征收原则（精选七篇）
征收原则 篇1
一、补偿应当坚持就高标准适当区分原则
国有土地上房屋相比集体土地上房屋补偿标准应当高一些,如果两类房屋补偿标准一样,国有土地上房屋的被征收人就会觉得不公平,便拒不签订协议成为“钉子户”;如果两类房屋的补偿标准差距过大,集体土地上房屋的被征收人就会觉得不公平,便拒不签订协议成为“钉子户”。
中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》规定:“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。”同一旧城改造项目征收拆迁,集体土地上房屋应当参照国有土地上房屋的补偿安置标准,但是,毕竟集体土地上房屋没有缴纳土地出让金,两者应当有所区别,哪怕是微小的区别,这样才会显得公平。
二、应当坚持职权法定原则作出决定
征迁过程中,出现拒不签订协议的被征收人称之为“钉子户”,按照依法行政原则,有关部门作出行政行为:县、市、区政府针对国有土地上房屋的被征收人,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定,作出《补偿决定》;国土资源局针对集体土地上房屋的被征收人,根据《土地管理法实施条例》第45条规定,作出《责令交出土地决定》;规划执法部门针对违法建筑的被征收人,根据《城乡规划法》第64条规定,作出《责令限期拆除决定》。上述具体行政行为发生法律效力后,依法强制执行。
三、应当坚持程序互补原则
结合征收工作实践,概括、归纳区分国有土地上房屋征收程序、城中村改造征收拆迁程序、插花地征收拆迁程序。
(一)国有土地上房屋征收工作程序
以县政府棚户区改造为例,包括:1.起草《国有土地上房屋征收补偿安置方案(征求意见稿)》,征收工作核心成员参加讨论,形成初稿。2.政府就《国有土地上房屋征收补偿安置方案(征求意见稿)》向有关单位发出书面征求意见函。3.政府组织由住建局、国土局、执法局、征收办、监察局等单位组成的认定组,进行下列统一认定:(1)无证房屋认定;(2)住改商面积认定;(3)商铺分类认定。4.制作展板,宣传征收项目改造鸟瞰效果图、户型图,张贴宣传条幅。5.以政府名义发布房屋征收入户调查公告。6.政府公告发布《房屋征收补偿安置方案(征求意见稿)》。7.勘测丈量组入户勘测丈量,查阅复印房产土地相关档案。8.政府举办“依法征收法治讲座暨征收拆迁动员大会”,向广大干部宣传征收拆迁法律精神,营造氛围。9.录制依法征收拆迁电视访谈节目,向广大被征收户宣传征收拆迁法律精神。10.编写《征收补偿手册》发放给被征收群众并进行宣传征收拆迁政策。11.政府公示入户测量结果及认定结果。12.明确征收拆迁工作人员分组责任,建立考评制度,填写好每户的《安置合同》、《安置清单》,并将《温馨提示》送给每一户。13.为加快拆迁进度,回迁安置房尽快开工建设,根据最高人民法院关于“只有违反法律、行政法规规定的效力性强制规定,才导致合同无效”的精神,在征收补偿安置方案征求意见期间,开始签订补偿安置协议。14. 《房屋征收补偿安置方案(征求意见稿)》征求意见期间,反复多次组织召开座谈会,发放《风险提示》,组织听证会并形成书面材料。15.以政府名义组织公、检、法、司、维稳、综治、信访、征收、土地、办事处等部门进行征收的社会稳定风险评估论证,撰写社会稳定风险评估报告。16.发改委出具该项目是否符合国民经济社会发展规划的说明。17.国土资源局出具是否符合土地利用总体规划的说明。18.住房和城乡规划建设局出具是否符合城市总体规划的说明。19.准备该项目列入人大当年年度工作计划的材料。20.在征求意见的基础上,征收办收集、整理意见,写出总结报告,以政府名义及时公告。21.政府根据收集的意见修订、完善《房屋征收补偿安置方案》,形成定稿。22.提交政府常务会议讨论通过《房屋征收补偿安置方案》及《房屋征收决定》。23.以县政府名义公告《房屋征收补偿安置方案》和《房屋征收决定》。24.向被征收户送达《评估机构选票》,采取多数决定或公证随机抽签的方式选定房屋评估公司。25.公示评估结果,异议评估或者专家鉴定。26.方案规定的期限内不能达成协议的,报请县政府作出《补偿决定》,经鉴定属于D级危房的,可以先行组织拆除。27.被征收人起诉的,法制办、征收办答辩应诉,恶意拖延时间的,倒查被征收人各种违法行为及根据《城乡规划法》规定处理。28.起诉期限届满,以县政府名义向县法院申请非诉执行。29.法院立案庭5日内决定是否立案,需要补交材料的,一次性列出清单,及时移送行政审判庭。30.法院行政审判庭在7日作出执行裁定。31.法院作出执行裁定后,可以: (1)移送县政府强制执行,准备《强制执行预案》;(2)法院对其进行司法拘留;(3)移送公安依法追究其拒不履行人民法院裁定罪刑事责任。
(二)城中村改造征收拆迁工作程序
以县政府城中村改造为例,包括:1.起草《城中村改造征收补偿安置方案(征求意见稿)》。2.召开村民户代表会议,形成决议。3.县政府拟订农用地转用方案、征收土地方案,逐级上报有批准权的省级政府。4.省级国土资源厅(局)对农用地转用方案、征收土地方案进行审查,提出审查意见,报省级政府批准。5.县政府公告省政府批复并组织实施。6.被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内,持土地权属证书到当地国土资源局办理征地补偿登记。7.征地补偿安置方案确定后,县政府应当公告征求意见,并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见,组织座谈会、听证会。8.征地补偿金分配方案应当通过村民代表会议表决。9.制作展板,宣传城中村改造项目改造鸟瞰效果图、户型图,张贴宣传条幅。10.以政府名义发布征收入户调查公告。11.政府公告发布《城中村改造征收补偿安置方案(征求意见稿)》。12.勘测丈量组入户勘测丈量,查阅复印房产土地相关档案。13.政府举办“依法征收法治讲座暨征收拆迁动员大会”,向广大干部宣传征收拆迁法律精神,营造氛围。14.录制依法征收拆迁电视访谈节目,向广大被征收户宣传征收拆迁法律精神。15.编写《征收补偿手册》发放给被征收群众并进行宣传征收拆迁政策。16.政府公示入户测量结果及认定结果。17.明确征收拆迁工作人员分组责任,建立考评制度,填写好每户的《安置合同》、《安置清单》,并将《温馨提示》送给每一户。18.为加快拆迁进度,回迁安置房尽快开工建设,根据最高人民法院关于“只有违反法律、行政法规规定的效力性强制规定,才导致合同无效”的精神,在征收补偿安置方案征求意见期间,开始签订安置协议。19. 《城中村改造征收补偿安置方案(征求意见稿)》征求意见期间,反复多次组织召开座谈会,发放《风险提示》,组织听证会并形成书面材料。20.政府根据收集的意见修订、完善《城中村改造征收补偿安置方案》,形成定稿。21.以县政府名义公告《城中村改造征收补偿安置方案》。22.向被征收户送达《评估机构选票》,采取多数决定或公证随机抽签的方式选定房屋评估公司。23.公示评估结果,异议评估或者专家鉴定。24.方案规定的期限内不能达成协议的,报请国土资源局作出《责令交出土地决定》;针对拒不签订协议的,村委会也可以向法院提起民事诉讼解决;经鉴定属于D级危房的,可以先行组织拆除。25.被征收人起诉的,国土资源局答辩应诉,恶意拖延时间的,倒查被征收人各种违法行为及根据《城乡规划法》规定处理。26.起诉期限届满,以国土资源局名义向县法院申请非诉执行。27.法院立案庭5日内决定是否立案,需要补交材料的,一次性列出清单,及时移送行政审判庭。28.法院行政审判庭在7日作出执行裁定。29.法院作出执行裁定后,可以(1)法院对其进行司法拘留;(2)法院组织强制执行;(3)移送公安依法追究其拒不履行人民法院裁定罪刑事责任。
(三)插花地征收拆迁工作程序
