房地产抵押风险论文

摘要：随着我国市场经济体制日趋完善，我国房地产行业竞争愈演愈烈，并且房地产交易形式呈现多元化发展，其中房地产抵押作为房地产管理工作中重要的组成部分，由于我国相关政策和制度还比较落后，进而给我国房地产抵押工作带来了诸多问题。文章探讨了房地产抵押风险评估的主要防范措施。下面是小编精心推荐的《房地产抵押风险论文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

房地产抵押风险论文 篇1：

美国银行业对房地产抵押评估的审核及对我国房地产抵押估价风险监管的借鉴

明确的抵押物评估在抵押物成为首要还款来源时有助于将银行的损失降到最低。但由于对自由市场经济的过分推崇和对市场价值作用的迷信，美国银行业在评估和审核抵押房地产价值环节出现了问题，间接导致金融危机的产生。Reiner Lux指出美国的一些银行盲目地依赖以不动产为抵押物的贷款，在对抵押物进行评估时过分关注其实时市场价值，却忽略了其抵押贷款价值，最终在房价下跌后导致了数十亿美元的损失。危机过后，美国银行业充分反思了抵押评估过程中对房地产价值意见的偏差及评估审核的失职，并加强了评估审核以降低贷款风险。为了清晰地表达对审慎房地产评估的监管预期，联邦存款保险公司（FDIC）会同其他联邦金融机构监管当局，于2010年12月2日发布《机构间评估及估价指引》（Interagency Appraisal ans Evaluation Guidelines），为银行业在评估房地产过程中遇到的估价评审、独立性、内容标准、申报人选择及监督等方面提供相关信息。这对建立我国房地产抵押估价的风险防范机制，降低房地产贷款风险有一定的借鉴作用。

一、危机后银行业对房地产抵押评估面临的风险的反思

（一）对房地产市场价值的使用不恰当

银行对房地产价值的高估，一方面增加了贷款额度使风险扩大，另一方面导致了违约。抵押品没有真正起到担保的作用，使次级贷款失去了最后的偿还保障。美国银行业对房地产价值意见的偏差及其评估审核的失职，导致房地产抵押品评估在银行业信贷决策中使用不当，最终触发次贷违约临界点，经层层传导引发了金融危机。

（二）各方独立性无法保证

借款人、估价公司、贷款银行所处立场的不同决定了他们对房产价值判断的差异。如借款人往往倾向于高估房产价值以获得更多贷款，估价公司目标是促成借款人购房或住房融资从而获得更多佣金；估价师在压力下实现对特定房产的溢价评估；贷款银行虽倾向于低估房产价值以降低贷款风险，但认为通过出售贷款可将风险转移。

（三）银行、估价机构合作模式导致估价机构无法独立、客观和公正地开展业务

由于房地产估价机构的选用由银行决定，在业务面前，估价机构处于弱势状态，不得不丧失立场，如倾向于市场开拓而不是提升估价师素质，银行存在寻租空间而滋生腐败、收费不规范，最终的评估结果可能不公正客观，不能有效防范风险。

二、金融危机后美国银行业对房地产抵押评估的审核

金融危机后美国政府出台的《多德-弗兰克法案》（规定各银行机构必须在授信前强制实行对房地产评估信息的审核，作为银行业稳健信贷管理的核心部分。FDIC的《指引》对银行业提出了以下的审核要求：

（一）强调银行审核人员的资历

银行机构的评估审核人员必须具备必要的教育背景、经验及任职能力来进行与交易类型、涉及风险及交易复杂程度相应级别的评审。同时通过有资质人员的二次评审来确保评审程序的连续性，监督评审员工作的有效性，并及时解决出现的评审漏洞，来避开风险。

