商业综合体策划任务书

第一篇：商业综合体策划任务书

商业综合体策划纲要

1.0

整体概况及未来规划

1.1

城市概况

(1)区位

(2)历史

(3)产业发展状况

(4)交通

(5)经济圈概况

(6)行政区划

1.2

宏观经济

1.2.1

人口情况

(1)总人口、户籍人口的状况与变化趋势预测

(2)与其它城市人口的比较

1.2.2

GDP情况

(1)GDP的增长状况与趋势，与其它类比城市比较

(2)人均GDP的变化，与其它类比城市比较

1.2.3

固定资产投资情况

(1)投资额与增长率的变化，各行业的所占比例分析

(2)与其它城市对比

1.2.4

外资利用情况

(1)外资投资额与增长率的变化，各行业的所占比例分析

(2)与其它城市对比

1.2.5

人均可支配收入情况

(1)人均可支配收入与增长率的变化

(2)与其它城市对比

1.2.6

人均消费性支出情况

(1)人均消费性支出与增长率的变化，与人均可支配收入比较

(2)与其它城市对比

1.2.7

社会消费品零售总额情况

(1)社会消费品零售总额与增长率的变化，与人均可支配收入比较

(2)与其它城市对比

1.2.8

人均消费支出构成情况

(1)消费支出构成

(2)与其它城市对比

1.2.9

旅游发展情况

(1)国际、国内游客数量与变化率

(2)各类游客的来源地构成

1.3

城市规划

(1)区域城市规划

(2)市区城市规划

(3)交通规划

(4)商业规划

1.4

其他影响因素

1.4.1

区域性政策

1.4.2

2008年奥运会

1.4.3

人民币升值

1.5

小结

2.0地块分析

2.1地理位置

(1)地块在城市的区位

(2)四至范围

(3)周边交通

(4)与主要商业、交通、文化设施的距离

2.2地块基本情况

(1)规划指标与用途

(2)可视性

2.3地块周边土地用途

2.4区域交通条件

(1)道路交通分析

(2)停车位

(3)地铁

(4)公交线路

2.5项目优劣势分析

3.0商业市场

3.1商业供应

(1)总体存量、各种业态分布量(零售、餐饮服务和批发物流三类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街)

(2)人均商业面积

3.2商圈分布

(1)各商圈区位、面积、特征综述

(2)各商圈的商业档次、业态、现状分析、现存和将来的商业项目以及未来趋势分析

3.3沈阳主要一、二线品牌分布

3.4本项目未来面临的主要竞争项目

3.5商业价格

(1)各种业态的扣点率

(2)售价、租金水平

3.6经营情况

(1)商场名称、建筑面积、经营面积、坪效

(2)一二线、时尚品牌经营面积、营业额、位置

(3)整体市场结论

4.0写字楼市场

4.1整体市场

(1)商圈分布

(2)整体供应与走势分析

(3)产品特征(甲级、乙级、商务公寓)，软硬件配置

(4)各商圈竞争项目的

(5)售价与租金分析

(6)需求情况(入住率、产品要求)

(7)未来市场发展展望

(8)整体市场结论

4.2

区域市场

(1)区域供应情况

(2)租金与价格

(3)需求情况(各行业客户需求)

(4)代表项目深度访谈

(5)成功类似案例考察(基本情况、硬件设施、经营情况、客户分析、优劣势分析、参考与借鉴)

(6)市场结论

5.0

酒店市场

5.1

整体市场(五星、四星)

(1)高档酒店现有供应

(2)高档酒店分布

(3)高档酒店价格

(4)高档酒店需求情况

1)入住率情况

2)现有项目深度访谈(对本地酒店市场的看法以及对本项目的建议)

(5)未来供给

5.2

区域市场

(1)区域供应(现存和未来)

(2)价格与需求

(3)酒店市场结论

(4)成功案例分析

6.0

公寓市场

6.1

整体市场

(1)公寓市场概述(公寓与住宅区别、服务式公寓与商住两用公寓及高档公寓的区别、当地公寓市场发展史

(2)目前供应情况(区域分布特征、各种公寓比例和客户特征)

(3)租金与使用者特征

(4)售价与购买者特征

(5)需求情况(销售与入住率、深度访谈)

(6)未来发展趋势

6.2

区域市场

(1)区域研究范围

(2)现有与未来供应情况

(3)区域供应发展情况

(4)区域售价与租金情况

(5)需求情况(销售和入住率)

(6)未来发展趋势

6.3

公寓部分小结

6.4

案例分析与总结

7.0

需求分析

7.1

零售商访谈

(1)访谈目的

(2)受访零售商基本情况

(3)访谈基本信息总体统计(类型分布、进驻意向、)

(4)各业态选址偏好、目标客群及其年龄段

(5)租金及租赁条件总体统计

(6)工程技术条件要求

(7)选址主要考虑因素

(8)零售商对沈阳商业的总体看法

(9)零售商对项目区域的总体看法

(10)零售商对项目的总体看法

(11)零售商访谈小结

7.2

消费者问卷

(1)访谈目的

消费者通常在何时来此购物

消费来此购物所选择的交通工具

每周购物频次

消费者本次购物所购买的产品种类

消费者是否购买过(单件5000元以上、3000-5000元、1000-2000元、999元以下)的商品

购买者1年内购买的频次

购买商品的场所

消费者购买比例和年均消费次数对比图

外出就餐频次

就餐平均花费金额

外出就餐地点

就餐原因

休闲娱乐活动频次

喜欢或经常进行的休闲娱乐活动

休闲娱乐活动平均花费金额

休闲娱乐活动地点

进行休闲娱乐活动原因

如在太原南街位置建立一处大型综合的中高档或高档商业设施，您是否会光顾?

