法人代表（签字）：
篇3：如何解读房地产抵押价值评估报告
中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于二○○六年一月十三日联合发布了 《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号),通知第四条规定: 房地产估价机构的选用,由商业银行内信贷决策以外的部门,按照公正、公开、透明的原则,择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员,应当具备房地产估价专业知识和技能。那么如何解读房地产抵押价值评估报告,正确理解房地产抵押价值评估报告的内涵已成为我们银行审核人员应该解决的课题,只有这样才能防患金融风险。
房地产抵押价值评估也并非是深不可测的学问,只要我们知悉房地产的价格构成、房地产抵押价值评估的几种基本方法以及房地产抵押价值评估报告内涵就能清楚知道房地产的市场价格,因此我们可以从以下几个方面解读房地产抵押价值评估报告:
1房地产价格构成
在正常情况下,我们知道任何商品的价格是有商品本身的成本、税费、利润所决定的,房地产商品也不例外。房地产商品的成本、税费包括:土地价款、土地开发费用、勘察设计费、管理费、建安成本、城市基础设施配套费、红线内配套费、营业税、城市建设附加费、教育附加费、契税、土地增值税、国有土地使用税、利息等,上述大多成本、费用是客观存在的(勘察设计费、管理费、建安成本、城市基础设施配套费、营业税、城市建设附加费、教育附加费、国有土地使用税、土地增值税),有的费率甚至为常数,并不因为项目的不同而改变,而且我们可以从当地政府招投标网站上取得;土地取得成本可以是近期成交的案例,也可以是一年以内甚至时间更长,但只要是类似或者同一供求圈范围内通过适当修正就可以,这些案例我们也可以从当地政府招投标网站上取得;至于利润率, 正常情况下一般为行业平均利润率,当然按照项目的风险不同利润率也不同,风险越高利润率也越高,根据我们国家现状,房地产项目利润率大小一般按以下排列:商业房地产、住宅房地产、工业房地产。
知道房地产的价格构成,我们就不难判断抵押房地产价格。
2房地产抵押价值评估几种基本方法
根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/ T50291一1999),房地产估价常用的方法有:成本法、市场比较法、收益法、假设开发法。不同的方法适用于不同评估对象,所以我们进行以下分析:
2.1成本法
成本法的基本步骤为:搜集有关房地产开发的成本、 税费、利润等资料→估算重新购建价格→估算折旧→求取积算价格。
其基本公式如下:积算价格=重新购建价格-折旧
该方法适用于工业房地产评估,也就是将所有成本、 税费、利润叠加后减去折旧,以此来评估房地产的客观合理价格。
2.2市场比较法
比较法的基本步骤为:搜集交易实例→选取可比实例→建立价格可比基础→进行交易情况修正→进行交易日期修正→进行房地产状况修正→求取比准价格。
其基本公式如下:估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
该方法适用于住宅、商业房地产评估,也就是通过对在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
2.3收益法
收益法是运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点的价值, 求其和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。
收益法公式:Ⅴ=a÷r×[1-1÷(1+r)n]
式中:
Ⅴ—房地产的价格;
a—房地产的净收益;
r—房地产的资本化率;
n—房地产的使用年限或尚余收益年限。
该方法比较适用于商业房地产评估,即购买一宗一定使用年限的房地产,等于在这个年限内可以在将来源源不断地获得年净收益,那么,把现有的一个货币额与这将来源源不断地获得的年收益之和等同起来,这个货币额即是该房地产的价格,称为收益价格。
2.4假设开发法
预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费和利润等,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
该方法比较适用于国有土地使用权评估,也就是土地使用权价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费。
懂得了房地产评估的几种基本方法,我们就不难判断抵押房地产价格。
3房地产抵押价值评估报告内涵
一份完整的房地产抵押估价报告包括二方面内容, 一是房地产抵押结果报告,二是房地产抵押技术报告,内容不同其作用也不同。估价结果报告所反映的是估价对象于估价时点的抵押价值,也就是仅仅是个结果而已,而技术报告反映的是估价过程,它包括一些参数,且这些参数是客观存在的,如土地使用权单价、勘察设计费、管理费、建安成本、城市基础设施配套费、红线内配套费、营业税、城市建设附加费、教育附加费、比较对象单价、交易时间、坐落位置、商业房地产年纯收益等,这样我们就能看到评估的整个过程。
4使用抵押结果报告、技术报告时应注意的事项
4.1使用房地产抵押结果报告应注意的事项
(1)房地产抵押估价报告的名称应当为“房地产抵押估价报告”,由房地产估价机构出具,加盖房地产估价机构公章,并有至少二名专职注册房地产估价师签字。
(2)抵押估价报告中的估价目的正确的表述是:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。只有明确了抵押价值估价这一目的,估价结果才能是客观合理抵押价值。因为估价目的不同,同一标的物估价结果也会不同,所以必须明确估价目的。