（二）确保银行评估审核人员的独立性

在组织架构、报告流程与文件流程以及贷款核准程序上保证估价审核人员的独立性，并加强与监管人员的讨论交流。当银行机构将抵押评估外包时，也要确保估价评审人员的独立性。

（三）明确审核的内容、范围和深度

房地产评估审核要以风险为导向，审核范围要与房地产复杂程度及潜在风险水平的高度相关。审核深度应达到确保审核方法、假设、数据来源及结论合理适当的目标，包括：识别没有充分证据的估价，确保评估审核报告与进行的信贷交易的规模、类型、风险和复杂程度相适应，有效识别潜在的欺诈行为并适度跟进，并及时向估价监管部门举报不道德与不专业问题的估价行为。

（四）实施统一的评估标准

银行必须要求房地产估价师就市场供求特性开展适度的研究分析，给予评估机构与房地产特征和贷款交易风险相适应的费用，并确保房地产评估报告符合《美国专业评估执业统一准则》的评估方法和技术，包含相关项目的市场、适销性及其最佳用途方面的分析。应当给予估价机构与地产特征和贷款交易风险相适应的费用。

（五）选择适当的估价机构与估价师

美国房地产估价师由美国联邦金融机构审查委员会估价分会核准并颁发执照，各银行机构可登录美国联邦金融机构检查委员会估价小组委员会网站查询估价师的证书和资格。银行必须建立制度和程序对估价师的表现和估价公司出具的报告实行随机品质评审，确保其评估服务达到监管要求和银行机构的内部要求。

（六）保持对抵押物的持续监控

银行必须在信贷资产的生命期内特别是在市场不景气的时期对抵押物进行有效监控。银行应考虑建立政策和程序，根据抵押类型和信息频率建立模型和参数，确保银行获得有效的市场数据，持续监控具体贷款或者资产组合类别的风险变化情况。当为止赎资产估价以确定其作为其他房地产的初始持有价值时，机构应当考虑所选择的估价人员未参与对此地产之前贷款抵押的评估。机构应当同时考虑建立政策和程序，获得其他类房地产的估价信息以在持续经营的基础上监控其持有价值。

（七）银行机构可引入第三方履行房地产抵押物评估审核职能

在银行自身缺乏评估独立性、缺乏技术或者资源来对复杂的或者非本地资产进行审核时，可雇用第三方估价机构履行特定的房地产抵押物估价审核职能。其服务必须符合适用法律法规的要求，其工作成果与监管指引保持一致性。同时银行须确保对第三方的有效监管，对其进行适度的尽职调查以及对估价机构/评审人员的选择程序进行审查。

（八）《多德-弗兰克法案》特别强调了独立性要求，要求美联储制定规则，界定违反《联邦诚信贷款法案》评估独立性的做法

包括：确保房地产估价机构的独立性，禁止有目的地操控评估人员估价，或将评估报酬与委托人估价要求挂钩；禁止与评估地产或者交易具备直接或者间接利益的估价人员或者估价管理人员参与评估，限制潜在的利益冲突；以房地产所在地理市场进行可比性估价服务计收相应的合理性报酬。

三、对我国银行业房地产抵押贷款评估风险监管的借鉴意义

金融危机提醒国内银行业吸取教训，加强审核房地产抵押物评估审核政策及程序，尽快建立和完善抵押价值类型的标准以及金融行业的评估准则，将抵押品价值评估审核管理作为防范和化解风险的有效手段。

（一）严格把好评估机构准入关

动态对评估机构进行准入审查，对其评估力量、评估方法、服务水平、尤其是客观、公正性方面的评估记录进行了审查，目的是选择资质高、信誉好、服务水平好的评估机构，并与评估行业实现资源共享，为防范风险创造条件。

（二）加强与评估单位交流

定期和不定期与评估机构的负责人及主要估价师进行沟通交流，要求坚持独立、客观、公正的职业规范进行评估，对于有问题隐患的应及时查明原因，退回评估报告以示告诫，对于告诫效果不明显的应停止其评估资格。

