商业综合体策划纲要

2022-08-27

第一篇：商业综合体策划纲要

商业项目全案策划纲要

商业项目全案策划纲要第一部分市场调研报告

一、宏观市场环境分析

1. 经济环境分析

2. 政策环境分析

3. 相关宏观环境因素

二、商业物业调研分析

1. 商业物业市场发展概况分析

2. 商业物业开发现状与发展趋势分析

3. 商业物业总体供求分析

总体市场状况分析

商业物业市场供应、需求分析 商业物业租赁、销售价格分析

三、经营店型调研分析

1. SHOPING MALL(购物中心)分析

2. 百货商场(传统百货)分析

3. 超级市场分析

4. 专业市场分析

5. 社区商业分析

6. 其他类型商业物业的研究分析

四、客户群体的调研分析

1. 商铺投资者调研分析

2. 终端消费者调研分析

3. 招商客户的调研分析

五、主要商圈与重点商业项目分析

1. 主要商圈调研分析

2. 重点商业项目(商业市场)分析地理位置

项目规模

 商业性质

硬件设施

经营模式

楼层分布

 购物环境

商户与业主合作方式租客组合

商品布局

 价格

目标消费群体

品牌档次

广告形象

 优劣势分析

经营状况

其他各项影响因素分析

六、物业管理之调研分析

1. 物业管理公司调研

2. 物业管理各项条款调研分析

管理力度

 商户对物业管理提出的要求

个别商户对物业管理的特殊要求

七、项目所在地区域市场分析

1. 区域商业市场环境分析

2. 区域商业市场供应、需求分析

3. 区域市场租金、销售价格分析

4. 域市场商业物业竞争格局分析

5. 项目商业物业可行性分析、初步定位

第二部分市场定位报告

一、项目区域总体概况总结分析

二、项目分析

1. 项目地理位置分析

2. 项目基本技术指标分析

3. 项目功能分析

功能互动分析

 项目各业态功能的确定

4. 项目商圈分析

商圈区域市场的划分

 主要商圈、次要商圈、辐射商圈的确定

商圈消费人群分析

 商圈竞争格局分析

三、项目SWOT分析

1. 项目优势分析

2. 项目机会分析

3. 项目劣势分析及应对措施

4. 项目威胁分析及应对措施

5. 项目综合分析及初步定位的确定

四、项目定位

1. 项目总体定位

 商业物业经营主题的确定

商业物业投资主题的确定

2. 项目目标客群定位

 终端消费人群定位

经营商户定位

投资人群定位

3. 项目价格定位

 价格制订依据的阐述

本项目价格定位

(二)

第三部分产品定位报告

一、项目商业物业总体规划

1、产品设计总体规划方案的制定(总体规模(地上、地下)、建筑方式、商业经营形态等)

 本项目商业配套、非配套比例控制

本项目公建物业的合理利用方案的制定

 本项目商业物业总体供应量计算、分析与规划

本项目商业物业规划形式、分布格局、组合方式等总体规划

 本项目销售、租赁可行性分析及适合本项目之租、售方案的制定本项目经济效益分析

二、产品设计主题定位

1. 品设计主题定位确定

2. 品设计主题定位诠释与细部研究

三、产品设计

1. 筑产品设计(外立面、柱间距、层数、层高、商铺面宽、进深、墙体、天花、地面、灯光、防火设施等)

2. 业经营产品设计

 交通组织系统(外部交通组织、内部交通组织、入口、中庭、电梯、消防通道、休息场所、停车场等)

 经营管理产品(仓储空间的设计与规划、中央空调系统设计、智能化保安系统设计、电子商务平台设计等)

 装饰装潢设计(整体形象与风格建议、外立面设计、商场招牌设计、绿化建议、灯光建议、景观小品建议、广告(位)宣传设计等)

四、店铺分割与功能布局

1. 铺分割总体策略的确定(视具体行销策略决定)

2. 业功能布局的设计与规划

五、商业经营管理(物业管理)建议

1. 业经营管理模式的设计与制定

2. 业经营管理职责的确定(介入时机的选择、工作内容的确定、管理方式的制定、管理费用的确定等)

3. 业经营管理针对项目长期、稳定发展运作策略的制定

三)

第四部分营销推广报告

一、项目简介

二、可类比项目重点竞争对手营销策略分析

1.竞争对手的确定

2.竞争对手项目概况

3.竞争对手近期的销售动态及我方的对应策略

三、本项目创新营销体系的建立及关系营销

四、项目主要卖点荟萃及强弱势分析与对策

五、项目发展定位确定

1.项目发展定位

2.项目形象定位

3.项目形象的塑造和建立

4.项目命名方案

六、项目目标客户群的定位(客户群的再清晰化)

1.目标客户群定位

2.目标客户群描述

七、价格的定位及策略

1.项目单方成本

2.项目利润目标

3.可类比市场价格

4.价格策略

5.价格分期策略

八、入世时机及销售分期控制

九、广告策略

1.广告市场分析

2.秦皇岛市楼盘市场广告解析

3.广告战略目标

4.项目分析和广告定位

5.广告创意表现

6.广告策略

7.广告阶段研究

8.广告主题

9.广告投放率及规模

10.广告效果监控、评估及修正

11.广告费用预算

十、媒介策略

1.媒体总体策略及媒体选择;

2.媒体组合策略;

3.投放频率及规模;

4.软性新闻媒体;

5.媒体费用预算。

十一、推广计划

十一、公关活动策划及现场包装

十二、品牌战略

1.品牌命名方案;

2.项目VIS系统建立。

十三、营销推广效果监控、评估及修正

1.效果测评形式;

2.实施效果评测的主要指标。

十四、营销环境的营造

1.销售部的规划设计;

2.样板间的规划设计和建议。

第五部分招商推广报告

一、初期宣传推广工作

1. 步完成落实项目推广费用预算案、确定物业最终面积计算表等工作后，我司将立即筹备一套完整的宣传推广工具;

2. 业咨询材料如：法律咨询材料、牌照、税务问题、来往账户之开设等;

