抵押贷款证券化监管法律论文

摘要：探索中国的住房公积金抵押贷款证券化发展之路，必须要立足于住房公积金制度改革的顶层设计以及中国住房金融体系的建设。借鉴发达国家和地区的经验，构建可持续的住房公积金贷款抵押证券化长效机制十分必要。就探索政府主导型住房公积金贷款证券化模式及发展路径，提出了思考及政策建议。下面是小编整理的《抵押贷款证券化监管法律论文(精选3篇)》，希望对大家有所帮助。

抵押贷款证券化监管法律论文 篇1：

资本市场的新角色

虽然许多国家与地区都是崇尚市场机制的，但是这些国家与地区在抵押贷款的证券化上还是保持着较强的干预和引导的。这种干预和引导简而言之就是政府在一级抵押市场组建贷款发放和贷款担保的政府机构，在二级抵押市场也组建证券化操作和证券化担保的政府机构，政府还努力为抵押贷款证券化提供制度和法律环境。

可资借鉴的模式

（一）政府统一住房抵押贷款制度，直接在一级抵押贷款市场发放贷款。

美国政府于1934年成立了联邦住房管理局（FHA），FHA努力统一包括贷款标准和抵押标准在内的贷款制度，推广住房抵押贷款有关合约的标准化。贷款标准的统一和贷款合约的标准化，不仅降低了借贷双方的交易成本和抵押贷款风险，加快了一级抵押市场的发展，而且也为将来的住房抵押贷款证券化奠定了良好的基础，例如：贷款债权在二级市场上的流通转让，证券化“资产池”的建立，偿付证券的设计与定价，信用评级机构对整个证券化交易结构的评估。同时，美国政府还直接参与了住房抵押贷款的发放。FHA提供的贷款期限长，一般为20－30年，贷款与房价比率较高，分期偿还本息，而在FHA诞生以前，美国住房抵押贷款的期限一般是3到5年，贷款与房价的比率通常低于50%，利息分期支付，本金到期一次偿还，条件非常严格。1944年美国政府成立了退伍军人管理局（VA），它向退伍军人提供由政府担保的不需要支付任何预付定金的住房贷款，后来发展到非退伍军人（如单身家庭）也可以申请这种VA贷款。FHA和VA参与一级抵押市场，不仅强有力地扩大了一级抵押市场规模，而且带动和鼓励了更多金融机构经营住房抵押贷款业务（如：商业银行、人寿保险公司和退休基金等），促成了许多金融机构更多地开展抵押贷款业务，如储蓄贷款协会、互助储蓄银行和信用合作社等。

此外，我国香港特别行政区在1997年成立了香港按揭证券公司（HKMC），该公司在成立之初选择了抵押贷款质量高的银行作为核准的贷款出售机构，以此来完成抵押贷款合约的标准化。在加拿大，既是政府机构又是私营公司的按揭住房总公司（CMHC）也对购房者提供贷款。

（二） 在一级市场提供为住房抵押贷款提供担保或保险

1938年美国国会授权FHA对符合条件的住房抵押贷款提供保险，即经过合格估价人对抵押财产的估价后，FHA为借款人提供规定贷款额度内的全额担保。二战后不久VA也提供最高担保额可以达到贷款额60%的政府担保，而借款人无须支付任何定金。总之，FHA和 VA两大政府机构专门致力于为中低收入居民和退伍军人提供全额抵押贷款担保。FHA和VA的担保极大地鼓励了民间住房金融机构的贷款发放，也降低了这些金融机构的贷款风险，扩大了住房消费容量。

而且，FHA和VA的抵押贷款担保带动了私人性抵押贷款保险机构的更大发展，最后在住房抵押贷款的保险市场形成了政府机构担保与私营抵押保险相结合的混合模式，两者目前大约各占 50 %的市场份额。抵押贷款担保为二级市场的更好发展，尤其是住房抵押贷款资产池的建立和证券化证券的发行创造了良好的条件。

香港的HKMC在1999年3月推出了按揭保险计划，保险额最高为房价的15%，使贷款银行的按揭贷款与房价比率提高至85%。HKMC再与五家私营保险公司签订再保险协议，通过“背对背”的分保方式转移担保风险。加拿大的CMHC也为所有发放住房抵押贷款的金融机构提供全额保险。

（三） 在二级抵押贷款市场设立政府机构，充当抵押贷款证券的发行人，同时也为投资者提供证券担保

美国成立于1968年的政府国民抵押协会（GNMA）是个有着完全政府信用的政府机构，它从金融机构那里购买经过FHA和VA担保的住房抵押贷款进行证券化，同时，它还能为其他住房抵押贷款证券化证券提供政府信用担保，提高其信用等级，吸引更多的投资者，也降低证券的利率水平。

1938年成立的联邦国民抵押协会（FNMA）和1970年组建的联邦住房贷款抵押公司（FHLMC）是政府支持的私营公司，虽然他们不具有完全的政府信用，但是具有“隐含的”政府担保在里面，是一种准政府机构。FNMA和FHLMC在联邦住房贷款银行委员会的监管之下从抵押银行、商业银行和储贷协会等金融机构购买无政府担保的抵押贷款，再使之证券化，向投资者发行证券化偿付证券。

