第一篇：房地产抵押登记范文
房地产抵押登记风险
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房地产抵押登记风险
随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它较好地解决了企业发展中资金短缺的问题，同时也在新的领域拓展了金融业务。但是在房地产抵押过程中存在不少问题，如企业不按法定程序办理抵押登记手续，金融机构把关不严;有关房地产抵押贷款方面的规范性文件滞后，执行不一;房地产多头管理，单位间沟通不够;企业破产、抵押房地产处置受阻;评估机构无序竞争，超值评估等等。这不仅给房地产主管部门造成管理上的混乱，而且给金融机构带来不同程度的贷款损失和风险。如何认识和防范、化解这些问题和风险、把损失降低到最低程度?本文试从工作实践中遇到的问题入手，提出相应的对策，供大家在实践中参考，期盼有所补益。
问题和风险一：用假证抵押，重复抵押，债权落空
首先，不法分子利用制造的假证，或利用拆迁应注销的房地产权证，到金融部门直接贷款，而尽量避开房地产主管部门在办理他项权利抵押登记时进行的审查。其次，多头抵押。不法分子先进行房产抵押，然后又到另一家银行进行土地抵押登记，造成多头抵押。再者，重复抵押。即同一宗土地到两家银行抵押，过去往往根据评估报告总额来测算抵押面积的相应的抵押金额，只在抵押合同或他项权利证明书上标明，未在
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赢了网s.yingle.com 土地证或实地分割的抵押地块上作标记。结果容易出现重复抵押，当处置债权时，无法保证债权的实现。还有一种情况，不法分子先将房地产在一定银行办理了抵押登记后，又假借挂失，骗取新证，再到另一家银行办理抵押贷款，造成重复抵押。
分析：这类问题，多发生在开展这项业务的初期阶段，原因是房地产多头管理，部门间沟通不够，有关抵押登记方面的规范性文件滞后，造成金融机构执行一度混乱，无所适从，往往注意到房证而忽略了地证，抵押登记手续不完善，造成金融机构经济损失和房地产部门管理上的混乱。
对策：金融机构对房地产贷款必须坚持两证齐全，坚持在两主管部门办理完他项权利证书时，方可签订贷款合同。另外，房地产主管部门与金融三家应经常沟通，有条件时，相关基础信息联网，实现信息共享或相互查询信息以便堵塞漏洞。对同一宗地多家贷款抵押时，金融机构要坚持在图上和实地标出抵押范围分割出相应资产的土地面积，然后根据评估报告折合抵押金额，从而保证土地分割抵押的准确性，债权实现的可靠性。
问题和风险二：企业破产，债权难以实现
分析：相当部分企业，从金融机构贷款后，未能改善经营状况，由
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第二种情况，对濒临破产的企业抵押贷款，金融机构应尽早要求企业处置房地产以抵偿债务。企业使用的土地，绝大多数是划拨性质的国有土地，处置到金融机构，必须经过土地主管部门办理出让手续，因企业无力出钱办理出让手续，金融机构要想获取房地产，必须代企业出款交纳土地出让金，才能获得土地、房产。获取了房地产，金融机构既不易经营，也不好出手。面临的是政府收回参与市场招、拍、挂，最后能收到的补偿往往抵不上企业贷款数额。
第三种情况是个别企业土地属于集体性质的建设用地，处置还要经过补办征为国有性质土地，这道手续补办难度比第二种情况更为复杂，涉及集体补偿等审批。
第四种情况，金融机构抵押贷款受偿获得的出让性质的国有土地，可以通过土地主管部门办理转让手续，以实现贷款的偿付。防止抵押的土地资产实现前后，容易产生的违法占地和隐形交易的问题。
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对策：金融机构应对贷款企业经营、财务状况以及预期收益能力，以及抵押物土地的性质，规范用途趋向，其他产权状况，要进行全面审查，对属国家限制发展的企业、濒临倒闭的企业更要慎重处置。经审查可给予贷款的，要求企业以合法的房地产抵押担保，包括集体性质的土地，由该集体所有人出具同意用该宗地抵偿债务，征地费是否冲抵的赔付处置证明等;并办理好相关的合法登记。房地产主管机构也应主动积极协调有关部门，特别对金融机构前几年抵押登记手续不完善的地方予以理解、支持，协调相关部门补办完善抵押登记手续，以便化解金融风险，确保信贷安全。