如果光顾,希望包含的休闲娱乐设施

如果光顾,希望包含的餐饮设施?

如果光顾,希望包含的商店及专业店?

如果光顾,希望包含的服务类商家?

在此项目中被访者希望包括的的中高档或高档女装品牌?

在此项目中被访者希望包括的的中高档或高档男装品牌?

在此项目中被访者希望包括的的化装品/护理用品品牌?

当地消费者对品牌的认知度

消费者对品牌的购买

(2)被访者个人情况(性别、年龄段、学历、职业、收入)

8.0

市场机会分析

(1)经济快速发展带来的市场机会

(2)商业市场发展机遇

(3)酒店市场发展机遇

(4)写字楼市场发展机遇

(5)公寓市场发展机遇

(6)总结

9.0

产品定位

(1)整体定位

(2)规模建议

(3)商业定位

10.

设计特色

(1)无处不在的餐饮

(2)室内春天

(3)中庭的利用

(4)混业的布局

(5)充满惊喜的弧形动线

(6)主动线的设计

(7)人性化设计

(8)室内活动举办与室外传播

(9)广告为的设置

(10)吸引眼球的亮点

第二篇：方案设计任务书(商业)

杭州XXX商业项目

建筑方案设计任务书

1. 项目简介

2015年7月7日

1.1

项目概述

本项目位于杭州市江干区九堡核心地段，北距九堡客运中心直线距离约1公里，东临杭乔路，北临下沙路(城市快速路)，西侧和南侧为规划路，南侧为新建住宅小区。周边交通便捷、路网畅通、住宅林立，项目规划总建筑面积约9万平方米，为集商业、办公和酒店为一体的社区商业综合体。

1.2

设计指标 1 规划用途：商业办公用地 2 建筑容积率：≤2.5

3 建筑密度：≤ 40%(以最终政府批复为准) 4 绿地率： 20%(以最终政府批复为准) 5 建筑限高：≤ 55米

6 建筑用地面积：20000平方米;地上总建筑面积：50600平方米，地下建筑面积约40000平方米(地下2层)，总建筑面积约90000平方米。

2. 项目定位及方案阶段设计要求

2.1 整体定位

本项目依托周边密集的住宅社区和九堡客运中心的商业消费人流、办公人流和商旅客群，定位为集商业、办公和酒店为一体的社区型商业综合体。 2.2 物业类型配比及分物业定位

本项目由商业、办公和酒店三部分组成。商业地上建筑面积约3.1万平方米(4层)，地下建筑面积约3.8万平方米(地下2层);办公建筑面积约1万平方米;酒店建筑面积约9千平方米。地下设置2层，B1层以超市为主，B1层剩余部分和B2层为车库、车道和设备用房等，尽量减少设置人防面积。汽车泊位和自行车位尽可能满足杭州市相关规范。

2.2.1 商业定位

目前地块周边住宅林立，已形成稳定的消费客流，但商业消费氛围缺乏。本项目将满足区域人群对于集零售、餐饮和休闲娱乐的体验型商业的消费需求，集中面向家庭消费。

建立主题概念，以建筑造型、立面、内装饰等手段，树立鲜明特色和现代商业形象，令项目具有活力、精致的独有魅力。 商业档次定位为中偏高的商业品牌，以中档品牌为主。 2.2.2 办公定位

面向小型创业型企业，以购买自用为主，兼顾投资。设计产品应有利于销售，对户型进行合理分割。 2.2.3 酒店定位

面向白领和商旅人群的消费需求，定位为经济实用、干净便捷、性价比高的精品酒店。

2.3 设计要点 2.3.1 整体布局及交通组织

地块北侧为绿化带，东侧为项目主展示面和人流进入口，西侧为项目二期，南侧为住宅区，在规划中应结合四至的不同特点，合理布局，重点提升展示效果和有效吸引人流，形成良好的可视性和可达性，营造“场所感”，给人独特的体验。

项目车流主要通过东侧杭乔路进到本项目，再从南侧和北侧道路进入地下车库，在项目周边形成车流环道。 人流主要通过项目东侧进入。

结合整体交通组织，考虑出租车落客点。 处理好酒店、办公和商业之间的关系，在空间造型、立面关系和平面关系上进行统一考虑，保证商业空间的完整性和相对独立性，减少酒店、办公大堂和核心筒对商业布局的负面影响;酒店和办公应有独立的出入口，并跟商业的出入口分开，防止商业人流的干扰。

项目整体格局可分为三类物业，通过位于地块中心的露天广场及十字路口将项目划为不均分、大小错落的四大体块。内街商业动线采取十字型动线，项目建筑落地面积约8000平米，故东北体块建筑落地面积约1800平米(1-4层为商业)，主楼为酒店;东南体块建筑落地面积约1200平米(1-4层商业，如商业面积不足亦可考虑五层商业);西北体块建筑落地面积约3000平米(1-4层为商业，其中4层为电影城);西南体块建筑落地面积约2000平米(1-4层为商业)，主楼为办公(标准层约1200平米)。 四个商业体块在2-4层通过连廊进行连接，导通人流。