(3)抵押估价报告中的价格定义正确的表述为:抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。
(4)应有反映估价对象外观、内部状况和周围环境、 景观的照片。有了抵押房地产现状图片,银行审核人员就能比较直观地了解抵押物现状、成新、朝向、区位及对外交通便捷程度。
(5)应当有估价对象的变现能力分析。通过变现能力分析,可以使银行了解抵押房地产在快速变现时能实现的价值,同时增加了估价机构评估责任和评估难度。
(6)估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计, 不得超过一年。
4.2使用房地产抵押技术报告应注意的事项
技术报告反映的是估价过程,他包括一些参数,如土地使用权单价、勘察设计费、管理费、建安成本、小区配套费、营业税、城市建设附加费、教育附加费、比较对象单价、交易时间、坐落位置、商业房地产年收益等,因为这些参数是客观存在的,并且大多可从当地政府网站取得,因此我们要重点审核以下几个方面:
(1)如果用成本法估价,应注意土地取得成本、开发成本、有关费税和利润是否高估,折旧是否低估。
(2)如果用市场比较法估价,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,应当对可比实例进行必要的实地查勘。
(3)如果用收益法估价,应注意收入是否高估,运营费用是否低估,选取的报酬率或者资本化率是否偏低。
(4)如果用假设开发法估价,应注意是否高估未来开发完成后的价值,是否低估开发成本、有关费税和利润。
综上所述,当我们知道了房地产的价格构成、房地产评估的几种基本方法、房地产抵押价值评估报告内涵,掌握了使用房地产抵押结果报告及使用房地产抵押技术报告应注意的事项,解读房地产抵押价值评估报告就会变成一件很容易的事。
5解读房地产抵押价值报告的重要性
解读房地产抵押价值报告其目的也是为了更好地为银行防范金融风险服务。房地产抵押贷款过程中,各金融机构基本上是按照抵押物的评估价值来确定抵押贷款额度,如果房地产抵押价值评估过高,就容易造成信贷风险,如果评估价值过低,抵押的担保作用就难以充分发挥。因此,房地产抵押价值评估是银行有效防范金融风险的关键性环节。
通过解读房地产抵押估价报告的内涵,可以真实披露房地产的权属状况,防范抵押房地产权属存在瑕疵带来的处置风险。拟抵押房地产是否合法抵押物,可以通过房地产估价师的估价活动,进行专业调查披露。依据 《城市房地产抵押管理办法》(建设部98号)规定,以下房地产不得设定抵押权:1权属有争议的房地产;2用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;3列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;4已依法公告列入拆迁范围的房地产;5被依法查封、扣押、临管或者以其他形式限制的房地产;6依法不得抵押的其他房地产。
通过房地产抵押估价可以调查房地产抵押行为的合法性,防范房地产抵押行为不规范带来的操作风险。《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》(建设部98号)等法律法规,对房地产抵押行为做出了很多具体的规定和要求,其中包括:房屋和房屋占用范围的土地必须同时抵押、国有企业和事业单位的房地产抵押必须符合国有资产管理的有关规定、集体所有制企业的房地产抵押必须经集体企业职工代表大会通过并报上级主管机关备案、 共有房地产的抵押必须征得共有人的书面同意、预购商品房的抵押必须符合商品房预售条件等等。这些条件也是相当复杂,基于此,房地产抵押行为是否符合相关法律法规,正确解读房地产抵押行为的合法性,可以进一步防范金融风险。
通过房地产抵押估价可以客观地判断房地产抵押价值,防范抵押房地产价值判断不客观带来的价值风险,由于房地产同时具有独一无二和价值量大两个特性,无论从专业角度、能力要求,还是从防范风险的角度看,金融机构很难依靠自己的力量确定房地产的抵押价值,更难以预测处置抵押房地产时的价值。因此,只有委托专业的房地产估价机构,房地产估价师遵循独立、客观、公正的估价原则,根据抵押房地产的特性,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响抵押房地产价值的诸多因素进行综合分析后,对抵押房地产的价值进行动态估价,从而能让金融机构内审人员直观读懂房地产抵押价值报告,更好的了解押品的特性,减少押品的贷款风险。
6对我国房地产抵押价值评估的一些建议
为了更好地读懂房地产抵押价值评估报告,从目前来看,需要从以下几方面进行改进和完善。
6.1建立房地产抵押市场信息预警、预报制度
房地产抵押市场信息,是房地产市场信息的一部分, 与国家产业政策、担保立法、保险等业务信息相关,只有通过与权威的房地产估价机构合作等形式,建立和完善房地产抵押市场预警、预报制度,是实现经济繁荣和规避抵押风险的要求所在。呼吁建立一个与信贷风险有关的信息系统,建立相关业务联网,信息共享,确保信贷安全。
6.2着重考察抵押物的变现能力
金融机构发放抵押贷款时,是将抵押物作为金融资产安全性的保证,当违约行为出现时,金融机构可以通过处置抵押物收回已放出的贷款。因此,房地产抵押价值评估的着力点,应是抵押物未来的变现价值。估价时,对预期不确定的因素要充分考虑,尤其是要分析其市场变现能力。在估价方法的选择上,由于商业房地产的价值主要是由现有和潜在的收益能力决定,因此更宜选用收益法评估其客观价值,并以成本法为辅助方法;对于居住类房地产,当投机盛行存在房地产泡沫时,运用收益法能更好地得到住宅的内在合理价格;对工厂厂房、仓库等具有个别性和特殊性的房地产,则主要采用成本法进行估算。笔者在实践中总结得出了下列的商品房变现率分析表,供同行们参考。首先要对影响变现率的相关因素进行充分的定性分析,然后才能得出定量的变现率,影响变现率的因素可以归纳为品质、转让属性、潜在市场状况和变现期限四个方面,具体分析内容如表1。
