按揭贷款风险控制论文

摘要：房地产业作为拉动我国经济增长重要的一环在发展的同时也面临着诸多问题。为此，就我国近年来房地产业的现状进行分析，找到问题关键所在并提出相关可行性对策。以下是小编精心整理的《按揭贷款风险控制论文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

按揭贷款风险控制论文 篇1：

Ａ股“盛宴”难以为继？

2006年以来，在股指的跨越式飙升和总市值的疯狂膨胀下，A股市场吸引了数以千万计的投资者投身其中。今年“5.30”之前，市场上几乎少有不赚钱的人，机构如此，散户亦然。“5.30”之后，特别是第三季度，A股市场繁荣依旧，股指、总市值不断创出新高，然而市场格局却悄然发生了变化。大多散户赚了指数却不赚钱，成为市场看客，而机构投资者则担当起推动大盘上涨的主导力量。随着发展多层次资本市场的政策导向进一步明确，第四季度，A股“盛宴”似乎难以为继。

调控政策逆风袭来

投资A股的狂潮必然会形成泡沫，然而这个泡沫有多大？什么时候会破灭？这些问题还没有准确的答案。可以肯定的是，业内专家普遍认为目前中国股市估值偏高，俨然已经成为资金推动型市场，强劲的市场走势正酝酿着流动性风险。加上我国近期CPI(消费者物价指数)的不断攀升，经济过热的迹象相当明显。为了对付股市泡沫，控制流动性风险以及抑制通货膨胀，政府今年出台了不少政策进行调控。例如央行此前连续7次上调存款准备金率，并连续加息5次；财政部获批发行1.55万亿特别国债，其中2000亿向社会公开发行等。

第四季度，前期货币及财政政策效果将逐步显现。申银万国高级宏观经济分析师李慧勇认为，一方面通胀预期会逐渐稳定，居民储蓄持续“搬家”的势态得以控制，商业银行可能出现的资金紧张状况也将有所缓解；另一方面增加的资金成本将抑制企业对贷款的需求，从而抑制投资和信贷投放过快的步伐，防止经济过热。他预计，如果调控效果仍不明显，央行还将进行两次小幅度加息。

德意志银行大中华区首席经济学家马骏指出，第四季度存款准备金率可能会进一步上调，央行将通过窗口指导把贷款增长率从目前的16.6％调整至15％，并可能加强按揭贷款风险控制。他预计，未来几个月，保险公司的投资收益增长可能会放缓，银行的借贷增速也有所降低。此外，瑞银亚太区首席经济学家安德森表示，监管机构还可能通过直接控制流向市场的资金，加快新股发行和超级大盘股登陆A股的速度，提高交易成本等手段直接干预股市泡沫。

资金面压力在身

多股政策逆风的预期使得A股高处不胜寒。第四季度，A股市场原有的流动性泛滥局面很有可能发生逆转。除了之前政策效果的积累，央行未来可能实行的加息、提高存款准备金率、收窄放贷口径政策，以及财政部特别国债的进一步发行等，都将对A股市场资金的供应产生不利影响。

而港股直通车的正式启动以及QDII业务的进一步开展，将直接导致A股市场的资金分流。作为A股市场主要支撑力量的机构投资者，如券商、基金公司，他们在获准开展QDII业务后，其利益将直接跟港股挂钩。A股的高估值和对港股业务美好前景的预期都会促使这些机构投资者们偏向港股。

第四季度，海外蓝筹股的回归以及新股审核速度的加快，将给A股的资金面带来扩容压力。今年9月，建设银行回归A股，募集资金达580.5亿元，其首次发行申购的冻结资金将达2.26万亿元，刷新了内地IPO的历史最高纪录。然而，这仅仅只是大盘股海归潮的序幕。除建行外，中海油服和中国神华也将陆续上会，中国移动、中石油等央企巨头正在排队。据预测，未来几个月，大盘股海归带来的A股扩容压力将达3500亿元。

此外，股指期货准备就绪，公司债也即将推出，“大、小非”减持将在第四季度迎来新一轮高潮，这些都将进一步对A股的资金面施压，冲减其积聚的流动性。可见，在多重政策调控和不断完善的资本市场下，A股正在走向一个理性平和的发展阶段。因此，第四季度投资不仅要关注A股，还应放眼于多层次资本市场来寻找良机。

