商业综合体的发展

第一篇：商业综合体的发展

 城市社区商业综合体发展模式研究



 浙江省房地产业协会 浙江东冠置业投资有限公司 浙江大学房地产

研究中心联合课题组

一、社区商业综合体的功能和特征

(一)商业地产的含义及其层级

商业地产的概念有广义、狭义之分。广义的商业地产是指各种生产性物业(如厂房)、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。本文以下指的商业地产是指狭

义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。

1、商业地产的层级

根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区

商业和街坊商业等四个层级。

市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心;区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区;社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式;街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几

百平方米，大的可以到几千平方米。

2、社区商业地产发展潜力巨大

社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。大力发展社区商业地产，提高社区商业的商品质量和服务质量，不仅可以提高居民的生活品质，而且可以提升居民的居住品质，在我国大力

发展社区商业地产具有很大的潜力。

首先，社区商业地产日益受到政府和开发商的重视。以商业为主的第三产业是城市地区经济的重要支柱，社区商业地产作为城市商业体系的重要组成部分，为城市经济发展提供动力，增加政府税收，使地区经济日益活跃、结构趋向合理。而且，社区商业地产的发展对房地产有良好的带动作用，很多开发商利用社区商业地产“打头阵”，带动区域房地产业的发展。其次，社区商业地产市场潜力巨大。随着我国城镇居民人均可支配收入日益提高，城市中心商业区的建设已经达到较高水平，但目前我国城市社区

商业仍显设施不足、网点布局不合理、服务功能单一，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。在我国快速城市化过程中，出现一大批新建的居住小区，这些新建小区由于远离城市商业中心，生活配套设施严重不足，社区商业作为一种属地型商业，恰巧能够提供小区居民日常必需品和便利服

务，市场潜力巨大。

(二)社区商业的功能和模式

1、社区商业的基本功能和特征

“社区商业”是以社区为载体，以一定地域内居民和商务工作人员为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升社区内居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供社区居民日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。“社区商业”是一种“因住而商”的商业，是城市商业体系的重要组成部分，与城市其他商业形式相比，与城市居民生活联系更加紧密，更加贴近和反映居民日常生活需求。总体来看，社区商业在满足社区居民基本生活消费和服务

方面，主要包含购物、餐饮、休闲娱以及服务这几项基本功能。

2、我国社区商业的主要特点

从社区商业的建筑形态上来看，我国社区商业主要有社区底商、社区商业街和社区购物中心等三种形式，这三种形式与我国经济体制和经济发展水

平有一定联系。

社区底商主要是指利用建筑底层作为商业用房，以满足自身社区消费者各种需求的社区商业。在我国，社区底商是从20世纪90年代开始的，当时房地产开发刚刚开始，底商被纳入住宅项目规划，开发商一般把居住区外围、沿着道路的建筑底层作为商铺，出售给商业经营者，以满足社区居民的日常

生活需要。

社区商业街是指位于居住区内的、以平面形式按照“街道”形态布置的单层或多层社区商业，其沿街两侧的铺面以及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位。我国社区商业街主要位于城郊的大型居住区，由于市级商业中心或区域商业中心无法完全覆盖新兴社区，城郊土地比较便宜，因而开发商便建造一些特色社区商业街，不仅能够满足

当地居民的日常生活需要，还能作为项目营销推广的卖点。

社区购物中心是一种各种商业业态相对集中的社区商业，是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域。社区购物中心是集购物、休闲、娱乐、餐饮和服务于一体，满足社区居民多样化消费需求的商业模式，它是“家的延伸”，是未来社区商业发展的方向。社区底商、社区商业街和社区购物中心是三种不同的社区商业，每种形式由其自身特点，因根据社区的不同情况而进行设置，也可以将各种形式进

行组合。

(三)城市社区商业综合体发展特点和基本特征

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合

体。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物，城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现城市综合体。根据城市综合体所在城市区域的位置，一般可以分为城市中心综合体、城市区域中心综合体和社区商业综合体三种。城市社区商业综合体是社区商业的一种重要形式，它一般位于一个社区中心位置或几个社区交接处，由一个建筑或几幢建筑组成，具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务功能。从商业业态来看，一般有一个主力店、2-3个次主力店，并有众多品牌店、连锁店和小商店构成，城市社区商业综合体一般设有停车场，方便社区居民或附近居民来购物。这种集中的“一站式”的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，创造了一流的购物环境，为社区居民提供了很大便利，丰富了社