6.3相关行政主管部门也应该履行好服务职能
除了正确解读房地产抵押价值评估报告,相关行政主管部门也应该履行好服务职能。在房地产金融风险防范中,也需要房地产、土地等主管行政部门完善产权登记程序,房地产评估行业主管部门及时完善房地产估价师执业资格制度,进一步加大房地产估价市场监管和执法监察力度,完善市场运行和监管规则,进一步建立和健全房地产估价机构和房地产估价师信用档案,切实解决好房地产估价市场存在的问题。
此外,在评估过程中,也会碰到在选用市场比较法时市场资料和价格信息难以收集,甚至收集的资料明显偏离市场的真实情况,这也就需要我们相关行政主管部门在市场信息的采集上保持客观真实,在信息的发布上保持公开、透明。
结束语
篇4：房地产抵押价值评估问题探讨
【关键词】房地产；抵押评估；问题探讨
就目前国内房地产行业的现状而言，房地产行业属于固定行业，保值性和增值性是其最重要的特点。随着经济的发展，金融机构对贷款风险管理的要求也越来越高.房地产抵押担保具有不宜转移和价值大的特点，因此，在金融机构中，以房地产抵押的担保方式颇受欢迎。房地产抵押贷款使金融领域更为安全、可靠。然而，在目前房地产抵押价值评估的过程中出现了不少的问题。比如抵押手续不够完善，评估工作缺乏合理性以及抵押环节不科学等。这些问题对房地产抵押价值评估工作的顺利开展产生了严重的影响，并且制约整个房地产经济以及金融领域的发展。因此，改善房地产抵押价值评估现状成为了工作中的重中之重。
一、抵押贷款价值类型
目前，在房地产抵押价值评估中对抵押价值的定义存在3种观点，分别包括市场价值、清算价值和抵押货款价值。
1.市场价值
抵押价值=市场价值-风险调整值-政府税费-处置抵押物过程中的费用-应补地价
虽然上述计算方式看上去容易操作，但是在实际的操作环节中，也会存在诸多的问题。因为银行在进行放贷的时候是按照评估价值的50%～70%之间进行放贷的，这样的重复扣除就会导致风险的发生，给融资人的利益带来损失。
2.清算价值
选择清算价值的人通常认为银行是为了预防借款人在借款到期时，出现有意或者无意的违约行为。在出现违约之后，如果商业银行的放贷额度大于抵押物的清算价值，那么便会给自己带来严重的损失，只有把按照清算价值进行评估，在违约时才能够有效避免或者降低因违约带来的损失。
3.抵押贷款价值
采用抵押贷款价值，需要应对多变的房地产市场，并且不定期的修改评估结果，抵押贷款的价值评估中需要综合多方面的因素，要想获取抵押贷款价值，需要花费比市场价值更多的努力，在实际的操作过程中，也会存在很大的困难，并且我国的房地产抵押价值评估起步较晚，房地产业的市场波动性也很大，所以，在频繁波动的房地产业经济中，采取此种方法的可行性不大。
二、房地产抵押价值评估中存在的问题
根据目前房地产抵押价值评估工作的现状来说，在抵押评估的工作当中，首先要先对房地产价值进行评估，最后确定抵押价值时要根据评估的结果来发放贷款。根据目前银监会、人民银行以及建设部提出的文件规范，对抵押权人和抵押人通过协议的方式来实现评估抵押，这种方式能够有效地提高工作效率，确保贷款双方都享有议价自主权，此外，还能够在一定程度上节省评估费用，从而确保房地产抵押价值评估工作的顺利开展。但是，在实际的工作中，存在诸多问题，严重影响了行业的发展。通过研究分析，笔者归纳出在抵押评估工作中所出现的问题，并提出相关对策，主要表现在以下几个方面：
1.缺乏抵押评估知识
在抵押评估工作中，时常会出现因为银行信贷人或金融机构缺乏房地产抵押价值评估的专业知识，在实际的评估过程中无法估算房地产的价值。抵押评估人不仅需要拥有广泛的知识面和精通的业务能力，更需要具有对房地产评估的专业能力。抵押评估人如果在实际操作或者理论知识方面有所欠缺，在对房地产行业进行客观合理的评估存在很大的问题。
2.缺乏相关的法律知识
如果信贷人缺乏有关于抵押评估法律知识，在一定程度上就会导致信贷人无法正确判断房地产的有效性、合法性和科学性。房地产抵押评估的效果跟房地产的性质有着密切的联系，并且房地产的价值也与其性质息息相关。因此，当信贷人不能够完全掌握相关的法律知识时，就会出现实际价值与抵押评估价值出现大的偏差，从而使抵押评估结果受到影响，甚至出现无效现象。
3.协议定价方面存在负面影响
在进行房地产抵押评估的过程中，协议定价存在的主观随意性较大。如果受到利益的驱动，部分信贷人员会利用自身工作的便利条件，对抵押物品进行高估。此外，银行会为了降低风险对抵押物进行低估，导致借款人的合法资产受到限制，最终会对房地产抵押评估方、银行部门以及金融机构的利益产生影响。
在房地产抵押价值评估工作中，出现的问题会造成抵押物评估失真和贬值的现象，从而导致难以对抵押物进行处置，甚至会对银行信贷的资金使用率产生严重影响。
三、房地产抵押评估工作的改进建议
具体的对策包括以下几个方面：
1.强化信贷人员的道德教育
在银行和金融机构中，从事房地产抵押价值评估的信贷人员，不仅需要具备良好的理论知识和业务能力，还需要专业的职业道德素质。只有这样，才能有效地增强房地产抵押价值评估工作的客观性，保证以公平、公正的原则进行评估。此外，要避免对抵押物评估价格不公的现象，确保当事人的利益不受侵害。因此，信貸人员的职业道德素养对房地产抵押价值评估工作的顺利开展发挥着至关重要的作用。
2.加强学习房地产法律知识，严格审查抵押物的合法性和抵押性