3. 场咨询材料如:项目所在地消费者零售消费能力、档次、品味、流行情报;项目所在地游客数量、消费习惯;项目所在地商业物业分布地区、经营业绩等;

4. 目资料如：图片、效果图、平面图、位置图、租金价目表等;

5. 目租赁条款如：租赁年期、起租期、免租期、管理费、水、电、煤、电话费、违约责任等。

6. 公关活动

与公关、广告公司协调策划宣传公关活动，如记者会、专题采访; 提供印刷品宣传、楼书、招商手册等设计意见;

软、硬广告配合介绍项目所在地商业物业市场状况。

7. 直销大型目标主力客户。我司将根据目标主力租户名单，以直销方式亲自逐一联络及洽谈，度身定造其需要的市场资料,了解其装修工程技术要求，利用较惠租赁条件吸引其进驻，务求在招商的最早阶段便能落实此批“主力租户”，从而提高项目号召力，增加其他商户的信心。同时，我司将大量邮寄本项目之推广资料予零售商户，利用我司之客户网络资源，最大限度推动项目招商工作的顺利进展。

二、全面招商运作工作

1. 此阶段我司将按照拟定之行业组合及分布建议，根据每一行业的分类，为项目选择具适合的租户进行推广;

2. 继续向主力商户推广，以不断提高物业实力，努力开拓及发掘更多新客户。我司将全面跟进所有投寄范围内的商户名单，跟据各商户的质素及营业性质来确定其进驻物业位置，以配合拟定的行业商户组合建议;

3. 不断改进及更新招商资料，继续跟进主力牵头商户;利用促销活动及媒体宣传，营造声势及热销气氛，使本项目成为零售界成行成市的谈论进驻对象，成为市场注目的焦点。

三、落实商户进驻物业

1. 继续全面跟进招商推广工作，视商铺(物业)出租状况，及时调整及制定招商策略;

2. 以租金价格为指针，协助甲方与商户直接洽谈租赁条件;

3. 落定租赁条款及租约，完成整个签约程序。

四、后期招商跟进工作

1. 全面跟进工作，包括视察场地、洽谈租赁、条款、签约等过程;

2. 协助商户进场装修，与工程公司协调入图审批、装修等工程问题;协助公关、广告公司安排新闻发布会、记者会、作广泛试业宣传，如出报纸新闻稿、举办宣传活动、剪彩等，以提高本项目的知名度，营造浓厚的商业氛围;

3. 展开整体商场(物业)的宣传活动，预计当商场招商超过70%时，可开始试业。当商场招商工作完成超过80%时，我司将制定商场全力推广宣传活动，协助举办

试业活动。

五、正式开业

附件二：

商业项目工作人员名单

项目总顾问：

专案策划人员名单

主要负责人：

负责人：

策划人员：

招商支持人员名单：

主要负责人：

招商协助人员：

第二篇：“xxxx大型城市商业综合体”项目代理、招商及策划协议书

“xxxx50万平方米大型城市商业综合体”

本案定位、销售、招商策划顾问服务代理协议书

合同双方：甲方名称: 邮政编码：联系电话：传

真：开户行：银行账号：联系人：

电子邮箱：

乙方名称: xx(xx)商业管理有限公司注册地址：xxxx区xx路xx号 xx座xx室邮政编码：xx 联系电话：

传

真：

开户行：xx股份有限公司xxxx支行

共 9 页第 1 页银行账号：

联系人：xx xx

手机：

电子邮箱：

依据《中华人民共和国合同法》等相关的规定，经甲、乙双方平等协商，就本案项目合作等事宜，彼此同意签订以下条款：

第一条委托内容

1、甲方就“xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目”即位于xx市，

在

，其中商业占地面积约为

亩、住宅占地

亩，一共分

期开发，其中第一期先开工

亩建材家居市场，规划总建筑面积约

万平方米，即甲方委托乙方为本案进行前期策划定位、销售、招商策划和整体项目包装推广策划顾问服务唯一服务商;

2、同时由甲方指定乙方为本案全部商业面积部分的唯一的销售代理合作方;

3、甲方指定乙方负责引进商业主力品牌店、商业辅助主力店品牌(行业前500强品牌主力资源)之居间招商。

第二条项目名称及标的物地址

1、“xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目”(此为暂定案名、根据调研后业态再调整)

共 9 页第 2 页

“xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目” 项目地址：

位于

，占地面积约为

平方米，规划总建筑面积约

平方米，容积率约：

商业面积：

平方米

以下涉及“商业部分” 标的是指：本案xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目，其中也包括但不限于规划内的所有市场商铺、商贸步行街商铺、商住公寓、酒店、写字楼以及需要销售、招商和策划定位的所有商业面积部分;以下“住宅部分”标的是指本案项目全部商住公寓和住宅部分。

第三条本协议期限

委托全案代理服务(说明：全案服务内容即为策划顾问服务、销售代理和招商代理服务)期限为从该合同签订之日起2年内，双方在该部分合同到期前一个月确定是否续签合同。

第四条本案成员

乙方针对本案成立专门的前期策划调研、招商小组全程操作本项目，专案小组成员由市场策划、推广及营销等方面工作人员组成，乙方可以根据工作需要增加辅助工作人员。

第五条甲方责任及权利

1. 2. 甲方根据本协议第七条之约定向乙方支付销售和招商代理佣金及前期定位策划费用; 甲方应按本协议要求向乙方提供本案之有关资料(包括项目五证齐全)，并保证资料的准确性、真实性，以保证乙方顺利进行销售和招商工作;由于甲方原因，不能在约定时间内提供有效资料或因甲方原因，致使主力店或配套辅助主力店无法达成合作意向而影响主力店品牌或辅助主力店品牌进驻，因此造成乙方不能正常进行本案招商，其时间也因此相