作者：晓　钰

按揭贷款风险控制论文 篇2：

我国房地产业发展问题及对策研究

摘要：房地产业作为拉动我国经济增长重要的一环在发展的同时也面临着诸多问题。为此，就我国近年来房地产业的现状进行分析，找到问题关键所在并提出相关可行性对策。

关键词：房地产业；房价；问题；对策

F2

文献标识码：A

1我国房地产业的现状

近年来，我国房地产业发展迅猛，自2008年后房价更是处于只增不减的态势，在经济危机导致全球经济萎靡情况下我国房地产业也是屹立不倒并又一次迎来高涨。房地产作为一个关乎国计民生的产业，在拉动经济增长的同时更要满足人民基本物质生活，而现如今房地产市场泡沫化严重，房价高不可攀，一房难求已是许多人的困扰。

一线城市由于经济发展水品好人口稠密度高，房价问题尤为突出，可谓寸土寸金。并且由于其拉动和辐射作用近年来二三线城市也面临着住房危机，房地产问题从时间和地域上不断加深。为了改善和稳定房地产市场，促进房地产业健康平稳发展，近年来政府多次出台调控措施：增加保障性住房建设；抑制投机性住房需求；落实政府责任等。虽取得了一些成效，房价过快上涨的势头得到初步遏制，但由于房地产市场积重难返，五年来的调控不仅目标未达到，而且商品住房价格出现“越调越涨，越调越高”的反常现象。

目前国内对房地产业的热潮更是不断加强。首先对房地产业的投资持续保持较快发展，2013年上半年我国房地产投资增速加快，国家统计局发布数据显示，上半年，全国房地产开发投资为36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比一季度加快0.1个百分点，比上年同期加快3.7个百分点；其中住宅投资增长20.8%，增速比一季度回落0.3个百分点，比上年同期加快8.8个百分点。其次土地开发面积保持增长，1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积549408万平方米，同比增长15.5%。1-4月份，房地产开发企业土地购置面积8825万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-3月份收窄13.4个百分点；土地成交价款2020亿元，增长10.6%，1-3月份为下降10.2%。最后是供求矛盾极为失衡，房地产价格持续上升，根据国家统计局统计，2013年3月，全国70个大中城市中有68个城市房价出现环比上涨。由此可见，我国举国上下从开发商到普通购房者对房地产市场的投入都不容小觑。

从房市正常周期走势来看我国房市正处于调整期，将步入房地产周期下行阶段，可谓是人人叫好。但事实上呢，我国房地产业经济状况十分扭曲，利益链条极为复杂，对房地产业的热潮也是只增不减，房地产泡沫化也很是严重，因此不能以正常经济规律进行分析，价格事态不宜乐观。

2我国房地产市场存在的问题及成因

2.1供需矛盾日益增强

首先我国人口基数大密度高，供求关系本身就极为紧张。其次随着我国城市化进程加快，大量农村务工人员涌入城市，以及中小城镇人口向城市集聚，导致居住需求量增加。最后是人们对高物质文化的需求和传统观念的影响，人口从偏远地区（如新疆，内蒙古，甘肃）向沿海内地城市流动，导致特定区域内人口密集。然而城市区域有限，开发周期较长，土地的稀缺性凸显无疑，因此必会引起供需矛盾的增强，从而带来一波房价高涨。

2.2保障性住房建设滞后

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

现如今保障性住房的突出问题首先是未保障到需保障的中低收入家庭，在经济适用房的认购过程，由于暗箱操作等方式，一些非中低收入家庭却拥有了经济适用房，真正的中低收入家庭却没有拿到经济适用房。而且真正的低收入人群大多不会发出声音，他们不懂使用网络，微博，投诉等措施，并且经济适用房对于他们而言，还是很贵，根本无力支付，所以也就难以得到经济适用房。其次是经济适用房只是保障了本市住房困难的家庭，而广大的非本市的住房困难的人群就没有考虑，保障范围狭小。最后相对于商品房保障性住房还极为稀少，尤其是对于廉租房的建设，由于收益不高更是了然无迹，而廉租房才正是当下社会中低收入人群的最佳选择。

2.3宽松的信贷政策

在宽松的信贷体系下，首先房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，资金周转良好，使不少大型开发商捂盘惜售。在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。其次，是广大购房者贷款更为有利，资金紧张情况也有所好转，对住房的需求也更为强烈。