在1960年代发生了影响很大的储贷协会危机后，美国政府希望通过组建三大政府（或准政府）机构，建立起一个有效的政府信用的二级抵押市场，把住房市场和资本市场连接起来，既提高居民的购房支付能力，又提高住房金融机构住房贷款的流动性。为此，美国政府从税收、证券发行与交易、银行服务甚至财政上给三大政府机构提供了系列优惠政策，表1列出了这系列优惠政策的具体内容。

投资者可以以标准抵押贷款证券为担保，获得联邦储备银行和联邦住房贷款银行的借贷资金

在其他抵押贷款证券化发展较快的国家和地区，同样存在着抵押贷款证券发行和担保的政府机构。在加拿大，CMHC在二级抵押市场上扮演着多重角色，首先它是住房抵押贷款证券发行的资格认定和审批机构，所有发行这种证券的机构都必须有CMHC的资格认定，每次证券发行都必须经过CMHC的批准。其次，它是抵押贷款证券的发行人，把购入的抵押贷款实施证券化，发行偿付证券。第三，它为抵押贷款证券提供担保，使其具有与加拿大国债同等的信用。

香港的HKMC同美国的三大机构一样，既是发行人，又是证券担保人。HKMC从银行购进抵押贷款，建立“贷款库”，设计港币和外币债券。与此同时，香港金融管理局充当债券发行的代理人很管理人，香港外汇基金则为HKMC提供短期流动资金贷款。除此之外，澳大利亚有由州政府保证（FANMAC）的住房抵押贷款证券。法国政府专门建立了投资基金（FCC），持有抵押贷款，发行证券。

政府机构由于有着政府信用，所以它们的信用等级很高，发行的抵押贷款证券的利率水平较低，从而实现以较低的成本在资本市场融资，增加了证券化本身的成功因素，也有利于抵押贷款证券市场的培育和发展。

从美国的发展实践来看，自从1970年代以来，GNMA、FNMA和FHLMC三大机构充分利用政府赋予的职能和提供的优惠政策，成功地开发出了许多的证券化品种，既满足了不断细化的市场投资需求，增加了抵押贷款证券的市场深度，又鼓舞了许多私营机构参与美国的住房抵押贷款证券化，从而促进了抵押贷款证券化市场的成熟。

表2显示了从1970年到1983年间美国住房抵押证券化品种的发展过程。从表中可以看出，在GNMA、FNMA和FHLMC都成功地发行了各自的证券化债券后，民间的私营机构加州联邦储贷协会于1975年首次发行了抵押担保债券。自此以后，住房贷款证券化的偿付证券品种越来越丰富，也越来越完善。在二级抵押市场上，美国的三大机构除了充当发行人的角色外，还为私营机构发行的抵押贷款证券化证券提供信用担保，提高了私营机构所发行证券的信用等级。

（四） 政府从税收会计和投资管理等方面为抵押贷款证券化创造良好的环境。

在税收会计制度上，美国先后颁布了“准则77”和“技术公报85-2”以及第125号财务会计准则，英国会计准则委员会也通过1990年公布的第49号“交易实体资产、负债的处理”草案（即ED49），为证券化业务在真实销售、合并报表和剩余权益投资等会计处理方面提供了合理的规则和范式。

在投资管理上，1984年美国通过《加强二级抵押贷款市场法案》，确定评级的抵押贷款证券可以作为合法的投资工具；机构投资者可以成为其投资主体。由于抵押贷款证券发行规模很大，所以机构投资者是否成为证券化需求主体几乎决定着证券化交易的成败与否。1986年美国政府又通过《税收改革法案》为房地产抵押贷款证券化提供了合理的税收结构体系。

美国国会还先后通过了一系列和住房金融有关的、为证券化的发展创造条件的法律，如《不动产投资信托法》、《金融机构改革复兴和强化法案》、《金融资产证券化投资信托法》等。

英国在1985年2月首次发行抵押贷款担保证券时，国内还没有建立起信用评级制度，英国政府为此专门引进了美国式的信用评级制度。此外，美国、加拿大和香港都无一例外地拥有《住房法》，在法律上规定了政府在发展住房方面的目标、责任和措施。

我国住房抵押贷款市场的现状

我国自80年代建设银行率先开办个人住宅抵押贷款业务以来，烟台住宅储蓄银行、蚌埠住宅储蓄银行以及工商银行、农业银行、交通银行等都先后开办了此项业务。近几年来，伴随着住宅市场的发展，个人住房抵押信贷有了长足的发展。但是，我国一级抵押市场的规模显然不够，截至2001年底，我国个人住房抵押贷款余额总计6380亿元，分别仅占到当年GDP和银行信贷的7.9%和6.6%。前者与美国抵押贷款证券化之前30%的水平相距甚远，后者远低于30%－40%的国际平均水平。所以住房金融机构的资金短缺问题还不突出，住房抵押贷款证券化的贷款货源也不充足。