共 9 页第 3 页应顺延，或因此致使本案乙方中途退场及自动终止合作关系，均由甲方自行承担责任，乙方不承担任何责任; 3. 甲方指定人员作为本协议的甲方代表，负责本案工作的对接人。乙方应当与甲方以及该代表进行密切的联系，加强沟通。乙方在招商洽谈中，因甲方的原因造成主力品牌无法进驻，均由甲方承担责任，乙方仅尽经纪居间招商代理公司之职责;同时甲方以及甲方代表应当为乙方开展本协议约定的工作提供方便。 4. 甲方代表以及甲方其他有关工作人员负责组织相关会议，对乙方提供之每月招商报表及推广方案进行交流、讨论与确认;对乙方提供之相关返租方案进行审核，并与乙方进行沟通协商;如因甲方在一星期内未确认乙方提交的方案或因甲方工程进度审批上之原因造成本案招商工作进展时间上的延误，即由甲方自行负责此责任; 5. 甲方同意在所有本案的宣传品上印刷乙方为策划代理公司，并配有乙方的公司名称及商标标识。

6. 甲方负责无偿为乙方提供项目现场办公室和基本的办公设施(电话、网线、打印机、复印机和办公桌及办公耗材);电话费用由乙方自理。

第六条

乙方责任及权利

1. 乙方指定人员作为本协议的乙方代表，负责本案策划销售、招商的对接人，服务期间，甲方就本案销售或招商之相关事宜的临时调整及意见应第一时间通知乙方代表，以便乙方及时调整工作方向。

2. 乙方根据本合同第七条之约定向甲方收取销售和招商代理佣金及前期定位策划费用; 3. 乙方应根据甲方的要求，在本合同规定的期限内完成招商目标，同时也可以根据实际情况进行调整;

4. 乙方应通观全局, 对于本案可预见的和不可预见的问题，并及时给甲方提供预警性提示及

共 9 页第 4 页解决方案，以保证招商工作的顺利进行;

5. 乙方应密切配合甲方、执行推广方案;同时乙方亦应积极参与甲方或甲方与其他合作单位的会议, 并就本项目提出有益的建议;

6. 乙方所制定的所有方案均需由甲方代表最终签字为准(或乙方提供方案及报告一星期内，甲方未给乙方通过书面文字回复即视同甲方默认该方案)，也即为本案服务完毕;另乙方就项目定位策划报告提供给甲方后，叁天之内未通过书面文字方式回复乙方，甲方签收即视同默认该方案并执行;

第七条：策划费用、销售和招商代理佣金及支付方式：

1、本案乙方为甲方招商佣金收费：即甲方须按贰个月已签约出租商业面积的总租金作为乙方的招商代理佣金收益;此项招商收费是指除主力店品牌外的商铺或散铺的招商成功的收费，其具体目标分解后为：

2、本案乙方为甲方销售“住宅部分”的代理佣金收费标准：甲方按照乙方实际销售回款总额的1.2 %提成计算乙方的佣金，即作为甲方支付给乙方的住宅部分销售代理佣金;

3、本案“商业部分”销售代理佣金：甲方按照乙方实际销售回款总额的3 %提成计算乙方的佣金，即作为甲方支付给乙方的销售代理佣金;每个阶段在结算乙方销售代理佣金时，甲方只结算90%销售代理佣金给乙方，余下10%作为乙方未完成目标的保证金，如乙方已经完成销售目标，甲方应及时支付结清余下的10%的代理销售佣金。但因甲方原因致使乙方未能完成目标，乙方不承担任何责任，甲方应按时支付未付的前期策划费用、销售代理佣金或招商代理佣金;

4、乙方为甲方每成功招商的主力店品牌收费标准：①每引进一家外资品牌成功进驻本案，即乙方收取甲方招商代理佣金为50万元收费，②每引进一家内资品牌成功进驻本案，即乙方收取甲方招商代理佣金为30万元收费;主力店品牌成功进驻甲方本案项目地是指主力店品牌与甲方已经签约意向(甲方以向主力店品牌缴纳加盟定金为准或主力品牌店向甲方缴纳进驻定金为准)或主力店品牌已签订正式进驻合同为准。主力店品牌和辅助主力店品牌店是指家居类、建材五金机电类、小商品类等相关联业态在内的、同时也是行业内国内外排名前500强的辅助主力品牌店;③乙方通过资源整合为甲方实现拿地价格每平方米降低20%-35%地价，甲方应支付乙方150万元拿地提成佣金，如乙方为甲方实现拿地价格

共 9 页第 5 页每平方米降低45%-60%地价，即甲方应支付乙方300万元拿地提成佣金;

5、本案销售溢价收益分成：按甲方委托给乙方的基础均价的高出部分即按 8比2比例分成，即甲方占80%，乙方占20%。溢价是按每套商品房“购房合同中的销售金额”与甲乙双方确定的该套商品房“基准销售均价”的差额。溢价奖励分成由甲方按“应付溢价奖励分成x5%”的额度代扣全部税费，乙方向甲方出具收款收据，乙方无需向甲方提供税务发票。

6、甲、乙方双方签约生效三天内，甲方支付乙方本案“商业部分”全程总策划顾问服务费用即按以下三个阶段计算税后收费共计85万元：

①、第一阶段乙方提交给甲方的本案前期定位策划报告，其内容包括市场分析论证报告和前期定位策划报告(其中内容包括业态规划、动线规划、资金回笼计划、现金流量分析)，以上前期上、下部分定位策划报告的收费标准共计为人民币75万元(即柒拾伍万元)，即双方签约后，

1、甲方应首付乙方前期费用即人民币35万元(即人民币叁拾伍万元)，乙方开始进入前期调研阶段和团队进驻本案项目现场调研的准备工作。

2、经调研后，乙方提交的本案市场分析论证报告，经甲方确认签收后，三个工作日内即甲方须向乙方支付定位策划费余款30万元(即人民币叁拾万元)给乙方;

3、乙方提交甲方本案前期定位策划报告，经甲方确认签收后，乙方按照甲方确定的方案与建筑设计院对接定稿后即甲方在三个工作日内须向乙方支付定位策划费余款10万元(即人民币壹拾万元)，即乙方开始按照甲方确定的方案执行，同时以上乙方提交的报告或方案甲方签收后，即乙方在这个阶段的服务成果视为已完成;