区居民的生活，是未来城市社区商业发展的主流形式。

由于社区商业综合体是一种属地型商业，从而决定了社区商业综合体在

服务对象、服务目标等方面有以下特点：

首先是属地型服务对象。社区商业综合体是以社区为依托，以社区居民和商务人士为服务对象，其目的是满足社区居民的日常生活需要，方便居民生活。它不仅满足居民的购物、餐饮、娱乐休闲的需要，而且还要为它们提供多种多样的社区服务，以满足居民日常生活的服务需求，社区商业中心的

客户85%以上是本地客户。

其次是生活性服务内容。社区商业综合体由于要满足居民日常生活需要，经营商品种类主要是消耗快，购买频率高且数量少的生活必需品，通常以经销日常生活用品为主，这些商品品种简单、挑选性不大，价格也没有太大的差别，如：生鲜食品、日杂用品、小家电、餐饮、洗染、照相等。从商业业态上看，社区商业综合体多以连锁店、超市、便利店、餐饮店和美容店

等业态为主，集购物、餐饮、休闲娱乐、服务等多功能于一体。 再次是一站式综合服务。社区商业综合体一般处于一个社区中心或几个社区的交接处，为广大社区居民提供悠闲的购物环境。其功能较全面，一般具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等基本功能，以满足社区的多样化功能需要;其外部环境以提供多样化的社区活动为宗旨，常常形成社区广场、社区步行

街和绿化块;其建筑规模不大，一般只有几万平方米。

二、社区商业综合体的规划和培育

我国社区商业综合体开发的时间不长，目前正处在摸索之中，随着我国城市化的快速发展、城市居民消费观念的转变以及房地产开发模式的变化，我国社区商业综合体发展还有很大的发展空间。但是，城市社区商业综合体的发展离不开各级政府部门的关注和指导。目前，特别需要在以下几个方面

加大规划管理和政策培育。

一是加强社区商业专项规划工作。根据国外社区商业发展经验，社区商业综合体将是未来商业发展的重点，政府部门必须要有先期的合理规划，这样才能使社区商业健康繁荣地发展。目前在我国城市建设规划体系中，主要有城市发展总体规划和控制性详细规划，专项规划有交通、绿地和管线规划，而没有针对商业专项规划，从而造成我国目前商业网点布置缺乏规划性，一些地方商业不能满足社区居民的消费需求，而另外一些地方商业却盲目开

发，从而导致过度竞争的局面。因此，课题组建议政府应加快制定商业专题

规划。

二是加快社区商业综合体规范和标准的制定。政府要对社区商业综合体的研究给予重视，加强社区商业综合体的研究，参考国外社区商业发展的先进经验，结合我国社区商业发展状况，及时制定社区综合体建设的规范和标准，指导我国社区商业综合体的建设。可以借鉴新加坡社区商业的规范和标准，对各种类型的社区商业进行分类，提出各类社区商业综合体建设的规模和业态配置标准。可以规定社区商业综合体必备的业态和业种，以便从制度

上完善我国社区商业综合体建设标准。

三是给予社区商业建设主体政策支持。鼓励有实力的连锁企业参与社区商业综合体的开发建设，凡是到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民网点的连锁企业，政府可以出台相关政策给予扶持，有条件的地方还可以安排一定的专项资金支持。鼓励各类组织、企业和个人进行社区商业综合体的开发建设，对发展与居民生活密切相关社

区商业的开发企业给予租金或税收等方面的扶持。

四是推行优秀社区商业综合体的示范工作。目前，商务部正在制定我国社区商业的建设标准，指导各地商务主管部门因地制宜，确定工作重点。如老城区要发挥和利用现有商业服务网点的辐射作用，以健全网点设施为主;已预留服务网点的新建社区，以完善网点和提升服务水平为主;尚未开发的社区，要以加强总体规划为主。可以在有条件的城市先建立一些社区商业综合体示范区，并对成功社区商业综合体的成功经验进行总结研究，通过推广示范经验，逐步扩大示范范围，从而推动我国社区商业综合体的全面发展。五是着重对开发经营主体的进行培育。社区商业是通过以租赁运营而获得长期回报为目的的，其价值充分体现在后续的经营收益价值上。从我国目前的情况看来，社区商业的开发主要是房地产商，而社区商业的经营则是一些管理能力非常弱的家庭团队。因此，建议政府职能部门除了在规划阶段介入之外，还要在社区商业形成和经营的过程中给予一定的指导，同时要培育