地下室的设计应结合消防分区，人防分区及防烟分区的设置，综合考虑各类机房的位置安排，管线管井的合理走向、标高设计及布局，以及车道的设置，充分利用和优化地下室空间。

东南角红线内建筑外围设置下沉广场，增加B1层商业的可视性。 西侧中间设置下沉广场，未来衔接二期人流。 2.3.2

建筑风格及造型

总体要求为现代风格，应结合项目定位统一考虑。

建筑设计要有创意，在建筑造型、立面、景观小品、内部空间等方面需更多的体现出独特的设计理念。

要在建筑设计中适度体现“绿色概念”。

立面设计要求满足杭州市建筑玻璃幕墙使用有关规定，造型和立面设计要求构造技术合理稳妥，工程造价适中，并易于维护。考虑到对周边住宅的光污染问题，玻璃幕墙面积不宜过大。 2.3.3

绿化景观

设置标志性景观，形成参与性和互动性，以便有效吸引和积聚人群，提高东侧沿街面的商业价值，拉近与人行道的距离，并方便行人进入商业。人行道与商业之间的道路应直接、便捷，不宜有过多的迂回。景观尽量避免对商业的可视性和互动性产生负面影响。 2.4 各类物业设计要点 2.4.1

商业部分 2.4.1.1 交通组织

商业东侧道路为商业的主出入口，设计上应醒目、突出，具有较强的可识别性。西侧设置与二期衔接的主出入口，中心设置广场及十字道路集聚和引入人流，形成更多的街铺。

商业货流和其他车流、人流应尽量保持相对的独立性，减少对其相互间的干扰影响。

电影院、KTV等业态在1F设置独立出入口和配置靠外可独立使用的垂直电梯，并可与地下车库相连，但不能占用商业价值较高的位置。 2.4.1.2立面和造型

立面要有一定的识别性和独特性，但要控制造价成本。

要求设计LED大型屏幕和广告位，要求在外立面日景、夜景设计中整体考虑。

内部使用空间宜方正。 2.4.1.3内部空间和布局

对于建筑空间的处理须从功能角度出发，设计合理的流线，满足商铺布局和营建的便利。结合业态楼层分布，垂直交通组织要简练、精确有效，平面交通能使人流有效到达平层各个点位，并能形成回路，强调空间布局利用的均好性，形成有机的人流动线，实现每一楼层的商业价值最大化。 杜绝出现人流死角和盲端。

柱距要考虑商业店铺划分的合理性，兼顾停车位等的划分。结合柱距的布置，考虑商铺的弹性布置，能灵活分割组合。

餐饮区的分布应该尽量集中，以方便硬件设施资源共享。结合地下室机房设计，从整栋楼宇的角度出发，合理设置餐厨区位置，厨房后勤应分别配备专用卸货通道，考虑并安排相应管线管井走向(例如水、电、煤气、空调、进排烟、上下水系统等)，做到建筑空间的合理利用，避免货流和废气对其他用户的干扰。 中庭结合店铺的布置，提高店铺的可视性，并具备举办商业活动的条件。 垂直货梯分布要合理，提高货运效率，尽量布置在商业后勤区内。自动扶梯原则上要求尽量将人流导向动线的远端，以提高商铺人流到达率。 商业得房率尽量达到70%。

除非规范强制要求，否则机房等设备用房尽量设置在商业价值较低的楼层。 商业地上层数控制在4层，1F层高为5米,2-4F层高为4.5米，影院设在4层(影院层高为10米)，B1层(满足净高不低于4米)。 2.4.1.3业态布置原则

各类业态面积比例：零售约20%，餐饮约40%，休闲娱乐服务及其他约为40%。

2.4.1.4各楼层业态布局及说明(本条各店铺面积均特指实用面积)

B1：设超市1.2万平米，周边配置小铺约2000-3000平米(40平米左右/个)。

1F：以零售和轻餐饮为主，东北体块和东南体块的东侧沿街设1F跨2F店铺，面宽和进深比1：3左右，具有轻餐饮条件;西侧朝中心广场和内街为零售店铺为主，面宽进深比约1:3;西北体块和西南体块的西侧为美食街，为一层小街铺，东侧朝中心广场和内街为零售店铺为主，面宽进深比约1:3。 2F：东北体块和东南体块的东侧为F1-F2的沿街跨层，西侧为婴童零售店铺，店铺前面为沿中心街的走廊;西北体块为童玩次主力店;西南体块结合办公和本层业态相关性，可设置为美容美发和SPA次主力店。

3F：本层为餐饮集中层，东北体块和东南体块为200-300平米左右的特色餐饮;西北体块为大餐饮;西南体块为商务餐饮。

4F：东北体块结合酒店设置足浴、按摩;东南体块设置KTV，需预留餐饮条件;东南体块为东北体块设置多厅影院，面积约3000平米，层高约10米;西南体块设健身会所。

按上述业态布局，但要有调整的灵活性。

2.4.2 办公部分 2.4.2.1立面和造型

体现时尚现代感，树立项目的品质形象。 2.4.2.2内部空间和布局

标准层面积约1200平米，格局为方正的矩形，合理安排柱网、核心筒，控制户型进深，保持较好的自然采光性，整体得房率不低于75%。 层高3.6米，走廊装修后净高不低于2.5米(采用分户VRV空调)。 首层大堂挑空设计，尺度合理。 户型以60-150平米左右为模数。 2.4.3 酒店部分 2.4.2.1立面和造型

