房地产企业战略转型分析论文

摘要：房地产行业本身具有重资产的特定属性，投资开发需要大量资金支持，因而表现出房地产企业对财务杠杆的依赖，加杠杆的经营模式在促进房地产企业快速发展的同时，也增加了企業的财务风险。今天小编为大家精心挑选了关于《房地产企业战略转型分析论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

房地产企业战略转型分析论文 篇1：

房地产企业的财务战略转型

摘要：随着房地产市场竞争环境日趋复杂，企业为了打破当前的经济利润下滑态势，更好地适应宏观政策环境，就必须要认识到财务战略对企业市场竞争优势及可持续发展的重要作用。房地产企业本身具有投资风险高、资金回收期长、资金占用规模大等特征，其经营风险高于其他行业，因此，房地产企业要制定科学的战略规划，在竞争与发展中实现战略转型，有效应对行业风险态势。本文以房地产企业为主体，基于战略高度下研究企业财务管理转型的策略。

关键词：房地产企业;财务战略;转型

一、房地产企业财务战略基本概述

自2016年起我国政府对房地产进行宏观政策调控，在“去库存”的政策影响下，该项政策的运行也同时带来了房地产行业的“兼并战”，一些规模较小的企业被万科、绿地等行业巨头兼并，房地产行业出现垄断的趋势;同时，“二胎”政策的开放使得学区房成为房地产市场的新热点，市场整体上的房屋空置现象也出现了明显的区域化差异。在宏观政策背景下，房地产企业必须要及时关注市场变化，選择合适的财务战略。实际上，财务战略可以细化为以下几个方面。（1）投资战略。投资战略是企业财务战略的核心，它通过对企业现有资金的合理计划与应用，部署科学的投资计划，为企业创造价值。但投资战略的选择需要紧密结合市场变化趋势，并做好市场调研工作和项目经.济收益预测工作，谨慎规划投资方向。（2）融资战略。房地产企业的日常经营和对外投资都离不开前期的融资活动，企业在制定融资战略时要立足于金融市场动向以及自身的财务状况，合理控制企业资本结构。（3）资金管理战略。以企业的资金流动速率与偿债能力作为依据，重点关.注企业的存货周转，在保证资金占用率的同时也要提升资金的循环效率，降低企业财务风险。（4）利润分配战略。对于房地产企业来说，利润分配方式、分配时间点以及留存比例等都是利润分配战略的主要内容。

二、房地产企业财务战略转型的动因分析

房地产企业的投资、融资、建设、销售等经营活动都涉及企业价值链的各个环节，可以说，企业战略规划就是创造价值的过程，战略落实情况也会在企业的财务业绩上体现出来。因此，房地产企业的战略转型也应当从融资、投资、营运和股利分配这四个方面进行动因分析。

首先，从融资角度来说，房地产企业是资金密集型行业，加上项目前期投入资金量较大，资金周转时间长，且容易受到市场变化的影响，因此在融资环节存在着一定的难度。尤其是当前国家通过一系列货币政策调节金融市场，对房地产贷款规模进行了严格限制，造成房地产企业贷款准人门槛和融资成本随之升高，影响了企业的经营利润。只有通过拓宽融资渠道，制定融资战略规划，才能打破企业当前的融资困境。

其次，从投资角度来说，房地产企业的投资计划直接影响着企业的经营风险。自2011年以来，国家持续控制房价上涨，这在一定程度上压缩了企业的经济利润空间，为了更好地适应市场变化趋势，房地产企业可以通过多元化投资战略转型来拓宽业务领域，转变盈利模式，实现多元化投资，从而保证企业经济效益稳增长。

再次，从营运角度来说，“去库存”是房地产企业加快资金流动的主要手段。企业缺乏系统性的存款管理制度，将会加大资金占用规模，而资金占用情况会直接影响到企业的销售管理以及现金流量等，因此，房地产企业必须要立足于产业链上下游企业的整合工作，不断向产业链两端延伸业务，更好地适应市场需求，实现去库存管理，加快存货资金流动及应收账款的回收效率，实现管理模式的创新。