②、第二阶段乙方提交给甲方的本案整体项目推广销售方案的收费标准为税后10万元(即人民币壹拾万元)，甲方须先预付乙方5万元(即人民币伍万元)费用;乙方提交以上整体项目推广销售方案经甲方确认签收后，三个工作日内即甲方须向乙方支付剩余款项即15万元(即人民币壹拾伍万元)给乙方;即乙方开始按照甲方确定的方案执行;同时以上乙方提交的报告或方案甲方签收后，即乙方在这个阶段的服务成果视为已完成;

③、第三阶段乙方提交给甲方的本案招商方案(详见②第二阶段推广销售方案中招商部分内容)，乙方提交的招商方案与以上②经甲方确认签收后，即乙方开始按照甲方确定的方案执行;同时以上乙方提交的报告或方案甲方签收后，即乙方在这个阶段的服务成果视为已完成;

7、以上乙方为甲方提供的三项策划报告或方案全部提交给甲方并签收完后，即表示乙方为甲

共 9 页第 6 页方提供的全程策划顾问服务成果视为已全部完成。同时以上策划费用也不含客户交房、房产证办理、开业等属于甲方方面的客服工作内容，但乙方应协助甲方办理签约按揭、入伙等客户服务工作。

8、由乙方负责本案整体项目平面广告设计策划方案(包括户外、报纸、楼书、海报、夹报、单页等项目整体包装方案)、VI、CI方案及该项目招商推广网站内容规划方案建议等的制订，以上乙方为甲方提供的服务，甲方应按每月一次性支付乙方的税后固定费用5万元;甲方应在双方签约后三个工作日内提前首付乙方一个月固定月费，从第二个月开始，其支付时间为每月28日支付下一个月的固定月费, 甲方按照以上固定月费标准支付乙方到期时间为本案项目销售结束为止即可;

9、甲方介绍的关系客户(包括优惠客户)顺利招商签约并进驻本案物业，此客户仍然为乙方有效客户，甲方需支付乙方此客户按照本协议条款约定的代理佣金总额的50%作为乙方收益。除甲方自留房源外(比例不超过总套数的5%，一托二商铺与三层房屋分开计算)，所有购房客户无论是否为甲方关系客户(含抵工程款客户)，均计算乙方业绩和全额招商代理费。

10、因客户违约, 导致甲方决定解除合同、罚没客户已交的全部或部分定金时，甲方应将已没收定金的50%支付给乙方作为服务费用。为维护客户与市场，甲方有权在有关情形下决定暂不解除违约客户的合同关系、不罚设定金。

11、以上均为乙方给甲方提供的本案全部的前期调研、策划、代理销售和招商服务等顾问收费即为乙方的本案策划、调研费用及乙方之收益; 支付原则和支付时间：

1、本案销售代理佣金(包括“住宅部分和商业部分”)或招商佣金的支付方式为：甲方按每月28日结算乙方当月的销售代理佣金或招商代理佣金，结算时甲方按照乙方实际签约的面积或实际销售回款总额计算乙方本次的销售代理佣金或招商代理佣金(说明：销售代理佣金计算是指乙方已经与客户签约的销售认购协议书为准开始计算乙方佣金，招商佣金计算是指乙方已经与客户签约租赁协议书并缴纳租金为准开始计算乙方佣金)，如遇到双休日即顺延两天签收结算会签单和代理佣金。如在前期策划费用、招商和销售代理佣金结算时，甲方支付乙方以上费用每延迟一日结算，甲方需向乙方支付按结算代理佣金总额(包括溢价部分佣金)或策划费用总额的千分之五作为甲方的违约滞纳金。同时因违约未支付以上费用而造成乙方不能正常运营或因此中途退场及自动终止本协议，应由

共 9 页第 7 页甲方承担全部责任;

2、每次结算时应先由乙方与甲方指定对接人员核对当月的招商和销售回款会签表，甲方于每月28日应一次性支付完乙方本次应结的全部代理佣金和溢价部分的佣金。如通过乙方招商的租赁客户或销售客户与甲方签署《租赁协议》或《销售认购书协议书》并向甲方缴付协议书中约定的定金后违约，客户缴付的定金不予退回，甲乙双方按50%：50%的比例分配该违约定金，甲方支付给乙方该违约定金的时间与支付乙方代理费用的时间相同。由于客户违约而产生的违约金(包括定金部分)由甲乙双方各按50%比例分配(经甲方特批退还定金的违约单位除外)，在每次结算代理费的同时支付给乙方。

第八条：费用规定

1、本案现场招售中心、样板间、户外广告(围墙、指示牌、车身广告等)、模型、效果图、招商手册、宣传折页、展板、DM、海报、展销会包装、推广活动、电台广告、报纸杂志、广告建筑规划设计、平面视觉设计、广告设计及发布费、摄影、拍片、印刷、制作、运输、现场包装、装修、礼仪、公关促销费、销售招商现场、水电暖及老客户介绍新客户奖励等费用及软性文章等相关涉及项目推广的委托制作费用及发布费用均由甲方全部负责支付，有关委托制作及发布合同的谈判由甲方负责，乙方协助谈判确定合同文本后，应将有关合同的签订交由甲方直接进行。

2、甲方负责支付乙方的本案推广固定月费、招商代理佣金、销售代理佣金和前期策划费;

3、乙方负责本案项目运做的团队工资、日常工作相关费用以及员工提成奖励;

4、乙方负责招商差旅费、补贴费及各计划的制订与实施执行。

第九条违约责任

1. 乙方是甲方唯一指定的本案前期策划顾问服务的代理方，不能再指定第三方代理相关的业务，如本合同的任何一方不履行本合同中所规定的任何责任或义务，而使对方造成损失的，须赔偿对方因此造成的相应损失;

2. 合同有效期间，因不可抗力(如洪水、地震、火灾等自然灾害及战争等人力无法抗拒、不能预料又不可避免的事件;无支付能力、破产等视为不可抗力)而致使一方不能履行本合

共 9 页第 8 页同的，在取得有关部门的不可抗力的认定后不视为违约;