一批专门从事社区商业开发和经营的房产开发商。

三、社区商业综合体的定位与经营

开发商是社区商业综合体开发建设的主要力量，如前所述，社区商业综合体开发过程是一个非常复杂的系统工程，不仅仅是开发建设，更重要的是还必须长时间来培育整个项目，才能维持整个项目的长期持续经营，课题组

主要在以下几个方面对开发商提出建议。

一是合理区位选择。一个社区商业综合体的成功与否，最重要的在于项目区位选择是否合理，如果区位选择正确，即现在或未来有足够的消费力支撑，且周边配套设施完善，那么，项目也就成功了一半。合理的区位主要考虑区域未来规划，区域交通设施等方面因素。区域未来规划决定了其该区域未来的发展方向，决定了区域的经济状况，从而决定了该区域人口档次，进一步决定了该区域人口的消费水平，人口消费水平将最终影响整个社区商业

项目的运营状况。

二是精准项目定位。社区商业综合体开发之前要进行准确的项目定位，要仔细研究项目当地的总体规划、区域经济、人口数量、收入水平、消费层

次、商业分布等，要根据社区居民的消费水平和未来的发展趋势，结合市场走向和功能定位，来确定社区商业的层次和结构，为项目的规划设计提供依据。社区商业综合体的定位主要分为项目总体定位和功能定位两部分。项目总体定位就是要对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估，确定项目的建筑规模和开发运营模式;社区商业综合体的功能定位要注意项目的功能结构、业态结构以及品牌结构等应与社区规模、消费层次相适应，对社区居民的收入水平、客户职业特征以及周边的商业业态进

行细致的分析和评估，从而确定项目的商业业态和功能布局。

三是主力店招商先行。社区商业综合体的开发运营商必须对前期规划设计、商业布局、策划营销、广告推广、商业运营管理等一系列问题了如指掌，才能保证项目运营取得成功。国内成功项目的经验表明，前期主力店招商对项目后期的运营显得尤其重要。主力店对引导人流起着主要作用，大型主力店的入住，不仅可以避免广场建成后对商户盲目招商，还能借助大型超市所

带来的巨大客流，吸引其他商户入住，从而盘活整个项目。

四是丰富业态组合。成功的社区商业综合体并不在于项目建筑规模的宏大，而在于项目的功能齐全和合理的业态组合。社区商业综合体都应具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等四种功能，各种功能的分配比例最好为：购物40%-50%，餐饮20%-30%，娱乐10%-15%，服务5%-10%，这样的功能布局才能满足社区居民的需要。同时，需要注意的是，社区商业有别于其他商业，是其为社区服务的功能。在商业业态的布局上，要考虑服务性功能业态的比重，如干洗店，维修店，银行，药店，社区卫生所，美容美发店，社区活动

中心等，从而为社区居民提供生活上的便利。

五是多样化经营模式。从国内外社区商业综合体的运营模式来看，项目运营模式最常见的有“完全出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四种模式，这四种模式各有特点，开发商应根据自身企业的情况和项目特点，寻找适合自己项目的运营模式。完全出售运营模式能使开发商快速回笼资金，但对商业业态是否能符合社区居民的生活需求以及业态组合等方面无法进行控制，导致项目的业种杂乱分布，从而降低了项目的档次;租售结合模式对于开发商而言具有更多的灵活性和可控性，可以平衡资金压力和经营风险的矛盾，在合适的租售比例下，既可保证开发商获得短期资金回笼，又能通过出租获得长期租金;售后返租模式能够使开发商规避市场初期经营风险，但开发商不能得到项目的增值效益，同时对开发商的经营能力是一个严峻的考验;只租不售模式最大的优点是能使开发商能够持续有效地项目管理，从而提升项目的商业价值，通过租赁持续性获利，得到项目的增值收益，但这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，且承担很到的经营风

险。

六是统一规划建设、统一经营管理。社区商业综合体的管理目标是尽可能长期地维持和加强项目的经济社会效益，维护项目的建筑物和设备，同时与有关各方保持良好的关系，保证项目在社区中有良好的商誉。社区商业综合体的管理工作主要有物业管理、租户管理、营销管理和财务管理等，是一个复杂的系统工程，需要进行统一规划建设、统一经营管理。国内外运作社区商业综合体的经验表明，一个项目必须至少经过3年，商业业态才会逐渐

稳定下来。因为即使开始审慎地选择进驻的商家，开业后还是会有因不同商家业绩好坏而进行调整，产权集中式的统一经营管理可以使项目可以放心地在开业后进行绩效评估和商家、业态的调整，从而实现项目的管理目标。

第二篇：社区商业与商业综合体的功能如何划分

【主持人】社区商业与商业综合体的功能如何划分?我们是否能说社区底商的运营状况是判断区域商业需求的风向标?

