商品房预售合同管理论文提纲

论文题目：无证预售下的商品房预售合同效力认定研究 ——兼评《商品房买卖解释》第二条

摘要：我国实行商品房预售许可制度,预售许可证作为证明房地产开发商具有预售资格的证明,在司法实践中具有决定商品房预售合同效力的关键作用。但是大量的司法实践案例表明,依照现行相关司法解释做出的判决似乎加重了房地产开发商和购房者之间的失衡程度。那么《最高人民法院关于审理商品房买卖合同法律适用若干问题的解释》（正文部分简称《商品房买卖解释》）第二条是否有效回应了《房地产管理法》第45条和《商品房预售管理办法》第五条、第六条的强制性规定,上述法律和部门规章中关于预售许可的强制性规范是否属于学者关于强制性规范分类中的效力性强制性规范,依照该强制性规范直接认定合同无效是否必要和合理,是否从真正意义上实现了预防房地产开发商的无证预售行为,切实保护了购房者在预售法律关系中的合法权益,是本文要探讨的主要内容。本文主要是通过案例研究的方法对司法实践中的问题进行整理,结合强制性规范理论对合同效力的影响分析未取得预售许可证的预售合同效力认定和责任认定问题。通过对所梳理的案例的分析,认为现阶段法院审理将预售许可证的取得与否直接作为认定预售合同的关键与预售许可设置的目的不相符合,以及责任认定中存在过度加重购房者的举证责任、认定的赔偿损失数额过少、不足以弥补购房者实际损失的现象。因此,笔者的观点是对《商品房买卖解释》第二条的具体调整和依据调整在无证预售案例审理过程中改变以往过于强调预售许可证重要性的认定规则,从形式认定走向实质认定,切实从保护合同得以实现出发,原则上认定预售合同有效,只有在对公共利益造成严重威胁时才认定合同无效。同时,在责任认定中,不再简单地认为返还购房款和利息就是《合同法》第58条规定的“恢复原状”,而是考虑到其他因素导致购房者因合同被认定为无效时造成的实际损失,在即使否定了合同效力的情形下也能够让购房者的损失得到合理的赔偿。

关键词：预售许可证;商品房预售合同效力;效力认定;责任认定

学科专业：法律硕士（非法学）（专业学位）

摘要

abstract

导论

一、研究背景及意义

二、研究现状综述

三、研究思路、方法及创新点

第一章 无证预售下的预售合同效力认定的理论基础

第一节 强制性规范对合同效力认定的影响

一、强制性规范是否必然导致合同无效的理论发展

二、管理性和效力性强制规范的区分

三、比例原则与价值衡量方法的运用

第二节 预售许可证与商品房预售合同

一、商品房预售与商品房预售合同

二、商品房预售许可的法律性质

第三节 预售许可证对商品房预售合同效力的影响

一、未取得预售许可证对合同效力的影响

二、许可证被撤销,不追溯影响合同效力

三、预售许可证过期不影响合同效力

第二章 无证预售下合同效力认定的司法实践

第一节 商品房预售合同效力的认定规则

一、确定合同属于预约还是本约

二、依据《商品房买卖解释》第二条审查预售许可证

三、预售合同无效后的责任认定

第二节 适用《商品房买卖解释》第二条对购房者不公平

一、用利益衡量方法确定商品房预售合同效力的

二、司法实践认定路径过于轻易地否定合同效力

第三节 确定预售合同效力后责任认定中的不足

一、责任分配中过于加重购房者的过错责任

二、损失赔偿数额无法弥补购房者的实际损失

第三章 无证预售下预售合同效力认定的完善路径

第一节 细化《商品房买卖解释》第二条规定

一、调整该条款的必要性

二、对《商品房买卖解释》第二条的具体调整

第二节 类型化区分确定商品房预售合同的效力

一、确定预约与本约更加注重实质内容的考察

二、符合预售条件认定合同有效的情形

三、具有继续履行的可能性,赋予购房者选择权的情形

四、违反其他强制性规定认定预售合同无效的情形

第三节 预售合同效力确定后的责任认定规则

一、认定合同有效时开发商的责任认定规则

二、预售合同无效时返还本息和损失赔偿的责任认定

结语

参考文献

致谢