3. 甲、乙双方自签约生效时间起，因甲方原因在超过6个月内还未进行开盘或本案项目开工延期6个月后，依然不确定有效开盘时间，即视同甲方违约，本案即自动终止本协议; 4. 甲方不得聘用乙方受聘的工作人员(包括甲方均不能与在职的乙方工作人员或已离职壹年内的乙方工作人员私下签约本案代理合同)，否则视同违约，乙方有权提前终止本案代理合作协议，同时甲方支付乙方违约金按照每人50万元赔付，同时赔付因此而造成的其他的损失;

第十条争议的解决方式

凡因执行本合同产生的一切争议，双方应协商解决。

第十一条

其他

1、本协议与本协议的附件为不可分割的完整组成部分，共同具有法律效力;

2、本协议自双方签字盖章后生效;

3、本协议一式肆份，甲、乙双方各执肆份，具有同等法律效力;

4、本协议如有未尽事宜，由双方协商确定或另行签订补充协议，补充协议与本协议的规定如有不同，以补充协议为准。

甲方：

乙方：

xx(xx)商业管理有限公司

法人或代表：

共 9 页第 9 页

第三篇：门户网站商业计划书编制纲要

门户网站这个词相信大家都不会陌生，首先想到的就是新浪、搜狐、网易、腾讯等等大企业。其实，这只是门户网站的一种综合性门户网站，除此外还有搜索引擎式门户网站、地方生活门户网站、行业门户网站等等。那么门户网站商业计划书是怎样的?门户网站商业计划书应包含哪些内容?下面我们来看下门户网站商业计划书编制纲要。

第一部分

商业计划书摘要

一、网站描述

二、市场概述

三、网站优势与估值

四、网站历年投入与产出

五、未来发展与网站盈利

六、投资预算

第二部分

门户网站商业计划书正文

第一章项目背景

一、项目的提出原因

二、项目环境背景

三、项目优势分析

四、项目运作的可行性

五、项目独特性与创新分析

第二章项目介绍

一、网站建设宗旨

二、定位与总体目标

三、网站主要栏目

四、网站未来规划

五、商业模式

第三章商业实施方案

一、商业模式实施方案总体规划介绍

二、营销策划与市场推广

第四章网站经营预测

一、网站经营

二、盈利预测

第五章技术可行性分析

一、平台开发

二、数据库

三、研发与网页设计

四、课件、专题制作

第三部分

门户网站商业计划书附录、

一、附件

1、主要经营团队名单及简历

2、主要栏目截图

3、企业形象设计/宣传资料

二、门户网站商业计划书附表

1、网站虚拟主机配备情况

2、物管远教网2007年网站访问量趋势图

3、 2007年综合浏览量

4、2007年会员访问者忠诚度

5、网站访问量来源统计

6、中国地区访问者地图覆盖

7、全球访问者地图覆盖

经过尚普咨询调查显示，随着中国经济的发展，需求的不断提升，中国门户网站市场从无到有，从小到大、从总量快速扩张到结构明显升级，逐步形成多层次的消费市场。门户网站市场发展令投资者瞩目。市场前景乐观。

第四篇：综合实践活动课程指导纲要（2010）

综合实践活动课程指导纲要

综合实践活动课程是《基础教育课程改革纲要(试行)》规定的、义务教育阶段3-9年级和普通高中阶段学生的一门必修课程。为了进一步加强中小学素质教育，落实《九年义务教育课程计划》和《普通高中课程计划》，有效实施综合实践活动课程，特制定本纲要。

一、综合实践活动课程的性质和意义

(一)综合实践活动课程是基于学生的直接经验和成长背景，体现经验和社会生活的教育价值，促进学生综合素质发展的综合性、经验性、实践性课程。它强调学生从自身生活和社会生活中发现问题，学习运用问题解决的科学方法，经历多样化的实践学习方式和实践体验过程，突出发展学生综合能力、强烈的社会责任感和创新精神。

与其它各类课程相比较，综合实践活动课程具有鲜明的开放性、综合性、实践性等特点，是一种能力取向的课程、经验取向的课程、实践取向的课程。

开设综合实践活动课程，是我国经济社会发展对人口素质、人才培养的现实要求;是变革我国基础教育人才培养方式、克服应试教育局限性、优化课程结构的客观要求;是加强儿童青少年思想道德建设、促进学生社会成长的必然要求。综合实践活动课程的实施有利于转变学生的学习方式和教师的教学方式，促进人才培养模式的变革;有利于学校教育密切联系社会实际和科学技术发展的前沿，为培养多层次多类别的创新型人才奠定坚实基础;有利于深化素质教育，促进教育质量的全面提升。

(二)开设与实施综合实践活动课程，必须坚持以人为本的科学发展观，结合我国国情，着眼于提高国民素质，促进广大中小学生全面而有个性的发展;必须全面贯彻党的教育方针，坚持素质教育方向，密切教育与生活、学校与社会、知识与能力、书本学习与实践学习的联系，引导学生在生活中学习、在实践中成长。

二、综合实践活动课程的目标

综合实践活动的实施，要立足于发展学生以创新精神和实践能力为核心的综合素质。

(一)综合实践活动课程的总目标

引导学生在实践学习中获得积极体验和丰富经验，形成对自然、社会和自我的整体认识;具有问题意识，体验并初步学会分析解决问题的科学方法，发展综合能力和良好的思维品质，形成科学态度，培养创新精神、实践能力和强烈的社会责任感。

(二)综合实践活动的具体目标

综合实践活动课程的具体目标主要包括：

·亲近并探究自然，增进对自然的认识，逐步形成关爱自然、保护环境的意识和能力;

·积极参与社区和服务社会，增进对社会的认识与体验，发展社会实践能力和社会责任感;

·掌握基本的生活技能，发展认识自我的能力，养成积极而负责任的生活态度;

·学习并开展力所能及的技术实践和劳动实践，培养技术意识和技术实践能力。

·体验并初步学会调查研究与访问、实验研究与观察、技术设计与制作、社会参与与服务、信息收集与处理等多种实践学习方式，发展学生搜集处理信息的能力、自主获取知识的能力、分析与解决问题的能力、表达与交流的能力、逻辑思维能力。