最后，从股利分配角度来说，股利分配政策包括剩余股利分配政策稳定股利分配政策、固定股利支付率政策以及低正常股利加额外股利政策。由于房地产企业受宏观政策影响，在土地开发成本飙升、商品房价格受限、地产信贷政策紧缩的环境下，企业必须要选择合适的利润分配战略，灵活配置股利，以缓解股东与投资者之间的利益冲突，又要保证企业留存收益能够支持后续的发展，这也是促使房地产企业进行财务战略转型的主要因素。

三、房地产企业优化财务战略的有效建议

（一）拓宽企业融资渠道

对于一些规模较大、建设项目较多的房地产企业来说，拓宽融资渠道是企业发展的根本需求。在金融货币政策紧缩的社会经济背景下，除了传统的银行信贷以外，房地产企业还可以采用多元化融资方式，例如：地产基金、众筹平台、海外筹资、产品创新、转股筹资以及发行债券等，通过加强与外部金融机构的合作，盘活企业内部资产，从而有效拓宽融资渠道。在这一过程中，市场发展还带来了其他的新型融资模式，例如：PPP模式、TOT模式、BOT模式等。PPP模式就是政府与社会合作资本所建立合作关系，在项目建设过程中，以公共部门为主体，其他民营企业与社会资本为合作关系，将项目建设风险分散到多个主体上，既能够满足企业融资需求，又能够降低融资风险，是一种共赢的融资模式。BOT模式实际上就是对基础设施进行投资、建设和经营的过程，政府部门与民营企业达成协.议，在政府的特许下由民营建设企业来承接项目的资金筹集、建设以及管理活动，这种模式也能够解决房地产企业的融资需求。房地产企业在运用新型融资方式的过程中，要充分了解融资方式的基本理念、手续办理流程、优点及缺点，聘请优秀的业内专家指导应用，依据项目差异选择合适的融资方式，并及时总结经验，规范融资操作。

（二）加快产业园区建设

自2019年上半年，国家针对房地产产业园区出台了一系列好政策，从税收层面、金融层面、产业层面以及人才层.面给予了多方支持，房地产产业园区的建设也将更多的关注点放在了投资拓展、战略扩张、选址复制等方面。可以说，产业园区是供应链上下游企业聚集的载体，通过有效的内部凝聚力来整合房地产开发资源，带动其他关联产业的发展，最终形成产业聚集效应。在这一过程中，房地产企业可以制定生态圈构建的发展战略，以房地产为核心业务，将商业、教育、医疗、物流以及长租公寓等作为发展平台，通过与上下游企业的共同聚集完善城市配套服务体系，既能够满足消费者的居住需求，尽快实现“去库存”管理模式，也能够适应国家政策需求，加快建设全面体现新发展理念的城市和美丽宜居公园的城区。

（三）实现企业投资多元化

一方面，房地产企业为了降低投资风险，可以主动寻找第三方投资者进行项目合作开发，将土地资源、资金流资源等进行有效聚集，在项目开发过程中双方企业可以“取长补短”，通过资源集中投放，用较少的资本投入杠杆撬动其他相关的战略资源，从而降低企业投资风险，加快：企业的规模扩张与聚集运营效益。另一方面，房地产企业还可以以房地产为基础，将社会中对养老、教育以及租房.等需求体现在房地产项目投资上，加大对教育、医疗等领域的投资。例如：发展社区居家养老服务，通过提供居家，照护、上门家政陪伴就医、上门配餐、医疗护理等服务，提升产品竞争力;或加强与外部医疗机构的合作，建立养生保健服务，建立国际化的专业医疗护理康复团队等。

（四）优化企业股利分配政策

股利分配取决于企业的盈利状况，房地产企业在确定股利分配政策以前，可以以归属母公司净利润、现金分红、未分配利润、股利支付率以及利润留存率等相关历史数据指标作为分配依据，一方面，可以通过适当增加现金股利的分红等方式来向投资者和股东传递经营良好的信号，另一方面，在企业市盈率保持稳定的基础上，加强主营业务的收入，以保证股价与市场价值的一致性，从而提升相关利益者的投资信心，缓解投资者与股东的利益矛盾，减少经济泡沫化现象。