银行和金融机构要积极贯彻和落实信贷人的学习制度，信贷人要了解相关的政策，确保能够在评估过程中做出正确的判断，提高抵押的有效性和合理性，从而有效规避银行或金融机构资金受到威胁的风险。房地产抵押评估工作涉及到的法律知识包括《担保法》、《城市房地产管理法》以及《土地管理法》，其中，在房地产抵押价值评估中，对《担保法》的范围作出了明确的规定：法律上认可的财产抵押包括房地产抵押人享有房屋以及抵押地上的定着物，抵押人享有国家土地的使用权及房屋等地上的定着物；此外，法律上不认可的财产抵押物包括耕地以及相关的土地使用权；土地的所有权；不明确的所有权或者是有争议的财产，还包括学校、医院等一些公益性质的部门。在进行房产抵押之前，首先要先确定房地产的产权归属，以免对评估结果带来影响。
3.准确评估抵押物的价值
在遵循估价原则的同时，除了按照估价程序和选择适当的估价方式，还需要结合房地产自身的价格等有关因素，最终确定估价的标准。在进行房地产评估的过程中，要做到诚实、客观、公平、公正。要科学地进行价值判断，提高房地产估价和估算水平，这就要求房地产在进行抵押评估之前，信贷人和评估部门需要明确估价的哪个方面出现了问题。目前，进行房地产评估的方法包括：比较法、收益法和成本法。其中，比较法主要是根据估价对象的近期交易情况，为成交价格提供重要的判定依据。收益法，就是选取合适的资本化率对其进行折扣，之后再累计处理，这是一种超前的估价行为。成本法主要的估价方法是开发或者建造的一个大的项目，提出更为合理的估价方式。
4.完善评估制度及其抵押手续
在进行房地产抵押价值评估的过程中，发放抵押贷款必须由抵押部门严格审查、评估之后方可发放，并且需要按照严格的评估流程。银行可以成立评估机构，对抵押物的价值进行评估，抵押物评估方式一方面提高了评估效率；另一方面能够方便了贷款人，使企业自身的市场竞争力得以提高。在房地产抵押评估价值过程中，可能会遇到一些复杂的房地产，银行无法进行评估时需要委托专业的评估机构，进行正确合理的评估。此外，房地产抵押价值评估需要不斷地完善抵押价值手续，从而为评估报告提供更为准确的依据。
工作人员在拿到有关房地产相关部门的评估报告之后，必须认真却独，查看抵押估价定义、估价时点以及最终结果等事项，最终为核定抵押物价值提供可靠的依据。在估价定义中，包含了土地的用途、开发程度以及剩余使用年限等，如果使用用途出现变化，必须对定价进行重新定义。在进行房地产抵押价值评估时，必须充分考虑抵押贷款的风险，要按照房地产的发展情况，做出合理的预期价值。
四、结束语
综上所述，要想保证房地产抵押价值的评估报告具有合理性和准确性，需要在银行进行评估时，保证遵循公平、公正的原则。同时，在进行房地产抵押价值工作的过程中要尽量做到规避风险，将风险最小化，以保障抵押人的合法权益，降低资金损失的发生概率。为了抵押评估行业拥有更标准、更规范的环境，能够进一步促进我国房地产抵押价值评估工作的顺利开展以及其抵押贷款业务朝着更为标准的方向发展。
参考文献：
[1] 赵华平，张所地. 房地产的预期评估研究[J]. 城市问题. 2014（01）.
[2] 王燕. 当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J]. 对外经贸. 2012（12）.
篇5：房地产抵押价值协议(工行)
甲方：工商银行股份有限公司咸宁市泉山支行
乙方：胡柳
根据《建设部、人行、银监会关于房地产抵押估价的指导意见》，工商银行咸宁市泉山支行（甲方）为了在发放房地抵押贷款前确定抵押价值，甲方根据乙方提供的房地产有关手续，实现了实地查勘，市场调查与查证，同时根据双方商品房交易合同协定的购房价格，对乙方所购的房地产在2013年1月8日前所存在的价值如下：
一、房地产价值。乙方拥有的房地产坐落于咸宁市银泉大道288御龙花园第25幢1单元902号房，占地面积以国土局分摊面积为准，建筑面积68.05平方米，可以认定双方签订商品房买卖合同价格为196000元，建筑面积以房测量为准。
二、协议抵押价值。经甲乙双方协议，乙方所有的房地产在甲方抵押价值人民币为196000元整。
三、协议一式三份。甲方一份，乙方一份，咸宁市房地产管理局一份，共三份，效力相同。
甲方：乙方：
法定代表人：
篇6：房地产抵押价值确认书
一、未办理抵押登记房地产抵押合同的效力
合同的成立和合同的生效是两个不同的问题。当事人就合同内容达成一致形成合意,则合同成立;而合同的生效则意味着法律是否认可当事人已经达成的合意,这需要根据合同生效的一般要件和特殊要件来判断。在合同生效的一般要件,即当事人具有相应的民事行为能力、当事人意思表示真实、合同内容合法三个要件都满足的情况下,合同的生效还需要看法律是否有特殊要件的要求,即《合同法》第44条规定的“法律、行政法规规定的应当办理的批准、登记等手续”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释 ( 一 )》第9条对“批准登记”进行了区分性的规定,据此,合同的登记分为两种不同性质的登记,一种是影响合同效力的登记,一种是不影响合同效力的登记。当事人书面签署不动产抵押担保合同表明当事人就抵押担保事项形成了合意,抵押合同自此成立。那么,已经成立的房地产抵押合同是否需要登记,以及这种登记对抵押合同的效力影响又如何?这个问题在《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)和《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)中有不同的规定。
