城镇土地供应产业结构论文

摘要：房价的决定因素一直是研究热点，特别是近年来房价持续走高，远远超过普通民众接受程度。为制定合理的房价治理策略，有必要把握房价成本的构成。本文在概述了我国近年来房地产价格现状的基础上，从成本的角度加以综合分析房价的构成。以下是小编精心整理的《城镇土地供应产业结构论文(精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

城镇土地供应产业结构论文 篇1：

房地产市场的区域性影响因素实证分析

摘要：房地产市场的区域特征，使政府在调控时的侧重点不同，但也有其共性。通过对新疆、陕西、重庆和黑龙江房地产市场影响因素的实证分析，验证了房地产市场的主要影响因素及程度，指出欠发达地区保障房地产市场稳步发展的关键是大量引进人才、强化保障性住房建设、调整房地产产业内部结构和扩大地方房地产开发企业规模。

关键词：房地产市场;区域性;实证

房地产市场是区域性市场，适度的区域分析能更真实地反映房地产市场信息。目前国内房地产市场分析按东部、中部和西部三个区域，范围过大，尤其是西部地区，各省地理位置、人文环境、产业结构和经济水平差异较大。本文通过对不同省份房地产开发投资和销售面积的影响因素进行实证性分析，以期找出类似地区房地产市场影响因素的差异，为提高房地产资源有效配置和房地产行业调控提供具体明确的参考数据。

1区域选择和数据来源

1.1区域选择

区域选择主要考虑涉及国家“一带一路”战略的省份，为涉及省份的房地产市场提供数据参考，提高沿线区域经济发展水平，为国家战略实施创造更多的条件，首先选择国家“一带一路”经济带核心区的新疆;其次选择面向中亚、南亚、西亚的通道、物流枢纽和人文交流基地的陕西;再次选择开通中蒙俄经济走廊、中东铁路、哈欧班列、向北开发的重要窗口黑龙江;最后将涉及“一带一路”规划的内陆省份重庆作为区域性影响的分析对象。从位置上看新疆和陕西地处西北，黑龙江地处东北，重庆地处内陆地区。西北地区房地产市场不够活跃，东北受老旧工业经济发展影响较大，房地产市场也不够活跃;重庆的房地产市场发展较为平稳，又是西部开发开放重要支撑，具有较大的借鉴作用。新疆、陕西和黑龙江都具有形成国际物流中心的前提条件，外部经济环境具有一定类似性。

1.2数据来源

由于所采用数据为各省房地产具体数据，实地调研数据无法证明其公信力，因此选用2000-2017年各省公开发布的统计年鉴和各省国民经济和社会发展统计公报数据。

2研究方法及模型构建

本文利用各省统计数据进行实证分析，主要分析影响房地产市场中供给与需求的影响程度及方向。本文选择房地产开发投资（tz）和房地产销售面积（mj）作为分析对象，选择房屋销售均价（jj）、土地供应量（gyl）、城镇人均可支配收入（sr）、人口数量（rk）作为影响因素分析。以房地产开发投资和房地产销售面积分别为因变量，影响因素中的房屋销售均价、土地供应量、城镇人均可支配收入和各省人口数量为自变量建立多元回归模型，利用eIvew软件进行描述性统计、自变量系数的检验，以确定房地产市场供给与需求的影响因素及程度。建立基本模型如下

Y=a+b1*x1+b2*x2+b3*x3+b4*x4

设房地产开发投资和房地产销售面积分别为因变量，土地供应量、当地人口数量、销售均价和城镇可支配收入为自变量，b1、b2、b3、b4分别代表多元回归模型的回归系数。

2.1房地产开发投资的影响因素分析

通过eivew软件对统计数据进行分析和验证，得出以房地产开发投资为因变量的回归方程如表1所示。

从影响程度上分析，新疆的房地产开发投资均受土地供应量、人口数量、销售均价和城镇人均可支配收入的影响，其中人口数量正向影响最大，其次是房屋均价和土地供应量，但人均可支配收入对房地产开发投资的影响呈反向相关;陕西房地产开发投资受土地供应量、人口数量、销售均价和城镇人均可支配收入的影响，其中人口数量正向影响最大，其次是房屋均价和收入，土地供应量的影响很小;重庆的房地产开发投资影响因素相同，受土地供应量、人口数量、销售均价和城镇人均可支配收入的影响，人口数量和人均可支配收入的影响较大;黑龙江房地产开发投资受土地供应量和人口数量影响，影响程度基本一致，销售均价和城镇人均可支配收入没有通过回归检验。

