商品房预售研究论文

【摘要】商品房预售集融资与销售为一体,看似既解决了开发商的部分资金来源,又满足了房屋买受人的预期利益,达到了市场交易中的“双赢”。今天小编给大家找来了《商品房预售研究论文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

商品房预售研究论文 篇1：

我国商品房预售制度发展研究

摘 要：本文就我国商品房预售制度的发展进行了回顾，认为融资体制上的限制是我国内地预售制度持续存在的主要原因，并就改进提出了建议。

关键词：商品房；预售制度；融资体制

文献标识码：A

作者：宋庭敏

商品房预售研究论文 篇2：

商品房预售制度法律问题研究

【摘要】商品房预售集融资与销售为一体,看似既解决了开发商的部分资金来源,又满足了房屋买受人的预期利益,达到了市场交易中的“双赢”。然而,因房屋预售制度是以将来存在的房屋为标的,预购人与开发商订立预售合同时房屋尚在建造之中,开发商对商品房信息的掌握处于优势地位,由于信息上不对称,开发商凭借信息优势,运用虚假广告、隐瞒重大事实等欺诈手段对预购人权益进行肆意侵害,本文将对买受人权利保护提出自己的看法。笔者认为,当前对于该制度,不是“存与废”的问题,而是在商品房制度仍然存在的情况下如何完善才是有意义。本文探讨了如何在商品房预售中有效保护买受人利益的若干问题及完善我国现行的商品房预售制度。

【关键词】商品房预售;预购人权利;利益保护;地位失衡

1 我国商品房预售制度中买受人利益保护不力

1.1 买受人地位失衡

商品房是指由开发公司综合开发,建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房预售指房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给购买人,由购买人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。在商品房预售中,开发商和银行的风险几乎最终都要由预购人来承担,导致买受人在交易中承担了过多的风险,买受人成为开发商投资风险的承担者和牺牲品。而在预售关系中,买受人又天然地处于弱势地位,存在自身条件的缺陷,客观上不利加之主观上不能,使得预购人地位明显失衡,权益受到严重的侵害。

1.2 买受人利益保护不力的深层次原因分析

由于开发商背景复杂,预购人往往弱势,开发商凭借社会地位、优势设置种种障碍,拖延、推诿、甚至恐吓预购人,致使预购人被迫接受不利条件。向法院起诉不仅要花费精力和费用,消费者即便掌握证据,但在法庭采信和法律适用上却常处于劣势。商品房投诉久拖不决,严重损害了消费者合法利益。这些问题的出现,不但会给购房者带来经济损失,也扰乱了房地产市场的正常秩序,甚至严重影响社会稳定。究其根源,主要是因为:1.交易标的物非现实存在;2.现有法律、法规不完善;3.国家信用体制的不完善为侵害购房者知情权、选择权和财产安全权等权益提供了便利;4.商品房预售涉及的关系受政策性影响大,开发商易进行权力寻租;5.部分购房者法律意识淡薄,交易知识匮乏,风险防范和处理能力不足,在权利受到或即将受到损害时,未能及时通过行使自己的权利保护自己的合法

2 从买受人利益保护角度完善我国的商品房预售制度

2.1 行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益

为保护消费者和维护社会秩序稳定 ,我国在预售制度健全方面应尽量采取一些较为完善的措施:(1)嚴格把握房地产开发公司的成立条件。保证开发商资金雄厚、 信誉良好 ,以确保房地产开发秩序的稳定 ,避免一些资信不良者随意进行房地产开发。(2)指定地点集中交易。把预售房纳入成品房一同管理 ,便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房,集中交易也有利于防止国家税收的偷逃。(3)严格贯彻执行国家关于房屋预售条件的规定 。要普通购房者去审查大量法律文件 ,既没有必要也难于实现。笔者建议由一个职能部门承担 ,这既体现了人性化的要求 ,也是消费者的现实需要。当然 ,对售房者虽实行多部门立体审查 ,但消费者只需审查最终审批文件即可。(4)严格执行统一的预售合同登记监管措施。对不合乎法律、 显失公平的格式合同不予办理登记 ,对开发商一房二卖的合同不予办理登记。笔者认为,最好由一主管部门牵头 ,制定强制性带有保底性和选择性条款的合同 ,严格限制格式合同。格式合同明显忽略某些应尽的义务 ,对购房者的限制过严。因此 ,应强制规范合同 ,加强登记备案管理。对理解上有争议的条款 ,作出对开发商不利的解释 ,以平衡消费者的相对弱势地位 ,体现法律公平。