再从贷款发放机构、抵押贷款合同的标准化和住房抵押保险方面来看，首先，我国还没有类似于美国的FHA，加拿大的CMHC和香港地区的HKMC的机构，作为专门的政府机构在一级抵押市场发放住房贷款。我国发放住房抵押贷款的机构主要是国有商业银行，而国有商业银行虽有开拓住房信贷的积极性，但是由于体制和政策等多方面的因素，他们都面临资本金不足，资产质量低下的问题，所以他们的信贷扩张有着难以逾越的障碍。

其次，我国住房抵押贷款市场也缺乏统一贷款和标准，完成抵押贷款标准化的政府机构。很多金融机构的住房贷款管理不规范，贷款规范化、系统化、电算化程度较低，非标准的合同文本和非程序化的贷款操作不仅束缚了贷款规模的扩大，增加了贷款风险，而且给二级抵押市场的证券化操作带来诸多不利因素。

第三，缺乏提供抵押担保的政府机构。美国的FHA和VA，加拿大的CMHC和香港的HKMC都为一级抵押市场的贷款提供了担保，我国不仅没有这种专门由政府提供的住房抵押贷款担保，而且即使是非政府性的商业保险，也是保险品种较少，费率较高。目前在我国开展的个人住房贷款险种仅有财产险和人寿险，真正能够分散商业银行贷款的违约险则没有开展，因此贷款风险全部由银行承担，既影响贷款机构的积极性，又使住房抵押贷款证券化操作从买入贷款时起就承担了贷款按期不能归还的风险，严重影响了证券化基础资产抵押贷款的质量。

第四，我国在深化住房改革和发展抵押贷款一级市场中，还应该制定系列相关法律法规，营造规范业务发展的适宜法律环境，为扩大一级规模和提高一级市场质量，也为二级市场的培育和发展提供制度和法律保证。这一系列法律法规包括《房地产证券法》、《房地产证券交易法》、《住房金融法》和《住宅抵押贷款保险法》等。

除了我国住房抵押贷款一级市场的规模难以支持抵押贷款证券化外，本文的上述几点不足也严重制约了我国住房抵押贷款证券化的开展，这一点可以从住房抵押贷款证券化基础资产的特征要求可以看出来。表3列出了证券化基础资产的特征和主要作用，根据表3，我们可以看出：由于缺乏一定的政府抵押担保，不仅使住房金融机构发放抵押贷款的积极性受到影响，约束了贷款总规模的扩大，而且基础资产未来现金流收益的稳定性和可预测性也会降低，抵押贷款的违约率和损失率提高，资产的历史记录也受到影响。同时，抵押标准和贷款标准的不统一，贷款合约和文件的非标准化使基础资产很难具有高同质性，负责证券化操作的特殊目的载体很难从多个住房金融机构购进贷款，打包组合，实现原始债务人在地理和数量上的广泛分布。

给我们的启示

虽然上述国家与地区都是崇尚市场机制的，但是从前文第一部份的分析中可以看出，这些国家与地区在抵押贷款的证券化上还是保持着较强的干预和引导的。这种干预和引导简而言之就是政府在一级抵押市场组建贷款发放和贷款担保的政府机构，在二级抵押市场也组建证券化操作和证券化担保的政府机构，政府还努力为抵押贷款证券化提供制度和法律环境。本文第二部分又从这几个方面分析了我国住房金融市场的现状，并进一步分析了这种现状对抵押贷款证券化的制约作用。既然如此，我们要如何借鉴发达国家和地区抵押贷款证券化的经验呢？又可以从中得到那些启示呢？

根据本文前文的分析，笔者认为我们至少可以得到如下几个方面的启示，达到更好地发展我国的住房金融市场，培育和创造二级抵押市场，实行住房抵押贷款证券化的金融创新的目的。

1、设立类似于美国FHA和VA的政府机构，为某些群体（如中低收入者）提供住房抵押贷款，增加市场容量，也提高国民的整体生活质量和福利水平。当然也可以像加拿大的CMHC一样，既从事住房抵押贷款证券化操作，也从事一级市场的贷款发放。同时，这类机构还需要完成类似于FHA和HKMC那样的使命，推行抵押贷款的标准化。目前，当务之急是利用政府在制度变迁中的强制力优势，推动住房抵押贷款一级市场的发展，为抵押贷款打包组合营造市场基础。在此过程中要注意发放住房抵押贷款标准的统一，因为从理论上讲，抵押贷款条件的标准化、规范化是形成抵押贷款池的前提，还可降低交易成本。我们应从源头抓起，确保证券化过程中每一步都规范运作。

2、在一、二级抵押市场设立抵押担保或保险的政府机构。在我国实施住房抵押贷款证券化，如果没有一套完善的抵押保险或担保机制，由于住房抵押贷款和住房抵押贷款债券的发放都是大规模的，所以一旦基础资产违约风险等或然事件发生，对投资者、金融机构、借款人甚至整个住房金融市场造成的冲击和风险是致命的。美国住房抵押贷款证券化成功的主要原因之一就在于它具有完善的混合保险机制和分工有序的双重担保机制上，混合保险机制是指有政府和民间两种保险机构，双重担保是指一级和二级市场两种担保。加拿大也非常成功地建立起健全的住房抵押贷款保险制度。因此我国的抵押贷款证券化是一个庞大的系统工程，我们需要从防范系统风险的基础建设抓起，通过政府机构的示范和引导作用，不断健全住房金融市场上的一级和二级保险担保机制。