四、结束语

综上所述，房地产企业在经营和发展过程中，必须要立足于市场变化趋势，不断更新与改进财务战略，从融资、投资、营运以及股利分配等角度，制定合适的战略规划，通过拓宽融资渠道、加快产业聚集化、实现投资多元化等方式，提升企业的财务掌控能力，促进企业长效发展。

参考文献：

[1]杨柳，汤谷良.中国房地产企业的财务战略转型：以万科集团和绿地香港“轻资产”模式为例[J].财会月刊（上），2017（2）：76-80.

[2]赵伯廷.房地产企业转型财务战略研究：基于轻资产盈利模式[J].财会通讯，2018，775（11）：77-80.

[3]崔泽慧，娄阳.万科集团基于多元化融资的财务战略转型[J].财务与会计，2017（4）：41-42.

作者简介：

李薇，成都市兴城建实业发展有限责任公司，四川成都。

作者：李薇

房地产企业战略转型分析论文 篇2：

降杠杆背景下恒大集团战略转型研究

摘要：房地产行业本身具有重资产的特定属性，投资开发需要大量资金支持，因而表现出房地产企业对财务杠杆的依赖，加杠杆的经营模式在促进房地产企业快速发展的同时，也增加了企業的财务风险。在降杠杆的宏观调控背景下降杠杆实现战略转型已成为房地产开发企业面临的重点关键性本文以企业战略转型相关理论研究为指导，以恒大集团为研究标的，回顾其企业发展历程，在降杠杆背景下对其战略转型动因、现存问题和内外部环境进行分析，提出相应战略转型策略，本文的研究对中国房地产行业其他企业的具有较好的借鉴意义。

关键词：恒大集团;战略;战略转型

一、研究背景

房地产行业作为一个高资本行业，在投资开发的过程中需要大量资金支持。这种现象也促成了地产行业对资本高度依赖性。纵然，企业对借款的大量吸收促进了房地产行业的迅猛发展，但长期的高负债运营为房地产企业的成长与壮大提供了增长动力之时，也大大增加了企业的债务负担，一旦企业无法保持一定的盈利水平，而大量债务到期无法偿付的话，后果不堪设想，极有可能会导致企业破产，甚至房地产行业乃至国家经济的整体动荡。因此，降低房地产企业的负债率就成了一个亟待解决的问题。令人担忧的是，高财务杠杆已经成了中国房地产企业的典型体征，如果不及时处理，房地产企业就会成为阻碍中国经济发展的不稳定因素。幸运的是，国家和企业都已经意识到了这一点，并制定了相应的解决方案。

二、恒大集团简介

恒大集团于1997年成立，是国内最大的企业之一。集团以房地产业务为主，旅游、汽车等业务为辅，在日益激烈的国内竞争中站稳了脚跟。直至今日，恒大集团资产规模超万亿，拥有员工八万多人。

当前，恒大集团致力于实现高增长、控规模、降负债。“高增长”是指实现快速的销售增长。到2020年，实现销售收入8000亿元港元，到2022年，实现销售收入1万亿元港元。 “控规模”是指严格控制土地储备规模，实现土地储备负增长。三年内，每年将减少约3000万平方米，到2022年，将减少至约2亿平方米。 “降负债”是指有息债务每年平均减少1500亿元。

三、恒大集团战略转型动因

恒大集团作为国内房地产开发领域的龙头企业，其前期的高速发展主要得益于其高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”战略，但面对内外部环境的改变恒大集团也不得不对其战略做出调整，恒大集团战略转型动因如下：