以县政府旧城改造为例,包括:1.起草《旧城改造征收补偿安置方案(征求意见稿)》,征收工作核心成员参加讨论,形成初稿。2.政府就《旧城改造征收补偿安置方案(征求意见稿)》向有关单位发出书面征求意见函。3.召开村民户代表会议,形成决议。4.县政府拟订农用地转用方案、征收土地方案,逐级上报有批准权的省级政府。5.省级国土资源厅(局)对农用地转用方案、征收土地方案进行审查,提出审查意见,报省级政府批准。6.县政府公告省政府批复并组织实施。7.被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内,持土地权属证书到当地国土资源局办理征地补偿登记。8.征地补偿安置方案确定后,县政府应当公告征求意见,并听取被征地的农村集体经济组织和村民的意见,组织座谈会、听证会。9.征地补偿金分配方案应当通过村民代表会议表决。10.政府组织由住建局、国土局、执法局、征收办、监察局等单位组成的认定组,进行下列统一认定:(1)无证房屋认定;(2)住改商面积认定;(3)商铺分类认定。11.制作展板,宣传国有土地上房屋征收项目改造鸟瞰效果图、户型图,张贴宣传条幅。12.以政府名义发布房屋征收入户调查公告。13.政府公告发布《旧城改造征收补偿安置方案(征求意见稿)》。14.勘测丈量组入户勘测丈量,查阅复印房产土地相关档案。15.政府举办“依法征收法治讲座暨征收拆迁动员大会”,向广大干部宣传征收拆迁法律精神,营造氛围。16.录制依法征收拆迁电视访谈节目,向广大被征收户宣传征收拆迁法律精神。17.编写《征收补偿手册》发放给被征收群众并进行宣传征收拆迁政策。18.政府公示入户测量结果及认定结果。19.明确征收拆迁工作人员分组责任,建立考评制度,填写好每户的《安置合同》、《安置清单》,并将《温馨提示》送给每一户。20.为加快拆迁进度,回迁安置房尽快开工建设,根据最高人民法院关于“只有违反法律、行政法规规定的效力性强制规定,才导致合同无效”的精神,在征收补偿安置方案征求意见期间,开始签订安置协议。21. 《旧城改造征收补偿安置方案(征求意见稿)》征求意见期间,反复多次组织召开座谈会,发放《风险提示》,组织听证会并形成书面材料。22.以政府名义组织公、检、法、司、维稳、综治、信访、征收、土地、办事处等部门进行征收的社会稳定风险评估论证,撰写社会稳定风险评估报告。23.发改委出具该项目是否符合国民经济社会发展规划的说明。24.国土资源局出具是否符合土地利用总体规划的说明。25.住房和城乡规划建设局出具是否符合城市总体规划的说明。26.准备该项目列入人大当年年度工作计划的材料。27.在征求意见的基础上,征收办收集、整理意见,写出总结报告,以政府名义及时公告。28.政府根据收集的意见修订、完善《旧城改造征收补偿安置方案》,形成定稿。29.提交政府常务会议讨论通过《旧城改造征收补偿安置方案》及《房屋征收决定》。30.以县政府名义公告《旧城改造征收补偿安置方案》和《房屋征收决定》。31.向被征收户送达《评估机构选票》,采取多数决定或公证随机抽签的方式选定房屋评估公司。32.公示评估结果,异议评估或者专家鉴定。33.方案规定的期限内不能达成协议的,针对国有土地上房屋,报请县政府作出《补偿决定》;针对集体土地上房屋,报请国土资源局作出《责令交出土地决定》,村委会也可以向法院提起民事诉讼解决;经鉴定属于D级危房的,可以先行组织拆除。34.被征收人起诉的,政府法制办、征收办、国土资源局答辩应诉,恶意拖延时间的,倒查被征收人各种违法行为及根据《城乡规划法》规定处理。35.起诉期限届满,以县政府、国土资源局名义分别向县法院申请非诉执行。36.法院立案庭5日内决定是否立案,需要补交材料的,一次性列出清单,及时移送行政审判庭。37.法院行政审判庭在7日作出执行裁定。38.法院作出执行裁定后,可以:(1)国有土地上的被征收房屋的强制执行,可以移送县政府强制执行;集体土地上房屋的强制执行,移送县政府强制执行,缺乏法律依据。均由实施单位准备《强制执行预案》。(2)根据《民事诉讼法》第一百一十一条规定,法院对其进行司法拘留。(3)对少数情节恶劣的被执行人,移送公安依法追究其拒不履行人民法院裁定罪刑事责任。
征收拆迁程序见仁见智,全国范围内很难有统一的规定,但是,法律法规规定的强制性规范属于“规定动作”,这种程序称为法定程序,违反了该程序,就属于程序违法而导致征收行为违法;法律法规并未规定,结合具体工作实际,设计的工作程序称为“自选动作”,违反该程序并不必然导致征收行为违法。无论是《国有土地上房屋征收与补偿条例》还是《土地管理法》,对征收及补偿安置程序的规定都是粗线条的。其一,征收部门应当在遵守法定程序的前提下。结合实际大胆创新,推动征收拆迁工作。其二,司法审查不应当随意夸大某程序的正当性。最高人民法院2014年8月29日公布的文白安诉商城县人民政府房屋征收补偿决定案,法院判决认为先发布房屋征收评估机构选择公告,后作出房屋征收决定,不符合《河南省实施 < 国有土地上房屋征收与补偿条例>的规定》第6条的规定,违反法定程序。笔者认为,该案将规章以下的规范性文件规定的程序夸大为法定程序不妥。事实上,协议拆迁才是和谐拆迁,在征收决定之前进行协议拆迁的前提是选择评估机构做出评估报告,因此,在征收决定之前选定评估机构符合征收实际,也符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定精神。具体征收拆迁项目应当将法定程序和工作程序有机结合,方能实现和谐征收。
东莞征收土地补偿征收标准 篇2
请问国有出让农业综合性用地的地价标准是什么？土地出让金标准怎样？谢谢！
2011-9-6 00:27 提问者：killer00007200
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其他回答 共1条
2011-9-6 01:00 0321哥哥 | 一级
农业用地出让每亩每年应得多少补偿款这个问题因所在的地方和土地用途不同而具有显著差异，不能一概而论。
以东莞为例：
农用地补偿标准
一类区片每亩8.5万元
二类区片每亩6.5万元
征收集体用地的补偿费范围为土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费。
土地补偿征收标准：
第一类区片内的农用地（含未利用地）按综合平均价每亩8.5万元补偿（只含土地补偿费、安置补助费）；第二类区片内的农用地（含未利用地）按综合平均价每亩6.5万元补偿（只含土地补偿费、安置补助费）。
青苗补偿费按照以下标准：
（一）荔枝、龙眼树补偿标准（连片种植的按面积量算补偿）：
1、平均树冠每棵6米（含6米）以上，每亩补偿3.5万元；
2、平均树冠每棵2米（含2米）以上至6米以下，每亩补偿3万元；
3、平均树冠每棵1米（含1米）以上至2米以下，每亩补偿2.5万元；
4、平均树冠每棵1米以下，每亩补偿0.5万元。
（二）其他杂果（包括芒果、葡萄、李树、柚树、柑橘、柿子、黄皮等）补偿标准：
（1）平均树冠每棵5米（含5米）以上，每亩2万元；
（2）平均树冠每棵1米（含1米）至5米以下，每亩1.5万元；
（3）平均树冠每棵1米以下，每亩0.5万元。
对于零星青苗的补偿，由镇街在本规定第二十二条所规定的10%不可预见费中包干。
（三）香蕉：每亩0.5万元。对于零星青苗，由镇街在本规定第二十二条所规定的10%不可预见费中包干。
（四）林木、竹木：每亩 0.2万元。
（五）青菜、稻谷等农作物：每亩0.2万元。
（六）鱼塘青苗迁移费：每亩0.25万元。
（七）花木场迁移费：每亩1.2万元。
不予补偿情形：下列青苗不予补偿。
（一）政府征地公告下达之日后栽种的林木、青苗；
（二）天然野生杂木。
建设用地补偿标准
一类区片商用地3000元/㎡
二类区片商用地2000元/㎡
征收已批集体建设用地按相应土地用途补偿。其中宅基地、商业用地的补偿标准分别为：第一类区片3000元/㎡，第二类区片2000元/㎡；工业用地的补偿标准分别为：第一类区片450元/㎡，第二类区片384元/㎡。
其他土地按照相应土地用途的评估地价计算补偿费。
建筑物补偿标准
一类区片住宅1500元/㎡
二类区片住宅1200元/㎡
对于已建房屋用地的补偿标准，应当纳入征收土地补偿安置方案，其补偿方式和标准参照本规定对已批建设用地的补偿方式、标准。
住宅及综合楼（不含建筑占地）主体的补偿标准为：第一类区片1500元/㎡，第二类区片1200元/㎡。首层商业铺面主体补偿标准为：第一类区片4500元/㎡，第二类区片3600元/㎡。
厂房（含仓库及厂区内办公楼、宿舍）的价格为800元/㎡，其中高级钢架结构补偿价格为400元/㎡，附属及简易建筑补偿价格为200元/㎡。住宅及商业铺面装修补偿价格为500元/㎡，厂房装修补偿价格为300元/㎡，附属及简易建筑不作装修补偿。
其他补偿
管线迁移费：管线迁改方案由建设单位审定，管线迁改由镇街负责实施，但管线权属为省级以上单位的，可由建设单位组织实施拆迁，镇街协助。迁移费由专业咨询公司审核，经市（或镇）财政部门复核后，由征用单位按规定支付。