3、设立专门从事住房抵押贷款证券化的政府或准政府机构，为住房抵押证券提供国家或准国家信用担保，是保证证券信用等级、提高证券流动性的重要措施。虽然我国住房贷款的整体发展水平还是不够，但是上海和深圳等地的住房贷款发展速度明显快于全国。上海市的住房抵押贷款余额1999年就已经达到300亿元，住房抵押贷款规模占全国的比重超过20%。所以在开展全国性的住房抵押贷款证券化之前，在沿海部分城市和地区进行试点是既有必要又可行的。同时，我们应该借鉴美国的经验，政府从税收、证券发行与交易、银行服务甚至财政上给准政府机构提供系列优惠政策。

4、政府应在证券化环境的培育和创造上保持连续的长期努力。培育机构投资者，规范会计、审计和法律事务所等中介机构，统一和改造现有的信用评级机构与制度，逐步实现利率市场化，大力开展信用管理制度建设，虽然这些因素是开展证券化交易所必须的，但是其实不管我国开不开展住房抵押贷款证券化，上述因素都是我国政府在当前及今后一段时期内需要也是应该花大力气长期去做的事情，因为这也是政府在我国资本市场中的角色与作用决定的。从住房抵押贷款证券化的流程来看，住房抵押贷款证券化是个极其复杂和专业化的过程，更需要大量的中介机构参与，包括保险、资产评估、信用评级、法律咨询等，只有各中介机构和住房抵押贷款市场协调发展，证券化市场才能高效运作。因此，应加快中介市场的发展，以使整个交易建立在一个合理、公平的基础之上。同时也要尽快建立起个人信用登记制度，对抵押贷款申请人进行科学的资格审查，为住房抵押贷款的组合及信用担保和保险提供充分的信息支持。

5、政府应及时修改、补充、完善法律、法规，加快法律、会计和税收等制度建设。我国有很多现行法律与住房抵押贷款证券化所要求的法律环境相矛盾，例如：《公司法》规定，出资限于货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权；也没有关于特殊目的载体组建、经营管理和撤销等方面的条款。显然这些规定限制了以债权为资本的特殊目的载体（SPV）的组建。再从《担保法》来说，它禁止国家机关充任担保人，限制了证券化证券的信用增级和最后的信用评级。因此 ，我国政府应及时修改、补充、完善住房抵押贷款证券化涉及的《公司法》、《证券法》、《担保法》、《中国人民银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《破产法》等法律、法规及会计准则，并制定有关住房抵押贷款证券化的专门法律，或至少给予住房抵押贷款证券化豁免待遇，允许机构投资者准入住房抵押贷款的二级市场，为住房抵押贷款证券化创造有利的政策环境。同时制定优惠的税收政策，在证券化实施初期，为扶持住房抵押贷款证券化，政府可考虑减免交易税、印花税和所得税。

作者：陈柳钦　陈岩峰

抵押贷款证券化监管法律论文 篇2：

探索政府主导型住房公积金贷款证券化模式

摘要：探索中国的住房公积金抵押贷款证券化发展之路，必须要立足于住房公积金制度改革的顶层设计以及中国住房金融体系的建设。借鉴发达国家和地区的经验，构建可持续的住房公积金贷款抵押证券化长效机制十分必要。就探索政府主导型住房公积金贷款证券化模式及发展路径，提出了思考及政策建议。

关键词：住房公积金贷款证券化，政府主导型，政策建议

2015年，武汉、上海住房公积金贷款证券化产品成功发行，开创了住房公积金抵押贷款证券化的先河，相关部委文件及《住房公积金管理条例（修订送审稿）》也为它的发展提供了政策支持。但中国的住房公积金抵押贷款证券化未来发展之路，依然漫长。

从供应方住房公积金管理中心角度看，首先，市场融资利率水平高于住房公积金个人住房贷款利率，再加上30基点发行成本和35基点的税负，成本与收益难平衡；个人住房公积金贷款期限偏长和地区集中度高的特点也在一定程度上制约了其证券化的实操性；其次，住房公积金贷款地区管理水平差异、担保方式复杂、贷款业务标准化差等管理现状以及可能发生的募集资金沉淀风险等都对业务规模化开展产生障碍。

从需求方投资者角度看，住房公积金资产证券化产品的低风险权重会吸引银行类投资者，短期产品有助于银行改善各项流动性指标，但长期产品则会恶化各项流动性指标，对偏好中短期的机构投资者银行的吸引力不大，应引入偏好中长期限的机构投资者，如保险资金和社保资金，同时，需解决住房公积金资产证券化二级市场的流动性问题；住房公积金政策具有不稳定性，还无法形成稳定预期，这会对住房公积金个人住房贷款证券化产生一定负面影响，并且当前中间机构对资产证券化的估值并未得到市场认可，更多的是投资者基于对发行人住房公积金管理中心作为政府性质机构的信任，或者因无法准确识别或计量证券化的信用风险，便简单地以超额抵押以及证券级别分档作为内部增级，直接后果就是增加了住房公积金管理中心的融资成本。