从影响方向上分析，新疆的土地供应量、销售均价和人口数量对房地产开发投资影响呈正相关，但影响程度较小，人口数量的影响程度较大，人均可支配收入对房地产开发投资呈负相关，说明新疆的土地供应、人口数量、销售均价都能推动房地产开发投资，人口数量的推动作用是最大的，保持稳定的房地产开发投资应引进大量人才。人均可支配收入对房地产开发影响呈负相关，与国内对房地產供应市场的研究结论相悖;陕西的人口数量、土地供应量、销售均价和城镇人均可支配收入对房地产开发投资影响均呈正相关，陕西人口数量对房地产开发投资影响在三个省份中最大，销售均价影响其次。陕西西安近期大规模招聘人才保障了未来房地产开发投资规模，推高了2017年至2018年西安房价的走势;重庆的土地供应量、销售均价和人均可支配收入对房地产开发投资影响呈正相关，人口数量和人均可支配收入的影响较大，人口数量的影响呈负相关，与国内研究结论相悖;黑龙江土地供应量和人口数量对投资影响呈反向相关，另外两个影响因素未通过回归检验，与国内研究结果相悖。

2.2房地产销售面积的影响因素分析

通过eivew软件对统计数据的分析和验证，以房地产销售面积为因变量的回归方程如表2所示。

从影响程度上分析，新疆房地产销售面积受人口数量、城镇人均可支配收入和销售均价的影响，人口影响程度最大，其次是人均可支配收入和销售均价，土地供应量的影响最小;陕西房地产销售面积受土地供应量、人口数量、销售均价和人均可支配收入的影响，人口影响最大，销售均价和人均可支配收入其次，土地供应量的影响最小;重庆房地产销售面积受人口数量、销售均价和人均可支配收入的影响，人口数量的影响最大，销售均价和人均可支配收入影响较小，土地供应量未通过回归方向检验;黑龙江销售面积受土地供应量、人口数量和人均可支配收入影响，人口数量的影响最大，人均可支配收入的影响次之，销售均价的影响最小。从影响方向上分析，新疆的人口数量、土地供应量和销售均价对房地产销售面积影响呈正相关，人均可支配收入呈负相关，与国内房地产市场研究不一致;陕西省土地供应量、人口数量、销售均价和人均可支配收入对销售面积的影响均呈正相关;黑龙江土地供应量、人口数量、销售均价和人均可支配收入对销售面积影响正相关;重庆的人口数量和人均可支配收入对销售面积影响呈正相关，销售均价呈负相关，土地供应量未通过方程的回归检验。

3对比分析

通过对四地房地产开发投资的影响因素分析，影响较大的是人口数量，其次是销售均价，土地供应量的影响最小。重庆和黑龙江的人口数量对房地产开发投资呈负相关。从人口结构看，重庆60岁以上人口2011年末占17.25%，预计到2020年达19%。黑龙江65岁以上比率从1996年的5%增长到2017年的16%，老龄化比率过高，人口数量从2000年的3807万人到2017年的3788.7万人在逐渐下降;同时其房地产开发投资从2013年至2017年末持续下降，导致回归分析出现异常。其他省份人均可支配收入对房地产开发投资的影响呈正相关，新疆的城镇人均可支配收入持续增长，由于政府去库存化政策的实施，房地产开发投资近三年在持续下降，导致人均可支配收入对房地产开发投资呈负相关。