（三）加强银行从业人员评估专业知识培训

对银行内部评审人员加强评估专业知识的培训和学习，同时建立和房地产主管部门、骨干评估机构、房地产交易市场等的信息及时沟通渠道，要求定期提供其评估的市场依据，确保房地产价格信息的客观准确。

（四）重视重评工作

二次评审可及时纠正政策和程序的偏差，及時弥补问题和漏洞。在重评时，测算人和客户经理应进行实地调查，并根据最新案例进行重评，说明抵押物是否存在重大变化，是否存在升值空间，防止评估报告流于形式。

（五）密切关注房地产价格走势

及时掌握房地产政策和交易价格动态变化，充分考虑房地产价格波动，审慎合理评估抵押房地产价格，提高风险防范的主动性和前瞻性。

作者简介：买海峰，工作单位：北海职业学院，北京师范大学硕士，讲师，房地产估价师，研究方向：房地产估价、房地产金融；曹春玉，工作单位：中国银行业监督管理委员会北海监管分局，国际经济硕士，研究方向：金融监管。

作者：买海峰　曹春玉

房地产抵押风险论文 篇2：

浅论房地产抵押评估风险的主要防范措施

摘要：随着我国市场经济体制日趋完善，我国房地产行业竞争愈演愈烈，并且房地产交易形式呈现多元化发展，其中房地产抵押作为房地产管理工作中重要的组成部分，由于我国相关政策和制度还比较落后，进而给我国房地产抵押工作带来了诸多问题。文章探讨了房地产抵押风险评估的主要防范措施。

关键词：房地产抵押；评估风险；防范措施；房地产交易；房地产管理 文献标识码：A

房地产抵押风险评估行业在我国发展的时间不短，并且随着房地产行业的快速发展，抵押风险评估行业得到了快速发展的机会，并且在我国社会中所起到的作用越来越大，房地产抵押风险评估工作主要包括房地产交换、纠纷以及投资决策等诸多方面的内容，因此房地产抵押风险评估工作是一项非常基础性的工作。

1 房地产抵押贷款风险评估的主要涵义

房地产抵押贷款风险评估主要就是对抵押人提供、自身拥有完全产权房地产向商业银行借款担保的时候，能够确认房地产本身的价值来决定其贷款金额，其主要就是聘请外部人员来担任评估师，严格地按照相关规定和标准对房地产未来可能所具有的价值进行评估，其需要考虑到房地产在未来很长时间内的发展以及当地房地产市场的实际情况，科学、合理地对房地产做出评定和估算。

2 房地产抵押贷款评估风险的主要影响因素

2.1 政府因素

房地产在进行风险评估的时候，由于房地产市场会随着国家宏观调控政策的变化而发生变化，所以如果评估价值过高，就无法真正地反映出房地产的真实价值，一旦银行按照高出真实价值的情况下放出抵押贷款之后，就会给金融机构带来诸多问题，其中比较常见的问题就是坏账，不仅会给金融机构带来巨大的亏损，还会影响到金融机构的真实资产。因此，政府不仅仅是房地产抵押贷款风险评估的主要影响因素，也是主要的诱因。随着政策的变动，比如税收政策以及金融政策等都会对房地产价格带来较为深远的影响。同时由于政府的因素也会给风险评估方法带来一定的影响，必须要严格地按照相关规定和标准进行房地产抵押风险评估，如果政府对宏观政策进行更改，势必会给房地产风险评估的方法带来诸多的变化。

2.2 估价机构和估价人员因素

2.2.1 政策风险。房地产本身就是一项比较特殊的行业，其价格不仅会因为市场供求关系的变化而发生改变，同时也会受到政府宏观政策的变动而影响到价格。如果相关政策出现变化，比如税收、金融等方面的政策都会对房地产价格产生一定的影响。随着政策的变化也会导致相应的风险评估方法出现变动，比如我国《城市房屋拆迁条例》进行了修改，进而造成我国拆迁补偿评估的方法和标准都发生了变化。随着我国房地产市场的体制得到了进一步的完善和规范，但是由于受到传统等方面因素的影响，导致我国产权界定方面依然面临着诸多问题，其中比较常见也是社会比较关注的问题就是农民所有土地使用权的问题。如果我国估价人员并没有掌握我国相关政策，就会直接影响到风险评估结果的准确性、科学性，进而带来评估风险。

