房地产设计管理论文

【摘要】随着房地产行业的不断发展，越来越多的建设单位认识到设计管理在项目开发中的重要作用，也加大了对这方面的研究力度。本文进一步分析了房地产设计管理，以供同仁参考借鉴。【关键词】房地产；设计管理1、房地产设计管理的重要作用与设计过程密切相关的是设计管理。今天小编为大家精心挑选了关于《房地产设计管理论文(精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！

房地产设计管理论文 篇1：

房地产设计管理浅析

摘要：随着我国房地产在市场中发展越加迅速，我国对房地产设计工作提高了重视程度，由于房地产设计工作对建筑物的整体规划有着重要性，贯穿整个建筑施工过程中，包含了建筑项目前期、中期以及后期竣工。只有加强对房地产设计管理，才能够确保房地产设计质量，保障建筑的整体美观感以及结构安全达到标准化，满足城市的发展需求以及用户需求，可以有效提高建筑项目开发质量，对促进房地产行业的健康发展具有重要作用。

关键词：房地产;设计管理

前言：

目前，我国正处于新时代的发展背景下，城市化建设规模逐渐增多，为房地产行业的发展起到了一定促进作用。房地产行业作为我国经济基础产业，为社会经济持续增长作出了一定贡献。不过，近年来我国房地产行业呈现出了结构性供应过剩的问题，房屋库存相对较多，土地供应相对较少，而且价格逐渐提高，房地产企业要想在市场中稳定发展，就必须要加强项目开发产品质量，做好项目设计工作，加大监督管理力度，才能够进一步推动房地产企业稳定发展。

1房地产企业加强设计管理工作的必要性

房地产设计是项目开发中的核心技术环节之一，对项目质量以及销售等多方面有着一定影响。房地产项目开发设计是否满足市场的需求，吸引更多的消费者，是决定房地产市场竞争力的重要因素，也是确保房地产项目实现全面销售的重要手段。房地产图纸设计的蛇口以及质量，对项目开发施工进度以及产品竣工日期有着重要作用。房地产设计成果，对项目开发的造价影响程度可以达到80%左右，而且房地产设计质量也决定了客户的体验感，所以，要想确保房地产设计工作实施达到有效性，就必须要对设计工作加强管理，控制房地产设计工作的每一个环节，保障设计内容达到市場发展需求以及用户需求。

2房地产企业设计管理工作的特点

房地产设计管理工作具备着两种特点，其中包含了系统性。主要就是对房地产项目的研究，其中包含了项目总体规划设计、施工技术设计、现场布局设计以及项目竣工交付等内容，同时还需要对项目设计任务书、设计单位招投标、施工服务以及成本管理等工作内容全面展开设计管理工作。另外一点就是复杂性，由于设计管理工作在实施的过程中，需要工作人员具备专业性技术，同时还需要对市场具有一定的洞察能力，可以具备良好的沟通以及协调能力，确保项目设计达到目标。

3房地产项目设计管理要点分析

3.1明确建筑设计要求

房地产设计管理部门需要对项目的定位以及市场需求进行综合性分析，将其转化设计语言内容，在项目设计的准备阶段过程中，需要对当地建筑市场材料价格进行全面调研与分析，对周围建筑或者楼盘的施工成本以及目前价格进行了解，同时根据本次设计项目内容，做好市场评估，另外，还需要对当地的规划以及设计指标进行解读性分析，项目设计任务书需要对房地产设计需求以及成本限额等内容，进行明确与控制。例如，项目设计指标限额设计。同时，还需要进一步对项目的设计进度，设计内容、设计成本等做好管理。在房地产设计的不同阶段，设计管理工作内容也存在着差异。例如，在房地产项目设计前期阶段，主要就是对项目的建设方案进行设计，该阶段需要对项目的整体平面布局进行把控，明确项目建设风格，随后在与当地政府进行对接工作时，需要做好设计汇报，确保整个建筑设计需求可以满足政府以及房地产建设单位的要求，同时达到建筑设计方案要求。在项目设计中期阶段，则是对项目的初步设计工作进行全面开展，初步设计工作中主要包含了审查设计质量、项目设计成本控制、与设计任务书进行比对，如果在出现偏差问题较大的情况，需要对其进行及时优化与修正。在后期设计工作中，主要对项目施工图纸进行设计，加强对项目施工设计变更管理力度。