对四省份销售面积影响因素分析，影响最大的是人口数量，其次是销售均价，土地供应量的影响最小，新疆人口数量影响是最显著的。重庆市房价在不限购不限贷情况下，从2012年至2016年上涨了12%，近10年销售面积仅2008年及2012年出现下降，2008年出现负增长，十二五期间重庆保障性住房达214万套，对政府调控房地产市场起到较好作用。2017年6月到2018年6月，由于政府调整房地产市场政策，房屋销售均价从7500元/m2上升到12000元/m2，销售价格的极度变化使重庆的销售均价对销售面积影响呈负相关。黑龙江的销售均价未通过回归检验，销售面积从2012年持续下降至2016年末，黑龙江保障性住房在十二五期间达205万套，对销售均价的影响较大，销售均价从4067元/m2升到5294.5元/m2，与销售面积走势发生很大的背离。陕西省十二五期间保障性住房达210万套，销售均价从4949.2元/m2上升到5471.45元/m2，增长了10%，房地产价格较为稳定。新疆十二五期间保障性住房达168万套，占房地产市场比达27%，十三五期间再增加127.32万套，城镇人均可支配收入在持续增长，保障性住房的比率较高，导致人均可支配收入对销售面积的影响偏差。

陕西和新疆都属“一带一路”核心发展区域，陕西的影响因素分析与国内研究结论一致，陕西人均可支配收入水平与新疆一致，但陕西人口比新疆人口多57%，陕西GDP是新疆的2倍。说明人口数量和区域经济发展水平是房地产市场的主要因素。重庆政府对房地产调控的效率较高，证明政府对房地产市场的适度调控是非常必要的，因为政府是土地资源的所有者。黑龙江省的产业结构单一、当地企业规模较小，发展主业是第二产业，导致人均可支配收入在四省份中最低。人均可支配收入在房地產开发投资回归分析中未通过方程回归检验，在房地产销售面积影响中也较小，说明较低的人均可支配收入不足以对房地产产生影响。黑龙江省调整产业结构，提高人均可支配收入水平是促进房地产市场发展的必要条件之一。

4结论

实证分析结果说明各区域房地产市场发展的主要因素类似，只是区域特征导致影响程度不同。人口数量对四省份房地产市场的影响最大，2017年四省份老龄化率均超过15%，重庆和黑龙江房地产开投资实证分析中由于老龄化率较高，人口数量对房地产开发投资呈负相关，人口老龄化对房地产市场的影响在加深。

新疆和陕西的首要任务都是大量引进人才，增加人口数量;重庆和黑龙江应通过加大城镇化率调整人口结构。其次是大力发展保障性住房，增加保障性住房是调整房地产销售均价的有效手段;同时调整房地产市场的内部结构，适度减少前期投资，加大后期物业管理投资，达到减少空置率、盘活房地产市场资源的目的;最后由政府主导整合本地房地产企业的规模，提高房地产开发企业资金效率，为政府调控房地产市场创造条件，实现房子是用来住的根本目标。

作者：孟庆杰

城镇土地供应产业结构论文 篇2：

以成本的角度论我国房价构成

摘 要：房价的决定因素一直是研究热点，特别是近年来房价持续走高，远远超过普通民众接受程度。为制定合理的房价治理策略，有必要把握房价成本的构成。本文在概述了我国近年来房地产价格现状的基础上，从成本的角度加以综合分析房价的构成。

关键词：房价；成本；房价构成

1.引言

1998起我国结束了一直以来实行的住房实物分配制度，这在一定程度上释放了经济发展的动力并推进了城镇化速度。随着经济水平的快速发展，伴随着居民收入的提升，房地产市场也越发活跃，但不可否认的是房价上涨也带来了一定的社会问题，主要包括：住房短缺、住房的潜在需求增大、非正常的房地产投资交易以及资金过度集中于房地产等。特别是近年来，物价的上涨和房价的节节攀升成为了困扰国民的两大社会问题。虽然中央和地方政府都出台了很多政策来控制房价，然而效果却不尽如人意。究其原因纵然有开发商谋求暴利，但不可否认，目前房地产项目本身成本也较高，主要包括开发成本、期间费用以及税金。最近两年高企的房价虽有所缓和，但对大部分大学毕业生来说仍是不小的负担。