《担保法》第41条和第42条规定,当事人以土地使用权、建筑物、林木、航空器、船舶、车辆、企业的设备和其他动产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。而《担保法》第43条规定:“以其他财产抵押的,可以自愿办理抵押物登记,抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。”显然,《担保法》第41条、42条规定的是抵押合同的登记生效主义,如果没有进行登记将影响合同的生效;而第43条规定的是抵押合同的登记对抗主义,如果没有登记不会影响合同的效力,只是不能对抗第三人。房地产抵押合同的登记属于前者,据此,已经成立但没有登记的不动产抵押担保合同不生效。以上《担保法》确认的抵押合同登记生效制度给实践带来了很大的混乱和困扰。如果把登记作为抵押合同的生效要件,就意味着只要抵押人拒绝登记,合同就不具有法律效力,合同当事人不仅没有抵押权,也没有根据有效合同设定抵押权的债权,债权人无权要求抵押人设定抵押,使抵押合同的目的落空。这种以抵押登记作为抵押合同生效要件的制度,等于允许当事人尤其是抵押人在抵押登记前随时可以任意地否认抵押合同,已经签署的抵押合同对其没有丝毫的法律约束力,为不讲诚信逃避责任的恶意当事人提供了保护伞,从逻辑上讲是荒谬的。
随着理论界对物权变动原因与结果的区分理论的逐渐认识和深入探讨,我国《物权法》成功区分了合同与基于合同的物权变动,从而对“登记”的法律效果有了清楚的认识。所谓区分原则,即在发生物权变动时,物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实,它们的成立生效依据不同的法律原则。按照区分原则,物权变动的原因是指以发生物权变动为目的的基础关系,属于债权法律关系的范畴,其成立以及生效应该依据《债权法》、《合同法》来判断。而物权变动的结果是指发生了物权的设立、移转、变更与消灭,由《物权法》对其进行规定。根据区分原则,“登记”是产生不动产物权变动结果的必要条件,而非不动产物权变动原因的要求。在不动产抵押中,“未登记”只影响不动产抵押权的设定,并不影响房地产抵押合同的生效。我国《物权法》第15条确认了区分原则:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”同时,《物权法》第180条和第187条规定:以建筑物和其他土地附着物,建设用地使用权,以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权,正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据《物权法》的规定,欲基于合同行为发生物权变动的法律效果,最低限度需要同时满足两项条件:其一, 当事人之间需要存在生效的合同行为;其二, 当事人需要采用法定的公示方法。不动产登记是不动产物权变动的方法,登记与否会影响不动产物权变动的效力,但并不影响导致不动产物权变动的原因即合同行为的效力。
根据新法优于旧法的法律适用原则,《物权法》的上述规定取代了《担保法》的相应规定,理顺了登记在不动产抵押中的法律后果,即不动产抵押权的设立采取登记生效主义,登记是物权变动要求的公示形式,其产生的是抵押权这种物权发生变动的法律效果,登记与抵押合同生效没有关系,房地产抵押合同并不依赖于登记而是根据《合同法》独立地发生法律效力。未办理抵押登记的房地产抵押合同只要符合合同三个一般生效要件就是有效的合同。
二、未办理抵押登记的房地产抵押合同债权人请求权
对于生效但未办理抵押登记的房地产抵押合同,由于抵押权尚未设立,故抵押合同债权人(因为抵押权因未登记而没有设立,故对其不应称抵押权人,本文称其为抵押合同债权人。抵押权人适用于抵押合同生效并经过抵押权登记的情况,而抵押合同债权人适用于抵押合同生效但未经抵押权登记的情况)不能直接主张抵押权,但抵押合同有效故债权人可以根据生效的抵押合同向抵押人主张合同权利。抵押合同债权人可以向抵押人主张什么样的债权请求权?笔者认为,未办理抵押登记的房地产抵押合同债权人对抵押人享有以下请求权。
(一)登记请求权
所谓登记请求权,是指登记权利人对登记义务人所享有的请求其履行登记义务或协助履行登记义务的权利。根据《房屋登记办法》第12条、《土地登记办法》第7条和《城市房地产抵押管理办法》第30条的规定,不动产物权登记以共同申请为原则。也就是说,不动产抵押登记的完成需要当事人的共同申请,倘若一方当事人不配合登记,则抵押权设立就无法完成,因此,赋予房地产抵押合同当事人登记请求权就非常有必要。对于登记请求权的权利人和义务人如何确定,学界有不同的观点。有的学者将“是否因登记而直接受利益”为标准来区分登记权利人和登记义务人,即因登记而直接受利益者为登记权利人 ; 反之 , 因登记而不受利益者则为登记义务人。而登记请求权即是登记权利人所享有的请求登记义务人协助其进行登记的权利。有的学者则认为 , 原则上登记双方当事人均可从登记中获利,很难根据是否从登记中获利来区分登记权利人和登记义务人。因此,登记义务人若无法律或合同的确定,双方当事人均负有办理登记的义务。换言之 , 当事人双方均享有登记请求权。
笔者认为,关于登记请求权权利人和义务人的确定应当根据具体情况讨论,不能一概而论。由于本文讨论的是抵押合同债权人合同权利问题,故而在此不对抵押人的登记请求权进行讨论。从抵押合同作为设权合同的设定抵押权目的来看,不论抵押合同是否有登记请求权的约定,债权人对抵押人享有登记请求权。此种登记请求权, 由于系物权变动所必须, 故即使当事人未约定, 亦当然存在, 为合同的法定条款。
根据物权变动原因与物权变动本身的区分原则,抵押合同产生抵押登记的登记请求权,登记请求权的行使结果是进行抵押登记,登记以后才会产生抵押权,抵押合同并不会直接产生抵押权,可见登记请求权是抵押合同最主要的效力,也是债权人最主要的合同权利。如若抵押人拒不履行登记,债权人可以依据未办理抵押登记的抵押合同向其请求配合办理抵押登记,并追究违约责任。
(二)抵押物债权担保请求权
债权人主张登记请求权,往往是在主债权实现并还未出现不能受偿的风险时,通过要求抵押人协力完成房地产抵押物登记从而享有抵押权来担保自己债权的实现。而在主债权已经出现不能受偿时,债权人此时再去主张登记请求权——先完成抵押权的设定再主张抵押权的实现,显得程序冗长,那么,此时债权人对抵押人有没有除登记请求权以外的其他合同请求权?