(三)综合实践活动课程的年段目标 1.3-6年级综合实践活动课程的目标

3-6年级综合实践活动课程的实施，要突出培养学生的问题意识，激发学生参与实践学习的兴趣，初步体验实践活动的基本方法。本年段的具体目标主要包括：

·培养学生参与实践活动的兴趣，激发好奇心、求知欲，初步学会发现问题和提出问题，初步养成从事探究活动的态度;

·学会制定活动方案，初步具有规划意识与规划能力;

·了解并初步体验调查访问、实验观察、文献收集与整理等基本方法，发展探究问题的初步能力;

·亲近并探究自然，热爱自然，初步形成自觉保护周围自然环境的意识和能力;

·考察周围的社会环境，初步形成反思、探究社会问题的习惯，自觉遵守社会行为规范，增长社会沟通能力，初步养成服务社会的意识和对社会负责的态度;经历简单的劳动和技术实践，学会简易的设计与制作，能够使用基本的劳动工具，丰富劳动体验，懂得劳动与技术在社会发展中的重要性。

2.7-9年级综合实践活动课程的目标

在3-6年级的基础上，7-9年级综合实践活动课程的实施，要突出培养学生的方法意识，提升学生的社会实践能力。本年段的具体目标主要包括：

·初步学会分析与综合、归纳与演绎、分类类比与比较等逻辑思维方法，完整经历问题探究的过程;

·初步学会实验研究与观察、社会调查与访问、技术设计与制作、文献收集与分析的基本规范，切实提高学生分析问题解决问题的能力，培养创新精神;

·增进学生对自然的了解与认识，逐步形成关爱自然、保护环境的思想意识和能力;

·主动积极地参与社会和服务社会，增进对社会的了解与认识，培养社会交往能力，学会与他人共同生活、工作，养成关心他人、关心社会，具有服务社会的意识和对社会负责的态度;

·了解与认识现代生产和劳动技术，逐步掌握基本的生活技能和劳动技术，具有自我认识能力，端正劳动态度，形成良好的劳动习惯，养成负责任的生活态度;

·发展主动获得知识和信息的能力，养成主动探究的态度，发展信息素养和技术素养。

3.普通高中综合实践活动课程的目标

在义务教育阶段的基础上，普通高中综合实践活动的实施，要突出发展学生良好的思维品质和强烈的社会责任感，全面提升学生的问题意识、创新精神。本年段的具体目标主要包括：

·引导学生初步掌握各种逻辑思维方法、问题探究的方法及其基本规范，切实提高发现问题提出问题的能力，具有规划能力和总结能力;

·通过社会实践和调查研究，要了解科学对于自然、社会、人类的意义与价值。学会关心国家和社会进步，关注人类与环境的可持续发展。形成积极的人生态度，培养对社会的责任心和使命感;

·通过社会实践和社区服务，形成遵守社会行为规范，发展社会沟通能力，培养服务社会的正确意识和对社会负责的积极态度。

地方教育管理部门和中小学应根据地方特点和学校实际，结合不同年段学生的特点，进一步细化地方和学校综合实践活动课程的目标，提高课程实施的有效性。

三、综合实践活动的主要内容

(一)义务教育阶段综合实践活动的基本内容包括研究性学习、社区服务与社会实践、劳动与技术教育、信息技术教育等方面;普通高中阶段综合实践活动主要包括研究性学习活动、社区服务、社会实践等方面。在实施过程中，要联系学生生活背景和社会发展实际，突出问题中心，注重能力发展，保证综合实践活动课程内容的整体性、综合性。

1.研究性学习是学生在教师指导下，从自然、社会和学生自身生活中选择和确定研究专题，主动获取知识、应用知识、解决问题的学习活动。

研究性学习的内容，既可以由学生自行确定研究性学习的主题或项目，也可以由教师提供选题或项目建议;要结合学生已有的知识基础和生活经验，要重视与社会生活实际的联系，引导学生从自然、社会、自我等方面提出感兴趣的问题，进行探究。中小学可以把学生的科技小发明、科技小制作纳入研究性学习的范围;要注重与现代科学发展的联系，让学生了解一些当代科技发展的最新成就，启迪思维，激发探究的热情;要加强与学科学习的联系，在学科知识的拓展和应用中生成研究性学习的内容，引导学生有效地应用各科知识。

研究性学习是综合实践活动中的重要组成部分。要引导学生学会发现问题、提出问题，增强问题意识;初步学习分析与解决问题的科学方法，提高分析与解决问题的能力，发展创新精神和能力;引导学生在探究学习过程中，学会交流与合作，发展合作能力，并初步养成科学态度。

在实施过程中，可根据学生年龄特征、知识和技能基础，引导学生经历提出问题、确定主题、制定方案等过程，学习文献研究、观察研究、调查研究、实验研究等研究方法，以及项目设计、科学建模的基本规范和操作要领，逐步学习分析与综合、归纳与演绎、分类类比与比较、概念判断与推理等逻辑思维方法。

普通高中阶段的研究性学习，可参见《普通高中研究性学习指南》，进行整体规划与实施。

2.社区服务与社会实践是指学生在教师指导下，参与社区和社会的体验性、服务性或公益性的实践活动。

社区服务和社会实践的内容主要包括以社会考察为主的社会体验性活动、以社会参与为主的实践性活动、以社区服务为主的公益性活动等方面。活动主题的确定应密切联系社会生活，充分利用社区资源，并注重与其他学习活动的贯通。

社区服务与社会实践要注重引导学生走进社区，理解社会，获得直接经验，形成对社会的正确认识;参与社区活动，践行社会服务，适应社会生活，提高社会实践能力;形成积极进取的生活态度，培养社会服务意识，增强公民社会责任感和社会实践能力。

社区服务和社会实践的实施，应适应和满足学生的不同需求，尽可能多的为学生提供体验和实践的机会;应围绕主题，在综合应用学科知识的基础上，加强社会实践教育，注重社会体验、社会参与、社会服务相结合，开展形式多样的社区服务和社会实践活动;应充分发挥学生的自主性，鼓励学生自主设计、主动实践。 3.劳动与技术教育是以学生获得积极劳动体验、形成良好技术素养为主要目标，以操作学习、设计学习为主要特征的学习活动。