【柏涛】底商是原始状态 商业综合体则能影响城市面貌

我觉得底商是一种原始状态的商业需求，而商业综合体对整个城市发展、视觉效果、消费体验感来讲都有很大的影响。我们合能锦城打造的概念是花园情景综合体，它是层层退台，花园广场、外摆空间、很有情景感，它是一种欧洲街区式的开放式物业形态，它不仅满足你的需求，还能够跟你带来购物的体验，商业的消费体验，我觉得这个对这个区域来讲是非常重要的。

【尹晶】社区底商的运营状况是该区域某个阶段商业现状的切片扫描

一般的社区底商我们理解是满足居住者日常消费。商业综合体在这个区域内是具备一定辐射力，辐射整个区域人口，是具有核心效应的。社区底商运营有很多种因素影响，说它是一个风向标我觉得它还是不能代表这个区域的发展，只是说这某个阶段商业现状的切片扫描。目前三圣乡商铺很旺，需求也很旺，其实它的便利性不是很好，我有一个朋友是住在这边，他晚上买菜或者想买东西没有办法满足，所以需要一个综合体进来满足这片区域商业的需求，它能完全改变整个片区的商业运营状况。

【郭子铭】集中商业和社区底商成互补关系

我略有不同的看法。刚刚第一个问题我讲到，一个新近郊板块发展如果之前没有老城的人口支撑，它需要一个足够人口支撑也消费的。社区底商是满足阶段性基础生活需求，好比说在三圣乡这个板块，之前住宅项目入驻以后刚开始基础人数可能就是几千户人口，没有足够的人口支撑强大综合体消费。社区底商只用满足日常基本餐饮，基本买菜，五金，杂货店这些等很基本生活需求。当一个板块发展到一定阶段的时候，人口庞大起来了，人们对生活品质要求越来越高了，就需要集中商业来提升这个板块居住品质了。

有了集中商业并不是就抛弃了社区底商，它在一定程度上社区底商是对综合体集中商业的补充。现在人都很忙碌，有时候会比较晚回来，临时要买点日常的东西。而很多社区小商铺很晚或者2点都有可能在运营，比如小餐馆、便利店等等。社区底商是能满足这个需求的。但是集中商业的营业时间一般在10点多就结束了，没有了社区底商的便利性。集中商业和社区底商是一个互补，综合体商业是一个板块成熟度的提升。

第三篇：最适合个人投资的社区商业综合体

最适合个人投资的社区商业综合体在商业项目中，小型的社区商业综合体，总价不高，适合个人投资。

市中心的商业综合体商铺，占尽地段优势和每天大量的人流，但价格非常高，不适合普通家庭投资。社区商业综合体的价格比较便宜，而且随着城市的居住郊区化，商业也从市中心往非市中心的人口密集区发展，地区中心和社区中心的商铺投资机会更好。

重点

一、 居住社区人流量集中。

居住社区周边2公里的范围，社区商业地段就有发展的机会，各区域中心会在人流量集中的位置周边形成新的黄金地段。

重点

二、至少有5条公交线经过。

投资总面积4万平方米的小型商业综合体最适宜。其中卖场面积2万平方米、购物中心2万平方米，但前提是3公里范围内有10万居住人口。苏晓晴建议，在投资之前到类似地段和规模的商业综合体去考察，很多大型的二手房中介都有商铺部，通过它们也能了解到已经开业的商铺的租金状况。了解了租金行情以后，再去政府网站了解你想投资的商业综合体附近的规划。商业地产周边的路网规划非常重要，它是决定周边顾客到达便捷性的重要因素，要确定有5条以上的公交线路经过这里或是附近有地铁站。

重点

三、楼层和位置都不重要

产权和经营权分离的商业综合体，由于所有商铺的经营由经营管理公司统一管理，小业主赚的不是自己那块小商铺的租金，而是整个商业综合体所有经营部分的租金的平均值。所以，尽管1楼的商铺一定比4楼的商铺租金高，但你的租金水平和商铺的楼层、位置都没有太大关系。 重点