搬迁安置补助标准：拆迁私人房屋按每户2万元给予搬迁补助费（含临时安置费等）；拆迁依法取得营业执照的生产经营性用房造成停产停业实际损失的，可以根据房屋拆迁公告发布前6个月，按税务部门核实的该企业税后平均利润（每月）80%的标准给予不超过六个月的补偿。
不可预见费：除本规定以上的补偿项目外，征地拆迁不可预见费按照包干费用总额（扣除按评估补偿价赔偿部分）的10%提取。
算账
举个例子让你更明白
打个比方说，张先生在南城的一片宅基地被划入政府征用地范围，这片空地占地面积为100平方米。按照新的标准每平方米补偿3000元，那么张先生就可以得到30万的补偿。
土地征收的基本理念与原则 篇3
比较世界各国的土地征收制度, 虽然在具体制度的设计上各有特点, 但都体现了这样一个核心理念:规范土地征收权以保护行政相对人的土地所有权及其他相关权益。财产权是自由的基本要素, 财产权的宪法保障是建立法治、保障人权的基础, 财产权的无偿剥夺无异于剥夺人的自由。然而把财产权视为基本人权, 在逻辑上并不必然导致财产权不受限制的主张, 自然法学派的主要代表洛克在认定财产权为不可剥夺的自然权利时, 仍然承认财产权的合理限度。“即使信奉财产权的概念及其不可剥夺性的制度, 也会出现必需限制财产权的情形, 因为市场失灵会阻碍社会福利目标的实现。”“从来没有哪个制度否认政府的征收权, 重要的是征收的法律限制。”政府的土地征收权构成了对土地所有权的实质性制约, 而对政府的土地征收权的限制, 反过来又是对土地所有权的法律保障。虽然从土地征收的效果来看, 是对土地所有权的限制, 但是从土地征收制度的形成过程来看, 土地征收制度是现代国家为了防止公共权力对其他形态的土地所有权 (尤其是私人土地所有权) 的肆意侵害而设立的一种保护制度, 即使基于公共利益, 土地征收也必需完全符合正当法律程序且在对相对人予以合理补偿的基础上进行, 并且不得超过必要的限度。在规范土地征收权以保护相对方的土地所有权及其他相关权益这一理念指导之下, 现代各国土地征收制度一般都遵循以下四点基本原则。
一以公共利益为目的
各国法律体系都体现了“财产权受法律保护”的原则, 而土地征收权的核心在于不需要土地所有权人的同意即可强制取得土地所有权及与土地所有权相关的其他权益, 这两者互相冲突, 公共利益恰是平衡这对矛盾的支点。
第一, 公共利益关系到整个社会的稳定发展, 也是诸多个人的自我利益的集中体现, 因而私人利益的行使需要符合共同利益。土地所有权应该受到法律的保护, 但土地所有权负有义务, 土地所有权的行使应该符合公共利益, 土地征收就是土地所有权所负社会义务的实现形式之一。公共利益因而成为土地被征收这一义务应否履行、是否履行, 以及如何履行的准绳, 成为判断土地征收权是否合宪是否被滥用的重要标准。
第二, 公共利益在市场中无法自动实现, 政府是实现公共利益的主体。为实现公共利益, 政府可发动土地征收权, 公共利益是土地征收权的依据和界限。土地征收是行政主体借助于公共权力以民意为基础而实施的具体行政行为, 民意就是公共利益的体现。
第三, 国家在进行土地征收的过程中所支付的土地征收补偿金直接且全部来源于国民所缴纳的税款, 因而所置换的财产必需是服务于全体人民整体利益的财产或服务, 即公共利益。
第四, 各国 (地区) 司法实践中基本上都把是否“以公共用途或公共利益为目的”作为判断土地征收合法性的标准。德国在其《联邦基本法》中规定:“财产之征收, 必须基于公共利益, 始得为之。”美国《联邦宪法修正案》第五条规定:“私有财产, 非经法定程序, 给予公平补偿, 不得收回公共使用。”《日本国宪法》第三章“国民之权利和义务”第二十九条规定:“财产之所有权不得侵犯, 财产之内容必须符合公共福利, 在公平补偿之下, 为公共利益, 得收用之。”我国台湾地区的《土地法》规定, “因公共事业之需要或因实施特殊经济政策之目的, 方可强制取得私有土地。”把“公共利益”作为土地征收的目的, 不仅使土地征收权符合宪法得以成立, 而且还成为评判一次具体的土地征收行为是否合法的核心标准, 以及防止土地征收权滥用的重要措施。
二比例原则
土地征收必须是为了公共利益目的, 但符合公共利益并不意味着土地征收行为是正当的。只有在所征收的土地相对公共利益目标是必要且适当时, 土地征收才具有正当性, 如果征收的土地超过了公共利益目标所必需的土地数量也构成滥用土地征收权。土地征收是对土地所有权的最严厉限制, 为了防止土地征收权的滥用、保障土地权利人权益, 土地征收必须坚持比例原则, 限制在尽可能少的范围之内。比例原则贯彻的关键在于规范政府在征地过程中广泛的自由裁量权。为此, 比例原则的贯彻要求合理的征地补偿和公正的征地程序, 从而确保土地所有权与行政权的制衡, 征收的土地与所追求的公共利益目的相当, 以限制征地自由裁量权的滥用。
三合理补偿
土地征收以牺牲无责任的特定主体的合法权益来满足公共利益的需求, 打破了原有的利益格局, 涉及所有权人的根本利益, 体现土地权利在不同主体之间的交换与土地收益的分配, 征收土地的过程实质上就是土地权利的转移过程, 基于公平、正义原则, 土地权利的转移必然要从经济上得到逆向补偿, 即对转移出去的土地权利的补偿, 必须对受损的特定主体以公平合理的补偿, 政府无偿剥夺公民财产是严重违宪的行为。“合理补偿”是土地征收的核心和关键, 合理的补偿不仅仅是土地权利的实现, 而且也有利于土地征收的顺利进行。世界各国由于政治、经济、历史等具体国情的不同, 坚持的土地补偿理论不同, 对土地征收补偿的标准、范围、额度的规定也各不相同。土地补偿理论主要有即得权说、恩惠说、社会职务说、公用征收说、公平负担平等说、特别牺牲说等。土地征收补偿原则根据其补偿力度的不同基本上可以划分为完全补偿原则和部分补偿原则。市场经济国家基于有限政府、财产权受法律保护和平等保护等理念, 一般都坚持完全补偿原则, 以公正补偿来规范行政权的行使、保护土地所有者的权利。对土地的征收是土地所有权所负的社会义务的实现, 而对所征收土地的补偿既是土地所有权的实现形式也是国家为实现公共利益实施征收行为所必须承担的一种法定义务。
四正当法律程序
正当法律程序 (due process of law) , 亦称正当程序, 最早起源于英国的普通法, 其思想可溯及到1215年制定的英国《大宪章》。后被美国联邦宪法所确认, 在美国得到进一步发展。正当程序是英美法中人权保障的根本原则, 意味着在剥夺某种个人利益时必须保障他享有被告知和陈诉自己意见并得到倾听的权利。正当程序原则最基本的要求是:与程序的结果有利害关系或可能因该结果而蒙受不利影响的人, 都有权参加该程序并得到提出有利于自己的主张和证据, 以及反对对方提出之主张和证据的机会。经过20世纪七八十年代的正当法律程序革命, 正当程序的价值和意义已逐步超越英美法系, 影响到了大陆法系的法学和立法, 并且为诸多国际立法所肯定, 从而具有一定的普适性。根据正当法律程序的一般要求, 正当的土地征收程序要求充分贯彻公开、公平与公正原则, 充分听取土地权益人的意见, 土地权益人能够充分地参与到整个土地征收过程并有效影响到土地征收决定的形成。整个土地征收程序应围绕着保障权益人的申请权、参与权、知情权、听证权、申辩权、申请回避权、监督权、行政救济权和司法救济权等程序性权利而展开。没有正当的程序作保障, 整个土地征收制度就可能失去其设立的价值, 成为侵犯土地所有权的罪恶工具。正当的土地征收程序是土地征收制度价值得以实现的物质载体。市场经济和法制较为完善的国家对于土地征收, 均规定了严格的征收程序。完整的土地征收程序一般包括征收前的调查与申请和论证与审批和征收期间的听证与协议、补偿与征收, 以及征收过程的各项救济程序等。
在土地征收制度中, 保障相对方财产权是其核心。公共利益、比例原则、合理补偿和正当法律程序是构成土地征收合法性的基础, 其存在目的就在于规范土地征收权, 保护行政相对人的土地所有权不受肆意侵害。
参考文献
[1]〔美〕路易斯·亨金.郑戈等译.宪政与权利[M].北京:生活·读书·新知三联书店, 1996
[2]张圳.土地征收中的国家赔偿责任问题研究[J].武汉理工大学学报 (社会科学版) , 2001 (2)
[3]陈江龙等.国外土地征收的理论与启示.国土经济, 2002 (2)
旧厂房改造征收补偿内容及原则初探 篇4