劳动与技术教育的内容主要包括劳动实践、技能练习、工艺制作、简易设计、技术试验、职业体验等。这些内容及活动形式，既有一定区别，也相互联系，在课程实施中不能机械理解、相互割裂。

劳动与技术教育要通过丰富多彩的劳动实践和技术实践，认识一些日常生活中的常见材料，懂得一些社会生产的基本常识，学习使用一些基本的技术工具，初步掌握一些社会生产的基本技能;通过技术实践与技术探究活动，学会简易作品的设计、制作及评价，初步具有技术学习、技术探究及技术实践能力;丰富劳动体验，具有亲近技术的情感和正确的劳动观点，养成良好的劳动习惯，能够安全而有责任心地参加技术活动，初步具有技术意识、职业意识、创新意识、质量意识、环保意识、安全意识和审美意识。

劳动与技术教育的实施，要避免机械的、单一的技能训练以及专业化倾向，应注意与研究性学习、社会服务与社会实践、信息技术教育等内容有效整合。在重视操作技能习得的同时，应重视对技术原理与方法的理解、应用;要重视对技术的社会意义和文化价值的发掘与感悟，重视对技术的设计、试验与创造方法的实践与探究，强调技术规范的学习与创新意识和实践能力培养的统一。劳动与技术教育在实施中，必须遵守安全规程和做好劳动保护，并加强劳动与技术教育的资源建设。

高中阶段的劳动与技术教育通过开设独立形态的技术领域予以实施，具体要求按教育部《普通高中技术课程标准(实验)》进行。

4.信息技术教育是为了适应信息时代对人才的新要求，以培养学生的信息素养为主要目的的学习活动。

信息技术教育的内容主要包括，在实践学习中了解信息社会的含义，体验和分析信息技术对学习和生活带来的影响;合理利用网络，有效获取信息，支持学科学习，开展健康的社会交往，解决实际问题;能使用常用信息处理工具，综合运用写作、绘画、表格、动画等多种方式，处理并发布信息;以机器人为载体，初步了解自动化原理，体验并初步学会通过程序设计解决问题的基本过程。

信息技术教育的实施，要突出引导学生在实践活动中了解信息技术的基本常识，初步掌握基本操作技能，学会运用以计算机技术、网络技术和多媒体技术为核心的信息技术，获取、处理和表达信息，并用以支持学科学习，解决实际问题，培养利用信息技术的意识和能力;体验和感受信息技术对社会发展、学习生活带来的影响，思考、讨论和分析与信息技术应用相关的社会现象，养成良好的信息技术使用习惯，具有负责任的信息伦理。

应重视结合学生经验，突出实践性;自主探究与合作交流有机结合，培养交流能力、形成良好信息意识;要兼顾趣味性和挑战性，提高信息加工深度，促进高水平思维;创设多样化、分层次的学习机会，鼓励个性发展和技术创新;要体现综合实践活动的基本理念，注重为学生创设反思性、合作性、探究性的学习情境和问题情境。

信息技术教育中的某些内容，可根据需要在某一学期或学年独立开设。小学3-6年级信息技术教育的总学时为60学时，7-9年级信息技术教育的总学时为72学时，普通高中阶段以《普通高中课程方案》为依据。

(二)综合实践活动的开发与实施应突出上述基本内容，同时有效地整合班团队活动、校传统活动(科技节、体育节、艺术节等)、环境教育、科技教育、“绿色证书教育”等内容，构成丰富多彩、形式多样的活动内容。

选择与确定综合实践活动的内容应尊重学生的兴趣、爱好与特长，鼓励学生自主地提出问题、确定活动主题，教师要适当引导学生，明确问题或主题的意义。学校要充分开发和利用学校内部的课程资源，整合综合实践活动的基本内容。学校要有意识地选择社会环境，引导学生了解与体验社会，从社会生活中提出综合实践活动的具体内容主题，加强社会实践教育。

四、综合实践活动的实施

(一)综合实践活动的实施，应该引导学生在实践中学习，在生活中实践。倡导学生的主动学习、乐于探究、勤于动手，引导学生经历多样化实践学习方式，体验问题探究、问题解决的基本过程和方法。

综合实践活动的实施要切实转变单一的学习方式，引导学生开展调查研究与访问、实验研究与观察、技术设计与制作、社会参与与服务、信息收集与处理等多种实践学习活动，初步学会各种实践学习的方法。其活动方式主要有三大类：一是以主题探究为主的活动方式，包括制定方案、调查、访问、观察、实验、统计、信息收集与处理等。二是以社会实践和社区服务活动为主的活动方式，包括参观、考察、服务、宣传、义务劳动等。三是以技术实践为主的活动方式，包括技术实践和劳动实践两大类，具体有设计、制作、研制、种植、养殖、信息发布，以及科技小发明、小创造等技术实践。

(二)综合实践活动的学习过程可分为活动准备、活动实施、活动总结等阶段。各个阶段应有相对明确的活动任务和活动目标。

活动准备阶段的主要任务是学生在教师的指导下提出问题，明确学习活动主题、项目或课题;组建活动小组，明确活动目标，制定活动方案;准备必要的活动条件等。准备阶段尤其要注重培养学生的问题意识、规划能力。

活动实施阶段要求学生运用已有的知识技能和经验，尝试运用一定的问题解决方法，在特定实践情境中开展实践活动，通过搜集与处理各种第一手资料和第二手资料，分析与解决问题，开展研究、服务、社会实践、劳动实践和技术实践等活动，在活动中学习，在活动中发展。

活动总结与交流阶段的主要任务是引导学生对活动过程、活动结果、活动体验、活动方法等方面进行总结、交流与反思。在总结与交流的过程中，要注意实事求是，深化体验，提升感悟;活动结果的表达方式应多样化。