在宽松的信贷政策下，受益者看似包括银行，开发商，购房者。其实不然，在剧烈的竞争环境下房价必将被推向上涨，最后还是由购房者买单。

2.4投机性买房

我国投机、投资性购房需求旺盛。由于我国投资渠道较少，闲置资金无从保值，而股票投资，实业投资面临的困难较多，风险较大，投资者更看好房地产。

投机、投资性购房需求会严重威胁房地产业的健康发展。从历史经验和国际比较看，投机、投资性购房需求稳定性都比较差，而房地产业发展则需要一个稳定可持续的市场环境。投机、投资性购房通过迅速推高或降低房价，严重扰乱市场环境，对房地产业健康可持续发展危害极大。

2.5地方政府财政问题

土地财政已经成为了各地方政府基础设施建设资金的重要来源，政府买卖土地并不是成批卖出，而是每年收一点每年卖一点，使土地供给保持稀缺，抬高土地价格，因此“地王”频繁出现。而开发商赚取的利润就是土地改良后与改良前的差价。地方政府是土地价格大幅上涨的最大受益者。

在很多地方，第二财政早已超过第一财政。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政”上，这些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。

2.6泡沫化严重，空置率高

由于供求关系失衡以及投机性买房旺盛，我国房地产泡沫化程度较高。土地价格、房价虚涨，房屋空置率高，2012年北京市的空置房高达381.2万套，与1320.5万套房屋总量相比，占比居然高达28.86%，而且出租房屋数量远远低于空置房，也显示出因房租回报率过低，大部分房东并未打算通过租房赚钱，而是将希望寄托在房价上涨方面。如此高空置率的房地产市场明显不是由真实居住需求所能支撑的，其中隐藏着非常大的泡沫成分，随时都有可能破裂掉。

3针对当前房地产市场存在问题的可行性措施

3.1增加保障性住房供给

加强保障性安居工程建设力度，实现保障性住房有效供给。保障性住房建设要以公共租赁房和廉租房为主要模式，对受城市道桥建设等原因影响居住的房屋，应加大政府收购力度，收购作为公租房或廉租房，不宜大面积集中在郊区和城乡接合部建设保障性住房，避免在郊区形成新的贫困区。

加强保障性住房管理。要建立健全分配和运营监管机制：一是规范准入审核，根据当地经济社会发展水平、居民收入、住房状况，合理确定保障对象住房困难、家庭收入的具体标准，定期调整并向社会公布。二是严格租售管理，经审核符合条件的家庭，应当在合理的轮候期内安排保障性住房。三是加强使用管理，建立住房保障管理信息系统，完善保障性住房和保障对象档案，动态监测住房保障对象家庭人口、住房和经济状况变化情况，充分发挥社会监督作用。

3.2实行严格有效的信贷政策

对结构性政策调控加大力度，如首付比例和专门针对房贷的利率要有所提高。对于二套房信贷更要严格管理，加大其首付比率及房贷利率。对于开发商，政府应提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产发放贷款等货币金融政策调整投资额度与投资结构，并在其自有资金未达到规定比列情况下不予其发放房地产开发贷款。

各银行业金融机构要高度重视房地产信贷管理工作，认真执行房地产市场调控的决策和部署，严格按照监管要求，紧密结合实际，完善房地产信贷管理相关制度及措施。

3.3加强对投机性购房的管理

政府应建立合理的税收政策，弱化住房的投资属性，开征房产税和房产利得税，对过多占有住房者征税，对买卖住房获得的利润征税。提高过多占有住房的成本，压缩住房买卖的获利空间。在加快制度建设的同时，对居住性购房需求应从政策上积极支持和引导。

银行方面应对抵押贷款的条件、比例进行严格审查，避免坏账损失与信贷膨胀。加强对按揭贷款风险控制，严控投机性购房。

其次要加强监管，各级政府要切实负起责任加强领导，搞好房地产市场调控，维护房地产市场持续，加强对企业的管理，抑制投机性购房。

3.4地方政府走出土地财政

规范现行的土地制度，对现行的财政税收制度进行改革。中央政府可以下放一些税收给地方政府，使得地方政府的财权与事权相匹配。另外，中央政府需要帮助地方政府建立多元化的投资机制，降低地方政府谋求“非正式”收入的动机。当地方政府有了长期而合理的收入来源渠道，再辅之以科学的政绩考评机制，地方政府定当步出“土地财政”怪圈。

地方政府自身也应看清事实，着眼于大局，努力发展本地区实体经济，优化就业环境，逐步放弃土地财政模式，引导本地区产业全面发展。以公共利益为目标，同样为维护公共利益提供政策支持。

3.5消化空置房，开放二三级购房市场

在规范一级购房市场的同时，应加速开放二三级市场，积极发展房屋租赁业消化空置房。政府应根据市场需求和房屋供给情况深化住房改革，为发展二三级市场提供政策的保障与支持。同时消费者也要改变传统购房观念，解决住房问题既可以选择购置新房也可以选择二手房或租赁房，根据自身经济条件并配合国家相关政策进行合理选择。

参考文献

[1]王靖.2012年我国房地产业发展探析[J].西部大开发，2012，（3）.