1.外部宏观环境变化，随着中国经济发展进入新常态，去杠杆成为中国经济面对的新的挑战。在中国经济去杠杆的大背景下，2020年8月，央行、住建部出台了 “重点房地产企业资金监测和融资管理规则”（即“三道红线”）。具体标准为剔除预收款后的资产负债率不超过70%，净负债率不超过百分之百，现金短债比不小于100%。恒大集团三个关键指标上全部达到“红线标准” ，被列为“红线”房企，重点监测。外部宏观经济环境的变化成为推动恒大集团战略转型的重要动因。

2.企业内部环境变化，从2015年开始恒大集团就积极布局文化旅游等板块， 2017年恒大集团宣布进行战略转型，恒大集团多元化发展及增强自身竞争力的需要，及集团内部相关业务板块的调整和建立正是推动恒大集团战略转型的内部动因。

四、恒大集团战略转型实施策略

恒大集团的战略转型是集团为适应内外部环境变化的需要，把握未来的发展机遇而主动做出的战略选择。为实现战略转型，恒大集团应向多元主体产业演变。另一方面，为更好的适应市场宏观环境的变化，恒大集团应该适时进行战略重点迁移，同时恒大集团还应注意控制财务风险，解决高杠杆问题，最终实现战略转型的目标。

1.单一主体产业向多元主体产业演变

民生地产业务是恒大集团最核心的业务为恒大集团创造了大量的利润。但为了推动企业的多元化经营，解决多业务发展不平衡问题，更好的实现企业战略转型的目标，降低集团对于民生地产业务板块的依赖，真正实现降杠杆的战略目标。恒大集团需要实现从单一主体业务到多元主体业务的转变。

恒大集团可基于不同业务板块市场需求的不同特点，进行相关产品研发，更好的满足消费者的需求，从而实现恒大集团从商业地产这一单一主体产业，向多元主体产业的演变

2.战略重心迁移：从商业地产到新能源汽车

从成立至今，民生地产一直都是恒大集团最核心的业务，也是恒大集团的战略重心，但随着国家对房地产市宏观调控的加强，房地产市场行业利润将逐步下降，与此同时为实现经济的可持续发展，国家大力支持新能源汽车产业的发展，出于适应宏观环境变化增强企业核心竞争力需要，在未来实现战略重心从房地产市场向新能源汽车迁移无疑成为恒大集团的可选项之一。

恒大汽车立项于2019年，恒大集团通过成立研究院引进顶尖人才，大量的研发投入，（2020年恒大汽车研发投入达249亿元），恒大汽车已在底盘架构、电池、自动驾驶等领域拥有世界领先的核心技术。在产品方面恒大汽车九款产品以全球发布，多款汽车完成大量测试实验，恒大汽车正在逐渐成为恒大集团最重要的核心业务板块。

五、结论

通过本文研究得出以下结论：1、战略转型在恒大集团的发展进程中至关重要，只有及时进行战略转型，企业才能更好的适应内外部环境的变化，实现长远发展。2、多元化战略是恒大集团实现战略转型可选的路径之一，通过发展多个业务板块，实现多元化经营，能够有效降低房地产企业的负债，实现企业的长远发展。3、恒大集团实施战略转型需要对企业资本和资源进行合理配置，实现各板块业务的协调发展，增强企业的综合竞争力。

参考文献：

[1]曾双喜.解码企业战略转型的方向与模式[J].人力资源，2021（03）：50-53.

[2]陈华生，司晓斌.动态竞争环境下的企业战略转型研究[J].企业改革与管理，2018（04）：6+12.

[3]郭勇峰.企业战略转型的逻辑[J].现代管理科学，2013（01）：67-69.