四、算一算多少钱买铺划算，你是不是买贵了。

商铺的售价有没有偏高，可以用商铺售价和租金的比值来衡量—每平方米售价比每平方米月租金。国际公认的合理租售比值是200以内，高于200就表明投资价值降低，但必须用真实售价来计算。比如售价1万元/平方米的商铺，承诺前5年每年8%的回报率—当然你知道是以拉高售价来贴补租金的—按照这个比例，每平方米5年的租金就是4000元，去掉5年的管理费支出、通货膨胀因素，纯租金大概是3000元。把这3000元在1万元的售价里抵扣掉，真实的售价应该是7000元左右。 而按5年3000元租金计算，每平方米的月租金是50元，这样算出来的结果是140，低于200，基本可以确定售价合理。

重点

五、跟着主力店，更安全。

家乐福、沃尔玛、欧尚、大润发等大型连锁卖场品牌如果已经确定进驻，投资失败的几率会降低很多。因为第一这说明招商团队的能力，第二这些大型卖场能吸引周边2公里至3公里范围内的居民来采购生活用品，把消费人流日常化。

有了持续不断又可观的人流量，经营管理公司再逐渐把不适合附近消费人群偏好的商户换成吸引力强、租金支付能力强的，让这些人愿意留下来消费餐饮以及其他百货商品，你的商铺租金就有谱了。

第四篇：城市综合体建筑的商业价值最大化

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解读城市综合体 如何使其价值最大化

当下的中国房地产，对城市综合体有一个约定俗成的定义，从产品形式讲一般是有五种，

酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称为4+1模式。

国外城市综合体的英文名为hopsca，是英文单词hotel(酒店)、office(写字楼)、park(公园)、shopping mall(购物中心)、convention(会议中心、会展中心)、apartment(公

寓)首个字母的缩写。

综合体的历史和现状

城市综合体是从美国传来的，最早的成功案例一直经久不衰的美国洛克菲勒中心，亚洲最经典的就是号称规划建造了18年的东京六本木，在中国最熟悉的是国贸中心， 到今天差不多20年了，我们看城市综合体发展的历程，国贸三期去年才形成，它的时间价值和资产

价值无与伦比!

综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片，也作为拉动区域经济的引擎和城市经济和文化的增长极;更作为一种成功的商业模式被投资商和开发商所青睐。而在中国尤其是近两年综合体成为城市建设和运营的标志和主体，同时也成为房地产尤其是商业地产投资商的主流模式。几乎每个城市都要打造一座当地最高建筑、体量最大，最高级的商场、最好(三星以上)的酒店于一体的复合建筑群。杭州这个领先的二线城市更提出要建100个城市综合体的宏大构想!而中国商业地产的领袖企业万达集团、中粮集团也提出只建

城市综合体的开发战略。

城市综合体在中国这几年成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模型，也成为房地产开发商投资的主流商业模式，同时也成为了消费者和投资者投资的一个主要产品的类型。

综合体的功能和要素

一般来说，一个城市综合体至少组合了上述功能中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的高效率建筑群落。商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又

被称为“城中之城”。而且由于它集合了城市的最重要的功能和人群，也可以说是浓缩的都

市。

城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结

合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

在中国城市综合体一般具备三个要素，一是城市的中心和副中心地段;二是公共交通的

枢纽;三是独享和兼具城市的自然景观或公共资源如临(观)水或城市广场。

综合体的分类

性能分：

商务综合体，是指没有住宅的纯综合体;

生活综合体，不仅有住宅而且比例较大超过30%;

单一综合体;一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体;另一种按

建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品。

地段分：都心型综合体，副中心(区域和新城)型综合体。

品位分：

高端奢侈型综合体，指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五a级写字楼和奢

侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。

中档生活型城市综合体。酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的

的一线城市区域商业中心和

二、三线城市的综合体。

综合体的多重价值

一个城市综合体应该说具备五重的价值空间，一个可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金，第二个是酒店商业持续经营和租金的回报;三是随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业(资产)

评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值;第四个是资本的价值，价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现。第五个就是它的附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高，上海的新天

地就是最经典的案例。

城市综合体，里面有旅游的人群，写字楼有这个城市最高端的商务人群，住宅有这个城市最高端的生活人群，商业可能辐射周边很多精英消费人群，他的价值不仅体现在这个城市的综合体，还体现在周边的价值提升。所以大家判断城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市配套，所以一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这是城市综合体发展的最