2.2.2 评估报告的估价目的和估价用途不符的风险。估价目的是进行最终评估价值的基础条件，所以必须要确认估价目的，评估价值与估价目的必须要进行紧密的结合，不能因为估价报告的作用不同而出现相应的变动。因此必须要以各种价值为评估提供可靠的数据，比如转让价值以及保险价值等数据，从而能够保障评估的准确性，避免风险的出现，如果无法提供可靠的数据，就会导致决策者在进行决策的时候出现错误的判断，进而带来较大的评估风险。评估报告的估价目的以及估价用途十分重要，如果两者之间出现不符的现象，就会导致其存在相应的风险，虽然与委托方和报告的使用者有关，但是评估师必须要从最大程度上对其进行避免和防范。

2.2.3 委托方提供虚假情况的风险。委托方为了能够获取最大的价值，会采取多种不正当的行为来获取最大价值的评估，比较常见的方法是欺瞒评估方，提供虚假信息以及诈骗等手段来获得最大化的价值，从而会给评估方带来较大的风险，进而导致评估师不能及时地发现这些信息的虚假性，最终导致评估报告的失真。另外，由于市场竞争的激烈，会导致房地产风险评估机构之间产生不正当的竞争，为了能够获得相应的业务，对委托方的任何要求都允许，为了能够降低成本，轻易地相信委托方，最终导致评估工作中存在着较大的漏洞，甚至被其他人员认为与委托方一伙而引发诉讼。

2.2.4 技术风险。虽然我国相关法律法规严格的规定了房地产估价应该遵守的原则和程序，但是在实际风险评估的时候依然具有较大的差异性，程序和方法也没有得到统一。在进行市场判断以及选取正确的参照对象的时候必须要依赖于评估师本身的主观经验和判断能力来完成市场的判断，容易受到评估师的影响。如果不能严格地按照相关规定和标准进行评估，采取具有明显缺陷的方法，就会导致风险评估报告的失真，无法保障风险评估工作的准确性和科学性。由于我国房地产风险估价体系发展的时间比较短，进而导致诸多资料和数据并没有得到有效的保存。最终就会导致估价机构和估价人员在进行房地产风险评估的时候没有技术支持，导致其具有较大的不确定性。另外，风险评估报告本身叙述也存在着诸多问题，往往会带来诸多意料之外的后果。

2.2.5 评估师素质的风险。房地产风险评估工作的主体就是评估师，所以评估师本身的综合素质和专业技术水平会直接影响到评估报告的质量和水平。评估师本身的素质越高，越能够在最大程度上降低房地产风险。如果评估师本身的素质和专业技术水平比较低，那么就会出现诸多问题，比如工作过失以及报告误导等问题，甚至还会出现欺诈、违约等违法违纪现象，所造成的后果十分严重。

2.3 其他相关经济活动主体因素

其他相关经济活动主体主要就是指抵押人、抵押权人以及担保人等，每个经济活动主体都能够对房地产风险评估工作带来一定的风险。比如房地产估价主要就是对房地产权益进行估价，不同产权人所获取的土地使用权具有一定的差异性，一部分企业为了能够降低成本，往往没有办理产权登记手续，所提供的资料并不全面，在风险评估的过程中为了能够牟取自身的利益而诱使评估人员高估房地产本身的价值。