[2]徐红梅，张松领.地产业发展中存在的问题及对策建议[J].时代金融，2012，（5）.

[3]陈延，柳泉，何美君.浅谈我国房地产业发展的现状[J].中国外资，2010，（7）.

作者：张丛斌

按揭贷款风险控制论文 篇3：

论商业银行个人住房按揭贷款风险与防范

摘要:随着房价不断上涨,国家宏观调控的力度也不断加大,特别是受全球性经济滑坡的冲击,我国经济发展和房地产市场周期性波动的风险也明显显现,住房按揭贷款的风险控制和管理问题也摆在了我们面前。本文对个人住房按揭贷款的发展状况及成因进行分析,并提出相应的防范措施。

关键词:商业银行 个人住房按揭贷款 风险 防范

近年来,住房按揭贷款在我国发展迅速,商业银行住房按揭贷款已成为国家解决居民住房消费的重要金融工具,也是居民购房置业必不可少的金融工具。各家商业银行也都将个人住房贷款视为高收益、低风险的信贷业务而大力发展,随着这一业务规模的不断扩大,住房按揭贷款风险逐步显现,对我国商业银行个人住房信贷业务进行风险分析并提出防范措施,对保障贷款安全,防止商业银行金融风险的发生有着巨大的现实意义。

一、我国个人住房按揭贷款的发展状况

我国个人住房信贷业务的发展经历了以下几个发展阶段:第一个阶段:1995年—1998年为初步发展阶段,在这期间,中国人民银行先后颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》、《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》和《个人住房担保贷款管理试行办法》,1998年7月,国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,商业银行也积极调整信贷结构,逐步将个人住房贷款确立为新的业务增长点,完善相关制度办法,为个人住房贷款业务的发展奠定了基础。第二阶段:1998年—2000年为快速发展阶段,在此期间,人民银行先后下发了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、《关于改进金融服务、支持国民经济发展的指导意见》以及《个人住房贷款管理办法》等文件,1999年,人行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》,将个人住房贷款额度从原来的房价款的70%调整为80%。第三个阶段:2001年为规范个人住房贷款业务阶段,人民银行针对个人住房贷款业务快速发展过程中出现的部分放松信贷条件、违规发放贷款甚至出现“零首付”等现象,下发《关于规范住房金融业务的通知》。第四阶段,2003年至今,通过调整个人住房贷款政策进行宏观调控阶段,银行业监督管理委员会2004年9月发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》,从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注借款人的偿还能力。目前各银行的个人住房消费贷款当年不良率基本低于0.5%,住房消费信贷成为资产质量较好业务种类,成为各银行竞争激烈的业务品种之一。

二、我国商业银行个人住房按揭贷款存在的风险分析

(一)借款人引发的风险。即由于借款人不遵守合同约定导致银行利益亏损。引发借方违约的原因十分复杂,主要有:一是依照中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定,商业银行商品房按揭贷款的最高期限为30年,借款期间,借款人的收入、健康、婚姻等状况的任何变化都可能对按揭贷款的安全回收产生影响。二是在住房贷款业务中,普遍存在着个人实际信息与商业银行所了解的个人信息不相符的问题,借款人收人证明水分较大。三是个人住房贷款业务实行浮动利率制度,贷款者在利率上升周期中就可能出现违约现象,同样会给银行带来风险。

(二)银行自身引发的风险。近年来,住房按揭贷款在我国发展迅速,各家商业银行也都将个人住房贷款视为高收益、低风险的信贷业务而大力发展;一是为了大量吸引客户,各银行都在尽量地简化贷款审批手续、加快贷款发放的速度,银行在向客户提供便利的贷款手续的同时,却忽视了完善和规范贷款的相关手续,形成了信贷风险。二是少数银行内部人员利用职权以贷谋私,发放人情贷款或降低贷款条件为关系人办理“假按揭”,致使贷款损失。三是银行从业人员法律意识不强,缺乏控制和防范风险的经验,在业务操作中难免会存在不合规、不合法情况,在合同文本中也难免存在漏洞,对住房贷款资料的审查不严,甚至会出现违章违规操作现象,使个人住房贷款合同得不到法律保护,从而使银行面临着由操作风险导致的法律风险。