体现时尚现代感，树立项目的高档物业形象，并独具特色，形成地标。 2.4.2.2内部空间和布局

在户型空间、自然采光、朝向、通风、防噪和大堂等作为创新设计的要点。 合理安排柱网、核心筒，控制户型进深，标准层面积约900平米，按酒店户型布置，套内使用面积约25-30平米，有条件的话落地窗、飘窗等能提高户型价值的各项设计亮点。整体得房率不低于75%，层高不低于3.5米，确保200左右的房间数。

首层大堂挑空，体现人性化，尺度合理，体现精致、品质和居家感。 卫星电视 、24小时集中热水。 2.4.4机电系统及管理

由于商业和办公散售，酒店持有经营，故在设计上要保证三类物业系统设计的相对独立性和物管计量的独立性，不产生互相干扰和相关问题。酒店、电影院、超市、二楼内街部分可考虑中央空调。 3. 工作范围

建筑方案设计工作的范围简述如下：

依据建设单位要求，设计公司需配合甲方及指定的顾问设计公司提供完整的方案设计文本，以保证项目的整体设计质量;并保证提供的设计符合当地政策及法规的要求，对正式设计图纸及文件盖章，需满足甲方进行项目的成本估算。协助甲方完成总体设计进度，同时此间提供的设计方案需通过甲方的认可，通过相关报批。

第三篇：商业空间设计教学任务书

一、课程基本信息：商业空间设计

课程号：

课程类别：专业课

课时：48学分：

3二、教学目的及要求：

通过本单元的教学，让学生了解商业空间设计所创造的环境是实现商品交换、满足人类消费需求、体验商品经济的前沿阵地，其五光十色、鳞次栉比的特色，以形、色、声、光组成适应人类各感觉机能的愉悦空间。重点了解并掌握商业设计所需要的功能，不仅仅外观是否美观，更要考虑对消费者的心理及生理上的积极的影响。通过作业的练习真正理解“以人为本”的意义，达到重视令人身心舒适的环境的设计。用美的、功能性的设计语言来创造现代商业空间的目的。

三、教学内容：

(一)商业的空间设计10学时

1、商业空间的理论与构成原理2学时

2、启发并指导设计构思的形成和完善2学时

3、指导具备商业价值的方案6学时

(二)商业空间的平面设计与展示的策划28学时

1、讲授在进行某品牌整体设计时注意事项4学时

2、介绍至少5个不同品牌商业设计的优秀范例8学时

3、指导具备商业价值的成品方案16学时

(三)展板制作10学时

1、指导老师出一张1200*800的模板，学生直接将以上效果图进行排版并打印

2、指导老师要对版式设计过程指导

3、做商场中一个120平方米左右的铺位商业展示设计或是参考成都最近的会展活动(其中有展示道具三视图、效果图);品牌教师定(3种不同类别的品牌)

四、教材：

《展示设计实训》徐光著东方出版中心

五、主要参考资料：

《展示设计实务》冯晓云、任仲泉 著江苏美术出版社

《现代展示设计教程》朱淳 著中国美术学院出版社

《展示设计教程》涂强、沈巾力 著西南师范大学出版社

六、成绩评定：

考勤成绩10%

平时方案与调查作业30%

效果图与版式设计作业60%

第四篇：代理行商业项目定位报告任务书

XXXX商业项目定位报告任务书

一、工作任务

完成XXXX商业项目市场调研及定位报告工作。

二、工作内容

㈠市场调研分析

1、总体环境分析

⑴区域规划

⑵区域环境发展趋势

⑶产业发展布局

⑷区域交通状况总体分析

①公共交通状况分析(地面公交客运系统、轨道交通系统、地区道路组成状况等。) ②区域交通未来规划及道路改造分析

⑸人口状况分析

①宅项目发展及人口状况分析

②域人口结构及未来人口放量(住宅人口数量、写字楼人口数量、外来人口数量等。) ③年龄、职业状况分析

2、区域商业市场环境分析

⑴区域商业市场发展历程

⑵区域商业市场现状分析

①现有商业供应分布

②现有商业供应特点

③现有商业供应结构

④现有商业物业租售价格

⑶区域商业市场未来发展趋势

①区域未来商业格局

②新增及规划商业项目

③区域未来商业整体放量

3、本项目周边(2公里)的状况分析

⑴项目区位及研究范围

⑵项目交通状况分析

⑶项目周边写字楼状况分析

⑷项目周边住宅状况分析

⑸项目周边商业状况分析(商业环境、业态布局、楼层主题、品牌组合、餐饮娱乐及休闲、消

费情况等，详见附件一：竞争者调研报告模板。)

①大体量商业状况(明珠、京客隆、沃尔玛、新朝阳等。)

②中小体量商业状况(华联、华森、华普、林美、保龙仓、天河、元辰、乐购等。)

③商业街状况(建国道、永丰道、女人街等。)

④项目周边餐饮、娱乐业态发展状况分析(品牌规模、装修档次、经营状况、消费人群、消费频率、消费金额等。)

⑤项目周边未来商业放量分析

⑥项目周边配套状况分析

4、消费调研

⑴廊坊商场消费情况调研(展开年龄段)