问题和风险三：房产畅销、一房多卖，房产滞销、资不抵贷，债权实现受阻
现实生活中，开发商在房产畅销时，随着价格的攀升，个别开发商见利忘义，对于先期预售的房产在预购户没办理好所有权登记的情况下，又将其预售的商品房再出售于第三人，造成一房多卖的纠纷。
第二种情况，开发商预售了部分房产，没有办理完分割土地的手续，然后又拿土地证到金融机构抵押贷款，待开发商不能偿还银行欠款而经法院处置房地产时，法院把该房产处置给了金融机构，而预售房产户虽然已购买了该房产，又办不了土地手续，造成“一女二嫁”的房地产纠
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第三种情况，开发商取得土地使用权后，即办理土地抵押贷款，获取资金后进行开发、建设、销售。开发商往往边建设边销售，到后期销售不好，不能偿还贷款时，只能通过处置剩余的房产还贷，这就给银行造成贷款损失。
对策：房产部门针对上述问题应把好房产预售许可证制度实施关。土地部门应把好土地分割许可证制度实施关。房产部门积极推行涉房产权预告登记制度，预购商品房的当事人可向登记机关申请办理预告登记，使其登记的予购商品房具有对抗第三人的效力，从而保护自己的权益。这些措施到位了，就能有效地填塞漏洞，减少纠纷，化解信贷风险。
针对第三种情况，金融机构应与开发商签订房地产销售还贷协议，还贷与房产销售挂钩，要求开发商将销售收入按一定比例以偿还贷款，记入指定账户。房地产开发项目借款期限一般不超过项目的预计开发完成期，开发完成后，应及时办理未销售房产抵押登记，保证以房产处置收入偿还贷款。
问题和风险四：涉案房地产抵押贷款处置受阻，债权落空
分析：由于部门间的工作缺少必要的沟通与协调，在土地抵押物依
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对策：金融机构应充分考查贷款企业状况，建立预警机制，最好抢在企业破产前处置抵押物，以减少贷款损失;一旦企业破产，要加强与房地产和法院等有关部门联系，依法处置抵押物，以期使损失减少到最少。防止抵押权人对设定抵押物(土地)实现后不能及时到土地部门办理过户手续，或者再转于其他地方，就会造成抵押权人违法占地及隐形交易、程序违法等问题。
问题和风险五：超值抵押房地产，贷款赔付受损
分析：前几年，部分商业银行由于对抵押贷款的土地性质认识不清，(如出让、划拨、国有、集体等)在实施贷款比率(贷款金额与评估价值比率)上掌握不准。实际操作中，个别银行抵押贷款，均按一个比率实施放贷，造成不同性质的土地在处置时，出现过低(贷款额度不够，保险系数大一些)或过高，造成超值抵押，处置时贷款不能全额抵偿，造成
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近年来，评估中介市场竞争激烈，一些中介评估机构出于营利目的，往往屈从于委估方的需要，高估冒算房地产价格，这样就造成超值抵押，若实现债权时处置这种产权，银行就要受到经济损失。
对策：根据国家有关部门规定，充分考虑处置变现税费和风险，确定合适的抵押贷款率。一般掌握标准：以出让方式取得的土地使用权，抵押贷款率控制在80%左右;而以划拨方式取得的，控制在50%左右;对集体性质的土地，更要慎重，在考查能够转为国有性质，能处置兑现时，方可同意抵押贷款。另外要选取合法的资信好的评估中介机构合作，特别要与办事效率高，诚信度好的中介机构合作，确保所评价格客观、公正、公开。另一方面，金融机构应尽量了解当地房地产市场价格水平，并要求评估机构承诺评估结果客观、科学、合理，以避免中介机构的虚假评估行为。
金融机构只要把握住房地产抵押贷款，必须同时办理二证(房产他项权利证、土地他项权利证)，方可与企业或个人签定放贷协议，就能防止假证抵押和重复抵押等问题;同时，金融机构发放贷款后，还应跟踪经营企业贷款的使用和生产情况，如发现企业未按《贷款合同》约定的用途使用贷款，金融企业有权利指出并要求企业更正其行为。金融机构还应经常查看已抵押房地产，发现企业在已抵押土地上擅自变更产权，