国内学者主要通过房地产项目中的税收和地价成本进行相关研究。

我国的房地产相关税收名目繁多且数额较大。1994年分税制改革后，地方政府对发展城市建筑业、房地产业有很大的积极性。王举等（2008）分析了分税制后地方政府十分依赖房地产业相关收入缓解财政困难。为了保证房地产市场健康发展，中央政府于2010年底出台房产税改革政策。鞠方（2013）对房产税进行试点城市的房地产市场月度数据进行实证检验，发现我国房产税政策会导致房价明显下降，房产税显著地影响对房价。有的学者分析了地价与房价关联性。周彬、杜两省（2010）认为地方政府有推动地价上涨的动机，高地价带动了房价的上涨。李勇等（2011）研究表明地价上涨明显拉动房价，但房价对地价的拉动作用有限。潘爱民、韩正隆（2012）的研究同样表明地价影响房价，且这种影响存在明显的地域差异性。

总的来看，目前学者们对房价的研究主要还是集中于宏观经济环境角度入手，包括人均收入、通货膨胀、个人住房贷款利率、货币供应量、土地供应量等方面，而从房价成本角度进行的研究相对较少。

2.我国商品房价格构成分析

2.1 我國商品房价格现状

2003年起国家将房地产业作为支柱性产业，房价的上涨包括双重属性，既包括经济发展带来的正常变动，也包括因投机需求引起的上涨。自2003年6月起，相关部门出台了多项金融政策、行政政策与税收政策对房价进行调控，但房地产市场具有私人商品与公共商品双重属性，造成了房价上涨问题的复杂化。

全国房价在2011年上半年后呈现一个持续上涨的态势，但涨幅并不太大。从2011年第三季度开始，全国房价出现小幅度下降，可能是由于此时国家推出房产税改革方案，此次下降时间持续了将近一年。从2012年第三季度开始，全国房价呈现快速上涨趋势，一直持续到2014年第一季度，而且增长幅度较大。据Wind的统计数据，2014年第一季度后全国100个城市新建商品住宅（不含保障性住房）销售价格上涨的城市有55个，100个城市中房价上涨的城市达到82个，同比价格涨幅为9.06%，二手房的价格同样水涨船高，上涨的城市数目为66个，最高同比涨幅达10.9%。2014下半年起至2015年第一季度，我国经济下行压力较大，面临经济“新常态”，房价开始下降，但仍处于较高水平。

接下来，分析一线城市、二线城市和三线城市的房价走势。

从图1可以看出，对于一线城市，从2011年开始直到2013年房价走势比较平稳，波动不大，但房价处于较高位置，一线城市均价约为同期全国均价的125%。从2013年开始，房价同样呈较快上涨趋势，2013年同比增长率均达到10%以上，2013年的9月至2014年3月，同比增长率都在18%以上。从2014年第二季度开始，一线城市房价均未出现较大波动。

从图2可以看出，二线城市房价与全国房价走势基本相同，2012年全年同比增长率均为负值，从2013年9月开始同比增长率开始上升，但均低于10%的水平。

由图3可知，对于三线城市，房价走势波动较大，同比增加率的波动也较大。2011年的上半年和2013年全年均呈现一个较快的上涨趋势，但两者之间的时间段有一个稳定的下降趋势。从2014年第一季度起，房价下降较快。由此分析，对于三线城市来说，刚性需求比一线城市低，易受经济大环境和政策影响。

2.2房价成本构成分析

房价的影响因素很多，既有宏观方面的经济局势，也有政策因素，还包括人们的心理预期。接下来主要从成本的角度，对影响房价的因素进行分析，其中土地成本和开发商利润与房价的相关性较大。房价主要影响因数相关性如表1所示。（X1代表全国商品住宅平均销售价格、X2代表商品房竣工房屋造价、X3代表土地成本、X4代表税金、X5代表利润、X6代表城镇居民人均可支配收入。）