2.4 在建工程抵押的风险

在建工程抵押主要就是指抵押人为了能够获得资金继续施工，通过合法的方式获得相应的投入资产，并且不能以转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。由于工程还没有完工，所以并不属于担保物，进而对在建工程抵押的债权人非常的不利。又因为在建工程本身具有较高的价值，修建周期比较长，所以需要的资金也比较大，其本身属于高风险。如果出现融资困难以及市场变化等情况，甚至还会出现工程烂尾的现象。一些不法开发商会将在建工程抵押贷款的资金卷走，社会各界十分重视这个问题，必须要做好在建工程抵押风险的防范措施。

2.5 用假证抵押

一部分违法分子会利用假身份证和房地产证到相应的金融部门直接贷款，尽量避免房地产主管部门在办理其他权利抵押登记时候所进行的审查。一般这种情况都是先将房地产在银行办理了抵押登记之后，又假借挂失，从而能够骗取到新证，然后再去其他银行办理抵押贷款，从而出现重复抵押，最终导致债权落空，让不法分子钻

漏洞。

3 房地产抵押贷款风险评估的主要防范措施

3.1 规范房地产抵押贷款评估的程序

无规矩不成方圆，为了能够进一步完善我国房地产抵押贷款风险评估工作，必须要保障其规范性、合理性，进行估价的统一，主要可以从以下两个方面加强：

3.1.1 必须要严格地审核抵押物的合法性。必须要按照相关规定和标准对抵押物进行严格的审核，检验其是否具有市场价值以及进入市场的条件，抵押人所提交的产权证明和相关的资料是否符合相关规定和标准，然后对环境条件等方面进行客观确认。

3.1.2 必须要确认抵押物的各种信息。主要就是指实体确认、权利确认以及环境条件确认等方面。实体确认主要就是指抵押物本身的具体情况进行确认。权利确认主要就是指抵押物的所有权进行确认，并且与之前所提交的材料进行比较，检验其内容是否存在着一定的差异性。环境条件确认主要包括商业服务、市政设施以及生态等诸多方面。通过这些方面以及条件的综合分析和评估，最终才能够得到真实、科学、合理的价格。

3.2 建立健全估价制度

3.2.1 规范房地产估价师和估价机构的资质管理。在进行房地产抵押风险评估的时候，必须要对相关的评估机构进行资质认证，建立科学、合理的等级，从而能够清晰地反映出估价机构和估价师的等级制度。必须要不断完善和创新业绩报告制度，做好相应的审查和监督工作。

3.2.2 建立和完善估价机构质量保证体系。必须要结合相关规定和标准以及自身的实际情况建立和完善估价机构内部的质量保障体系，必须要从业务开始，一直到项目完成，进而能够为客户提供一条龙服务，严格的按照相关规定和标准进行检验、核查等工作，从根本上保障估价的真实性和准确性。所以相关的机构在进行发展的时候必须要具备适合自身发展的组织体系，并且将责任加以明确，最终将责任落实到每个员工身上，相互约束、共同进步。

3.3 提高估价人员素质和估价技术

由于房地产抵押风险评估工作的主体就是估价人员，所以要求估价人员必须要具备较高的综合素质和业务能力，能够不断完善和更新自身的知识结构，与时俱进，做好自身的再提高工作。能够在面对诸多不确定影响因素的时候冷静、客观地处理，才能够从根本上保障估价工作的准确性和科学性。

3.4 商业银行提高风险预警能力

为了能够做好风险的规避工作，必须要积极地主动进行预防，我国银行在进行放贷的时候主要评估对象就是房地产商所提供的抵押资产以及担保资产，但是随着时代不断的进步和发展，这种评估方法已经比较落后，并无法紧跟时代发展的步伐，逐渐的被主流趋势所淘汰，其主要原因就是一旦房地产商无法偿还债务的时候，主要采取的措施就是没收抵押物，这种方式属于比较被动的补救措施。商业银行必须要与时俱进，做好全面的预防措施，及时地掌握房地产宏观、微观收益的影响因素，并且能够对房地产贷款价值进行检核性评估，从根本上提高风险预警能力，最大程度上降低风险出现的可能性。