3.2BIM和房地产项目设计管理

房地产项目在全面实施中，需要加强做好设计管理工作，同时需要与承建单位做好工作协调，确保项目可以按照合同规定保质保量完成施工。所以在整个项目设计管理中，需要加强对信息化技术的应用，其中就包含了BIM技术。

1）BIM技术在房地产设计管理工作中，不仅可以对项目各项设计资源加以管控，同时在项目规划中，能够对项目各项信息进行全面收集与整理，降低项目设计周期成本。此外，通过BIM技术，房地产管理者可以对项目设计的变动情况加以把控，同时对项目设备变更情况及时进行分析与研究，为项目设计决策工作提供更加便利条件。

2）BIM技术在设计单位中进行使用的过程中，项目设计工作人员可以对项目的整体空间结构进行全面分析与掌握，同时可以对工程进行造型与优化。另外。BIM技术还可以在项目施工图纸设计中加以应用，促使各个专业之间可以达到一定的协调性，避免后期施工过程中，出现工程设计问题，因此，可以发现BIM技术在房地产设计管理工作中，可以发挥出有效作用，能够有效实现房地产企业信息化管理。

3.3注重设计的整合管理

房地产企业需要进一步对设计管理部门加强投资力度，保障人力资源与物力资源满足项目设计管理需求，同时也可以进一步提高项目设计管理工作地位。另外，还需要构建区域化管理体系，对项目设计方案环节进行合理安排，积极鼓励工作人员在开展项目设计工作时，可以确保每一项项目设计环节有序开展，同时建筑企业还需要结合设计需求，构建专业化管理队伍，对工作人员开展定期培训活动，提供工作人员的专业技术水平以及职业素养。在信息化技术全面优化与提升后，房地产设计管理工作在开展中，需要对现代化新技术、新材料以及新工艺等进行全面引进，并对项目的设计方案进行及时调整，促进建筑行业市场竞争力得到全面提高，确保房地产行业在市场中可以得到全面发展，此外，针对工程中所存在的问题，还需要提前预见，及时解决其中所存在的问题，尽可能减少工程项目设计方案出现数据误差。

3.4加强设计成本管理

在房地产设计管理工作中，还需要对项目的设计成本、建设成本等进行全面控制，需要从以下几方面加以管理与分析。1）在建筑结构形式选择中，需要根据建筑形式以及功能定位等，对项目整体结构形式进行全面优化，为后期项目结构设计提高做好准备工作，控制好项目结构各项数据达到标准，避免项目结构各个数据出现严重的问题。在根本上对项目成本无法进行合理化控制。2）户型的选择。目前，人们对房地产项目的外观以及户型布局等十分重视，不过如果项目的整体设计过于复杂化，那么就会增加项目建设成本，所以在房地产项目户型结构设计中，需要确保项目建设成本可以与建筑物之间，达到平衡有效性，避免房地产项目整体利益受到影响。3）层高的确定。在房地产项目建筑层高设计中，需要以当地市场需求为主，根据当地发展情况，合理控制项目建筑层高。4）建筑材料选择。由于房地产项目建设实施中，所使用的技术以及材料等得到了更新，所以在项目设计中，需要确保每一项项目设计达到新颖性，在建设设计选材的过程中，尽可能就地取材，减少材料运输成本。

结束语：

综上所述，房地产在设计管理中，需要保障房地产项目设计达到精细化，同时房地产设计管理作为项目实施的重要基础，对于房地产项目的全面开发具有重要性，还有对设计方案以及设计的每一个环节加强管理，才能够真正提高房地产项目设计质量，满足市场需求，为房地产企业创造更多的经济效益。

参考文献：

[1]钱永峰，李瑜萍. 房地产开发项目设计优化与工程管理的案例分析与实务研究[J]. 工程建设与设计，2008，000（004）：91-96.

[2]林泽将. 房地产公司设计管控中常见问题及对策分析[J]. 四川水泥，2020，No.291（11）：279-280.

[3]叶丽春. 浅谈房地产开发商景观设计管理的阶段成果和要求[J]. 名城绘，2020（1）：0290-0290.