①明珠、京客隆、沃尔玛、新朝阳等商业项目调研分析。

②高档品牌、商业环境、商业布局

③消费目的

④消费频率情况

⑤消费习惯与喜好

⑥消费人群的分析(展开年龄段、职业、收入、消费习惯)

⑦消费导向及消费金额分析

⑧餐饮娱乐、休闲消费的分析

⑨重点项目消费者研究

⑵娱乐街、餐饮街

①建国道、永丰道、女人街等的调研分析。

②娱乐街、夜店特点及品牌分析

③消费频率情况

④档次、内部装修

⑤规模与定位

⑥消费人群的分析(展开年龄段、职业)

⑦消费导向及金额分析

⑧经营状况分析

⑨重点娱乐、休闲消费分析

⑶餐饮类

①各商圈餐饮一览表

②各商圈餐饮规模、餐饮定位、餐饮类型、消费人群、消费档次、经营状况、未来预期 ③重点餐饮的租金及分布

④餐饮消费客群的特点(如家庭、朋友、公费)

⑤消费年龄构成

⑥餐饮口味、喜好和变化调研

⑦消费者对环境的要求

⑧餐饮商户分类及特点(餐饮商户租金及承租年限、对物业及硬件设施的要求)

⑷项目周边(2公里)消费者调研

①分析消费人群对项目周边2公里现状及经营的服装、餐饮、娱乐品牌的喜好、排斥以及原因。 ②项目如何能吸引到周边及整个廊坊市区的消费者。

③潜在消费群体特征(家庭构成、购买力、购买习惯)。

④消费地点和消费环境关注因素(包括俱乐部、写字楼、公寓、酒店)。

⑤消费生活方式和价值观(包括运动习好)

⑥未来3-5年消费趋势以及消费人群的购买能力分析

⑦重点竞争项目分析

5、建筑规划建议

⑴外立面及动线建议

⑵室内设计建议

⑶硬件设施建议

⑷机电配置建议

6、商业策划及策略(结论)

⑴市场定位建议

⑵商业布局建议

⑶业态组合建议

⑷品牌落位建议

⑸租金评估及回报分析

三、工作要求

1、提交贵司所理解的报告纲要及报告目录;

2、详细说明工作方法和工作周期;

3、工作各阶段部署计划表;

4、调研报告的报价。

第五篇：商业弱电智能化方案及施工图设计任务书

弱电智能化

方案及施工图设计任务书

1 项目概况

XX广场项目位于XXX。

XX广场的总规划用地面积4.16万平方米。。

本工程总建筑面积约15.67万平方米。其中地上部分六层9.57万平方米，地下部分二层 6.1万平方米，建筑高度33米。

2 设计依据

2.

1相关法律、强制性条文、各种设计规范、规程、行业条例及地方规定和标准。 2.

2相关政府主管部门的批复文件、给定的技术条件和意见要求。

2.

3甲方提供的方案或初步设计文件签署的会议纪要等设计要求、项目用地周边市政管线资料等。

2.

4在项目设计过程中甲方提出的条件、意见和要求。 2.

5施工图设计任务书(本文件)。

2.6

各业态房产技术条件、交房条件和建造标准。

3 设计范围

本次设计范围为购物中心全部施工图设计及项目红线范围内的管线综合设计。其具体内容如下：

3.

1室内步行街、全部地下室停车场、百货、各主力业态、室外环境的智能化施工图设计。

3.

2裙房以上住宅、写字楼智能化施工图设计(如有)。 3.

3配合甲方要求完成楼内、外管线综合设计。

3.

4室内外装修过程中的配合图(含室内装修，室外景观等)。

4 大商业部分设计要求

4.1 电视监控系统：

4.1.1在XX广场周边区域、室内步行街各出入口及公共区域、地下室停车场内部及各出入口设置摄像机，室内有吊顶区域设吸顶半球摄像机，线路通过吊顶内线槽进

行敷设，室外区域采用立杆安装，除地库可采用黑白机外其余所有摄像机选用超低照度彩转黑摄像机，出入口处配置摄像机红外灯一体半球; 4.1.2在垂直电梯轿箱内设置摄像机，扶梯需要设置摄像机监控其运行;

4.1.3各主力店内部电视监控系统根据设计和施工界面由其自行设置，由万达物业管理的公共区域需要本设计考虑;

4.1.4主要设备机房需要考虑电视监控，如消控中心、生活水箱间、生活水泵房等; 4.1.5前端采用模拟摄像机，在中控室采用硬盘录像机和矩阵切换器进行录像和管理， 录像机采用D1格式，10帧录像保留30天(或根据当地要求设置);

4.1.6控制系统要有一定的余量，以备后期系统增加和调整; 4.1.7考虑UPS，监控系统单独备电满足1小时;

4.1.8对于系统材料的选择和施工工艺需要有明确规定和说明; 4.1.9系统能够满足主控和分控要求，以网络形式实现;

4.1.10电梯监控用的电梯随行电缆要包含在此次报价的材料单内，由电梯安装厂家负责安装

4.1.11大商业、百货、写字楼为彼此独立系统，根据具体情况设置相关控制机房和设备机房;

4.1.12大商业的安防控制中心同消防控制中心结合设置，百货的安防中心同百货的消防控制中心结合设置;

4.2 防盗报警系统：

4.2.1在室内商业步行街的重要区域(如财务室等)设置双鉴防盗报警探头，防盗报警系统同电视监控系统联动;