从监管者以及政府角度看，目前住房公积金抵押贷款证券业务开展仍属试点运行，随着业务规模增大，现行业务模式下的监管将更趋于严格；政府主管部门在发展住房公积金抵押贷款证券业务上着眼点不仅限于各地解决资金流动性紧张的目标，而是将其作为一种创新的融资方式，实现资金从资本市场向住房公积金系统流动，优化资产负债结构，支持低息贷款的发放，促进一级市场的标准化、规范化，服务于住房公积金制度演变为公共住房金融体系建设的长远目标。

探索中国的住房公积金抵押贷款证券化发展之路，必须要立足于住房公积金制度改革的顶层设计以及中国住房金融体系的建设。借鉴发达国家和地区的经验，构建可持续的住房公积金贷款抵押证券化长效机制十分必要。从发达国家和地区的经验看，住房抵押贷款证券化一直是一项重要的政策性金融活动，一般都要由政府控制的机构来承担主要职责，如美国的“三大证券化机构”——房利美、吉利美和福利美，韩国的住宅金融公社（KHFC），我国香港的按揭证券有限公司（HKMC）等，在设立之初均是政府所属或有政府背景的特殊目的的金融机构。这些机构依靠政府的信用支持，在资本市场获得了很高的信用评级，它们发行的债券吸引了大量的投资者。此外，他们还通过自身在特定领域的示范作用，引导民间资本充分进入住房抵押贷款的一、二级市场，带动了民间中介机构（如评级机构、资产评估、信托等机构）积极参与住房抵押贷款证券化市场。

在中国现有的市场情况下，开展住房公积金抵押贷款证券化业务，更有必要得到政府的积极主导，政府主导可体现于支持或直接参与设立特定目的的载体，制定各种法律、法规、政策，制定各种业务标准等。下面就探索政府主导型住房公积金贷款证券化模式及发展路径，提出以下思考及政策建议。

1 设立政府背景证券化金融机构

按照国际银行监管委员会《巴赛尔协议》，为了隔离风险，要求在住房抵押贷款发起行和投资者之间有一个特设机构（SPV），该机构可以是实体，也可以是空壳。从国际上看，开展住房抵押贷款证券业务基本上都是采取实体运作，且政府背景证券化金融机构占主体。如美国有13家机构从事住房抵押证券化业务，其中三大机构（房利美、房地美和吉利美）发行的MBS在整个市场的比重达到88.63%（2015年）；韩国发行MBS业务主要由政府设立的住房金融公社承担，MBS发行量占当年抵押贷款发放额的43.8%（2007年）；我国香港地区的住房抵押贷款证券业务是由香港按揭证券有限公司（HKMC）负责开展，HKMC是由香港政府通过外汇资金全资拥有的。

设立政府背景住房抵押贷款证券化金融机构，开展住房公积金贷款证券业务，通过与政府信用评级同等的级别，以及更好的做到风险隔离， 有利于提高投资者信心，降低证券化成本；有利于形成统一运作的住房公积金抵押证券化市场， 在全国更大范围开展，扩大住房公积金抵押证券业务规模；有利于体现和落实政府的各项政策性目标，包括目前支持住房公积金制度在中低收入家庭贷款购房和房地产去库存中发挥更大的作用；有利于促进住房公积金贷款业务规范化、标准化建设。同时，也可以作为住房公积金制度改革，建立政策性住房金融机构的一个组成部分。

建议由住建部发起成立一个特殊的法人公司，享有一定的政府信用支撑，专门发行住房公积金资产证券化并提供担保，与市场上其他发行MBS的商业银行并存互补。全国住房公积金贷款风险准备金已近800亿元，其中500多亿元为超额拨备，可将其中一部分转化为机构的资本金，同时，在财政上给予一定的信用支持。如果现阶段我国新设机构成本太高，运作难度大，可初期暂不新设机构，研究在现有的政策性金融机构架构上，进行重组设立政府背景证券化专门机构，以提高市场成本效益。还有一个更易实现的方案，即由住建部发起设立一个担保基金，如美国吉利美，不购买抵押贷款，也不发行证券，只做二级市场担保，承担证券化产品的信用风险，投资者承担包括利率风险等在内的其他风险，使住房公积金管理中心发行的证券都是AAA级别的无风险证券，降低证券的发行利率，节约筹资成本。设立模式可借鉴相互制保险机制，由部分住房公积金管理中心出资，以各成员支付的保险费用形成公司的责任准备金，来承担全部的保险责任。同时，可结合部分住房公积金贷款是由住房置业担保公司担保的现状，对规范经营的担保公司担保的贷款，可通过再担保的方式提供担保增信。

2 制定倾斜配套政策

发达国家和地区的经验表明，除设立政府背景住房抵押贷款证券化金融机构，政府还制定完备的法律构架为证券化的发展提供重要的保障；放宽有关公营机构投资者的法定投资工具选择，大大提高对证券化产品的需求；税收减免优惠降低资产证券化的交易费用等。