作者简介：任伟，男，汉族，天津市，本科，助理工程师，房地产设计管理，1987年6月出生。

作者：任伟

房地产设计管理论文 篇2：

房地产设计管理

【摘要】随着房地产行业的不断发展，越来越多的建设单位认识到设计管理在项目开发中的重要作用，也加大了对这方面的研究力度。 本文进一步分析了房地产设计管理，以供同仁参考借鉴。

【关键词】房地产；设计管理

1、房地产设计管理的重要作用

与设计过程密切相关的是设计管理。相比设计工作而言，房地产项目开发过程中，设计管理工作由为重要，贯穿于整个项目开发过程的始终，尤其是项目开发的前期阶段。对于房地产项目，其设计具有通盘考虑的全局性特点。大的方面，需考虑到整个项目的规划布局、景观与建筑（含配套的共建、住宅）等设计；小的方面，需进行示范性样板房的装修设计与施工。而这一切繁杂交织的工作，却因建设管理单位在时限和资金方面的要求而更显其操作的难度。只有科学合理的设计管理，才能较好地统领各设计单位及设计人员组成一支高效的设计团队，在较短的时限内实现房地产建设单位对项目开发各方面的要求，提升整个房地产项目开发的效率、品牌与效益。因而，设计管理工作越来越受到房地产项目建设单位与设计单位领导部门的重视。

2、房地产设计管理要点

2.1设计管理中的任务管理

在房地产的开发过程中，企业最关注的就是客户的需求、建设的成本以及完工时间等方面的情况，这些要求需要设计单位通过技术语言转化到图纸中，而设计任务书就是向设计单位提出这些要求的书面文件。设计任务书的内容一般包括项目概况、项目定位分析、项目产品要求、项目技术要求、项目设计的时间要求、项目的成本要求等方面，同时还应对项目当地的政策等情况进行说明，使设计单位能够全面、完整地理解建設单位的意图。项目设计过程中，往往出现对设计任务书不够重视，对设计单位的要求往往以口头表达，并未经过认真推敲，这样就容易引起设计方案反复修改，造成时间和成本的极大浪费。

2.2 设计管理中的成本管理

成本是房地产开发的生命线，决定了一个项目能否盈利。在项目开发过程中，往往有一个误区，即对施工建设过程中的成本管理高度重视，而对设计过程中的成本管理重视程度不够。事实上，项目的成本有约80%是在设计阶段确定的。设计阶段的成本管理重点应做好以下工作：

（1）加强设计方案成本对比，择优选用。设计方案需要充分理解项目的规划设计条件，在规划条件允许的范围内，选择能够符合项目定位，成本最优的产品。

（2）加强技术选型论证。对一些涉及成本、安全、品质等方面的重大技术问题，应通过技术选型论证的方式进行专题研究，必要时可邀请专家参与。比如基坑维护方案的选型，基础形式选用，主体结构的选型等，这些问题对成本有着重大影响，选择恰当不仅可以有效节约成本，还能够降低施工难度。

（3）加强设计成果质量管理，避免返工。避免返工就是节约成本，因此加强图纸设计质量，避免错、漏、碰、缺等问题，减少施工过程中的浪费和返工，也是降低成本的重要措施。

2.3设计管理中的资源管理

在房地产开发过程中，设计管理最大的资源就是所外聘的设计单位，而在开发阶段的资源管理中，设计管理的第一步就是选择设计单位，选择合适的设计单位，就意味着开发阶段中设计管理已经成功了一半。在选择设计单位的时候，需要做到以下几个方面：（1）要详细的根据项目面对的市场以及产品地位，针对项目的特点选择合适的设计单位。（2）要对开发阶段所需的设计费用进行有效的控制，要切实的根据建设项目的要求，确定合理的设计费用。（3）对于已经进行过合作的设计单位，可以建立相连的信息数据库，从而合理的选择设计单位与设计人员。在设计单位选择过程中，较多选用的是设计招标，一方面通过方案比选来考察设计单位与项目的契合程度，并通过设计方案体现设计单位的技术水平。