房地产开发项目的成本有开发成本、期间费用和税金，最主要的几项费用是：土地成本、建安成本、相关税费、开发商利润和销售管理成本。

（1）土地成本。我国土地的所有权归属国家，土地的转让权利绝大部分控制在政府手中，政府通过一定手段与方式将不定量的土地投入市场当中，在一定程度上形成垄断格局。我国土地使用权的转让主要由政府部门通过“招拍挂”制度进行公开招标，从而形成一定的土地供给量用于房地产的建设与开发。土地成本一般占总成本的20%到30%，直接影响到房价的走势。以中国指数研究院公布的百城数据计算得出全国楼面地价占住宅单价的比例平均为21.85%，最高的达到46.1%，而省会城市平均达到了33%。

土地成本的控制，与土地供给量密切相关，为加强土地市场的监管，国家出台了一系列的政策法规。比如，2006年5月，国务院办公厅转发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》以及国土资源部等三部委于2010年9月联合发布的“国四条”。然而，这些年的房地产用地供应实效却并不明显。近四年全国住房用地供应情况如表1所示。

通过比较发现，住房用地供应计划总体上是逐年下降的，实际供应量则在12万公顷上下波动。总的来说，近几年完成比率逐渐提高，但是实际的土地供应量并未有很大的提升。笔者认为，在目前的土地财政下，地方政府为了获得更多的财政收入，更倾向于出让商业地产和工业用地，而控制着住房用地的推进速度。国土资源部2014年资料显示，工业用地地价偏低，但是工业用地的出让规模占比高达40%～50%。

从土地购置费用来看，近几年购置费用明显有较大的提升，特别是2010年，房地产开发企业土地购置费用较上一年上涨60%以上。这体现了地方政府对于土地财政的依赖性逐渐增强。特别是在金融危机之后，土地出让金在地方政府的财政收入中比例逐步提高。

（2）建安成本。建安成本在房地产成本价格中的重要性不亚于土地成本，有效地控制建安成本能显著地降低房价水平，建安成本在整个成本构成中比重最大，约占总成本的 45%。而建安成本的大小主要受建筑原材料市场价格的影响，主要包括钢材、木材、水泥市场价格等。近年来，一些地产开发商为了提高小区品质，往往采用新材料，比如保温墙体、供暖设备等，新材料的应用也从一定程度上提高了名义房价，但总的来说，建安成本的增长趋势并不太大。以中国指数研究院公布的百城价格数据和中国建设工程造价信息网公布的建安造价信息计算得出全国省会城市高层建安成本平均比例为18.5%，最高为36%。

影响建安成本的因素比较多，可以从宏观和微观两个方面进行分析。从宏观角度看，国内用工政策（特别是农民工）、金融政策、政府规费标准以及税收这四个方面是主要因素。从微观角度看，以钢材、水泥、木材建筑三大材作为代表建筑材料成本占建安成本的比重很大，施工周期、工程承包方式、周边环境和付款方式等对建安成本也有显著性影响。

从图4可以看出，住宅建安工程造价并未出现明显的波动，可以认为价格上涨是经济发展的原因，建安成本价格上涨并不是推动高房价的原因。

（3）相关税费。在对房地产市场的调控政策中，作为财政政策的税收政策通过影响供需关系进而调节房价。从消费者方面来看，税收政策主要从对住房交易征税和对住房持有征税两方面影响房价。而对于房地产开发商，主要是对于土地持有环节征税。耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税和契税、房产税、城市房地产税都是直接以房地产为课税对象的税种。房地产价格构成中，各級政府的收费占11%，各级政府的税收占15%，房价构成中有26%是由各种税费构成。从审批开始的各种税费，收费最少的城市有37种，多的有157种。

如图5所示，1997年至2004年房地产开发企业的经营税金小幅上升，符合经济增长规律。但从2004开始，房地产税金开始呈现大幅度上升，此时国家将房地产业作为支柱产业大力扶持，相关行业也得到发展，房地产税成为各级政府财政的稳定来源。

值得关注的是从2011年起在重庆和上海进行的房产税试点改革，但开始的几年效果均不理想。上海的政策针对的是本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，以及非本市居民家庭在本市新购的住房，征收不涉及存量住房，无法从根本上挤出多套房。重庆的房产税征收并非多套存量住房，范围主要针对豪宅和别墅，征收标准对房屋的面积和价格。2011年，重庆市国有土地使用权出让金为1109.37亿元，约占当年地方财政收入38.2%；2012年，增至1209.43亿元，约占当年地方财政收入38.5%；2013年，重庆主城土地市场出让居住、商业、金融类用地金额达1164亿元，出让金额仅次于北京、上海。随着房地产业相关税收的增加，在财政中其所占的比例也逐步提升，且两者增长比例几乎同步，可见房地产业相关税收在地方财政中的重要性。历年税收与地方财政收入关系如图6所示。