4.2.2有吊顶区域采用吸顶安装防盗探测器，防盗探测器选择需要具有防宠物功能;无吊顶区域采用壁挂安装;

4.2.3首层对外街玻璃需要设置玻璃破碎报警;

4.2.4防盗报警系统可由控制中心统一进行撤防和布防操作，也可根据具体情况单独进行撤防和布防操作;

4.2.5防盗报警系统单独考虑UPS电源，满足停电时报警系统可用8小时;

各主力店内部根据交房界面由其自行设计; 4.2.6大商业、百货为彼此独立系统;

4.2.7大商业的报警控制中心在大商业的消控中心;百货的报警系统为独立系统，控制中心在百货的消控中心;

4.3 综合布线系统：

4.3.1在室内商业步行街的每个精品店设置点位(按每个店铺至少设2个点进行设置)，布线采用UTP5e，吊顶内敷设线槽;

4.3.2语音主配线架采用机柜式安装的铜缆配线架，垂直干线部分语音采用大对数铜缆;数据主干系统采用光纤;

4.3.3电话和宽带运营商提供线路至各主力店的弱电机房，机房内电话运营商自设配线架(此点可以根据同运营商谈判的结果适当修改);

4.3.4地下室弱电公用桥架路图纸由建筑设计院负责统一出图(智能化设计单位负责协调)，弱电各施工单位可以有计划的使用地下一层和地下二层的主干桥架;各主力店内部由其自行设置;

4.3.5地下室设备房的语音和数据需要考虑设计; 4.4 网络和宽带接入：

4.4.1在地下室由万达敷设桥架至主力店弱电机房或弱电井，接入工作由项目公司同ISP协商解决;

4.4.2设2台交换机(48口)，设在商管办公区，品牌选用国产名牌设备，交换机安装位置在物业办公区里面适当位置，交换机与停车场管理系统通过光纤联网，交换机具备网段划分功能;

4.4.3网络交换机UPS电源按2小时考虑; 4.5 背景音乐系统：

4.5.1商业步行街设置背景音乐，满足事务性语音广播的要求(步行街和百货不设置消防广播系统，由背景音乐系统完成消防广播要求);

4.5.2商业步行街铺内扬声器(如需设置)和通道扬声器要分不同回路设置，可以单独控制音量;

4.5.3多种方式信号输入、矩阵输出，系统具备接收电脑声卡的声音输出(不用收音头); 4.5.4在总服务台设置分区遥控话筒和电脑音源接入;

4.5.5系统的分区和功放要有20%余量，考虑4个小时UPS供电;

4.5.6为了提高万达广场的人气，在室外周边道路适当设置室外防水音箱(尽量结合景观作品安装);

4.5.7地下停车场由建筑设计院按消防紧急广播的要求设计，智能化设计不含; 4.5.8主力店内部的背景音乐由其自行设置，需满足同商场消防疏散广播强制切换的相

关要求;

4.5.9大商业、百货系统彼此独立，均在其自己的消控室内设置控制主机; 4.6 有线电视系统： 4.6.1引入市有线电视系统;

4.6.2大商业部分有线电视信号预留至各主力店的弱电间或弱电井，申请和开通使用者自己负责解决;

4.6.3室内步行街精品店均设置一个有线电视点位; 4.7 电话交换机：

4.7.1 200门内线(系统可扩容至400门内线)、32路中继，供万达物业办公使用; 4.7.2所有步行街精品店不考虑内线电话，电话仅在物业办公区和物业设备房和功能房使用;

4.7.3交换机要有自动转接语音提示功能和计费管理功能(报价含计算机、打印机); 4.7.4考虑5台数字电话分别在总服务台、办公区前台、和各经理办公室使用;

交换机的备电要满足12小时的断电使用需要; 4.8 保安巡更系统： 4.8.1采用离线式巡更系统;

4.8.2按20个巡更棒、400个巡更钮设计，分别满足物业的保安和工程部设备管理需要; 4.9 停车场收费管理系统：

4.9.1根据内外交通组织情况设计管理方式，出入口均要求快速道闸，单次动作时间在1.5秒以内;

4.9.2出口收费系统满足自动和人工两种情况;

4.9.3入场自动发卡(非接触式感应卡，有效读卡距离20cm以内)，出口收费; 4.9.4入口增设远距离读卡设备，读卡距离约1-3米，用于长期卡管理;

4.9.5计费方式多种多样，满足临时卡、免费卡、充值卡、计时卡、包月卡等多种需要; 4.9.6在远离出入口位置另设几处收费窗口，设置相应的收费及发卡设备，鼓励持长期卡，节省出口处理时间;

4.9.7考虑出入口的照明灯光控制和摄像机图像对比功能(车头和车尾);

4.9.8本停车场管理系统光纤(或铜缆)联网，并要同物业办公网络光纤联网，设备采用工业级;

4.9.9超声波停车自动引导系统：在车位上部设置超声波探测器，24小时不间断的探测

车位使用情况，并在车位附近设置指示灯进行停车引导;

4.9.10全部车位使用情况实时传到控制中心，控制主机对时间和位置等数据进行计算分析后发出控制指令到现场显示屏、显示灯;