国土资源部、监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》明确规定:“政府实施城市规划进行旧城区改建,需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的,经市、县国土资源行政主管部门审核并报市、县人民政府批准,收回原国有土地使用权,以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地”。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《条例》)的相关规定,应当对被征收房屋的所有权人给予公平补偿,这里的“公平补偿”的基本要求是按市场价格进行补偿。《条例》同时规定,对被征收房屋可以通过货币补偿和产权调换两种方式进行补偿和安置。因征收造成的停产停业损失,应该予以补偿。可见,对于企业旧厂房的征收补偿,同样应该有货币补偿和产权调换两种补偿安置方式。
根据上述规定和实际情况,对于企业旧厂房改造中的征收补偿,一般可以把它分为被征收房屋和土地的补偿、被征收机械设备的补偿、对职工损失的补偿和停产停业损失补偿四种情况。
一、被征收企业应当补偿的内容
1.被征收房屋和土地的补偿
企业的房屋土地性质一般为工业用地,通过出让或租赁的方式取得,房屋用途一般为厂房、仓库、办公用房、住宅,补偿时应当以相关房产证登记的用途和建筑面积为计算标准。因为历史原因没有或无法办理房产证明和土地证明的,可经实际丈量确定。根据《条例》的规定,被征收房屋和土地的价值应当委托具有相应资质的评估公司,以征收公告公布之日为时点,根据相关评估技术标准,来确定房屋、土地的实际价值,以做到“公平补偿”。
2.被征收机械设备的补偿
机器设备分为两类:一类是可搬迁设备;另一类是不可搬迁设备。对于可搬迁的设备,应当本着继续利用的原则,进行异地搬迁安装,继续投入使用。因此而产生的费用是征收引起的必然损失,应当予以补偿。可搬迁设备因征收而引起的损失又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多而带来的损失。对于不可搬迁设备,征收会导致该设备的废弃,故应结合其成新和重置价,对设备所有人进行补偿。对于机械设备的补偿金额,可以由征收人与被征收人协商确定,协商不成的,也可委托专业的评估公司进行评估确定。但由于被征收企业很难提供详细的损失资料,因而经常会出现补偿金额与实际损失差距较大的情况。政府在补偿中应当综合分析,充分考虑被征收企业的实际损失,给予妥善补偿。
3.对职工损失的补偿
征收会导致企业停产停业、员工停工,甚至出现企业解散、员工解聘的情况。因企业被征收而给员工带来的损失应当进行补偿,但如何安置补偿,在法律法规中并没有详细规定,企业根据《劳动合同法》规定,由企业和员工通过相互协商达成一致,或根据实际工资支付的有关情况测算补偿。如果导致员工解聘,应当根据企业与员工签订的劳动合同,结合劳动法有关规定给予补偿。
4.停产停业损失补偿
《条例》第23条规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。在法律实践中,补偿的标准、依据一般由地方政府以政策性文件规定,因此各地补偿标准不同,计算方法也不同。本文认为,对于停产停业损失也应当由评估机构进行评估确定。针对企业的经营性质、经营状况、赢利情况进行个案评估,才能确保补偿的公平公正。当然具体数额也可以由当事人协商确定。
二、无法异地安置
没有合适的土地或者产业政策不允许被征收企业继续经营,只能采用货币买断、企业解散的方式进行征收。如果征收之前企业已经关闭,无需再对其进行安置。对于这类企业的旧厂房和土地按评估价格采用货币补偿的方式即可。如果企业用地是租赁的,则只对土地上面的厂房等建筑物及附属设施进行评估补偿。改革开放后,所推行的民营化和市场化改革,推进区域工业化和城市化,这种粗放型经济增长的格局不能适合社会生产力的发展。产业层次偏低、组织化程度不高、产业布局分散等生产要素支撑力不足缺点逐渐暴露。为了推进产业结构调整,优化城市功能,加快经济转型升级,国家有关部门提出企业“退二进三”的战略。之后各地纷纷响应,并出台了详细的方案措施,逐步迁出或关闭城市中心区内污染大、占地多的工业企业,将土地集约化利用。对于“退二进三”企业的补偿,各地的规定虽有不同,但大同小异。比如唐山市“退二进三”搬迁改造实施意见中规定,对以出让方式取得的企业用地,按照原土地使用权性质评估且政府确认后的价格给予补偿;以划拨方式取得的企业用地,按原用地性质基准地价标准的100%给予补偿。
而对于被征收机器设备的补偿应该按征收时企业是否正常经营而区别对待。如果在征收之前,企业已经关闭停产的,被征收企业可以自行拆除机器设备,不拆除或不能拆除的,在征收补偿过程中则不予补偿。但对于正常生产的企业,因征收而造成正常运行的机器设备的损失,应该补偿。被征收的机器设备应该结合其成新和重置价,对所有人予以补偿。即机器设备的补偿价值=设备重置价×成新率-设备可变现净值,设备重置价包括购买的市价、运杂费和安装调试费等费用。不可搬迁构筑物及设施费用补偿,由具有相应资质的中介机构进行评估,依据评估结果确定补偿金额。对因搬迁生产设备而发生的费用,依据专业评估机构的评估、测算结果并经政府确认后给予一次性补偿。
对于因企业解散而失业的职工,应当根据企业与员工签订的劳动合同,结合劳动法有关规定给予补偿。对于国有企业搬迁同时改制的,解除国有企业职工劳动关系给予的一次性经济补偿金和清偿职工合理债务的费用,按相关规定执行。
企业因征收而关闭的,不存在停产停业损失的补偿问题。
三、有产权的异地安置
对被征收企业采用异地安置的补偿方式,同时土地通过出让方式,由企业所取得。土地因区位的不同,土地价值也有所不同,企业由城市中心区被安置到比较偏僻的地区,如果仅仅是等面积置换,而忽视土地价值的差异,对企业来说是不公平的。此时应该由征收人与被征收人共同委托专业的评估公司分别对被征收土地与安置土地进行双向评估,并根据评估结果结算土地差价。而企业在被安置之后,需要对厂房、库房等必要的建筑进行重建,而重建的费用也是由于征收而给企业带来的损失,所以应同时对旧厂房等建筑物按重置价评估后进行补偿,以弥补企业损失。
对被征收机器设备的补偿应区分为可搬迁设备和不可搬迁设备进行补偿。一般采用成本法对设备进行评估。不可搬迁设备的一次性补偿价值=设备重置价×综合成新率-设备可变现净值。其中设备重置价应包括购买设备的市价、运杂费和安装调试费等费用。可搬迁设备的补偿价值=拆除费+拆除损失+运杂费+安装调试费+设备基础费。其中运杂费包括基本运费、装卸费、基本包装费、合理损耗费、运输保险费等。一般小型的设备只有极少的运杂费和安装调试费,在评估时可根据具体情况确定,也可按照设备的评估价值以一定比例计算。
因征收而造成企业的停产,给企业职工带来损失的补偿,应由企业与员工通过协商,达成一致。或者按地方相关规定,以当地最低平均工资水平发放补助。
停产停业损失的补偿标准,各地方有不同的具体规定。但总体来说,可以概括为下列几种常用方式:
1.按被征收房屋总体价值的一定比例计算
比如《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法(暂行)》规定,被征收人选择货币补偿的,按房屋评估价值的6%一次性给予停产停业损失补偿费。被征收人选择产权调换的,每月按房屋评估价值的5‰支付停产停业损失补偿费,停产停业期限按实际过渡期限计算。这样的方式避免了协商、评估的程序,按房屋价值为依据也有一定的合理性。但是这种规定的弊端是显而易见的,没有充分考虑营业性质和经营状况,其营业损失可能差别较大。
2.根据经营收入、利润等指标确定
例如《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》规定,征收国有土地上的房屋造成的停产停业损失,被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的,按照上一年度月均应纳税所得额计算每月的经营性损失补偿;被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额证明的,经营性损失补偿标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、房屋被征收前的经济效益等因素制定。
3.由评估机构进行评估