2.4设计管理中的进度管理

对于房地产企业来讲，时间是保证企业获得利润的一个重要因素，一方面土地成本及建设成本积压，产生较大的资金成本，另一方面项目的开发周期越长，项目需要面临的不确定因素就更多如市场行情以及政策出现变化等。加强设计阶段的进度管理可以从以下几方面着手。

（1）制定合理的设计计划。设计计划要综合考虑设计方案调整、设计成果报批等诸多不确定因素，并考虑必要的设计周期来确定。通过合理的设计计划，来指导设计各个阶段的工作安排；在过程中发现进度出现偏差时，应采取必要的措施进行纠偏。

（2）标准化设计。标准化设计是加快设计进度的重要措施，成熟的建设单位通过经验的积累，形成一系列标准化的文件，在设计过程中可以直接进行引用，既能保证设计品质，又能加快设计进度。

（3）增加设计阶段不同分项设计的穿插。设计过程中涉及到的专业较多，加大不同工种设计穿插的力度，一方面可以缩短设计周期，另一方面可以在过程中加强不同专业之间的沟通，避免设计方案的反复。

2.5设计成果评审与后评估

（1）设计成果评审是设计意图得以图纸化的一种重要手段。设计评审是房地产企业对设计单位提供成果的最后一次把关，这一次把关的成败很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少，房地产企业应给予高度的重视。设计方案或施工图应根据量的大小提前（2～3d）下发评审参与者，以备消化吸收，提高评审会效率；选择权威人士担任主持人，提高各参与部门的重视程度，避免长期争执影响效率。其次参与部门要充分，必要时，还应邀请外部有关专家参与。最后要形成评审纪要。

（2）设计后评估是相关部门对已经完工的项目进行工程质量、成本、设计合理性方面评价。设计院的图纸总是会存在一些不足。这点在施工过程可以得到体现。各部门可以针对实际情况展开对设计方案优化进行讨论。设计后评估就是针对这些问题进行综合总结以避免在其它后续工程中出现类似的问题。

结语：

设计管理是房地产开发企业针对建设项目设计工作的管理和控制，而设计单位的选择和工作质量对开发商设计管理工作的影响至关重要。这就要求房地产开发企业要不断地完善设计管理，提升企业竞争力，这样才能在市场中获得发展。

参考文献：

[1]阮兴.论房地产项目的规划设计要点与管理[J].大众科技，2010（2）.

作者：游葆华

房地产设计管理论文 篇3：

房地产设计管理基本流程、审控要点及思考

【摘要】设计管理在房地产中是一个非常重要的环节，尤其设计管理的专业化对提升产品品质、产品创新都至关重要。本文将房地产设计管理流程归纳分为4个阶段，以期能化繁就简，一方面对房地产的设计管理的整个流程有个基本认识，对设计管理的工作内容有初步了解。另一方面，对设计管控的4阶段，需要设计管理重点审控的问题进行汇总梳理，做到提前预警，对关键节点和容易犯错的地方重点关注，顺利推动项目进展。最后，对4个阶段做了比较及强调，同时也谈了作者对设计管理的一些认识及思考。

【关键词】房地产;设计管理;4阶段;审控要点

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

18.

1、对房地产公司中设计管理的认识

很多人认为房地产业中，设计管理就是一个二传手，对接设计院与项目部，根本就不要特别的专业能力，甚至很多人认为，在地产公司可以取消设计管理部。事实果真如此吗？设计管理在房地产中是一个非常重要的环节，尤其设计管理的专业化对提升产品品质、产品创新都至关重要。设计管理贯穿房地产开发的整个环节，从项目前期、确定设计方案，报批报建、在施工中解决各种问题、在交房及售后阶段对较大问题的整改，完成一个项目开发的全过程。

根据工作阶段，地产公司的设计管理一般分为4大阶段：投资分析、设计前期、实施方案、施工图。

2、投资分析阶段

设计管理部根据项目发展部获取的土地资料、拿地意向等大致信息，根据初步定的容积率进行方案强排工作，经方案强排得到初步的指标（类型、数量）。在此阶段，以拿地部门为主导，设计部是协作部门，和相关部门动态合作，工作成果互为条件，为营销策划部提供初步市场定位的依据，为成本部门提供初步成本得算的依据，最后汇总进行财务分析，判断项目是否能否赢利，最终领导进行决策，是否要拿地。