作者简介：吴曦然（1998.11-），男，汉，广东汕头，深圳大学管理学院，本科，研究方向：企业战略转型。

作者：吴曦然

房地产企业战略转型分析论文 篇3：

·企业理财·浅论上市公司多元化经营与业绩背离

【摘要】多元化作为经营主体成长战略，是上市公司高层制定的多项业务组合，其涉足不同领域的发展规划。我国企业要发展壮大，实行多元化经营是必要的。随着企业经营自丰权扩大，我国许多企业也不断的开始尝试多元化经营。到二十世纪九十年代中期，商品市场从短缺转向过剩，许多行业的核心企业进行经营转变，其经营经历了专业到多元化的演化。近年来。经济发展速度放缓.加之企业人力、资金成本上升等不利因素的影响，使许多企业举步维艰，行业供过于求的情况不断加剧。在这种背景下.上市公司实施多元化转型，以谋求生存与发展.此时研究多元化对业绩的影响是十分必要的。

【关键词】多元化经营;业绩背离;资金使用效率

前言

二十世纪九十年代上市公司在我国兴起，其通过资本市场募集资金，募集到的资金使用效率受到关注。多元化经营是经营主体进行资金投资的行为，因此，其也受到社会各界的关注。多元化作为经营战略，是企业将经营业务分布于多个产业，进入新产业的行为，对其研究的基础问题，则是多元化经营对上市公司业绩的影响，迄今研究成果的结论不一致。本文对于上市公司多元化经营与业绩联系进行研究，准确反映多元化效应，即从时段比较企业由专业化向多元化经营程度增强后，企业业绩显著降低，多元化经营导致上市公司业绩背离。

一、多元化经营概述

（一）多元化经营含义。

多元化经营是企业不只生产单一产品，或者是企业不只运营一种产业，它是企业将经营向不同行业、产品转移发展。这种经营模式是企业发展过程中，采取的跨产品、跨行业的经营扩张战略方式。多元化经营特点：多元化是经营方式、成长模式，它將企业能力与市场组合。多元化是一项经营战略，它是上市公司在现有经营下，增加差异性产品、产业的战略成长方式，它属于企业层战略，是成长到一定阶段后企业发展的必然产物。

（二）多元化评价方法。

1.赫芬达尔指数法。

对于多元化衡量较简单，即用企业各行业收入占总收入平方，来衡量企业的多元化程度。公式为：

DR=DI-DU

n为跨行业总数目，m为非相关行业个数，pi为某个细分行业收入占总收入比，Pi为非相关行业收入占总收入比，DT为多元化指数，DU为非相关多元化指数，DR为相关多元化指数。

（三）多元化经营的实践意义。

首先，为房地产企业战略转型提供借鉴。准备多元化经营时，企业需要审视内部条件，正确认识要进入的产业，使企业可以适度选择多元化程度。当企业的多元化程度过高时，企业可以及时抛离影响业绩的产业，回归主打产业。

其次，促进企业产业健康发展。对干上市公司来说，多元化经营战略既有效益，同时其实施也需要成本，一味追求效益的同时，更加需要关注其经营成本，避免无效业务对企业的发展带来潜在危机。自多元化战略提出后，各界对其的应用一直存在争议，我国对其研究十分有限，因此，研究上市公司多元化经营对业绩影响，希望可以为我国产业发展提供建议。最后，可以稳定国民经济发展。当前，我国经济处于转型期，通过对上市公司多元化经营与业绩研究，为企业战略转移建言，以促进企业稳步发展，提升国民经济水平，实现我国经济顺畅转型。

二、多元化经营与业绩背离实证研究

（一）多元化程度度量。

本文采用赫芬达尔指数对企业多元化程度度量。根据苏州新区高新技术产业股份有限公司（以下简称苏州高新股份公司）单元收入占总收入比，算出HHI编制成表，反映不同业务对企业贡献度，判断苏州高新股份公司多元化程度高低。

2018年苏州高新股份公司多元化指标HHI=24.32%，可以看出苏州高新股份公司多元化程度很高。从表所示，自2014到2018年苏州高新股份公司主营业务范围增加，多元化战略不断加深，2018年时达到最高。

从表看出，随着多元化程度上升，企业的净资产收益率、每股收益、总资产收益率呈下降趋势，代表着企业随着多元化程度上升，实际实现的经营业绩正在下降，多元化程度与绩效呈现出了负相关的关系。分析这一情况的原因：随着多元化程度的提高，企业需要巨大管理及运作成本，并且这些支出，是企业在短期的经营中难以消化的，加之管理者为自身利益过度投资，他们会选择一些自身并不熟悉，但是具有较高风险的行业进行投资，致使企业业绩在实现多元化后，并未有明显的改善。

