投资性房地产公允价值——计量模式的改进

2022-09-10

2007年开始实施的新会计准则体系, 与我国原来的准则体系中历史成本计量占主导地位相比引入了公允价值计量模式, 其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》鲜明地体现了新准则体系这一重要特点。然而, 从近两年的上市公司年报进行来看, 可以发现绝大多数上市公司仍然采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。本文对此种现状产生的原因进行了分析, 从而得出公允价值计量模式不足之处, 以对它进行改进。

1 投资性房地产公允价值计量模式存在的问题

上市公司采用成本模式而不是公允价值模式对投资性房地产进行后续计量有以下几个原因。

1.1 采用条件严格

使用公允价值对投资性房地产进行后续计量应同时满足下面两个条件: (1) 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 (2) 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息, 从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。这样的条件非常严格, 使采用公允价值对投资性房地产进行后续计量有较大难度。

1.2 导致经营业绩的不确定性加大

在成本模式下, 如果存在减值迹象的, 应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》进行减值测试, 计提相应的减值准备。同时, 《企业会计准则第8号——资产减值》中也规定:“资产减值损失一经确认, 在以后期间不得转回。”这项规定明确了企业不得调整利润。而采用公允价值模式计量, 应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值, 公允价值与原账面价值之间的差异计入当期损益。这样会使会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。而在房价出现波动的情况下使得投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度, 容易误导投资者、债权人等众多利益相关者, 间接影响企业的市场形象及其股票价格。

1.3 公允价值取得成本较高

公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量是否合理的关键。而公允价值的获取应该是在一个完全竞争的市场条件下进行, 它要求交易的各方必须充分了解市场情况, 任何商品或要求权的市场价格都可以公开查阅并据此确定交易价格。我国市场的现实情况对会计人员取得准确的公允价值仍然是个挑战。目前切实可行的就是聘请独立的评估机构对投资性房地产价值进行评估, 会计人员依据评估值进行相应的账务处理。但是这样既增加了企业评估费用, 又增加了工作量。与历史成本相比, 取得公允价值无疑要花费更多的代价, 在企业无法直接衡量采用公允价值计量模式的收益时, 积极性肯定会受到很大影响, 因此, 从成本效益原则考虑企业极有可能放弃公允价值计量方式。

1.4 可能的税赋增加

在成本计量模式下, 新会计准则和税法的处理基本一致。投资性房地产需要计提折旧或按期摊销, 这样虽然减少了企业的账面盈利, 但却可以起到抵税的效果, 从而减少了企业现金流的支出。假如采用公允价值计量模式, 新会计准则和税法的处理就存在明显的差异:会计上, 年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值差额计入当期损益, 不计提折旧或进行摊销;税法上, 按实际成本确定投资性房地产的账面价值, 不确认公允价值变化所产生的利得, 在对投资性房地产计算所得税时仍按计提折旧或摊销处理。在公允价值模式下对税负没有影响, 但是假如计算所得税时不确认公允价值变化所产生的利得, 不能按照计提折旧或摊销进行处理, 就不具有在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果, 会增加企业的当期所得税负担。

基于以上的理由, 上市公司可能出于稳健的考虑而放弃采用公允价值模式对投资性房地产进行计量。而这样的结果显然与准则制定的初衷相违背, 要使这种状况得以改变, 就必须对投资性房地产公允价值计量模式进行改进。

2 对投资性房地产公允价值计量模式的改进建议

2.1 提高会计职业判断能力

公允价值计量模式更多依赖于职业人员的分析判断, 所以计量准确程度取决于职业人员的专业水准, 这对会计人员的职业判断能力提出了更高的要求, 为鼓励公允价值在投资性房地产的运用, 必须加强对会计人员有关公允价值的教育和培训提高我国会计人员整体职业判断水平。另外, 公允价值应用中大量不确定因素的使用, 为企业利润操纵提供了方便, 这就要求加强职业人员和管理人员的职业道德的教育, 禁止滥用资产负债表, 防止为他人所用, 要建立一套完整的组织管理体系, 保证企业有能力去评估和衡量, 发挥其应有的作用, 防止个人的主观意向。

2.2 提高估价技术水平

市场价格是最简便的公允价值来源, 也是最为客观、可靠的。只有不断完善市场经济建设, 建立成熟、高效的资本市场和金融市场, 才能为公允价值的运用提供良好的市场环境, 为公允价值的运用提供充分而有效的市场数据支持。当前应该努力培育各级市场, 包括生产资料市场和二手交易市场, 逐步建立与我国市场经济发展程度相适应的全国市场价格信息数据网络, 大力推进信息资源公开化, 形成良好的市场价格体系。进而使公允价值的取得更为客观、直接。对于没有活跃交易市场的资产、负债信息, 要采用现值技术来计算出相应的公允价值。我国应在会计准则及有关法律规章上给予明确的有利于具体实务操作的规范要求, 如颁布统一的《公允价值计量》具体准则及使用指南, 指导如何采用现值技术估计公允价值, 在指南中应可能详尽地规定有关现值的确认、计量和报告问题, 明确规定未来现金流量的估计、折现率以及折现方法的选择等。

2.3 成本模式和公允价值计量模式要有机结合

如果采用成本模式对投资性房地产进行后续计量, 则除了将出租物业或持有待增值后转让的土地使用权从存货或固定资产、无形资产科目重分类至投资性房地产科目外, 没有其他影响。成本模式是一种稳健的选择。因此, 是否采用公允价值计量模式, 企业要慎重选择。采用公允价值计量产生的损益只是一种账面损益, 不影响现金流量, 也不会改变资产的实际价值。它只是将资产的持有收益提前在账面上反映出来, 而且不一定能计入当期损益。所以近期准备出售的投资性房地产, 最好采用成本模式, 这样出售收益才能全部体现在当期损益中。

由于公允价值模式计量的采用可以与国际会计准则基本接轨, 方便投资者横向对比国内、国外企业的价值。同时公允价值的运用能使企业的财务状况和经营业绩等信息得到更加公允的反应, 能有效地增强会计信息的相关性和信息质量, 有利于公司股票在证券市场上获得更加公允的定价。因此, 应进一步细化对于不存在活跃交易市场的公允价值估价的指导性文件, 加强准则的宣传与指引, 提高投资者、债权人等众多利益相关者甄别会计信息的能力, 鼓励公允价值计量模式在投资性房地产后续计量中的应用。

摘要：投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式。本文分析了投资性房地产公允价值计量模式存在的问题, 针对其不足提出了相应改进建议。

关键词：投资性房地产,公允价值,计量模式,改进