有观点认为,这时仍然存在抵押合同上的担保权,在未办理抵押登记的情况下,抵押人与债权人之间所创设的这种担保权在性质上属于债权,是介乎保证与抵押之间的不规则担保,属于非典型担保之一。这种观点有一定道理,但笔者认为应当视情况而定,此问题需要讨论抵押合同没有办理抵押登记的原因,不同原因,可能有不同的结果认定。
如果抵押合同的抵押人已经履行了协助登记义务而债权人基于自己的某种考虑不去完成登记程序,根据抵押合同设权的目的,可以认定为债权人放弃了登记请求权或者说放弃了在抵押物上设定抵押权的权利,在没有其他证据表明抵押人仍然愿意以抵押物的价值进行债权担保的情况下,就不能认定债权人对抵押人拥有请求承担担保义务的权利。换句话说,不能因为抵押人承诺愿意提供物权担保,但物权没有形成时,就产生取代物权担保的债权担保。
根据合同自由原则,抵押人仅承诺“通过设定抵押权对债权人进行担保”,并没有承诺“以另一种债权担保方式对债权人进行担保”。但是,有证据证明,“不去进行抵押登记是债权人和抵押人的一致意见,同时抵押人也同意即使不办理抵押登记仍然对债权人以担保物负有担保义务”。这时可以视为双方将以设定法定抵押权为目的的合同变更为抵押人向债权人提供一种新型担保义务的合同。变更后的抵押合同可以看做是当事人之间就特定财产(即抵押物)履行债务所作的预先安排, 在不存在其它利害关系人的情况下, 这种履行债务的安排在当事人之间当然具有拘束力, 在债务人不能清偿债务时, 有义务按照抵押合同的规定, 以合同标的清偿债务。
据此,在债务履行期届满债权人未受清偿时,债权人可以请求抵押人将提供的特定担保物折价或以特定担保物拍卖、变卖的价款受偿。根据契约自由原则,这种内容不违反法律强制性规定,可以得到法律认可。这不是一种像抵押权那样的物权担保方式,而是一种和保证接近的债权担保方式。这种担保与保证、抵押这两种担保方式既有相同之处又有明显不同。与保证相比,两者均属于债权担保而不属于物权担保,但保证以保证人的不特定财产进行担保,而这种担保则将担保财产特定化,但是这种特定化的财产担保由于仍然属于债权担保,因此只能对抗债权不能对抗物权;与抵押相比,两者均将担保财产特定化,但抵押属于物权担保而这种担保属于债权担保。
总之,在房地产抵押合同债权人和抵押人一致同意的情况下,未办理抵押登记的抵押合同债权人对抵押人享有要求其以特定担保物的价值实现对债权人的类似于保证的债权担保的请求权。
三、结论
篇7：房地产抵押贷款怎么玩
在朋友的提醒下，罗骏试着用厂房抵押的形式向银行申请贷款。“没想到这办法还真管用了。”由于厂房是罗骏多年前购置下来的，而非租用，所以银行很快接受了他的抵押贷款申请，为公司提供了80万元贷款，加上可支配的流动资金，他顺利购下了这批面料。
房产抵押方便企业贷款
毋庸置疑，房产抵押贷款是中小企业获得贷款最为方便的一种渠道，基本上，各家银行都可以提供这一融资方式。由于目前中小企业中，有房产的占据了多数，也使得这一方式更具可行性。
据了解，房产抵押贷款对房产的属性界定非常宽泛，既包括了营业用房、办公用房，如商铺、写字楼、宾馆酒店等，也包括住宅。因此，在银行的房产抵押贷款产品中只要没有特别注明是商用房抵押贷款，那么即使企业所使用的经营或办公用房是租赁的，只要企业主有个人房产，也可以作为抵押物为企业申请贷款。
这对很多小企业主来说是十分有利的。因为很多老板的个人资产和企业资产往往划分不明，企业的账目报表并不规范，甚至一些老板为了合理避税的目的，会造成企业资产比实际少的情况，而这些都可能给融资制造麻烦。
据银行信贷员介绍，不少小企业主的财务报表都很“难看”，但深入实地考察，却会发现情况要好于报表所呈现的，企业的资产很可能隐藏在报表以外。在这种情况下，如果企业使用房产抵押的方式申请贷款，成功率要高出很多，在审核时往往可以“加分”不少。
部分房产融资有难度
不过，也并非所有的房产都可以抵押贷款。比如，房龄超过20年或户型小于50平方米的房产可能较难抵押。因为对于申请贷款的房产，银行都需要评估其变现能力，而这种类型的房产可能变现能力较弱，所以银行在受理时会相对谨慎。
又如，产权属性不明确的房产无法用作抵押。产权不确定的房产主要包括：未满5年的经适房、小产权房、不能提供购房合同、协议的已购公房、不能提供央产房上市证明的央产房、租赁而来的厂房、办公用房等。因为产权属性不能确定，所以不具备申请房产抵押贷款的先决条件。
此外，尚在按揭中的房产往往不能直接抵押。有银行表示，由于按揭中的房产抵押他项权尚在银行手中，产权实质上处于暂时移交状态，不具备完全产权，因此借款人并不具备该房产的抵押支配权。如果企业主想通过这类房产申请贷款，就必须先将按揭中未还款部分还清，然后再用已经还清贷款的房产申请贷款。现实中，倒也有从不成功变为成功的案例。
上海睿元有限公司是一家成立于2008年的加工型小企业，目前的员工数量达到300人，年销售额2000多万元。由于公司前期投入了大量资金用于研发，并没有购买厂房等固定资产，所以当睿元想要申请银行贷款时遇到了障碍。“因为我们是第一次申请贷款，所以每家银行都很谨慎，要求必须有房产抵押。”企业负责人告诉记者，在多次碰壁后，他们终于在招行小企业信贷中心的组合方案下获得了400万元贷款。
原来，招商银行小企业信贷中心在与睿元接洽后发现，企业负责人拥有一套价值400万元的个人按揭房产，目前还余有按揭贷款120万元左右。针对这一情况，小贷中心提出了一个方案，先将此房产按揭银行转为招商银行，再以此房产余值部分提供160万元的抵押贷款，同时，结合睿元获得的价值500万元的订单，合计为其提供400万元的贷款。
二次抵押房贷并非不可行
实际上，像睿元这样的情况，也属于二次抵押的一种，据了解，目前银行真正可行的二次抵押房产一般是企业提供的个人按揭房产。开展这种业务大多会要求按揭贷款在本行进行。
原因是，如果两个贷款行并非一家，一旦出现企业逾期，不能还款，在房产处置时会牵涉到两家银行，增加操作难度。所以遇到此类业务，一般银行会要求房产主把抵押贷款做个转移手续。
银行有关专家表示，二次抵押贷款对企业的好处在于，首先强化了担保方式，更容易获得贷款，其次随着时间推移，房产按揭部分的还款可以降低贷款金额，空出来的部分可以变成现金，为企业提供营运资金的支持；三是房产增值部分可以变为现金。
而之所以能做二次抵押的企业厂房、商铺比较少，是因为较多银行在为一家企业提供房产抵押贷款时，会提出要求，不能在其他银行做二次抵押贷款业务，所以，尽管不少银行可以接受二次抵押方式，但业务量较少。