4.9.11结合导视系统的设计情况、对停车场分区域进行4级引导控制，完善管理; 4.9.12管理软件要求具备完善的统计和报表功能，实现车场管理人员的各种管理需求; 4.9.13系统能自动统计并汇总所有收费动作信息，方便各级管理人员通过密码查询; 4.9.14在控制中心可以自动实现系统的自检，并实时显示所有车位的使用状况; 4.9.15整个万达广场停车场统一设置; 4.10 楼宇自动控制：

4.10.1系统满足万达物业的管理中心集中监视管理和各主力店的就地管理要求，提高系统使用效率和可靠性，减少系统故障风险;

4.10.2系统具有多个工作站联网的功能，以完成不同分系统间的信息传输，实现物业管理对各分系统的总体情况的监测和管理。 4.10.3提供完整的系统图和网络拓扑图及点表;

4.10.4新风机组和空调机组的启停控制、工作状态和故障报警、手/自动状态显示; 4.10.5新风机组和空调机组的温度调节：显示每台空调机组的送回风温度、通过检测送风(回风)温度调节水阀改变出风温度(采用比例积分微分控制);

4.10.6新风机组和空调机组能自动根据室内co2含量调节新风阀门的开启度和风机转数;

4.10.7过滤网压差报警，新风阀和排风阀的开启度自动控制调节(比例调节)，排风控制;

4.10.8防冻报警保护(如果需要);

4.10.9地下停车场排风机的起停控制及运行状态显示; 4.10.10对万达物业管理的变配电系统重要参数的检测和显示;

4.10.11精品步行街、百货室内和地下室停车场照明系统的控制由强电专业完成; 4.10.12配合电梯厂家完成5方对讲设计; 4.10.13给排水系统重要设备的检测报警;

4.10.14大商业内除影城和超市以外所有部分的空调末端自控设计;

4.10.15百货和大商业控制系统彼此独立，根据管理公司的意见确定主控设备机房位置; 4.10.16根据暖通专业所提控制要求进行设计;

4.10.17制冷机房相关设备运行控制管理，节能控制设计(主要工作需要智能化施工单位结合暖通专业控制要求细化完成，以下为参考控制内容);  空调冷热源和空调水系统的主要参数、设备状态监测;

 根据冷却水供水温度控制冷却塔风机的启停;  根据系统冷、热负荷变化，自动控制设备投入数量;

 空调水采用变频泵变流量时，可根据供、回水总管间的压力差改变循环泵转速，

否则应在供回水总管之间设压差控制的旁通阀;

 热媒一次水设自动调节阀，通过气候补偿控制器自动调节供热设备的出水温

度;

 蓄冷系统应采用智能负荷预测方式控制蓄冷池及冷水机组的运行。

4.11 手机信号放大系统：

满足地方现行的要求即可，主要考虑手机放大信号机房和路由的预留; 4.12 防雷和防浪涌：

4.12.1外线进线需具有防雷措施，包括信号线和电源; 4.12.2关键设备及机房供电需具有防浪涌措施;

4.12.3进行弱电机房屏蔽(如果需要)和各子系统接地系统的设计; 4.13 消防报警和联动：

4.13.1整个XX广场做为一个火灾报警和联动系统，根据消防审批的情况设置层显或分控;

4.13.2整个系统由消防控制中心统一进行控制，XX负责所有的消防系统的设备及维护保养工作;

4.13.3智能化设计单位不负责消防报警和联动系统的设计; 14.弱电设备和管理机房：

4.14.1整个XX广场设一个消防控制中心，面积120m2，位置设在地下一层，裙楼和高层写字楼设置楼层显示器，万达物业的保安监控中心与消控中心合用;

4.14.2地下一层设置弱电设备和布线机房，面积30m2;

4.14.3地下一层设置中心模块站，面积100m2左右，作为语音和宽带的设备主机房;地下一层设置有线电视主机房，面积20m2;

4.14.4在各层按照规范设置弱电井，每个面积最好在2m2以上;

4.14.5百货部分要在其区域内合理设置设备管理机房，消控中心在60 m2;

4.14.6百货的弱电设备机房在其办公区适当位置设置; 4.14.7各主力店内部的设备管理机房设置由其自定; 4.15 人数统计系统：

4.15.1在XX广场的主要出入口(含各主力店)设置人数统计设备，对出入商场的人数进行统计，

4.15.2人数统计系统能够提供准确的人群流动量、人群流动方向的统计及分析数据。指定监测所有出入口。

4.15.3根据商业管理公司的需要，要求此系统可以把统计信息生成报表，为管理层科学管理提供有力依据。 4.15.4全年365天不间断工作;

4.15.5整个系统主要由前端人数统计系统，人数统计系统局域服务器，人数统计综合管理平台，以及远程监控客户端软件等四部分组成

4.15.6前端人数统计设备采用视频识别技术，能准确识别各种复杂和极端情况下人员数量和流动方向信息;

4.15.7系统需要能够支持远程访问和管理，便于集团及时掌握信息、统筹管理; 4.15.8设计需要考虑室外步行街的人数统计; 4.15.9智能化设计单位不负责人数统计系统的设计; 4.16 信息发布系统

考虑公共区域例如一层大堂、人流主通道等公众媒体广告管线预留

5 XX百货智能化系统施工图设计任务书

5.1电视监控、防盗报警系统：

5.1.1首层卖场出入口、各层自动扶梯口、楼梯口、主要通道、垂直电梯内、总服务台及收款机位置(参见图纸)需设固定镜头彩色摄像机(半球机);