该阶段审控要点：用地红线、容积率、限高、退线、配套、日照标准、成熟户型;

此阶段是是个指标大体测算过程，大部分情况下是对容积率的复核测算。

3、设计前期阶段（概念设计）

经过投资分析阶段，已拿地或明确意向拿地了。设计前期阶段，是营销部门和设计部门共同负责。

3.1需要相关部门提供相关资料作为前提

需要拿地部门必须明确：土地规划要点确定;红线、限高、容积率、绿地率、退线、配套要求等

需要营销部门需要提供更为准确的项目定位、户型配比、产品类型及配比;住宅、商业面积及配比;会所等。

3.2设计管理部对拿地部门、营销部门提供的资料再进行梳理、分析

首先，进行宗地分析：加深对土地的认知，分析四至、控规，购买最新地形图进行分析;并且对道路进行分析，结合现状路，重点关注未来的规划路;同时，进行人流分析（做商業尤其是关注人流）;主入口确定及开发节奏等。特殊地形和景观分析，尤其是景观视线分析，例如，高层多少层以上会看到水景，明确层数或者多少层以上有遮挡。周边环境分析，周边有没有不利条件（垃圾站、墓地等），对不利条件要提前预警。

再次，进行产品分析，要找准对手，收集“对手”资料，做到3个“同”--同区位，同产品，同总价的楼盘;3个“最”--最好的开发商，售价最高的，卖的最快的。从四个方面进行比较：区位（交通、环境）、社区（配套）、户型、装修（公共装修、外立面装修）。关键是聚焦目标，做到稳准狠，不以数量取胜。

3.3 关注概念设计的指标和方案

指标：住宅，商业、车库、会所量化指标面积。尤其是商业面积，没有卖不掉的住宅，有卖不掉的商业，首先牵涉到土地分摊，如果商业卖不掉，就会成为不良资产，其风险更大;

产品配比是多少（高层、小高层、多层、低层）;

户型面积（1房、2房、3房）;

方案：点板 大围合、小围和、高层、小高层，确定规划设计的深化方向。

3.4概念设计周期

一个概念设计的周期一般是35个工作日（不含节假日），对于新项目、难度较大的项目或者有创新的项目，以及有不确定的因素，例如： 定位不明确、土地条件不明确，或者是指标定位土地不确定，概念设计的周期可以加长。宁可在此阶段反复，多做几轮。决不能为了计划而计划，避免在实施方案阶段时在做大的改动甚至颠覆。

3.5本阶段重点是进行多方案强排，下面具体说明如何进行方案强排和测算

第一步：宗地分析

地块内哪些一类地、二类地、三类地、哪些是市政用地、绿化用地？

哪些地质情况可以做高层，哪些不能做高层。地块内哪些景观好，景观好的区域放售价高的类型，例如大户型，联排别墅等。

第二步：市场分析

设想目标客户：是卖个首置（首次置业）、首改（第一次改善住房）的还是再改（再次改善住房环境）的抑或卖给高端客户（别墅类）。需要营销策划部提供一个明确的定位：具体的客户类型、具体户型面积，产品类型（高层多层还是低层），尽可能的明确。

第三步：容积率做满

根据容积率，进行多种类型的组合。容积率尽量做满，避免容积率指标浪费。

第四步：根据强排方案，罗列重要指标，一般罗列的重要指标包括：商业建筑面积、总户数、住宅类型、户型配比。

3.6强排方案的经验总结

（1）买最新的地形图，标明四至、退线、现状路及未来的规划路。

（2）多看多记总图方案，收集成熟户型资料，将收集的资料消化、吸收、固化。强排方案就是成熟户型的模式化组合。

（3）常用的两个工具软件 ：其一，google地图（卫星图），现在网络这么发达，一搜就能看到，用地周边情况一目了然，哪些是市政干道 、周边是什么建筑类型，自然环境，一张图就简单明确;其二，Sketchup（草模），点式的还是板式的，是多层还是高层一目了然。将强排方案图片提供给营销部门和成本部门，更加直观明确。