在上家银行没有提出相关要求的前提下，同时，在房产价值与抵押贷款金额相比有较大空间的情况下，不少银行会接受二次抵押，上海农商银行就是其中之一。据有关负责人介绍，若首次贷款就在上海农商行进行，申请的成功率会高出许多。前后两次的授信额度一般不超过抵押物价值的70%。而如果首次贷款并非在农商行进行，企业可找担保公司提供剩余价值追加抵押担保，或是反担保给政策性担保公司。
企业资质良好也是房屋二次抵押贷款成功的重要条件，银行会考虑，一旦出现逾期，房产处置涉及到两家银行，难度较大，所以，银行只有对企业自身经营情况比较认可、风险性较小的情况下，才会同意二次抵押贷款。
篇8：房地产抵押估价的相关问题
一、估价结果是市场价值还是抵押价值
《房地产估价规范》 (以下简称《估价规范》) 第6.4.3条规定:“房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。首次抵押的房地产, 该房地产的价值为抵押价值。”《房地产抵押估价指导意见》 (以下简称《指导意见》) 第四条规定:“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值, 等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”可以看出, 无论是《估价规范》还是《指导意见》, 都确认房地产的抵押价值就是该房地产在抵押时的市场价值。这里有一个法律问题, 抵押是担保的一种形式, 而担保要求相对应。相对应有两重含义, 一是担保针对的是主合同债权, 即相对应于贷款合同;二是担保与主合同债权等额。比如, 贷款100万元人民币, 可以用100万元人民币存款或相当于100万元人民币的外币存款来担保。可是为什么提供市场价值100万元的房地产作为抵押物, 却只能贷到60～70万元的贷款呢?这里为什么就不对应了呢?这说明, 贷款人认为, 市场价值100万元的房地产其抵押价值只有60～70万元。在抵押时, 100万元的房地产与100万元的银行存款不等值。没有哪一个贷款人会按房地产市场价值的100%贷款给你, 因为房地产的市场价值不是它的抵押价值。房地产的抵押价值应当是房地产在贷款到期时受短期强制处分等因素限制状态下的价值, 或者说是房地产作为抵押物在抵押市场上被债权人共同认可的价值。从估价实践来看, 我们在为金融机构提供的房地产抵押估价报告中的表述是:“确认估价对象在估价时点的公开市场价值为———元”, 这里并没有提到抵押价值。我们认为, 这是正确的, 因为我们评估的的确不是抵押价值, 抵押价值是贷款人在自行考量未来市场风险和短期强制处分等因素后通过确定贷款比例来确定的。
二、怎样理解房地产抵押估价的谨慎原则
建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合印发的《房地产抵押估价指导意见》引入了一个新的估价原则。要真正落实谨慎原则, 需要有关各方协调配合, 首先估价机构要自律, 要严格遵守《估价规范》和《指导意见》要求, 真正为金融机构的长远利益着想, 为其降低风险着想;基层金融机构也要谨慎, 不要迫于竞争、眼前利益, 放弃风险意识;上级金融机构要支持估价机构坚持原则, 保证选用的都是比较谨慎的估价机构;学会等管理部门也可以制定一些定量的指标, 比如, 可以规定抵押估价必须用两种以上的估价方法 (特别是收益法) , 可以规定一下参数选定范围。
《指导意见》还引进了一个新概念——法定优先受偿权利。法定优先受偿权利除了《指导意见》明确的发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额之外, 还包括《担保法》第四十七条、《破产法》第三十四条有关规定确定的优先于抵押权的一些债权和物权, 还有并非法定优先受偿权利但是对房地产抵押价值有不利影响的某些因素, 如抵押人已经收取的长期出租益、欠缴的水电费、物业管理费等, 如果估价师了解到了, 也应当在估价报告中披露, 这样才符合谨慎原则。
三、房地产抵押估价的几个具体问题
1. 模板与培训
抵押估价报告有较多的程式化部分, 日常工作中我们遵照《估价规范》要求, 同时考虑方便使用和估价机构人力物力节省的需要, 组织有经验的估价师按办公、住宅、商业等不同用途物业制定报告模板, 同时制作各类测算表, 对各类表格进行公式编辑和表间链接。在深圳, 抵押估价报告需要测算预计税费, 同时各家银行对预计税费的计取要求各不相同, 即使是同一家银行, 其不同类的贷款税费计算也不一样, 比如农业银行深圳分行就分商业 (办公、工业) 物业、个人住宅及小企业简式贷款并规定了不同的计税要求。建立科学的测算表格就显得更加重要。一方面能够提高工作的效率, 另一方面也能够避免个别使用中的误操作问题。当然, 因为这类表格的测算都是按一定的逻辑和公式自动计算的, 所以对使用人的培训就很重要, 需要估价师理解表间关系, 把握关键点。优质高效地完成估价报告的制作。
2. 公开市场价格的确认
规模比较大的估价机构都会建立自己的市场数据库系统, 同时要求估价师对市场价格高度关注, 实时了解不同物业的成交信息, 并与三级市场报价进行比照, 发现其中的规律性, 比如市场火爆时, 三级市场的报盘价会高于其实际成交价, 而交投冷清时, 报盘价往往会低于其成交价。找出其规律性, 有些时候可以通过调整三级市场报价的方式判断估价对象的公开市场价格区间。
确认公开市场价格最重要的依据应该是现场勘查。深圳物业的个体差异是比较大的, 就拿住宅物业来讲, 即使是同一个楼盘, 不同的单位有时也会在单价上差几千元, 特别是存在附送面积的情况, 还有楼层、朝向、景观等, 都会使物业价值产生较大差异, 所以估价师认真做好现场勘查是做到客观谨慎评估的重要前提。
3. 估价技术路线的选取
在确定估价技术路线的过程中, 对三大估价方法的选取上要有所侧重, 比如:对于收益性房地产应该首选收益法, 并将该方法付以较大的权重。多年的估价经验告诉我们, 在相对不很成熟的市场中, 租售不配比或是房地产市场泡沫比较严重时, 用市场比较法评估的结果其实是认同了这种畸形的价格, 使评估结果虚高。而相对稳定的租金收益更能体现物业的价值。在许多地方, 工业房地产评估时首选成本法, 因为市场上出租或出售的工业房地产凤毛麟角, 选取其他方法时存在诸多困难。可是在深圳、甚至是珠三角的许多地方, 许多工业厂房建造之初就是为了出租或出售的, 而且工业房地产的三级市场也比较活跃。这时三大估价方法均可使用, 而且评估结果相差不会太大。
4. 对整体和片区市场走势的了解
篇9：房地产抵押物风险分析（上）