（二）多元化对企业业绩的影响。

由表可以直观地看到，苏州高新股份公司各资产收益情况，2014年～2015年期间企业盈利能力波动不大，存在短期效益，而2016年出现了急降，2017年略有增加外，到2018年时依然处于下降趋势，多元化经营拉低了企业盈利能力。苏州高新股份公司2018年对于创投业务布局加码，企业以直接投资、基金参股等方式，登陆科创板企业。从企业的每股收益来看，2018年年报显示，企业直接投资持有江苏银行6685.76万股，取得现金分红1203.44万元;创投集团14.97%股份，取得现金分红3053-88万元。持有拟上市中新集团5%股份……。近五年来，企业多元化经营纳入合并报表范围，为其贡献了很多利润，提升了其盈利能力。但企业扣除这些扣非经常性损益后，每股收益一落千丈，下降了近1.5倍。多元化决策对会计业绩产生了负面影响，导致上市公司业绩背离。2018年苏州高新股份公司产业并购基金，设立汇德并参与了世嘉科技定增，其价格22.27元/股，汇德投资浮盈近80%，出现业绩溢价。从时点来看多元化业绩优于专业化企业，但是从发展时段来看，企业多元化程度增强后，业绩显著降低。

三、多元化经营建议

（一）深耕主业，抢占细分市场份额。

深耕主业，整合现有资源，为布局多元化提供后盾。虽然研究重点在于多元化经营，但主业不能忽视。目前大多数企业经营结构中，主业还是占据主导地位的，利润贡献也占很大比重。多元化经营目的在于找到新的、可持续增长的利润点，那么企业只是为了多元化，而实现多元经营，则违背了初衷。那么实现多元化时，需要以发展相关产业为主，抢占细分市场份额，抓住相关多元化业务，强化品牌效应，以巩固多元化经营基础。

（二）及时调整非相关多元化产业。

及时调整非相关多元化产业布局步伐，在选择上要保持谨慎，权衡、综合考虑个体与总体间关系，做好信息收集，把握行业发展动态，在现实情况基础上，有效调整多元化战略，不断的整合业务。从实际情况来看，多元化经营无法保证稳固获利能力，那么企业需要了解自有资金、战略、风险等因素，及时关注产业动态，保证自身拥有的核心竞争力，根据行业现况优化调整产业布局，使得多元化的实行可以为企业经营业绩带来理想、优化效果，有效构建核心竞争力，使企业可以在多元化助力下发展。

（三）事前规划展方向。

多元化经营前，应该做足资金、资源准备。在多元化经营中，目光要长远，不只关注短期利益，应该与企业未来的发展方向相匹配，将多元化经营契合发展战略，不脱离企业现实情况，考虑拥有的资源，确立目标，制定实施计划，按计划理性实施多元化发展。过度多元化会降低收益稳定性，给企业带来经营风险。多元化经营前，要对所进入行业做好评估，分析行业发展空间、项目与战略匹配度，制定完善的规划，保证多元化经营有序开展。

结论

开展多元化经营后，企业的业务涉及众多领域，其业绩评价具有代表性及研究价值。从多元化经营来看，随着市场竞争加剧，企业发展时期、经营形势等都在发生变化，这些变化促使企业多元化发展，并使多元化发展成为上市公司可持续发展的途径，因此，应该更多关注多元化与业绩间的影响。本文以多元化与上市公司业绩关系作为研究对象，分析两者间的联系，参考苏州高新股份公司发展规划，有效评价上市公司多元化经营后，发现多元化经营导致上市公司业绩背离，多元化程度增强时企业业绩显著降低。那么企业在运用多元化发展时，应该对多元化经营有更好的认识，充分分析企业经营现状基础上实施经营对策，正确选择未来的发展战略，助力其未来稳定发展。

作者： 屈晓云