2.2 商品房预购人利益的救助机制——惩罚性赔偿责任制度

惩罚性赔偿制度通过给受害人一笔额外的赔偿金, 来使受害人的权利恢复至未被侵害之前的状态。在实际的补偿性赔偿中, 受害人及其家属为了伸张正义而花费的时间、精力, 而受到的周折、辛酸常被忽略, 这与现实的高诉讼成本、艰难诉讼过程极不相符。回到现实中, 补偿性赔偿是不能够充分有效地矫正不正义的, 因此它需要惩罚性赔偿制度的补充, 以维护实质公平。商品房消费者权利作为消费者最基本的生存权,惩罚性赔偿制度能够更好的弥补消费者的损失, 体现经济法的实质公平。

3 完善我国商品房预售制度

商品房预售制度对于国内房地产业发展有重要意义,在目前融资渠道极为单一的情况下,取消预售商品房预售制度可能会引发一系列问题。商品房预售制度本身不是房地产风险产生的根源,应当完善现有法律法规,规定严格的商品房预售市场准入和退出机制,加强对预售资金的监管,保证预售双方在信息对称、公平、公正的环境下完成交易,建立风险共担机制,在消费者权益受侵害时给予及时有效的救助,切实保障商品房预购人的权益。

综上所述,现今商品房预售市场存在对预购人利益的侵害,主要可归纳为以下几种: (1)房地产开发商重复预售商品房,或将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押,使得购房者的权益无法得到实现(2)房地产开发企业将已贷款抵押的商品房预售套取资金,而后席卷预售款项逃匿,给购房者留下一幢烂尾楼。 (3)房地产开发商在预售商品房后,未能将预售款项用于在建工程,而是挪作他用,导致所建项目未能如期竣工交付。 (4)房地产开发商交付的商品房面积缩水或者偷工减料使工程质量不合格,甚至出现豆腐渣工程,给房屋安全问题埋下巨大隐患。 (5)房地产开发商在预售房屋时作出虚假广告,与实际建设情况不符,欺骗购房者,引发诉讼纠纷。

笔者认为当务之急是修改相关法律法规,可采取的措施如下:第一是要抬高商品房预售的门槛,防止空手套白狼的现象发生。第二是要完善法律和行政法规对开发商的行为的制约, 以促使开发商自觉遵守法律。第三是要强化政府监管机关的监管责任。笔者希望通过本文的论述,对预购人这个弱势群体的利益予以充分的关注,对我国房地产健康发展略尽绵薄之力。

参考文献:

[1]符启林.房地产法:第四版[M].北京:中国政法大学出版社,2009.

[2]张薇.完善我国商品房预售制度的思考[D].北京:北京交通大学优秀硕士论文,2008.

[3]雷兴虎,蔡科云.中国商品房预售制度的存与废———兼谈我国房地产法律制度的完善[J].法学评论,2008,(1).

[4]吴翔.商品房预售风险控制的法律对策[D].西南政法大学优秀硕士论文,2007.

[5]万卉.商品房预售制度的若干法律问题研究[D].上海社会科学院研究生学位论文,2008:

作者：李梦娇

商品房预售研究论文 篇3：

关于我国商品房预售有关法律问题的研究

摘要：文章着重研究和分析了我国商品房通预售许可证制度、商品房预售合同是否有效的确认、预购商品房的转让问题等有关商品房预售的相关法律问题。

關键词：经济管理；房地产；商品房；预售；法律

商品房预售是房屋买卖的重要形式，在房屋买卖中占有相当高的比例。预售房与现售房最大的区别在于商品不确定性和预期性。因此，高度重视和正确解决商品房预售中的法律问题，对于保护购房人的购房热情，维护购房人的合法权益，以及促使开发商规范开发、维护整个房地产业的长期利益，具有十分重要的现实意义。