今年前两月银行新增不良贷款已逾600亿元，不良贷款压力凸显。作者调查了解得知，目前上海、江苏、浙江等省市部分银行不良贷款增加，监管层正在排查相关情况，其中，某银行一家支行不良贷款率甚至超过了50%。银行进入二季度以来，全线收紧了贷款审批和发放，有银行已完全不受理信用贷款，抵押贷款获批额度也有所降低，各家银行对贷款的审批和门槛都进入了“最严”时期。中国银行业2013年报纷纷在近日发布，数据显示，“工农中建交”五大银行2013不良贷款核销达590亿元人民币，创下10年来最高水平，为2012年的227%。核销规模骤增，是动荡局面影响中国金融体系的最新表现。
一、房地产抵押物风险分析的目的和意义
银行信贷的首要风险来自贷款企业自身，银行首先要对企业信用和经营有一个准确的判断，对企业的信用等级，财务状况，产业背景，未来现金流的预测等均应有科学的分析。第一还款来源是贷款企业未来的经营收益，第二还款来源才是对抵押物的处置变现。往往到贷款形成不良时，才会采用第二种还款方式。
而作为银行重要抵押物的房地产因其具有保值增值功能、抵御通货膨胀功能、位置固定等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。但由于房地产抵押物的权属、用途、形态各不相同，一旦出现处置变现，其风险才会真实体现出来，因此在贷款初期及时把握房地产抵押物的风险，并做好防范，才是切实有效的办法。因此银行为了保证贷款的安全，会请专业的房地产估价机构对作为抵押物的房地产进行估价，然后按照估价结果所确定的价值，在合理的抵押率范围（一般为50%-70%）内确定发放贷款的额度，并对抵押物进行抵押登记。理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但事实上并非如此。本文就金融机构以房地产作为抵押物发放贷款可能涉及的风险进行分析，以帮助金融机构在选择抵押物时作参考。
二、房地产抵押物处置时潜藏的主要风险
在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。但是，银行受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物（或称拍卖标的），容易导致下列几大风险：
1、抵押物处置的税收风险
就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定：个人出售非居住用房，应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税；个人出租非居住用房，应全额征收5%的营业税、12%的房产税和个人所得税。举例来讲，银行向某公司发放流动资金贷款人民币2700万元，期限为1年，价值时点抵押物的市场估值为5500元，抵押率为49%，符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险，抵押物是位于市中心的商铺，足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度，个人转让非居住用房涉及到的五项税：①是按房价的0.05%缴纳印花税；②是按转让价与购进合同价的差价的5%缴纳营业税；③按营业税额的11%缴纳城建税、教育费附加等；④按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目（指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等）金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%-100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%-200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额的200%的部分，税率为60%；⑤个人所得税20%。以“该公司的抵押物处置为例，一年后无力偿还贷款，抵押物需要变现。该抵押房产原始取得价格为1200万元，一年前市场估值为5500万，因市场波动以及快速处置等因素的影响，假设处置时以拍卖价格为4200万元的价格成交计算，根据上述税项计算，应缴纳税收约为1700万元，拍卖后实得价款约为2500万元，如果再除去拍卖费用约210万元（约拍卖价格的5%左右），则可以用来偿还贷款的金额约为2290万元，低于贷款本金2700万元，银行风险显而易见。另外，在拍卖后，如不能提供抵押物购入时的原始发票，增值税将按照拍卖价格计征，这样纳税金额将进一步提高，风险更大。就上述测算来看，税收占到了房地产增值额的50%以上，增值额越大，税收越高，实际可以用来偿还债务的款项也越少。因此即便按评估值的50%左右抵押率发放贷款，银行风险依然很大。建议金融机构普遍采用根据抵押净值（即根据评估市场价扣除主要税收以后的价值）为依据，再按一定的抵押率发放贷款。
2、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。
拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。根据《拍卖法》 “委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”之规定，银行在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。因此，建议金融机构对抵押物应作详尽的调查和实地勘察。
3、无法如期交付拍卖标的的风险。
该风险主要来自两方面的原因：一方面是抵押人主观方面的原因。由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。因此，如果抵押物拍卖成交后，抵押人反悔，不配合办理拍卖标的的产权过户手续或腾空拍卖标的，银行就构成违约。另一方面是因拍卖标的被司法机关查封而无法交付。在抵押人与借款人同为一人的情况下，如果抵押人对外有多项负债，则其委托银行处置抵押物后，抵押物在拍卖成交产权过户未办妥前被司法机关查封的，往往导致拍卖标的无法如期交付，银行作为拍卖标的委托人只能承担拍卖标的不能交付的违约风险。
上述2、3两大风险，轻则应根据过错程度承担相应的违约责任，重则拍卖合同被解除，既应返还全部拍卖成交款又得赔偿买受人的实际损失。在抵押人同意通过非诉途径、以处置抵押物所得还贷的情况下，应当由抵押人自行委托拍卖公司拍卖。
（未完待续）