比如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》规定,被征收房屋为非住宅房屋的,由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额;协商不成的,由房地产价格评估机构评估确定。评估的计算公式为:停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限。另外,还有按被征收面积和经营时间等方式进行计算的,但不是很普遍。
四、无产权的异地安置
无产权的异地安置,是指将被征收企业异地安置到政府统一建造的标准厂房,企业以租赁方式使用厂房,只需定期缴纳租金即可。因征收而造成企业原土地使用权的丧失,应对被征收企业原有的土地按照市场评估价格给予货币补偿,同时也应该对企业原有厂房等建筑物按重置价评估,以弥补企业因重建厂房等造成的损失。而对于机器设备、职工工资和停产停业损失的补偿与上述有产权的异地安置情况形同,不再赘述。
征收原则 篇5
1 完全补偿原则及其制度意义
各国关于财产征收的补偿原则, 大体上有“完全补偿”、“不完全补偿”、“公正补偿”、“适当补偿”、“市价补偿”、“合理补偿”等提法。前述诸提法并不是并列关系, “适当补偿”、“市价补偿”、“合理补偿”属于“不完全补偿”, 而“公正补偿”是补偿原则的金字塔顶端, 具有最高的抽象性, 其他原则都是公正补偿原则的具体化, 是在历史发展演变过程中产生的具体形式 (陈泉生, 1994;崔霁、钱建平、方之骥, 2006) 。
完全补偿原则是最理想的补偿方式, 是从“所有权神圣不可侵犯”的观念出发, 认为损失补偿的目的在于实现平等, 而财产征用则是对“法律面前人人平等”原则的破坏, 为矫正这一不平等的财产权侵害, 自然应当给予完全的补偿。完全补偿应包括一切附带损失, 即补偿不仅限于征用的客体, 而且还应包括与该客体有直接或间接关联以及因此而延伸的一切经济上和非经济上的利益。Knetsch (1979) 认为“完全补偿”中涉及的被征收人对财产的情感依附 (emotional attachment) 或情感价值 (sentimental value) 不容易被测量, 基于个人主观价值的补偿可能会带来过度要求和对纳税人的负担加重。
目前, 国内关于国有土地上房屋征收拆迁纠纷, 大多是因为对补偿价格或者补偿办法不满意。考察现行的房屋征收补偿制度, 以“完全补偿”作为标杆进行比较, 具有十分重要的理论意义和现实意义。
首先, 从土地利用方面看, 完全补偿会推动土地资源的有效配置。自由价格机制下, 土地用途竞争的结果导致较低层次用途向较高层次用途转换, 土地的收益能力上升, 因而购买价格理应高于土地的现有价值。而在征地权行使过程中, 用地单位以较低水平的征地赔偿费取得土地并不一定导致较高层次和最佳用途的土地利用, 反而可能造成土地利用的低效率。Heller, Krier (1998) 提出不完全补偿会造成政府“财政错觉” (fiscal illusion) , 从而影响资源的有效配置。他认为征收补偿从某一方面来讲是为了强迫政府将征收的成本内部化, 从而使社会资源配置达到经济学意义上的最佳点。然而征收行为不仅具有管理成本, 而且具有昂贵的机会成本:一旦财产被政府征收, 它就不可能再被其他人开发使用。如果政府不需要给予补偿, 即不需要花钱就可征收财产, 那么政府可能会受到“财政错觉”之影响, 也就是政府官员将误以为所征收的资源没有机会成本或机会成本很低, 从而做出非理性决策。其结果必然导致政府过度征收, 进而导致资源的错误配置和浪费。完全补偿是一种最彻底最全面的补偿, 可以有效地杜绝“财政幻觉”的出现, 将所有征收成本都内化入政府的预算当中, 使得政府的征收决策符合社会的需求。
其次, 从社会福利角度看, 只有完全补偿才能达到旧城改造中的帕累托最优。帕累托标准是福利经济学中最重要的福利标准之一, “如果从一种社会状态到另一种社会状态的变化, 使至少一个人的福利增加, 而同时又没有使任何一个人的福利减少, 那么, 这种变化就是好的, 就是可取的, 就是社会所希望的”。而现实情况是, 往往一项政策的实施虽然导致物质生产率的提高, 进而导致总实际收入的增加, 但同时也损害了一部分人的利益, 这时对政策的评判标准就是是否对受到损失的人进行完全补偿。在旧城改造中, 政府通过对旧城区危旧房屋的征收进行土地的再开发, 从而为城市带来更多的土地利用空间和更好的公共设施配套, 对大众来说是福利的改善, 对被征收者来说是个人福利的牺牲。如果被征收人可以在旧城改造中得到完全补偿, 那么就符合卡尔多-希克斯补偿检验标准 (Kaldor-Hicks Criterion) :即在一项政策的出台导致物质生产率的提高, 如果受到损失的人可以被完全补偿, 而其他人的福利可以仍然比原来的有所提高, 那么这一政策就仍然是好的。因此, 对被征收人的完全补偿, 是旧城改造通向帕累托最优的重要路径。
再次, 从社会维稳看, 完全补偿可以弥补被征收人的特别牺牲, 确保财产权得到平等的保护, 社会负担得到公平的分配。如果一个国家随意剥夺无辜者的财产, 就和按照个人意志而不是法律剥夺人的生命和自由一样, 必将导致人们为了维护自己的根本利益而诉诸欺骗、贿赂或暴力手段, 从而加剧社会的政治冲突。因为完全补偿金额可以涵盖所有者的主观价值, 包括消费者剩余和社区价值, 所以在提供完全补偿的条件下, 尽管对财产的保护是一种责任规则的保护, 但其效果已经接近产权规则保护的效果。在那些对政府持怀疑态度或者抱有较强不信任感的人看来, 完全补偿是杜绝公权力滥用的有效手段。
最后, 从项目成本看, 完全补偿可以缩短项目征收交易成本, 顺利推进房屋征收后的项目建设。征收者为达成征收目的, 在缔结和履行契约过程中是存在交易成本的, 这些成本分别以直接资金投入、时间投入、机会成本等形式表现出来, 如与被征收人的谈判成本、与相关政府部门打交道的成本、造成纠纷的诉讼成本等。此外, 被征收人对征收的不满通过“钉子户” (holdout) 行为表现, 利用时间拖延与征收者进行博弈, 也会引起交易的成本提高 (Cadigan, Schmitt and Shupp, 2011) 。虽然《新条例》中明确了征收主体是政府, 但是政府的征收补偿基金都来自于有意向的开发商。比如处于A市市中心的B社区因为旧城改造需要进行征收, 征收后用于高档商品房和商业的开发。该项目总成本预计20亿元, 其中在房屋征收方面预计投入4亿元, 于是将4亿元作为补偿费用打入专门账户 (据《新条例》第12条“作出房屋征收决定前, 征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”) 。有500户需要征收, 根据周边市场价格, 每平方米征收价格8000元。被征收人认为只有到10000元才能完全弥补他们的损失, 于是拒绝签订征收协议。征收方会在谈判环节加大投入人力物力, 项目因此而拖延了1~2年。考虑到这4亿元的时间成本、机会成本以及未来市场风险, 征收方不得不提高补偿额, 直到双方达成一致。这期间造成的交易成本有谈判时间拖延造成的机会成本和在谈判中投入的人力物力成本。对开发商来说, 1~2年的机会成本是巨大的。
2 完全补偿原则下被征房屋的应然价值构成
完全补偿原则是一种理想化状态的征收补偿原则, 其补偿结构本质上有利于征收行为更加完全和公平的实现。从完全补偿结构出发对征收所涉及的房屋价值进行梳理, 有利于对完全补偿价值所应该涵盖的内容进行判断。
2.1 房屋被征收前的价值
2.1.1 房屋在被征收前的客观价值
V1——初始客观价值
房屋的初始客观价值是被征收人最初取得该房地产权利时所花费的成本。土地的初始客观价值就是购入时的市场价格与交易成本之和。地上房屋的初始客观价值就是房屋的所有建造成本及利润。V1>0。
V2——自然增值
自然增值是指从房屋所有权人获得房屋产权起, 到房屋被征收期间内, 由于不动产自身性质的变化导致的价值改变。价值增加的原因可能是可用土地面积的减少而导致的土地增值。价值减少的原因一是地上房屋自身性质的改变, 比如年久失修导致的房屋价值的损失;二是由于房屋供应量过大导致的房屋价值减少。V2>0或<0。
V3——直接投资增值
直接投资增值是房屋所有权人投入到房屋中的劳动力、资本等要素在房屋中凝结固化的表现。对于商铺而言, 是商铺所有权人对商铺的装修、招商和经营等活动, 提升了商铺的商业价值;对于住宅而言, 是住宅所有权人对房屋的维护、保养和对社区环境的营造, 提升社区居住价值。V3≥0。
V4——环境辐射增值