(三)开发商引发的风险。开发商引发的风险是银行在按揭贷款中的最大的风险源。表现为:一是开发商存在欺诈行为。由于开发商缺乏流动资金。为达到筹集大量资金的目的,开发商会向多人要求提供保证金。开发商收取购房人保证金后,通常向购房人编造保证金是代银行收取并已存放在银行。由于购房人不熟悉按揭流程,不了解开发商骗取保证金私自占有的情形,所以会直接向银行索要,从而在银行和购房者之间产生矛盾和纠纷,对银行利益造成不良影响。二是开发商延期交付房产。由于开发商不能按约定准时将楼房交付使用,甚至楼盘“烂尾”,致使购房合同无法履行时,购房者会依据合同法的相关规定要求解除房屋买卖合同,同时会停止向银行归还贷款。此时,银行己将贷款全部发放,由此导致银行被迫陷入债务纠纷、利益受到损失。三是开发商用“零按揭”的方式套用银行信用。在销售中,如果购房者无力支付首付款导致合同无法签订或开发商为达到自己的某种利益,开发商会向购房者出具虚假的首付款证明,导致购房者没有支付任何款项就取得贷款,“零按揭”不但违背了按揭的基本条件,而且增加了银行贷款的风险。

三、商业银行个人住房按揭贷款风险防范措施

针对目前我国个人住房按揭贷款业务的状况,为保持个人住房按揭贷款业务的健康发展,强化个人住房按揭贷款业务的风险管理,应重点采取以下防范措施:

(一)加强风险防范的意识,严把贷款审批关。由于我国个人住房按揭贷款起步晚,个人住房按揭贷款对风险的认识不够深刻、全面,且风险防范意识较低,对风险的管理不够重视。因此,有效控制个人住房按揭贷款风险,一是要从思想上给予重视增强风险防范意识。二是在行动上严把贷款审批关,从源头上防控风险。由于按揭申请人获得贷款的成功率较高,假个贷、假按揭案件时有发生,必须严把贷款审批关,严格审查按揭人资质,严格执行首付规定,以防止出现为争揽客户,竞相降低标准等各种违反信贷准入原则的现象,从源头上防控风险,确保新发放贷款的质量。

(二)健全和完善银行内部控制制度。完善内部控制制度主要在于健全和完善“审贷分离”制度。 “审贷分离”其基本的内容是把贷款的评审工作与贷款的发放和回收工作分开。不得集中在同一个部门办理。真正形成审贷、放贷、检查相互监督、相互制约的分离机制。但是从贷款管理的全过程来看,现行的“审贷分离”管理体制仍有欠缺,有待于进一步健全完善。

(三)建立有效的商业银行激励机制。不论是提高商业银行的竞争力, 还是对经营风险实现控制, 人的因素都起到至关重要的作用,信贷风险管理本质上是对人的管理,信贷风险管理人员的综合素质在银行信贷风险管理中起关键性的作用。所以通过建立科学、合理、切实可行的人才吸引、培养、开发、激励、保全的整体性战略,保证人员配备的真正到位,也是减低商业银行经营风险、提高商业银行综合实力和竞争力的重要保障。

(四)加快个人住房按揭贷款证券化进程。个人住房按揭贷款证券化是指商业银行将住房按揭贷款汇聚重组为抵押贷款群组,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。个人住房抵押贷款证券化作为银行避险工具,其主要作用有:一是 有利于拓宽商业银行的融资渠道;二是有利于降低商业银行的经营风险;三是有利于提高商业银行的盈利能力;四是有利于加强商业银行的资本管理;五是有利于完善中央银行的宏观金融调控六是有利于推动我国资本市场的发展;各商业银行应该积极发展个人住房按揭贷款证券化、发行抵押贷款债券、引进抵押贷款投资者,以降低银行的经营风险。

[参考文献]:

(1)陈冉,银行个人住房按揭贷款风险控制研究[D].电子科技大学,2006.4

(2)姚恒纪,封家驷.个人住房贷款的风险及防范[J].现代金融,2008.7

(3)林航琳,个人住房贷款风险管理[J].中小企业管理与科技,2009.7

作者：魏京萍