大的价值的体现。

城市综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏，比如先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑会最大化。而这要看投资商的自有资金实力尤其是多元化中长期的融资通路。当然同样决定的销售和持有的比例也预示了项目远期

价值和资产价值的是否最大化?附加值的体现则更是综合能力的表现。

综合体的模型和案例

但是如何将一个核心地块的价值最大化并实现长短期的良性循环，将政府、开发商、商家、消费者和等多重资源整合好，既创造一个微观的有效商业模型，同时是一个宏观的复杂城市发展工程中的重要环节。尤其是产品的组合比例、业态的优化选择特别是投资回报的多重空间包括实际开发节奏的节奏都与一个城市的发展思路、规划方向、人口构成和消费水平乃至风俗习惯等要素相关联，更与投资商的资金实力、团队能力、管理水平和资源程度密不可分。

不同类型的综合体产品的组合比例决定了投资及回报的变化，如一个城市由于缺乏优秀的旅游资源旅游人口尤其是高端外来人群少可能就不适合投星级尤其五星级酒店，而另一座城市流通和商贸落后，一传统产业为主，商务人群少，写字楼的体量就要保守控制。同样换一个城市要么购买力和消费力不足，要么资源类快速积累财富，但文化和时尚远远没有跟上，建太大或高端的商业中心风险巨大。不同资金实力的投资商也影响其产品模型和投资回报模型的差异。

关于城市综合体还一直有一个小争论，就是中心型的，闹市型住宅会不会成为高端的住宅。而且人流很喧哗会降低生活品质，但如果能和一个城市的景观，自然资源能够很好的结合，甚至人造的景观和均衡的动静分离，把居住部分和自然的景观做了一个很好的结合，同时可以利用高科技和高智能的设施与高端的材料、空间和功能很好的结合，既能享受都市商业的繁华和便利，又能提高居住和生活的品质和格调，同样可以营造高尚的社区。

如今城市综合体不仅成为国际购物中心协会icsc和国际购物中心大学12个商学院之一

的独立学院课程体系。全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会ccrec正全面推出和引进国际购物中心大学的系统教学模式。 同时也在积极推进城市综合体的案例和模型的研究和推广。

综合体的作用和意义

在中国为什么政府、市长愿意做综合体?开发商为什么会做综合体?投资者和消费者为什么愿意投资综合体或去消费?

政府、市长愿意做综合体，是因为城市需要标志和名片，综合体可以极大地提升城市的想象，满足政绩工程的需求;拉动区域经济和文化的发展。

开发商为什么会做综合体，是因为综合体不仅是一个集约的产品模型更是一个合理的投资模型，尤其在中国商业地产金融体系和金融产品缺失的情况下，可以通过销售与持有类型产品的比例和组合、开发顺序和周期的调整，完成资金的长短结合和良性循环。有效地解决变现和运营的的矛盾。

投资者和消费者为什么会买，或者愿意去投资综合体，无疑是因为综合体的多种属性决定了它价值最大化的可能和空间。

一般来讲，城市综合体基本需建15万平米的面积，要辐射20万—30万的消费群，它的规模和体量会成为一个多元中心。城市综合体它的产品和业态的多元组合注定会成为一个城市的时尚消费中心，它的功能决定了，第一写字楼会成为一个城市商务人群集合的场所。第二酒店会成为一个城市旅游人口集聚的场所。公寓或住宅又汇聚了城市最高端和前卫的市民，而购物中心尤其购物、餐饮、休闲、娱乐、会展等一站式的功能和服务积聚了城市最具活力的消费群，最大化地实现建筑、业态和人群的互补、联动和共享。如果在和城市的中心广场和结合在一起的，必定成为市民公共活动文化中心。

城市综合体一定是城市的中心和副中心地段，包括它整个资源的整合会成为一个城市未来的地标性建筑。所有的综合体经过十几年的培育和扩张，它的资本会翻几倍甚至几十倍。中国的销售价格很高，但是资产价格，我们跟国外的发达国家的差距都是10倍以上。像香港平方尺的销售价格和我们平方米销售的价格是一样的。尤其是核心地段不可复制，这是它唯一的资产价值的最大亮点。第二个资产价格，租金的模式，最后可以通过资本市场得到一个更大的提升。为什么要成为一个城市综合体，就是政府对土地价值最大化的一个支持力度，所有开发商多年的经验，包括它成为一个城市中心，文化中心，它未来的集聚性会在未来市场有一个体现。已经成为政府、开发商、消费者最好的中国城市开发的案例。城市综合体一定是中国城市化建成的标志，开发商投资的最佳的模型，也会成为城市居民生活提升的一个最好的引领性场所。

