物业管理中服务费收缴困境及对策

2022-10-05

根据物业服务合同的约定, 物业服务费是业主享受物业服务的同时应当履行的最主要义务。但实践中, 有些业主以各种理由拒绝缴纳物业服务费, 使得本属微利物业服务行业陷入困境, 形成恶性循环的局面。可以说, 物业服务费收缴困难已成为物业管理中最为突出的问题, 据统计, 几乎没有小区物业管理费收缴率为100%, 整个物业服务行业的物业费收缴率不足80%。

一、物业服务费收缴困难原因

(一) 物业服务费定价及名目不公开透明

很多地方条例规定, 普通住宅的物业服务费, 由业主大会、开发建设单位与物业企业在政府指导价格范围内协商确定。政府指导价格由价格主管部门会同物业管理主管部门制定, 并向社会公布。尽管如此, 实践中物业服务费的定价过程并不透明, 特别是到底包含哪些服务项目, 服务标准如何, 如何确定的服务价格等问题并未及时向业主公布, 导致在物业管理过程中业主期望过高, 不满意物业企业的工作而拒交物业费。

(二) 物业企业责任不明确

物业企业应当履行其物业服务合同中的约定义务以及一定法律规定下的法定义务。物业企业最基本的责任主要是要保证物业的安全、整洁和正常使用功能。所谓物业服务业企业责任不明确, 实际上是指责任标准的不明确。实践中, 常引发矛盾的问题在于物业企业对于物业安全的保证是否包括对业主人身财产的安全保障, 是否应当设置严格的门禁制度;在小区绿地上出现乱种果树田地的现象是否应归咎于物业企业对物业整洁责任履行的不到位等等。这些疑问都可能导致业主对物业企业的不满, 使物业费收缴困难。

(三) 业主以不缴物业服务费为手段对抗物业企业

尽管在物业管理关系中, 业主作为甲方选聘物业企业为其服务, 但由于业主大会及业主委员会组织的松散性, 不能有效表达业主诉求, 因此, 实践中业主认为最好的也是唯一的表达对物业服务不满的方式就是不缴纳物业服务费。于是有些业主便以各种理由拒交物业费, 但同时享受着物业服务, 这无疑导致业主之间的不公平, 也使物业企业的服务由于得不到回报而陷入困境。物业费问题矛盾激化的后果将是业主与服务企业的两败俱伤。

二、解决物业服务费收缴困境的对策

(一) 提高物业企业服务水平, 解决收费难题

服务收费难一直困扰着众多的物业企业。物业公司应从以下几个方面提高服务水平, 解决收费难题。

第一, 公开服务项目, 增强信息透明度。物业服务收费是直接关系到业主, 使用人和物业企业利益的敏感问题。物业企业要强化管理, 建立规范自身行为的约束机制, 使收费与提供的服务相符合。要加强收费的内外监督, 加强财务审计和成本核算, 规范收费行为。公开服务项目, 服务标准及收费标准, 定期公布收支情况, 接受业主和业主委员会的质询和监督。

第二, 物业费的收缴应在业主管理规约中明确说明。小区的服务内容、服务标准、收费标准及收费方式等, 当事人双方应协商确定, 并在共同遵守的小区管理规约中明确说明, 按照管理规约的约定交纳物业费。

第三, 实施人性化服务, 加强沟通交流。物业企业应对小区业主的基本信息做深入了解, 在制定前期物业管理方案时, 更多地从即将入住的业主利益出发, 充分考虑这些群体的交费意愿和承受能力, 确定一个能让大多数业主较为愉快的接受方案, 才能为入住后的服务与管理打下良好的基础。业主入住后, 物业企业应进一步加强与业主的沟通与交流, 建立良好的沟通平台, 了解业主所需所想, 以更好地为业主服务。

(二) 加大宣传教育, 转变业主观念

物业管理是一种市场行为, 它与过去的房管所管理有着本质的区别。业主享受物业管理的各项服务是一种市场消费行为, 而消费就要付钱。因此应通过宣传教育, 努力让业主逐渐树立服务消费的观念, 普遍接受花钱买服务的管理形式, 并深刻认识到拒付物业费是违背社会道德规范和国家法律的, 而自觉缴费是一个城市公民的基本素质。

对于业主以拒交物业费为对抗物业企业手段的观念亦应当转变。物业企业服务不完善的地方应当由业主及时指出, 并积极改正, 而业主不应不予理睬, 仅以此为借口拒交物业服务费, 如此做法只能给业主带来违约的诉讼风险, 而于服务质量的改善无益。

(三) 完善物业管理制度, 加大欠费处理力度

对于欠缴物业费的问题, 不同国家和地区作法不同, 有的国家采取的方法比较简单, 比如马来西亚地方政府就计划出台法令, 允许物业管理公司对欠费的住户实施断水, 使用这样的办法的国家还有新加坡, 实行这种措施的小区几乎没有欠费的现象。我国香港和美国对欠费的处理, 主要是依靠律师的作用。欠费是各国共同的问题, 尽管作法不同, 但有一点相同, 就是都要进入法律程序。因此, 国内物业管理行业要借鉴香港等地先进经验, 积极争取法院等政法部门的支持, 实行联合办公, 组建物业管理或房地产专业法庭, 快诉快判, 督促欠费业主及时缴清物业管理费。

摘要：物业服务费收缴困难一直是物业管理中的难题, 究其原因主要有物业服务费定价及名目不公开透明, 物业企业责任不明确, 业主以不缴物业服务费对抗物业企业等问题。对此, 本论文提出物业企业应提高服务水平, 业主应转变观念, 物业管理制度应进一步完善等解决对策。

关键词：物业管理,服务费,物业企业,业主,困境