1　商品房预售许可证制度

商品房预售实行许可证制度，即开发经营企业进行商品房预售，应当向县级以上房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。我国《城市商品房预售管理办法》第十条明确规定：商品房预售、开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。我国对商品房的预售采取许可证制度。采取商品预售许可证制度，有利于保障商品房预售秩序，保护消费者利益，维护当事人双方的合法权益。《城市房地产管理法》对商品房的预售作了明确的规定，按照《城市房地产管理法》第四十四条第一款的规定，房地产开发经营企业预售商品，应当符合下列条件：　1.1取得土地使用权证书

已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，取得合法的土地使用权是出售商品房的基础，土地使用权证书是合法拥有土地使用权的标志。房地产开发经营企业只有在交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书的情况下才可以从事房地产开发和房地产交易，所以取得土地使用权证书是基础，是第一要件。1.2持有建设工程规划许可证

取得建设工程规划许可证是商品房开工建设的前提，商品房建设一定要符合城市规划。根据《城市规划法》的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施、必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。这是因为有的开发商如果尚未取得建设工程规划许可证就开始出售商品房，就不排除会有商品房建筑工程能否开工的风险，从而有可能发生损害预购人利益的现象。

1.3　房地产主管部门进行监督

按提供预售的商品房计算、投入开发的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，这一规定的目的在于防止炒卖地皮，有效地保护商品房预购人的合法权益，同时也便于房地产主管部门进行监督。

1.4取得商品房预售许可证

向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记、取得商品房预售许可证明。只有取得商品房预售许可证，商品房开发经营企业才能与承购人签订商品房预售合同。同时商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案

2　商品房预售合同是否有效的确认

按照我国《城市房地产管理法》第四十四条的规定，开发商预售商品房应当申请取得预售许可，否则其与购房人签订的商品房预售合同无效，不受法律保护。笔者认为，不具备《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定的前三个条件的开发商所签订的预售商品房合同、应确认其无效，有利于保护承购人的合法权益，以促使开发商规范开发、依法预售，维护整个房地产业的长期利益是有益的。但是对那些已具备《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定的前三个条件，只是未向房产管理部门申请办理预售房许可证的房屋开发经营企业所签订的合同，应如何确认其效力呢？笔者认为这种情况下的预售房合同应当属于效力待定的合同的一种，这种合同如果当事人发生纠纷以后，但在起诉前预售房开发商能及时向房地产管理部门申请补办并取得预售商品房许可证。也应当确认合同的效力，这样有利于保护当事人双方的合法权益，有利于社会稳定。在商品房买卖中有些开发商与承购人，由于对预售商品房要领的不理解，将已建成的成品商品在签订合同时承购人不能一次支付金额价金而签订“预售房合同”，在这种情况下，应当根据实际情况。审查开发商是否具备“五证”即《固定资产投资许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房销售许可证》。如果具备“五证”应确认商品房买卖合同有效。3　预购商品房的转让问题

由于在立法上存在《城市房地产管理法》第三十七条第六款所规定的未依法登记领取权属证书的房地产不得转让与该法第四十五条规定的预购商品房可以转让的矛盾，导致有些房地产管理部门不允许预购商品房转让，拒绝为受让人办理房屋产权证书。造成部分人认为预购商品房不能转让。笔者认为预购商品房能够转让，有关部门应当及时办理房屋产权证书。预购商品房的转让包括以下两种情况：

3.1　已付清购房款的预购商品房的转让

承购人已经按照商品房买卖合同的约定，履行了支付房款的义务，对开发商不再负有义务，只享有合同权利。因此，此种情形下的转让属于权利转让，按《合同法》第七十九条及第八十条的规定，购房人员只须通知开发商后转让就生效，不须征得开发商同意。

3.2　未付清房款或按揭预购商品房的转让。

购房人不但享有合同权利、还负有按照商品房预售合同或按揭贷款合同约定向开发商或揭银行履行付清余款或按月偿还贷款的义务。因此，此种情形下的转让属于债权债务的一并转让，按照《合同法》第八十八条的规定，购房人应事先告知开发商或银行，由开发商或银行对受让人进行清偿能力的审理，并决定是否同意其转让。否则，该转让行为无效。

参考文献

[1]　丁志平.关于商品房预售问题[J].调查与研究，2011（3）

[2]　张飞虎.论城市商品房预售问题[J].西部资源，2009（6）

作者简介：王英达（1975—），男，房地产经济师、助理工程师，大学文化，现在乌海市房屋产权交易登记中心从事房产管理和经济管理工作。

作者：王英达