第五篇：关于开展大型商业综合体消防安全专项整治的通知

关于开展大型商业综合体消防安全专项整治的通知

各大型商业综合体：

近年来，全国各地大型商业综合体火灾事故多发，其损失、伤亡和影响都较大，灭火救援也很困难。为切实加强火灾防控工作，充分保障人民群众生命财产安全，按照区安委会办公室关于大型商业综合体消防安全专项治理的工作部署，我局决定在全区范围内组织开展大型商业综合体消防安全专项整治。现将有关通知如下：

一、工作目标

认真贯彻落实总书记关于应急管理的重要思想和党的十九大精神，按照政府统一领导、部门依法监管、单位全面负责、群众积极参与的原则，组织开展大型商业综合体消防安全专项整治，及时化解安全风险、消除安全隐患，推动消防安全防范责任措施落实，不断提升消防安全管理水平，有效防范和坚决遏制重特大火灾事故发生。

二、整治时间

2018年7月至10月。

三、整治范围

已建成投入使用的建筑面积1万平方米(含)以上的集购物、住宿、展览、餐饮、文娱、交通枢纽等两种或两种以上功能于一体的城市商业综合体(不包括住宅和写字楼部分的建筑面积)。

四、领导小组

我局消防安全大检查工作领导小组，局长冯某某、党组书记何某某组长，其他领导班子为副组长，各股室负责人及安全和技改股全体人员为成员。领导小组办公室设在安全和技改股，蒋某某任办公室主任，办公室主要负责组织协调、督促检查、服务保障等相关工作。

五、工作步骤

(一)动员部署阶段(8月1日前)。

结合实际，制定工作实施方案，进一步明确治理范围、重点、步骤、措施和要求，召开动员部署会，全面动员部署落实。

(二)排查整治阶段(8月1日至10月15日)。

一是开展全面排查。在8月15日前，组织大型商业综合体开展消防安全自查，并建立台账;二是集中约谈曝光(8月30日前完成)。联合消防大队对大型商业综合体及其连锁集团消防安全责任人进行约谈，督促落实防范责任措施，对影响公共安全、久拖不改的给予曝光;三是实施重点整治(10月10日前)。联合区安监局和消防大队对排查发现的火灾隐患整改难易程度及危害后果进行分析研判，逐个制定整改计划和措施，逐个落实整改方案、责任和资金。对于存在重大火灾隐患的，将及时呈请区政府进行挂牌处理。

六、整治重点

(一)建筑使用功能

1.大型商业综合体建筑实际使用功能是否与设计功能一致。

2.经过特殊消防设计的，是否按原设计文件要求落实相关针对性技术措施。

3.内部装修改造是否擅自改变使用性质，导致建筑耐火等级、安全疏散、消防设施设置等不符合要求。

(二)建筑消防设施

1.是否按消防技术标准或经批准的特殊消防设计文件设置消防设施。

2.是否对建筑消防设施定期检验维修，每年至少进行一次全面检测。

3.自动消防设施是否正常运行，报警、控制、模拟灭火测试等功能是否符合要求。

(三)防火分隔设施

1.防火分区是否符合消防技术标准或经批准的特殊设计文件要求。

2.防火门、防火卷帘等防火分隔设施是否完整有效。

3.建筑外墙设置外装饰面或幕墙时，其空腔部位是否在每层楼板处采用防火封堵材料封堵。

(四)消防安全管理

1.大型商业综合体产权单位、委托管理单位以及各经营主体、使用单位是否分别明确消防安全责任人、管理人;是否设立消防安全工作归口管理部门，并逐级明确消防安全管理职责。

