商品房预售研究论文提纲

论文题目：乌鲁木齐市商品房预售行政监管研究

摘要：中国房地产业起步于上世纪九十年代初,至今已有20多年的历史,在近三十年的长期发展之后,中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中,逐步趋于理性和成熟,而商品房预售作为一种商品房销售的方式,在促进房地产行业发展过程中发挥了积极作用,它加速了建设资金的周转,提高了资金使用效率,扩大了企业的开发能力,商品房供给增加,也满足了住房需求。但同时商品房预售也具有风险高、法律关系复杂等特点,其自然运行状态存在局限性和不稳定性,这决定了对商品房预售的监管是一个非常必要的、系统的工程,不仅需要完善法律法规和配套政策,健全预售制度,更需要对预售制度进行监管。以乌鲁木齐为例,2017年,乌鲁木齐全年新建商品房办理预售581栋,面积发售494.2万平方米;2018年,全年新建商品房办理预售827栋,面积发售915.4万平方米;2019年发售商品房预售许可证886栋,较2017年上涨52.5%,面积发售936.7万平方米,较2017年上涨89.5%。从数据上看,乌鲁木齐的房地产市场活跃,规模逐渐扩大,商品房预售制度发挥了积极的作用。但是也涌现出了一系列的突出问题,例如购房者投诉和举报量明显增加,违法违规预售、预售房屋面积公摊超标、开发企业违约无法正常退款、售房承诺不予兑现等现象层出不穷。为保护购房者合法权益,保证房地产市场健康、有序发展,研究乌鲁木齐商品房预售行政监管有着十分重要的意义。本文首先阐述了商品房预售行政监管研究的背景、目的和意义,对国内外学术界的研究现状进行论述和总结,在确立本文的研究内容和思路,对相关概念进行界定和明晰,确立本文的理论基础,并以此展开研究。其次以乌鲁木齐市为例,从乌鲁木齐市商品房预售行政监管实际出发,分析商品房预售行政监管现状、主要的措施及取得的成效。再次,通过过乌鲁木齐市维权个案的分析,来倒推商品房预售行政监管过程中存在的问题。然后,基于全文分析的基础,从地区立法、地区监管模式及地区监管环境方面出发,提出了乌鲁木齐市对于完善商品房预售行政监管的切实有效的对策和建议。最后对全文研究内容进行了总结和展望。

关键词：商品房预售;行政监管;乌鲁木齐

学科专业：公共管理硕士（专业学位）

摘要

Abstract

第1章 前言

1.1 选题背景及问题的提出

1.1.1 选题的背景

1.1.2 问题的提出

1.2 研究的目的及意义

1.2.1 研究目的

1.2.2 研究意义

1.3 国内外研究现状

1.3.1 国外研究现状

1.3.2 国内研究现状

1.4 研究内容和研究思路

1.4.1 研究内容

1.4.2 研究思路

第2章 理论分析

2.1 相关理论

2.1.1 公共利益理论

2.1.2 行政监管理论

2.2 商品房预售的概念及其特点

2.2.1 商品房预售的概念

2.2.2 商品房预售的特点

2.3 商品房预售行政监管的概念及主要功能

2.3.1 商品房预售行政监管的概念

2.3.2 商品房预售行政监管的主要功能

第3章 乌鲁木齐市商品房预售行政监管现状

3.1 监管主体

3.1.1 组织结构及职能分配

3.1.2 机构间协同监管

3.2 商品房预售相关法律法规

3.3 监管内容

3.3.1 商品房预售行政许可开展情况

3.3.2 商品房预售资金监管情况

3.3.3 商品房预售合同备案登记情况

3.4 监管手段

3.4.1 加强政策引导

3.4.2 做好日常动态监管

3.4.3 加大执法力度

3.4.4 加强信用监管

3.4.5 建立监管信息平台

3.4.6 加强对执法行为的监督

第4章 乌鲁木齐市商品房预售行政监管存在的问题

4.1 行政监管主体设置不尽合理,整体监管效能较弱

4.1.1 行政监管部门权责不清

4.1.2 行政监管资格不适当

4.1.3 行政监管人员素质不高

4.2 行政监管法规不完善

4.2.1 法律法规滞后,行政监管依据不完备

4.2.2 少数法律不具有可操作性,导致现实中不好执行

4.2.3 行政监管法规缺少违法责任的规定

4.3 行政监管力度不强

4.3.1 职责繁多,日常监管不力

4.3.2 保护主义作祟,监管不力

4.3.3 行政执法监督存在困难

4.4 行政环境制约行政监管

4.4.1 行政监管环境不够宽松,监管机构独立性差

4.4.2 对行政监管不到位的问责性差

4.4.3 公开信息质量不高

4.4.4 监管信息平台重复建设

第5章 国内外商品房预售行政监管的先进经验

5.1 国内经验

5.1.1 重庆

5.1.2 杭州、江苏

5.1.3 台湾

5.2 国外经验

5.2.1 日本

5.2.2 德国

5.2.3 美国

5.3 启示

5.3.1 鼓励诚信经营

5.3.2 按进度支付房款

5.3.3 构建风险分担模式

第6章 完善乌鲁木齐市商品房预售行政监管的对策建议

6.1 加强队伍建设,提高监管水平

6.1.1 强化领导班子建设

6.1.2 加强职业道德建设

6.1.3 提高行政监管人员的法律素质

6.2 健全法律规定,实施依法监管

6.2.1 进一步完善行政法和房地产行业部门法规

6.2.2 完善激励扶持政策

6.2.3 研究制定内部管理办法

6.2.4 完善行政监督法律规定

6.3 创新监管手段,推动长效管理

6.3.1 提高风险意识,建立预警机制

6.3.2 差别化监管,重点项目跟踪督办

6.3.3 转变监管观念,加强事中事后监管

6.3.4 从严设定法律责任,加大违法成本

6.4 改善监管环境,激励民主监督

6.4.1 争取党委、政府的重视和支持,牢固依法行政的坚强后盾

6.4.2 打造优质服务,营造高效政务服务环境

6.4.3 完善信息平台建设,增强民主监督

6.4.4 推进诚信体系建设,完善行业自律机制

第7章 结语

参考文献

致谢