5.1.2卖场内各层楼梯口和首层出入口设置双鉴报警探头(探头尽量吸顶安装)，首层玻璃上设置玻璃破碎报警探测器;

5.1.3每层卖场适当位置设置三到四台带云台三可变彩色摄像机; 5.1.4财务系统设置单独的硬盘录像机，并满足手工切换录像的需要;

5.1.5所有室内摄像机安装在半球吸顶安装防护罩内，半球罩不要太大(5-7英寸为宜); 5.1.6收银台、财务室、总服务台设防抢报警按钮;

5.1.7电梯监控用的电梯随行电缆要包含在此次报价的材料单内，由电梯安装厂家负责安装;

5.1.8采取数字硬盘录像，录像机采用D1格式，10帧录像保留30天;

5.1.9使用的数字硬盘录像机须有网络联网功能，并在总经理室或管理办公室设分控; 5.1.10防盗报警采用统一的管理方式，由控制中心统一进行防盗系统的撤防和布防操作，各层和各防盗分区可单独进行撤布防等操作，并方便随时调整;

5.1.11采用联网的报警方式，通过联网传输在保安控制中心得到警报显示，报警记录可以查询和打印并具有备份措施(报价中含计算机和打印机);

5.1.12报警中心具有图形化的电脑多媒体管理接口，直观显示监控区域的撤、布防状态和报警状态，通过声光信号提醒值班人员及时处理警情;

5.1.13值班员和管理人员通过密码实现分级管理;保证系统的高可靠性;管理员可以查询系统的历史运行数据和值班员的使用记录; 5.1.14监控系统备电1小时，防盗报警系统备电8小时;

5.2 综合布线系统

5.2.1语音主配线架采用机柜式安装的铜缆配线架;

5.2.2卖场内的语音末端点位卖场内柱子均布，每柱子设1个语音点1个数据点; 5.2.3收银点设3个数据点，位置见百货提供的图纸;

5.2.4语音水平线缆和数据水平线缆采用超五类8芯非屏蔽双绞线，垂直干线部分语音采用铜缆，垂直干线部分数据采用6芯多模光纤; 5.2.5语音跳线要含在报价中，要包含打线工具; 5.2.6适当考虑楼内IC卡电话的线路预留;

5.2.7卖场和办公区的语音和数据部分采用快接式配线架; 5.2.8考虑主要设备机房的语音和数据需求;

5.3 有线电视系统：

5.3.1设计须满足当地有线电视主管部门的要求。

5.3.2满足在各楼层的需求(每楼层管井内预留少量点位，开通费用由使用方负责)。

5.3.3建议在XX百货确定需求数量和位置后由项目公司同有线电视台沟通，完成施工方案;

5.4 背景音乐及紧急广播系统：

5.4.1根据现场情况选择壁挂和吸顶安装扬声器(参见图纸)。总服务台设播音台(设电脑音源和分区呼叫站);

5.4.2背景音乐控制主机需留有同消防控制主机的紧急广播切换接口，满足消防紧急广播的分区广播要求;(消控主机送来的强切信号为不带电压的干结点信号)。 5.4.3系统设计需要语音清晰、自然、音质良好,音量可分楼层调整(同一楼层特殊功能分区的音量可自己调节，所有音量控制器在火灾报警时不起调节作用); 5.4.4施工工艺需满足消防规范的施工和验收要求; 5.4.5广播主机需具有定时播音功能。

5.4.6系统的功放和分区要有预留(20%的预留量)，以备后期增加和调整; 5.4.7在室外适当位置设置大功率音箱，如主入口广场设40瓦室外防水音箱4只; 5.4.8单独考虑背景音乐系统3小时以上备电; 5.5 电话系统：

5.5.1程控电话交换机(400门内线，系统可以扩充至600门，中继线按80线考虑); 5.5.2具语音查询、账单列表、4路电脑话务台等功能; 5.5.3交换机需具有邮电管理部门颁发的入网许可证; 5.5.4含配线架、计算机和计费管理软件; 5.5.5保证12小时的应急备电; 5.5.6电话交换机采用国产或合资产品;

5.5.7此部分可以视网通或电信接入谈判情况决定是否需要购置，但本次设计需要包含此部分内容; 5.6 楼宇自控系统：

控制要求详见大商业部分; 5.7 防雷和防浪涌：

5.7.1所有弱电外线进线需具有防雷措施;

5.7.2关键弱电设备及弱电机房供电需具有防浪涌措施;

5.7.3进行弱电机房屏蔽(如果需要)和各子系统接地系统的设计; 5.8 保安巡更系统： 5.8.1采用离线式巡更系统;

5.8.2按10个巡更棒、200个巡更钮设计; 5.8.3分别满足物业的保安和工程部设备管理需要;

5.9 网络和宽带接入：

5.9.1在地下室由万达敷设桥架至主力店弱电机房或弱电井，接入工作由项目公司同ISP协商解决;

5.9.2设2台交换机(48口)，设在商业办公区，品牌选用国产名牌设备，交换机 5.9.3安装位置在物业办公区里面适当位置，交换机具备网段划分功能;

5.9.4网络交换机UPS电源按2小时考虑;

注：

1. 设计须包含平面图、系统图、系统设计说明并注明所用设备、材料的规格参数及主要技术指标。

2. 做出各系统的设备材料清单和数量统计表，楼控系统点表;