政府对住房公积金贷款资产支持证券需采取一定的政策倾斜，如监管便利、流动性支持、税收减免等，增加住房公积金贷款证券化的发行效率，降低发行成本。

2.1 监管便利

《信贷资产证券化试点管理办法》以及其他相关法规和资产证券化试点项目逐步推出，减低了一些对进行资产证券化项目所遇到的法律障碍，然而，与资产证券化相关的规定仍需加以改进，政府有关部门可参考国外有关经验， 对住房公积金资产证券化的规定作适当的放宽。例如简化审批手续、加强规范信息披露、扩大合格投资者的基础、积极引入保险资金和社会基金等偏好中长期限的投资者，统一金融机构及非金融机构进行证券化的体系等。

2.2 改善产品流动性

资产证券化产品的流动性不足，除碍于产品回报、结构和条款外，其交易和转让程序亦是因素之一。为改善金融机构证券化产品的流动性，有关部门可进一步研究完善有关法则，促进发行机制的灵活性。考虑到住房公积金管理中心发行的AAA级标准抵押贷款证券风险极低及公益性，可将其加入央行的合格抵押品库或成为质押式回购标准券，使其可以用来抵押融资，增加其在资本市场的流动性。

2.3 税收减免政策

根据财政部、国家税务总局《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》，如果将资产证券化财产转让视为“真实出售”做表外处理，发起人就要缴纳营业税；发起人在真实出售中如有收益，则又涉及所得税的缴纳；信托公司（SPV）等其他机构同样面临高额税负和双重征税现象。过重的税负不仅会缩小投资者盈利空间，还会降低发起人对资产支持证券的积极性。住房公积金是政策性资金，在贷款发放、资金存储、购买国债等经营上都实行免税政策，现住房公积金业务拓展到二级市场，也应涵盖免税政策。为了有效降低证券化发行成本，建议对印花税、营业税、投资者所得税采取全免的办法，以降低融资成本。

3 采取背靠背发行模式

香港HKMC是以背对背方式发行个人房贷证券化（或称按揭证券化）项目。在背对背的发行方式下，原持有个人房贷组合之银行，将其个人房贷出售给HKMC，并通过“特定目的载体”/“专责发行公司”作发行个人房贷支持证券之后，再购回所发行的个人房贷支持证券；最终，银行可选择继续持有该笔证券，以保留个人房贷在通过背对背证券化后所带来的利息收入，或按需要出售给其他投资者以作融资。因此，有关交易模式亦为双边协议，无需通过公开市场作发行，因而不需要设立安排人和联席安排人，以节省发行成本。

背对背的发行方式，主要针对有意使用个人房贷支持证券作为资产管理工具的银行而设，从而，银行将流通性偏低的个人房贷，有效地转化成为流通性相对较高的个人房贷支持证券。另外，HKMC更可通过本身公营机构的背景为有关个人房贷支持证券提供信用担保，保证依时向投资者支付本金和利息。因此，背对背的发行方式有效减低银行就个人房贷所面对的信贷风险，以及对预留拨备金的需要。

我国住房公积金抵押证券业务比较适合采取这种模式。根据《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，住房公积金管理中心可以发行住房公积金抵押证券，也可以购买住房公积金抵押证券。在背对背的发行形式下，借款人的每月供款在被扣除担保费后，悉数转付至原住房公积金管理中心，这表示原贷款住房公积金管理中心在具担保的情况下，可保留大部分原有的利息收入；而证券化金融机构则赚取担保费收入。再者，原住房公积金管理中心一般情况下，在出售个人房贷后仍然会担任贷款服务机构，因此不用担心借款人关系中断，更方便借款人权益保障；同时，住房公积金管理中心可以边发放个贷、边出售贷款业务，可有效协调各住房公积金管理中心资金需求，减少资金闲置，不需要担心资金沉淀等问题。

因此，背对背的发行形式使政府证券化金融机构与住房公积金管理中心之间形成双赢的局面，可以加快住房公积金证券化产业的形成，防范住房公积金区域性风险。

4 规范住房公积金贷款一级市场

政府在证券化方面的作用还体现在促进住房抵押贷款的标准化建设上，美国三大机构都有指导一级市场、推行业务标准化的职能。美国住房贷款发放机构很多，但都执行三大机构制定的发放标准，否则，就可能在二级市场上卖不出去。

业务规范化、标准化是贷款证券化的基础，这方面问题在住房公积金贷款领域更为突出。住房公积金贷款虽然开展十余年，但至今没有一个统一的业务规范。由于各地住房公积金贷款分散管理的体制，在核算主体、还款方式、担保方 式、流程设计、审核模式、贷后管理以及信息技术应用水平等诸多方面存在很大差异。有关部门有必要尽快制定《住房公积金金个人住房贷款业务规范》，对主要业务环节和基本程序进行规范和梳理，统一贷款业务模式、基本程序和审核标准。

从目前几家试点开展情况可以看出，担保方式对证券化质量影响较大。据不完全统计，全国存量住房公积金贷款中有近1/3是保证担保贷款，是由地方住房贷款担保公司提供保证担保，房屋抵押权以反担保方式归属担保公司，包括北京、上海、天津等主要城市。根据《巴赛尔协议》对银行风险资产的分类，若是抵押贷款，其风险权重为0.5（风险为50%），若是第三方保证贷款，其风险权重为1（风险为100%）。抵押贷款的风险等级是比较低的，“保证加反担保”的形式将风险等级低的抵押贷款转化为风险等级高的担保贷款。住建部应尽快规范各地将“保证加反担保”调整为“抵押加担保”或“阶段性担保加抵押担保”模式。

