公租房的法律问题——以建于集体土地为视角

2023-02-15

近年来, 住房保障一直是民生热点问题, 国务院总理李克强主持召开国务院常务会议上提出“重点稳定住房消费, 加强保障房建设”。在集体土地上建公租房有利于保障房的建设, 也有利于解决紧缺的土地资源问题, 更有利于解决地方政府在建立公租房时资金的问题, 这种在集体土地上建立公租房来保障民生住房的模式得到了广大人民群众的强烈支持与关注。但是有关此类的相关法律、制度并不健全, 还需进一步系统完善。

一、在集体土地上建公租房诠释

公租房概念的提出是国家关心民生, 是国家为解决夹心层以及刚工作生活比较困难无能力购买经济适用房的住房困难户而提供的一个临时性的住房产物。由于公租房只能是低廉的价格出租, 选地、资金等一系列问题都由政府干预。

由于城市土体资源紧张, 保障住房投入资金又大, 在各项紧迫的问题出现后, 才提出了在集体土地上建公租房制度。集体土地使用权属于农民, 让村集体组织也参与筹集建房资金的方式建公租房, 既能解决城乡结合外来务工的临时居住问题还能在一定程度上提高村民的收入, 更可弥补政府建设公租房房所需的资金和土地的短缺问题。

二、在集体土地上建公租房现状

在客观上实现农民对于土地上的财产权利, 这样的模式符合集体建设用的两个价值观, 即财产收益性和市场化价值。原有法律对农村集体建设用地的法律规定限制了集体土地的财产价值。通过这个政策, 使得村民可以有收益权, 可以增加村民的收入, 在一定的程度上也解决了民生问题。

也有利于政府通过租赁为集体经济实现一定的增长, 因为城乡一体化的提出, 国家相关政策限制了城镇居民不能购买农村宅基地的房屋, 但是由于一部分人因不断增长的房价买不起城内房子, 无法安居, 只能通过非合法交易购买小产权房安居, 破坏经济市场的正常运作。

就是保障性住房的提出是国家为了稳定住房消费, 加强保障房建设所提出的一种政策, 资金和地源是最主要的问题, 原本紧张的土地资源都不能充分利用, 再建公租房是有违社会经济正常发展的, 但是在集体土地上建立公租房既可以缓解政府需要的资金和政府补贴问题, 又使集体土地代替国有土地完成政府保障工作, 不仅解决了保障性住房这一难题, 也从一定意义上增加了保障性住房的问题。

最后, 保障性住房就是为了解决住房难问题, 而住房难的根本原因在于中低收入者, 虽然是国家提出的保障民生政策, 但是也要将成本降到最低才可以使政策得到现实性的运用, 土地的征收是需要很大的资金, 但是在集体土地上建立公租房就不会有那么高昂的征收费, 整体的价格不高, 才能在同等的财政补贴下建立更多的公租房, 那么才能有低廉租金, 才能得到中低收入者的接受。

三、在集体土地上建公租房存在的法律问题

目前对在集体土地上建立公租房没有明确的相关政策, 还与相关法律相冲突, 在这种为解决时代问题下出现的相关政策不明确, 问题的解决无法可依。

(一) 违背法定农村集体建设用地用途

在我国法律明文规定了建设用地只有三种形式建设用地, 其他的只能依法申请使用国有土地, 在使用的范围上有严格的限制。然而公租房虽然是为了公共的利益, 但是也只是国家为了保障中下层无房民众所建设的, 并不是为了每一位公民, 所以不符合使用建设用地的法定情形。如果在集体土地上建设公租房违背了原国有土地供应的模式, 这是对我国现有的土地制度的一次挑战, 是在跟随时代的脚步所必有的新生政策。

(二) 利益关系在主体间冲突

虽然在集体土地上建公租房是很好的一个提议, 也是有利于公民的利益, 但只是针对一部分, 又因为集体土地的主体是农民, 本应该属于公益的房屋牵扯上了私利, 从而在利益主体之间出现了冲突。