（4）销售和管理成本。销售费用主要包括媒介广告费和总产权登记费，媒介广告费包括营销活动费和促销活动费等。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在房地产项目成本构成所两者所占比例很小，一般不会超过2%。

（5）开发商的利润。目前房地产行业的利润率仍高于其他行业的利润率，从2006年开始一路走高，2010年以后相对稳定。一般来说，虽然房地产行业利润较其他行业较高，但其利润率并未高达到如医药、某些日化用品的利润率。而且，随着房地产行业的日趋饱和，各企业间竞争加剧，其利润率将会下降至平均利润率水平。

2.3小结与建议

通过以上分析比较，发现在房地产成本构成中，土地成本约占25%～35%，建安成本约占30%～40%，房地产开发商利润约占15%～20%，相关税费约占25%～30%，其他包括销售费用和管理费用。

目前，我国房价虽趋于稳定，但整体水平较高，且各个地区状况均不相同。东部地区房价普遍要高于西部地区，一线和三线城市之间房价差距也比较大。鉴于此，中央和地方制定政策时应根据各地实际情况，具体制定相关政策，防止出现“一刀切”现象。其次，各级管理部门适当降低税费，消除不合理收费，以免让老百姓成为高税费的承担着。还要鼓励房地产开发企业多建造适合普通民众的小户型套房，进一步提高服务质量。最后，地方政府依靠土地出让金作为财政收入的主要来源是导致房价过高的重要原因，各级政府应进一步完善土地出让行为规范制度建设，并努力寻找新的经济增长点，积极调整产业结构，优化投资环境。

（作者单位：广西大学）

参考文献：

[1] 王举，吕春梅，戴双兴. 土地财政与房地产业发展[J]. 地方财政研究，2008，（10）.

[2] 鞠方，皮俊. 房产税对我国房价的调控效应研究[J]. 求索，2013，（7）.

[3] 周彬，杜两省.“土地财政”与房地产价格上涨：理论分析和实证研究[J]. 财贸经济，2010，（8）.

[4] 李勇，李汉东，王有贵. 中国房价和地价到底谁拉动谁[J]. 北京师范大学学报（自然科学版），2011，（5）.

[5] 潘爱民，韩正龙. 经济适用房、土地价格与住宅价格——基于我国29个省级面板数据的实证研究[J]. 财贸经济，2012，（2）.

[6] 周鸣. 影响房价的因素分析[J]. 时代金融，2013，（33）.

作者：赖靖

城镇土地供应产业结构论文 篇3：

保障房建设的资金问题和投资效应

摘要：“十二五”规划纲要指出，未来五年中国新增各类保障性住房3600万套，预计投资4.7万亿元。大规模保障房建设帷幕已经拉开，以政府为主导、各种社会资金为辅的融资模式基本形成，但保障房建设资金缺口仍然很大，预计2011年达1500亿元。根据投入产出模型预测，2011—2015年房地产建筑业总产出增加42530亿元，投资拉动影响度为28.77%，水泥、石灰和石膏制造业需求激增，行业景气向好。

关键词：保障房；融资；投资效应

一、政策背景和规划目标

2008年四季度至2010年末，全国开工建设保障性住房和棚户区改造住房1300万套，竣工800万套。其中，2010年开工590万套，基本建成370万套，超额完成580万套的开工任务，是历年来建设进度最快的一年，投资超过8000亿元。到2010年末，全国保障性安居工程完成总投资累计超过1.3万亿元，其中中央财政和预算内投资1300多亿元，地方政府也大量投入。国家还明确了税费优惠、土地供应等措施，使保障性安居工程支持政策逐步完善。