2.从事消防设施检测、维修、保养的机构是否具备相应资质，经维修、保养的建筑消防设施是否符合国家标准、行业标准，是否违规出具虚假、失实文件。

3.消防安全责任人、管理人是否经过消防安全培训，消防控制室值班人员是否取得中级及以上国家职业资格证书。

4.是否逐楼层、逐区域、逐级、逐岗位明确重点岗位人员和员工的消防安全职责。

5.是否组织开展消防安全教育培训，制定灭火和应急疏散预案并实施演练;是否落实防火检查巡查，及时整改火灾隐患。

6.是否违规住人、违规设置库房或者超量存放易燃可燃商品货物。

7.是否制定并严格执行用火、用电安全管理制度。

(五)灭火救援条件

1.建筑外墙是否违规设置影响逃生、自然排烟和灭火救援的障碍物。

2.是否根据需要设置灭火救援窗，有无明显标识。

3.消防车道、消防车登高操作场地是否满足火灾扑救要求。

4.微型消防站建设是否符合标准，是否落实管理、训练、值守、联动等工作制度，是否具备及时处置初起火灾能力。

七、整治措施

(一)压实主体责任。大型商业综合体应成立由建筑主要产权单位或者委托管理单位法定代表人为组长的消防安全管理组织，与各经营主体、使用单位逐一签订责任书，明确各方消防安全责任。至少配备一名专业管理人，鼓励聘用注册消防工程师、专职负责消防安全。鼓励大型综合体购买火灾公众责任险。按要求建立微型消防站或专职消防队，并与现役消防队建立勤联动机制。

(二)加强排查整治。

配合省公安消防总队组织消防技术服务机构对全区大型商业综合体进行建筑消防设施检测。大型商业综合体应委托具备相应资质的消防设施维护保养检测机构对建筑消防设施进行一次全面检测并定期维护保养，定期组织对电气系统进行保养和检测，每月对自动排烟窗联动开启功能进行全数测试，及时拆除影响逃生、自然排烟和灭火救援的外墙障碍物，在灭火救援外窗设置明显标识。

(三)强化监督执法。

应对于检查中发现的违法行为和火灾隐患，要督促各场所积极整改，确保消防设施完好有效、防火封堵到位、通道出口畅通、标识标牌明显;同时要严格依法实施责令“三停”、行政拘留和临时查封等处罚和强制措施。对于存在重大火灾隐患的大型商业综合体将提请政府挂牌督办。

(四)实施综合治理。

集中约谈大型商业综合体及其连锁集团消防安全责任人，督促向社会公开承诺消防安全。对大型商业综合体重大火灾隐患进行曝光。对逾期未改的重大火灾隐患单位，以及未按照国家标准、行业标准检测、维修、保养建筑消防设施的机构，列入消防安全不良行为公布范畴，通报有关部门。

(五)加强宣传培训。

充分运用各类媒体广泛宣传大型商业综合体火灾危险性，大力普及防火、灭火和逃生自救知识，提高公众消防安全意识。

(六)实施智能管控。

大型商业综合体直接入城市消防远程监控系统(智慧消防平台)，在主要进出口、人员密集部位安装客流监控设备，使用燃气的部位应设置燃气泄漏报警和自动切断装置，具有电气火灾危险的场所应设置电气火灾监控系统，推广应用智慧用电技术，消除电气火灾安全隐患，同时利用手机APP实时动态查看消防设施运行状况。要全面推广使用全省大型商业综合体基础信息平台，排查内容及时录入平台。

联合消防部门组织大型商业综合体调查摸底，制定完善针对性灭火作战预案并开展演练，积极开展自动消防设施测试和灭火救援技战术研究，加强对微型消防站、专职消防队的指导、调度。

八、工作要求

（一）强化组织领导。

各大型商业综合体要高度重视，充分认识消防安全面临的严峻形势，将开展专项整治作为防止火灾发生、维护公共安全的重要举措，切实抓好落实、抓出成效。各企业要成立组织机构，制定工作方案，明确工作责任，狠抓工作落实。企业主要负责人要切实履行安全生产第一责任人的责任，要深入开展自查自纠，全面排查整治安全隐患，坚决防范遏制人员伤亡事故发生。

（二）强化监管协作。

坚持全面检查与严格执法相结合、企业自查与政府督查相结合、属地负责与部门督导相结合。

（三）严格督导问责。

对检查中发现的隐患和问题，要现场依法提出处理意见，对重大隐患要挂牌督办，并跟踪落实整改;不能立即整改的，要提出相应防范措施。对自查自改不认真、隐患整治不彻底、责任不落实、组织不得力的，要严肃追究企业负责人的责任。

（四）完善长效机制。

在专项整治期间要边整治边总结，固化好的经验做法，对存在的普遍性问题，要进行专题研究并采取切实有效措施进行整改，要加强城市公共建筑和高层建筑消防设计管理，强化建筑消防设施检测维护保养监督抽查机制，不断提升城市建筑消防安全管理水平。

某某市某某区经信商务和科技局

2018年7月31日