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房、地、金融等相关部门应建立协调联动机制;条件具备的，相关业务联网，信息共享，就能防止和规避因信息缺欠所出现管理上漏洞及贷款损失等诸多问题。
土地管理部门应尽快将开发商手中的大土地使用证分割注销后分摊给每个购房户，使开发商失去侵害购房户权益的机会。同时，土地管理部门要和土地估价师协会一起加强对土地评估机构的监管，对违法、违规的行为要从严惩处。另外，要加强对土地估价师的业务培训及道德修养方面的教育，从而提高执业素质和估价报告质量，杜绝高估地价的情况发生。
土地部门应尽快建立规范的土地二级市场，使金融机构债权实现到手的土地资产在土地部门监管下变现，找到一个公平交易的途径和场所。
房产管理部门也要积极推进完善房产产权预告登记制度，堵塞开发商“一女二嫁”的漏洞。
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来源：(房地产抵押登记风险http://s.yingle.com/y/fc/721481.html)
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第二篇：房地产抵押权变更登记
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房地产抵押权变更登记
(一)登记原因
下列情形可以申请抵押权变更登记：
(一)主债权合同、抵押合同的合同要素发生变更的，包括：
1、抵押当事人、债务人姓名或名称、身份证明号码等权利人基本状况变更;
2、变更抵押物(含部分变更);
3、抵押物坐落的街道、门牌号变更;
4、被担保债权种类、数额、利率、期限、用途等债权合同要素变更;
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5、担保主债权的债务人转让债务导致债务人改变的;
6、担保范围变更。
(二)同一房地产上存在多个抵押权时，抵押权顺位变更的;
(三)在建工程竣工并已办理房屋所有权登记的，在建工程抵押变更为房地产抵押权登记的;
(四)最高额抵押合同的最高债权额、债权确定期间变更的;
(五)将最高额抵押权设立前已存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围内的。
(二)申请材料
1、登记申请书(原件);
2、身份证明(复印件);
3、抵押权证书或者抵押登记证明(原件);
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4、抵押人、抵押权人变更抵押权的书面协议(原件)。
因前条第(一)款
1、2项申请变更登记的，可不提交第4项材料;
最高额抵押权变更，还应当提交债权尚未确定的证明(原件);
同一房地产上设立多个抵押权的，因被担保债权数额增加、担保范围变更、抵押权顺位变更、最高额抵押担保债权确定的期间变更、最高额抵押权设立后将之前债权转入最高额担保债权范围的，还应当提交其他抵押权人的书面同意证明(原件)。
(三)税费标准
抵押权人
房屋登记费印花税
80元/套(住房)
或550元/证(非住房)5元/证
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深圳二手房买卖程序
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出租房屋须缴纳哪些税费
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未经行政部门登记备案的租赁协议是否无效 http://s.yingle.com/y/fc/947439.html
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赢了网s.yingle.com 二手房交易中常见的纠纷处置
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二手房买卖合同房屋产权和手续是否齐全 http://s.yingle.com/y/fc/947436.html