（4）要进行“不同规划结构的多方案比较”——即强排方案要做几个，找出各方案的优缺点。

（5）方案绘制不要太深，但速度要快，指标要准。一定要牢记强排方案的目的是成本测算，为了多方案可行性的比较。强排方案要快，图面没必要追求美观，没必要太深入，指标要尽可能准。

（6）指标一定要简单明确，没必要将报批报建的指标都列上，重点是将牵涉到成本测算需要的数据列出来。尤其强调户均面积，户均面面积增加不多，但如果户数多，算出来的数据就比较大了。另外，要注意统计总户数。户数牵涉到车位配比及配套标准，直接牵涉成本。

（7）明确政府政策，尤其是建筑面积计算方法，哪些能偷面积，哪些不能偷。

（8）用足容积率，用足建筑密度，避免指标浪费。

3.7做概念规划方案常用手法

俗话说，他山之石，可以攻玉，我们可以参考一些标杆企业做概念方案的一些手法，对概念设计，提升产品品质，降低成本，提高盈利，有很强的针对性。

（1）第一类：景观资源最大化。

规划前低后高，看海景的资源最大化，高层平面曲折，尽可能增加看海的户数，同时做满容积率。

（2）第二类，拉高拍低，高的，做足容积率，城市地标建筑，城市化界面;低的，低端、高品质、高价值;不平衡使用容积率。丰富产品形态，有策略的开发，用足溢价空间。

（3）第三类将车库抬高，降低成本。在地方法规允许不占容积率、不计入建筑密度的前提下，尽量将车库抬到地上一层，且可与沿街商铺结合，降低成本，利润最大化。

4、实施方案阶段（规划设计）

主要任务：

规划草案确定（遵循概念设计的定位、规划结构）;

产品定位及户型配比确定;

进行详细的深化方案，是概念设计的深化、实现过程。

4.1 从规划层面进行控制、细化

（1）可售比（可以销售的建筑面积与不可销售的建筑面积之比值）

架空层，不算建筑面积，不但是建筑主体需要成本，还包括景观成本等

地下室、会所、设备用房、设备用房是否算到公摊面积中。

（2）产品附加值

有限赠送客户既喜欢建造成本又低的形式。

重点控制建安成本较高的入户花园、凹阳台、阳光室、地下室、2.2米以下的夹层空间。

举例：凸窗 、飘窗、双层挑高的阳台

（3）停车与车库

根据营销定位，确定停车配比，要进行数量测算。

停车方式，地下、地上、半地下还是架空层。取下限，如果价格合适，且能卖掉车位，可以多设置。

（4）商业及业态

住宅面积与商业面积的比例，商业的業态是租还是售，类型是做餐饮还是其他业态，层高是多少（注意层高超过一定数值，算做2层或者3层面）;做餐饮，要注意设置集中烟道、及烟道的位置，避免引起客户投诉。

（5）会所设置

会所及配套----尽可能削减配套面积，严格控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积

会所能不设就不设，如果非设不可，其面积尽可能小，尽可能利用泛会所（利用底商做会所）。

4.2细化道路交通

根据居民生活习性，确定各类道路的宽度。

道路的基本宽度：

一级道路：主干道。路宽：15-17m，双向车行道+双向人行道+中间隔离带+绿化带

二级道路：次干道。路宽：7.7-10.4m，双向车行道+双向人行道+绿化带

三级道路：组团路。路宽：7.2-7.7m，双向车行道+中间隔离带+单人行道

联排别墅之间的道路设置：路宽>8.5米。路宽4.5+2*1.5+1m，双向车行道+绿化带+单人行道。

最小的双车道是4.5米宽，是保证当发生事故时，有车站道，依然保证通行。

4.3 严格规划审控

主要审核以下指标

退线——在绘图过程中，道路等级及宽度可能发生变化，导致退线数值的变化

间距——重点关注幼儿园、学校的间距问题（日照、干扰距离等）

消防要求、超宽超限、配套指标——千人指标为基础的配套，尤其是有户型拆分的时候，务必注意。（每户3.28人）、规划指标（容积率、绿地率等）。

4.4户型方案、立面方案确定

（1）户型方案，这个阶段2个任务，户型精细化设计，同时控制每种产品户型数量。户型精细化设计，重点对设计单位容易忽视的地方进行审核。对于户型数量，具体情况具体对待。例如，做高端别墅，可以户型多一些，甚至专门定制、个性化都没有问题。如果是做普通住宅，建议户型数量要控制，每种类型，例如联排户型，可以做1～2种，最多不要超过3种。缩减户型数量，是不是意味着全部做成“火柴盒”，形式太过单调？完全可以通过凹凸，围和等形式，使组合形式丰富多彩。另外，控制户型数量好处，①减少出错机会，无论是设计还是施工;②能降低成本，缩短周期。