活动准备、活动实施和活动总结与交流三个阶段是相对的。要引导学生根据活动过程的实际需要，灵活地开展实践过程。

综合实践活动的实施，一般可采取小组活动和个人活动等两种组织形式。小组活动是综合实践活动最基本的组织形式。鼓励学生以小组合作的形式，开展综合实践活动。小组的构成由学生自己协商后确定，教师不过多介入他们的选择。为使实践与探究走向深入，允许并鼓励各班之间、不同年级之间、甚至不同学校、不同地域之间学生的组合。允许初中、高中学生个人独立开展活动，完成活动任务。在学生个人完成活动后，应组织学生积极与他人进行交流与分享。在综合实践活动的实施过程中，也可以根据实际需要，采取全班活动的组织形式。

综合实践活动的课时3-9年级平均每周3学时，普通高中综合实践活动的课时参照新的《高中课程方案》实施。学校要将综合实践活动的课时纳入周课时计划，在保证每周至少安排1学时基础上，可根据学生活动的进程，集中使用与分散使用相结合，落实总学时的要求。实施综合实践活动要处理好课堂教学与实践活动的关系，坚持课堂组织与开放活动相结合、校内教育与校外教育相结合，尽量拓展学生的活动空间。

(三)实施综合实践活动应注重学生自主实践与教师的有效指导相结合。在活动过程中要遵循“亲历实践、主动探究”的原则，处理好认识与实践的关系、体验与建构的关系，倡导亲身体验的学习方法，引导学生对自己感兴趣的课题或活动主题持续、深入地探究与实践，防止浅尝辄止。

教师要对学生的活动加以有效指导，指导教师因根据学生活动主题的需要，设计具体的指导方案。在内容上，要引导学生从问题情境中选择或确定适合自己的主题、项目或课题;在活动过程中，要加强对学生进行活动方法与方式的指导，帮助学生规范地运用各种问题解决的方法;在活动总结阶段，指导学生对活动过程、活动方法、活动结果与收获进行有效总结。

五、综合实践活动的评价

(一)对学生的评价，应注重学生的实际表现和发展状况。评价内容上要关注过程、兼顾结果。评价方式上要多样化，注重自我评价和他人评价、个别评价与集体评价、形成性评价与总结性评价相结合。评价过程上强调客观公正、实事求是。通过成果展示、研讨答辩、访谈观察、成长记录等途径，对学生的综合实践能力、态度、情感和价值观进行整体评价。普通高中综合实践活动的学生评价依据《普通高中课程方案》，做好学分认定和学分管理工作。要把学生在综合实践活动中的学习表现作为毕业的要求，中考和普通高中招生要把学生的综合实践活动学习作为综合素质评定的重要依据。

(二)对教师的评价，侧重于对教师在综合实践活动中的组织、规划、管理、指导等方面的能力和实效等方面。运用评价手段，鼓励全体教师承担指导任务，教师指导学生开展综合实践活动。

(三)对学校的评价，侧重于对学校落实综合实践活动课程状况的评价，包括综合实践活动的课时、师资、课程资源的开发与利用、学校对综合实践活动课程实施的管理等方面的评价。

六、综合实践活动的管理与保障

(一)地方各级教育行政部门要加强对中小学校开设综合实践活动课程的规划、管理和督导。各省(市、自治区)、市(区、县)教育行政部门要依据本纲要，制定综合实践活动课程的实施细则;要把综合实践活动课程的实施状况纳入学校督导评估的重要内容和学校办学质量评估指标体系，并把综合实践活动课程纳入中小学校长培训的内容;要将综合实践活动中学生的发展状况纳入综合素质评价、毕业生学业评价和高一级学校招生制度改革。

地方教育行政部门要重视综合实践活动的教师队伍建设。调整教师编制结构，落实综合实践活动指导教师编制，建立一支专兼职结合的教师队伍。妥善处理综合实践活动专职教师的职称评定、业绩考核等方面问题，设置综合实践活动教师职称评定系列，统一管理。

地方教育行政部门要重视综合实践活动课程资源建设工作，加强管理，因地制宜，开发和利用校内外课程资源。协调中小学与青少年宫、科技馆、图书馆、博物馆等各类校外教育场所的关系，建设综合实践活动基地，充分发挥各种教育资源的作用，加强青少年儿童思想道德建设、发展学生创新精神和实践能力。地方可根据学校实施综合实践活动的实际需要，开发具有指导性的课程资源，省级教育行政部门应按照国家关于中小学教材开发的有关规定，严格进行立项、评审，加强对综合实践活动课程资源开发的管理。

(二)中小学应严格执行课程计划的相关规定，开足开齐课时。要从师资配备、组织保障和制度建设等方面着手，加强综合实践活动实施全过程的管理。加强社会宣传，引导学生家长转变观念，为综合实践活动的有效实施奠定良好的社会基础。

(三)教科研部门是指导学校开展综合实践活动课程的重要力量。县(区)以上教研部门要配备综合实践活动课程专职教研员，加强对综合实践活动课程实施的研究、指导与服务，有效推进综合实践活动课程的实施。

高等院校、科研单位、学术团体、专业技术部门要积极支持学校开展综合实践活动，应发挥各自的优势，在人力资源、专业知识、教师培训、技术咨询等方面为学校提供智力支持。教师教育机构应积极参与基础教育课程改革，调整已有的专业设置或课程结构，通过各种途径或方式，培养或培训综合实践活动课程的教师。

(四)学校所在社区应承担支持教育、共同培养青少年的责任，积极配合学校开展综合实践活动。社区应充分发挥图书馆、科技馆(站)、博物馆等场所的作用，为学生集体活动提供优惠或免费政策;社区有责任监督学生在社区开展综合实践活动活动的进展情况，并对学生活动做出公正的评价，提出改进意见。

(五)各级教育管理部门要高度重视综合实践活动对培养学生创新精神和实践能力的作用，明确各部门的职责，增加教育专项投入。各地要制定和完善相关政策，采取必要的措施，保证中小学生顺利进入本地区各类公共场馆、教育基地、企事业单位等开展活动。

各地要重视并加强人事管理制度改革，切实解决综合实践活动课程教师的编制、职称、待遇问题。要组织财政、社会保险、教育等部门，协同建立学生活动安全的保障机制。