从资产定价要求看，提前还款比率、预期加权平均年限、拖欠比率、违约比率、信贷重组比率、冲销比率、损失比率等历史数据皆为资产支持证券作定价的重要基础核心指标，但现时市场上有关数据的可得性并不理想，而且质量参差，难以据此对资产质量作全面的判断和信用评级。因此，各住房公积金管理中心应积极建立完善的历史数据库；主管部门住建部可考虑规定住房公积金管理中心定期编制和汇报所需资料数据，并对编制和运算标准作出规范化，并在此基础上，研究建立全国住房公积金贷款数据与信息系统，完善信息披露机制。

作者简介：

汪为民，北京市住房贷款担保中心副主任。

作者：汪为民

抵押贷款证券化监管法律论文 篇3：

美国次债危机对中国住房抵押贷款证券化的警示

摘要:起源于美国房地产按揭市场的美国次债危机爆发后迅速蔓延至全球的主要金融市场,给各国经济特别是金融行业带来了巨大的影响。这场危机虽然对处于高速发展过程中的中国金融市场影响不大,但中国应该对住房抵押贷款证券化过程中的风险高度重视,借鉴美国经验,更好地发展和完善中国证券化市场。

关键词:美国次债危机;住房抵押贷款证券化;警示

20世纪70年代以来,资产证券化作为金融产品创新的主要手段之一,在国际上发挥越来越重要的作用。作为一种创新的金融手段,资产证券化是一把双刃剑,在给银行带来流动性、给投资者带来收益的同时,也蕴涵着风险。

一、美国次债危机与住房抵押贷款证券化

(一)美国次债危机的直接原因

引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是:美国的利率上升和住房市场持续降温。美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式,由于美国住房市场持续繁荣,加上前几年美国利率水平较低,美国的次级抵押贷款市场迅速发展。 随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高,次级抵押贷款的还款利率也大幅上升,购房者的还贷负担大为加重。同时,住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款,进而引发“次贷危机”。

(二)资产证券化风险的传染性使次债危机不断蔓延

2006年下半年发端的美国次贷危机,便向我们展现了资产证券化风险的传染性,成为美国乃至全球金融界关注的焦点。固定资产的未来收益为信用基础,进一步运用资产重组、风险隔离和信用增级三大基本原理,在非流动资产的基础上创造出流动性强的证券。这就增加了金融市场的金融工具,使流动性差的资产也能进入金融市场得以流动,具有优化社会资源配置的功能。但同时,我们也必须清醒地意识到证券化产品与其他金融工具一样也是风险和收益的结合体,其三大基本原理之中也蕴涵着杠杆式的风险放大效应,一旦经济环境的基本面逆转,这种风险就将大规模的爆发。随着基础资产借款人理性违约的大面积发生,资产支持证券的收益将不能得到保证,资产证券化迅速扩散并放大信用风险的负面杠杆作用将体现出来,对资产证券化的利益链造成连锁反应,使整个金融体系面临风险。

美国持续十几年高速增长的房价和持续的低利率,使次贷市场快速增长,在这种环境下,证券化所具有的增强信用、增加流动性及分散风险的效应,使次级债券得以迅猛发展。但随着经济进入调整期,房价与利率等外部经济环境发生反方向变化,使资产支持证券基础资产信用违约风险率急剧上升,导致美国次级债券由原来的优质证券演变成为垃圾证券,通过证券化过程对风险的扩大,发展成为全球金融危机,对全球经济造成巨大的损失。

“美国次贷危机的爆发以及影响不能归咎于金融衍生产品,对于这一工具的不当使用以及对风险的认识不足才是引发危机的原因之一。”可以看出,金融创新就像一把“双刃剑”,金融创新在推动金融机构经营业务的模式发生根本性变化,为金融机构创造更大的流动性和更多的商业机会提供机遇的同时也将资产的风险传递给更加广大的投资者,使金融体系更加具有不确定性。

二、中国住房抵押贷款证券化的特点与风险

(一)相对于美国中国住房抵押贷款有如下特点

1.贷款门槛高。在国内,房贷首付比例普遍要求30%以上,要求申请者提供可靠的收入证明,而美国次级抵押贷款无须申请者提供信用证明,甚至可以“零首付,零文件”(即借款人可以在没有资金的情况下购房,且仅需申报其收入情况而无须提供任何有关偿还能力的证明)。

2.不良贷款率较低。由于个人住房抵押贷款业务在国内开展时间不长,贷款违约情况不明显,不良贷款率较低,被视作银行的优良资产。尽管监管部门披露出来的“假按揭”违法行为所涉及的金额巨大,已经给房贷市场带来不确定风险,但不良贷款率仍低于安全警戒线。