“十二五”时期，中国提出未来五年新增各类保障性住房3600万套，其中，今明两年各1000万套，后面三年完成1600万套，使中国保障性住房的覆盖率达到20%。2011年，全国将建设各类保障性住房和棚户区改造住房1000万套的任务，同比增长72.4%，所需建设资金将超过1.3万亿元。在这1000万套保障房中，棚户区改造住房400万套、经济适用房和两限房近220万套、廉租房160多万套、公共租赁住房近220万套。由于前几年经济适用房和廉租房建设已初具规模，以及为了改善“夹心层”的生活负担，未来五年，政府将保障性住房的重点转向公共租赁住房。

二、保障房建设的资金来源和存在的问题

住房和城乡建设部副部长齐骥曾表示，1000万套保障房建设约需资金1.3万亿元，其中中央和地方政府将提供约5000亿元，其余8000多亿元由社会机构、被保障对象和相关企业自筹。

（一）已有的政策支持和融资渠道

一是严格执行土地出让净收益用于保障房建设的比例不低于10%，资金缺口大的地方，要进一步提高比例；各地用于保障性住房的土地使用免征土地使用税。2010年的土地出让收益约为29.1万亿。乐观而言，如果今年土地收益仍保持2010年的水平，那么就意味着地方政府有约2900亿元可以用于保障性住房。此外，还有10%的土地增值税收益，约720亿元。事实上，今年国家大力调控房地产市场，因此我们假设土地市场出让和增值收益下降15%，那么2011年该部分用于保障房的资金约有3100亿元。

二是各地公积金增值收益扣除风险准备金等费用后，要全部用于廉租房建设。2010年全国公积金增值净收益用于廉租房建设的有50多亿元，2011年进一步提升。利用公积金贷款支持保障性住房建设的试点工作，2010年计划了400多亿元，2011年还要有这样的指标。

三是目前全国社保基金以信托贷款的形式投资南京30亿元，用于4个保障性住房建设项目的建设，建筑总面积达到980万平方米，可为南京提供8万套保障性住房。全国社会保障基金理事会理事长戴相龙表示，2011年社保基金主要增加对社会保障房的投资，大约占投资比重的5%，约几百亿元的规模。

四是保险资金具有规模大、周期长、资金来源稳定的特点，2010年末保险资金可用余额5.04万亿元。保险资金投资不动产的上限为上季末总资产的10%，因此保险资金理论上有5000亿元可用于投资保障房建设。

（二）未来可能的政策支持和融资渠道

一是国资委发布《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》表示，将鼓励央企加强与地方政府在保障性住房方面的沟通，争取通过多种渠道参与保障性住房开发建设。2011年，估计央企在保障性住房的投资可能达到2000亿元。

二是中央财政代地方发行的2000亿元的地方债，要优先用于保障性住房，特别是公共租赁住房建设，预计其中有1500亿元将用于保障性住房建设。

三是全国工商联房地产商会会长聂梅生一直提倡发行REITs（房地产投资信托基金），相关方案已经上报主管部门，新方案中改名为“保障房投资建设基金或公租房基金”。预计国务院会在2011年年底或2012年年初批准REITs项目。

根据表1中资金来源的分布来看，2011年1000套保障房建设需要的1.3万亿元投资金额中大约有8000亿元根据已有政策和融资渠道可以实现，未来迫于中央政府的压力，国有企业以及地方政府债券将帮助解决大约3500亿元的资金问题，但仍有1500亿元的资金缺口值得关注。

国家从土地供应方面给予了充足的保证。虽然2010年用于保障房的370，050亩土地相较于2009年有了124.5%的增加，但国土部表示近几年的土地额度还没有用完，这表明保障房建设还没有被放到比较优先的等级上来。最近公布的2011年土地供应计划中，保障性安居工程用地计划为7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年计划（6.58万公顷）和实际供地（3.24万公顷）相比，分别增加17.6%和138.9%。1000万套保障性安居工程用地得到落实。

土地优惠政策是吸引资金的重要砝码。为了鼓励开发商参与到保障房建设中来，政府可能会采取一些隐性的补贴。以重庆为例：重庆有关公租房建设优惠政策明确指出，公租房用地以划拨方式供应，免征城镇土地使用税、土地增值税，免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金，其租售也免征营业税和房产税，政府收购、改建住房作为公租房的，亦免受相关税费。因此，政府经常会通过土地出让价格的折扣和各种优惠政策来保障资金的合理利润。

