浅谈加强物业维修资金规范化制度建设工作

物业维修资金制度在全国各地陆续建立以来, 经过10余年的探索与实践, 各地已逐步形成了具有本地特点的管理体系, 推动了维修资金管理工作的不断发展, 在促进物业正常使用、实现物业保值增值、改善业主生活环境、推动社会稳定和谐等方面发挥了重要的作用。然而, 随着时间的推移, 各地维修资金归集盘子越做越大, 尤其是使用量逐年成倍增长, 实际操作中各类问题层出不穷, 且具有一定的普遍性。然而, 作为国家层面出台的规定, 在解决各地不同情况存在的不同问题上, 在解决实际操作中出现的诸多新问题新情况上, 其指导性明显不足和欠缺, 这就需要各地结合实际, 进一步规范和完善物业维修资金管理制度, 不断解决实际问题。那么, 我们如何强化物业维修资金规范化管理制度?本人认为, 要抓好以下几点:

一、要建立应收尽收的资金归集制度

所谓应收尽收的归集制度, 即建立“代收代缴、统一票据、网络开票、实时监控、定期缴纳”的归集制度。主要内容是:物业维修资金可由房地产开发企业代收代缴, 可研发使用物业维修资金网络开票系统开展。即房地产开发企业代收物业维修资金时统一使用财政部门监制的物业维修资金专用收据, 采用网络开票, 由物业维修资金管理机构工作人员每天在线审核, 开发企业按规定每月10日前将审核通过的票据金额缴存至物业维修资金专户中, 并作为业主办理房屋产权证的必要条件之一, 确保维修资金应收尽收、颗粒归仓。

二、建立综合最佳的资金核算制度

所谓综合最佳的核算制度, 即建立“专户存储、建账到户、集中统一”的核算制度。主要内容是:开发使用物业维修资金管理系统, 对所有缴存物业维修资金的业主建立全面详实的个人物业维修资金缴存档案, 并对缴存的资金分小区、分栋、分单元、分户建立明细账。对归集的资金除保留总规模10%左右的活期存款、满足业主日常维修支出外, 其余约90%全部以定期存款的形式存储在银行, 并对存款的不同期限进行合理搭配, 兼顾资金链条不断和保值增值。对物业维修资金产生的利息, 每年年底均按规定分摊至业主的个人账户。

三、建立规范高效的使用审批制度

所谓规范高效的使用审批制度, 即建立“三步审核、三轮公示、专款专用”的使用制度。一是对是否符合列支范围进行审核, 把好受理关。即对申请项目是否属于共用部位、共用设施设备, 是否过了保修期, 是否是中修、大修三个方面进行全面审核, 对同时符合上述三个条件的审定在物业维修资金使用列支范围, 进行下一步程序。上述三个条件中只要有一个条件不符合要求的, 则审定不在物业维修资金列支范围, 对不符合列支范围的不予受理, 确保不错用物业维修资金。二是对使用条件进行审核、公示, 把好核准关。即首先对维修 (改造) 方案 (包括维修方法、维修工程量、工程预算、分摊范围、涉及总面积、涉及总户数、预算每平方米分摊金额等) 进行审核, 并经申请人和审批机构共同审定后, 在小区公示7天 (第一轮公示) 。其次是对业主表决结果进行审核, 并经“两个2/3”以上业主表决同意后, 在小区公示7天 (第二轮公示) 。对符合使用条件的予以核准, 对不符合使用条件的不予核准, 确保不滥用物业维修资金。三是对拨付要素进行审核、公示, 把好支出关。即对工程进度、施工合同、付款证明、工程质量、竣工工程量、工程预、决算进行审核, 并对决算审定价及业主分摊明细在小区公示7天 (第三轮公示) , 公示无异议后拨付资金, 确保不超用物业维修资金。

四、建立公开透明的信息查询制度

所谓公开透明的信息查询制度, 即为维护广大业主的知情权、监督权、参与权、决策权, 让广大业主随时随地掌握维修资金使用、保值增值等情况, 强化信息化管理水平。一是在开发使用物业维修资金管理系统的基础上, 开发使用物业维修资金网上查询系统。即广大业主物业维修资金的交存、支出、收入、余额等情况可随时通过互联网实现网上查询。二是建立维修资金纸质对账单送发制度。即每年对所有缴纳过维修资金的业主, 年初送发一次维修资金纸质对账单, 详细反映每位业主维修资金的交存、支出、收入、余额等信息, 实现物业维修资金管理公开透明。

五、建立有机统一的维修管理机制

物业的维修分保修期内和保修期外两个时间段, 物业质量保证金与物业维修资金两项制度, 正是为解决物业保修期内、外两个时间段的维修问题而建立的制度, 同属物业维修管理范畴, 是一个有机整体。但大部分地区将这两项工作划归两个部门分别管理, 造成信息不对称, 衔接不到位, 责任不明确, 导致在申请使用物业维修资金时, 无法及时准确界定物业是在保修期内外, 增加了维修资金使用审批的周期和难度。有时即使有充分证据证明是在保修期内出现的问题, 应由建设单位负责, 但由于物业维修资金管理机构对建设单位无有效的制约手段, 或建设单位早已撤离, 使用物业维修资金又不符合规定, 导致维修问题无法解决, 形成了一定的社会矛盾。针对这一问题, 可通过建立有机统一的物业维修管理机制加以破解。将商品房质保金划并由物业维修资金管理机构统一管理, 实现物业质量保证金退还机制与物业维修资金启用机制完全衔接, 建立完整统一的物业维修管理新机制。实现信息对称, 衔接到位, 责任明确, 避免建设单位不负责任, 错用物业维修资金。

摘要：加强物业维修资金规范化管理制度, 一要建立应收尽收的资金归集制度;二要建立综合最佳的资金核算制度;三要建立规范高效的使用审批制度;四要建立公开透明的信息查询制度;五要建立有机统一的维修管理机制。

关键词：加强,物业,资金,制度,建设