3.尚未全面推行抵押贷款证券化业务。中国住房抵押贷款的规模不大,但增长势头较猛,银行资产中该类资产的比例将越来越大。为了防范风险,改善流动性,银行纷纷试点抵押贷款证券化,但规模较小并只在银行间债券市场发行,因此抵押贷款的违约风险被控制在很小的范围,不会波及到资本市场。而在美国次级抵押贷款市场上,资产证券化产品众多,信用创造链条较长,而且是在公开市场上发行,所以其影响面较大。

4.中国房地产市场需求旺盛,房价仍有上升空间。由于中国住房商品化、市场化的时间不长,加上城市化水平的提高,住房供给远不能满足住房需求,因此房地产市场有强大的需求支持,房价长期看涨。而美国房地产市场上的真实需求不足,其繁荣主要是因利率下降、融资标准放低引起的,这必然导致市场投机成分过高,房价存在较大泡沫。

5.目前利率不断调高,但真实利率水平仍不高。自从2006年以来,央行已连续多次加息,贷款买房者的利息压力愈来愈重。但同时,全国各地的房价在这几年里均有较大涨幅,甚至房价的增幅大大高于利息的增幅,还款压力也有所减缓。而美国次贷危机是发生在房价下跌、利率上升的双重压力下。

(二)住房抵押贷款市场存在的风险

住房抵押贷款市场存在的风险主要是违约风险和提前偿付风险。近年来,在房价持续上涨及房贷资产是优良资产的观念驱动下,商业银行普遍放松了对贷款者的资质审查。据调查所知,按照银监会个人住房按揭贷款指引,个人按揭贷款的贷款额是个人每月按揭贷款还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%。但实际上,国内居民及住房投资者在办理住房按揭贷款时,很少有申请者能够满足这样一个最基本的标准,不少房贷者从律师事务所或单位开出假的工资收入证明。更严重的是,部分银行为了自身短期效益,采取对住房按揭盲目扩张的态势,违规放宽了个人住房按揭贷款者市场进入。而目前的房地产市场和危机爆发前的美国房市很相似,都是由经济的平稳快速增长带来了房地产市场的空前繁荣,住房按揭贷款余额大幅增长,数次加息无疑增加了普通居民按揭购房的成本支出,进而给一直被认为是银行优质资产的按揭贷款带来巨大影响,难免会造成违约风险。提前偿付对证券化中的现金流产生重大影响,给贷款银行带来利息损失,甚至是改变证券的偿还期限,给投资者带来风险。随着央行的数次加息和对央行宏观调控的政策预期,许多购房者选择了提前还贷,加剧了银行的提前偿付风险。

三、美国次债危机对中国住房抵押贷款证券化的警示

1.严格执行个人住房贷款资格的审核。个人申请住房贷款的资格是能否保证顺利偿还贷款的关键。申请人在申请贷款时,需出具其收入证明和信用记录。发放贷款的机构要严格执行按揭贷款的首付比例,严禁贷款给不具备偿还能力或首付不足的申请人。

2.建立产权保险制度。在房地产抵押贷款证券化中,基础资产是基于银行和借款人之间抵押贷款合同产生的债权,如果用于保障这种债权的抵押物(房地产)本身的权属被证明是不充分时,债权将无法实现,债券持有人也便不足以向抵押物行使追索权弥补其经济损失。

3.相关法律法规的健全。建立健全住房金融法规,优化外部制度环境,相应出台住房金融法、住房金融机构组织法、住房抵押贷款证券评级标准和发行的交易程序;金融机构开展抵押贷款证券化业务的会计制度化以及对违反法规的处罚规定,完善与住房金融有关的公积金管理、住房储蓄管理、对住房融资的税收管理、对低收入者的住房补贴等方面的法规。对包括房地产抵押贷款证券化在内的资产证券化进行新的立法,制定资产证券化专门性法规。

4.严格制定并执行信用评级增级制度。鉴于美国次级贷款危机的教训,中国一定要严格制定并执行信用评级和增级制度。在信用评级增级过程中,信用评级、增级机构必须做到公平、公正、客观、属实,严禁为了利益过高评级、增级。

5.加强政府在住房抵押贷款证券化过程中的作用。进一步加强政府在目前抵押贷款担保中的地位。目前,中国的住房抵押贷款担保中心一般是以挂靠在政府房屋管理部门的公司形式存在的,这些公司名义上具有独立的法人资格,但实际上背后是以政府的信用担保为基础的,政府虽已经在住房抵押贷款担保中发挥着不可替代的作用,但仍需加强。政府要设立一套统一、完整的抵押物审核、评估和处理系统。该系统主要对抵押物产权的合法性、价格的合理性、抵押物是否办理了保险手续以及是否存在“多头抵押”等方面进行审核,以保证担保公司的利益。

参考文献:

[1]王攀.美国次级住房抵押貸款市场的危机及启示[J].上海房地产,2007,(9).

[2]李进,等.美国次级住房抵押贷款危机的原因及影响[J].广东金融学院学报,2007,(11).

[3]李志鸿.美国次级房贷债券危机的启示[J].西南金融,2007,(11).

[4]李哲.美国次级贷款危机对中国房贷市场的启示[J].房地产金融,2007,(10).

[责任编辑 陈丹丹]

作者：刘 敏