1. 解决三个主体的关系

主体并不多主要就是租房的公民、集体土地的委会、政府。每个主体有每个主体的看法, 使得公租房建在集体土地上有了困难:政府的目的是想在保障公租房的建设中可以成本最低;集体土地委员会, 他们的目的在于获得更多的收益;租户的目的是希望公租房的房租能让他们接受。但是如果房租过低, 对于集体经济组织是难以接受的, 所以怎么解决三个主体的关系是最主要的问题。

2. 集体内部利益协调问题

要解决之一问, 让农民集体内部可以合理进行利益分配也是一个重要问题。虽然是政府性公益工程, 但是也要保护农民的切身利益, 所以就要维护集体利益, 因为集体利益与农民利益是想通的, 是一致的。但是由于体制的不健全, 关于如何分配集体内部的问题没有完善的机制, 容易产生利益分配不公的问题, 使农民利益受损, 带来新的问题。

四、公租房建在集体土地上法律建议

提出在公租房建在集体土地上是为了保障一部分公民的利益所提出来的, 这也是社会发展所必有的产物, 但是由于与现有法律相冲突, 并且还缺乏完善的机制, 使得这个提议出现了很多现实直接的问题。怎样合法化还是建立相关的制度保障是问题的关键。

(一) 放宽对集体土地使用权的限制

我国法律对于集体土地使用权的限制主要是用途和流转问题上, 所以为了满足我国现有的经济发展所需必须修改现行的法律规定, 放宽集体土地的权利, 尽量与国有土地的权利相一致, 只有这样才可以解决根本问题。我国法律规定我国的集体土地不可以直接交易, 只有国家征地, 重新规划才可以再买卖。然而实践中, 各个村里的村委会会为了利益找相关政府协商, 政府又为了扩大财政收入, 盲目的征地再建设, 产生了不良现象, 所以目前修改我国在这个方面的相关法律法规已经迫在眉睫。因此, 为了解决“在集体土地上建公租房”突破法律刚性规定的办法就是修改《土地管理法》, 允许农村集体土地无需经过政府征收即可直接进入一级土地市场并进行公租房建设。允许农村集体建设用地使用权自由流转, 使得“在农村集体土地上建公租房”的模式合法化, 集体经济组织参与公租房建设的积极性也会得到提高。

(二) 完善相关分配机制

政府只是建设公租房的倡导者、管理者, 但是根本不是集体土地所有权的主体, 政府是不能打着公共利益的旗号参与公租房的利益分配的所以为了保障集体土地所有者的利益, 解决公益和私利的冲突是迫在眉睫的, 建立政府和集体的利益分配机制十分必要;在政府主导型的公租房建设中, 政府可依据投入形式与份额进行一定收益分配, 具体的内容。与此同时, 政府所获得所有利益都必须用在社会保障体系上, 只能专款专用, 禁止中间拦截, 从根本上保证各方的利益, 即保障公共利益又保障农民的利益。针对这个问题, 应该建立分配机制, 明确内部成员的各种分配利益。

五、结语

在集体土地上建公租房有利于保障房的建设, 也有利于解决紧缺的土地资源问题, 更有利于解决地方政府在建立公租房时资金的问题, 这种在集体土地上建立公租房来保障民生住房的模式得到了广大人民群众的强烈支持与关注。如果可以健全相关法律, 在解决根本问题的同时也有相关法律保护, 与此同时还可以加大农村的收入, 节约土地资源, 减少城乡建设用房差距, 加快城乡一体化。虽然面临着诸多法律困境, 但不是不可解决的问题, 只要在有法可依的前提下解决公租房建立在集体土地上问题, 构建合法的制度保障, 这个模式必将有利于各方利益。

摘要：公租房的问题引起了社会的广泛关注, 以关注民生为背景政府大力支持公租房的发展, 特别是在集体土地上建立公租房, 引发的法律问题在司法实践中较为常见, 由于目前在我国涉及公租房的法律法规不健全。基于此状, 通过对公租房的性质、特点进行概述, 剖析公租房的现状, 分析其存在的问题, 提出完善在我国集体土地上建立公租房的建议, 以期为我国在司法实践中解决在集体土地上建立公租房纠纷提供参考。

关键词：公租房,建设用地使用权,公益