地方土地出让收益的一定比例作为保障房建设资金投入，短期内缓解了资金紧张问题，但我们认为这一做法将不可持续。2011年房地产市场的严厉调控，已经影响到地方政府的土地出让收益，预计2011年土地出让收入较2010年会有10%～15%的下降。地方政府的卖地收入，投入保障房的比例高，必然导致投入到其他公共服务的比重低，提高保障房用地的供地比例，也将减少收益较大的商品房供地，从而影响地方土地出让收入，也影响按比例提成的保障房资金投入。如果不能拓展地方政府财政税收的新来源，这种“拆东墙补西墙”的做法有可能使地方政府的财政状况进一步恶化。因此，从长期来看，房产税的全面推行，将成为未来地方政府的一项重要税收来源。它既可以满足地方政府财政税收稳定性和长期性的需要，又可以破解地方政府财政对土地出让收益的过度依赖，为保障房建设提供更加稳定的资金来源。

三、保障房建设的投资效应

保障房建设将推动与房地产建筑业相关上游行业的快速发展，通过计算与房地产建筑业直接关联和完全关联最密切的10个上游行业的系数，可以总结出3大类行业与房地产建筑业关联密切，这3类行业将有较快增长。

一是金属和非金属建材业。根据投入产出表 （136个部门）计算出的直接消耗系数可以看出，与房地产建筑业直接关联最紧密的前5个行业分别是钢压延加工业，砖瓦、石材及其他建筑材料制造业，水泥、石灰和石膏制造业，水泥及石膏制品制造业，金属制品业。

二是与运输相关的服务业。由于建筑材料的销售、装载、搬运，使得房地产建筑业与第三产业中的装卸搬运和其他运输服务业、道路运输业和批发零售业的直接关联非常紧密，在136个行业中排名分别为第6位、第8位和第9位。

三是考虑间接影响因素的能源部门。从房地产建筑业的完全消耗系数中也可以看出，如果考虑间接消耗的因素，与房地产关联较紧密的上游行业还包括电力、热力生产和供应业，石油及核燃料加工业，煤炭开采和洗选业三大能源行业。这是因为与房地产建筑业直接相关联的建材行业都是能源消耗型行业。

根据预测，2011—2015年房地产建筑业新增99032.34亿元投资完成额，将拉动房地产建筑业总产出增加42530亿元，投资拉动影响度为28.77%，在136个部门中排第1位。排在前10位的建材行业主要有：钢压延加工业，水泥、石灰和石膏制造业，金属制品业，砖瓦、石材及其他建筑材料制造业。

虽然在考虑间接影响效果的情况下，由于建材行业都是高能耗型产业，导致房地产建筑业对能源的间接消耗比较大，但从目前中国能源行业的销售情况来看，能源还不足以成为制约保障房建设的瓶颈。根据计算结果可以看出，三大能源在2010年的销售收入增加远大于未来五年保障房建设导致各能源产出的需求。

按照水泥、石灰和石膏制造业目前的产出水平，在大规模建设保障房的五年里可能出现上述两个行业供不应求的局面。由计算结果可以发现，未来五年仅房地产建筑业就需要水泥产出增加3905.3亿元，可以推算在其他行业对水泥需求不变的情况下，未来五年所有行业对水泥需求的增加额为32544亿元。按照2010年水泥销售收入增加的水平估计，五年内可新增产出30026亿元。因此，由于保障房建设，未来五年水泥、石灰和石膏制造业的产出缺口将达到2518亿元。但考虑到该行业产能充足、技术成熟、准入标准较低，因此当需求增加时，行业规模扩大也相对容易。未来五年，受保障房建设影响，该行业的规模、产出等都将出现较快的增长。在供不应求的情况下，水泥产品价格上涨将促使这两个行业利润增加，预计这个行业景气向好，值得关注。

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（编辑：张小玲）

作者：曲晓燕 徐治乙