环境辐射增值是从房屋所有权人获得房屋产权起, 到房屋被征收的期间内, 由于周边环境的变化而导致的房屋价值变化。此处所指的环境既包括自然环境, 也包括社会、经济等人文环境。环境辐射价值来源于房屋的不可移动性。房屋的价值强烈地受到所处区位的影响。这种影响可能是正面的, 也可能是负面的。因此V4可能为正, 也可能为负。随着周边经济的发展, 地价会上升, 此时V4>0。如果周围的污染加重, 房屋价值会减损, 此时V4<0。
2.1.2 征收前被征收人的主观价值
征收前被征收人的主观价值包括消费者剩余和社区价值两部分。它们都是随着房屋被持有和居住的时间的加长而增加的。
V5——消费者剩余
消费者剩余是指作为房屋购买的消费者支付意愿与市场价格之间的差额, 衡量了消费者在购买房屋行为中感觉到所获得的额外利益, 体现的是房屋给消费者的总效用与其市场价格之间的差额。
在住宅购买行为中, 如果一个购房者以低于其可接受的最高价格的市场价格购入住宅, 那么该购房者赋予这套住宅的总效用就高于市场价格。这个差额来源于房屋所有权人对于该住宅的感情依恋、住宅对于房屋所有权人的独特适用性等因素。土地和房屋由于其不可移动的特性而变得特别容易成为感情的赋予对象。
当房屋用于投资或经营时, 社会平均水平的预期收益属于房屋客观价值的货币化租金的一部分, 而超出社会平均水平的预期收益则属于消费者剩余。这包括房屋所有权人所判断到的房屋或商铺在未来可能的具有投机性质的收益, 以及与该房屋相关联的商业声誉等。在房屋所有权人利用该土地和建筑物长期从事某种经营活动, 并已经在周边区域享有较高商业声誉的情况下, 由于征收而不得不中断经营并搬迁, 将会造成商誉的损失, 有时还可能导致经营者的破产。V5>0。
V6——社区价值
用于居住的房屋具有社区价值。这种价值来源于长期居住而形成的社区情感:一种成员所拥有的归属感, 一种成员彼此间及与整个群体休戚相关的感情, 以及对成员的需求将通过他们对共同生活的认同而得到满足的共同信念。社会学上的“社会资本”概念描述的就是这种情感带来的互动关系和社交网络所具有的内在价值。社区价值就是同一社区内的社会资本在财产上的体现。
生活在一个具有较强凝聚力和互动关系的社区中的居民, 往往会放弃那些可以改善他们居住条件的搬迁机会。其原因正是迁离社区所导致的社区价值的损失超过了物质条件的改善所带来的收益。征收将造成社区居民的强制搬迁, 在大多数情况下, 原有的互动网络将在搬迁后被打破, 财产的社区价值随着社区的解体而消失。西方社会大规模城市改造运动时期的历史已经反复证明了这一点。
高社区价值对征收造成的困难体现在两个方面:首先, 由于认同目前所居住的社区, 被征收者不愿意以公平市场价格作为补偿标准;其次, 由于被征收者之间存在互动网络, 他们更容易组织起来采取集体行动来反对征收。这种有组织的反抗比单个被征收者的反抗要有效得多。V6≥0。
2.2 征收事件对房屋价值的影响
V7——征收项目对房价的影响
征收的目的往往是为了公共利益需要, 改变城市的形象、提升居民住房水平、改善区域的基础设施建设、提高区域经济活力和土地利用集约度等。对国有土地上房屋的征收, 一种情况是旧城改造, 将原有的危旧住区改造为新型社区或者利用区位优势建造商业中心。无论是住区的再建还是将土地用途从价值较低的利用方式转变为价值较高的利用方式都将导致土地的增值。这种增值来自于资本有机构成的增加和土地利用集约度的提高。此时V7>0。另一种情况是将房屋征收用于基础设施建设, 比如地铁的修建、高架桥的修建。如果基础设施建设对区位带来的是正的效应, 比如改善了交通条件, 提升了区位价值, 那么V7>0, 如果是负的效应, 比如造成了噪声污染和交通拥堵, 那么V7<0。
OC——被征收者机会成本
在自由市场中, 房屋从低价值认知的人转移到高价值认知的人手中。当房屋未遇到征收的情况下, 房屋所有权人就有获得这种溢价的可能。征收是对被征收人未来可能获得这种供应者剩余权利的剥夺。比如一套房产公开市场价格是120万元, 房产所有权人的主观价值是150万元。假定对此区域发展持乐观态度的人认为该房产价值是200万元, 并且会尽其所能获得该房产并得到其剩余。因此, 成交价将会在150万元到200万元之间, 这取决于双方的讨价还价水平。总之, 房屋所有权人会有机会在此交易产生的剩余中获得一杯羹。这就是房屋被征收后的被征收者的机会成本。OC≥0。
T——交易成本
征收的交易成本是征收双方为达成协议并完成征收所花费的开支。交易成本可以分为两部分, GT是征收者 (政府) 承担的交易成本, WT是被征收者承担的交易成本。具体来说, 征收的交易成本包括:征收者在选择用地和现场勘查、评估被征收房产价值、履行告知义务和听证义务、支付补偿等一系列程序中所花费的成本, 被征收者寻找新的住址或经营场所并实施搬迁的费用, 双方为了达成一致意见而付出的谈判成本, 发生诉讼时的诉讼成本, 发生抗争时被征收者的抗交易成本。T>0。
通过以上梳理, 将征收所涉及到的价值用图1进行总结。本文认为除了征收者交易成本 (GT) 外, 其他涉及到的价值和成本都是被征收者会面对的损失, 都需要进行补偿。因此, 完全补偿的价值构成是V1+V2+V3+V4+V5+V6+V7+OC+WT。
3 市价补偿之于完全补偿的不完全性——《新条例》补偿原则评析
美国宪法第五修正案规定了公正补偿 (just compensation) 的原则。所谓公正补偿就是按照公平市场价值 (fair market value) 作为补偿依据, 以“最高最佳使用” (highest and best use) 为原则。多数国家选择市价补偿作为征收补偿的基本依据。在我国, 《新条例》已经明确了市价补偿原则, 但是与完全补偿相比较距离尚远。
3.1 完全补偿原则在《新条例》中的体现
3.1.1 从重置成本补偿到市价补偿, 是公权力对私权利的尊重
从1991年的按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算 (《城市房屋拆迁管理条例》第20条) 到2001年市场评估价和政府指导价的双轨制 (《城市房屋拆迁估价指导意见》第13条:市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格, 至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。第14条:拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格, 结合被拆迁房屋的房地产状况进行) , 再到《新条例》规定“对被征收房屋价值的补偿, 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。我国国有土地房屋征收补偿估价中市场比较法已经成为补偿评估的首选办法。从重置成本法到市场比较法为估价办法的市价补偿, 反映了政府对私权利的尊重。
首先, 相对于重置成本法, 市场比较法的估价结果更贴近实际。由于成本对于市场变化的感知较为间接, 因此重置成本法不能及时反映房屋的价格水平。市场比较法以发达的市场体系为前提, 与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较, 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正, 因此更具时点性, 是当前供需和未来预期的直接反映。
其次, 相对于重置成本法, 市场比较法对被征收人的重置能力进行了考虑。重置成本法和市场比较法中建筑物的成新率对估价结果影响程度不同:以一个八成新的待征收房屋为例, 用房地分开的成本法估算, 建筑物价值需要扣除20%折旧。用市场比较法估算, 折旧部分权重只占因素系数修正的8%~10%。这20%的折旧对最终估价结果的影响可能只有1.6%~2%。在旧城改造中, 征收对象往往是危旧房, 如果用重置成本法进行补偿估价, 去除折旧后补偿金额根本不足以被征收人购买类似地段的新房, 或者被征收人不得不被迫安置到其他偏远地区, 进而影响家庭成员的上班、上学等。而使用市场比较法进行的补偿估价, 折旧对补偿金额的最终影响就会小很多。
3.1.2 以征收公告之日为估价时点, 使得土地使用权价值得到基本显化
我国城市房屋产权包括土地使用权和房屋所有权, 其价值也由这两部分构成。随着土地有偿使用的市场化进程加快, 土地使用权价值已经远远高于房屋所有权价值。从法理上说, 城市房屋征收的实质是国家以土地所有权人的身份收回土地使用权。因此, 目前城市房屋征收给被征收人的补偿关键是对土地使用权的补偿。因为离开了土地的房屋, 也就剩下木头和砖头, 没有多少价值。另外, 城市房屋拆迁的唯一目的是为了取得被拆迁房屋的土地使用权, 而不是房屋的所有权。