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房屋要拍卖租赁协议还有效吗
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中介未如实告知二手房周边情况购房人解约是否须支付中介费 http://s.yingle.com/y/fc/947411.html
承租的公房能不能作为遗产分割
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商品房预售条件 http://s.yingle.com/y/fc/947409.html 交房时发现房屋面积不符该怎么办 http://s.yingle.com/y/fc/947408.html
二手房交易费用如何计算
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房山法院窦店法庭调研二手房买卖合同纠纷案件特点 http://s.yingle.com/y/fc/947406.html
不慎丢失房款发票和购房合同应该怎么办 http://s.yingle.com/y/fc/947405.html
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第三篇：预售房地产抵押登记的办理
来源：网络 作者：佚名 日期：10-05-26预售房屋抵押登记的含义
预售房屋抵押登记指债权人或第三人(抵押人)为担保债务清偿，就自有房屋或核定作为企业固定资产的公有房屋(已核发了房屋所有权证的)同债权人(抵押权人)设定抵押权。抵押期间房屋所有权、使用权不变。
预售房屋抵押登记程序
提出申请→受理申请→初审→核准→在《深圳市房地产买卖合同书(预售)》和《抵押合同书》上加盖抵押
专用章→计收税费。
预售房屋抵押登记的材料
(1)、抵押人为个人的，应提交房地产抵押登记申请表2份;房屋所有权证、房屋共有权证和土地使用权证原件，复印件各2份;抵押人及其配偶身份证明和婚姻证明原件，复印件各2份;被担保人身份证明或营业执照原件，复印件各2份;具结书;抵押物价值证明;主合同2份;抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的应提供抵押部分的建筑面积原件和复印件2份;涉及集体
土地的应提供乡镇政府或村委会同意抵押的证明原件
和复印件。
(2)抵押人为单位的，应提交房地产抵押登记申请表2份;房屋所有权证、房屋共有权证、土地使用权证原件，复印件各2份;抵押人、被担保人营业执照原件，复印件各2份;抵押人法定代表人身份证明原件，复印件2份;抵押权人、抵押人和被担保人经办人身份证及介绍信或委托书原件与复印件;抵押物价值证明;主合同2份;抵押合同4份;加盖企业公章董事会或股东大会同意抵押的文件(指三资企业、股份制企业)原件和复印件;加盖企业工会或企业公章的职代会同意抵押的文件(指集体企业)原件和复印件;国资批文(指国有企业)原
件，复印件2份。
第四篇：广州南沙区房地产抵押登记
广州南沙区房地产抵押登记 (抵押变更登记、涂销登记)申请表
办理房地产抵押登记(抵押变更登记、涂销登记)业务需提供的
申请材料和说明
一、 办理本项业务需提供的通用材料
1、 抵押当事人(包括：抵押人、抵押权人)的身分证明(如身份证、军官证、警官证等)或法人资格证(营业执照、组织机构代码证等)复印件;
2、 授权委托书(含委托内容、权限、期限，如是法人需有法定代表人签章，加盖公章)原件;
3、 委托代理人身份证明(如身份证、军官证、警官证等)复印件;
4、 《房地产抵押登记(抵押变更登记、涂销登记)申请审核表》原件。
二、 办理房地产抵押登记的，除需提供通用的材料外，还需提供：
1、 主合同和《抵押合同》原件;
2、 房地产评估机构出具房地产评估报告或双方协议价格复印件;
3、 国土管理部门核发的《房地产证》或《国有土地使用证》或《集体土地使用证》原件;
4、 属国有企业、事业单位的，提供国有资产管理部门或授权投资机构出具的意见原件;
5、 属以划拨方式取得土地使用权或涉及集体土地的，由国土管理部门认定的房地产评估机构评估;
6、 属镇集体企业的，提供所在镇政府出具的意见原件;
7、 属村经济合作社的，提供村民委员会出具的意见原件;