3.5 登记机构与管理权限的统一

登记机构与管理权限的统一主要就是针对目前我国地区之间所存在的登记管理体制所存在的差异性而提出来的意见。登记机构与管理权限的统一主要就是指房屋与土地应该由统一的登记机构进行管理，并不是由不同的、多个部门来进行登记管理工作。目前我国一部分地区已经实现了房地统一登记管理的体制，但是依然有一部分地区采取了分别登记管理的模式，进而导致地区与地区之间的登记机构名称、性质之间存在着一定的差异性。为了能够有效地解决差异性问题的存在，必须要保障登记机构和管理权限之间的统一，不仅要求我国各个地区内的房地由统一的登记机构进行管理，还必须要保障登记机构名称、性质以及权限的一致性。

3.6 统一登记程序

登记程序主要就是指房地产物权登记的步骤，其主要包括了登记申请、受理审核以及登记等方面，其主要就是针对我国目前还没有进行统一的房地产物权登记制度现状而采取的措施，统一物权登记程序要求不仅要重视物权登记具体分哪些步骤实施，还必须要深入到每个步骤中，做好细节问题。统一登记程序的基础就在于登记申请材料内容以及格式必须要在我国各个地区的

统一。

3.7 建立统一的房地产物权公示信息系统

随着信息时代和网络时代的来临，给我国房地产登记工作带来了诸多便利条件，其中比较重要的就是房地产物权公示信息电子化，进而能够在全国范围内统一房地产物权公示信息系统，从根本上实现信息的公开化、共享化，并且还能够从技术上实现全国范围内的支持，进而能够有效地解决生活中可能遇到的各种问题。

3.8 谨慎选择客户

为了能够在最大程度上降低房地产抵押评估的风险，必须要亲身了解和调查客户的真实信息，从而能够对客户的基本信息加以掌握，了解客户的道德品质和潜力，在选择客户的时候，相关评估机构和人员必须要认真、谨慎地选择，杜绝盲目的选择而产生较大的风险。评估人员不仅需要对客户进行交接、交流工作，还应该通过自身的调查了解到客户的真实需求和目的。在评估完成之后与客户沟通主要就是合理的运用评估报告，从而降低评估报告误用的可能性。

随着我国房地产行业的空前发展，我国房地产抵押风险评估行业得到了快速发展，通过科学、合理的措施防范房地产抵押风险，不仅能够有效地降低金融风险，还能够有效地降低评估机构和评估人员执业的风险。必须要严格地按照相关规定和标准进行评估，才能够保障评估报告的准确性和真实性，不仅有利于我国社会的发展，还有利于我国和谐社会的构建。

参考文献

[1] 中国房地产估价师与房地产经纪人协会.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑出版社，2007.

[2] 吴永位.对目前我国房地产评估产业现状的探讨[J].商业文化，2012，（1）.

[3] 秦玉霞.浅析房地产估价风险及防范[J].现代商业，2011，（21）.

[4] 刘然.浅析房地产抵押贷款评估存在的问题及对策

[J].中国商界（上半月），2010，（9）.

[5] 郭俊伯.关于规范房地产抵押贷款估价工作的思考

[J].价值工程，2010，（35）.

[6] 张荣国，田野.房地产抵押贷款中存在的问题及风险防范[J].现代金融，2012，3（11）.

[7] 李敏.房地产抵押贷款的风险及防范对策[J].现代商业，2013，3（2）.