（2）立面方案，主要是美观问题，这牵涉一个仁者见仁，智者见智，没有统一标准。我们征求营销部门意见，根据其了解的当地情况，准确的传达给设计单位;同时，我们要征求成本部门、物业部门的意见，也传达给设计单位，让他们综合考虑营销、成本及物业售后问题，权衡和优化立面方案。

5、施工图阶段

5.1施工图设计指导书

是开发商对设计单位明确的技术要求，不能以厚取胜，目的性要明确，绝不是设计规范的罗列，要明确，清晰。控制一些关键性节点，对一些不明确及容易出错的地方进行确认，必要时提供附图（例如，异形柱处理、飘窗、栏杆、空调机位的尺寸等）。举例说明：混凝土挑板反槛（下图），挑板上反下反都可以，根据项目建议，避免渗漏，决定采用上反模式，对上反高度也有一定明确。

（1）归纳方法：

固化一些节点;明确一些指标;整合一些规范;

（2）最后确保能达到效果：

确保施工图设计指导书发到各专业设计师手中;

要收到设计单位各专业的反馈意见，看是否调整或删减。

要确保在施工图绘制过程中真正执行。

5.2设计审图要点

审图，一方面原设计单位自审，另外找外部设计单位审，再由开发商的设计部和项目部审。

审的原则是：抓大放小，有重点，不要面面俱到。主要从三方面进行审控：规划、户型、地下室。

5.3对设计单位的评估

项目完成后，需要对设计单位要一个评价，决定是否与之继续合作。评价的标准，主要从经济性（含鋼量）、设计费、图纸质量三方面评价。坚持原则：图纸有重大质量问题，一票否决。

6、汇总与思考

（1）投资分析、设计前期、实施方案、施工图这4个阶段，投资分析和设计前期都牵涉方案强排，不同之处，投资分析阶段需要的是简单的方案强排，是对容积率的复核，设计管理在此阶段是技术支持。设计前期是概念设计，是综合营销等各方面意见，多方案的强排，设计前期（概念设计）属于产品决策层面。实施方案阶段，是对设计前期阶段成果的深化、细化，逐步实现的过程，属于产品实现层面，施工图阶段，是对规划设计转化为施工图，属于产品质量控制层面的。

（2）管理是关键，坚持专业性。设计管理，管理才是关键，设计专业知识是自己管理的基础，不能越俎代庖。例如，地产公司设计管理部门有能力做好强排方案，可以自己做。如果时间和能力不允许，那必须外包给设计单位。对自己不熟悉的专业领域，还应该找专业公司来分包。例如，景观设计需要找景观设计单位，室内设计找精装修设计单位，不能简单的认为触类旁通，可以代替他们。实际上，对相关专业人士、见识及收到相关专业训练相差太多，往往会事倍功半。

（3）对设计管理人员的要求：提升专业能力，具有驾御设计的能力;学习地产行业相关知识，具有项目管理素质;对项目的策划定位有准确的理解;积极培养自己的职业性格，即平易近人、善于表达、富于逻辑、博采众长，不以设计专才自居，为自己将来承担对综合能力要求更高的高级事务做好准备。

参考文献：

[1]周燕岷《住宅精细化设计》

[2]《住区》2011年第11期

作者简介：

杨明辉（1981.04-），汉族，女，硕士研究生，高级工程师，四川航天中瑞建设工程有限公司经营计划部副部长，研究方向：经营计划，建筑设计管理，建筑设计。

赵国超（1972.07-），汉，男，内蒙古自治区赤峰市人，大学本科，高级职称，职务：中航天建设工程集团有限公司设计院院长，研究方向：工程项目管理、工程结构抗震设计。

作者：杨明辉