8、 属供销社的，提供国有资产管理部门或授权投资机构原件;
9、 属集体所有制企业的，提供职工代表大会决议或上级主管部门出具的意见原件;
10、属股份制公司、有限责任公司或外商投资企业的，提供股东大会或董事会决议原件，和公司章程复印件;
11、属共同共有的，提供其他共有人出具的意见原件;
12、属在建工程的，提供商业银行出具其投入建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工日期的证明原件;
13、属未付清房款预购商品房和在建房屋的，抵押权人须是金融机构;
14、属合伙企业的提供全体合伙人同意证明原件;
15、属以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的，提供《国有土地使用权出让合同》和缴交土地使用权出让金发票原件，证明已付清土地使用权出让金。
三、 办理房地产抵押变更、涂销登记的，除需提供通用的材料外，还需提供：
1、 国土管理部门核发的《房地产证》、《房地产他项权利证》或《国有土地使用证》或《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》原件;
2、 双方当事人变更或终止抵押期限的合同原件。
四、 收费标准
房地产变更登记费：80元/宗
五、 办理时限
自受理资料齐全之日起抵押登记15个工作日内完成，抵押变更登记、涂销登记10个工作日内完成。
申请人提供资料不齐全的，由服务窗口在2个工作日内，通知申请人补齐资料后重新受理，如不能依照我局通知的时间补齐资料，则中止办理。
六、 办理部门
广州市国土资源和房屋管理局南沙分局产权房管处
联系电话：39910693或84986643(传真)
七、 接待时间
广州南沙开发区港前大道1号S4区服务窗口统一受理
周一至周五：8:30—12:00，14:00—17:00(国家法定节假日除外)
填写说明：
1、 请用黑色黑水笔填写，字迹应工整清晰，方便阅读;
2、 申请人属单位的，名称请按工商营业执照或其它批准文件上登记的全称填写;
3、 联系电话和通讯地址的填写请准确无误，以免耽误及时联络;
4、 本表注明材料提供复印件的，须用A4纸并提供原件核对;
5、 如有疑问，请向服务窗口咨询。
第五篇：成都市房地产抵押登记流程
一、 填写以下登记表格
1、 房地产抵押登记申请书(房管局标准表格)
2、 价值确认书(自备)
3、 房地产抵押合同(房管局标准表格)
4、 房地产典当借款合同(或者是借款协议书)
二、 准备以下资料
1、 第一条内所包含的所有文件
2、 中众和公司办事人员的介绍信(开两份，一份在办理登记时窗口收取，第二份在领取证时窗口收取)、身份证原件、复印件(身份证复印件需盖章)。
3、 抵押人的身份证原件、复印件，结婚证原件、复印件，房产共有人身份证原件、复印件(如果抵押人是单位，则需营业执照原件及复印件;组织机构代码证复印件及原件，股东会决议)。
4、 中众和公司的营业执照原件及复印件;组织机构代码证原件及复印件。
4、抵押物的房产证原件、复印件。
5、准备人民币80元整(取证时要先缴费)
三、 到成都市房管局二楼大厅(西华门街)
1、 有专门的一个房产抵押咨询台处，对所提交资料进行预审及发放窗口排号。
2、 如资料无问题，拿到排号后，即可在窗口进行办理登记，拿到房管局抵押缴费通知单和房管局抵押受理单。
3、 按照房管局抵押受理单的要求，一般是登记成功后第二个工作日中午以后，即可进行缴费，在一楼总咨询台排号，再到一楼86-107号窗口缴纳费用。缴纳费用成功后，即可在一楼27-40号窗口领取权属证书或登记证明。
成都市机动车抵押登记流程
(1)到车辆管理所车辆服务大厅或区(市)县交警大队车辆服务大厅
(2)领取《机动车抵押/注销抵押登记申请表》
(3)按要求填写《机动车抵押/注销抵押登记申请表》
(4)领取排队号
(5)提交《机动车抵押/注销抵押登记申请表》、抵押权人和抵押人身份证明、《机动车登记证书》、依法订立的主合同和抵押合同(注销抵押为还款证明)
(6)领取《机动车登记业务受理凭证》
(7)到银行指定窗口缴费(注销抵押无此步骤)
(8)持缴款凭证(注销抵押不需要)和《机动车登记业务受理凭证》领取《机动车登记证书》