作者简介：张毅（1964-），男，河南焦作人，供职于河南嘉瑞房地产评估有限公司。

（责任编辑：周 琼）

作者：张毅

房地产抵押风险论文 篇3：

对房地产抵押登记中的风险防范的思考

【摘要】房地产登记部门有义务和职责对于对房地产抵押中的知识与风险进行宣传和普及，要强调，房产抵押是银行对债务人偿还能力缺乏信心的表现，使抵押权人增强风险意识。使其及时了解情况，做好对抵押风险的规避。具体表现在让债权人了解房地产抵押业务的流程和业务规范；使其能自我排除房屋二次抵押，评估失真等诸多问题。

【关键词】房地产； 抵押登记； 风险

引言

在房地产抵押业务已经成为影响我国金融市场稳定的重要因素的今天，国家对房地产抵押业务的行业规范也越来越重视。然而房地产抵押毕竟存在着众多风险。诸如：近年来房地产市场的连环波动；法律程序无法实现对债权人与其他应得利益集体或个人双重保护的兼得；抵押权人对法律与抵押登记业务过程的生疏导致房地产抵押业务中的风险越来越大。于是，如何防范房地产抵押业务中的风险也成为了一些部门的的重要课题。本文主要从有关部门的角度对这一课题做出相应的分析与提出解决思路。

一. 风险的产生

1. 个人操作风险

一般情况下抵押权人即债权人都对房地产抵押业务不是十分的了解，表现在对办理房地产抵押业务的国家有关部门以及部门内的具体业务和办理流程的不甚了解，这导致了其在房产抵押中操作的风险，在这种情况下很可能造成有备而来的债务人趁机浑水摸鱼，进行非法的操作，例如房地产的二次抵押就是其中之一，虽然在国家金融系统中这类事件鲜有发生，但在民间就很多见了 。另一方面，债权人中的多数债权人容易陷进一个误区。过分相信银行的担保能力，以为以房产做抵押就可以万无一失了，而忽略了债务人本人的偿款能力的问题，这就造成了在债务人无法还款的情况下，债权人往往也不能得到用于抵押的房产。

2. 部门风险

房产局与土地管理局的分设，就导致了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体的不一致 。出现问题后债务双方需要到两个部门出示证明，另外也给两个部门带来了一定的不便。对于很多的民间借贷业务，抵押人正是利用这一点，到房产局与土地管理局分开两个证明，以此来实现房屋与土地的分开抵押，而造成债权人的不同。

3. 抵押物风险

连年来，我国房地产市场急剧变化，虽然国家尽力稳定，但是仍无法保证其在房地产抵押中的风险，一般而言，房屋作为固定资产，具有一定的保值、增值租用，但是当国内经济出现衰退，房地产企业将大幅资金撤离房地产行业时，会导致房地产价格的大幅下跌，此外，由于购房人住房贷款的偿还周期长，抵押物市值出现下跌，也会对银行抵押业务带来一定风险。另外，对于房产的所处位置的差异，造成了房产评估的困难，从而使债权人多了一道潜在的风险。

4. 法律风险

按照《城市房产抵押管理办法》的说明，当债务人不履行债务时，债权人有权将抵押的房地产拍卖取得优先受偿。但是，就对运营的厂房、公司的抵押而言，所欠职工工资、拖欠国家税务需要优先偿还，所以针对这种情况，即对于厂房公司等的抵押，债权人应事先考虑得当，再予以登记抵押。

二. 房地产抵押登记部门的原则

1. 合法性原则。即房地产抵押登记部门要依据《物权法》、《担保法》、《城市房产抵押管理办法》等的有关法律规定实施登记。

2. 审慎性原则。房地产抵押登记部门要时刻保持审慎，防止当事人对法律未做详尽说明的情况进行浑水摸鱼。银行也该避免在法律未详尽说明的地方犯错误。房产抵押登记部门应以维护国家利益为前提进行风险的规避与情况的查清。

3. 易变现原则。银行部门应注意抵押物是否能及时变现，对一些由于位置和新旧度而难以拍卖折旧的抵押物应慎重考虑，防止抵押物的无法变现，从而给国家或个人造成损失。

4. 控制成本原则。登记部门还应注意，抵押物的房产地理位置与归属，防止由于异地无法办理，或难办理登记等情况，从而导致成本无法控制。

三. 房地产登记部门的风险防范

1. 普及宣传工作

房地产登记部门有义务和职责对于对房地产抵押中的知识与风险进行宣传和普及，要向债权人公示，房产抵押是银行对债务人偿还能力缺乏信心的表现，使抵押权人增强风险意识，走出抵押保证的误区。使其及时了解情况，做好对抵押风险的规避。具体表现在让债权人了解房地产抵押业务的流程和业务规范；使其能自我排除房屋二次抵押，评估失真等诸多问题，并对债务人的各项情况进行认真的分析。