在以往的实际操作中, 重置成本法中的地价成本一般都参考基准地价或所谓土地区位价格来调整区位因素对地价的影响, 这两种价格在现实的土地市场上是不存在的, 没有哪个开发商可以在招、拍、挂的土地市场上用这两种价格拿到土地。即使后来实行政府指导价和公开市场价格的双轨制, 政府在土地管理活动中的双重身份使得偏离市场价值的政府指导价成为制定补偿标准的主导方式。用市场比较法评估得出的房地产价格反映了评估时点在公开市场上的土地使用权价格, 具有时点性、区位性。
3.1.3 就近安置使被征收人得以分享土地发展权
土地征收过程中对于土地发展权的补偿成为近年来理论探讨和实践尝试的热点。土地发展权包括:土地原有用途或性质发生改变而带来的权利;土地利用强度改变而获得的权利。由于土地发展权是基于土地所有权权利束的一部分, 鲜有学者涉及土地使用权人对土地溢价是否该享有的探讨。
在我国, 房屋征收行为本身不产生利益, 但基于征收行为之后由于土地用途性质改变、利用强度改变和对土地的再投入会产生增值收益。这部分增值收益被地方政府以土地出让金的形式和开发商超额利润的形式被分配。然而, 土地不论是作为生产资料还是生活资料, 原土地使用者都参与了价值的创造过程。因此作为土地增值过程中一个重要组成部分, 原土地使用权人理应享有土地增值的部分收益。
按照目前的房屋征收补偿办法, 被征收人常常被迫提前交还土地使用权, 尽管在征收过程中得到了部分土地使用权补偿, 但却因为土地使用权的提前回收失去了这块土地的未来增值收益, 这对于被征收人来说是不公平的。《新条例》中关于必须提供就地或就近安置的要求, 相当于保留了被征收人对被征收土地未来增值溢价的享有权。改变了以往被征收人被迫搬迁到较偏远地区或者拿着补偿金在周边找不到房屋的状况, 是补偿办法的一大进步。虽然土地溢价补偿没有得到显化, 但就地或就近安置方案给被征收人提供了一个享有土地溢价的机会。
3.2《新条例》市价补偿原则的不完全性
所谓市价补偿, 其前提是存在着良好的市场条件并以此作为交易的基础。通常而言, 达成公平市场交易价格必须满足几个条件: (1) 市场是开放的; (2) 获取信息的成本不会太高; (3) 经过合理的等待时间以便潜在的买家能发现该财产; (4) 交易双方自愿达成协议。
深入分析征收补偿价格的形成机制不难发现, 征收过程是强制交易行为, 不存在价格形成的公正的市场条件。换句话说, 在征收补偿过程中“公平市场价值”在很大程度上是一个“神话”。其原因在于: (1) 房屋征收发生在一个买方和一个卖方之间, “开放”的市场并不存在; (2) 征收人与被征收人之间处于不平等地位, 与一般市场主体之间的自愿交易相比, 房屋征收所体现的是一种强制交易行为, 征收主体是政府, 被征收人处于弱势地位; (3) 从时间上看, 征收补偿安置协议的签订和搬迁均受征收期限的限制, 不能用时间去检验征收价格是否合理。
《新条例》中的征地补偿基本遵循了以市价补偿为基础。市价补偿的不完整性直接影响到《新条例》相关制度实施的有效性, 其局限在于:
首先, 市场价格是客观价值, 不能涵盖被征收者的主观价值 (V5+V6) 。市场价格是一种客观的非人格化的价格 (V1+V2+V3+V4) , 客观的市场价格不能完全包含被征收者个人对财产的主观偏爱 (V5+V6) 。因为, 如果市场价格高于主观价格时, 房屋所有权人早已出售了该房屋。因此, 当被征收者对被征收财产的消费者剩余和社区价值评价较高时, 如果仅以此评估价格作为补偿标准, 势必造成被征收者的损失, 而不能完全弥补这种特别牺牲。
其次, 房屋征收补偿的估价时点在征收决定公告之日, 不能反映房屋征收导致的价值变化 (V7) 。在旧城改造或者基础设施建设大力推进的时代, 城市房价也在日新月异地变化。对被征收房屋的估价定格在征收决定公告之日, 一方面否认了被征收者享受征收带来溢价的权利。另一方面由于对未来改造规划信息的释放, 人们会对区域内房价产生乐观的预期从而推动房价在短期内的快速增长。因此, 从发布公告到得到补偿期间, 被征收者拿到的补偿款已经无法在周边买到类似房屋。
再次, 强制交易下的市价补偿, 是对被征收者未来可能获得权利 (OC) 的剥夺。国有土地上房屋征收, 主要是对土地使用权的回收。土地使用权作为一种用益物权, 享有占有、使用、收益的排他性的权利。70年的国有土地使用权, 就赋予了土地使用权人70年的收益权。政府的强制征收行为, 就是剥夺了被征收人的占有、使用、收益权利, 所谓市价补偿, 只是对剩余土地使用权的一次性买断和补偿, 但被征收者也许并不同意出售自己的土地使用权, 因为房价上涨的预期, 使得被征收者未来获得额外利润的机会较大。
最后, 市场价格相同的房屋不一定具有相同效用。征收行为让被征收人背负的主观价值损失通过相等价格的替代品来弥补。Knetsch (1979) 用红酒与房地产对比, 他说, 如果政府因为某种原因征收了一瓶不列颠哥伦比亚酒, 并以市场价格补偿给了酒的主人, 除了造成一些琐碎和不便之外, 没有造成福利的损失。但是房屋的价格取决于区域、面积、风格、户型、邻里关系等特征以及消费者对这些特征组合的偏好, 在市场上不可能购买到完全相同的房屋, 以取代原先房屋给所有者带来的效用。由于房地产的异质性, 世界上没有两套完全相同的房屋。两套价格相等的房子, 对于被征收人来说不一定具有相等的价值。并且房屋主人对房屋的情感依附会随着居住年限的增加而提高。
因此, 征收本身就是一种剥夺。首先它剥夺了财产参与公平市场交易的机会, 其次, 即使得到完全补偿, 也未必能弥补原有房屋的效用。而《新条例》规定的补偿价格“不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”和补偿价格包括“因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿”反映的只是房屋客观价值和部分交易成本 (V1+V2+V3+V4+WT) , 并未将被征收者的主观价值予以补偿 (V5+V6) , 也未对征收这种强制交易导致的权利剥夺进行补偿 (OC) 。《新条例》中对就地就近安置的强制要求, 提供了土地溢价的分享机会, 但是, 对于需要货币补偿的被征收人来说, 征收导致的价值变化 (V7) 没有反映到补偿额中。
4 结论
从历史沿革来看, 我国的国有土地上房屋征收补偿制度有很大进步。但是由于市价补偿不能对征收人进行完全补偿, 因此无论是对土地资源的分配效率、社会最大福利的实现还是财产权的公平保障, 都有负面影响。完全补偿原则之所以无法从理想变为现实, 最重要的原因是它缺乏实际操作的可能性。决定房屋对被征收者的主观价值是困难的, 因为通常难以确认被征收者对其财产赋予价值的理由, 因而难以鉴别真实的主观价值和为了讨价还价而采用的拖延刁难策略。决定征收导致的溢价分成也是困难的:因为难以确认征收导致溢价中哪些是因为城市建设所致, 是归公的;哪些是因为房屋所有权人对土地投入资本、人力、技术所致, 是归私的。虽然走向完全补偿的道路有技术上的困难, 有制度建设上的困难, 但是我们不能因此而放弃对完全补偿之路的探索。结合本文的论述, 我们可以从以下方面进行改善现实困境的努力:
其一, 建立合理的产权制度以明确界定土地使用权权能, 以及在土地使用中获益、受损的边界和补偿原则。
其二, 从土地出让收益中建立城市建设特别牺牲基金, 拿出一定比例补偿因拆迁导致的主观损失、未来可能获利损失和分享土地溢价收益的权利。
其三, 估价时点应该选择在补偿时点, 以避免因征收公告发布造成的区域房价上升导致的补偿不公。
其四, 建立平等、民主的协商机制。虽然征收行为是一种强制交易行为, 征收双方地位不平等, 没有形成市场价格的条件。但是如果政府能创建一种平等、民主的协商机制, 使得被征收人在征收过程中有知情权、参与权, 补偿价格就能够通过协商谈判接近主观价值, 也会减少因纠纷而起的交易成本。
摘要：在房屋征收过程中, 完全补偿可以推动土地资源的有效配置、达到旧城改造中的帕累托最优、确保财产权得到平等的保护、降低征收过程的交易成本。以完全补偿为原则, 将征收所涉及的房屋价值以征收前后为时点进行梳理, 其应然价值包括被征收前的客观价值、征收前的主观价值、征收带来的价值影响和被征收者交易成本。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定只对房屋客观价值和部分交易成本进行补偿, 并未将被征收者的主观价值和征收导致的增值予以补偿, 也未对征收导致的权利丧失进行补偿。我国相关制度实践可以从土地使用权权能完善、特别牺牲基金设立、估价办法的改进和征收中的协商机制建立等方面逐渐向完全补偿目标迈进。