2. 对当事人的审查

房屋抵押登记部门应及时审查当事人是否具备抵押清偿以及求偿的权利，以及当事人本人身份的合法性。排除证件签字不一致的情况。对于一些由于事先没能掌握当事人资料而造成的另一方损失，房屋登记部门虽然不负有主要责任但也在某种程度上也难辞其咎。

3. 对抵押物的审查

房产登记部门应对抵押物进行审查，做到三步走，第一步是对抵押物的合法性的审查，避免不合法房产进入我国金融市场。第二步，对抵押物的归属资料进行审查，尤其可以对原始资料进行审查，保证与档案资料的一致性 。第三步，对无法审查考证的的房产抵押，登记部门可以选择到实地进行调查，这一步必不可少，登记部门应及时负责，不可掉以轻心从而造成不必要的损失。

4. 抵押合同证书的审查

对于《担保法》与《城市房地产抵押管理办法》所做的双抵押合同要采用统一的文本格式，同时防范合同中是否存在漏项与错项。具体表现在，抵押人与借款人的姓名签字是否一致；评估标的与抵押物是否一致；费用发票凭证是否一致；土地使用者和房屋占有者的权利主体是否一致等。此间的一个细节都有可能导致合同订立的失败或债务人遭受不必要的损失。

5. 部门内部的规范

对于房地产抵押部门的行业规范，应作为一项可以长期培养的工作任务。部门内要与时俱进，因时制宜。由此保证部门内部有条不紊地进行工作，保证高效地处理问题。除健全一些部门机制以外，应时常对工作人员进行培训，提升工作人员的职业道德，规范其行为，使其能设身处地地为当事人服务并处理问题，时刻保持一颗谨慎的内心，细心地工作。建立健全部门内部的内审制度。具体措施有：为内审人员制定任务，使之做好内审的准备工作。然后要完善内部控制制度，通过内审对内部控制制度进行综合评价并给与建议，以此完善综合内控。之后从原有资料中获取内审证据，保证内审的精确，结束后可以相继分工开展对底稿等前后审核项目的审核，在管理机关与监督机关的监督机制下有序进行。

6. 法律法规的完善

在房地产抵押业务中，房地产评估占有举足轻重的地位，如何保证评估的准确性需要评估人员调研多方面的资料，进行行之有效的数据分析然后才能得出较精确的评估结果。但是也有些评估结果失真是由于评估人员的职业道德问题导致的。近几年来，这类现象屡禁不止，所以从法律角度讲，加强法律对评估员有意或无意的评估及对失真情况的追究定是一项不错的预防手段。

总结

房地产建设极大的推动经济的发展，多年来作为热门行业存在于我国市场经济的前沿，势头不可阻挡。在这不能阻挡的势头之下，房地产抵押的规范需要不断地发展和完善，除了有关部门的各自调整以外，加强众有关部门的合作与沟通也是不可忽略的问题，房产局与土地管理局网站的合并就是一项经长期探讨而确立的行之有效的创举。总得来讲，部门职能的分别设立有助于更高效地行政，而统一有助于资源的交流与管理，各有利弊。所以，对于房地产抵押登记中的风险防范措施的进步需要不断地尝试与改进，为了给公民个人与企业集体带来便利与保证，相关部门定会不断改进学习。

【参考文献】

①李延荣 周柯《房地产法》人民出版社 2012-7

②张海星《中国地方政府债务风险评估及预警系统研究 》【J】2004

③《中华人民共和国担保法》2013

作者：赵建晖