征收原则 篇6
一、在房屋征收补偿立法中确立财产性收入保护原则的现实意义
1. 是实现党执政兴国第一要务、永葆群众发展激情的现实选择
发展是党执政兴国的第一要务, 在我们还将长期处在社会主义初级阶段的基本国情下, 调动一切积极因素、充分运用各种要素为发展服务, 是我们减少发展成本、加快发展速度的现实选择。房屋, 不仅是重要的生活资料, 能满足人们的居住需求, 还可以用作重要的生产资料, 为发展服务, 通过合法适当的营运, 在为房屋所有者带来财产性收入的同时, 丰富了发展的要素, 增强了发展的动力。通过房屋征收补偿立法, 创造强有力的法制条件, 让房屋带来的财产性收入即使在面临“房屋征收补偿”这一重大财产关系调整时, 也能得到强有力的保护, 这可以极大地调动广大群众发挥房屋的合理效用、增加财产性收入的积极性, 极大地激发广大群众坚定发展信心、永葆创业激情、集聚发展要素、加快发展步伐。
2. 是把党的主张变成国家意志、推动实现依法治国方略的具体途径
党如何执政掌权?党的正确主张如何能快速、有效地执行?通过立法程序, 把党的主张上升为国家意志, 使之成为国家强制力保证下的全民自觉行动, 无疑是最为有效的途径之一。目前正在进行的房屋征收补偿立法活动, 正好契合了学习实践科学发展观的历史机遇。把十七大提出的“创造条件让更多群众拥有财产性收入”这一重要的惠民、富民主张, 及时反映在、落实到房屋征收补偿立法中, 既是党在房屋征收补偿管理这项具体工作实践中实现依法治国方略、实践科学发展观的具体需要, 也是检验房屋征收补偿立法工作是否具有政治敏锐性、时代性和创新性的标尺之一, 直接体现房屋征收补偿的立法水平和立法宗旨。
3. 是在征收补偿过程中兼顾公平与效率、构建和谐社会秩序的客观需要
征收补偿的目的是为了发展。我们提出“让被征收群众分享发展的成果”。但不可否认, 在征收补偿过程中, 片面强调效率、忽视公平的现象并不鲜见, “让被征收群众分享发展的成果”异化为“让被征收群众分担发展的成本”, 群众反映强烈, 干群关系紧张, 发展效率降低, “欲速则不达”, 造成“忽视了公平、牺牲了效率”的两害局面。在房屋征收补偿立法中确立财产性收入保护原则, 可以通过法制条件的约束, 对原有发展、征收补偿思路进行调整、完善、改进, 在征收补偿过程中, 更加关注公平, 让被征收群众切切实实享受到征收补偿、发展带来的好处, 从而更加促进效率, 由原来的害怕征收补偿、抵制征收补偿、影响发展自觉转变为欢迎征收补偿、支持征收补偿、促进发展, 形成“征收补偿、发展成果人人享受”、“征收补偿、发展条件人人创造”的生动、和谐局面, 实现公平与效率的两兼顾、两促进。
4. 是优化群众收入结构、缓解社会就业压力的创新举措
在保持房屋居住功能的同时, 进一步发挥房屋的理财、营运功能, 可以使房屋的所有者、营运者在薪酬性收入以外, 拓展新的收入渠道, 改变目前主要依靠工资的、相对单一的收入结构, 在不增加就业负担的情况下, 有效改善群众生活水平。在房屋征收补偿立法中确立财产性收入保护原则, 可以让广大群众吃上“定心丸”, 不必担心因为征收补偿而使财产性收入受到损失, 从而有效增强群众靠房屋理财增收、靠房屋营运增收的积极性, 增加收入来源, 优化收入结构。
二、具体路径
在房屋征收补偿立法过程中确立财产性收入保护原则, 必须紧扣“房屋征收补偿”这一具体实践, 抓住“创造条件”这个关键, 实现“增加财产性收入”这一根本目标, 切实惠及更多“被征收群众”这一特定群体。
1. 创造法定的补偿条件, 确保群众征收补偿前既得的财产性收入不因房屋征收补偿而降低
征收补偿房屋, 必须给被征收人以足额的补偿。“足额“的含义, 不仅包含对房屋本身直接价值的补偿, 而且包括对房屋的衍生价值———因营运产生的财产性收入的补偿。对于房屋正处在营运期限内、房屋所有者到相应期限将会获得的财产性收入, 不能因为房屋征收补偿行为的发生而使被征收人受到损失。要通过房屋征收补偿立法, 合理界定与房屋关联的财产性收入的补偿种类、补偿标准、补偿方法、补偿程序, 确保群众既得的财产性收入不因征收补偿而受损害。
2. 创造法定的发展条件, 确保被征收群众获取财产性收入的机会不因房屋被征收而减少
征收补偿, 在给征收人创造有利发展条件的同时, 也深刻影响着被征收人的发展条件、发展机遇。对被征收人的发展机遇的处理方式、处理态度, 直接影响着被征收人对待征收补偿的态度、方式。要通过房屋征收补偿立法, 探索建立群众被征收前后发展条件、发展机会的对比评估机制, 努力促进征收补偿后群众有更好的发展机遇、更多的增加财产性收入的机会, 惟有如此, 群众才能把征收补偿与改善自己的生活、拥有美好的未来更紧密地联系起来, 才能彻底改变“征收补偿就是搬家走人”的传统思维, 形成“征收补偿是为双方营造发展条件”的共赢局面, 从而让群众自觉、主动参与征收补偿。
3. 创造法定的保障条件, 确保群众在征收补偿中有比较完善的保护财产性收入的救济途径
没有保障的权利不是真正的权利。要通过房屋征收补偿立法, 建立健全保护财产性收入的救济途径, 在被征收群众合法的财产性收入权益受到侵害时, 能及时、有效地得到法律的保护。要科学设定保护被征收群众财产性收入权益的救济主体、救济程序、救济时限、救济成本, 拓宽救济渠道, 落实救济责任, 提高救济效果。
4. 创造法定的监督条件, 确保被征收群众财产性收入的补偿、发展、救济等工作公开透明
征收原则 篇7
会议指出, 《国有土地上房屋征收与补偿条例 (草案) 》是根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》起草的。制定这个条例, 关系到群众切身利益, 关系到工业化、城镇化进程, 关系到现代化建设全局。党中央、国务院高度重视条例的制定工作, 2007年12月国务院常务会议首次审议这个条例草案时提出, 经过修改后要公开征求群众意见。2010年, 条例草案先后两次向社会公开征求意见, 分别收到意见和建议65601条和37898条;起草单位召开45次各类座谈会、论证会, 广泛听取中央各部门、地方政府、被征收人以及相关专家的意见;选取40多个有代表性的城市进行专项调查研究;组织力量对社会高度关注的重点难点问题逐一研究论证, 力求从制度上加以解决。经过各方面的共同努力, 条例草案已经比较成熟。
按照统筹兼顾工业化、城镇化需要和房屋被征收群众利益, 把公共利益同被征收人个人利益统一起来的总体要求, 条例草案规定:一是对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外, 政府还要优先给予住房保障。二是征收范围。确需征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划, 保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。三是征收程序。扩大公众参与程度, 征收补偿方案要征求公众意见, 因旧城区改建需要征收房屋, 多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的, 还要组织听证会并修改方案。政府作出房屋征收决定前, 应当进行社会稳定风险评估。四是政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单位参与搬迁, 承担房屋征收与补偿具体工作的单位不得以营利为目的。五是取消行政强制拆迁。被征收人超过规定期限不搬迁的, 由政府依法申请人民法院强制执行。此外, 条例草案还对违反本条例的行为设定了严格的法律责任。
会议决定, 该条例草案经进一步修改后, 由国务院公布施行。会议要求, 条例公布施行后, 各级政府和各部门都要认真学习贯彻, 严格按照条例的规定开展国有土地上房屋征收与补偿活动, 维护公共利益, 保障被征收房屋所有权人的合法权益。
会议提出, 考虑到集体土地征收是由土地管理法调整的, 国务院有关部门要抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改, 由国务院尽早向全国人大常委会提出议案。